VVE heeft verzwegen lening bij oud bewoner

[Mr.Mormel]

De oud bewoner van mijn appartement heeft op eigen kosten alle kozijnen vervangen en destijds hier een lening over afgesloten bij de VVE. Dit wil zeggen dat de oud bewoner in de toekomst geld uitgekeerd krijgt telkens dat bij de overige bewoners een bepaald kozijn vervangen wordt.

Deze lening is tijdens de verkoop verzwegen en staat ook nergens vermeld in de koopovereenkomst. Nu worden er binnenkort weer kozijnen vervangen en denkt de oud bewoner recht te hebben op geld. Ik ben het hier niet mee eens omdat de kozijnen nu in mijn eigendom zijn en op basis van deze kozijnen ook de taxatie gedaan is. In mijn ogen had deze lening bij de notaris ter sprake moeten komen net zoals dit bij betalingsachterstanden aan de VVE gedaan wordt. Zodat het verschuldigde bedrag bij de sleuteloverdracht verrekend zou kunnen worden. Omdat ik nu eigenaar ben denk ik nu juist recht te hebben op deze vergoeding aangezien ik degene ben die de maandelijkse bijdrage betaald.

Ik vind dit een zeer vervelende situatie en benieuwd hoe jullie hier naar kijken.

Alvast bedankt!

[-36-]

Wat veranderd er ten nadele van jou tov de huidige situatie? niks toch?

[Devian]

Ik snap het niet helemaal... Wie heeft een lening bij wie? De vorige eigenaar heeft een lening afgesloten bij de VVE en krijgt ook nog geld toe elke keer?

[Toerq]

snap het ook niet en ook niet wat de overige bewoners er mee te maken hebben dat hij dan geld krijgt

[Pos2007]

En welke kozijnen? Van het hele gebouw of alleen jouw appartement?

[Croga]

Als ik het goed begrijp heeft de vorige bewoner kozijnen vervangen die eigendom zijn van de VVE. Deze heeft hij op eigen kosten vervangen terwijl eigenlijk de VVE deze had moeten betalen. Is dat een juiste interpretatie?

Zo ja dan zijn deze kozijnen nooit eigendom van jou geworden. Ze zijn nogsteeds eigendom van de VVE zoals ze altijd al geweest zijn. Er is alleen een financiele transactie geweest tussen de vorige eigenaar en de VVE.

Ja, die had gemeld moeten worden. Nee, die geeft jou geen aanspraak op de vergoeding aangezien de lening nooit onderdeel geweest is van jouw koop.

[teacher]

Wat er wel eens gebeurt in appartementen:

bewoner A wil iets nieuws (kozijn / deur). Past nog niet in het onderhoudsplan. Bewoner A vraagt toestemming tijdens de ALV van de VVE, krijgt toestemming en schiet het bedrag voor.

Zodra er gezamenlijk nieuwe deuren of kozijnen worden geplaatst krijgt bewoner A het geld wat voor die woning is gereserveerd. Dat was immers "voorgeschoten".

@Mr.Mormel kijk heel goed wat er in de stukken van de ALV staat. Als er verder geen afspraken over zijn gemaakt is de aanspraak van bewoner A overgegaan toen jij het appartement(srecht) kocht.

De notaris vraagt bij verkoop ook altijd een verklaring op bij beheer/administrateur van de VVE; daar had dit in moeten staan en dat was het moment om te verrekenen. Nu zijn de baten/lasten zeer waarschijnlijk op jou overgegaan.

[Voor 16% gewijzigd door teacher op 27-01-2021 21:37]

[CyberMania]

Mr.Mormel schreef op woensdag 27 januari 2021 @ 21:16:
De oud bewoner van mijn appartement heeft op eigen kosten alle kozijnen vervangen en destijds hier een lening over afgesloten bij de VVE. Dit wil zeggen dat de oud bewoner in de toekomst geld uitgekeerd krijgt telkens dat bij de overige bewoners een bepaald kozijn vervangen wordt.

Die tweede zin snap ik niet.
De eerste: de vorige eigenaar van je appartement heeft dus destijds geld geleend van de VVE om alle kozijnen te vervangen van het appartement?

1) De kozijnen zijn onderdeel van het gebouw, dus in eigendom van de VVE.
2) Jij hoeft die lening niet af te lossen dat moet de VVE met de oud-bewoner oplossen. De oud-bewoner had deze lening bij de verkoop kunnen aflossen met de opbrengst.

[Rukapul]

De vorige eigenaar heeft als het ware een tegoed opgebouwd bij de VVE oftewel de VVE heeft een schuld ten opzichte van de vorige eigenaar.

Maar: er moet vastgesteld worden of de lening gekoppeld is aan de woning/kozijnen of aan de eigenaar.

Daarvoor moet naar de afspraak gekeken worden: vraag bij de VVE de exacte afspraak op (notulen van vergadering).

Tevens kan/moet naar de logica gekeken worden: de reden dat de VVE terugbetaalt bij het vervangen van andere kozijnen is omdat ieder VVE-lid evenveel bijdraagt en dus ook evenveel moet ontvangen.

Hierbij geldt dat topicstarter alles as-is heeft overgekocht: de woning, (de kozijnen technisch niet omdat die van de VVE zijn), het saldo van de VVE maar ook de relevante verplichtingen.

Het probleem in deze is dat de oude eigenaar niet meer bijdraagt aan de VVE pot, maar topicstarter wel. Een deel van zijn bijdrage zou naar de oude eigenaar gaan maar dat klopt niet want hij heeft al voor de woning as-is met nieuwe kozijnen betaalt. Aan de andere kant heeft de oude eigenaar natuurlijk ook al bijgedragen aan de VVE voor nieuwe kozijnen van de anderen waarvoor hij dan in de toekomst iets terug zou krijgen.

Het zuiverste beeld krijg je door alle betalingen die betrekking hebben op de kozijnen netjes te administreren. Dan kun je bepalen welke kant het voordeel opvalt en of dat groot genoeg is om er een punt van te maken.

Idioot overigens om zoiets bij verkoop niet te melden.

[Voor 5% gewijzigd door Rukapul op 27-01-2021 21:43]

[Lustucru]

Rukapul schreef op woensdag 27 januari 2021 @ 21:39:
Hierbij geldt dat topicstarter alles as-is heeft overgekocht: de woning, (de kozijnen technisch niet omdat die van de VVE zijn), het saldo van de VVE maar ook de relevante verplichtingen.

Het probleem in deze is dat de oude eigenaar niet meer bijdraagt aan de VVE pot, maar topicstarter wel. Een deel van zijn bijdrage zou naar de oude eigenaar gaan maar dat klopt niet want hij heeft al voor de woning as-is met nieuwe kozijnen betaalt.

Dit lijkt in tegenspraak met elkaar. Heeft de koper meer betaald voor de woning vanwege de nieuwe kozijnen? Zoals je zelf zegt heeft hij de kozijnen niet gekocht, maar wel het saldo van de VVE (dus incl alle passiva en activa).

Als de VVE van een derde partij had geleend om het onderhoud te financieren, zou dan dat tegoed bij de verkoop van het appartement ook zijn overgegaan op de nieuwe eigenaar?

[Rukapul]

Lustucru schreef op woensdag 27 januari 2021 @ 21:56:
[...]

Dit lijkt in tegenspraak met elkaar. Heeft de koper meer betaald voor de woning vanwege de nieuwe kozijnen? Zoals je zelf zegt heeft hij de kozijnen niet gekocht, maar wel het saldo van de VVE (dus incl alle passiva en activa).

Als de VVE van een derde partij had geleend om het onderhoud te financieren, zou dan dat tegoed bij de verkoop van het appartement ook zijn overgegaan op de nieuwe eigenaar?

Klopt. Ik neig er ook naar om het als een zuivere lening te beschouwen met een bijzonder terugbetaalschema.

Maar je weet ook hoe dit typisch verkocht wordt door de makelaar "ja, de vorige eigenaar heeft er nieuwe kozijnen ingezet...". En is het saldo van het VVE vermogen goed doorgegeven?

[DeKever]

Ik zou zeggen, TS betaalt nu een bijdrage aan de VvE. Hiermee betaalt hij ondermeer voor de kozijnen van de buren, maar niet voor zijn eigen. In die zin is het logisch dat TS aanspraak maakt op de bijdrage.

Strikt genomen wil de oude bewoner twee keer cashen. 1 keer bij de verkoop en via de VvE.

Van de oude bewoner kan ik me ook wel voorstellen dat hij dit anders ziet. Hij heeft een bedrag voorgeschoten en wil dit terug. De kans is vrij groot dat het bedrag aan kozijnen niet volledig is weerspiegeld in een evenredig hogere verkoopprijs.

Hoe ben je hier eigenlijk achter gekomen?

[kabeltjekabel]

Dus;
Verkoper heeft op eigen kosten kozijnen vroegtijdig vervangen en jij hebt daarom meer voor het appartement(srecht) betaald
+
Verkoper vangt kosten van kozijnen nogmaals terug via die constructie met de VVE?

Jaaa... dat lijkt mij niet helemaal zuiver.

[Jeroenneman]

Indien het bij de verkoop niet geregeld is, dan mag de verkoper dit nog netjes in orde gaan maken met de VVE. Je hebt hem betaald voor het appartement mét deze kozijnen, zonder dat hij/zij heeft verduidelijkt dat die kozijnen dus feitelijk in een bizarre constructie zin verwikkeld.

[Mr.Mormel]

Het is inderdaad zoals sommigen hier al zeggen zo dat de vorige bewoner vroegtijdig de kozijnen in mijn appartement heeft vervangen op eigen kosten. In een later stadium zou de oud bewoner dit bedrag dan weer terug krijgen als bij de overige appartement in het blok ook de kozijnen vervangen zouden worden. Als het ware is dit een lening van de oud eigenaar aan de VVE.

De vraag is echter of de lening niet verrekend had moeten worden bij de aankoop van het huis. Aangezien ik nu een meerprijs voor het appartement heb moeten betalen omdat er nieuwe kozijnen in zitten en er nu via deze weg nogmaal aan verdiend kan worden

[_Dune_]

Als jij een meerprijs hebt betaald of het paratement verkocht is met bijvoorbeeld een kreet "Nieuwe kozijnen", dan is dit gewoon in de koop meegegaan en zijn de baten voor jou. Bij de koop is alles overgegaan naar jou an lijkt mij dat de oude eigenaar hier niets meer mee te maken heeft.

[noes]

@Mr.Mormel wat staat er in je koopcontract? Daar staat vast iets dat je alle lasten en baten ten aanzien van vve op je neemt als nieuwe eigenaar. In dat geval heeft de oude bewoner geen rechten meer.

Kan je ook verduidelijken of de vve groot of klein is en of deze voldoende reserves heeft of dat je als bewoner wordt geacht bij te springen bij dit soort grotere projecten?

[saviour]

De waarde van het appartement verandert toch niet, ongeacht hoe de kozijnen zijn gefinancierd?

Of bedoel je te zeggen dat je de hele MJOB hebt doorgenomen en daarom dacht meer 'reserves' te kopen? Ik begrijp namelijk uit je verhaal dat de lening nergens in de boeken staat. Jouw schade lijkt mij dan echter niet het totaalbedrag voor de kozijnen, maar slechts jouw breukdeel daarvan.

[FRANQ]

Ik weet niet hoe lang de "nieuwe" kozijnen er al in zitten.

Maar ik zou ze gewoon mee laten vervangen met de vve vervanging.

Anders ben je altijd een afwijkend geval voor wat betreft onderhoud.

Mogelijk is de isolatie waarde ook beter van de nieuwe kozijnen en ramen.

Als je ooit gezeur krijgt met beslag scharnieren of iets dergelijks of gewoon problemen met een kozijn is het ook handig dat je nu gewoon mee doet zodat je gewoon de vve als aanspreekpunt hebt en niet zelf een bedrijf moet zoeken die je helpen kan.

[Voor 31% gewijzigd door FRANQ op 27-01-2021 23:19]

[sambalbaj]

Volgens mij heeft zowel ts als de vorige eigenaar nergens recht meer op en heeft er bij de overdracht een finale kwijting plaatsgevonden.

Ts had sowieso nergens recht op en de verkoper had de mogelijkheid om zijn 'vordering' op de VvE te verwerken in de vraagprijs.

Je koopt je namelijk in bij de VvE zowel qua kosten als baten. Je breukdeel in het vermogen van de VvE wat je jaarlijks bij box 3 moet tellen gaat ook over op de nieuwe eigenaar.

Het was echter wel zo netjes geweest als dit door zowel de VvE als de verkoper gemeld was, maar eigenlijk staat de nieuwe koper hier helemaal buiten. Je koopt inderdaad as is, ga vervolgens wel mee met de reguliere vervanging van de kozijnen anders blijf je buiten cyclisch. De VvE kan nog zeggen dat je sowieso buiten het schema valt met de kozijnen maar ook voor de VvE is de oude situatie na de verkoop niet meer van toepassing.

