Hypotheek aanvraag over 6 maanden, nu al bieden op een huis?

[Smooth Operator]

Beste Tweakers,

Aanstaande zomer studeer ik af en ik wil eigenlijk direct een huis gaan kopen. Baan is al geregeld en salaris is al besproken / akkoord, enkel wat resteert is het behalen van mijn papiertje. Daarbij heb ik met de bank al een oriëntatiegesprek gehad en weet ik wat ik ongeveer kan gaan lenen.

Nu heb ik inmiddels ook al een huis gevonden waar ik erg veel interesse in heb. Mijn vraag is, kan ik al gaan bieden onder het mom dat ik begin augustus pas een hypotheek kán aanvragen? Mochten de verkopers akkoord gaan, ben ik dan al verplicht de koopovereenkomst te tekenen? Hoe zit het dan met ontbindende voorwaarde? Wat als het om de een of andere reden tóch niet lukt om af te studeren of wat als er in de tussen tijd zich nog een bieder meld die diepere zakken heeft bijv.? Ik zit niet te wachten op een boete van 10% mocht ik de hypotheek niet krijgen ivm het niet behalen van m'n diploma..

Iemand die mij hierin wegwijs kan maken?

[President]

Smooth Operator schreef op zaterdag 23 januari 2021 @ 16:01:
Iemand die mij hierin wegwijs kan maken?

Ga vooral in gesprek met je bank/adviseur. Je hebt op het moment dus geen (vast) contract, dus gaat een hypotheekverstrekker je in principe nu niks verstrekken. Ook weet ik niet wat voor een contract je straks gaat krijgen, ook dat maakt uit in het wel of niet krijgen van een hypotheek.


Ontbindende voorwaarden verkleinen de kans op 'winnen', maar is in jouw geval mogelijk wel het meest verstandig. Maar, bespreek dit alles met je bank...

[DUX]

President schreef op zaterdag 23 januari 2021 @ 16:09:
Je hebt op het moment dus geen (vast) contract, dus gaat een hypotheekverstrekker je in principe nu niks verstrekken.Maar, bespreek dit alles met je bank...

Ik sluit me volledig aan bij je advies, maar wil slechts opmerken dat een contract geen harde voorwaarde is voor een hypotheeklening.

Er zijn gevallen denkbaar waar de situatie van de aanvrager bekeken kan worden en (onder voorwaarden) het gemiddelde inkomen van de afgelopen drie jaar zal worden genomen en dan wordt hiermee gerekend. Natuurlijk wordt je beperkt in mogelijkheden (sommige aanbieders zien toch wel graag een contract bijvoorbeeld), en je zult waarschijnlijk ook niet het meest gunstige aanbod krijgen. Maar goed, die afgelopen drie jaar zullen vast ook geen vetpot zijn geweest, vermoed ik. Dus, zoals gezegd: ga professioneel advies inwinnen

[Sissors]

DUX schreef op zaterdag 23 januari 2021 @ 16:13:
[...]

Ik sluit me volledig aan bij je advies, maar wil slechts opmerken dat een contract geen harde voorwaarde is voor een hypotheeklening.

Er zijn gevallen denkbaar waar de situatie van de aanvrager bekeken kan worden en (onder voorwaarden) het gemiddelde inkomen van de afgelopen drie jaar zal worden genomen en dan wordt hiermee gerekend. Natuurlijk wordt je beperkt in mogelijkheden (sommige aanbieders zien toch wel graag een contract bijvoorbeeld), en je zult waarschijnlijk ook niet het meest gunstige aanbod krijgen. Maar goed, die afgelopen drie jaar zullen vast ook geen vetpot zijn geweest, vermoed ik. Dus, zoals gezegd: ga professioneel advies inwinnen

Ik denk niet dat hij veel hypotheek kan krijgen op basis van afgelopen 3 jaar als student . Dus heeft hij een contract nodig, die pas na de proefperiode telt voor je hypotheek, en als het geen vast contract is, zal je ook een intentieverklaring nodig hebben.

In theorie kan dit allemaal, met ontbindende voorwaarde erbij voor financiering zodat je niet die 10% hoeft te betalen als het niet door gaat. Het probleem: Bijna geen enkele verkoper zal hiermee akkoord gaan. Misschien een hele enkele, die toch een nieuwbouwhuis heeft gekocht die pas in september wordt opgeleverd. Maar veruit de meeste zullen hier geen interesse in hebben, als er voor jou toch 15 andere zijn die hem nu direct willen kopen.

[Anoniem: 1271350]

Bieden kan altijd... Met elke voorwaarde die je erin wel zetten. De vraag is of de verkopers je serieus nemen. Er zullen maar weinig mensen zitten te wachten op 6 maanden onzekerheid over een verkoop. Zeker in de huidge booming tijd geef ik je 0 kans.

Eerder een hypotheek krijgen van de bank geef ik je ook weinig kans op. Hoe ga je de kosten nu opbrengen. Veel te groot risico.

