Wat is het nut van een aankoopmakelaar in deze woningmarkt?

[Smaush]

Beste Tweakers,

Sinds kort ben ik opzoek naar appartement in regio Utrecht met een prijs tussen de 225k en 300k. Nu hoor ik vaak dat het verstandig is om aankoopmakelaar in te schakelen omdat je er dan net iets sneller tussenkomt betreft bezichtigen/bieden en dat de makelaar beter weet wat je op een appartement/huis moet bieden.

Mijn vraag is: hoeveel nut heeft een aankoopmakelaar anno 2021 in een woningmarkt waar elke woning toch overboden wordt en er eigenlijk weinig te onderhandelen valt?

[Obi147]

Misschien nog wel meer nut dan anders... Makelaars weten via hun netwerk al eerder welke woningen op de markt komen. Als je wacht op Funda ben je regelmatig al te laat. Tevens kan een neutraal iemand je met rationele(re) argumenten je spiegelen en wellicht behoeden voor te enthousiaste overbiedingen.

[N1ckk]

Ik denk dat in de prijsklasse / regio jij zoekt het inderdaad redelijk overspannen is, sterkte daarmee. Wij hebben nooit een aankoopmakelaar gehad, maar dat komt ook omdat mijn vriendin projectontwikkelaar van beroep is. Als ik dat niet had als partnervoordeel, dan zou ik nog niet zo snel een aankoopmakelaar overwegen in deze markt. Dus ik ga mee met je strekking.

Een aantal voordelen die theoretisch(!) zouden opgaan:

- Is iemand die je scherp houdt en niet door een roze bril kijkt
- Heeft een netwerk in de buurt en kan daardoor mogelijk eerder, beter of gunstiger uitkomen dan jijzelf bij objecten die te koop staan bij "bevriende" makelaars
- Eerste blik richting een huis; kan meekijken of het huis voor jou iets is - ook bouwkundig, indeling, etc.
- Adviseert je wat betreft bieden, overbieden is 1 ding - maar je wilt ook geen huis kopen voor 300k terwijl het 225k waard is.

[RedFox]

Vaak worden kopers met een aankoopmakelaar serieuzer genomen door de verkopers (of de verkoopmakelaar).

[kabeltjekabel]

Smaush schreef op zondag 24 januari 2021 @ 19:05:
Beste Tweakers,

Sinds kort ben ik opzoek naar appartement in regio Utrecht met een prijs tussen de 225k en 300k. Nu hoor ik vaak dat het verstandig is om aankoopmakelaar in te schakelen omdat je er dan net iets sneller tussenkomt betreft bezichtigen/bieden en dat de makelaar beter weet wat je op een appartement/huis moet bieden.

Mijn vraag is: hoeveel nut heeft een aankoopmakelaar anno 2021 in een woningmarkt waar elke woning toch overboden wordt en er eigenlijk weinig te onderhandelen valt?

Het enige nut is dat die makelaars de boel onder een hoedje houden en de verkoopmakelijker de verkopers aanpraat geen bod te accepteren van kopers zonder aankoopmakelaar.

Onder de streep is de nettowinst voor het makelaarsgilde.

[armageddon_2k1]

Een anekdote hier:
- 15x gereageerd zonder aankoopmakelaar, geen prijs
- 1x met, woning gekregen

Het is gewoon een onderonsje. Hij belt gewoon met de andere makelaar en ze spreken het af. Officieel wel inschrijving etc, maar dat interesseert geen moer. Is alleen om de druk op te voeren. Als particulier kom je er niet tussen.

Ben je het niet eens met deze werkwijze en wil je het wereldje niet in stand houden.... tja.

Ter info: Nijmegen, volgens onderzoek in November 2019 in Top 3 steden met woningtekort.

[Voor 75% gewijzigd door armageddon_2k1 op 25-01-2021 10:41]

[leecher]

Obi147 schreef op zondag 24 januari 2021 @ 19:10:
Misschien nog wel meer nut dan anders... Makelaars weten via hun netwerk al eerder welke woningen op de markt komen. Als je wacht op Funda ben je regelmatig al te laat.

Woningen hier in de omgeving zijn al lang verkocht voordat ze op funda verschijnen. Zonder aankoopmakelaar met de juiste vriendjes maak je niet eens een kans.

[N1ckk]

Overigens, meestal is het no-cure-no-pay @TS.

[colvano]

Onlangs een woning gekocht in een stad met een zeer krappe markt, en toch echt zonder aankoopmakelaar. Je moet een goede inschatting maken van je eigen kundigheid met betrekking tot bezichtigen, waarderen, bieden en papierwerk. Ik probeer altijd heel open te zijn richting de verkopende partij en te vissen naar interesse, biedingen en wensen. De meeste makelaars zijn ook behoorlijk open en geven veel informatie over de verkoper en gewenste prijs/voorwaarden. Ook is het heel belangrijk om aan de gunfactor te werken, je weet nooit wanneer dat van pas komt.

Bij ons kwam de gunfactor naar voren tijdens het bieden. Wij hadden al snel een bod gedaan. De verkopende makelaar belde ons enkele dagen later en meldde dat er 9 biedingen waren. Deze personen hadden allemaal een tijdstip gekregen waarop hun bod binnen moest zijn. De makelaar belde ons dat ons bod niet geaccepteerd zou worden maar de verkoper ons nog een extra kans wilde geven omdat wij zo een sympathiek bod hadden gedaan met een stukje tekst. Hierdoor na een beetje vissen het bod iets verhoogd en uiteindelijk gewonnen. De verkoper had liever een stel in de woning dan een investeerder bleek.

[RnB]

2 jaar geleden een huis gekocht zonder aankoopmakelaar, maar wel in zee gegaan met een aankoopmakelaar.

De beste man heeft ons niet kunnen helpen bij 6 eerder bezochte huizen, want naar eigen zeggen is de markt te overhit. Toen zelf maar het heft in handen genomen (zelf makelaars afbellen, Google en Funda) en ons huidige huis gevonden. Zelf de onderhandelingen gedaan en uiteindelijk met succes kunnen kopen.

Goed, we hebben een beetje geluk gehad met dat de verkopers ons fijne mensen vonden i.t.t. de andere gegadigden die (veel) hoger boden.
Maar ik zie ook daar geen voordeel van het hebben van een aankoopmakelaar, misschien hebben we zelfs voordeel gehad in dat we het persoonlijk hebben aangepakt.

[Prx]

Mijn aankoopmakelaar wist me exact te vertellen wat andere woningen in de straat/buurt hadden gedaan qua aankoopprijs en we hadden dus ook in 1 keer het winnende bod. Zonder die informatie hadden we nooit dit bedrag geboden.

Via hun systeem waren we ook de eerste (van 28) die konden bezichtigen. Was ook wel prettig.

Verder nemen ze wat werk uit handen bij het administratieve deel. Zijn ze echt hun geld waard? Neh, niet qua effort en ondersteuning, maar het inzicht in de markt hier was wel doorslaggevend.

[DirtyBird]

Onze aankoopmakelaar kon goed levelen met de makelaar van de tegenpartij en ging met gestrekt been de onderhandeling in, iets wat we zelf niet goed konden/durfden. Daarnaast had hij ook een biedstrategie en zorgde er daarmee ook voor dat de overdracht binnen twee maanden was geregeld.

Was met hem erbij in een keer raak. Op onszelf hadden we al een paar keer misgegrepen.

Verder heb ik niet de illusie dat de aankoopmakelaar persoonlijke rekening houdt met je wensen. Hij adviseert over een redelijke prijs en helpt je echt kijken naar een huis, maar hij wil uiteindelijk ook gewoon verdienen en zal je dus ook snel aan een huis willen hebben.

Edit: we hebben m daarna ook nog een keer gebeld voor goede onderhoudsadressen in de regio.
Ik raad het echt aan, zelfs als je niet in of rond de randstad zoekt.

[Voor 11% gewijzigd door DirtyBird op 24-01-2021 19:54]

[Smaush]

Bedankt allen voor de nu al velen reacties en tips! Ik merk op dat een aankoopmakelaar bij de ene persoon wel nut heeft gehad en bij de ander weer niet. Zelf weet ik dat ik mij op een verhitte markt bevind en mogelijk kan een aankoopmakelaar mij dan net dat een streepje voor geven, maar er zijn dus ook verkopers die juist een persoonlijk aanpak waarderen. Interessant dat een goed gevoel bij een verkoper soms zwaarder weegt dan het hoogste bod.

Wat ik ook bevestigt krijg is dat een aankoopmakelaar goed kan helpen met het bereiden van een bod, maar het kan ook toeval zijn dat het eerste bod gelijk raak is.

[Voor 4% gewijzigd door Smaush op 24-01-2021 19:57]

[.GoO]

armageddon_2k1 schreef op zondag 24 januari 2021 @ 19:19:
Een anekdote hier:
- 15x gereageerd zonder aankoopmakelaar, geen prijs
- 1x met, woning gekregen

Het is gewoon een onderonsje. Hij belt gewoon met de andere makelaar en ze spreken het af. Officieel wel inschrijving etc, maar dat interesseert geen moer. Is alleen om de druk op te voeren. Als particulier kom je er niet tussen.

Ben je het niet eens met deze werkwijze en wil je het wereldje niet in stand houden.... tja.

Zelfde ervaring hier. Zonder aankoopmakelaar hadden we onze huidige woning nooit kunnen kopen.

[colvano]

Je moet ook gaan bepalen hoe graag je een woning wilt hebben. Ik wil een woning alleen voor een prijs waar ik me goed bij voel, niet omdat ik per se de woning moet hebben. Als deze voor meer wordt gekocht door een ander, dan is dat prima. Als het kan, wees niet te kieskeurig. Wij hadden de keuze om voor ons max budget een woning te kopen die af is. Toch er nu voor gekozen om een “bouwval” te kopen en deze naar onze wens te verbouwen waarbij we flink budget overhouden en veel waarde creëren. Dit door een verdieping bovenop de woning te zetten. In deze markt kan het zeer lonen om wat breder te kijken.

[colvano]

Prx schreef op zondag 24 januari 2021 @ 19:41:
Mijn aankoopmakelaar wist me exact te vertellen wat andere woningen in de straat/buurt hadden gedaan qua aankoopprijs en we hadden dus ook in 1 keer het winnende bod. Zonder die informatie hadden we nooit dit bedrag geboden.

Via hun systeem waren we ook de eerste (van 28) die konden bezichtigen. Was ook wel prettig.

Verder nemen ze wat werk uit handen bij het administratieve deel. Zijn ze echt hun geld waard? Neh, niet qua effort en ondersteuning, maar het inzicht in de markt hier was wel doorslaggevend.

Daar heb je tegenwoordig echt geen aankoopmakelaar meer voor nodig. Dat is allemaal eenvoudig opvraagbaar. Scheelt veel geld.

[Prx]

colvano schreef op zondag 24 januari 2021 @ 20:18:
[...]


Daar heb je tegenwoordig echt geen aankoopmakelaar meer voor nodig. Dat is allemaal eenvoudig opvraagbaar. Scheelt veel geld.

Klopt, daar komt ook een deel gemak om de hoek kijken. Nou is de andere toegevoegde waarde ook dat hij tegenover al die woningen een inschatting kon geven of deze meer of minder waard was, en hoe de markt zich had ontwikkeld in de maanden sinds die verkopen. Zeker op verhitte markten als Utrecht kan dat het waard zijn.

Maar iemand die zijn huiswerk doet, alle goede bronnen aanboort (dus niet die gare websites met rapportjes) en de onderhandelpet niet erg vindt om op te zetten, kan inderdaad wat besparen.

[Zeeuw]

Onlangs als starters een huis gekocht met aankoopmakelaar.

Waar wij zelf dachten 15.000 boven de vraagprijs te bieden, bleek 2.500 uiteindelijk voldoende incl zaken die verkopers als 'ter overname' hadden aangegeven.
Hij loopt zonder emotie door het huis en let op dingen waar wij geen verstand van hebben. Regelde iemand voor taxatie en neemt je werk uit handen. Zoals gezegd, wij zijn starters en hebben totaal geen verstand van deze wereld. Bovendien hebben we het beide te druk met werk om hier ook nog eens in te duiken.
Ook het koopcontract, wat een standaard NVM contract was heeft hij nog op enkele zaken aan laten passen. Daarnaast controleert hij akte van de notaris en loopt hij op de dag van oplevering nog een rondje mee voor de eindinspectie.

