Elkaars huis kopen op papier

[HetMes]

Als we ons huis verkopen, kunnen we zoals gebruikelijk de hypotheek zonder boete helemaal aflossen, en voor het nieuwe huis een nieuwe hypotheek aangaan. Dat is nu met de lage rentes aantrekkelijk.

Kunnen we dat op papier, samen met een ander stel in dezelfde situatie, niet twee keer doen. Eerst elkaars huis kopen, en dan weer terugkopen.

Zo hoeft niemand te verhuizen, beide lagere rente. Alleen betaal je beide 1x overdrachtsbelasting en notariskosten etc., maar dat is een fractie van de oversluit-boete bij de verstrekker.

Het is natuurlijk niet de bedoeling, maar dat is niet hetzelfde als illegaal. Benieuwd wat voor wetgeving of jurisprudentie hierover beschikbaar is.

[Citroentjuh]

Dan betaal je toch pp 2x overdrachtsbelasting en 2x notariskosten? Lijkt me duur grapje en veel gedoe los van of het mag.

[FastFox91]

Citroentjuh schreef op zaterdag 23 januari 2021 @ 09:41:
Dan betaal je toch pp 2x overdrachtsbelasting en 2x notariskosten? Lijkt me duur grapje en veel gedoe los van of het mag.

"Doorverkoop binnen zes maanden

Als je een huis in eigendom krijgt, dat binnen zes maanden daarvoor ook al was overgedragen, hoef je, tot het bedrag van de aankoopprijs bij de eerste koop, geen overdrachtsbelasting te betalen"
https://www.eigenhuis.nl/...ht/overdrachtsbelasting#/

[Anoniem: 1271350]

De ABA methode.. Discutabel of het zo simpel en voordelig is.

[Pos2007]

Je moet dus wel verhuizen, beide huizen 2x leeg. Is dit niet een ABA constructie?

[Accretion]

Wat als de andere partij jou huis toch veel mooier vindt; en daarna niet terug wil ruilen? (:

[99ruud99]

Let ook op dat je hoog tarief overdrachtsbelasting hebt (8%)

[Jay-B]

Vergeet ook niet dat als in de tussentijd één van de betrokken partijen plots werkeloos wordt of komt te overlijden dat je een flinke uitdaging hebt om je huis weer terug te krijgen. Maar goed, dat is nou eenmaal het risico als je de bank een oor wilt aannaaien.

[fsfikke]

Volgende keer misschien gewoon niet op advies van de hypotheekadviseur de rente 30 jaar vast zetten tegen 3% want ‘het kan echt niet veel lager worden meneertje!’

[fsfikke]

99ruud99 schreef op zaterdag 23 januari 2021 @ 09:48:
Let ook op dat je hoog tarief overdrachtsbelasting hebt (8%)

Nee toch, A koopt huis van B, gaat daar niet wonen dus 8% overdrachtsbelasting. Binnen 6 maanden verkoopt hij dat huis weer dus 8% terug. Zijn eigen huis koopt hij op dat moment met de 2% overdrachtsbelasting.

[Rukapul]

Anoniem: 1271350 schreef op zaterdag 23 januari 2021 @ 09:43:
De ABA methode.. Discutabel of het zo simpel en voordelig is.

ABA constructies zijn waarschijnlijk al onrechtmatig in het licht van hypotheekvoorwaarden zoals die sinds lang gelden, maar in aanvulling daarop hebben vrijwel alle hypotheekverstrekkers hun voorwaarden aangescherpt afgelopen jaren. Je moet daadwerkelijk duurzaam verhuizen.

De exacte voorwaarden kun je gewoon nalezen.
Voor de interpretatieruimte en algemenere rechtmatigheid kun je uitspraken van het Kifid of rechtspraak.nl nalezen.

Houd er rekening mee dat notarissen en geldverstrekkers hier niet zomaar aan mee willen werken.

Zie ook eerdere topics hierover op GoT.

[igmar]

HetMes schreef op zaterdag 23 januari 2021 @ 09:39:
Het is natuurlijk niet de bedoeling, maar dat is niet hetzelfde als illegaal. Benieuwd wat voor wetgeving of jurisprudentie hierover beschikbaar is.

Het staat zeer waarschijnlijk in je hypotheekvoorwaarden dat het niet mag. Doe je het dan toch, dan loop je het risico dat de bank de financiering opzegt, en dan heb jij een probleem.

Ik zou heel goed bedenken en nakijken of je dit a) wel wil b) het wel mag.

[Yowzawood]

Slim plan....

Buiten het juridische..... alleen nog "even" een 2e partij vinden met een huis dat ongeveer dezelfde prijs/hypotheek/leencapaciteit heeft met wat spare cash en die ook zo'n voordeel in rentepercentages kan gebruiken, dan allebei nieuwe geldverstrekkers vinden en nog wat kosten maken voor taxaties/ 2x notarissen/ 2x inschrijvingen en overdrachtsbelasting en hopen dat alle partijen willen meewerken?