[Smooth Operator]

Volgens de hypotheekadviseur was het geen enkel probleem een hypotheek te krijgen, ik had enkel één maand salaris nodig en dat zou volgens hem voldoende zijn. Wellicht speelt het feit dat ik tandarts word daar partte in maar daar maak ik mij niet zo'n zorgen om. Wat ik mij meer afvraag is hoe ik het eventueel bieden op woning nu op de beste manier kan aanpakken. De bewoners van het huis zijn een oud stel die graag kleiner willen gaan wonen, zelf hebben ze nog niets op het oog. Het kan dus nog een behoorlijke tijd duren voordat zij iets gevonden hebben waar ze naar toe willen verhuizen, dit kan alleen maar in mijn voordeel werken lijkt mij.

Tevens staat het huis al meer dan 8 maanden te koop.. (Erg gedateerd huis, vraagprijs te hoog)

Mijn intentie is ook niet om nú al een hypotheek te krijgen, ik zou enkel willen bieden, en indien akkoord - de overdracht in augustus pas regelen - wanneer ik mijn hypotheek krijg. De vraag is inderdaad, gaan de verkopers hierin mee? Ik ben op zoek naar een eventuele strategie die mij hierbij kan helpen

[ Voor 17% gewijzigd door Smooth Operator op 23-01-2021 16:50 ]

[Rmg]

Smooth Operator schreef op zaterdag 23 januari 2021 @ 16:49:
Volgens de hypotheekadviseur was het geen enkel probleem een hypotheek te krijgen, ik had enkel één maand salaris nodig en dat zou volgens hem voldoende zijn. Wellicht speelt het feit dat ik tandarts word daar partte in maar daar maak ik mij niet zo'n zorgen om. Wat ik mij meer afvraag is hoe ik het eventueel bieden op woning nu op de beste manier kan aanpakken. De bewoners van het huis zijn een oud stel die graag kleiner willen gaan wonen, zelf hebben ze nog niets op het oog. Het kan dus nog een behoorlijke tijd duren voordat zij iets gevonden hebben waar ze naar toe willen verhuizen, dit kan alleen maar in mijn voordeel werken lijkt mij.

Tevens staat het huis al meer dan 8 maanden te koop.. (Erg gedateerd huis, vraagprijs te hoog)

Mijn intentie is ook niet om nú al een hypotheek te krijgen, ik zou enkel willen bieden, en indien akkoord - de overdracht in augustus pas regelen - wanneer ik mijn hypotheek krijg. De vraag is inderdaad, gaan de verkopers hierin mee? Ik ben op zoek naar een eventuele strategie die mij hierbij kan helpen

99% van de verkopers zullen niet 6 maanden gaan wachten, zeker niet in de huidige markt.

Maar goed als jij die ene kan vinden die daar wel trek in heeft kun je altijd om de tafel gaan zitten met ze.

Waarom zou een verkoper hier in mee gaan? Een goed hoog bod is je enige troef ben ik toch echt bang..

Sowieso, 6 maanden daarin kan veel gebeuren... Tis niet eens te voorspellen hoe de huizenmarkt en hypotheekrentes staan..

[ Voor 7% gewijzigd door Rmg op 23-01-2021 17:07 ]

[RocketKoen]

Erg optimistische hypotheekadviseur...

Voor een hypotheek willen ze een vast dienstverband zien, waarbij je proeftijd voorbij is. Of een tijdelijk contract met een intentieverklaring. Of een stabiel inkomen voor de afgelopen 3 jaar.
Gaat heel waarschijnlijk niet lukken in de eerste maand na je afstuderen.

Daarnaast is het voorbehoud financiering ook beperkt geldig. Bijvoorbeeld 30 of 60 dagen na het tekenen van het koopcontract. Je kan natuurlijk een half jaar voorbehoud vragen, maar de kans dat een verkoper dat accepteert is klein.

Als laatste moet je zelf altijd wat eigen vermogen meenemen. Sowieso voor de kosten koper en verhuizing, de hypotheekverstrekker wil daar bewijs van zien. Maar als het een sterk gedateerde woning is, moet je er waarschijnlijk ook nog flink wat aan renoveren. Dat wordt erg lastig als je nu nog student bent.

[Glashelder]

Rmg schreef op zaterdag 23 januari 2021 @ 17:03:
[...]


99% van de verkopers zullen niet 6 maanden gaan wachten, zeker niet in de huidige markt.

Maar goed als jij die ene kan vinden die daar wel trek in heeft kun je altijd om de tafel gaan zitten met ze.

Waarom zou een verkoper hier in mee gaan? Een goed hoog bod is je enige troef ben ik toch echt bang..

Sowieso, 6 maanden daarin kan veel gebeuren... Tis niet eens te voorspellen hoe de huizenmarkt en hypotheekrentes staan..

Ik heb mijn huis goedkoper kunnen kopen juist omdat ik de verkopers een half jaar de tijd gaf om te verkassen

Ligt heel erg aan die situatie dus. Wat dat betreft klinkt dit deel voor de TS niet ongunstig.

[eLScha]

Glashelder schreef op zaterdag 23 januari 2021 @ 17:17:
[...]

Ik heb mijn huis goedkoper kunnen kopen juist omdat ik de verkopers een half jaar de tijd gaf om te verkassen

Ligt heel erg aan die situatie dus. Wat dat betreft klinkt dit deel voor de TS niet ongunstig.