Onze aankoopmakelaar is geen verkoopmakelaar. De prijs is vast bij overbieden. Als hij een huis koopt onder de vraagprijs gaat het om een bepaald percentage van het verschil. Regio Z-O Brabant.

[com2,1ghz]

Werkt namelijk als volgt.

Verkoper klopt aan bij een NVM makelaar. Makelaar voert de woning in hun administratie. De woningportefeuille is zichtbaar bij collega NVM makelaars. De woning is nog niet op Funda.

Koper neemt aankoopmakelaar om de arm en heeft een lijstje met eisen en wensen. De zoekopdracht wordt ook opgeslagen in hetzelfde administratiesysteem.
De aankoopmakelaar kijken in dit systeem of er een match is in het aanbod van collega NVM makelaars. Is er een match, dan neemt de aankoopmakelaar contact op met de verkopende makelaar.

Wat zien al deze makelaars nog meer? De actuele transacties van alle woningen inclusief de historie is zichtbaar. Ook van de hele straat. Hoeveel er wordt geboden want alle biedingen worden ook geregistreerd.
Dat hele concept aankoopmakelaar is ook een beetje uitgevonden in de vorige crisis toen de woningmarkt op slot zat. De verkooptermijn was 10 jaar terug ook 6+ maanden.

Wat de NVM ook heeft is een systeem waarbij ze genoeg data hebben om bij ieder huis accuraat in te kunnen schatten wie daar woont. Denk hierbij aan gezinssamenstelling, opleiding, inkomen. Al deze informatie is waardevol om de woningwaarde in te kunnen schatten.

Dus kortom, wat doet een aankoopmakelaar? Geen drol. Je hebt hun data/insights nodig dat uit het systeem komt. En dat is geld waard. Tevens ook het feit dat je eerder nieuwe woningen te zien krijgt voordat het publiekelijk beschikbaar is en objecten eerder gegund worden aan collega NVM makelaars.

[Bart ®]

armageddon_2k1 schreef op zondag 24 januari 2021 @ 19:19:
Een anekdote hier:
- 15x gereageerd zonder aankoopmakelaar, geen prijs
- 1x met, woning gekregen

Het is gewoon een onderonsje. Hij belt gewoon met de andere makelaar en ze spreken het af. Officieel wel inschrijving etc, maar dat interesseert geen moer. Is alleen om de druk op te voeren. Als particulier kom je er niet tussen.

Ben je het niet eens met deze werkwijze en wil je het wereldje niet in stand houden.... tja.

Hier ook een anekdote:
3x gereageerd zonder aankoopmakelaar, 3x de betreffende woning gekocht.

[Tsurany]

Zelf twee keer een woning gekocht, beide keren zonder aankoopmakelaar. De eerste keer was in 2014, het was crisis dus meer dan genoeg tijd om te bezichtigen. Eerste keer zelfs de woning laten gaan en een paar weken later teruggekomen. Nog wat onderhandeld over de prijs en overdracht verliep vlotjes. Zonder aankoopmakelaar moet je zaken als een taxatie zelf regelen maar dat is toch zo gebeurt, even een formuliertje invullen bij een taxateur en klaar.

De tweede keer was in 2018, was al wat drukker op de woningmarkt dus het werd overbieden. We hadden volgens de verkopende makelaar niet het hoogste bod maar hadden wel de gunfactor doordat we een jong stel waren dat graag verder wilden in de woning waar de verkopers min of meer uitgegroeid waren. Wij zaten hier wel in de prijsklasse van 500k-600k wat toen nog niet zo druk was als nu.

Echter als je nu een woning wilt kopen in een populair gebied zou ik absoluut een aankoopmakelaar nemen. Toen ik namelijk mijn eigen woning verkocht zag ik al heel snel dat de meeste bezichtigingen gepland werden voordat de woning op Funda kwam. Of via zoekers bij dezelfde makelaar, die dan via een andere makelaar de bezichtiging en onderhandeling deden, of via het netwerk van de makelaar. Het is standaard dat een woning eerst via mail verspreid wordt onder NVM leden en pas daarna op Funda komt, je bent dus met enkel Funda altijd te laat.
De koper waar ik aan verkocht hebt had ook een aankoopmakelaar en dat had een voordeel voor hem, ik wist dat hij serieus was en dat de kans groot was dat zijn aankoopmakelaar goed voorbereid was en dus wist wat de koper wel en niet kon betalen waardoor de kans op afketsen bij financiering een stuk kleiner was.
Een ander punt is dat makelaars graag aan makelaars verkopen, immers als zij nu de woning kunnen leveren dan kan dat de volgende keer weer omgedraaid zijn. Je ziet vaak verhalen dat makelaars er "met een gestrekt been in gaan", dat is vaak onzin. Het is een ons kent ons wereldje waar ze hard lijken te onderhandelen maar de volgende keer hebben ze zelf weer een kleine gunst nodig. Dat betekent niet perse dat makelaars woningen verkopen met korting aan andere makelaars maar wel dat ze makelaars voortrekken met bezichtigingen en voortrekken met biedingen.

Dus een aankoopmakelaar is echt aan te raden, al is het alleen maar om in dat corrupte wereldje een voet tussen de deur te hebben.

[D. Ninjai]

Wij hadden een aankoopmakelaar maar toen wij het huis zagen waarop wij een bod wouden uitbrengen, bleek de verkoopmakelaar van dezelfde firma te zijn en die mag natuurlijk niet namens beide partijen optreden

Dan maar zonder een bod uitgebracht en gelukkig geaccepteerd. Dit soort dingen kunnen dus ook gebeuren.

[armageddon_2k1]

Bart ® schreef op maandag 25 januari 2021 @ 09:49:
[...]

Hier ook een anekdote:
3x gereageerd zonder aankoopmakelaar, 3x de betreffende woning gekocht.

Heb jij 3x een woning gekocht in de markt van afgelopen jaren?
Welke omgeving als ik vragen mag?

[KaiseRRuby]

Nou, daar gaan we. Mijn stokpaardje, het onderwerp waar ik me de laatste tijd zo enorm over heb verbaasd/opgewonden/noem het maar.

Regio Utrecht, wij hebben eind vorig jaar mijn huis verkocht in Lombok en een nieuw huis teruggekocht, ook in Lombok.

Daar begon het al, het hebben van een verkoopmakelaar. Je hoeft er natuurlijk niet perse 1 te hebben maar het is wel gemakkelijk. Dus begonnen met het opvragen van prijzen. Prijzen varieerden tussen de 5k en 10k als de woning verkocht zou worden voor 270k.

Andere makelaar gebeld en aangegeven dat de laagste prijs 5k was, of hij iets kon doen. Dat wilde hij wel, 3,7k. Meteen gesproken over aankoopmakelaar zijn, ook gedaan. Kosten daarvoor zijn 3k (dat is overigens een vrij standaard prijs).

Waarom toch die aankoopmakelaar? Ik ben er namelijk fel op tegen. Het is een systeem wat zichzelf in stand houdt, vaak (niet altijd!) zonder toegevoegde waarde. De markt in Utrecht is namelijk zo extreem raar, overbiedingen zijn zo extreem..

Het principe is eigenlijk gewoon: biedt zover mogelijk over als je kunt en hoop dat je het huis krijgt. Er zijn geen pareltjes meer die niemand ziet, geen kansjes, niets.

Dus wat heb je aan de aankoopmakelaar? Bij ons ging hij mee naar een huis en dan gaf hij ook duidelijk aan wat de waarde zou zijn van een huis. Dus niet: biedt x over, maar meer: ik vind het x waard. Hou daar rekening mee als je gaat overbieden. Hij zei ook een aantal keer: ik zou niet gaan overbieden, want veel achterstallig onderhoud etc.

Dat vond ik zelf iets waardevols, maar uiteindelijk kun je dat voor 3k ook zelf wel uitzoeken met een bouwtechnische keuring oid.

Wat het principe is uiteindelijk, de verkopende makelaar gaat gewoon voorrang geven aan biedingen met een aankoopmakelaar. Dan krijg je termen als: 'mensen zonder aankoopmakelaar zijn niet serieus' dus dan leggen ze de bieding al aan de kant en krijgt iemand met een AM voorrang. Wij hebben zelf geluk gehad, onze AM was ook de verkopende makelaar van onze woning en dan mogen ze geen AM kosten rekenen. Uiteindelijk hebben ze dat via de bonusconstructie voor de verkoop van onze woning alsnog gekregen (woning werd voor 55k meer verkocht dan verwacht), maar soit.

Dus uiteindelijk moet jij zelf de keuze maken. Als je het niet doet hou je het geld in de zak, heb je niemand die met je mee gaat voor bezichtigingen en heb je ook niemand die je adviseert hoeveel je over moet bieden. Ook heb je de kans dat je biedingen minder serieus worden genomen.

[Fr33z]

armageddon_2k1 schreef op zondag 24 januari 2021 @ 19:19:
Een anekdote hier:
- 15x gereageerd zonder aankoopmakelaar, geen prijs
- 1x met, woning gekregen

Het is gewoon een onderonsje. Hij belt gewoon met de andere makelaar en ze spreken het af. Officieel wel inschrijving etc, maar dat interesseert geen moer. Is alleen om de druk op te voeren. Als particulier kom je er niet tussen.

Ben je het niet eens met deze werkwijze en wil je het wereldje niet in stand houden.... tja.

dit had ik ook, wilde per se niet meedoen aan deze BS. dus anderhalf jaar gezocht zonder en steeds net niet. Met aankoopmakelaar was het nog steeds moeilijk, maar na 4 biedingen toch een huis... Dus ja, helpt het: waarschijnlijk wel. Is het vies en nutteloos: ja ook.

[renegrunn]

Smaush schreef op zondag 24 januari 2021 @ 19:05:
Beste Tweakers,

Sinds kort ben ik opzoek naar appartement in regio Utrecht met een prijs tussen de 225k en 300k. Nu hoor ik vaak dat het verstandig is om aankoopmakelaar in te schakelen omdat je er dan net iets sneller tussenkomt betreft bezichtigen/bieden en dat de makelaar beter weet wat je op een appartement/huis moet bieden.

Mijn vraag is: hoeveel nut heeft een aankoopmakelaar anno 2021 in een woningmarkt waar elke woning toch overboden wordt en er eigenlijk weinig te onderhandelen valt?

Ook vanuit de verkopende partij gezien heeft een aankoopmakelaar nut. Het geeft net een klein beetje meer gevoel van 'zekerheid' voor de verkopers dat de potentiële kopers de financiering rond zullen krijgen, gezien de aankoopmakelaar vaak ook naar het financiële plaatje heeft gekeken.

Waar volgens mij @RedFox eerder ook al op doelde.

[com2,1ghz]

renegrunn schreef op maandag 25 januari 2021 @ 10:51:
[...]


Ook vanuit de verkopende partij gezien heeft een aankoopmakelaar nut. Het geeft net een klein beetje meer gevoel van 'zekerheid' voor de verkopers dat de potentiële kopers de financiering rond zullen krijgen, gezien de aankoopmakelaar vaak ook naar het financiële plaatje heeft gekeken.

Waar volgens mij @RedFox eerder ook al op doelde.

Daar heb je je hyotheekadviseur voor. De aankopomakelaar heeft weinig te vertellen over je financiele situatie.

[Fr33z]

com2,1ghz schreef op maandag 25 januari 2021 @ 11:05:
[...]

Daar heb je je hyotheekadviseur voor. De aankopomakelaar heeft weinig te vertellen over je financiele situatie.

tuurlijk, maar die is niet bij zo'n bezichtiging en heeft dus geen contact met de verkopend makelaar. Dus de aankoopmakelaar geeft soms de illusie van zekerheid voor de verkopende partij.

[Smaush]

Zelf heb ik een gratis zoekopdracht aangemaakt bij een makelaar bij mij in de buurt. Afgelopen donderdag kreeg ik voor het eerst een mailtje met een woning, dezelfde woning staat sinds vandaag pas op Funda. Een verschil van 4 dagen.

Het lijkt er dus op dat je met een aankoopmakelaar wel degelijk sneller kans maakt om te bezichtigen/bieden.

[Jeroenneman]

Bart ® schreef op maandag 25 januari 2021 @ 09:49:
[...]

Hier ook een anekdote:
3x gereageerd zonder aankoopmakelaar, 3x de betreffende woning gekocht.

Zelfde markt? Gewilde huizen of in the middle of nowhere. Dat is wel relevante info bij huizen.
Vooral ook de prijsklasse. Sommige vrienden hebben inderdaad binnen 3 bezichtigingen zonder aankoopmakelaar al prijs. Gaat dan wel om huizen/buurten waar ik niet zou willen wonen.

