Verschillende waarden woonoppervlak

[-Edwin-]

Mijn vraag
Beste mede-Tweakers,

Afgelopen week heb ik een winnend bod uitgebracht op een woning. Met al het plezier en de nodige stressmomenten af en toe zijn we inmiddels op het moment aangekomen dat het voorlopig koopcontract klaar ligt.

Bij dit document kreeg ik ook de energielabel meegestuurd, welke aangeeft dat de woonoppervlakte tussen de 101 en 120 m2 bedraagt. Aangezien op Funda als woonoppervlakte 127 m2 staat aangegeven was dit iets wat mij triggerde voor verder onderzoek. Kijkend op het WOZ-waardeloket kom ik uit op een afmeting van 117 m2. Ook de BAG-viewer van het Kadaster geeft 117 m2 (al gebruiken ze vast dezelfde bron).

Uiteraard heb ik op internet rondgekeken, maar ik kom er niet uit wat nou correct zou kunnen zijn. Gelukkig heb ik een aankoopmakelaar, dus ik zal het zeker met hem bespreken. Maar om toch ook volledig onafhankelijk advies te krijgen, leek het mij verstandig om er hier ook naar te vragen.

Voordat ik ergens een handtekening zet, wil ik natuurlijk goed weten welke waarde correct is. Het maakt namelijk nogal uit voor de m2 prijs.

Dank alvast!

[ Voor 3% gewijzigd door -Edwin- op 01-02-2021 15:35 ]

[kabeltjekabel]

Lasertje meenemen en binnen 10 minuten heb je alle waarden om het zelf uit te rekenen.

Verkoopmakelaars zijn heel goed in liegen over het oppervlak. De laatste jaren is er ook wat jurisprudentie ontstaan op dat thema in het nadeel van het makelaarsgilde.

[sypie]

En houd er wel rekening mee wat bijvoorbeeld als woonoppervlak gemeten wordt onder een schuin dak. Is dat het vloeroppervlak of is dat het te belopen gedeelte vanaf een hoogte van 1,5 meter?

[Flimovic]

Het zou kunnen zijn dat er een garage (oid) is meegenomen in de oppervlakteberekening.

Zoals @sypie ook al aangeeft, het hangt best wel af van je definitie van woonoppervlakte.

[sambalbaj]

Ik snap dat het vragen oproept, maar zou je bod er echt anders door geweest zijn?
Je wilde het sowieso hebben.

[Wish]

-Edwin- schreef op maandag 1 februari 2021 @ 15:33:
Mijn vraag
Beste mede-Tweakers,

Afgelopen week heb ik een winnend bod uitgebracht op een woning. Met al het plezier en de nodige stressmomenten af en toe zijn we inmiddels op het moment aangekomen dat het voorlopig koopcontract klaar ligt.

Bij dit document kreeg ik ook de energielabel meegestuurd, welke aangeeft dat de woonoppervlakte tussen de 101 en 120 m2 bedraagt. Aangezien op Funda als woonoppervlakte 127 m2 staat aangegeven was dit iets wat mij triggerde voor verder onderzoek. Kijkend op het WOZ-waardeloket kom ik uit op een afmeting van 117 m2. Ook de BAG-viewer van het Kadaster geeft 117 m2 (al gebruiken ze vast dezelfde bron).

Uiteraard heb ik op internet rondgekeken, maar ik kom er niet uit wat nou correct zou kunnen zijn. Gelukkig heb ik een aankoopmakelaar, dus ik zal het zeker met hem bespreken. Maar om toch ook volledig onafhankelijk advies te krijgen, leek het mij verstandig om er hier ook naar te vragen.

Voordat ik ergens een handtekening zet, wil ik natuurlijk goed weten welke waarde correct is. Het maakt namelijk nogal uit voor de m2 prijs.

Dank alvast!

Is 1 van deze waarde conform NEN2580 gemeten? Als dat het geval, zou dat ook op Funda vermeld moeten worden. De meeste makelaars laten dit gewoon doen.
https://www.puurmakelaars.nl/meetinstructie/

[kabeltjekabel]

sambalbaj schreef op maandag 1 februari 2021 @ 15:40:
Ik snap dat het vragen oproept, maar zou je bod er echt anders door geweest zijn?
Je wilde het sowieso hebben.