De kopers 6 maanden de tijd geven nadat de ontbindende voorwaarden zijn verlopen is her wat anders dan 6 maanden lang ontbindende voorwaarden hebben.

Ik zou er in de huidge markt niet op zitten te wachten dat ik 6 maanden mijn huis niet verkocht heb en in die tijd ook niet aan een ander mag verkopen, maar het staat TS natuurlijk vrij om op het huis te bieden met een voorbehoud financiering van 6 maanden. Het is aan de verkopers om daarover te beslissen.

[Tom-Z]

Smooth Operator schreef op zaterdag 23 januari 2021 @ 16:01:
Mijn vraag is, kan ik al gaan bieden onder het mom dat ik begin augustus pas een hypotheek kán aanvragen?

Ja, dat kan. Je neemt wel enig risico (bijvoorbeeld dat je onder een bus komt, permanent gehandicapt raakt, en vervolgens je baan niet krijgt en dus de hypotheek ook niet -- ik noem maar een random voorbeeld).

Mochten de verkopers akkoord gaan, ben ik dan al verplicht de koopovereenkomst te tekenen?

Nee. Pas als je hebt getekend én de bedenkperiode van drie dagen voorbij is zit je er aan vast. Een mondelinge overeenkomst is voor de koop van een huis niet geldig.

Hoe zit het dan met ontbindende voorwaarde? Wat als het om de een of andere reden tóch niet lukt om af te studeren

Ontbindende voorwaarden kun je vrijelijk afspreken. Gebruikelijk is een financieringsvoorbehoud van 6 weken; jij zou een voorbehoud voor 6 maanden willen hebben. Het is aan de verkopers of ze daar mee akkoord gaan, maar het maakt je bod (flink) minder aantrekkelijk.

of wat als er in de tussen tijd zich nog een bieder meld die diepere zakken heeft bijv.?

In principe niets. Tenzij de verkopers het ontvangen van een hoger bod als ontbindende voorwaarde opnemen (wat wel weer érg ongebruikelijk is).

Ga met de verkopers in gesprek, leg de situatie uit. En in het slechtste geval moet je of het huis aan je voorbij laten gaan, of de kans op die 10% boete accepteren.

[daan!]

Smooth Operator schreef op zaterdag 23 januari 2021 @ 16:49:
Volgens de hypotheekadviseur was het geen enkel probleem een hypotheek te krijgen, ik had enkel één maand salaris nodig en dat zou volgens hem voldoende zijn. Wellicht speelt het feit dat ik tandarts word daar partte in maar daar maak ik mij niet zo'n zorgen om.

Zonder inkomen krijg je geen hypotheek. Dus als je er nu een aanvraagt krijg je 0 op het rekest.

Wat ik mij meer afvraag is hoe ik het eventueel bieden op woning nu op de beste manier kan aanpakken. De bewoners van het huis zijn een oud stel die graag kleiner willen gaan wonen, zelf hebben ze nog niets op het oog. Het kan dus nog een behoorlijke tijd duren voordat zij iets gevonden hebben waar ze naar toe willen verhuizen, dit kan alleen maar in mijn voordeel werken lijkt mij.

Dat geeft wel opties. Vrienden van mij hebben een constructie gehad waarbij een oudere heer ook graag kleiner wilde wonen (en graag een jong gezin in zijn huis wilde). Zij hebben een overeenkomst getekend waarin de verkoopdatum nog niet vast lag, maar de prijs en kopers wel. Dan kon de verkoper in alle rust (en met zekerheid) een ander huis uitzoeken. Mocht de verkoper binnen X maanden geen huis vinden dan was er de optie voor de kopers om er toch vanaf te zien. Pas nadat de datum van passeren van de akte duidelijk was hoefden de vrienden pas een hypotheek aan te vragen.

Wat ik begreep was het een behoorlijk vrijblijvende overeenkomst, maar omdat beide partijen graag met elkaar de koop wilden regelen is het zo toch gelukt.

Vrij unieke situatie, maar als de verkopers mee willen werken zou je dat kunnen proberen

Mijn intentie is ook niet om nú al een hypotheek te krijgen, ik zou enkel willen bieden, en indien akkoord - de overdracht in augustus pas regelen - wanneer ik mijn hypotheek krijg. De vraag is inderdaad, gaan de verkopers hierin mee? Ik ben op zoek naar een eventuele strategie die mij hierbij kan helpen

Zie boven.

[t_captain]

Smooth Operator schreef op zaterdag 23 januari 2021 @ 16:01:
Beste Tweakers,

Aanstaande zomer studeer ik af en ik wil eigenlijk direct een huis gaan kopen. Baan is al geregeld en salaris is al besproken / akkoord, enkel wat resteert is het behalen van mijn papiertje. Daarbij heb ik met de bank al een oriëntatiegesprek gehad en weet ik wat ik ongeveer kan gaan lenen.