Ik was in mijn klasse huis na 16 keer een keertje klaar.

En inderdaad, zoals al eerder gezegd: zonder het NVM portaal, bel je zodra ie op Funda staat altijd te laat. Dan zijn er al 30 koppels voor je. Daarom na de zoveelste keer waarbij ik te horen kreeg "je staat op de reserve-reserve lijst", toch een aankoopmakelaar. Die gewoon de opdracht gegeven om de afspraken in te plannen, en die kwamen er ALTIJD tussen. Al was het op een bijzonder tijdstip, want dat doen ze onderling wel voor elkaar. En dat moet je hebben.

Ik zie hier mensen ook zeggen dat het "vies" is, zo'n aankoopmakelaar. Maar makelaars onderling gunnen elkaar gewoon wat, zijn praktisch collega's en weten net wat meer van huizen aankopen dan de gemiddelde burger. Voor wie ren jij harder/zet jij een stapje extra: de klant die misschien iets van je gaat kopen, of je concullega met wie je al jaren zaken doet?

[Voor 44% gewijzigd door Jeroenneman op 25-01-2021 11:17]

[com2,1ghz]

Fr33z schreef op maandag 25 januari 2021 @ 11:06:
[...]


tuurlijk, maar die is niet bij zo'n bezichtiging en heeft dus geen contact met de verkopend makelaar. Dus de aankoopmakelaar geeft soms de illusie van zekerheid voor de verkopende partij.

Ik snap niet helemaal wat je bedoelt. De aankoopmakelaar heeft echt helemaal niets te zeggen over de financieen. Zelfs niet over het bod. Want of je bod realistisch is dan wordt ook bepaald ook door de taxateur.
Het enige wat die aankoopmakelaar kan doen is beter een realistisch bod inschatten. Of het jou financieel beter of slechter uitkomt gaat hij helemaal niet over.

Ook voor de staat van een woning heb je weer een bouwtechnische keuring nodig. Wat ook redelijk beperkt is.

Stel dat de aankoopmakelaar zegt dat er 400k geboden moet worden en er komt uiteindelijk 350k uit de taxatie, dan is het aan de adviseur/hypotheekverstrekker om hier een oordeel over te geven. Die gaat waarschijnlijk zeggen dat je die 50k maar uit je eigen zak moet betalen.
Voor de aankoopmakelaar zal het een worst wezen.

Over mijn eigen situatie:
Zomer 2019 heb ik mijn woning gekocht in de randstad. Was geen NVM makelaar. Ik heb zelf ook geen aankoopmakelaar genomen.
Allereerst een hypotheekadviseur ingeschakeld om te vragen wat mijn ruimte is. Aan de hand daarvan hebben we gezocht naar een woning die in ons budget viel.

Na wat rapporten opgevraagd te hebben en zelf marktonderzoek gedaan te hebben, heb ik na 2 dagen een bod uitgebracht. Na 3 keer heen en weer mailen werd het bod geaccepteerd. We zaten 10k onder de daadwerkelijke vraagprijs
Weekje later ondertekenden we het koopcontract. Nu zijn we 1.5 jaar verder en is de woning een ton meer waard.

Mijn zusje daar in tegen die zoekt ook een woning hier in de buurt. Krijg je weer prakijken "als het bod te laag is hoor je niets". Of dat er een maand of 2 gewacht wordt op biedingen en staat de woning opeens verkocht onder voorbehoud.

[Voor 28% gewijzigd door com2,1ghz op 25-01-2021 11:18]

[Richh]

com2,1ghz schreef op maandag 25 januari 2021 @ 11:05:
[...]

Daar heb je je hyotheekadviseur voor. De aankopomakelaar heeft weinig te vertellen over je financiele situatie.

Het punt is dat je een streepje voor wil hebben bij de verkopers.

Je gaat geen aankoopmakelaar van >1000 euro inschakelen als je niet weet hoeveel je kan lenen en niet serieus bent.
Daarom heeft een aankoopmakelaar een streepje voor. Als ik zou verkopen en ik mocht kiezen tussen 2 gelijke biedingen, 1 met en 1 zonder aankoopmakelaar, dan heb je met aankoopmakelaar als verkoper ietsje meer zekerheid.

Verder is het hele 'aankoopmakelaar' natuurlijk 1 dikke bak bullcrap, je betaalt flink zodat je 1-2 dagen eerder kan reageren en betaalt hoe dan ook nog steeds erg veel geld. Echter, in de zwaar overspannen markt waarin @Smaush zit, is het misschien wel nodig.
Persoonlijk geloof ik er niet in dat een aankoopmakelaar zichzelf terugverdiend. Je betaalt flink voor een stukje extra kans, en kans is natuurlijk erg waardevol.

Het scheelt dat de overdrachtsbelasting voor beleggers dit jaar naar 8% is gegaan, die waren over het algemeen erg geinteresseerd in appartementen in jouw prijsklasse. Wellicht is de markt juist wel ietsje afgekoeld nu. Afhankelijk van je haast zou ik persoonlijk toch even rustig aan doen.

[Voor 6% gewijzigd door Richh op 25-01-2021 11:13]

[Smaush]

KaiseRRuby schreef op maandag 25 januari 2021 @ 10:23:
Nou, daar gaan we. Mijn stokpaardje, het onderwerp waar ik me de laatste tijd zo enorm over heb verbaasd/opgewonden/noem het maar.

Regio Utrecht, wij hebben eind vorig jaar mijn huis verkocht in Lombok en een nieuw huis teruggekocht, ook in Lombok.

Daar begon het al, het hebben van een verkoopmakelaar. Je hoeft er natuurlijk niet perse 1 te hebben maar het is wel gemakkelijk. Dus begonnen met het opvragen van prijzen. Prijzen varieerden tussen de 5k en 10k als de woning verkocht zou worden voor 270k.

Andere makelaar gebeld en aangegeven dat de laagste prijs 5k was, of hij iets kon doen. Dat wilde hij wel, 3,7k. Meteen gesproken over aankoopmakelaar zijn, ook gedaan. Kosten daarvoor zijn 3k (dat is overigens een vrij standaard prijs).

Waarom toch die aankoopmakelaar? Ik ben er namelijk fel op tegen. Het is een systeem wat zichzelf in stand houdt, vaak (niet altijd!) zonder toegevoegde waarde. De markt in Utrecht is namelijk zo extreem raar, overbiedingen zijn zo extreem..

Het principe is eigenlijk gewoon: biedt zover mogelijk over als je kunt en hoop dat je het huis krijgt. Er zijn geen pareltjes meer die niemand ziet, geen kansjes, niets.

Dus wat heb je aan de aankoopmakelaar? Bij ons ging hij mee naar een huis en dan gaf hij ook duidelijk aan wat de waarde zou zijn van een huis. Dus niet: biedt x over, maar meer: ik vind het x waard. Hou daar rekening mee als je gaat overbieden. Hij zei ook een aantal keer: ik zou niet gaan overbieden, want veel achterstallig onderhoud etc.

Dat vond ik zelf iets waardevols, maar uiteindelijk kun je dat voor 3k ook zelf wel uitzoeken met een bouwtechnische keuring oid.

Wat het principe is uiteindelijk, de verkopende makelaar gaat gewoon voorrang geven aan biedingen met een aankoopmakelaar. Dan krijg je termen als: 'mensen zonder aankoopmakelaar zijn niet serieus' dus dan leggen ze de bieding al aan de kant en krijgt iemand met een AM voorrang. Wij hebben zelf geluk gehad, onze AM was ook de verkopende makelaar van onze woning en dan mogen ze geen AM kosten rekenen. Uiteindelijk hebben ze dat via de bonusconstructie voor de verkoop van onze woning alsnog gekregen (woning werd voor 55k meer verkocht dan verwacht), maar soit.

Dus uiteindelijk moet jij zelf de keuze maken. Als je het niet doet hou je het geld in de zak, heb je niemand die met je mee gaat voor bezichtigingen en heb je ook niemand die je adviseert hoeveel je over moet bieden. Ook heb je de kans dat je biedingen minder serieus worden genomen.

Nou weet ik niet wat de prijs was van het huis, maar 55k is hoe dan ook absurd. Lees hier een artikel van een aankoopmakelaar in Utrecht: https://aankoopmakelaar-u...30-overbieden-in-utrecht/

Blijkbaar is 10% - 30% overbieden tegenwoordig normaal. Bizar.

[Jeroenneman]

Smaush schreef op maandag 25 januari 2021 @ 11:16:
[...]


Nou weet ik niet wat de prijs was van het huis, maar 55k is hoe dan ook absurd. Lees hier een artikel van een aankoopmakelaar in Utrecht: https://aankoopmakelaar-u...30-overbieden-in-utrecht/

Blijkbaar is 10% - 30% overbieden tegenwoordig normaal. Bizar.

Tja, is iets nog absurd te noemen als het overal gebeurt? Iedereen moet ergens wonen uiteindelijk, en er zijn te weinig huizen. Ik heb huizen meegemaakt waarbij ik 60-70K overbood, en uiteindelijk nóg door iemand werd overboden met 80-90K. En dat ging niet om huizen van 8 a 9 ton, maar om huizen van 4 a 5 ton. Met de standaard 10% ben je helemaal nergens voor de echt gewilde huizen. En dat heeft onze aankoopmakelaar uiteindelijk ook aangegeven. Die zei letterlijk: zet de filters op Funda en NVM maar wat lager, want hou rekening met nog minimaal 40K erbovenop. Als je veel eisen hebt qua woning, dan is het blijven zitten, of meedoen in de rat race.

[renegrunn]

Richh schreef op maandag 25 januari 2021 @ 11:12:
[...]

Het punt is dat je een streepje voor wil hebben bij de verkopers.

Je gaat geen aankoopmakelaar van >1000 euro inschakelen als je niet weet hoeveel je kan lenen en niet serieus bent.
Daarom heeft een aankoopmakelaar een streepje voor. Als ik zou verkopen en ik mocht kiezen tussen 2 gelijke biedingen, 1 met en 1 zonder aankoopmakelaar, dan heb je met aankoopmakelaar als verkoper ietsje meer zekerheid.

Jij en @Fr33z begrijpen mijn punt

@com2,1ghz: ik heb onlangs mijn eigen woning verkocht. Eén uit de 'bovenkant van de markt'. Na inschrijving meerdere biedingen ontvangen. Biedingen zonder aankoopmakelaar naast ons neergelegd. Te vaak zie je mensen een bod uitbrengen om pas daarna een hypotheekadviseur of verstrekker te benaderen Maar, het klopt wat je zei, een aankoopmakelaar heeft in feite niets te zeggen over je financiële situatie. Echter, diezelfde aankoopmakelaar wil dat de deal rond komt, een heeft daarom normaliter voor zichzelf de kans van slagen al bepaald door ook zelf naar het financiële plaatje gekeken te hebben.

[com2,1ghz]

Richh schreef op maandag 25 januari 2021 @ 11:12:
[...]

Het punt is dat je een streepje voor wil hebben bij de verkopers.

Je gaat geen aankoopmakelaar van >1000 euro inschakelen als je niet weet hoeveel je kan lenen en niet serieus bent.
Daarom heeft een aankoopmakelaar een streepje voor. Als ik zou verkopen en ik mocht kiezen tussen 2 gelijke biedingen, 1 met en 1 zonder aankoopmakelaar, dan heb je met aankoopmakelaar als verkoper ietsje meer zekerheid.

Verder is het hele 'aankoopmakelaar' natuurlijk 1 dikke bak bullcrap, je betaalt flink zodat je 1-2 dagen eerder kan reageren en betaalt hoe dan ook nog steeds erg veel geld. Echter, in de zwaar overspannen markt waarin @Smaush zit, is het misschien wel nodig.
Persoonlijk geloof ik er niet in dat een aankoopmakelaar zichzelf terugverdiend. Je betaalt flink voor een stukje extra kans, en kans is natuurlijk erg waardevol.

Het scheelt dat de overdrachtsbelasting voor beleggers dit jaar naar 8% is gegaan, die waren over het algemeen erg geinteresseerd in appartementen in jouw prijsklasse. Wellicht is de markt juist wel ietsje afgekoeld nu. Afhankelijk van je haast zou ik persoonlijk toch even rustig aan doen.

Wat voor zekerheid krijg je met een aankoopmakelaar? Je hoeft geen inkomstenverklaring af te geven. Tevens, waarom interesseert het jou als verkopende partij waar dat bod vandaan komt? Daarvoor heb je toch je makelaar voor?