[Lustucru]

Mr.Mormel schreef op woensdag 27 januari 2021 @ 22:31:
De vraag is echter of de lening niet verrekend had moeten worden bij de aankoop van het huis. Aangezien ik nu een meerprijs voor het appartement heb moeten betalen omdat er nieuwe kozijnen in zitten en er nu via deze weg nogmaal aan verdiend kan worden

Dan zul je dus moeten aantonen / resp meer dan aannemelijk moeten maken dat je
- inderdaad meer hebt betaald voor de kozijnen
- de 'lening' is aangegaan met het appartement/appartementsrecht/lidmaatschap van de VVE als onderliggend pand
- je aan je onderzoeksplicht hebt voldaan, a.k.a. dat je niet op de hoogte kon zijn van de schuld die de VVE aan de voormalig eigenaar had.

Anders gezegd: had je de woning niet gekocht tegen deze prijs als je op voorhand alle details had geweten? Je was neem ik aan bekend met de hoogte van de VVE bijdrage. Voor zover ik zie ben je niet echt benadeeld, en het feit dat de vorige eigenaar een prima deal heeft gesloten (hij heeft waarschijnlijk wel meer winst op dat appartement gemaakt dan alleen die paar K voor de kozijnen) maakt jou nog geen belanghebbende. Tenzij er nog ergens een of andere lullige clausule bestaat die jouw appartement voor 20 jaar uitsluit van verbeteringen.

[D-e-n]

Ik vraag me af of een appartement meer waard wordt door nieuwe kozijnen, in de wetenschap dat die kozijnen feitelijk gezamenlijk bezit zijn en niet alleen van de eigenaar van het appartement?

Ps.
Wel een bijzondere constructie. Ik heb het zelf wel eens meegemaakt dat bewoners de eigen voordeur in de hal wilden schilderen terwijl daar nog geen budget voor was. Dat mocht toen zolang het maar binnen een bepaald kleurenpalet bleef. Maar daar was geen lening voor nodig want dat was maar een pot verf

[Voor 45% gewijzigd door D-e-n op 27-01-2021 23:21]

[Lustucru]

Een slimme koper kijkt idd naar álle kozijnen en vervolgens naar de MJOB.

Wat de TS stelt heeft in een omgekeerde situatie nog een nare consequentie. Je kunt dan namelijk ook betogen dat een koper van een appartement met nog niet vervangen kozijnen een prijsvoordeel heeft beleefd. Als dan na bv drie maanden zijn kozijnen worden vervangen zou de VVE een extra bijdrage kunnen vragen; of zelfs zou de ex-eigenaar een nabetaling mogen vorderen ter compensatie van het nadeel wat hij bij de verkoop heeft ondervonden omdat de VVE zijn kozijnen nog niet vervangen had. Lijkt me een kansloze exercitie.

[kabeltjekabel]

FRANQ schreef op woensdag 27 januari 2021 @ 22:54:
Ik weet niet hoe lang de "nieuwe" kozijnen er al in zitten.

Maar ik zou ze gewoon mee laten vervangen met de vve vervanging.

Anders ben je altijd een afwijkend geval voor wat betreft onderhoud.

Mogelijk is de isolatie waarde ook beter van de nieuwe kozijnen en ramen.

Als je ooit gezeur krijgt met beslag scharnieren of iets dergelijks of gewoon problemen met een kozijn is het ook handig dat je nu gewoon mee doet zodat je gewoon de vve als aanspreekpunt hebt en niet zelf een bedrijf moet zoeken die je helpen kan.

Dat is inderdaad wel een mooie. Dan streept dat ook direct die 'lening' weg.

[kabeltjekabel]

Lustucru schreef op woensdag 27 januari 2021 @ 23:33:
Een slimme koper kijkt idd naar álle kozijnen en vervolgens naar de MJOB.
[...]

Volgens mij zijn er net iets te veel kopers per hok zodat er helemaal niet meer kritisch wordt gekeken...

[bartvl]

kabeltjekabel schreef op donderdag 28 januari 2021 @ 00:18:
[...]


Dat is inderdaad wel een mooie. Dan streept dat ook direct die 'lening' weg.

De vraag is of de VVE daar mee akkoord gaat. Die gaat er financieel van uit dat dat voor dit appartement niet meer nodig is.

[FRANQ]

bartvl schreef op donderdag 28 januari 2021 @ 00:46:
[...]

De vraag is of de VVE daar mee akkoord gaat. Die gaat er financieel van uit dat dat voor dit appartement niet meer nodig is.

Nee, omdat de vorige bewoner het voorgeschoten heeft verwacht die dat het bedrag dat voor vervanging van de kozijnen van dit appartement gereserveerd is bijgeschreven op zijn rekening.

Maar als ik @Mr.Mormel zou zijn, zou ik gewoon mee willen met de huidige vervanging om zo niet het afwijkende "lastige" appartement te zijn.

[Wolly]

Het feit dat er “telkens” een kozijn wordt vervangen bij de overige bewoners doet mij vermoeden dat er geen sprake is van een complete kozijnvervanging in 1x in het hele complex.

[m2011]

Hoe staat dit in het contract? Is het tussen vve een Pietje of tussen vve en bewoner van appartement 1?

[Mr.Mormel]

FRANQ schreef op woensdag 27 januari 2021 @ 22:54:
Ik weet niet hoe lang de "nieuwe" kozijnen er al in zitten.

Maar ik zou ze gewoon mee laten vervangen met de vve vervanging.

De kozijnen zitten er nog maar een paar jaar in, dus dit is niet een optie. Tevens is het wel vrij aannemelijk dat deze nieuwe kozijnen voor een waarde vermeerdering gezorgt hebben. De oude (zacht houten) kozijnen die de buren nog wel hebben zijn in slechte staat en zijn bij mij al vervangen voor kunststof kozijnen. In het taxatierapport wordt dit ook meegenomen als "beter".

Het lastige aan de situatie is dat er dus een lening buiten mijn weten om bestaat tussen de vorige bewoner en de VVE over mijn kozijnen. Het gaat om een behoorlijk bedrag welke de aankomende jaren in etappes wordt terugbetaald uit de pot van de VVE. Aangezien de vorige bewoner hier zelfs minder dan een jaar gewoond heeft, wordt deze lening min of meer van mijn maandelijkse bijdrage aan de VVE terugbetaald.

Zoals hierboven gezegd door anderen verandert er feitelijk gezien inderdaad niks voor me, echter voelt het alsof er achteraf nog een meerprijs betaald moet worden over de kostprijs. Ik vraag me dus af of deze constructie wel helemaal zuiver is en of het zin heeft om hier juridisch iets mee te gaan doen.

[_Hades_]

Kijk gewoon in het contract zoals meerdere ook al aangeven hier. Als daarin staat dat jij de aanprakelijke bent tav baten en lasten richting de VVE dan lijkt mij dat die kozijnenbetalingen op jouw rekening moeten komen.

Aan de andere kant, als die kozijnen al niet bij jouw eigendom horen (maar eigendom zijn van de VVE), dan gaat het gewoon om een lening buiten jou om (zie het alsof de VVE een lening heeft bij de bank)

[Voor 31% gewijzigd door _Hades_ op 28-01-2021 08:41]

[LemonC200]

Een dergelijke lening hoeft volgens mij sowieso niet op jou koopovereenkomst te staan.
Als het goed is kan je dit terug lezen in eerdere notulen en stukken van de VVE zoals het MJOP.
De koper heeft een onderzoeksplicht inzake de VVE net als een bouwkundige keuring. Dus verwacht niet dat je hier op terug kan komen.

Los daarvan lijkt mij ook dat als de VVE een lening bij de bank had afgesloten, dan was je ook langzaam bezig deze aan terug te betalen met een eigen bijdrage.

[DonChaot]

Als de vve niet de baten op de rekening van ts schrijft, wat let de ts dan als de andere appartement eigenaren nieuwe kozijnen krijgen van ik wil ook weer nieuwe. Hij draagt netjes zijn bijdrage bij dus dan heeft hij ook recht op de nieuwste kozijnen.
Ik vermoed ook dat de oud eigenaar bij ts heeft aangeklopt omdat hij niets meer ontvangt van de vve? Ik zou zeggen dat als er niets over in het koopcontract staat dat hij deze dan ook gewoon verder kan negeren.

[TrueGamer]

Wel lullige situatie mijn inziens.
Koper betaald hogere prijs voor woning/appartement (mede) vanwege nieuwere kozijnen terwijl deze eigendom zijn van de VVE en sowieso vervangen dienen te worden.
Nu moet die er ook nog langere tijd mee doen voordat die weer aan de beurt is voor vernieuwing.

De meest eerlijke manier lijkt mij:

Dat het voordeel van de kozijnen nu naar TS gaat. Hij betaald hier immers maandelijks een VVE bijdrage voor.

Of

Dat de VVE bijdrage wordt aangepast voor het deel van de kozijnen totdat deze bij de rest zijn vervangen.

[KelvinX]

Als hij geld wilt hebben voor de kozijnen elke keer, kan je hem dan ook bellen als er iets stuk is? Nee zeker?

[bert pit]

TS zegt dus eigenlijk dat hij een sigaar uit eigen doos hesft gekocht, als ik het goed begrijp.

Advies TS: Kijk goed wat er in de VVE voorwaarden staat. Dat is bepalend, punt. Daar had je je van te voren over kunnen informeren of juridisch voorlichten. Ja, VVE is lastig en een koper doet er verstandig aan om zich goed te laten voorlichten.

Algemeen: Een koper heeft vaak last van cognitieve dissonantie. Ik vermoed dat dat hier ook aan de hand is.

[Voor 15% gewijzigd door bert pit op 28-01-2021 09:14]

[Mr.Mormel]

DonChaot schreef op donderdag 28 januari 2021 @ 09:02:
Als de vve niet de baten op de rekening van ts schrijft, wat let de ts dan als de andere appartement eigenaren nieuwe kozijnen krijgen van ik wil ook weer nieuwe. Hij draagt netjes zijn bijdrage bij dus dan heeft hij ook recht op de nieuwste kozijnen.

Door deze lening heb ik geen recht meer op nieuwe kozijnen (tenminste dat is wat de VVE beheerder zegt).
Maar inderdaad ik ga dit weekend eens rustig al mijn aankoopdocumenten doorlezen en kijken of er iets over kosten/baten te vinden is.

[Spectaculous]

Even heel simpel gedacht misschien, maar volgens mij is alles wat nagelvast zit onderdeel van de verkoop. Je kan toch niet je huis verkopen zonder de kozijnen? Jij hebt die kozijnen gekocht bij de aankoop van de woning, en daarmee ook het eventuele recht op geld wat je nog terug kan krijgen van de VVE.

Wanneer hij vindt dat de kozijnen nog van hem zijn, gaat hij dan ook betalen voor het onderhoud en eventuele schade als er wat kapot is? Heeft hij die ruiten verzekerd voor schade? Ik gok er niet op.

Als hij vindt dat hij recht had op geld dan had dit geregeld moeten worden bij de aankoop (het is net als sommige belastingen die je als huiseigenaar vast vooruit betaald voor het hele jaar, dit verreken je bij de aankoop voor het resterende deel van het jaar, volgend jaar betaald je ze zelf).

[Helixes]

Okee, ik snap de controverse niet zo goed eigenlijk.

De kozijnen zijn vervangen (goed), en de VVE heeft daar geld voor geleend. Van wie de VVE geld heeft geleend is misschien niet eens zo belangrijk, maar in dit geval betreft dat de bewoner van toentertijd.

Uiteindelijk zal de geldverstrekker zijn geld terug willen. Ik zie daar twee methodes voor. Ofwel de VVE voldoet zijn verplichtingen aan de vorige eigenaar. Dan wel neemt de nieuwe koper de lening over door middel van het verhogen van de verkoopprijs met het bedrag van de lening. Er lijkt gekozen te zijn voor het eerste.

Waar je misschien een punt hebt is dat het saldo van de VVE misleidend is geweest. Misschien was er € 20.000 in kas, waarbij er dus € 10.000 bestaat uit een lening. Dat is inderdaad wellicht misleidend, en zou je kunnen kijken of je het appartementsdeel van dat bedrag kan verhalen bij de verkoper.

[bert pit]

Mr.Mormel schreef op donderdag 28 januari 2021 @ 09:14:
[...]


Door deze lening heb ik geen recht meer op nieuwe kozijnen (tenminste dat is wat de VVE beheerder zegt).
Maar inderdaad ik ga dit weekend eens rustig al mijn aankoopdocumenten doorlezen en kijken of er iets over kosten/baten te vinden is.

Nu begrijp ik je verhaal niet meer. Je hebt meer betaald omdat je nieuwe kozijnen hebt, Wil je nu weer nieuwe?

Als je werkelijk een meerprijs hebt betaald dus gespecificeerd 350.000 Euro voor het appartement en 21.675 Euro voor de kozijnen, dan zou ik daar direct werk van maken. In alle andere gevallen geef ik je weinig kans.

[Mr.Mormel]

bert pit schreef op donderdag 28 januari 2021 @ 09:28:
[...]

Nu begrijp ik je verhaal niet meer. Je hebt meer betaald omdat je nieuwe kozijnen hebt, Wil je nu weer nieuwe?

Nee ik wil helemaal geen nieuwe kozijnen, deze zijn pas een paar jaar oud. Maar door deze lening vervalt dus mijn recht binnen het onderhoudsplan van de VVE om eventueel de kozijnen te laten vervangen. Terwijl mijn maandelijkse bijdrage gelijk is aan dat van elke andere eigenaar binnen de VVE. Indirect zal ik de aankomende jaren dus deze lening moeten afbetalen met mijn bijdrage aan de VVE.