Nu heb ik inmiddels ook al een huis gevonden waar ik erg veel interesse in heb. Mijn vraag is, kan ik al gaan bieden onder het mom dat ik begin augustus pas een hypotheek kán aanvragen? Mochten de verkopers akkoord gaan, ben ik dan al verplicht de koopovereenkomst te tekenen? Hoe zit het dan met ontbindende voorwaarde? Wat als het om de een of andere reden tóch niet lukt om af te studeren of wat als er in de tussen tijd zich nog een bieder meld die diepere zakken heeft bijv.? Ik zit niet te wachten op een boete van 10% mocht ik de hypotheek niet krijgen ivm het niet behalen van m'n diploma..

Iemand die mij hierin wegwijs kan maken?

Ik vrees dat de verkoper geen trek heeft in een langdurig voorbehoud financiering.

[drfrisbee]

Je zult behoorlijk wat (financiële) garanties moeten geven.
Stel dat over een half jaar de economie instort en alle huizen 20% minder waard worden. Wat dan? De koper gaat er alles aan doen om minder te betalen (financiering niet rond krijgen etc), de verkoper heeft 6 maanden gewacht en ziet geld verdampen.
Zeker nu zou ik als verkoper een garantie willen hebben (als afzien van koop, ongeacht de reden, 10% van de waarde contant oid)

[Sissors]

Smooth Operator schreef op zaterdag 23 januari 2021 @ 16:49:
Volgens de hypotheekadviseur was het geen enkel probleem een hypotheek te krijgen, ik had enkel één maand salaris nodig en dat zou volgens hem voldoende zijn. Wellicht speelt het feit dat ik tandarts word daar partte in maar daar maak ik mij niet zo'n zorgen om. Wat ik mij meer afvraag is hoe ik het eventueel bieden op woning nu op de beste manier kan aanpakken. De bewoners van het huis zijn een oud stel die graag kleiner willen gaan wonen, zelf hebben ze nog niets op het oog. Het kan dus nog een behoorlijke tijd duren voordat zij iets gevonden hebben waar ze naar toe willen verhuizen, dit kan alleen maar in mijn voordeel werken lijkt mij.

Tevens staat het huis al meer dan 8 maanden te koop.. (Erg gedateerd huis, vraagprijs te hoog)

Mijn intentie is ook niet om nú al een hypotheek te krijgen, ik zou enkel willen bieden, en indien akkoord - de overdracht in augustus pas regelen - wanneer ik mijn hypotheek krijg. De vraag is inderdaad, gaan de verkopers hierin mee? Ik ben op zoek naar een eventuele strategie die mij hierbij kan helpen

Relatie beginnen met hun kleindochter .

Maar het huis staat te koop, zonder dat ze iets anders uberhaupt op het oog hebben? Het is niet alsof je tegenwoordig zo een huis hebt, dus die gaan ook nog wel even nodig hebben. Alsnog zie ik je enige kans in om je als de ideale schoon(klein)zoon voor te doen, letterlijk danwel figuurlijk . Maar goed, dan zal je in direct contact met die mensen moeten komen, via de makelaar geef ik je weinig kans.

[Zenix]

Weet je überhaupt wel of je een werkgeversverklaring (met intentieverklaring) krijgt bij je nieuwe werkgever als je daar in augustus gaat beginnen? Ik kan mij voorstellen als er sprake is van een proefperiode, dat je pas na die periode de werkgeversverklaring krijgt. Dus misschien hebben we het helemaal niet over 6 maanden, maar over minimaal 7 maanden.

[ Voor 3% gewijzigd door Zenix op 23-01-2021 22:26 ]

[Smobbo]

Het meeste is al gezegd, maar ik wil toch even opmerken dat je de periode waarin je de ontbindende voorwaarde van financiering wilt laten gelden nog iets langer moet zijn.
In augustus begin je met werken, na 1 maand is je proeftijd verlopen, dan vast contract of intentieverklaring nodig. Daarmee kan je dan je hypotheek aanvragen, daar gaat ook nog wel 1-2 maand overheen.
Dus vroegste moment van overdracht lijkt me eind oktober.

Een verkoper moet dus accepteren dat hun huis feitelijk 9 maanden van de markt gehaald wordt, zonder zekerheid of het echt gekocht wordt (of de financiering rond komt).
Daar zou ik een compensatie tegenover willen hebben: een veel te hoog bod, of een garantie dat x% van de verkoopprijs betaald wordt indien de financiering niet rondkomt met een bankgarantie daarachter dat dit ook daadwerkelijk betaald kan worden.

[Bakema]

Dat laatste kan snel gaan, Rabobank hypotheek binnen een week verhaal. Oke het duurde bij ons 8 werkdagen ofzo bij elkaar maar kan echt wel snel. En dit was ook nog incl extra bouwdepot. Als je inderdaad zelf alle papieren maar op tijd in orde hebt

[Tommie12]

6 maand wachten met de overdracht is een scenario dat kansen heeft, zeker als je nog wat extra flexibiliteit inbouwt voor de verkoper, zodat die pas echt moet verhuizen als die iets anders heeft.

Maar 6 maand wachten op een ontbindende voorwaarde zou ik als verkoper nooit aanvaarden.
Zet je eens in hun schoenen.... kan best zijn dat je op 1 augustus iets beter gevonden hebt, en dan met een smoes onder je hypotheek uit geraakt. Dan staat de verkoper weer bij af.