En over wat voor zekerheid hebben we het over in een markt waar een huis binnen een week al verkocht is?
Eventjes een bod uitbrengen doe je niet zomaar want als je een voorlopig contract ondertekend dat zit je eraan vast. Die 10% boete is geen grap.

Er is helmaal niets afgekoeld maar even olie op het vuur gegooid met de nieuwe regels. Dat de overdrachtsbelasting naar 0% is gegaan voor mensen tussen 25-35 jaar heeft er alleen maar voor gezorgd dat de prijzen gestegen zijn. Dus je bespaart 10-15k aan overdrachtsbelasting, maar dat huis wat 350k kost, kost opeens 400k.

Om het allemaal nog erger te maken hebben ze de regels weer aangepast in november 2020 dat die 0% overdrachtsbelasting een plafond heeft van 400k per 1 april 2021. Dit gaat als effect hebben dat alle woningen onder de 4 ton flink veel vraag krijgen.

[KaiseRRuby]

Smaush schreef op maandag 25 januari 2021 @ 11:16:
[...]


Nou weet ik niet wat de prijs was van het huis, maar 55k is hoe dan ook absurd. Lees hier een artikel van een aankoopmakelaar in Utrecht: https://aankoopmakelaar-u...30-overbieden-in-utrecht/

Blijkbaar is 10% - 30% overbieden tegenwoordig normaal. Bizar.

25% overboden qua vraagprijs.

[KaiseRRuby]

renegrunn schreef op maandag 25 januari 2021 @ 11:24:
[...]


Jij en @Fr33z begrijpen mijn punt

@com2,1ghz: ik heb onlangs mijn eigen woning verkocht. Eén uit de 'bovenkant van de markt'. Na inschrijving meerdere biedingen ontvangen. Biedingen zonder aankoopmakelaar naast ons neergelegd. Te vaak zie je mensen een bod uitbrengen om pas daarna een hypotheekadviseur of verstrekker te benaderen Maar, het klopt wat je zei, een aankoopmakelaar heeft in feite niets te zeggen over je financiële situatie. Echter, diezelfde aankoopmakelaar wil dat de deal rond komt, een heeft daarom normaliter voor zichzelf de kans van slagen al bepaald door ook zelf naar het financiële plaatje gekeken te hebben.

In welk gedeelte van het land zijn jouw ervaringen opgedaan?

Het is typerend dat mensen zich terugtrekken na een geaccepteerd bod, dat hoor je heel veel. Maar de link met de AM zie ik daar totaal niet. Door de situatie bieden mensen gewoon op veel huizen en pas zodra ze het krijgen gaan ze zich er in verdiepen. Dat komt omdat je bijna nooit een geaccepteerd bod hebt, je vist bijna altijd achter het net.

Wat jij nou zegt is precies wat de markt van de aankoopmakelaar in stand houdt. Dat biedingen van mensen zonder AM niet serieus worden genomen. Ik heb mijn vorige huis ook zonder AM gekocht, ging veel sneller en zonder al die schimmige activiteiten van de AM (ik bel wel even, ik ken nog iemand daar en daar, ik kijk even in mijn database). Wat een flauwekul.

Regio Utrecht (daar ging de vraag over) krijg je gewoon een huis als je bereid bent om flink in de buidel te tasten. Ik heb persoonlijk nog nooit gehoord dat een AM er in slaagde om het huis te krijgen voor een significant lager bedrag dan het hoogste bod.

Uiteindelijk weet je met een AM ook nooit of je het economisch meest verstandige bod hebt gedaan, want je weet niet welke biedingen er onder zaten en of er überhaupt biedingen onder zaten.

Oorspronkelijk was een AM bedoeld om jou als koper te attenderen op bepaalde huizen die ergens voor een mooi bedragje te koop stonden en waardoor jij gebruik kon maken van zijn expertise om vervolgens een goede deal te kunnen sluiten.

Momenteel staat toch alles al op Funda. Of op Move.

De enige waarde die er momenteel is, is een zelf gecreëerde waarde door de AM. Dus ja, er is wel een waarde maar ik vind dat een soort schijnwaarde.

[Richh]

com2,1ghz schreef op maandag 25 januari 2021 @ 11:28:
[...]

Wat voor zekerheid krijg je met een aankoopmakelaar? Je hoeft geen inkomstenverklaring af te geven.

Nee, maar je bent wel een beetje een flapdrol als je 1500 euro naar je aankoopmakelaar overmaakt om vervolgens erachter te komen dat je helemaal niet zoveel kan bieden
Puur logisch geredeneerd zullen de bieders mét een aankoopmakelaar, zekerder zijn van hun zaak.

Tevens, waarom interesseert het jou als verkopende partij waar dat bod vandaan komt? Daarvoor heb je toch je makelaar voor?

En daar komt 'het grijze gebied'; natuurlijk spelen makelaars onderling spelletjes om er beide zoveel mogelijk aan te verdienen. Makelaars kennen elkaar en daar worden de grenzen van de wet wel degelijk opgezocht.

En over wat voor zekerheid hebben we het over in een markt waar een huis binnen een week al verkocht is?
Eventjes een bod uitbrengen doe je niet zomaar want als je een voorlopig contract ondertekend dat zit je eraan vast. Die 10% boete is geen grap.

Als je biedt onder voorbehoud van financiering (en naar mijn persoonlijke voorkeur, hoe zeker je ook bent van je zaak, als je het geld moet lenen moet je dat imho altijd doen) - kan je na 1 afwijzing van een hypotheekverstrekker er wel degelijk onderuit.
Precies omdat er best wat mensen zijn die op de meest optimistische wijze een online tooltje hebben ingevoerd en daarna doodleuk een biedingsformulier invullen 'onder voorbehoud van financiering' ontstaat er onzekerheid. Door een aankoopmakelaar te hebben geef je aan dat jij niet zo iemand bent.

Dat een makelaar in principe dat soort biedingen voor jou eruit zou moeten filteren door even het gesprek aan te gaan tijdens de bezichtiging bijvoorbeeld, ben ik helemaal met je eens. Echter: de makelaar heeft er ook belangen bij als jij het gevoel krijgt dat je meer kans maakt met een aankoopmakelaar

Er is helmaal niets afgekoeld maar even olie op het vuur gegooid met de nieuwe regels. Dat de overdrachtsbelasting naar 0% is gegaan voor mensen tussen 25-35 jaar heeft er alleen maar voor gezorgd dat de prijzen gestegen zijn. Dus je bespaart 10-15k aan overdrachtsbelasting, maar dat huis wat 350k kost, kost opeens 400k.

TS zou zo'n 5000-6000 euro besparen, niet 10-15k, mits hij onder de 35 is (ook onder de 25 trouwens).
Natuurlijk werkt dit principe prijsopdrijvend, maar puur wiskundig gezien zou het niet meer dan 2% moeten schelen

Wat veel mensen vergeten, is dat beleggers (dus een huis kopen niet voor zelfbewoning) nu 8% overdrachtsbelasting moeten betalen. Als je van plan was om een woning aan te kopen als belegger, dan heb je dat geprobeerd te doen voor 31 december.
Beleggers zijn over het algemeen de bieders die het meeste overbieden, immers is de financiering voor hun regelmatig eenvoudiger en hoeft het overgeboden bedrag niet bij dezelfde hypotheek meegenomen te worden. Zeker appartementjes in Utrecht zijn door beleggers erg gewild.

Natuurlijk zullen er nu nog steeds beleggers op zoek zijn die zich niet laten afschrikken door 8% overdrachtsbelasting. Echter zal het ongetwijfeld iets minder zijn geworden, wat wel degelijk impact kan hebben op het aantal overbieders. Het is te hopen dat andere bieders zich dat ook realiseren, anders maakt men (zoals altijd) elkaar gek om meer en meer geld te betalen.

Om het allemaal nog erger te maken hebben ze de regels weer aangepast in november 2020 dat die 0% overdrachtsbelasting een plafond heeft van 400k per 1 april 2021. Dit gaat als effect hebben dat alle woningen onder de 4 ton flink veel vraag krijgen.

Tja, wellicht wel.
De spread is mede door NHG-hypotheek en bijbehorende lage rentepercentages nog vervelender geworden; de maandlasten en kosten bij <325k en >400k lopen behoorlijk uit de pas als je het mij vraagt in relatie tot de woningwaarde.

Persoonlijk ga ik echt niet op die 8000 euro waar we het over hebben, een dealbreaker laten maken. Ik mag toch hopen dat meer weldenkende jongeren er zo over denken.

[KaiseRRuby]

com2,1ghz schreef op maandag 25 januari 2021 @ 11:28:
[...]

Wat voor zekerheid krijg je met een aankoopmakelaar? Je hoeft geen inkomstenverklaring af te geven. Tevens, waarom interesseert het jou als verkopende partij waar dat bod vandaan komt? Daarvoor heb je toch je makelaar voor?

En over wat voor zekerheid hebben we het over in een markt waar een huis binnen een week al verkocht is?
Eventjes een bod uitbrengen doe je niet zomaar want als je een voorlopig contract ondertekend dat zit je eraan vast. Die 10% boete is geen grap.

Er is helmaal niets afgekoeld maar even olie op het vuur gegooid met de nieuwe regels. Dat de overdrachtsbelasting naar 0% is gegaan voor mensen tussen 25-35 jaar heeft er alleen maar voor gezorgd dat de prijzen gestegen zijn. Dus je bespaart 10-15k aan overdrachtsbelasting, maar dat huis wat 350k kost, kost opeens 400k.

Om het allemaal nog erger te maken hebben ze de regels weer aangepast in november 2020 dat die 0% overdrachtsbelasting een plafond heeft van 400k per 1 april 2021. Dit gaat als effect hebben dat alle woningen onder de 4 ton flink veel vraag krijgen.

Exact. Uiteindelijk kijk je met je bod gewoon of er voorbehouden zijn (financiering, bouwtechnische keuring) en daar selecteer je het meest op. Ik had uiteindelijk een bod zonder voorbehouden, dat is natuurlijk het meest simpel. Tenzij je een soort filantropische instelling hebt met de verkoop van je huis, dat had ik zelf totaal niet.

Je zegt nog wat over de verkopende makelaar, daar zit ook nog iets. Die kan nog het verschil maken met een leuke tekst, met betere foto's, met zijn verhaaltje in het huis zodra er bezichtigingen zijn. Maar met het bepalen welk bod je kiest heb je er ook minder aan. Wel in de Regio Utrecht.

Daar krijg je gewoon een enorme stortvloed aan bezichtigingen, die rammen ze door zo'n huis heen, dan wacht je de biedingen af en dan kies je de meest verstandige bieding. Daar heb je weinig input van nodig van een verkopende makelaar.

[Harrie_]

KaiseRRuby schreef op maandag 25 januari 2021 @ 11:43:
[...]
Het is typerend dat mensen zich terugtrekken na een geaccepteerd bod, dat hoor je heel veel. Maar de link met de AM zie ik daar totaal niet. Door de situatie bieden mensen gewoon op veel huizen en pas zodra ze het krijgen gaan ze zich er in verdiepen.
[...]

Ik ben geen fan van dit hele NVM-handjeklap systeem, laat dat voorop staan, maar als het goed is heeft de aankoopmakelaar vooraf getoetst bij de kopers wat hun budget is, of ze al bij een hypotheekadviseur zijn geweest, etc. De aankoopmakelaar moet het hebben van zijn netwerk; die heeft er heel veel belang bij om bij de verkopende partij een bod neer te leggen wat niet achteraf wordt ingetrokken vanwege niet voldoende financieringsruimte. Dat kan een keer gebeuren, maar als dat een aantal keer voorkomt wordt die aankoopmakelaar ook niet meer serieus genomen door z'n collega's...

[Tsurany]

com2,1ghz schreef op maandag 25 januari 2021 @ 11:11:
[...]

Ik snap niet helemaal wat je bedoelt. De aankoopmakelaar heeft echt helemaal niets te zeggen over de financieen. Zelfs niet over het bod.

Een aankoopmakelaar stuurt doorgaans z'n klanten eerst langs een financieel adviseur zodat hij weet met welk bedrag hij kan werken en hoe ver hij kan gaan met biedingen. Een aankoopmakelaar wilt ook niet dertig keer moeten afbellen omdat zijn klant de financiën niet rond krijgt, dat wordt vooraf echt wel besproken. En niet geheel toevallig werken ze ook regelmatig samen met financieel adviseurs of hebben ze een eigen adviesbureau.