Aan de reacties te lezen merk ik wel dat dit een lastige zaak is (gaat worden) en dat afhankelijk vanuit welk perspectief je het bekijkt er wel iets voor te zeggen valt.

[Nutral]

Je koopt een huis, en als dat huis nieuwere kozijnen heeft zorgt dat voor een hogere waarde, je koopt een huis zoals hij is lijkt me.

De vorige eigenaar heeft kozijnen gekocht en daarmee geld gestopt in het huis. Maar hij betaald bij de VVE nog steeds die dan bijv ook de kozijnen vervangt. Daarmee is "logisch" afgesproken dat bij vervanging van andere kozijnen dit word uitbetaald aan de eigenaar.

Natuurlijk is het wel zo dat je bij het kopen van het huis zelf de kosten aan de VVE gaat betalen, en daarbij ook kosten voor kozijnen die je niet nodig hebt. Het is een beetje dubbelop dat iemand een huis verkoopt (met een hogere waarde) omdat hij er geld in heeft gestopt en vervolgens ook geld terug krijgt, dat zijn dubbele baten. Dat hij er niet per se een hoger bedrag voor heeft gekregen is bijzaak.


Als dit puur een financiele lening is naar de VVE, dan zou de VVE dus de kozijnen aangeschaft moeten hebben, is dit het geval?

Of het is een lening in goederen (kozijnen) naar de VVE, maar jij hebt het huis gekocht, dus daar had duidelijk onderdeel van de akte moeten zijn dat de kozijnen eigenlijk niet van jouw worden.

Volgende punt waar je naar kan kijken is of er op bijv funda is geadverteerd dat het nieuwe kozijnen zijn, dan kun je stellen dat dit gewoon over is gegaan.

[leonbong]

Volgens mij is het heel simpel bij overdracht van de woning is er financiële afwikkeling geweest voor de VVE oud lid en nu nieuw lid.

Dat wordt gedaan een notaris.
Een notaris moet vaststellen of het lid nog financiële verplichtingen richting de VVE zijn en vice versa.
Niet vastgesteld dus niet van toepassing lijkt mij.

Ik zou even je notaris bellen en dit daar voorleggen.
Het juist bij wet geregeld dat een notaris de financiële verplichtingen moest vast stellen om dit te voorkomen.
Echter als de partijen (VVE en oud lid) dit niet op dit moment aandragen dan is het jammer dan verbeurd. Is mijn VVE eens keer overkomen dat we de betalingsachterstand niet hadden gecommuniceerd aan de notaris konden we niet meer verhalen op oud en nieuw lid. (Ging wel klein bedrag <200€)

[Voor 41% gewijzigd door leonbong op 28-01-2021 09:58]

[TacoTaco]

Ik zou mezelf niet bemoeien met de lening tussen de vorige eigenaar en de VVE eerlijk gezegd, dat iets tussen hem en de VVE (net zoals dat tussen de VVE en een bank had kunnen zijn bijvoorbeeld). Ik zou hem dan ook zeggen dat ie daarvoor niet bij jou kan aankloppen. Als die dat wel wil dan had dat in de verkoopovereenkomst moeten staan, omdat het dan iets is wat bij het appartement hoort.

Ik vraag me ook af hoeveel nieuwe kozijnen de waarde van een appartement verhogen. Oude kozijnen zijn niet echt waardeverminderend aangezien het een kostenpost voor de VVE is en niet voor jezelf. Ik ben benieuwd of er in de verkoopadvertentie is geadverteerd met de nieuwe kozijnen?

[Voor 5% gewijzigd door TacoTaco op 28-01-2021 09:57]

[PROnline]

VVE bestuurder hier. Die ook met 't bijltje moet hakken van wildgroei van vervanging i.p.v. collectief/vanuit de VVE.

Bij het noodzakelijk vervangen van de ramen is dat afhankelijk van de AvS voor de VVE. bij de meeste modelreglementen is dat zo geregeld. Sommige VVE's hebben aanpassingen op de modelreglementen, maar daar ga ik gemakshalve even niet van uit.

Nu is de eerste vraag, onder welk motief de ramen destijds vervangen zijn. Is dat noodzakelijk onderhoud of gemak/confort/wens van de oudbewoner geweest?
In het geval van onderhoud, dan was het destijds al voor de VVE. Waarom dit niet direct gedaan is op kosten van de VVE i.p.v. een langlopende vordering open te laten staan is een vraag aan het oudbestuur of een groot vraagteken voor 't huidige bestuur.

Echter vermoed ik dat 't uit wens van de bewoner is gedaan. Die dacht kunststof gaat eeuwig mee, dus als de VVE gaat vervangen wil ik mijn geld terug. En heeft dat met de VVE destijds afgesproken.
Dat is iets tussen de VVE en de oudbewoner.

't zijn in basis niet jou kozijnen, zoals eerder gezegd, ze zijn van de VVE.
@Spectaculous en anderen je koopt geen appartement, maar een appartementsrecht en wordt tegelijk lid van de VVE.

Nu komt we op 't volgende punt, de kozijnen in jou appartement worden niet t.z.t. vervangen tegelijk met de overige kozijnen. Want die van jou zijn nieuwer en dus komt noodzakelijke vervanging later. Met de nadruk op later.
Want in mijn ervaring gaan kunststof kozijnen helemaal geen 100 jaar mee. Wij zitten met kozijnen die variërend 20 tot 40 jaar terug vervangen zijn en een deel daarvan is gewoon bedroevend.
Dus maak je geen zorgen, je hebt recht op onderhoud. Alleen komt dat voor jou later dan voor de rest.

Wat ik wèl scheef vindt. De oudbewoner heeft een afspraak staan om zijn investering vergoed te krijgen als de rest gedaan wordt. Neem een fictieve levensduur van 40 jaar. Als dit 10 jaar geleden te vroeg is vervangen, dan krijgt de VVE maar 75% van de levensduur, maar betaald 100% met terugwerkende kracht.

@Mr.Mormel

Maar door deze lening vervalt dus mijn recht binnen het onderhoudsplan van de VVE om eventueel de kozijnen te laten vervangen

Dus nee, je recht vervalt m.i. niet. Echter zijn jou ramen pas veel later aan vervanging toe. En je blijft dus uit de pas lopen, tenzij de VVE beslist om in 't kader van overzichtelijkheid alles gelijk te trekken en jou ramen dus t.z.t. wel mee te nemen.

De vraag die je de VVE wel moet stellen is, waarom de oudbewoner de volledige kosten vergoed krijgt. Feitelijk moet je de jaren die ze te vroeg zijn vervangen zien als voortijdige afschrijving en die er vanaf trekken.

@TacoTaco Je moet je zeker wel bemoeien met de VVE, want de VVE dat ben jezelf. Het geld wat in de VVE zit is je gezamenlijke onderhoudsreserve.

[Anoniem: 1279036]

Spectaculous schreef op donderdag 28 januari 2021 @ 09:24:
Even heel simpel gedacht misschien, maar volgens mij is alles wat nagelvast zit onderdeel van de verkoop. Je kan toch niet je huis verkopen zonder de kozijnen? Jij hebt die kozijnen gekocht bij de aankoop van de woning, en daarmee ook het eventuele recht op geld wat je nog terug kan krijgen van de VVE.

Wanneer hij vindt dat de kozijnen nog van hem zijn, gaat hij dan ook betalen voor het onderhoud en eventuele schade als er wat kapot is? Heeft hij die ruiten verzekerd voor schade? Ik gok er niet op.

Als hij vindt dat hij recht had op geld dan had dit geregeld moeten worden bij de aankoop (het is net als sommige belastingen die je als huiseigenaar vast vooruit betaald voor het hele jaar, dit verreken je bij de aankoop voor het resterende deel van het jaar, volgend jaar betaald je ze zelf).

een appartement is geen huis. je koopt een appartementsrecht (simpel gezegd een stuk lucht met wat stucwerk en binnendeuren in een gebouw dat van de VVE is) . de kozijnen zijn en waren van de VVE en zijn sowieso niet verkocht bij de verkoop van het appartementsrecht.

onderhoud e.d. ligt dan ook bij de vve.

[TacoTaco]

@TacoTaco Je moet je zeker wel bemoeien met de VVE, want de VVE dat ben jezelf. Het geld wat in de VVE zit is je gezamenlijke onderhoudsreserve.

Ik zeg niet dat je je niet moet bemoeien met de VVE (ben er eentje aan het opzetten op het moment) maar zou zelf niet doorgeefluik willen zijn tussen de VVE en de oud-bewoner. Als zij een afspraak met elkaar hebben dan moeten ze dat zelf afhandelen. Anders komt de oud-bewoner bij TS als de VVE niet meer betaald en heb je er jaren "plezier" van.

[StevenK]

Als je een appartement koopt, krijg je daarmee alle rechten en plichten die samenhangen met dat appartement. Dat vergoedingsrecht/lening had de vorige eigenaar in zijn hoedanigheid van eigenaar van het appartement en dat recht is ook aan jou overgedragen, want jij bent in zijn positie getreden.

[Spectaculous]

Anoniem: 1279036 schreef op donderdag 28 januari 2021 @ 10:11:
[...]


een appartement is geen huis. je koopt een appartementsrecht (simpel gezegd een stuk lucht met wat stucwerk en binnendeuren in een gebouw dat van de VVE is) . de kozijnen zijn en waren van de VVE en zijn sowieso niet verkocht bij de verkoop van het appartementsrecht.

onderhoud e.d. ligt dan ook bij de vve.

Eigenlijk koop je wat binnenmuren en "huur" je de rest? (juridisch mag je het misschien geen huur noemen, maar het is feitelijk niet van jezelf, je betaald maandelijks een vast bedrag wat geen rente of aflossing is, en een ander onderhoud en vervangt het, dus in praktisch oogpunt is het verschil klein naar mijn mening)

Misschien een beetje off-topic maar hoe moet dat dan als ik graag kiep ramen in mijn appartement wil hebben? Leg je zoiets voor aan het bestuur van de VVE? En wie betaald dat dan? Of ik krijg een nieuwe gasloze keuken en heb een 3 fase stroomaansluiting nodig ipv de enkele fase die er dan ligt?

[Freeaqingme]

StevenK schreef op donderdag 28 januari 2021 @ 10:26:
Als je een appartement koopt, krijg je daarmee alle rechten en plichten die samenhangen met dat appartement. Dat vergoedingsrecht/lening had de vorige eigenaar in zijn hoedanigheid van eigenaar van het appartement en dat recht is ook aan jou overgedragen, want jij bent in zijn positie getreden.

Maar de vraag is of deze lening samenhangt "met dat appartement". Mijns iziens is dat niet het geval; de VVE had evenzo bij een extern financierder dit geld kunnen lenen, en dan was er helemaal iets anders geweest.

Ik zou die lening en de terugbetalingen daarvan dus verder negeren. Waar ik me meer op zou focussen is of de vermogenspositie van de VVE op een transparante wijze is voorgesteld. (1) Heb je een balans opgevraagd, en (2) stond deze lening daar als zodanig op?

Als het antwoord op 1 'nee' is heb je wat mij betreft weinig recht van spreken*, je hebt m.i. dan niet aan je onderzoeksplicht gedaan. Als het antwoord op vraag 2 ja is, dan geldt datzelfde; dan had je dit kunnen weten. Is het antwoord op vraag 2 'nee', dan zou je wel de verkoper kunnen aanspreken op een onjuiste voorstelling van zaken. Wellicht kan je dat dan oplossen door het recht op de afbetalingen over te dragen.

offtopic:
* ik ben niet bekend met jurisprudentie omtrent VVE's, wellicht dat men dit in rechte anders ziet

[Anoniem: 1279036]

Spectaculous schreef op donderdag 28 januari 2021 @ 10:38:
[...]


Eigenlijk koop je wat binnenmuren en "huur" je de rest? (juridisch mag je het misschien geen huur noemen, maar het is feitelijk niet van jezelf, je betaald maandelijks een vast bedrag wat geen rente of aflossing is, en een ander onderhoud en vervangt het, dus in praktisch oogpunt is het verschil klein naar mijn mening)

Misschien een beetje off-topic maar hoe moet dat dan als ik graag kiep ramen in mijn appartement wil hebben? Leg je zoiets voor aan het bestuur van de VVE? En wie betaald dat dan? Of ik krijg een nieuwe gasloze keuken en heb een 3 fase stroomaansluiting nodig ipv de enkele fase die er dan ligt?

je huurt het niet, de VVE is eigenaar van het pand waar je een appartementsrecht in hebt, de VVE bestaat uit de leden -alle mensen met een appartementsrecht- die een door henzelf op de ledenvergadering bepaald bedrag afdragen voor onderhoud en vervanging.

binnen je eigen appartement kun je dingen doen. zodra er dingen aan de buitenkant of nutsvoorzieningen die ook buiten jouw appartement liggen gedaan moeten worden zal de VVE hierover beslissen. Zo ook over de keuze in ramen. Doorgaans is het goedkoper voor de vve om dat uniform te doen . Hierbij kunnen voorkeuren gepeild worden of erover gestemd worden, maar in principe bepaal je als individuele bewoner niet wanneer jouw kozijnen , dak etc. vervangen worden en hoe dat gebeurt.