Als je bij de belastingdienst je inkomen 10% te laag opgeeft zeggen ze ook niet 'laat maar zitten'

[dimi_v]

misschien dit: https://bonstaete.nl/blog...e-en-gebruiksoppervlakte/

[-Edwin-]

Dank voor de snelle reacties!

sypie schreef op maandag 1 februari 2021 @ 15:39:
En houd er wel rekening mee wat bijvoorbeeld als woonoppervlak gemeten wordt onder een schuin dak. Is dat het vloeroppervlak of is dat het te belopen gedeelte vanaf een hoogte van 1,5 meter?

Het huis heeft geen schuine daken, dus daarom geloofde ik zeker dat het wat groter was dan mijn eerder bezochte woningen. Maar nu weet ik dus niet of het zo lijkt, of dat het ook daadwerkelijk groter is.

Flimovic schreef op maandag 1 februari 2021 @ 15:40:
Het zou kunnen zijn dat er een garage (oid) is meegenomen in de oppervlakteberekening.

Zoals @sypie ook al aangeeft, het hangt best wel af van je definitie van woonoppervlakte.

De buitenberging staat apart aangegeven op funda, dus nog als extra naast die 127m2.

sambalbaj schreef op maandag 1 februari 2021 @ 15:40:
Ik snap dat het vragen oproept, maar zou je bod er echt anders door geweest zijn?
Je wilde het sowieso hebben.

Zeker! De m2 prijs is best wel leidend in taxaties, vergelijkingen en dus het uiteindelijke bod. Bovendien moet ik in een verre toekomst ook het aantal m2 opgeven. Kan me voorstellen dat mensen filteren op bijvoorbeeld +120m2.

Wish schreef op maandag 1 februari 2021 @ 15:43:
[...]

Is 1 van deze waarde conform NEN2580 gemeten? Als dat het geval, zou dat ook op Funda vermeld moeten worden. De meeste makelaars laten dit gewoon doen.
https://www.puurmakelaars.nl/meetinstructie/

Dit is eigenlijk de eerste woning die ik heb bezocht waar dat niet bij staat nee. Was er al naar op zoek gegaan.

[ Voor 3% gewijzigd door -Edwin- op 01-02-2021 15:49 ]

[Freeaqingme]

sambalbaj schreef op maandag 1 februari 2021 @ 15:40:
Ik snap dat het vragen oproept, maar zou je bod er echt anders door geweest zijn?
Je wilde het sowieso hebben.

Is ook leuk als je je auto voltankt. Het tankstation meet gewoon stiekem 10% meer benzine/diesel. Je betaalt weliswaar wat meer, maar "je wilde het sowieso hebben".

Wellicht relevant voor dit topic is een iets ouder topic op GoT: Huis gekocht dat in werkelijkheid kleiner blijkt te zijn.

[Wolly]

Tip voor de volgende keer, zoek die info op en gebruik het bij je bod.

Nu heb je de woning al bekeken (neem ik aan) en je prijs is akkoord. Het maakt je positie niet echt sterk meer.

[Freeaqingme]

-Edwin- schreef op maandag 1 februari 2021 @ 15:48:

Dit is eigenlijk de eerste woning die ik heb bezocht waar dat niet bij staat nee. Was er al naar op zoek gegaan.

Toch denk ik niet dat het heel veel uitmaakt? Het is juist gestandaardiseerd zodat iedereen het over hetzelfde heeft. Net zoals dat een vierkante meter 100x100 cm is, en niet ineens 90x90cm. Wellicht dat ze er een keertje een paar cm naast zitten, maar op 127m2 zeker geen 10%. Of die standaard er nou wel of niet bij vermeld wordt.

Wolly schreef op maandag 1 februari 2021 @ 15:51:
Nu heb je de woning al bekeken (neem ik aan) en je prijs is akkoord. Het maakt je positie niet echt sterk meer.

Juist wel toch? Als jij al 'lastig gaat doen' voordat ze je bod geaccepteerd hebben dan gaan ze wel voor een andere iets minder oplettende koper. Nu ligt dat een stukje lastiger. Moet je dat bod uiteraard wel ter goeder trouw doen.