Dus wat dat betreft is de kans dat de financiering mislukt met een aankoopmakelaar een stuk kleiner en heb je als verkoper meer zekerheid. Het is nooit een garantie maar als twee biedingen even hoog zijn is het doorgaans een goede reden om voor de partij met de aankoopmakelaar te kiezen.

Want of je bod realistisch is dan wordt ook bepaald ook door de taxateur.

Dat is gewoon handjeklap tussen de twee makelaars. Je laat de aankoopmakelaar een taxateur (collega makelaar) inschakelen, die stemmen even af wat de taxatiewaarde zou moeten zijn en dan loopt hij vijf minuten rond om z'n foto's te maken en komt het vrijwel altijd overeen. En als je zelf geen aankoopmakelaar hebt dan staat de verkoopmakelaar klaar om de taxateur te ontvangen en stemmen zij het wel af.

Een taxatie zal enkel afwijken indien de taxateur echt problemen kan verwachten bij het indienen van een bepaalde taxatie. Hier en daar een paar tienduizend euro is vaak geen probleem, dat zit binnen de marge, maar het moet wel te verantwoorden zijn. Is een woning opeens op 5000 euro per m2 getaxeerd terwijl de rest in de buurt niet boven de 3000 euro per m2 komt is dat natuurlijk gek.

[KaiseRRuby]

Tsurany schreef op maandag 25 januari 2021 @ 11:54:
[...]

Een aankoopmakelaar stuurt doorgaans z'n klanten eerst langs een financieel adviseur zodat hij weet met welk bedrag hij kan werken en hoe ver hij kan gaan met biedingen. Een aankoopmakelaar wilt ook niet dertig keer moeten afbellen omdat zijn klant de financiën niet rond krijgt, dat wordt vooraf echt wel besproken. En niet geheel toevallig werken ze ook regelmatig samen met financieel adviseurs of hebben ze een eigen adviesbureau.

Dus wat dat betreft is de kans dat de financiering mislukt met een aankoopmakelaar een stuk kleiner en heb je als verkoper meer zekerheid. Het is nooit een garantie maar als twee biedingen even hoog zijn is het doorgaans een goede reden om voor de partij met de aankoopmakelaar te kiezen.

[...]

Dat is gewoon handjeklap tussen de twee makelaars. Je laat de aankoopmakelaar een taxateur (collega makelaar) inschakelen, die stemmen even af wat de taxatiewaarde zou moeten zijn en dan loopt hij vijf minuten rond om z'n foto's te maken en komt het vrijwel altijd overeen. En als je zelf geen aankoopmakelaar hebt dan staat de verkoopmakelaar klaar om de taxateur te ontvangen en stemmen zij het wel af.

Een taxatie zal enkel afwijken indien de taxateur echt problemen kan verwachten bij het indienen van een bepaalde taxatie. Hier en daar een paar tienduizend euro is vaak geen probleem, dat zit binnen de marge, maar het moet wel te verantwoorden zijn. Is een woning opeens op 5000 euro per m2 getaxeerd terwijl de rest in de buurt niet boven de 3000 euro per m2 komt is dat natuurlijk gek.

Eens met onderste stuk. Wat bovenste stuk betreft: ook eens. Al kun je nog steeds gewoon tegen je AM zeggen dat je 500k kunt lenen terwijl je maar 250k kunt lenen.

TS vraagt natuurlijk eigenlijk advies om er zelf 1 in te schakelen. Niet perse om biedingen te ontvangen via een AM. Maar ik heb me zelf ook wat schuldig gemaakt aan het offtopic gaan..

[Tsurany]

KaiseRRuby schreef op maandag 25 januari 2021 @ 11:59:
[...]


Eens met onderste stuk. Wat bovenste stuk betreft: ook eens. Maar of dat nou een goede reden is om een AM in te schakelen..

TS vraagt natuurlijk eigenlijk advies om er zelf 1 in te schakelen. Niet perse om biedingen te ontvangen via een AM. Maar ik heb me zelf ook wat schuldig gemaakt aan het offtopic gaan..

Kijk in deze markt moet je op elke mogelijke manier als koper het aantrekkelijkste bod neer leggen. En als je allerlei zekerheden kan brengen richting de verkoper, zoals een aankoopmakelaar die er als eerste bij is en kan aangeven dat financiering geen probleem zal vormen, heb je een streepje voor.

[KaiseRRuby]

Tsurany schreef op maandag 25 januari 2021 @ 12:00:
[...]

Kijk in deze markt moet je op elke mogelijke manier als koper het aantrekkelijkste bod neer leggen. En als je allerlei zekerheden kan brengen richting de verkoper, zoals een aankoopmakelaar die er als eerste bij is en kan aangeven dat financiering geen probleem zal vormen, heb je een streepje voor.

Ja eens.

Dus advies aan TS zou zijn: als je meer slagingskans wil hebben heb je een AM nodig.

En dan pas komt dat hele verhaal over dat het eigenlijk onzinnig is dat dit soort mensen nodig zijn in deze markt en dat het in mijn ogen gewoon geldklopperij is.

[com2,1ghz]

Je maakt er mee kans mee uiteraard, maar dat hoeft niet per se. Uiteindelijk is de gene met de langste adem de winnaar. Je maakt geen kans tegen een doorstromer als starter. Je maakt ook weinig kans als er gewoon veel vraag is naar de woning. Of je nou een aankoopmakelaar hebt of niet. Dan moet je weer idiote biedingen doen van 30-50k boven de vraagprijs.

Door dat wereldje van NVM worden de prijzen ook gedreven. Ook de kosten om een huis te kopen en te verkopen. De makelaar(s) worden aan het eind van de rit er beter van.

Er zijn genoeg tools/bedrijven die je zelf kan inschakelen. Je kan een modelmatig rapport opvragen van een willekeurige woning. Dit rapport is op basis van big data/ data uit verschillende bronnen. Het wordt zelfs door sommige verstrekkers geaccepteerd als officieel taxatierapport. Al hoewel ze ook weer teruggefloten worden door de Europese Bankenautoriteit (EBA).

In dat rapport zie je grafieken over de prijzen van de woning waar jij geinteresseerd in bent. Aan de hand daarvan kan je zelf ook een bod uitbrengen.
Van het kadaster kan je de koopsom van een straat/buurt opvragen. Helaas loopt dit 6 maanden achter.

Zo heb je nog meer services waar je voor een paar euro informatie over een woning kan opvragen.

[Bart ®]

armageddon_2k1 schreef op maandag 25 januari 2021 @ 10:21:
[...]


Heb jij 3x een woning gekocht in de markt van afgelopen jaren?
Welke omgeving als ik vragen mag?

1x 15 jaar geleden in Alkmaar, 1x 9 jaar geleden in Zaandam, 1x 3 jaar geleden in Zevenaar.

[Fusion6]

Zelf net een huis aangekocht zonder hulp van een aankoopmakelaar, eerste bod was gelijk raak.

Zelf heb ik goed research gedaan naar de gemiddelde verkoopprijs per wijk waar ik wilde kopen. Daarnaast dan ook gekeken wat je kreeg voor die prijs(m2, kamers, tuin etc.) Door die data te verzamelen krijg je zelf ook al goed inzicht of een huis goed geplaatst is in de markt. Ook hebben wij bij familie vrienden en kennissen aangegeven dat wij in de markt waren. Dit had het effect dat huizen die nog niet op de markt waren wel al aan ons werden aangeboden omdat de oom van de beste vriend van een kennis zijn huis gaat verkopen. Overigens is het aangekochte huis gewoon via funda gevonden.

Het bod wat wij gedaan hebben deden we wel onder voorbehoud van financiering van een bepaald hypotheekbedrag en dus taxatiewaarde. Dit gaf bij verkopende partij juist het idee dat wij goed research hadden gedaan en serieus in de markt waren voor deze woning. Wat daarnaast werkte het voor ons ook goed om geen afgerond bedrag te bieden en een brief bij te voegen gepersonaliseerd naar de woning.

Vanuit verkooopmakelaar bij meerdere bezichtigingen de opmerking gekregen dat we minder kans maken omdat we geen aankoopmakelaar hadden. Daarna gaven ze altijd hun kaartje dus lijkt mij meer een tactiek om te zorgen dat ze een baan houden...

TLDR: als je bereid bent om research te doen naar de lokale markt naar mijn mening geen aankoopmakelaar nodig. Indien je daar geen tijd, zin of know how voor hebt wel nuttig.

[Megalith]

Ik zit momenteel in hetzelfde schuitje. Via-via gehoord dat een woning te koop kwam, een tijd lang via direct contact met de eigenaar een vinger aan de pols gehouden hoe/wanneer de woning te koop zou komen (met de hoop dat we het onderhands konden regelen). Nu komt hij toch op de markt. De foto's moeten nog worden gemaakt, maar ik heb als eerste de bezichtiging vast geplanned via de verkopende makelaar.

Via het Kadaster en walterliving heb ik al een goed idee wat andere woningen in de buurt het afgelopen jaar hebben gedaan. Gemiddeld gezien wordt er ~2-4% overboden, waarbij er een paar uitschieters naar 10% zijn, en een groep woningen die voor de vraagprijs weg zijn gegaan. Voor dat soort data heeft een aankoopmakealaar dus geen nut, en heb voor mezelf aan de hand van die data al wel een bedrag in m'n hoofd wat voor mij de max is kwa bod.

Nu is de vraag, wat is wijsheid. Ik kan me niet voorstellen dat een aankoopmakelaar in de hand nemen betekent dat je meer kans maakt met het minst hoge bod toch de woning kan krijgen. Alle biedingen komen immers bij de verkoper op tafel die dan hoogstwaarschijnlijk het hoogste (= beste?) bod accepteert. Het enige voordeel van een aankoopmakelaar lijkt me dat hij wellicht via de verkopende makelaar te weten kan komen wat er tot nu toe is geboden (maar wat als iemand anders vervolgens weer over jouw bod heen gaat?).

En zelfs dat geeft geen garanties. Afgelopen zomer had ik een bezichtiging bij een andere woning, en heb toen ad-hoc een aankoopmakelaar gebeld of zij iets konden betekenen. Ze hebben geprobeerd de verkopende makelaar te contacteren om te kijken of we een deal konden maken, maar de verkopende makelaar wilde toen helemaal niets kwijt over wat er was geboden e.d. Dus zelfs met een aankoopmakelaar had ik geen extra zekerheid/kans.

[Voor 4% gewijzigd door Megalith op 25-01-2021 12:26]

[armageddon_2k1]

Bart ® schreef op maandag 25 januari 2021 @ 12:16:
[...]

1x 15 jaar geleden in Alkmaar, 1x 9 jaar geleden in Zaandam, 1x 3 jaar geleden in Zevenaar.

Ja, zo kan ik het ook. Waardeloze anekdote dus.

[Bart ®]

armageddon_2k1 schreef op maandag 25 januari 2021 @ 13:47:
[...]


Ja, zo kan ik het ook. Waardeloze anekdote dus.

Dat was precies het punt dat ik wilde maken, dank voor het verduidelijken.

[armageddon_2k1]

Bart ® schreef op maandag 25 januari 2021 @ 13:52:
[...]

Dat was precies het punt dat ik wilde maken, dank voor het verduidelijken.

Nee niet.

Jij komt met een anekdote die impliceert dat je geen aankoopmakelaar nodig hebt als reactie op mijn anekdote. Maar je biedt geen context, zodoende dat ik ernaar vraag. Wat blijkt:
- totaal andere tijd toen de markt niet zo oververhit was
- of een stuk van het land wat zo'n beetje in Duitsland ligt en nota bene een dorp.

Context is wel degelijk belangrijk.

Mijn voorbeeld was om aan te tonen dat in een oververhitte markt (2019 was mijn aankoop) in een stad in de top 3 van woningnood het duidelijk loonde een aankoopmakelaar te hebben.

Dit topic gaat niet over het nut van een aankoopmakelaar in dorpjes in het achterland of ~10 jaar geleden, maar natuurlijk over het nut nu in oververhitte gebieden. Het staat nota bene in de topic-titel... "...deze woningmarkt...".

En dat weet je best, maar je wilt gewoon bijdehand doen.

[Voor 4% gewijzigd door armageddon_2k1 op 25-01-2021 14:43]

[Valorian]

In Utrecht kan je het vergeten zonder aankoopmakelaar. Iedereen om mij heen die de afgelopen 2 jaar geprobeerd heeft een huis te kopen heeft zich suf gereageerd, gekeken, geboden, etc. maar kwam er simpelweg niet tussen. Met aankoopmakelaar slaagden ze allemaal in no-time. Zoals eerder genoemd, gewoon onderonsjes. De aankoopmakelaar checkt bij de verkoopmakelaar wat er nodig is en geeft bij klant aan "voor xxx.xxx kan ik hem er voor je uitpikken". Dan is het graag of niet. Met als resultaat nog harder stijgende prijzen..