[euchromatic]

Spectaculous schreef op donderdag 28 januari 2021 @ 10:38:
[...]


Eigenlijk koop je wat binnenmuren en "huur" je de rest?

Je koopt de eigendom van jouw appartement, gedefinieerd als zowel het huisnummer als 1/xx deel van het gebouw. Alle delen van het gebouw waar ook de andere bewoners mee te maken hebben zijn gezamenlijk eigendom. De bewoners op de begane grond betalen mee aan de onderhoud van het dak (= ook hun dak). De kozijnen vallen daar vaak ook onder omdat bijvoorbeeld een lekkage ook de buren zal raken.

Als jij iets anders wil dan de groep kan je dat overleggen met je medebewoners. Met een goed verhaal kan je vaak wel doen wat je wil, risicovolle ideeën zullen wat argwanender worden bekeken.

[bert pit]

Mr.Mormel schreef op donderdag 28 januari 2021 @ 09:39:
[...]


Nee ik wil helemaal geen nieuwe kozijnen, deze zijn pas een paar jaar oud. Maar door deze lening vervalt dus mijn recht binnen het onderhoudsplan van de VVE om eventueel de kozijnen te laten vervangen. Terwijl mijn maandelijkse bijdrage gelijk is aan dat van elke andere eigenaar binnen de VVE. Indirect zal ik de aankomende jaren dus deze lening moeten afbetalen met mijn bijdrage aan de VVE.

Aan de reacties te lezen merk ik wel dat dit een lastige zaak is (gaat worden) en dat afhankelijk vanuit welk perspectief je het bekijkt er wel iets voor te zeggen valt.

Maar dat is ook het kenmerk van een VVE. Als jij op de begane grond woont betaal je mee aan het lekkende dak op 6 hoog. Je betaalt dus gezamenlijk het onderhoud.

[thunder8]

Spectaculous schreef op donderdag 28 januari 2021 @ 10:38:
[...]


Eigenlijk koop je wat binnenmuren en "huur" je de rest? (juridisch mag je het misschien geen huur noemen, maar het is feitelijk niet van jezelf, je betaald maandelijks een vast bedrag wat geen rente of aflossing is, en een ander onderhoud en vervangt het, dus in praktisch oogpunt is het verschil klein naar mijn mening)

Misschien een beetje off-topic maar hoe moet dat dan als ik graag kiep ramen in mijn appartement wil hebben? Leg je zoiets voor aan het bestuur van de VVE? En wie betaald dat dan? Of ik krijg een nieuwe gasloze keuken en heb een 3 fase stroomaansluiting nodig ipv de enkele fase die er dan ligt?

Nee. Een appartement is een deel van een gebouw die je koopt volgens de Akte van Scheiding. De buitenkant valt onder de VVE, echter ben je als "verplicht lid" van de VVE dus ook daar deels eigenaar van. Dit is naar rato van de grootte van het appartement tov de anderen. Een grotere kelderbox, een groter balkon , een extra kamer is daar allemaal in verwerkt. Stel een complex is verdeeld in 500 delen en jij hebt met de koop van je appartement daar 20 delen van, dan is dat ook jouw aandeel in de buitenkant, maar ook jouw aandeel in de totale servicekosten. Als de totale servicekosten 5000 euro per maand zijn, betaal je dus (20/500) x 5000 = 200€ per maand voor jouw aandeel in het complex per maand.

Om te zorgen dat het onderhoud aan het pand goed en uniform plaatsvind, valt het onderhoud van de buitenzijde, maar ook de gemeenschappelijke afvoeren onder de VVE. Het kan immers niet zo zijn dat de bovenste appartementen moeten zorgen voor een goed dak en de onderste appartementen het onderhoud aan de gezamenlijke afvoeren. Dit soort onderhoud komt uit de grote pot. Maar ook kozijnen worden in het kader van uniformiteit naar buiten toe geregeld door de VVE.

Als je kiepramen wil, dan ligt het aan de bereidwilligheid van de VVE om daar toestemming voor te geven. Zo nee, dan heb je pech. Dat is het nadeel van een Appartement, de meerderheid van de stemmen regelen alles aan de buitenkant. Een andere keuken zonder gas is een ander geval. Je bent zelf verantwoordelijk voor de binnenzijde en een andere keuken zonder gas is je eigen keuze. Je hebt een eigen stroomaansluiting en die kan ook op eigen gelegenheid worden opgewaardeerd. Indien er daadwerkelijk nieuwe kabels getrokken moeten worden vanaf de hoofdverdeler naar jouw meter, dan kan het zijn dat hier de medewerking van de VVE nodig is, maar dit mag volgens mij niet geweigerd worden, tenzij je hele extreme eisen zou hebben. (Ben hier niet 100% zeker van.)

Dit is trouwens ook een goede reden om goed uit te zoeken of een appartementencomplex niet een eigenaar heeft die heel veel delen/stemmen in bezit heeft, zoals bijvoorbeeld een verhuurder of woningbouwcoöperatie. Stel dat het complex 500 delen heeft en een dergelijke eigenaar heeft daar 300 delen van in bezit, kan deze alles bepalen binnen de VVE tijdens de vergaderingen. Vooral bij wat oudere panden waar een dergelijke eigenaar van plan is zijn delen te verkopen in de komende jaren, is het onderhoud een ondergeschoven kindje. Alleen hoogstnoodzakelijk onderhoud wordt dan wel uitgevoerd, maar de rest wordt dan in vergaderingen weggestemd. Dit omdat ze natuurlijk niet teveel willen betalen nu, waardoor de winst later verdampt. De jaren na dergelijke verkopen mogen de nieuwe eigenaren bloeden voor het achterstallige onderhoud en je praat dan niet over een paar honderd euro per appartement.

Ontopic:

De situatie is vreemd. Als er nu collectief voor nieuwe kozijnen wordt gekozen en dit appartement niet meegenomen hoeft te worden, dan zou je verwachten dat dit appartement ook uitgesloten wordt van een bijdrage voor de kozijnen. Hiervoor zou namelijk de lening/vooruitbetaling in natura van de vorige eigenaar al genoeg moeten zijn geweest. Stel de vorige eigenaar heeft 10.000 euro betaald voor nieuwe kozijnen en dit is ook de bijdrage voor de andere nieuwe kozijnen, dan is hiermee de vooruitbetaling van de overige eigenaar voldaan. De nieuwe eigenaar mag dan niet worden gevraagd om alsnog 10.000 euro mee te betalen aan de nieuwe kozijnen van de andere appartementen. Dat de vorige eigenaar 10.000 euro vooruit heeft betaald is leuk voor hem, maar dit had dan verrekend moeten worden bij de overdracht. Of in ieder geval gemeld moeten zijn bij de notaris, zodat hier goede afspraken over gemaakt hadden kunnen worden.

[Voor 11% gewijzigd door thunder8 op 28-01-2021 11:24. Reden: deel over grootaandeelhouders toegevoegd.]

[Harry_Nak]

Je kan het ook anders bekijken:

- Geen overlast voor vervangen kozijnen
- Alle kozijnen zijn in 1x vervangen dus ze zien er allemaal hetzelfde uit (in de woning)
- Als het goed is een veel betere isolatiewaarde dan de oude ramen en kozijnen

Omdat VVE steeds een paar kozijnen vervangt heb je op een gegeven moment een mix van oud en nieuw, waarbij het ene kozijn beter is geïsoleerd dan de ander, lijkt me er ook raar uit zien.

Ik snap dan ook niet waar je je druk om maakt, een VVE is altijd een draak, wees blij dat het allemaal al vervangen is. Het onderhoudsplan van het gebouw klopt nu misschien niet helemaal meer, als je je daar druk over moet gaan maken.

Voor de vorige bewoner is het ook niet handig, die heeft een lening bij de VVE uitstaan, en krijgt steeds een beetje terug. En ja misschien heeft hij door nieuwe kozijnen een hogere verkoopprijs gekregen, maar dat ligt ook aan de koper. Het is geen huis maar een appartementsrecht.

Edit
Ik heb een paar woorden doorgestreept.
En eigenlijk zou je nu een hogere VVE bijdrage moeten betalen omdat sommige kozijnen misschien te vroeg vervangen zijn . (Ik ging er vanuit dat het ouwe meuk is, die paar jaar maakt dan ook niet meer zoveel uit)

Wat is eigenlijk het bouwjaar van de woning?

BrZ schreef op donderdag 28 januari 2021 @ 11:58:
Het meest bijzondere vind ik dat de VVE hier ooit toestemming voor heeft gegeven

[Voor 22% gewijzigd door Harry_Nak op 28-01-2021 13:50]

[Mr.Mormel]

De meningen over de topic zijn behoorlijk verdeeld lees ik wel.
Ik ga in ieder geval contact zoeken met de notaris om te kijken of er een aantekening van deze lening gemaakt had moeten worden tijdens de overdracht. Als dit niet zo is, dan is het vrij simpel en zal ik het bij me neer moeten liggen. Had dit wel vermeld moeten zijn dan kan deze zaak verder uitgediept worden...

[BrZ]

Het meest bijzondere vind ik dat de VVE hier ooit toestemming voor heeft gegeven. Veel mensen vinden dat VVE's altijd lopen te zeuren, maar dit topic laat zien waarom het nodig is

[PROnline]

VVE bestuurders en leden zijn allemaal amateurs/vrijwilligers. De oudbewoner heeft waarschijnlijk een betoog gehouden dat hij 't alvast zou doen en dat hij daarom recht heeft op compensatie.
De VVE heeft destijds niet ingezien dat voortijdig vervangen ook invloed heeft op de vervangingstermijn in de toekomst.

Hypothetisch:
kozijn 40 jaar levensduur en dan laat ik gemakshalve onderhoud, technische ontwikkelingen en andere factoren buiten beschouwing.

oplevering complex is jaar 0
om de 40 jaar moeten ze vervangen worden, jaar 40, 80, 120 etc.
Nu in jaar 70 vind een bewoner het kozijn "oud" en zegt, ik vervang 't zelf en in jaar 80 krijg ik m'n geld terug, want ik heb 't voorgeschoten.
Nu is echter het kozijn in jaar 110 al aan vervanging toe. dit terwijl de VVE de overige ramen pas in jaar 120 begroot heeft. Door het voortijdig te vervangen is er dus 10j aan levensduur weggegooid en heeft de oudbewoner er 10j eerder profijt van gehad.

Met de afgesproken regeling heeft de VVE dus 10j levensduur verlies, en de oudbewoner 10j gewonnen aan profijt van nieuwe ramen. In de regeling had het bestuur/VVE (een deel van) de verloren 10 jaar levensduur op een manier in mindering moeten brengen op de compensatie.

Nu heeft de oudbewoner 10 jaar voordeel ondervonden op kosten van de VVE en dus op kosten van alle bewoners.

[PROnline]

Dubbelpost om even terug komend op VVE's, uit eigen praktijk.

Bij ons heeft in de loop der jaren zo'n 80% zelf de ramen vervangen door kunststof met dubbelglas. Niet omdat 't noodzakelijk was vanuit onderhoudsperspectief, maar vanuit persoonlijke wens i.v.m. dubbelglas, gemak/comfort (kiep/draai functie bijvoorbeeld). Daarbij is er een éénmalige subsidie regeling door de ALV akkoord bevonden, die bekostigd kon worden uit de besparingen op schilderwerk.

Echter daarmee vervalt de onderhoudsverplichting van noch de houten kozijnen, noch de nieuwe kunststof kozijnen.

Nu deed na jaren het geval zich voor dat de 20% wat nog hout was, gewoon op was en reparatiekosten niet opwogen tegen vervanging. Dus de VVE verantwoordelijk voor 't noodzakelijk onderhoud, dus vervanging van de ramen. Zelfs binnen het bestuur was er in het begin geen consensus dat het voor de VVE moest zijn want de rest had 't toch ook zelf betaald.
Pas na diverse bestuursvergaderingen zijn we tot de conclusie gekomen dat het voortijd vervangen geen verplichting tot gevolg mag/kan hebben voor de overige eigenaren. De onderhoudsverplichting blijft dus bij de VVE. Maar ook voor degene die voor vervanging hebben gekozen, is er geen verandering in plichten jegens onderhoud/vervanging door de VVE.

Praktijkgevolg is nu, dat ik slechts drie jaar na 't uitfaseren van de houten kozijnen al geconfronteerd wordt met kunststof kozijnen die nu al aan vervanging toe zijn. Omdat ze kwalitatief niet zo goed waren als vandaag de dag.

@Mr.Mormel Misschien was 't je al duidelijk, maar je moet van de VVE duidelijk hebben dat jou vervanging in de toekomst nog altijd bij de VVE ligt. Ondanks dat het onderhoudsschema door deze afwijking uit de pas loopt. Daarmee heb je 't leeuwendeel al afgedekt.
De verkoper had je dit wel eigenlijk moeten melden. Dat had wel netjes geweest. Maar er van uitgaande dat de VVE gewoon 't onderhoud op zich neemt, kom je vanzelf aan de beurt, wanneer noodzakelijk onderhoud nodig wordt.

Als het tijdstop van vervangen vlak voor de algemene ronde gebeurd is, dan is het met wat oprekken van de levensduur de komende decennia wel weer in de pas te krijgen met de rest.