[ Voor 29% gewijzigd door Freeaqingme op 01-02-2021 15:53 ]

[Wish]

Overigens heb ik ooit ook eens een woning proberen te kopen waarbij mijn aankoopmakelaar vraagtekens stelde bij de nauwkeurigheid van de meting. Uiteindelijk is als ontbindende voorwaarde een officiële meting volgens deze NEN norm neergezet. Om alsnog de prijs naar beneden te kunnen krijgen en je hebt dan in ieder geval de keuze om het wel of niet te doen voor de dan gemeten m2.

(Overigens het huis uiteindelijk niet gekocht omdat er meer schortte aan de verkopende partij dan we hadden kunnen voorzien. Nog steeds erg dankbaar voor die aankoopmakelaar die ons behoedde voor een miskoop).

[-Edwin-]

Wolly schreef op maandag 1 februari 2021 @ 15:51:
Tip voor de volgende keer, zoek die info op en gebruik het bij je bod.

Nu heb je de woning al bekeken (neem ik aan) en je prijs is akkoord. Het maakt je positie niet echt sterk meer.

Natuurlijk heb je gelijk. Het is alsnog wel relevant om dit te weten voor ik teken, opdat ik een goede keus kan maken voor mijzelf.

Freeaqingme schreef op maandag 1 februari 2021 @ 15:52:
[...]


Toch denk ik niet dat het heel veel uitmaakt? Het is juist gestandaardiseerd zodat iedereen het over hetzelfde heeft. Net zoals dat een vierkante meter 100x100 cm is, en niet ineens 90x90cm. Wellicht dat ze er een keertje een paar cm naast zitten, maar op 127m2 zeker geen 10%. Of die standaard er nou wel of niet bij vermeld wordt.


[...]


Juist wel toch? Als jij al 'lastig gaat doen' voordat ze je bod geaccepteerd hebben dan gaan ze wel voor een andere iets minder oplettende koper. Nu ligt dat een stukje lastiger. Moet je dat bod uiteraard wel ter goeder trouw doen.

Ik vind een 8% verschil ook wel groot inderdaad.

dimi_v schreef op maandag 1 februari 2021 @ 15:47:
misschien dit: https://bonstaete.nl/blog...e-en-gebruiksoppervlakte/

Dit is wel erg nuttig. Dit huis heeft 2 "rechte" trappen, in plaats van de gebruikelijke trappen die "om een as draaien". Dus mogelijk dat er daardoor een groter verschil ontstaat?

[Saint2Saint]

-Edwin- schreef op maandag 1 februari 2021 @ 15:33:
Mijn vraag
Beste mede-Tweakers,

Afgelopen week heb ik een winnend bod uitgebracht op een woning. Met al het plezier en de nodige stressmomenten af en toe zijn we inmiddels op het moment aangekomen dat het voorlopig koopcontract klaar ligt.

Bij dit document kreeg ik ook de energielabel meegestuurd, welke aangeeft dat de woonoppervlakte tussen de 101 en 120 m2 bedraagt. Aangezien op Funda als woonoppervlakte 127 m2 staat aangegeven was dit iets wat mij triggerde voor verder onderzoek. Kijkend op het WOZ-waardeloket kom ik uit op een afmeting van 117 m2. Ook de BAG-viewer van het Kadaster geeft 117 m2 (al gebruiken ze vast dezelfde bron).

Uiteraard heb ik op internet rondgekeken, maar ik kom er niet uit wat nou correct zou kunnen zijn. Gelukkig heb ik een aankoopmakelaar, dus ik zal het zeker met hem bespreken. Maar om toch ook volledig onafhankelijk advies te krijgen, leek het mij verstandig om er hier ook naar te vragen.

Voordat ik ergens een handtekening zet, wil ik natuurlijk goed weten welke waarde correct is. Het maakt namelijk nogal uit voor de m2 prijs.

Dank alvast!

WOZ-waardeloket en het Kadaster gebruiken dezelfde bron, namelijk de BAG.

Maar bespreek de verschillen in m2 ook vooral met je aankoopmakelaar, die had dit uit zijn onderzoek voordat je gaat bieden al kunnen/moeten achterhalen.

[-Edwin-]

Overigens op Funda:

"Een heel belangrijk verschil is dat de zogeheten overige inpandige ruimte wél is opgeteld bij de oppervlakte in de BAG, maar niet behoort tot de gebruiksoppervlakte wonen volgens de meetinstructie die is opgesteld door de brancheverenigingen. Een voorbeeld van inpandige ruimte is bijvoorbeeld de garage, daar deze bouwkundig enkel geschikt is als bergruimte."