[Anoniem: 39993]

Ik verwacht ook dat een ontbindende voorwaarde met de duur van een half jaar een forse drempel gaat zijn voor de meeste verkopers. Als jij binnen dat halve jaar ruzie krijgt met je werkgever, staan ze mogelijk ineens weer met lege handen.

Natuurlijk zijn je vooruitzichten meer dan goed, maar rare dingen gebeuren en dat is voor de verkoper gewoon een (welliswaar klein) risico. Die dwing je min of meer in dezelfde positie namelijk. Die moeten ook iets gaan kopen, zonder zekerheid over de verkoop van hun huis.

[CyBeRSPiN]

RocketKoen schreef op zaterdag 23 januari 2021 @ 17:11:
Erg optimistische hypotheekadviseur...

Of gewoon realistisch? TS wordt tandarts, dat zal geen modaal salaris zijn en qua baanzekerheid zal het ook wel snor zitten. Of mag je tegenwoordig niet meer dit soort “zekerheidjes” meenemen?

[emnich]

Een bod op een huis is meer dan alleen de prijs die betaald wordt. De ontbindende voorwaarden en overdrachtsdatum spelen ook een rol in het wegen van het bod.

Je zou iets meer kunnen bieden dan je normaal zou doen en/of met ze af kunnen spreken dat de overdrachtsdatum flexibel kan zijn (pas als zij wat hebben gevonden) met een maximale termijn van bijv 6 maanden. Dat geeft de verkoper weer meer rust (voor oudere mensen kan zo iets stressvol zijn).

[Sport_Life]

Wat je kunt doen is ouder(s) garant laten staan. Jij betaalt dan de hypotheek lasten en bent ook eigenaar van de woning.
Kan bv ook met overwaarde. In augustus kun je hun dan weer schrappen.

[99ruud99]

Als het een ouder stel is, speelt de gun factor ook vaak een rol.

Bel ze eens op(want langsgaan kan nu niet) en leg je situatie neer. Vinden zij het goed om nog half jaar in hun huis te wonen? Mogelijk een tegenprestatie erbij (bijvoorbeeld elke week komt er iemand 3uur poetsen op jouw kosten, zodat het oudere stel wat minder werk in het huishouden heeft) (ja, dat kost je wat geld, maar geloof me, daarmee maak je veel winst omdat je minder hoeft te overbieden).

Ik denk dat ze zo'n aanbod veel leuker vinden dan iemand die 5 duizend extra biedt, terwijl je waarschijnlijk 20 weken x 3 uur x 20 euro p/u = 1200 euro kwijt bent, en dan heb je behoorlijk net uurloon. (In zin van, veel mensen kan je inhuren voor minder).

Bijkomend voordeel: wanneer jij erin trekt is huis stuk schoner, en als het goed bevalt en jij hebt hekel aan schoonmaken blijf je gewoon een ochtend je extra draaien op je werk, hoef je nooit meer grote schoonmaak te doen.

[ Voor 16% gewijzigd door 99ruud99 op 24-01-2021 10:08 ]

[Smooth Operator]

Hartelijk dank allen voor de reacties, ik heb in ieder geval weer genoeg om over na te denken.

Aankomende week zal ik contact opnemen met de huidige bewoners om het e.e.a. te bespreken. Wellicht dat een van bovengenoemde constructies wel eens een enorme uitkomst kan zijn voor de huidige bewoners.

Wat betreft de overdracht, dat zal op zijn vroegst inderdaad dan ergens in Oktober komen te liggen, wat neer komt op een periode van bijna 9 maanden. Of dat realistisch is in de huidige markt moet nog maar gaan blijken. Enige wat ik kan doen is mijn huidige situatie uitleggen hopen op het beste. Het hele plan bevat vele haken en ogen en zou in 99% van de gevallen totaal onrealistisch zijn gezien de vele onzekerheden waar de verkoper mee te maken krijgt.

Het huis is een echt jaren 70 huis, de huidige bewoners zijn dan ook nog steeds de eerste bewoners (inmiddels 80+) en hebben het zelf laten bouwen. Het huis is in de afgelopen 50 jaar op een nieuwe CV na in 2006, op geen enkele manier gemoderniseerd en dus ontzettend gedateerd. Dit in combinatie met een vraagprijs die ongeveer 20% te hoog is heeft dit tot op heden geresulteerd dat de woning inmiddels 8 maanden te koop staat zonder vooruitzicht op een koper (op mij na dan)

Zoals ik het nu zie heb ik 3 opties:
Optie 1:
In gesprek met de huidige bewoners, situatie uitleggen, hen alle tijd van de wereld geven om zelf iets te vinden, eventuele financiële garanties aanbieden en hopen dat corona niet alsnog roet in het eten gaat gooien m.b.t. mijn afstuderen eind juli.

Voordelen: Verkopers hebben alle tijd zelf iets te zoeken, wellicht geruststelling dat de woning semi-verkocht is, weinig stress (of juist veel?)
Nadelen: Veel onzekerheden voor verkopers, geen 100% zekerheid dat koop doorgaat (corona, niet afstuderen, bank die toch moeilijk doet, economie stort, etc. etc. etc.)