[Number10]

Vooraf: omstandigheden zijn relevant en op een forum zoals dit is het vrijwel onmogelijk om alle omstandigheden te kunnen overzien. Wetgeving is verder aan verandering onderhevig en wat hieronder staat zou ondertussen om allerlei redenen weer achterhaalt of onjuist kunnen zijn. Zie daarom ook de tekst in de voettekst onderaan en win zo nodig zelf (betaald) advies in voor je stappen zet die onomkeerbaar zijn. Iedereen blijft uiteraard altijd aansprakelijk voor eigen handelen n.a.v. mijn reactie, maar dat geldt voor al mijn reacties op dit forum.

Op 1 januari 2018 is de ‘Wet verbetering functioneren verenigingen van eigenaars’ ingegaan. Je kunt alle relevante officiële publicaties (volgens de hyperlink op de website van de Eerste Kamer) hier vinden, maar de website van de Eerste Kamer vind ik zelf vaak wat overzichtelijker:

https://www.eerstekamer.n..._verbetering_functioneren

Samengevat is deze wet naar ik begrijp ingevoerd om de financiële positie van VvE’en te verbeteren en het o.a. ook duidelijker te maken dat een VvE een lening mag aangaan (dat mocht overigens zoals je kunt lezen in de stukken strikt genomen ook al voor de wetswijziging) tenzij bijvoorbeeld het reglement dat niet toestaat. Maar er was bij banken als ik het goed begrijp onduidelijkheid over zoiets als de vraag of de leenovereenkomst naderhand kon worden vernietigd door een van de VvE leden.

In de wetswijziging is onder andere artikel 5:113 BW aangepast, waaronder lid 5:

5 Voor de schulden der vereniging zijn zij die appartementseigenaar waren ten tijde van het ontstaan van de schuld, met de vereniging hoofdelijk verbonden, en wel, indien de prestatie deelbaar is, ieder voor een deel in de verhouding bedoeld in lid 2. Indien de schuld een geldlening is als bedoeld in artikel 126 lid 4, wordt in het geval van overgang onder bijzondere titel of toedeling van een appartementsrecht de appartementseigenaar bij de overdracht of toedeling ontslagen uit zijn aansprakelijkheid voor die schuld, voor zover ten aanzien van die schuld overeenkomstig artikel 122 lid 5 aan de aldaar bedoelde verkrijger opgave is gedaan.

Hierin lees ik dat de verkoper inderdaad een mededelingsplicht heeft richting de koper wat betreft geldleningen t.b.v. het reservefonds, op straffe van blijvende aansprakelijkheid van dat deel van de lening bij nalaten daarvan. In de MvT is dit o.a. als volgt verwoord:

(...) Daarom is het passend dat de aansprakelijkheid niet overgaat indien de verkrijgende partij niet wordt geïnformeerd. Is de informatie onjuist, doordat bijvoorbeeld een te laag bedrag is opgegeven dan zal de aansprakelijkheid slechts tot de opgegeven hoogte overgaan – daartoe strekt de bewoording «voor zover».

De vereiste van de mededelingsplicht door de verkoper m.b.t. een geldlening t.b.v. het reservefonds door de VvE om de vervreemder (verkoper) te ontslaan uit de aansprakelijkheid voor de schuld die voortvloeit uit die lening lijkt dus anders dan @StevenK leek te stellen niet enkel t.g.v. de overdracht plaats te vinden. Maar gezien zijn achtergrond laat ik me uiteraard graag corrigeren .

Maar - en dat is nu net het bijzondere - de verkoper is in dit geval als ik de TS goed begrijp ook de schuldeiser. Ik kan in de wet of in de behandeling van de wet niet terugvinden of die constructie is toegestaan danwel besproken, maar je kunt er wel vraagtekens bij stellen volgens mij, en wel om de volgende reden:

De VvE behoort een reservefonds aan te leggen, waaruit groot onderhoud zoals verduurzaming kan worden betaald. Uit de behandeling van het wetsvoorstel begrijp ik dat naar schatting destijds 40-50% van de VvE’en niet of onvoldoende reserve hadden om dat te kunnen betalen. Dat was de aanleiding om explicieter vast te leggen dat een VvE een lening kon afsluiten, inclusief de waarborgen bij overdracht aan een koper zoals art. 5:113 lid 5 BW.

Dat betekent volgens mij ook dat de leden van de VvE tot die tijd feitelijk - en wellicht ook onrechtmatig? - geld hebben bespaard dat eigenlijk in het reservefonds moest worden gestort. Het lijkt mij onwenselijk dat een verkoper vervolgens dat geld als lening verstrekt aan een VvE en die lening uitbaat met bijvoorbeeld renteinkomsten nadat het apparatement is verkocht. Het zou dan immers lonen om het reservefonds niet te vullen en vervolgens voor verkoop de VvE te bezwaren met een lening uit het overspaarde.

In hoeverre dat leidt tot bijvoorbeeld onrechtmatige verrijking kan ik niet overzien, maar het is dus de vraag of die baten in dat geval wel mogen afvloeien naar de verkoper of dat die pro rato verrekend moet worden met de TS nu die lening als ik het goed begrijp meer betrof dan de waarde van de kozijnen van de TS omdat ook de kozijnen van andere appartementen daaruit moesten worden vervangen. Als mijn interpretatie van art. 5:113 lid 5 klopt, is de TS in ieder geval niet aansprakelijk voor de aflossing of rente uit die lening als de lening aan de VvE geheel is verzwegen bij de overdracht.

Gezien de tekst van art. 5:113 lid 5 en de MvT vermoed ik dat je eigen onderzoeksplicht naar de financiële situatie van de VvE voor wat betreft die specifieke lening voor het reservefonds geen rol speelt. Voor zover je dat niet ook hebt gedaan, lijkt het mij in dit soort gevallen als koper overigens wel verstandig om zelf ook vooraf aan de koop navraag te (laten) doen naar de boekhouding en situatie van de VvE en dat niet alleen bij de verkoper of notaris te laten. Een aankoopmakelaar zou in dat opzicht wellicht ook aansprakelijk kunnen zijn als dit soort leningen bekend konden zijn. Maar het zou mij niet verbazen dat veel kopers gezien de oververhitte huizenmarkt dergelijk ‘due dilligence’ onderzoeken niet of nauwelijks kunnen (laten) uitvoeren. Wat dat betreft zou het notariaat volgens mij wel een belangrijke rol kunnen spelen, voor zover ze dat niet verplicht zijn en dat al gebeurt in de praktijk uiteraard.

Ik ben erg benieuwd wat de notaris je terugmeldt. Laat je dat nog weten?

[J_aimy]

Ik zie het probleem eigenlijk niet...

Vorige bewoner heeft kozijnen vervangen uit eigen zak en zou eigenlijk voor VvE zijn, hiervoor is een lening opgesteld.
Vorige bewoner krijgt delen van zijn geld terug op het moment dat er elders in het pand kozijnen vervangen worden.
Dat lijkt me allemaal logisch, gewoon niet kijkend naar wetgeving.

Oké het kromme is dat je "waarschijnlijk" door deze kozijnen op een ietswat hoger getaxeerd bedrag uit zou komen, maar dat lijkt me gewoon brute pech.

Je kunt ook moeilijk vragen aan degene die hun huizen gekocht hebben in guldens om deze nu voor hetzelfde bedrag te verkopen ook al zitten daar dan ook kunststof kozijnen in.

[Fr33z]

Mr.Mormel schreef op donderdag 28 januari 2021 @ 11:56:
De meningen over de topic zijn behoorlijk verdeeld lees ik wel.
Ik ga in ieder geval contact zoeken met de notaris om te kijken of er een aantekening van deze lening gemaakt had moeten worden tijdens de overdracht. Als dit niet zo is, dan is het vrij simpel en zal ik het bij me neer moeten liggen. Had dit wel vermeld moeten zijn dan kan deze zaak verder uitgediept worden...

Misschien wat flauw maar een andere insteek:

Ga eens bij de oud-bewoner na of er iets op papier staat? Jij bent als eigenaar van het appartement geen partij, dit is een zaak alleen tussen de VvE en de oud-bewoner.

Is dat er niet? dan helaas pindakaas, als je niet kunt bewijzen dat je een vordering ergens hebt dan heb je gewoon pech.

Wie eist bewijst, dus als hij zegt dat er geld moet komen dan mag hij ook laten zien waarom dat dan zo is.

[Lustucru]

Mr.Mormel schreef op donderdag 28 januari 2021 @ 08:04:
[...]
De oude (zacht houten) kozijnen die de buren nog wel hebben zijn in slechte staat en zijn bij mij al vervangen voor kunststof kozijnen. In het taxatierapport wordt dit ook meegenomen als "beter".

Dus? Het is aan jou om te besluiten of je meer wilt betalen voor het feit dat jouw kozijnen al wel vervangen zijn en die van de buren nog niet. Dat staat volledig los van de verplichtingen die de VVE is aangegaan om die dingen (vroegtijdig) te vervangen. Je hebt -als er al sprake is van een meerprijs- niet betaald voor de kunstofkozijnen (die had je vroeg of laat toch wel gekregen) maar voor het feit dat je die met voorrang hebt gekregen.

Nogmaals: draai het eens om. Het buurappartement wordt verkocht tegen een lagere verkoopsprijs. Moet de VVE dan die buurman daarvoor gaan compenseren, omdat hij wel al die jaren heeft meebetaald maar dat nog niet heeft kunnen omzetten in een hogere verkoopsprijs?

Kort gezegd: tenzij je aannemelijk kunt maken dat ergens in de stukken staat dat de lening hoort bij het appartement, en/of dat je verwijtbaar slecht bent ingelicht, en/of dat jij wezenlijk benadeeld bent, zijn het domweg jouw zaken niet. En stem vooral tegen als een volgend geval in een ledenvergadering behandeld wordt.

[Voor 7% gewijzigd door Lustucru op 28-01-2021 15:27]

[PROnline]

Fr33z schreef op donderdag 28 januari 2021 @ 14:49:
[...]


Misschien wat flauw maar een andere insteek:

Ga eens bij de oud-bewoner na of er iets op papier staat? Jij bent als eigenaar van het appartement geen partij, dit is een zaak alleen tussen de VvE en de oud-bewoner.

Is dat er niet? dan helaas pindakaas, als je niet kunt bewijzen dat je een vordering ergens hebt dan heb je gewoon pech.

Wie eist bewijst, dus als hij zegt dat er geld moet komen dan mag hij ook laten zien waarom dat dan zo is.

Niet een partij? De TS is voor 1/xe deel zelf deelnemer van die VVE en betaald dus straks vanuit zijn aandeel in de reserve mee aan de terugbetaling aan de oudbewoner. Deze vordering had dus in de VVE wel degelijk op de balans moeten staan als openstaande vordering. Even los van de discutabele vorm van deze regeling.

Dus wat @Lustucru ook zegt, het toekomen van deze vordering dient niet besproken te worden. Het bestaan van deze regeling is het grootste discussiepunt.

J_aimy schreef op donderdag 28 januari 2021 @ 14:36:
Vorige bewoner krijgt delen van zijn geld terug op het moment dat er elders in het pand kozijnen vervangen worden.

Of je leest 't hele topic en begrijpt dan misschien dat een vervaging uit eigen overweging en niet uit noodzakelijk onderhoud niet zomaar ten laste komt van de VVE. En vooral niet met terugwerkende kracht.

[Voor 25% gewijzigd door PROnline op 28-01-2021 15:41]

[Number10]

J_aimy schreef op donderdag 28 januari 2021 @ 14:36:
Vorige bewoner heeft kozijnen vervangen uit eigen zak en zou eigenlijk voor VvE zijn

Het is een ingewikkelde casus, en wellicht zit ik er ook naast, maar ‘het probleem’ zou dus kunnen zijn dat het geld ‘uit eigen zak’ eigenlijk niet in ‘eigen zak’ zou moeten zitten maar in het reservefonds van de VvE.

Als alle bewoners structureel te weinig inleggen bouwen ze in privé een vermogen op dat ze later weer uilenen aan de VvE en gedurende de looptijd daaruit mogelijk opnieuw rendement halen met een beter risicoprofiel dan (ik noem maar wat) investeringen in aandelen. Of dat is toegestaan weet ik niet, maar persoonlijk lijkt me dat geen wenselijke uitkomst van de wetswijziging. Dat rendement kon wellicht ook worden behaald door de VvE zolang de kozijnen nog niet zijn vervangen en kwamen in dat geval na de overdracht mede ten goede aan de TS. Ik ga dan wel uit van voorspelbare kosten en niet van onvoorziene omstandigheden uiteraard.

PROnline schreef op donderdag 28 januari 2021 @ 15:27:
De TS is voor 1/xe deel zelf deelnemer van die VVE en betaald dus straks vanuit zijn aandeel in de reserve mee aan de terugbetaling aan de oudbewoner.

Als mijn interpretatie van 5:113 lid 5 BW hierboven klopt, is de TS niet aansprakelijk voor de schuld als de verkoper de lening heeft verzwegen.

[Voor 3% gewijzigd door Number10 op 28-01-2021 15:51]

[leonbong]

Volgens mij blijft dat bij notaris overdacht de financiële verplichtingen tov VVE van oude bewoner dient te zijn afgehandeld.