Hieruit lijkt het zelfs dat de BAG een wat groter aantal m2 zou moeten geven. Wat ik inderdaad bij een eerder bezochte woning ook zie (104m2 op Funda, 120m2 in de BAG). Dat dit dan nu andersom is lijkt me echt wel merkwaardig.

Uiteraard baal ik enorm dat ik er nu pas achter kom, maar ik zal dit wel goed moeten bespreken.

[Iris1234]

Wat ook nog een verschil kan maken is bijvoorbeeld een uitbouw waar geen vergunning voor aangevraagd is. Bij mijn huis speelt dat ook, de woning is met 15m vergroot maar dit staat niet geregistreerd.

[-Edwin-]

Iris1234 schreef op maandag 1 februari 2021 @ 21:08:
Wat ook nog een verschil kan maken is bijvoorbeeld een uitbouw waar geen vergunning voor aangevraagd is. Bij mijn huis speelt dat ook, de woning is met 15m vergroot maar dit staat niet geregistreerd.

Dank voor het meedenken. Dit is bij betreffende woning echter niet het geval.

[Saint2Saint]

@-Edwin- En, weet je al meer?

[Blik1984]

Bij mijn woning klopt er ook weinig van wat er in het kadaster staat, zit 15% verschil in. Ik snap op zich wel dat je niet perse de moeite gaat doen om dat te gaan laten veranderen als bewoner zijnde. Ook maakt het de aanvraag van het energielabel moeilijker.

Ik zou dus de makelaar vragen hoe die aan zijn m2 inschatting komt, meestal wordt dat officieel opgemeten bij plaatsing op Funda en zou die meting het meest correct moeten zijn

[-Edwin-]

Saint2Saint schreef op dinsdag 2 februari 2021 @ 14:25:
@-Edwin- En, weet je al meer?

Volgens de aankoopmakelaar zou het volgens de normen moeten zijn opgemeten en klopt de BAG niet.Ik heb nu gevraagd om een document waaruit blijkt dat het volgens de NEN 2580 norm is opgemeten, voordat ik het concept koopovereenkomst teken. Mijn aankoopmakelaar gaat dat nu navragen.

Overigens was de eerste reactie van mijn aankoopmakelaar dat ik toch verliefd was geworden op het huis. Maar na de implicaties uit te hebben gelegd (taxatiewaarde, m2 prijs) kon die mij toch wel goed begrijpen.

Al kon hij dat natuurlijk wel bedenken

Blik1984 schreef op dinsdag 2 februari 2021 @ 14:32:
Bij mijn woning klopt er ook weinig van wat er in het kadaster staat, zit 15% verschil in. Ik snap op zich wel dat je niet perse de moeite gaat doen om dat te gaan laten veranderen als bewoner zijnde. Ook maakt het de aanvraag van het energielabel moeilijker.

Ik zou dus de makelaar vragen hoe die aan zijn m2 inschatting komt, meestal wordt dat officieel opgemeten bij plaatsing op Funda en zou die meting het meest correct moeten zijn

Dit heb ik dus gevraagd, en als het goed is volgt er een mail over!


Het is overigens een rare markt waarbij je soms aardig onder druk wordt gezet als koper. Er lijkt een algehele vibe te zijn van dat je blij moet zijn dat je überhaupt bent gekozen. Daarbij wordt even vergeten dat dit als starter een enorme smak geld is. Daarnaast heb ik ook gewoon een onderzoeksplicht.

[ Voor 41% gewijzigd door -Edwin- op 02-02-2021 14:56 ]

[upje]

-Edwin- schreef op dinsdag 2 februari 2021 @ 14:53:
[...]
Volgens de aankoopmakelaar zou het volgens de normen moeten zijn opgemeten en klopt de BAG niet.Ik heb nu gevraagd om een document waaruit blijkt dat het volgens de NEN 2580 norm is opgemeten, voordat ik het concept koopovereenkomst teken. Mijn aankoopmakelaar gaat dat nu navragen.