Optie 2:
Afwachtende houding aannemen, gezien de vraagprijs en staat van de woning bestaat er een kans dat het huis over 6 maanden nog steeds niet van de markt is. Tegen die tijd zal een lager bod waarschijnlijk eerder geaccepteerd worden + de bewoners hoeven niet maanden lang te wachten op de overdracht.

Voordelen: iedereen weet waar die aan toe is, weinig risico voor beide partijen, lager bieden reële optie.
Nadelen: Mijn (droom)woning is tegen die tijd wellicht dan toch verkocht.

Optie 3: (gedachtenspinsel)
Het huis aanschaffen via een garantstelling van mijn ouders (geen idee of zoiets mogelijk is?) Of kunnen zij bijvoorbeeld het huis kopen met een 2e hypotheek, mij vervolgens huurder maken zodat ik ze maandelijks kan ontlasten van alle bijkomende kosten en het hun nog iets opbrengt? Vervolgens zou ik dan een aantal jaar later de woning van hun overkopen. Of is dit hartstikke dom i.v.m. dubbele kostenkoper etc. ?

[Sport_Life]

Smooth Operator schreef op zondag 24 januari 2021 @ 11:50:

Optie 3: (gedachtenspinsel)
Het huis aanschaffen via een garantstelling van mijn ouders (geen idee of zoiets mogelijk is?) Of kunnen zij bijvoorbeeld het huis kopen met een 2e hypotheek, mij vervolgens huurder maken zodat ik ze maandelijks kan ontlasten van alle bijkomende kosten en het hun nog iets opbrengt? Vervolgens zou ik dan een aantal jaar later de woning van hun overkopen. Of is dit hartstikke dom i.v.m. dubbele kostenkoper etc. ?

Jij vraag de hypotheek aan en de hypotheek staat op jouw naam. Je ouders moeten hun handtekening zetten waarna ze hoofdelijk aansprakelijk zijn. Indien jij de hypotheek niet betaalt klopt de bank bij je ouders aan. In een extreem geval kan de bank beslag leggen op hun woning etc.
Voorwaarde is dat je ouders voldoende leencapaciteit over hebben. En NHG is niet mogelijk.

Het is verstandig om je ouders te schrappen wanneer dat mogelijk is (zodra jij inkomen hebt), zodat zij geen risico meer lopen. Kost een paar honderd euro.

De verkopers merken hier niets van, hooguit duurt de aanvraag iets langer.

Voor de volledigheid: dit is niet iets dat voor iedere huizenkoper een goed idee is, maar in jouw geval waarbij het uitzicht op een goed betaalde baan vrij groot is, kun je het imo doen.

[ Voor 17% gewijzigd door Sport_Life op 24-01-2021 12:20 ]

[Transportman]

Smooth Operator schreef op zondag 24 januari 2021 @ 11:50:
Het huis is een echt jaren 70 huis, de huidige bewoners zijn dan ook nog steeds de eerste bewoners (inmiddels 80+) en hebben het zelf laten bouwen. Het huis is in de afgelopen 50 jaar op een nieuwe CV na in 2006, op geen enkele manier gemoderniseerd en dus ontzettend gedateerd. Dit in combinatie met een vraagprijs die ongeveer 20% te hoog is heeft dit tot op heden geresulteerd dat de woning inmiddels 8 maanden te koop staat zonder vooruitzicht op een koper (op mij na dan)

Maar wat ga jij er dan voor bieden? Die prijs die je zelf ook 20% te hoog vindt? Waar ga je van betalen dat het minder gedateerd gaat zijn? Bedenk ook dat jouw hypotheekverstrekker waarschijnlijk een taxatierapport zal willen hebben van de woning, 20% bovenop de werkelijke waarde is een wel heel groot verschil.

En bedenk je ook, over 6-9 maanden zijn er ook weer andere huizen te koop.

[emnich]

Smooth Operator schreef op zondag 24 januari 2021 @ 11:50:
Het huis is een echt jaren 70 huis, de huidige bewoners zijn dan ook nog steeds de eerste bewoners (inmiddels 80+) en hebben het zelf laten bouwen. Het huis is in de afgelopen 50 jaar op een nieuwe CV na in 2006, op geen enkele manier gemoderniseerd en dus ontzettend gedateerd. Dit in combinatie met een vraagprijs die ongeveer 20% te hoog is heeft dit tot op heden geresulteerd dat de woning inmiddels 8 maanden te koop staat zonder vooruitzicht op een koper (op mij na dan)

Als je met ze in gesprek gaat, zou ik het wel anders insteken. Ze hebben het huis zelf gebouwd en wonen er het grootste deel van hun leven in. Ze hebben waarschijnlijk een enorme emotionele band met het huis. Als jij ze gaat vertellen dat het te duur is en hopeloos verouderd dan zou het wel eens mis kunnen gaan. Hoeft natuurlijk niet, ze kunnen we ook gewoon puur zakelijk in staan maar de gun factor zou best een belangrijke rol kunnen spelen....