Daarom moet de notaris dat doen, de verkoper had toen moeten aankaarten dat het niet in de stukken vanuit de VVE was opgenomen.
Nu heeft de oud bewoner zijn handtekening gezet voor dat alles tov VVE klopt en is het dus klaar.

Andersom was het ook zo als de VVE een lidmaatschap achterstand niet meldt bij notaris bij overdracht dan is niet te verhalen op nieuwe bewoner en verbeurd de VVE dat geld.

Bij notaris overdracht moet de VVE de financiële staat van het toekomstig oud lid overleggen.
De verkopende partij onderstekend deze stukken bij overdracht.
Kortweg het moment om het aan te kaarten was oud bewoner toen. Dat had dan waarschijnlijk uitstel overdracht betekent omdat stukken incorrect waren.

[Voor 24% gewijzigd door leonbong op 28-01-2021 15:49]

[J_aimy]

PROnline schreef op donderdag 28 januari 2021 @ 15:27:
[...]
Of je leest 't hele topic en begrijpt dan misschien dat een vervaging uit eigen overweging en niet uit noodzakelijk onderhoud niet zomaar ten laste komt van de VVE. En vooral niet met terugwerkende kracht.

Ik heb het hele topic gelezen en volgensmij is afspraak een afspraak?
Als de verkoper deze afspraak toenmalig met de VvE heeft gemaakt en hiervoor bewijs heeft zal de VvE toch aan de afspraak moeten houden.

[Highland]

Volgens mij doe je er goed aan een feitenrelaas te maken en dat met je notaris te overleggen.

Je zegt dat er 'feitelijk een lening is'. Ik betwijfel dat. Bij een lening is er een leenovereenkomst (prestatie, financiering, terugbetalingsregeling). Is dat er niet (of niet bewijsbaar)? Dan is er ook geen lening.

Wanneer je de feiten niet scherp hebt, ga je met allerhande aannames gesprekken aan, dat is een recept voor ruzie.

[Mr.Mormel]

Highland schreef op donderdag 28 januari 2021 @ 15:58:
Volgens mij doe je er goed aan een feitenrelaas te maken en dat met je notaris te overleggen.

Je zegt dat er 'feitelijk een lening is'. Ik betwijfel dat. Bij een lening is er een leenovereenkomst (prestatie, financiering, terugbetalingsregeling). Is dat er niet (of niet bewijsbaar)? Dan is er ook geen lening.

Er is wel degelijk documentatie van deze lening tussen de VVE en de oud bewoner, echter zijn deze 'prive' en kan ik deze (momenteel) niet inzien. Wel heb ik een lege template van een soortgelijke lening gezien, blijkbaar wordt dit wel vaker gedaan binnen deze VVE.

Maar wat je zegt ik ga inderdaad alle feiten even op een rijtje zetten en ermee naar de notaris, vervolgens ga ik beslissen of het nut heeft hier verder mee te gaan of om het gewoon er bij neer te leggen. Ik ben in ieder geval blij met alle input vanaf dit forum en dat heeft alles weer in (ander) perspectief gezet.

mvg

[PROnline]

@J_aimy je schrijft dat de eigenaar iets uit eigen zak heeft betaald wat voor de VVE zou moeten zijn. En dat is helemaal niet vastgesteld. Het voor de hand liggende geval is voortijdige vervanging op wens van de eigenaar is gegaan. En de onderbouwing daarop is dat dat geen noodzakelijk onderhoud is en daarmee dus geen post voor de VVE.

Ten derde maal door een 100% vergoeding te geven, heeft de verkoper jaren voordeel gehad, want eerder kunststof/kiepdraai raam t.o.v. de rest, waarschijnlijk voordeel met stookkosten t.o.v. de rest.. En zit de VVE met een voortijdige afschrijving van de ramen die mogelijk 10 jaar of nog langer mee konden. En netto betaald de verkoper er niks voor, want hij krijgt alles weer in termijnen terug.

Ik vraag me op dit moment vier dingen af:
1. is het de ALV of het bestuur die ingestemd heeft met deze regeling
2. Wie heeft getekend en was die wel tekenbevoegd.
3. is de algemene aanname juist dat 't destijds niet uit noodzaak, maar uit wens van de oud-eigenaar is gebeurd.
4. heeft deze vordering op enig moment ook in de boekhouding gestaan.

[PROnline]

Mr.Mormel schreef op donderdag 28 januari 2021 @ 16:09:
[...]
Er is wel degelijk documentatie van deze lening tussen de VVE en de oud bewoner, echter zijn deze 'prive' en kan ik deze (momenteel) niet inzien.
[...]

Lol, er komen nog meer VVE lijken uit de kast. Als VVE lid heb je recht tot inzage op de volledige boekhouding, overeenkomsten, etc. incl. de achterstanden.

[J_aimy]

PROnline schreef op donderdag 28 januari 2021 @ 16:12:
@J_aimy je schrijft dat de eigenaar iets uit eigen zak heeft betaald wat voor de VVE zou moeten zijn. En dat is helemaal niet vastgesteld. Het voor de hand liggende geval is voortijdige vervanging op wens van de eigenaar is gegaan. En de onderbouwing daarop is dat dat geen noodzakelijk onderhoud is en daarmee dus geen post voor de VVE.

Er staat enkel voortijdige vervanging, staat niet op wens van de eigenaar.
We weten namelijk ook niks van de status van de kozijnen op het moment van vervangen.
Ook het instemmen van de 'lening', waarbij de VvE dus documentatie van heeft, geeft de schijn dat de kozijnen wel aan vervanging toe zouden geweest zijn.
Het enige wat je met de informatie die gekregen is, is speculeren.

Het probleem is dus dat er documentatie vastgelegd is hierover en als hier een duidelijk akkoord in staat ligt in mijn ogen de VvE en de oud eigenaar vast aan een soortgelijk contract.
Of het vervangen van de kozijnen noodzakelijk onderhoud was of niet dat doet nu niet terzake.

[dj1981]

Mr.Mormel schreef op donderdag 28 januari 2021 @ 16:09:
[...]
Er is wel degelijk documentatie van deze lening tussen de VVE en de oud bewoner, echter zijn deze 'prive' en kan ik deze (momenteel) niet inzien. Wel heb ik een lege template van een soortgelijke lening gezien, blijkbaar wordt dit wel vaker gedaan binnen deze VVE.

Maar wat je zegt ik ga inderdaad alle feiten even op een rijtje zetten en ermee naar de notaris, vervolgens ga ik beslissen of het nut heeft hier verder mee te gaan of om het gewoon er bij neer te leggen.
mvg

Wat een rare redenering, de leenoverenkomst is gesloten tussen de VVE en de oud-bewoner. Jij bent lid van de VVE, dus die moet je gewoon kunnen inzien. Of in ieder geval weten om welk bedrag het gaat en wat de voorwaarden zijn.

En natuurlijk heeft het nut om hier mee door te gaan. Lees vooral de opmerkingen hierboven die verwijzen naar het Burgelijk Wetboek en de Wet verbetering functioneren VVE's. En het gaat vast niet om een paar honderd euro, maar waarscijnlijk om veel meer.

In mijn ogen is het vrij simpel. Ik ga even uit van een VVE met 3 leden, A,B, en C. Dat slechts van 1 appartement de kozijnen zijn vervangen is niet relevant. Wie het geld heeft uitgleend aan de VVE in principe ook niet*. Dan is de tijdlijn ongeveer zo:

- A vindt dat alle kozijnen moeten worden vervangen, dus meld dat bij de VVE
- B en C zien wel in dat de kozijnen aan vervanging toe zijn, maar dat 30 dzd euro en dat heeft de VVE nu niet op de bank staan.
- A zegt, " geen probleem, ik weet wel iemand die dat aan de VVE wil lenen, en de VVE mag dat terugbetalen op datum X.
- B en C gaan daarmee akkoord en leggen dat schriftelijk vast (hoop ik)
- A verkoopt zijn appartementsrecht aan TS.
- De notaris vraagt (verplicht volgens het Burgerlijk Wetboek) een overzicht van alle schulden, nog niet betaalde maandelijkse bijdragen en betalingsachterstanden op bij de VVE, en hect dat aan de akte van overdracht.
- De notatis neemt het aandeel van TS in het vermogen van de VVE op in de nota van afrekening

- (een tijd later...) TS komt er achter dat de VVE nog een schuld heeft.

Dan zijn er nu twee mogelijkheden:
- De schuld van de VVE staat in je documenten, dus die is op jou overgegaan. Het moment voor aankoop was het moment geweest om dat te verrekenen met de koopprijs.
- De schuld staat er niet in. Dus je bent niet aansprakelijk voor jouw aandeel van de schuld van de VVE. Dus op moment X mogen de andere eigenaars, en A, hun deel van de schuld voldoen. Of, als de andere bewoners hun aandeel in de schuld elke maand een stukje aflossen via de bijdrage, dan moet je er voor zorgen dat jouw bijdrage daarmee verlaagd wordt, of een tijdje stopt (dat geld verhalen ze immers maar op A).

*dat A het geld heeft voorgeschoten kan natuurlijk relevant zijn als is afgesproken dat dit een soort voorschot van A is op zijn toekomstige maandelijkse bijdragen. Maar dan noem je het natuurlijk geen lening. En dan is dat voorschot gewoon overgegaan op TS. Dus ook dan hoeft TS dat niet alsnog te betalen, en kan hij een tijdje stoppen met zijn maandelijkse bijdrage.

[Voor 10% gewijzigd door dj1981 op 28-01-2021 18:26]

[Highland]

Mr.Mormel schreef op donderdag 28 januari 2021 @ 16:09:
[...]


Er is wel degelijk documentatie van deze lening tussen de VVE en de oud bewoner, echter zijn deze 'prive' en kan ik deze (momenteel) niet inzien. Wel heb ik een lege template van een soortgelijke lening gezien, blijkbaar wordt dit wel vaker gedaan binnen deze VVE.

Documenten die privé zijn en templates zijn juridisch gezien net zo veel waard als de scheurkalender op mijn toilet. Vermakelijk, maar na lezing mag je er mee afvegen wat je wil.

[1x3xc-12]

Ik lees hier dat de buitenschil/ramen/deuren/gezamelijke nutsvoorzieningen eigendom zijn van de VVE, hoewel dat correct is volgens het modelregelment zijn hiervoor geen wettelijke vereisten.

Ik heb zelf in een appartement gewoond waar ramen en deuren de verantwoordelijkheid was van de appartementsrechtseigenaar, dit was opgenomen in het splitsingreglement.


Ik ken ook een appartementencomplex waarbij de bewoners zelf verantwoordelijk zijn voor de nutsvoorzieningen tot aan de gezamelijke technische ruimte in de kelder.


Dus hoewel de bewering in 99% van de gevallen klopt is het toch raadzaam om na te kijken wat er in het splitsingsregelment staat.

[1107972]

Zoals hierboven al gezegd is sta jij buiten de afspraak die gemaakt is tussen de VVE en de geldverstrekker (vorige eigenaar) voor het eerder vervangen van de kozijnen. Tenzij de lening niet op naam staat van de vorige eigenaar gekoppeld is aan het appartement. De kans hierop is echter vrij klein.

Vanuit jou oogpunt zijn er eigenlijk twee vragen waar je duidelijkheid over dient te krijgen.

1. Heb je aan je onderzoeksplicht voldaan en heeft de vve jou de volledige informatie verstrekt. Dus inclusief de openstaande lening.

2. Daarnaast dient je duidelijkheid te krijgen of het eerder vervangen van de kozijnen gevolgen heeft voor het onderhoudsplan op het moment dat jou kozijnen aan vervanging toezien. Oftewel zijn hier al afspraken over gemaakt.

De eerste vraag zou je zelf al kunnen beantwoorden. En voor de tweede vraag zou ik in jou geval zou ik alle informatie bij de VVE opvragen omtrent deze casus om inzicht te krijgen wat is afgesproken en welke gevolgen dit heeft voor jou. Als volwaardig lid van de VVE heb je het recht om dit in te zien. Met deze info kan je dan een notaris of advocaat raadplegen om te kijken wat jou vervolgstappen zijn.

De uitkomsten die je onder andere hebt zijn:

1. Wanneer de lening onwettig is zou kunnen komen te vervallen wat in het voordeel van de VVE is. Maar deze kans acht ik heel klein.

2. Netzoals dat de lening is gekoppeld aan het appartement en die dus overgaat op jou en de vve nu de schuld bij jou heeft.

3. Heeft de regeling nadelige langetermijngevolgen voor jou die zijn vastgelegd in de overeenkomst tussen de verkoper en de VVE dan had de verkoper jou hierover moeten informeren. Door dit niet te doen zou je schadeloos gesteld moeten worden. Maar het kan ook zijn dat de VVE jou hierover had moet informeren of dat dit valt onder je eigen onderzoeksplicht. Meerdere uitkomsten mogelijk dus.

4. Wanneer de VVE de lening heeft verzwegen terwijl jij wel aan je onderzoeksplicht hebt voldaan kunnen ze de schuld niet op jou overdragen. Echter omdat de schuld wel bestaat moeten de overige leden jou deel van de schuld gaan betalen. Wanneer je hier op aanstuurt ga je niet veel vrienden maken. Dan zou ik je aanraden de situatie te accepteren zoals die is om de verkregen goodwill te gebruiken om de eventuele nadelige gevolgen van het eerder vervangen van de kozijnen en toekomstig onderhoud op te lossen.