Concept koopovereenkomst? Je bedoelt waarschijnlijk het voorlopige koopcontract; dit koopcontract is na de wettelijke bedenktijd (3 dagen) definitief. Absoluut NIET concept dus.

[DutchChelsea]

-Edwin- schreef op maandag 1 februari 2021 @ 16:05:
Overigens op Funda:

"Een heel belangrijk verschil is dat de zogeheten overige inpandige ruimte wél is opgeteld bij de oppervlakte in de BAG, maar niet behoort tot de gebruiksoppervlakte wonen volgens de meetinstructie die is opgesteld door de brancheverenigingen. Een voorbeeld van inpandige ruimte is bijvoorbeeld de garage, daar deze bouwkundig enkel geschikt is als bergruimte."

Hieruit lijkt het zelfs dat de BAG een wat groter aantal m2 zou moeten geven. Wat ik inderdaad bij een eerder bezochte woning ook zie (104m2 op Funda, 120m2 in de BAG). Dat dit dan nu andersom is lijkt me echt wel merkwaardig.

Uiteraard baal ik enorm dat ik er nu pas achter kom, maar ik zal dit wel goed moeten bespreken.

Hier een n=1: onze oude woning had volgens Kadaster en BAG oppervlakte van 139 m2. Volgens de NEN2580 was de oppervlakte 160m2, plus nog 10 m2 met (schuin) dak lager dan 1,50 meter. Oppervlakte nooit laten aanpassen om zo een hogere WOZ te vermijden. Bouwjaar was volgens Kadaster 1890. Klopte niet, want pand is in de oorlog platgebombardeerd en herbouwd in 1949. Dat feit met oog op de verkoop wel laten aanpassen in BAG. Met andere woorden: staar je niet blind op de gegevens van het Kadaster

[-Edwin-]

upje schreef op dinsdag 2 februari 2021 @ 18:22:
[...]

Concept koopovereenkomst? Je bedoelt waarschijnlijk het voorlopige koopcontract; dit koopcontract is na de wettelijke bedenktijd (3 dagen) definitief. Absoluut NIET concept dus.

Het is nu nog een conceptversie, dus dat verwoordde ik verkeerd. Het is mij uiteraard bekend waar ik straks voor teken

DutchChelsea schreef op dinsdag 2 februari 2021 @ 20:21:
[...]


Hier een n=1: onze oude woning had volgens Kadaster en BAG oppervlakte van 139 m2. Volgens de NEN2850 was de oppervlakte 160m2, plus nog 10 m2 met (schuin) dak lager dan 1,50 meter. Oppervlakte nooit laten aanpassen om zo een hogere WOZ te vermijden. Bouwjaar was volgens Kadaster 1890. Klote niet, want pand is in de oorlog platgebombardeerd en herbouwd in 1949. Dat feit met oog op de verkoop wel laten aanpassen in BAG. Met andere woorden: staar je niet blind op de gegevens van het Kadaster

Dank! Heb er vertrouwen in dat zoiets hier ook speelt, maar nog even een laatste navraag kan geen kwaad. Als het allemaal goed is uitgevoerd door de verkoopmakelaar zou het ook geen vertraging moeten opleveren.

[ Voor 8% gewijzigd door -Edwin- op 02-02-2021 20:34 ]

[-Edwin-]

Even een update vanaf mijn kant.

Het taxatierapport was voor het tekenen van de koopakte binnen. Er is hierbij opnieuw gemeten volgens de NEN normen, het het huis blijkt zelfs 129 m2 groot te zijn. Ook de inhoud is pakweg 50m3 meer dan op Funda is aangegeven.

Natuurlijk zouden ook hierin kleine afwijkingen kunnen voorkomen, maar het ziet er in ieder geval goed uit!

[Grandisimo]

Aangezien er geld af moest als hij kleiner bleek, gaat er dan nu geld bij ?

[-Edwin-]

Grandisimo schreef op vrijdag 12 februari 2021 @ 07:37:
Aangezien er geld af moest als hij kleiner bleek, gaat er dan nu geld bij ?

Als de verkopers dit nodig achten mogen ze het melden. Of ik dan akkoord ga is aan mij.
Indien het oppervlak kleiner was geweest gold de situatie natuurlijk andersom.

Overigens een nogal flauwe opmerking, 2 m2 verschil is wat anders dan 10 m2 verschil...