Of denk je dat je huidige geldverstrekker zal zeggen, geen probleem ik geef je graag wat gratis geld....slim idee, werk ik graag aan mee.

[ Voor 18% gewijzigd door Yowzawood op 23-01-2021 15:05 ]

[Bart2005]

Anoniem: 1271350 schreef op zaterdag 23 januari 2021 @ 09:43:
De ABA methode.. Discutabel of het zo simpel en voordelig is.

De dubbele ABA constructie in deze. Het is overigens niet verboden bij wet. Dat de belanghebbenden het niet leuk vinden en het als "vals spelen" betitelen is evident. Maar het mag en kan dus wel. Even afgezien van de tegenwerking die het oplevert.

[bdbfz]

Kan je je bestaande hypotheeklening niet oversluiten naar een lening met betere voorwaarden? Het lijkt me sterk dat de oversluitkosten hoger zouden liggen dan de overdrachtsbelasting? Of schat ik dat verkeerd in?

[Rubbergrover1]

fsfikke schreef op zaterdag 23 januari 2021 @ 11:58:
[...]

Nee toch, A koopt huis van B, gaat daar niet wonen dus 8% overdrachtsbelasting. Binnen 6 maanden verkoopt hij dat huis weer dus 8% terug. Zijn eigen huis koopt hij op dat moment met de 2% overdrachtsbelasting.

Nee, geen 8% terug. Zoals eerder geschreven:
"Als je een huis in eigendom krijgt, dat binnen zes maanden daarvoor ook al was overgedragen, hoef je, tot het bedrag van de aankoopprijs bij de eerste koop, geen overdrachtsbelasting te betalen"
Dus je hoeft de tweede keer geen 2% te betalen over de aankoopprijs, maar die 8% blijft wel staan.

Er zijn daarnaast twee problemen bij deze constructie.
1. De boete bij verkoop komt in de regel alleen te vervallen als je de woning verkoopt en ook daadwerkelijk verhuist.
2. Je zult allebei twee keer een hypotheek moeten aanvragen, waarbij het de vraag is of de tweede hypotheek lukt. Aangezien geldverstrekkers in de regel niet willen meewerken aan dubieuze constructies. Als ook maar 1 van de 4 hypotheken niet lukt, heb je een groot probleem.

[Bart2005]

bdbfz schreef op zaterdag 23 januari 2021 @ 15:15:
Kan je je bestaande hypotheeklening niet oversluiten naar een lening met betere voorwaarden? Het lijkt me sterk dat de oversluitkosten hoger zouden liggen dan de overdrachtsbelasting? Of schat ik dat verkeerd in?

Punt is dat de boeterente altijd berekend wordt wat je ook neemt, oversluiten of rentemiddeling. De mens is in principe altijd de Lul en de bank nimmer. Een wat oneerlijke verhouding. Verkopen kan doorgaans zonder die boeterente. Afhankelijk van de rente en de looptijd kan die boetrente gigantisch zijn en die willen ze hoe dan ook van je hebben. Het is wat uit de tijd dit soort verhoudingen en rechtsongelijkheid tussen bank en mens vind ik. Een tegemoetkoming hierin zou mooi zijn.

Men reageert doorgaans zeer verontwaardigd op mijn visie. Maar ik vind dus dat het gigantische kennisverschil tussen wat een bank weet van hypotheken en wat de mens weet altijd zorgt dat de laatste altijd aan het kortste eind trekt in deze. Want afspraak is afspraak immers. Maar het zijn dus afspraken tussen de expert en de leek waardoor het niet helemaal zuiver lijkt, de hypotheek-business.

[ Voor 16% gewijzigd door Bart2005 op 23-01-2021 15:32 ]

[dhrto]

De lul is ook wat overtrokken. Je bent immers zelf akkoord gegaan met de hypotheekvoorwaarden. Bekijk het eens van de andere kant. Wat zou jij ervan vinden als de bank opeens het hypotheekbedrag versneld terug wilt hebben, omdat de rente is gestegen en de bank liever het geld uitleent bij een nieuwe hypotheek?

Er is gewoon een contract afgesloten met bepaalde voorwaarden. Tja afhankelijk van wat er gebeurt in de wereld pakt het voor de ene partij gunstiger en voor de andere partij ongunstiger uit.

Je kan bijvoorbeeld ook gewoon 30 jaren sparen en dan een huis kopen, dan heb je niks met een hypotheek te maken (natuurlijk begrijp ik dat dit voor de meeste mensen totaal niet realistisch is).

[Blokker_1999]

Als het renteverschil zo groot is, is er dan geen mogelijkheid om de lening te herfinancieren? Hoe groot is in Nederland een eventuele boete op het vervroegd terugbetalen van een krediet? Ik ken de regelgeving niet in NL, maar herinner me nog van enkele jaren terug op 1 van mijn eigen leningen (heb door de lange duur van de bouw 2 hypotecaire kredieten en uiteindelijk zelfs een derde genomen voor de zonnepanelen 10 jaar terug) gewoon een herfinanciering gedaan omdat de rentevoet van een nieuwe lening meer dan 2 punten lager zou liggen. Dat heeft me 3 maanden aan interest gekost als wederbeleggingsvergoeding.