Ik zou de TS wel willen adviseren om op te passen dat je niet op een verkeerde manier bekend komt te staan in een VVE waar je nog maar kort lid van bent. Probeer in te schatten hou jou houding overkomt bij de andere bewoners en hier rekening mee te houden. Zeker als de VVE niet al te groot is. Wil natuurlijk niet zeggen dat je je mond moet houden en de situatie zomaar moet accepteren.

Voor de duidelijk, ben eigenlijk maar een leek op dit gebied maar dit is wel hoe ik het zie.

[Voor 4% gewijzigd door 1107972 op 29-01-2021 21:48]

[teacher]

Mr.Mormel schreef op donderdag 28 januari 2021 @ 16:09:
[...]


Er is wel degelijk documentatie van deze lening tussen de VVE en de oud bewoner, echter zijn deze 'prive' en kan ik deze (momenteel) niet inzien. Wel heb ik een lege template van een soortgelijke lening gezien, blijkbaar wordt dit wel vaker gedaan binnen deze VVE.

Maar wat je zegt ik ga inderdaad alle feiten even op een rijtje zetten en ermee naar de notaris, vervolgens ga ik beslissen of het nut heeft hier verder mee te gaan of om het gewoon er bij neer te leggen. Ik ben in ieder geval blij met alle input vanaf dit forum en dat heeft alles weer in (ander) perspectief gezet.

mvg

De VVE ben jij (ook). Dit kan niet prive zijn voor jou.
En inderdaad, de notaris is ook een route die je moet bewandelen.

[Harry_Nak]

@Mr.Mormel

Hoe is dit nou afgelopen?
Je laatste reactie is van 28 januari.

[chrisborst]

@Mr.Mormel
Ik zit zelf ook in een VVE (toevallig ook voorzitter) en een vergelijkbare situatie is hier ook gebeurd.
Bewoners wilden graag vooruitlopend op de rest alvast nieuw HR++ glas. Dit bedrag krijgen ze t.z.t. terug als de rest van de appartementen ook nieuw glas krijgen, ze betalen immers ook elke maand hieraan mee.

Zie het als volgt (voorbeeld): In de VVE zitten 10 bewoners die elk 100 euro per maand inleggen voor groot onderhoud. Van die 100 euro is zeg 25 gereserveerd voor nieuwe kozijnen. Met dit spaartempo kan er pas over 10 jaar nieuwe kozijnen worden geplaatst. 1 bewoner wil dit graag naar voren halen en betaald alvast 10 jaar vooruit (10 jaar * 12 maanden * 25 euro = 3000 euro). In die 10 jaar betaald die bewoner (en nu jij dus) gewoon de 25 euro per maand. In jaar 10 wordt bij 9 bewoners de kozijnen vervangen en krijgt de bewoner 3000 euro terug uit de spaarpot van de kozijnen. Dus je spaart niet voor 10 kozijnen maar voor 9 kozijnen + een lening met de waarde van 1 kozijn.

Dus je moet jezelf eigenlijk los zien van je eigen woning. Jij betaald gewoon via je bijdrage mee aan een lening van de VVE. En dat bedrag is precies even hoog als het bedrag wat je anders aanvullend zou sparen voor een nieuw kozijn.
Maar nu kan jij al genieten van nieuwe kozijnen incl. beter glas.

Rukapul schreef op zaterdag 6 maart 2021 @ 10:50:
[...]

Helder verwoord maar mist precies het pijnpunt voor topicstarter: dat hij de verkoper bij koop betaalt voor de kozijnen (dat is wat hij waarneemt bij de bezichtiging) en nogmaals door het aflossen van de lening via de VVE bijdrage (waar hij niet over is geïnformeerd).

Daarom is het zuiverder als dat laatste uit de verkoopdocumentatie blijkt. Dat het vervolgens niets veranderd is een tweede. Theoretisch beïnvloedt het de prijs/waarde maar in de praktijk niet (zie bv erfpacht vs eigen grond).

Ik kan mij dat inderdaad voorstellen.
Juridisch is het volgens mij heel erg simpel, is deze "lening" verbonden aan de vorige eigenaar (en dus persoonlijk aan hem) of verbonden aan het appartementsrecht.
Gevoelsmatig is het het laatste, dus zou TS inderdaad recht hebben op het restant van de lening.
Bij verkoop gaat ook je aandeel in de reserves over naar de nieuwe eigenaar, dus deze lening ook.

Dus eerste start is inzicht krijgen in het papierwerk wat de VVE heeft opgesteld.
En dit sowieso in de eerstvolgende ALV op de agenda zetten.

[Voor 30% gewijzigd door chrisborst op 06-03-2021 12:33]

[Rukapul]

chrisborst schreef op zaterdag 6 maart 2021 @ 10:32:
@Mr.Mormel
Ik zit zelf ook in een VVE (toevallig ook voorzitter) en een vergelijkbare situatie is hier ook gebeurd.
Bewoners wilden graag vooruitlopend op de rest alvast nieuw HR++ glas. Dit bedrag krijgen ze t.z.t. terug als de rest van de appartementen ook nieuw glas krijgen, ze betalen immers ook elke maand hieraan mee.

Zie het als volgt (voorbeeld): In de VVE zitten 10 bewoners die elk 100 euro per maand inleggen voor groot onderhoud. Van die 100 euro is zeg 25 gereserveerd voor nieuwe kozijnen. Met dit spaartempo kan er pas over 10 jaar nieuwe kozijnen worden geplaatst. 1 bewoner wil dit graag naar voren halen en betaald alvast 10 jaar vooruit (10 jaar * 12 maanden * 25 euro = 3000 euro). In die 10 jaar betaald die bewoner (en nu jij dus) gewoon de 25 euro per maand. In jaar 10 wordt bij 9 bewoners de kozijnen vervangen en krijgt de bewoner 3000 euro terug uit de spaarpot van de kozijnen. Dus je spaart niet voor 10 kozijnen maar voor 9 kozijnen + een lening met de waarde van 1 kozijn.

Dus je moet jezelf eigenlijk los zien van je eigen woning. Jij betaald gewoon via je bijdrage mee aan een lening van de VVE. En dat bedrag is precies even hoog als het bedrag wat je anders aanvullend zou sparen voor een nieuw kozijn.
Maar nu kan jij al genieten van nieuwe kozijnen incl. beter glas.

Helder verwoord maar mist precies het pijnpunt voor topicstarter: dat hij de verkoper bij koop betaalt voor de kozijnen (dat is wat hij waarneemt bij de bezichtiging) en nogmaals door het aflossen van de lening via de VVE bijdrage (waar hij niet over is geïnformeerd).

Daarom is het zuiverder als dat laatste uit de verkoopdocumentatie blijkt. Dat het vervolgens niets veranderd is een tweede. Theoretisch beïnvloedt het de prijs/waarde maar in de praktijk niet (zie bv erfpacht vs eigen grond).

[Hielko]

chrisborst schreef op zaterdag 6 maart 2021 @ 10:32:
@Mr.Mormel
Ik zit zelf ook in een VVE (toevallig ook voorzitter) en een vergelijkbare situatie is hier ook gebeurd.
Bewoners wilden graag vooruitlopend op de rest alvast nieuw HR++ glas. Dit bedrag krijgen ze t.z.t. terug als de rest van de appartementen ook nieuw glas krijgen, ze betalen immers ook elke maand hieraan mee.

Zie het als volgt (voorbeeld): In de VVE zitten 10 bewoners die elk 100 euro per maand inleggen voor groot onderhoud. Van die 100 euro is zeg 25 gereserveerd voor nieuwe kozijnen. Met dit spaartempo kan er pas over 10 jaar nieuwe kozijnen worden geplaatst. 1 bewoner wil dit graag naar voren halen en betaald alvast 10 jaar vooruit (10 jaar * 12 maanden * 25 euro = 3000 euro). In die 10 jaar betaald die bewoner (en nu jij dus) gewoon de 25 euro per maand. In jaar 10 wordt bij 9 bewoners de kozijnen vervangen en krijgt de bewoner 3000 euro terug uit de spaarpot van de kozijnen. Dus je spaart niet voor 10 kozijnen maar voor 9 kozijnen + een lening met de waarde van 1 kozijn.

Maar dat is alsnog geen eerlijke constructie. Immers blijft de VVE verantwoordelijk voor die kozijnen, en die kozijnen die 10 jaar eerder zijn geplaatst zijn vervolgens in de toekomst ook weer 10 jaar eerder aan vervanging toe. Je gooit gewoon 10 levensjaar weg, en de rekening daarvoor zou moeten komen te liggen bij de persoon die besluit dat te doen.

[Mr.Mormel]

Harry_Nak schreef op zaterdag 6 maart 2021 @ 09:59:
@Mr.Mormel

Hoe is dit nou afgelopen?
Je laatste reactie is van 28 januari.

Ik heb contact gehad met de notaris en die zegt dat deze constructie (lening) wel gemeld had moeten worden bij de overdracht. Dus er is wel sprake van achterhouden van informatie, wat dit voor mij betekend weet ik nog niet.

[Murkmans]

@Mr.Mormel
Deze had zeker gemeld moeten worden comform artikel 5:122 lid 5 BW. Het bestuur is dus nalatig geweest hier in, de notaris had niet beter kunnen weten.
vwb jouw situatie; De verkrijger (jij dus) is jegens de vereniging niet verder aansprakelijk dan tot het bedrag dat uit de opgave (van notaris) blijkt.

Staat er iets op de balans/jaarrekening van de VvE van deze lening?
Staat er iets in het Reglement/splitsingsakte over overdracht en verdeling van baten/lasten die toegerekend worden aan vorige en nieuwe eigenaar, zoals bedoelt in artikel 5:122 lid 3 en 4 BW?
Wanneer was de overdracht?
En zat de vorige eigenaar wellicht in het bestuur?
https://maxius.nl/burgerlijk-wetboek-boek-5/artikel122

Dit komt wel in meerdere gevallen voor.
VvE waar ik bij zat had een winkelpand er onder (30%). Deze reserveerde bijvoorbeeld niet mee, maar had via een kettingbeding vastgelegd dat ze 30% van de daadwerkelijke kosten zouden dragen bij het moment van vervanging. In dit kettingbeding was bijvoorbeeld ook vastgelegd dat deze aan alle nieuwe kopers moest worden opgegeven bij de notaris, alsook dat bij verkoop van het winkelpand, 30/100ste deel ingehouden werd bij overdracht door de notaris en dit op rekening van VvE werd gestort.
Dit soort zaken moeten wel bijvoorbeeld door een meerderheid worden vastgelegd bij een vergadering, anders is deze nietig. Een VvE bestuur mag namelijk ook geen lening aangaan zonder meerderheid.

[Harry_Nak]

Mr.Mormel schreef op maandag 8 maart 2021 @ 12:42:
[...]


Ik heb contact gehad met de notaris en die zegt dat deze constructie (lening) wel gemeld had moeten worden bij de overdracht. Dus er is wel sprake van achterhouden van informatie, wat dit voor mij betekend weet ik nog niet.

Aha, ben erg benieuwd hoe dit in de praktijk uitpakt.
Ga je hier verder mee door, of laat je het erbij?

Murkmans schreef op maandag 8 maart 2021 @ 13:17:
@Mr.Mormel
Deze had zeker gemeld moeten worden comform artikel 5:122 lid 5 BW. Het bestuur is dus nalatig geweest hier in, de notaris had niet beter kunnen weten.
vwb jouw situatie; De verkrijger (jij dus) is jegens de vereniging niet verder aansprakelijk dan tot het bedrag dat uit de opgave (van notaris) blijkt.

Wat bedoel je hiermee? Gaat de VVE bijdrage voor TS omlaag?

[Psqld]

Hielko schreef op zaterdag 6 maart 2021 @ 13:11:
[...]

Maar dat is alsnog geen eerlijke constructie. Immers blijft de VVE verantwoordelijk voor die kozijnen, en die kozijnen die 10 jaar eerder zijn geplaatst zijn vervolgens in de toekomst ook weer 10 jaar eerder aan vervanging toe. Je gooit gewoon 10 levensjaar weg, en de rekening daarvoor zou moeten komen te liggen bij de persoon die besluit dat te doen.

Eigenlijk zou de TS dan nu juist 25€ meer moeten gaan betalen (Even daar gelaten of de 3k van hem is of de vorige eigenaar). Ondanks dat die 3k voorgeschoten is zal je die toch moeten betalen en heeft een korting op de VVE geen nut. Dan heb je immers de kozijnen gratis/goedkoper als je op normale moment als nog die 3k terug krijgt. Korting op VVE gaat alleen op als je die 3k niet terug krijgt en dus word terug betaald met een korting op de VVE.

Maar je moet inderdaad wel alweer gaan sparen voor wanneer de huidige kozijnen aan vervanging toe zijn. Dus dan komt er weer 25€ bij.

- Als die 3k nog terug betaald gaat worden zul je eigenlijk 125€ moeten betalen.
- Als die 3k niet terug betaald word zul je 100€ moeten blijven betalen, je zult in beide gevallen al moeten sparen voor de nieuwe.