[Anoniem: 39993]

Smooth Operator schreef op zondag 24 januari 2021 @ 11:50:
[...]

Het huis is een echt jaren 70 huis, de huidige bewoners zijn dan ook nog steeds de eerste bewoners (inmiddels 80+) en hebben het zelf laten bouwen. Het huis is in de afgelopen 50 jaar op een nieuwe CV na in 2006, op geen enkele manier gemoderniseerd en dus ontzettend gedateerd. Dit in combinatie met een vraagprijs die ongeveer 20% te hoog is heeft dit tot op heden geresulteerd dat de woning inmiddels 8 maanden te koop staat zonder vooruitzicht op een koper (op mij na dan)

[...]

Weet waar je aan begint. Alles, maar dan ook alles moet gedaan worden waarschijnlijk om daar een comfortabel huis (naar de huidige maatstaven) van te maken. De huidige bewoners stammen uit een tijd waarin een huis met eigen badkamer door veel mensen als "luxe" bestempeld werd. Dat had lang niet iedereen.

Wij zijn pas verhuist en zijn voor een oud huis gegaan. We waren ook geïnteresseerd in een jaren 60 huis met potentie en dat werd ook nog bewoond door de weduwe van het echtpaar wat het had laten bouwen. Er waren daar maar 2 items jonger dan het huis zelf: de CV ketel en het dubbelglas, wat er eind jaren 70 ingekomen was. Door de vraagprijs leek dat huis, inclusief een flinke verbouwing, nog wel binnen budget te gaan vallen. Maar daar moest ik later toch op terugkomen. Dat was nog erger dan onze huidige jaren 30 woning. Ook een hele bak werk, maar daar is een paar keer nog wel wat aan gedaan toen het af en toe van eigenaar wisselde.

Sprak de makelaar die het huis, in een tweede poging, verkocht heeft (was mijn aankoopmakelaar voor onze huidige woning) en die gaf ook al aan dat het ze uiteindelijk toch gelukt was om iemand te vinden die gewoon "teveel" voor het huis overhad. De verkoopprijs was volgens haar absoluut niet haalbaar in een taxatie. De weduwe woonde in haar beleving nog steeds in het "mooiste huis van e straat".

[Hydra]

@Smooth Operator hoe denk je een hypotheek te gaan regelen? Dus stel dat ze 120k voor 't pand willen hebben, maar de 'waarde' slechts 100k is. Daarbij ga je er hele flinke verbouwingskosten (laten we utigaan van 20k) aan hebben, en die haal je er kwa waardestijging sowieso niet uit. Dus laten we uitgaan van een taxatie van pak en beet 110k, dat betekent dat 120 + 20 = 140 - 110 = een gat van 30k. En dan heb je de kosten-koper nog niet gedekt. Is dat eigen geld beschikbaar? Het maakt hier niet uit of je ouders garant staan of niet; banken geven max 100% (ofzo) van de taxatiewaarde. De rest moet je zelf inleggen.

[Hydra]

Sport_Life schreef op zondag 24 januari 2021 @ 12:16:
Jij vraag de hypotheek aan en de hypotheek staat op jouw naam. Je ouders moeten hun handtekening zetten waarna ze hoofdelijk aansprakelijk zijn. Indien jij de hypotheek niet betaalt klopt de bank bij je ouders aan. In een extreem geval kan de bank beslag leggen op hun woning etc.

Yup. Primair leggen ze natuurlijk een claim op het onderpand, de woning van de TS. Als die de hyoptheekschuld niet dekt, pas dan komen ze in problemen. En aangezien banken tegenwoordig niet meer dan 100% van de taxatiewaarde van een woning betalen, zal dat zolang de economie niet keldert nu geen issue zijn.

Als dit gaat gebeuren op een moment dat de woningprijzen weer even corrigeren naar 70% ofzo van wat ze nu zijn, dan is het natuurlijk een heel ander verhaal. Maar de bank legt primair een claim op het onderpand.

[RocketKoen]

CyBeRSPiN schreef op zondag 24 januari 2021 @ 09:37:
[...]

Of gewoon realistisch? TS wordt tandarts, dat zal geen modaal salaris zijn en qua baanzekerheid zal het ook wel snor zitten. Of mag je tegenwoordig niet meer dit soort “zekerheidjes” meenemen?

Als TS over een jaar aankomt dan is het geen enkel probleem. Mits hij bij een praktijk in dienst gaat en niet zijn eigen praktijk is begonnen.

Maar de tijd dat je enkel 1 loonstrookje hoefde te laten zien om een hypotheek te krijgen is 13 jaar geleden op spectaculaire wijze geëindigd.

[Anoniem: 39993]

RocketKoen schreef op zondag 24 januari 2021 @ 15:28:
[...]

Als TS over een jaar aankomt dan is het geen enkel probleem. Mits hij bij een praktijk in dienst gaat en niet zijn eigen praktijk is begonnen.

Maar de tijd dat je enkel 1 loonstrookje hoefde te laten zien om een hypotheek te krijgen is 13 jaar geleden op spectaculaire wijze geëindigd.