EDIT: Heb zelf toch maar wat ge-edit. Merk dat mijn reacties op dit punt wat zwart/wit zijn en zonder feitelijke onderbouwing anders dan anecdotisch denk ik dat dat niet helemaal fair is.

[Voor 15% gewijzigd door Valorian op 25-01-2021 18:08]

[Overseer10]

Smaush schreef op zondag 24 januari 2021 @ 19:05:
Beste Tweakers,

Sinds kort ben ik opzoek naar appartement in regio Utrecht met een prijs tussen de 225k en 300k. Nu hoor ik vaak dat het verstandig is om aankoopmakelaar in te schakelen omdat je er dan net iets sneller tussenkomt betreft bezichtigen/bieden en dat de makelaar beter weet wat je op een appartement/huis moet bieden.

Mijn vraag is: hoeveel nut heeft een aankoopmakelaar anno 2021 in een woningmarkt waar elke woning toch overboden wordt en er eigenlijk weinig te onderhandelen valt?

Mijn ervaring is dat een aankoopmakelaar altijd nog een bezichtiging kan inplannen, als je dat zelf niet meer lukt. Vaak als een woning op Funda komt, is de wachtlijst al vol. Makelaars kennen elkaar allemaal en proppen je er dan nog wel ergens even tussen. Daarnaast is een aankoopmakelaar ook handig als je zelf geen ervaring hebt met de hele papierhandel die erbij komt kijken.

Maar, een aankoopmakelaar is zeker geen recept voor succes. Wij zoeken al een jaar, met aankoopmakelaar, en hebben nog steeds geen woning. Inmiddels is de markt overigens zo ver dat alleen overbieden geen zin meer heeft. Je maakt eigenlijk alleen nog kans als je een bod plaatst zonder financieringsvoorbehoud.

Succes met de zoektocht!

[hollandnick]

Megalith schreef op maandag 25 januari 2021 @ 12:21:
Ik zit momenteel in hetzelfde schuitje. Via-via gehoord dat een woning te koop kwam, een tijd lang via direct contact met de eigenaar een vinger aan de pols gehouden hoe/wanneer de woning te koop zou komen (met de hoop dat we het onderhands konden regelen). Nu komt hij toch op de markt. De foto's moeten nog worden gemaakt, maar ik heb als eerste de bezichtiging vast geplanned via de verkopende makelaar.

Via het Kadaster en walterliving heb ik al een goed idee wat andere woningen in de buurt het afgelopen jaar hebben gedaan. Gemiddeld gezien wordt er ~2-4% overboden, waarbij er een paar uitschieters naar 10% zijn, en een groep woningen die voor de vraagprijs weg zijn gegaan. Voor dat soort data heeft een aankoopmakealaar dus geen nut, en heb voor mezelf aan de hand van die data al wel een bedrag in m'n hoofd wat voor mij de max is kwa bod.

Nu is de vraag, wat is wijsheid. Ik kan me niet voorstellen dat een aankoopmakelaar in de hand nemen betekent dat je meer kans maakt met het minst hoge bod toch de woning kan krijgen. Alle biedingen komen immers bij de verkoper op tafel die dan hoogstwaarschijnlijk het hoogste (= beste?) bod accepteert. Het enige voordeel van een aankoopmakelaar lijkt me dat hij wellicht via de verkopende makelaar te weten kan komen wat er tot nu toe is geboden (maar wat als iemand anders vervolgens weer over jouw bod heen gaat?).

En zelfs dat geeft geen garanties. Afgelopen zomer had ik een bezichtiging bij een andere woning, en heb toen ad-hoc een aankoopmakelaar gebeld of zij iets konden betekenen. Ze hebben geprobeerd de verkopende makelaar te contacteren om te kijken of we een deal konden maken, maar de verkopende makelaar wilde toen helemaal niets kwijt over wat er was geboden e.d. Dus zelfs met een aankoopmakelaar had ik geen extra zekerheid/kans.

Nou dan weet ik niet in welke regio je kijkt, maar 2-4% is echt extreem laag, en dan ook te bedenken dat er huizen weg gaan voor de vraagprijs? Ik ben al een aantal weken op zoek en heb veel huizen, gezien. Ik doe veel research ( zoals m2 prijzen in de buurt of vergelijkbare huizen, wat kost het me om op te knappen? ) en ben er eigenlijk achter gekomen dat je in Nijmegen gewoon altijd moet overbieden.

Wat je zelf in je hoofd hebt qua bod maakt ook niet meer uit in deze markt, want anderen denken niet zo. Er zijn genoeg mensen die een huis willen en elke kans aangrijpen. Ook huizen waar echt alles aan gedaan moet worden en zwaar verouderd is wordt tot bijna 10% overboden.....het lijkt wel of iedereen maar overal geld tegenaan smijt.

Vandaag bij een huis geweest die beviel, deze keer 9 of 10% overbieden. Ben er nog niet helemaal uit....maar meer keus heb ik ook niet want met 25k ( 30 als ik wat leen van mensen ) kom je gewoon niet heel ver, of al je geld zit in een huis waarna je moet gaan sparen om dingen te veranderen of aan te pakken

[CVTTPD2DQ]

KaiseRRuby schreef op maandag 25 januari 2021 @ 11:43:
Wat jij nou zegt is precies wat de markt van de aankoopmakelaar in stand houdt. Dat biedingen van mensen zonder AM niet serieus worden genomen. Ik heb mijn vorige huis ook zonder AM gekocht, ging veel sneller en zonder al die schimmige activiteiten van de AM (ik bel wel even, ik ken nog iemand daar en daar, ik kijk even in mijn database). Wat een flauwekul.

Ik heb me één keer teruggetrokken omdat de verkoopmakelaar moeilijk ging doen. Het bod was geaccepteerd, maar een bouwkundige keuring was ineens alleen acceptabel als dit door een vriendje van de makelaar gebeurde, enz.

Een aankoopmakelaar had dit misschien lachend uitonderhandeld, ik heb vriendelijk bedankt, en gezegd dat ze maar de volgende kandidaat moesten bellen. Dus ja, een aankoopmakelaar had hier wel "waarde" gehad, hoewel me niet duidelijk is voor wie.

[koentjuh]

Valorian schreef op maandag 25 januari 2021 @ 15:29:
In Utrecht kan je het vergeten zonder aankoopmakelaar. Iedereen om mij heen die de afgelopen 2 jaar geprobeerd heeft een huis te kopen heeft zich suf gereageerd, gekeken, geboden, etc. maar kwam er simpelweg niet tussen. Met aankoopmakelaar slaagden ze allemaal in no-time. Zoals eerder genoemd, gewoon onderonsjes. De aankoopmakelaar checkt bij de verkoopmakelaar wat er nodig is en geeft bij klant aan "voor xxx.xxx kan ik hem er voor je uitpikken". Dan is het graag of niet. Met als resultaat nog harder stijgende prijzen..

Wij hebben ons huis medio vorig jaar verkocht aan een stel zonder aankoopmarkt. Stad Utrecht jaren 30 tussenwoning dus rete populair in een populaire wijk. Het kan dus wel degelijk :-)

[Valorian]

Megalith schreef op maandag 25 januari 2021 @ 12:21:

Nu is de vraag, wat is wijsheid. Ik kan me niet voorstellen dat een aankoopmakelaar in de hand nemen betekent dat je meer kans maakt met het minst hoge bod toch de woning kan krijgen. Alle biedingen komen immers bij de verkoper op tafel die dan hoogstwaarschijnlijk het hoogste (= beste?) bod accepteert. Het enige voordeel van een aankoopmakelaar lijkt me dat hij wellicht via de verkopende makelaar te weten kan komen wat er tot nu toe is geboden (maar wat als iemand anders vervolgens weer over jouw bod heen gaat?).

Met het minst hoge bod zul je inderdaad vrijwel nooit een woning krijgen, of je nu een aankoopmakelaar hebt of niet. Dat lijkt mij evident, de verkopende partij zal altijd kiezen voor één van de hoogste biedingen. Tenzij de voorwaarden van álle biedingen zo beroerd zijn dat ze jou er alsnog uitpikken, maar dan moet je met het minst hoge bod wel erg goede voorwaarden hebben

Het "enige voordeel" van de aankoopmakelaar benoem je alsof het een triviaal puntje is, maar dat is in praktijk in steden als Utrecht het verschil tussen überhaupt kans maken om 'ertussen' te komen of niet. Want als jij géén aankoopmakelaar neemt en toevallig het hoogste bod hebt dan is de kans heel groot dat de verkoopmakelaar een van zijn vriendjes toefluistert dat als iemand "X" (jouw bod + een paar duizend euro) biedt hij de woning krijgt.

Tenzij je die ene witte raaf vindt die zijn huis verkoopt aan een stel zonder aankoopmakelaar, zoals @koentjuh .. Daar zijn er ongetwijfeld meer van, maar in mijn bubble/omgeving ben ik ze nog niet veel tegengekomen

Maar dat gezegd hebbende: wie niet waagt die niet wint, dus probeer er vooral ook zonder makelaar tussen te komen en wie weet gaat het jou beter af dan al die mensen in mijn omgeving die na maanden en vele huizen mislopen maar eieren voor hun geld gekozen hebben.

EDIT: Heb zelf toch maar wat ge-edit. Merk dat mijn reacties op dit punt wat zwart/wit zijn en zonder feitelijke onderbouwing anders dan anecdotisch denk ik dat dat niet helemaal fair is.

[Voor 4% gewijzigd door Valorian op 25-01-2021 18:09]

[KaiseRRuby]

Valorian schreef op maandag 25 januari 2021 @ 15:29:
In Utrecht kan je het vergeten zonder aankoopmakelaar. Iedereen om mij heen die de afgelopen 2 jaar geprobeerd heeft een huis te kopen heeft zich suf gereageerd, gekeken, geboden, etc. maar kwam er simpelweg niet tussen. Met aankoopmakelaar slaagden ze allemaal in no-time. Zoals eerder genoemd, gewoon onderonsjes. De aankoopmakelaar checkt bij de verkoopmakelaar wat er nodig is en geeft bij klant aan "voor xxx.xxx kan ik hem er voor je uitpikken". Dan is het graag of niet. Met als resultaat nog harder stijgende prijzen..

Dan ben ik benieuwd bij welke aankoopmakelaar ze in no-time slagen. Mijn vriendengroep van ongeveer 8 stelletjes zijn op zoek naar huizen en niemand slaagt in no-time. Ook niet met AM. Onderonsjes hoor ik ook nooit van. Uitpikken al helemaal niet.

Dit komt me zo totaal niet bekend voor dat ik er echt verbaast van ben. Welke AM was dat?

In mijn ervaring zit iedereen in hetzelfde schuitje. Ik heb persoonlijk net verkocht, zoals al gezegd. Daar kwamen deze praktijken ook niet voor. Toen ik zelf een huis kocht deed de AM dit ook niet.

[KaiseRRuby]

koentjuh schreef op maandag 25 januari 2021 @ 16:58:
[...]


Wij hebben ons huis medio vorig jaar verkocht aan een stel zonder aankoopmarkt. Stad Utrecht jaren 30 tussenwoning dus rete populair in een populaire wijk. Het kan dus wel degelijk :-)

Absoluut, de uitzondering bevestigt natuurlijk de regel. Als bij mijn huis het hoogste bod een stel zonder AM was dan had ik het daar ook aan verkocht..

Of was het een bewuste keuze?

[Valorian]

KaiseRRuby schreef op maandag 25 januari 2021 @ 17:40:
[...]


Dan ben ik benieuwd bij welke aankoopmakelaar ze in no-time slagen. Mijn vriendengroep van ongeveer 8 stelletjes zijn op zoek naar huizen en niemand slaagt in no-time. Ook niet met AM. Onderonsjes hoor ik ook nooit van. Uitpikken al helemaal niet.

Dit komt me zo totaal niet bekend voor dat ik er echt verbaast van ben. Welke AM was dat?

In mijn ervaring zit iedereen in hetzelfde schuitje. Ik heb persoonlijk net verkocht, zoals al gezegd. Daar kwamen deze praktijken ook niet voor. Toen ik zelf een huis kocht deed de AM dit ook niet.