Nu is het alleen lastig hoe dat dan verder met de lening gaat. Is die eigenlijk van de TS of blijft deze van de vorige eigenaar? Of hoort die er eigenlijk niet meer te zijn doordat de kozijnen te vroeg vervangen zijn? Wat zat er al in de pot op het moment van vervanging? Heeft de eigenaar ook wat uit de pot gekregen op moment van vervangen? Je moet eigenlijk de exacte tijdlijn hebben met de geldstroom om precies te weten en ook al rekening te houden met de toekomst.

[sambalbaj]

Het had gemeld moeten worden bij de notaris maar is niet gedaan door zowel de vorige bewoner als de VvE.
Dan is het ook geen deel van de overeenkomst en staat ts hier ook buiten.

Ts is natuurlijk wel betrokken, zowel als nieuw lid van de VvE als degene met de nieuwere kozijnen.
Maar de financiële afwikkeling is tussen de VvE en de vorige eigenaar. Ts hoeft enkel de normale VvE bijdrage te betalen.
Nou kan de VvE er voor kiezen om de kozijnen van ts later te vervangen, maar of het nou goedkoper is om 1 appartement buitencylisch te doen ... Daar zal de VvE (dus ook ts) wat op moeten afschrijven.

[dj1981]

Psqld schreef op woensdag 10 maart 2021 @ 09:01:
[...]
Eigenlijk zou de TS dan nu juist 25€ meer moeten gaan betalen (Even daar gelaten of de 3k van hem is of de vorige eigenaar). Ondanks dat die 3k voorgeschoten is zal je die toch moeten betalen en heeft een korting op de VVE geen nut. Dan heb je immers de kozijnen gratis/goedkoper als je op normale moment als nog die 3k terug krijgt. Korting op VVE gaat alleen op als je die 3k niet terug krijgt en dus word terug betaald met een korting op de VVE.

Natuurlijk niet!

zoals sambalbaj al zegt: als de lening niet is gemeld bij de notaris, heeft TS helemaal niets met die lening te maken. Dan ga je dus ook niet meebetalen aan het aflossen van die lening door de VVE.
De VVE heeft lopen prutsen, dus het aandeel van de lening dat normaal gesproken over had moeten gaan op TS haalt de VVE maar lekker terug bij de vorige bewoner (en in dit geval is dat ook de uitlener, dus die kan gewoon 1/3 van het geleende wegstrepen).
De andere leden van de VVE zijn gewoon verantwoordelijk om hun deel van de lening terug te betalen.

Elk voorstel waarbij TS per saldo toch mee betaalt klopt dan dus van geen kant. Er zijn wel drie mogelijkheden:
1) oude bewoner stort zijn aandeel in de lening op jouw eigen rekening, vervolgens betaal je evenveel aan de VVE als ieder ander lid
2) alle andere leden gaan tijdelijk meer betalen, en jij niet
3 alle anderen blijven evenveel betalen, maar jij minder.

Het zou wat zijn, als de VVE lening van 2 ton verzwegen had, dat je dan alsnog moest meebetalen aan het aflossen daarvan

[Psqld]

dj1981 schreef op woensdag 10 maart 2021 @ 16:24:
[...]

Natuurlijk niet!

zoals sambalbaj al zegt: als de lening niet is gemeld bij de notaris, heeft TS helemaal niets met die lening te maken. Dan ga je dus ook niet meebetalen aan het aflossen van die lening door de VVE.
De VVE heeft lopen prutsen, dus het aandeel van de lening dat normaal gesproken over had moeten gaan op TS haalt de VVE maar lekker terug bij de vorige bewoner (en in dit geval is dat ook de uitlener, dus die kan gewoon 1/3 van het geleende wegstrepen).
De andere leden van de VVE zijn gewoon verantwoordelijk om hun deel van de lening terug te betalen.

Elk voorstel waarbij TS per saldo toch mee betaalt klopt dan dus van geen kant. Er zijn wel drie mogelijkheden:
1) oude bewoner stort zijn aandeel in de lening op jouw eigen rekening, vervolgens betaal je evenveel aan de VVE als ieder ander lid
2) alle andere leden gaan tijdelijk meer betalen, en jij niet
3 alle anderen blijven evenveel betalen, maar jij minder.

Het zou wat zijn, als de VVE lening van 2 ton verzwegen had, dat je dan alsnog moest meebetalen aan het aflossen daarvan

Tuurlijk helemaal mee eens dat de TS niet meer moet gaan betalen. Heb het eerste stuk beetje ongelukkig verwoord. Bedoelde het ook meer als er geen eigenaars wissel was geweest. Al zou je dan ook nog kunnen stellen dat de gehele VVE verantwoordelijk is voor de vervroegde vervanging en iedereen een zoveelste deel moet betalen van die 25€, maar ja daar is het nu te laat voor als ze dit nooit zo afgesproken hebben. Mogelijk is in deze situatie nooit wat gecorrigeerd voor de vervroegde vervanging.

Maar opzich natuurlijk ook niet de bedoeling dat de TS nu minder gaat betalen. Over xx jaar zullen die kozijnen toch weer vervangen moeten worden en daar zal toch voor gespaard moeten worden. Door minder te gaan betalen loopt dat weer de soep in.

Krijg ook wel het idee dat het niet goed geregeld is en het vervroegd vervangen per woning maakt inzicht in de getallen voor niemand duidelijker.

[Voor 32% gewijzigd door Psqld op 10-03-2021 18:38]

[rutgeri]

Volgens mij komt het er op neer dat het huis minder waard is dan wat werd voorgesteld. Namelijk de nieuwe ramen waar meerwaarde uit werd opgemaakt zijn a. niet van ts en b. moeten nog worden betaald door de VVE, alwaar de ts dus aan meebetaald. Dus ts betaald meer dan 1 keer voor zijn kozijnen. (zal minder dan 2 zijn aangezien je niet de volle waarde bij de taxatie mee zal krijgen)

De verkoper heeft iets wat hij kenbaar had moeten maken niet kenbaar gemaakt, en dit had ts ook niet zo zelf kunnen achterhalen. Daarmee klinkt het haast als een verborgen gebrek. Mijn gevoel zegt dat of de lening moet worden kwijtgescholden, aangezien de verkoper al geld voor de kozijnen heeft ontvangen, of er op een andere manier door de verkoper aan de koper vergoed moet worden.

Ik ben iig ook erg nieuwsgierig hoe dit uiteindelijk afloopt. En hopelijk verpest het niet het genot van het hebben van een nieuwe woning voor TS.

[onetime]

Mr.Mormel schreef op donderdag 28 januari 2021 @ 11:56:
De meningen over de topic zijn behoorlijk verdeeld lees ik wel.
Ik ga in ieder geval contact zoeken met de notaris om te kijken of er een aantekening van deze lening gemaakt had moeten worden tijdens de overdracht. Als dit niet zo is, dan is het vrij simpel en zal ik het bij me neer moeten liggen. Had dit wel vermeld moeten zijn dan kan deze zaak verder uitgediept worden...

Als voormalig bestuurslid: de belangrijkste vraag is of jouw kozijnen bij de algemene vervanging ook worden vervangen. Als dat zo is kan je de lening als ieder andere lening aan de VVE behandelen.
Als jij echter door die afspraak geen recht zou hebben op vervanging, en jij hebt voor die kozijnen extra betaald, zou ik het standpunt innemen dat die afbetalingen ook voor mij zijn. Tenzij er specifieke dingen in de koopakte zijn opgenomen.

[Sport_Life]

Edit niet goed gelezen.

[Voor 115% gewijzigd door Sport_Life op 12-03-2021 09:11]

[dj1981]

onetime schreef op vrijdag 12 maart 2021 @ 01:46:
[...]

Als voormalig bestuurslid: de belangrijkste vraag is of jouw kozijnen bij de algemene vervanging ook worden vervangen. Als dat zo is kan je de lening als ieder andere lening aan de VVE behandelen.
Als jij echter door die afspraak geen recht zou hebben op vervanging, en jij hebt voor die kozijnen extra betaald, zou ik het standpunt innemen dat die afbetalingen ook voor mij zijn. Tenzij er specifieke dingen in de koopakte zijn opgenomen.

Met alle respect, maar dit is een raar advies.

Zelfs als de kozijnen van de TS straks gewoon tegelijkertijd met de rest vervangen worden, dan blijft het zo dat de VVE op dat moment de lening aan de oude bewoner moet afbetalen. Als TS niet nu meteen in actie komt, dan betaalt hij daar ten onrechte aan mee. De vraag of zijn kozijnen straks vervangen gaan worden is op dit moment eigenlijk de minst belangrijke vraag van allemaal.

De enige belangrijke vraag is hoe de VVE dit op gaat lossen.
De VVE zelf heeft een lening verzwegen. Op zich niet erg, maar dan moet de VVE zich wel beseffen dat ze niet bij TS kunnen aankloppen voor wat normaal gesproken zijn aandeel zou zijn geweest. Daarvoor moeten ze immers bij de verkopende partij zijn.

In theorie kan je dit lekker laten lopen tot het moment dat de andere kozijnen vervangen gaan worden. De kans bestaat zelfs dat de vorige bewoner van mening is dat bij de verkoop ook zijn uitgeleende geld overgegaan is op TS. Maar daar op wachten of rekenen lijkt me risicovol. Beter om nu met zijn allen (TS, VVE, verkoper) dit netjes even schriftelijk vast te leggen.

Dus, ga gewoon eens (virtueel) om de tafel zitten. Geef bijvoorbeeld aan dat je het niet erg vindt dat de VVE iets is vergeten te melden, maar dat je een afspraak wil maken om de situatie te herstellen zoas die zou zijn geweest als de lening wel was gemeld.

Dus stel de lening is 10.000 euro en er zijn 4 VVE leden. In situatie (A) had de VVE de lening gewoon gemeld. Situatie ( is de gewenste uitkomst. Bij een + gaat iemand er op vooruit, en bij een - op achteruit.

Situatie A:
TS: je had bij de koop gezien dat de VVE er 40k slechter voorstond, dus had je 10.000 euro minder betaald voor het huis (+10.000), maar had je dus ook jouw aandeel in de schuld overgenomen (-10.000).
VVE: heeft een schuld van 40k en lost deze af op het moment dat de andere kozijnen moeten worden vervangen. (per saldo 0)
Verkoper: heeft 40k van de VVE tegoed en krijgt die op een gegeven moment ook (per saldo 0).

Situatie B:
TS: heeft door 10k "teveel" te betalen, feitelijk zijn aandeel in de lening al afgelost. Dus dat moet worden weggestreept.
VVE: ziet 1/4 van de lening weggestreept worden (+10.000) maar krijgt dat geld ook niet van de TS (zijn bijdrage moet een paar jaar omlaag, of hij krijgt van de VVE 10.000 euro als de kozijnen vervangen gaan worden (-10.000)
Verkoper: heeft 10k meer voor zijn huis gekregen (+10.000) maar streept 1/4 van de lening weg (-10.000)

maar waar TS op dit moment in zit is de situatie dat hij al wel 10k teveel heeft betaald voor zijn huis, plus het risico dat de verkoper alsnog 40k wil zien, en dat de andere leden van de VVE willen dat hij daar zijn aandeel in bijdraagt. Kortom, die situatie moet je niet te lang voort laten duren.

Als ik TS was en het geld een tijdje kan missen, dan zou ik de verkoper bellen, en voorstellen om de lening aan de VVE (in het voorbeeld dus 40k) van hem over te nemen voor 30k. Dan kan je verder gewoon dezelfde maandelijkse bijdrage aan de VVE betalen als alle anderen, en op een later moment krijg je dan 40k van de VVE terug. Maar ook dat moet je dus (samen met de VVE) wel netjes op papier zetten.

[onetime]

@dj1981 TS weet nog niet genoeg en ik ga niet alle hypothetische situaties bespreken.
Ik ben ook niet de enige die hier iets schrijft. TS geeft aan alle meningen en input te waarderen.
Mijn reactie beschrijft wat mij betreft het begin punt. Niets raars aan.
Ligt het aan mij of kom je nogal fel over? Ik ga verder niet op je reactie in. Dat is voor TS.

[nokiaan958GB]

Mr.Mormel schreef op woensdag 27 januari 2021 @ 21:16:
De oud bewoner van mijn appartement heeft op eigen kosten alle kozijnen vervangen en destijds hier een lening over afgesloten bij de VVE. Dit wil zeggen dat de oud bewoner in de toekomst geld uitgekeerd krijgt telkens dat bij de overige bewoners een bepaald kozijn vervangen wordt.

.......... Omdat ik nu eigenaar ben denk ik nu juist recht te hebben op deze vergoeding aangezien ik degene ben die de maandelijkse bijdrage betaald.

Lening..............zijn dit voor de VvE geen nog te betalen onderhoudskosten?
Is "de lening" schriftelijk vastgelegd en heb je een kopie van het document? Zo ja, is de ALV van de VvE hiermee akkoord gegaan?

Wat de vorige eigenaar met de VvE heeft afgesproken kan TS in principe geen rechten aan ontlenen tenzij nadrukkelijk de eigenaar van appartement X wordt genoemd.

[Cyberpope]

Over wat voor een bedrag hebben we het?

[onetime]

@Mr.Mormel Kan je weer licht op de zaak laten schijnen?