Mwah.... Dat stel je nu wel heel hard. Er is - zeker als de werkgever welwillend is - na een eventuele proeftijd nog best wel wat mogelijk voor bijvoorbeeld een startende tandarts hoor. Niet meer "the sky is the limit", maar zeker als TS wat geld heeft om de k.k. te voldoen dan denk ik dat het helemaal goedkomt.

Als zelfstandige zal het even wat lastiger worden, zonder historische cijfers.

Heel veel hangt af van de werkgeversverklaring. Die is vaak nog belangrijker dan de loonstrook.

[RocketKoen]

Anoniem: 39993 schreef op zondag 24 januari 2021 @ 15:38:
[...]

Mwah.... Dat stel je nu wel heel hard. Er is - zeker als de werkgever welwillend is - na een eventuele proeftijd nog best wel wat mogelijk voor bijvoorbeeld een startende tandarts hoor. Niet meer "the sky is the limit", maar zeker als TS wat geld heeft om de k.k. te voldoen dan denk ik dat het helemaal goedkomt.

Als zelfstandige zal het even wat lastiger worden, zonder historische cijfers.

Heel veel hangt af van de werkgeversverklaring. Die is vaak nog belangrijker dan de loonstrook.

Een jaarcontract met werkgeversverklaring is meestal genoeg ja.
Bij een vaste aanstelling zul je eigenlijk altijd eerst je proeftijd moeten afmaken.

[vanaalten]

Smooth Operator schreef op zondag 24 januari 2021 @ 11:50:
Zoals ik het nu zie heb ik 3 opties:
Optie 1:
In gesprek met de huidige bewoners, situatie uitleggen, hen alle tijd van de wereld geven om zelf iets te vinden, eventuele financiële garanties aanbieden en hopen dat corona niet alsnog roet in het eten gaat gooien m.b.t. mijn afstuderen eind juli.

Voordelen: Verkopers hebben alle tijd zelf iets te zoeken, wellicht geruststelling dat de woning semi-verkocht is, weinig stress (of juist veel?)
Nadelen: Veel onzekerheden voor verkopers, geen 100% zekerheid dat koop doorgaat (corona, niet afstuderen, bank die toch moeilijk doet, economie stort, etc. etc. etc.)

Puur even deze er uit gehaald: hoe zie je je dit voor je? Wil je nu al een koopovereenkomst tekenen, of bied je de verkopers aan "ja, ergens in juli doen we een koopcontract"? Indien dat laatste: dan zijn zij dus ook niet gebonden aan de verkoop tot aan juli, dus niemand heeft zekerheid, iedereen heeft vrijheid.

OK, stel we doen wel een koopcontract. Dan zit iedereen er wel aan vast, tenzij 'ontbindende voorwaarden':
- financiering-voorbehoud? Voorbehoud dat je je studie afmaakt? Wat gaan zij dan als ontbindende voorwaarden introduceren: een hoger bod van een andere koper in de tussentijd? Of als ze geen andere woning kunnen vinden?

Uiteindelijk kan je alles wel in een contract gieten, maar hoe 'moeilijker' je wordt, des te meer je je moet afvragen "waarom zouden ze mij dit gunnen?".

Als ik eerlijk ben denk ik dat je beter wat rustiger aan kan doen: eerst afstuderen en dan serieus een woning gaan zoeken. Dit voelt enorm als 'in idioot veel bochten wringen' om het voor elkaar te krijgen. Da's een recept voor foute beslissingen.

[Barrycade]

Ben wel benieuwd naar het verhaal: je wil dus een jaren 70 huis kopen, aan het verhaal te lezen een vrijstaande woning die nu 20% te duur is.

A.k.a. als 20% hoger dan de taxatiewaarde? En dan dus een uitgewoond bruin schrootjes en groene/oranje tegeltjes badkamer huis aanschaffen waar afhankelijk van het soort woning er nog minimaal 60k verbouwd moet worden en nog meer als je m een beetje energie neutraal wil krijgen?

Qua hypotheek zal je ook een gesprekje met een architect/bouwkundige / bouwbedrijf moeten strikken want hun offerte zal je nodig hebben om meer dan de huidige taxatie losgepeutert te krijgen.

En klopt het plaatje dan alsnog? Aangezien je over een garantstelling van je ouders hebt: hebben zij veel overwaarde? Heb je je jubelton al gebruikt?

[Anoniem: 39993]

- Te hoge prijs, want al 8 maanden te koop.
- Nog niets anders op het oog.

Dat lijken dus verkopers die volharden in hun wat rooskleurig beeld van hun lieve woning.

Mijn eerste idee (zonder exact van de hoed en de rand te weten) is dan toch: verspilling van mijn tijd. Natuurlijk kun je een take-it-or-leave-it bieding doen en hopen dat ze het na 8 maanden zat zijn en happen.

Alles wat boven de getaxeerde waarde komt + k.k. moet je uit eigen geld financieren. Ze hoeven maar 10% boven de waarde te "eisen" om een serieus pak spaargeld te verslinden. Niet iedere student heeft een spaarrekening met 50k+ voor k.k., overbieding en een eigen bijdrage voor een verbouwing....