Dat 'uitpikken' wordt nooit toegegeven, kan ik ook niet bewijzen. Misschien had ik daar iets minder stellig in moeten zijn, want persoonlijk geen ervaring mee. Ik weet niet meer welke makelaars de mensen in mijn omgeving hadden, dacht dat de 'onderonsjes' een algemeen bekend verhaal is, maar misschien valt het mee hoor en is het vooral een hardnekkig gerucht. Ik weet alleen dat ze uiteindelijk vaak slaagden met een aankoopmakelaar en meestal ook wel binnen een paar maanden. Maar ook icm vaak heel fors overbieden. Het is nu gewoon echt een K-tijd om te kopen, maar tegelijkertijd wijst heel weinig erop dat het de komende tijd makkelijker gaat worden (al denkt menig glazen-bol kijker in het huizenmarkttopic daar anders over ).

[KaiseRRuby]

Valorian schreef op maandag 25 januari 2021 @ 17:46:
[...]


Dat 'uitpikken' wordt nooit toegegeven, kan ik ook niet bewijzen. Misschien had ik daar iets minder stellig in moeten zijn, want persoonlijk geen ervaring mee. Ik weet niet meer welke makelaars de mensen in mijn omgeving hadden, dacht dat de 'onderonsjes' een algemeen bekend verhaal is, maar misschien valt het mee hoor en is het vooral een hardnekkig gerucht. Ik weet alleen dat ze uiteindelijk vaak slaagden met een aankoopmakelaar en meestal ook wel binnen een paar maanden. Maar ook icm vaak heel fors overbieden. Het is nu gewoon echt een K-tijd om te kopen, maar tegelijkertijd wijst heel weinig erop dat het de komende tijd makkelijker gaat worden (al denkt menig glazen-bol kijker in het huizenmarkttopic daar anders over ).

Ja, dat ben ik met je eens.

Het gerucht is ook wel makkelijk te ontkrachten. Enige manier om een huis te krijgen is om fors over te bieden en elke keer wordt je verrast door de hoogte. Een consument weet tegenwoordig echt de waarde van zijn huis wel ongeveer dus echte buitenkansjes zitten er niet in.

Biedingen moeten voor een bepaalde tijd ingediend worden. In mijn geval voor vrijdag 12u. Iedereen doet een bieding tussen 11.50 en 11.59. Ook de verkopende makelaar heeft geen benul van de hoogte van die biedingen dus het is ook niet mogelijk om dealtjes te sluiten.

[koentjuh]

KaiseRRuby schreef op maandag 25 januari 2021 @ 17:41:
[...]


Absoluut, de uitzondering bevestigt natuurlijk de regel. Als bij mijn huis het hoogste bod een stel zonder AM was dan had ik het daar ook aan verkocht..

Of was het een bewuste keuze?

Het was niet het hoogste bod, maar wel het beste bod vonden wij :-)

[Valorian]

KaiseRRuby schreef op maandag 25 januari 2021 @ 17:53:
[...]


Ja, dat ben ik met je eens.

Het gerucht is ook wel makkelijk te ontkrachten. Enige manier om een huis te krijgen is om fors over te bieden en elke keer wordt je verrast door de hoogte. Een consument weet tegenwoordig echt de waarde van zijn huis wel ongeveer dus echte buitenkansjes zitten er niet in.

Biedingen moeten voor een bepaalde tijd ingediend worden. In mijn geval voor vrijdag 12u. Iedereen doet een bieding tussen 11.50 en 11.59. Ook de verkopende makelaar heeft geen benul van de hoogte van die biedingen dus het is ook niet mogelijk om dealtjes te sluiten.

Als het inderdaad zo'n systeem is met een harde deadline én de verkoopmakelaar houdt zich daar aan, ja, dan zou het inderdaad niet echt mogelijk zijn om een dealtje te sluiten. Maar die deadlines bedenkt de verkoopmakelaar en zijn vaak ook wel rekbaar. Twee kanten op. Ik heb vrienden gehad die op donderdag gingen kijken en te horen kregen dat een bod maandag voor 10:00 uur binnen moest zijn. Die lagen het hele weekend te piekeren en boden om 9:30 uur. Kregen meteen een reactie dat er iemand zoveel geboden had op vrijdag dat het diezelfde middag al verkocht was. Netjes? Nee, verre van. Verboden? Nee ook niet, kennelijk... Een andere kennis bood prijs X op een woning binnen een deadline en kreeg te horen na afloop "Je zit bij de hoogste paar bieders en we geven jou en die paar anderen de kans om nog één keer na te denken of dit echt je eindbod is" .. Zo wordt je ook lekker tegen elkaar uitgespeeld. Formeel ook niet verboden, zelfs niet tegen NVM-richtlijnen, want formeel zijn ze nog met niemand in onderhandeling, ze vragen alleen of je zeker weet dat dit je definitieve bod is...

[KaiseRRuby]

Valorian schreef op maandag 25 januari 2021 @ 18:05:
[...]


Als het inderdaad zo'n systeem is met een harde deadline én de verkoopmakelaar houdt zich daar aan, ja, dan zou het inderdaad niet echt mogelijk zijn om een dealtje te sluiten. Maar die deadlines bedenkt de verkoopmakelaar en zijn vaak ook wel rekbaar. Twee kanten op. Ik heb vrienden gehad die op donderdag gingen kijken en te horen kregen dat een bod maandag voor 10:00 uur binnen moest zijn. Die lagen het hele weekend te piekeren en boden om 9:30 uur. Kregen meteen een reactie dat er iemand zoveel geboden had op vrijdag dat het diezelfde middag al verkocht was. Netjes? Nee, verre van. Verboden? Nee ook niet, kennelijk... Een andere kennis bood prijs X op een woning binnen een deadline en kreeg te horen na afloop "Je zit bij de hoogste paar bieders en we geven jou en die paar anderen de kans om nog één keer na te denken of dit echt je eindbod is" .. Zo wordt je ook lekker tegen elkaar uitgespeeld. Formeel ook niet verboden, zelfs niet tegen NVM-richtlijnen, want formeel zijn ze nog met niemand in onderhandeling, ze vragen alleen of je zeker weet dat dit je definitieve bod is...

Dat zal dan de keuze van een verkopende partij of op advies van een verkopende makelaar zijn. Maar een AM doet daar denk ik vrij weinig aan. Dat zie ik niet perse als onderlinge deals maar gewoon een zo hoog mogelijke prijs krijgen voor je woning.

En het bevestigt mijn punt, als je maar debiel hoog wil bieden krijg je het wel, met of zonder AM.

[koentjuh]

Valorian schreef op maandag 25 januari 2021 @ 17:31:
[...]

Tenzij je die ene witte raaf vindt die zijn huis verkoopt aan een stel zonder aankoopmakelaar, zoals @koentjuh .. Daar zijn er ongetwijfeld meer van, maar in mijn bubble/omgeving ben ik ze nog niet veel tegengekomen

Maar dat gezegd hebbende: wie niet waagt die niet wint, dus probeer er vooral ook zonder makelaar tussen te komen en wie weet gaat het jou beter af dan al die mensen in mijn omgeving die na maanden en vele huizen mislopen maar eieren voor hun geld gekozen hebben..

Nouja; misschien toch wat meer kleuring vanuit mijn kant.. wij mogen dan misschien een witte raaf zijn :-)

- Vooraf afgesproken met makelaar dat we geen knock out bod wilden; dus daarmee geen optie gegeven voor andere makelaars om een woning al voor de markt uit te kopen;
- huis op funda en twee weken daarna twee kijkdagen. Hierdoor was er voldoende ruimte om je bezichtiging in te plannen;
- totaal denk ik +\- 60 bezichtigingen, die op dag 1 gepland zijn; dus iedereen had 15 min met makelaar en half uur om rond te lopen;
- op dag 2 mogelijkheid voor een tweede keer kijken;
- enkele dagen daarna deadline voor bod.

Uiteindelijk leverde dat ruim 15 biedingen op - allemaal boven de vraagprijs. De hoogste vijf zaten op een niveau die al behoorlijk boven onze verwachting zat dat je andere dingen gaat meewegen in de biedingen waaronder gunfcator.

Waren we daarmee een witte raaf? Misschien, maar we hebben wel bewust gekozen voor een zo transparant mogelijk proces met voldoende tijd voor potentiële kopers. Misschien hielp ook mee dat we in zee gingen met een lokale eenmanszaak als verkopend makelaar.

Overigens kwamen alle biedingen echt pas 5 tot 1 min voor deadline binnen, mede omdat er onder aankoopmakelaars ook de angst is dat je als sitting duck wordt gebruikt.

[Voor 4% gewijzigd door koentjuh op 25-01-2021 18:21]

[hollandnick]

koentjuh schreef op maandag 25 januari 2021 @ 18:19:
[...]


Nouja; misschien toch wat meer kleuring vanuit mijn kant.. wij mogen dan misschien een witte raaf zijn :-)

- Vooraf afgesproken met makelaar dat we geen knock out bod wilden; dus daarmee geen optie gegeven voor andere makelaars om een woning al voor de markt uit te kopen;
- huis op funda en twee weken daarna twee kijkdagen. Hierdoor was er voldoende ruimte om je bezichtiging in te plannen;
- totaal denk ik +\- 60 bezichtigingen, die op dag 1 gepland zijn; dus iedereen had 15 min met makelaar en half uur om rond te lopen;
- op dag 2 mogelijkheid voor een tweede keer kijken;
- enkele dagen daarna deadline voor bod.

Uiteindelijk leverde dat ruim 15 biedingen op - allemaal boven de vraagprijs. De hoogste vijf zaten op een niveau die al behoorlijk boven onze verwachting zat dat je andere dingen gaat meewegen in de biedingen waaronder gunfcator.

Waren we daarmee een witte raaf? Misschien, maar we hebben wel bewust gekozen voor een zo transparant mogelijk proces met voldoende tijd voor potentiële kopers. Misschien hielp ook mee dat we in zee gingen met een lokale eenmanszaak als verkopend makelaar.

Overigens kwamen alle biedingen echt pas 5 tot 1 min voor deadline binnen, mede omdat er onder aankoopmakelaars ook de angst is dat je als sitting duck wordt gebruikt.

Deed iedereen het maar zo mooi en netjes als jullie. Het feit is namelijk dat elke huis wat nu verkocht wordt ( verschilt per regio natuurlijk ) niet verkocht gaat worden voor de vraagprijs. Alles wordt overboden, of het een instapwoning is met de hoogste kwaliteit afwerking, of een half vervallen pand waar alles aan gedaan moet worden.

Zo was er laatst een huis waar ik ben gaan kijken die eigenlijk al te duur aangeboden werd, wat ook bevestigd werd door de makelaar, en waar alsnog mensen zoveel gingen overbieden dat het eigenlijk gewoon niet meer waard was (financieel gezien dan). Had ook een bod gedaan alleen vond het maar 10k waard om over te bieden ( totaal 235k ). Er moest nog best wat gebeuren.

Dus prop je alles in 2 dagen en geef je mensen nog een aantal dagen om erover na te denken en als je wilt kan je in deze tijd je huis binnen een week verkocht hebben. En ik denk dat deze biedingen niet eens onder zouden doen aan die je nu ook hebt binnen gekregen, al is natuurlijk speculatie

[koentjuh]

hollandnick schreef op maandag 25 januari 2021 @ 19:31:
[...]

Deed iedereen het maar zo mooi en netjes als jullie. Het feit is namelijk dat elke huis wat nu verkocht wordt ( verschilt per regio natuurlijk ) niet verkocht gaat worden voor de vraagprijs. Alles wordt overboden, of het een instapwoning is met de hoogste kwaliteit afwerking, of een half vervallen pand waar alles aan gedaan moet worden.

Zo was er laatst een huis waar ik ben gaan kijken die eigenlijk al te duur aangeboden werd, wat ook bevestigd werd door de makelaar, en waar alsnog mensen zoveel gingen overbieden dat het eigenlijk gewoon niet meer waard was (financieel gezien dan). Had ook een bod gedaan alleen vond het maar 10k waard om over te bieden ( totaal 235k ). Er moest nog best wat gebeuren.

Dus prop je alles in 2 dagen en geef je mensen nog een aantal dagen om erover na te denken en als je wilt kan je in deze tijd je huis binnen een week verkocht hebben. En ik denk dat deze biedingen niet eens onder zouden doen aan die je nu ook hebt binnen gekregen, al is natuurlijk speculatie

Tja, er zijn gewoon structureel te weinig woningen dus dat overbieden blijf je houden. Kijkend naar maandlasten valt het gelukkig mee met de lage rente.

Overigens klonk ons traject heel vriendelijk maar feit was wel dat aantal bezichtigen na 1,5 dag op 60 stond en daarmee de makelaar gestopt is met plannen; wel een algemeen inloop uurtje voor de rest groep. Uiteindelijk was er 15-20 % overboden.

[KaiseRRuby]

koentjuh schreef op maandag 25 januari 2021 @ 18:19:
[...]


Nouja; misschien toch wat meer kleuring vanuit mijn kant.. wij mogen dan misschien een witte raaf zijn :-)

- Vooraf afgesproken met makelaar dat we geen knock out bod wilden; dus daarmee geen optie gegeven voor andere makelaars om een woning al voor de markt uit te kopen;
- huis op funda en twee weken daarna twee kijkdagen. Hierdoor was er voldoende ruimte om je bezichtiging in te plannen;
- totaal denk ik +\- 60 bezichtigingen, die op dag 1 gepland zijn; dus iedereen had 15 min met makelaar en half uur om rond te lopen;
- op dag 2 mogelijkheid voor een tweede keer kijken;
- enkele dagen daarna deadline voor bod.

Uiteindelijk leverde dat ruim 15 biedingen op - allemaal boven de vraagprijs. De hoogste vijf zaten op een niveau die al behoorlijk boven onze verwachting zat dat je andere dingen gaat meewegen in de biedingen waaronder gunfcator.

Waren we daarmee een witte raaf? Misschien, maar we hebben wel bewust gekozen voor een zo transparant mogelijk proces met voldoende tijd voor potentiële kopers. Misschien hielp ook mee dat we in zee gingen met een lokale eenmanszaak als verkopend makelaar.

Overigens kwamen alle biedingen echt pas 5 tot 1 min voor deadline binnen, mede omdat er onder aankoopmakelaars ook de angst is dat je als sitting duck wordt gebruikt.

Dan ook even mijn verhaal, ben toch al zo actief hier..

Huis op maandag om 8u op Funda, om 11u meer dan honderd aanvragen gehad voor bezichtiging. 30 bezichtigingen gepland in 2 dagen, namelijk woensdag en donderdag. Vrijdag voor 12u moesten de biedingen ingeleverd worden.

Uiteindelijk krijg je inderdaad die biedingen pas 10 minuten voor tijd, best stressvol vond ik dat. Je denk eerst bij jezelf: ik word miljonair zonder te werken. Vervolgens om kwart voor 12 is er geen enkel bod en dan denk je: ik doe het weg voor de vraagprijs.

Enfin, 3 biedingen gehad. Vraagprijs was 250k. Biedingen varieerden tussen de 273k en 281k.

Ondanks, en hier baal ik achteraf wat van, dat ik dit gevoel van onrechtvaardigheid met makelaars, beleggers enzo al had voordat ik ging verkopen heb ik me ook door mijn emotie laten meeslepen.

Ik heb zelf niets gevraagd over wie de bieders waren. Enkel de termen bekeken en de voorbehouden. Toen gekozen voor het middelste bod, dat was een bod van 280k. Die had gunstige voorwaarden.

Zaterdagochtend telefoon: de bieder is afgehaakt. Makelaar zei: ik ben meteen gaan bellen en ik heb een belegger gevonden. Die biedt exact dezelfde prijs maar zonder enkel voorbehoud. Mijn reactie was: doen. Tekenen we maandag en is het verkocht voor 280k.

Maandagochtend telefoon van de makelaar. Hij zei: ik heb wat voor je. Een motivatie van een makelaar met een client, heel leuk geschreven maar wat nog leuker was: een bod van 57k boven mijn vraagprijs.

Dus toen moest ik twijfelen. Als het om kleine bedragen zou gaan zou ik het niet doen maar 37k is wel enorm veel geld. Dus ik heb de belegger af laten bellen met een hele duidelijke boodschap, het gaat om zo enorm veel geld, dat kan ik niet laten schieten.

Dus een hele blije koper en ik rij nu zelf in een Porsche.

[hollandnick]

KaiseRRuby schreef op dinsdag 26 januari 2021 @ 10:41:
[...]


Dan ook even mijn verhaal, ben toch al zo actief hier..

Huis op maandag om 8u op Funda, om 11u meer dan honderd aanvragen gehad voor bezichtiging. 30 bezichtigingen gepland in 2 dagen, namelijk woensdag en donderdag. Vrijdag voor 12u moesten de biedingen ingeleverd worden.

Uiteindelijk krijg je inderdaad die biedingen pas 10 minuten voor tijd, best stressvol vond ik dat. Je denk eerst bij jezelf: ik word miljonair zonder te werken. Vervolgens om kwart voor 12 is er geen enkel bod en dan denk je: ik doe het weg voor de vraagprijs.

Enfin, 3 biedingen gehad. Vraagprijs was 250k. Biedingen varieerden tussen de 273k en 281k.

Ondanks, en hier baal ik achteraf wat van, dat ik dit gevoel van onrechtvaardigheid met makelaars, beleggers enzo al had voordat ik ging verkopen heb ik me ook door mijn emotie laten meeslepen.

Ik heb zelf niets gevraagd over wie de bieders waren. Enkel de termen bekeken en de voorbehouden. Toen gekozen voor het middelste bod, dat was een bod van 280k. Die had gunstige voorwaarden.

Zaterdagochtend telefoon: de bieder is afgehaakt. Makelaar zei: ik ben meteen gaan bellen en ik heb een belegger gevonden. Die biedt exact dezelfde prijs maar zonder enkel voorbehoud. Mijn reactie was: doen. Tekenen we maandag en is het verkocht voor 280k.

Maandagochtend telefoon van de makelaar. Hij zei: ik heb wat voor je. Een motivatie van een makelaar met een client, heel leuk geschreven maar wat nog leuker was: een bod van 57k boven mijn vraagprijs.

Dus toen moest ik twijfelen. Als het om kleine bedragen zou gaan zou ik het niet doen maar 37k is wel enorm veel geld. Dus ik heb de belegger af laten bellen met een hele duidelijke boodschap, het gaat om zo enorm veel geld, dat kan ik niet laten schieten.

Dus een hele blije koper en ik rij nu zelf in een Porsche.

Super fijn dat je het huis hebt verkocht, en ik snap zeker jouw reden! Ikzelf zou echter nooit in zee gaan met een belegger. Dan maar het huis nog een keer in de verkoop of een ander bod accepteren ( maar niet iedereen heeft dat de middelen/tijd voor )

Anderzijds verlies ik steeds meer hoop in de huizenmarkt. Dat iemand op een huis van 250k 23% overbied (57k!) is toch te gek voor woorden mooi voor de verkopers maar met nu 25/30k eigen geld is het gewoon vaak al een verloren zaak dus. Maargoed we gaan gewoon door het moet ooit een keer lukken denk ik

[KaiseRRuby]

hollandnick schreef op dinsdag 26 januari 2021 @ 10:59:
[...]

Super fijn dat je het huis hebt verkocht, en ik snap zeker jouw reden! Ikzelf zou echter nooit in zee gaan met een belegger. Dan maar het huis nog een keer in de verkoop of een ander bod accepteren ( maar niet iedereen heeft dat de middelen/tijd voor )

Anderzijds verlies ik steeds meer hoop in de huizenmarkt. Dat iemand op een huis van 250k 23% overbied (57k!) is toch te gek voor woorden mooi voor de verkopers maar met nu 25/30k eigen geld is het gewoon vaak al een verloren zaak dus. Maargoed we gaan gewoon door het moet ooit een keer lukken denk ik

Uiteindelijk was de koper dus geen belegger maar een dame die al 18 keer achter het net had gevist. En tsjah, te gek voor woorden.. Je moet gewoon meer bieden!

[hollandnick]

KaiseRRuby schreef op dinsdag 26 januari 2021 @ 11:38:
[...]


Uiteindelijk was de koper dus geen belegger maar een dame die al 18 keer achter het net had gevist. En tsjah, te gek voor woorden.. Je moet gewoon meer bieden!

Ja dus mooi dat die belegger langs het net grijpt en ja ik wil best meer bieden, maar dan moet ik ergens nog 20/30k vandaan zien te toveren of een vriendin zoeken ( al is dat meer long term )

[Skybullet]

Eigen ervaring van aankoop woning vorig jaar.
- specifiek huis op het oog.
- verkoopmakelaar gecontact. Die raadde een aankoopmakelaar aan.
- verkoopmakelaar mocht dan op zijn beurt ons huis ook verkopen
- wij mochten 2x bezichtigen voor de officiële dagen. Totaal dus 3 x gekeken. Meteen contact gelegd met verkopers zo ook.
- aankoopmakelaar beld op dag van biedingsdeadline verkoopmakelaar op net een half uur voor tijd verstrijkt.
- beld ons terug met een bod dat hij "denkt" dat wij moeten bieden om het te winnen.

Is dat netjes gegaan ? Waarschijnlijk niet.
Hebben we het huis nu ? Ja
Was het voor ons de 1400,- AM kosten waard ? Zeker

[KaiseRRuby]

Skybullet schreef op dinsdag 26 januari 2021 @ 12:59:
Eigen ervaring van aankoop woning vorig jaar.
- specifiek huis op het oog.
- verkoopmakelaar gecontact. Die raadde een aankoopmakelaar aan.
- verkoopmakelaar mocht dan op zijn beurt ons huis ook verkopen
- wij mochten 2x bezichtigen voor de officiële dagen. Totaal dus 3 x gekeken. Meteen contact gelegd met verkopers zo ook.
- aankoopmakelaar beld op dag van biedingsdeadline verkoopmakelaar op net een half uur voor tijd verstrijkt.
- beld ons terug met een bod dat hij "denkt" dat wij moeten bieden om het te winnen.

Is dat netjes gegaan ? Waarschijnlijk niet.
Hebben we het huis nu ? Ja
Was het voor ons de 1400,- AM kosten waard ? Zeker

Welke regio was dat?

[Smaush]

"Leuke" update: had een appartement op het oog, huis wordt verkocht via "De Gratis Makelaar" waar mensen moeten biedingen op het appartement (eigenlijk net een veiling).

Appartement is te koop gegaan voor 250.000,-, winnende bot is 294.000 geworden. De huidige eigenaren hebben in 2018 het appartement gekocht voor *tromgeroffel* 215.000, een winst van 79.000 in 2 jaar. Mind is blown.

[TrueGamer]

Valorian schreef op maandag 25 januari 2021 @ 18:05:
[...]
Een andere kennis bood prijs X op een woning binnen een deadline en kreeg te horen na afloop "Je zit bij de hoogste paar bieders en we geven jou en die paar anderen de kans om nog één keer na te denken of dit echt je eindbod is" .. Zo wordt je ook lekker tegen elkaar uitgespeeld. Formeel ook niet verboden, zelfs niet tegen NVM-richtlijnen, want formeel zijn ze nog met niemand in onderhandeling, ze vragen alleen of je zeker weet dat dit je definitieve bod is...

Woning waar ik nu mee bezig ben ook. Iedereen bod laten indienen om vervolgens over te gaan op inschrijving... eigenlijk zou niemand hier aan mee moeten doen maarja weet wel wie er dan aan het kortste eind trekt

[hollandnick]

Of waar ik afgelopen maandag tegenaan liep.....

Vorige week maandag een bezichtiging gehad bij een huis, vriendelijke makelaar en wist veel te vertellen ook ( kom ook niet vaak meer voor ). En qua overdracht wist hij te vertellen dat je moet kijken naar ongeveer 1 a 2 maanden, de vriendin van de verkoper had een huurhuis waar ze tijden zouden gaan wonen.

Nou ik enthousiast en een bod uitgebracht, werd ik afgelopen maandag teruggebeld met het goed nieuwe dat mijn bod geaccepteerd was! Nou goed nieuws! Alleen wel met de side note dat de overdracht pas eind augustus zou zijn....uhmm niet iets waar ik op voorbereid was dus ik wist ook even niet wat te doen.

Uiteindelijk wilden ze 4k in de prijs zakken ( naar 236 ). Ik heb vriendelijk bedankt en het huis is waarschijnlijk naar bieder 2 gegaan. De reden waarom ik niet zo lang op dit huis wilde wachten omdat het niet een droomhuis was, en in de komende 7 maanden gaan er vast genoeg huizen langskomen waarvan ik dan achteraf misschien spijt ga krijgen.

Om on-topic te blijven, aan aankoopmakelaar had dit vast al van te voren afgevangen en mij dus van juiste informatie kunnen voorzien. Nu was het best een teleurstelling en heb ik snel een keuze moeten maken...