[RocketKoen]

Yowzawood schreef op zaterdag 23 januari 2021 @ 15:01:
Slim plan....

Buiten het juridische..... alleen nog "even" een 2e partij vinden met een huis dat ongeveer dezelfde prijs/hypotheek/leencapaciteit heeft met wat spare cash en die ook zo'n voordeel in rentepercentages kan gebruiken, dan allebei nieuwe geldverstrekkers vinden en nog wat kosten maken voor taxaties/ 2x notarissen/ 2x inschrijvingen en overdrachtsbelasting en hopen dat alle partijen willen meewerken?

Of denk je dat je huidige geldverstrekker zal zeggen, geen probleem ik geef je graag wat gratis geld....slim idee, werk ik graag aan mee.

Hypotheekverstrekkers hebben ook nog een zwarte lijst. Als ze je hypotheek opzeggen wegens fraude dan krijg je de komende 5 jaar nergens in Nederland nog een lening. En reken maar dat er een rode vlag opgaat als je een hypotheekaanvraag doet op een huis dat een paar maanden geleden nog van jou was. Is het niet bij de bank, dan wel bij de notaris.

Plus dat je de 2e partij niet kan dwingen om terug te ruilen.

[Rubbergrover1]

Bart2005 schreef op zaterdag 23 januari 2021 @ 15:26:
[...]
Maar het zijn dus afspraken tussen de expert en de leek waardoor het niet helemaal zuiver lijkt, de hypotheek-business.

Ja, het zou inderdaad beter zijn als je als consument ook een professional kon inschakelen. Iets van een hypotheekadviseur of zo. Zou mooi zijn als dat soort dienstverlening zou bestaan.

[SillieWous]

Bart2005 schreef op zaterdag 23 januari 2021 @ 15:26:
[...]
Maar ik vind dus dat het gigantische kennisverschil tussen wat een bank weet van hypotheken en wat de mens weet altijd zorgt dat de laatste altijd aan het kortste eind trekt in deze. Want afspraak is afspraak immers. Maar het zijn dus afspraken tussen de expert en de leek waardoor het niet helemaal zuiver lijkt, de hypotheek-business.

Daarom bestaan er hypotheekadviseurs. Dat iemand 20 jaar geleden ervoor heeft gekozen om de rente vast te zetten is een bewuste keuze geweest. Achteraf is altijd makkelijk klagen. Als de rente gestegen was zou iedereen zichzelf als financieel expert hebben benoemt. De bank neemt hetzelfde risico dat de klant doet, zij hebben geen invloed op de rentes van centrale banken en kunnen niet bepalen wat de rente over 20/30 jaar is.

[Bart2005]

SillieWous schreef op zaterdag 23 januari 2021 @ 17:46:
[...]

Daarom bestaan er hypotheekadviseurs.

Echt niet. Dat zijn duurbetaalde partijen die jou laten kiezen tussen de vele kwaden.

[dhrto]

Dat van het laten kiezen klopt en is de basis van elk adviesberoep. Ze adviseren jou in de voor- en nadelen van de mogelijke keuzes. Echter de keuze zal jij als opdrachtgever altijd zelf moeten maken. Anders waren het wel 'hypotheekkiezers' geweest.

Als het kennelijk alleen maar 'kwaden' zijn, dan neem je toch gewoon geen hypotheek en spaar je het zelf bij elkaar?

[badboyqxy]

Vergeet ook niet dat je van eventueel 1ste kooer naar 3de koper veranderd

[SillieWous]

Bart2005 schreef op zaterdag 23 januari 2021 @ 18:09:
[...]

Echt niet. Dat zijn duurbetaalde partijen die jou laten kiezen tussen de vele kwaden.

Ok, het is allemaal de schuld van de rabobank...

[Bart2005]

SillieWous schreef op zaterdag 23 januari 2021 @ 18:52:
[...]


Ok, het is allemaal de schuld van de rabobank...

Dan moet je die meme er ook nog even bij posten als je perse zo wilt reageren. Doe het dan meteen goed.

[Rubbergrover1]

Bart2005 schreef op zaterdag 23 januari 2021 @ 18:09:
[...]

Echt niet. Dat zijn duurbetaalde partijen die jou laten kiezen tussen de vele kwaden.

En al die kwade partijen bieden je blijkbaar alleen maar 30 jaar rentevaste periode.

[Drardollan]

Rubbergrover1 schreef op zaterdag 23 januari 2021 @ 19:10:
[...]

En al die kwade partijen bieden je blijkbaar alleen maar 30 jaar rentevaste periode.

En zorgen er ook voor dat je Google kapot gaat en je niet met anderen mag praten over de situatie. Ze zijn echt evil!

[Jack]

Rukapul schreef op zaterdag 23 januari 2021 @ 12:47:
[...]

ABA constructies zijn waarschijnlijk al onrechtmatig in het licht van hypotheekvoorwaarden zoals die sinds lang gelden, maar in aanvulling daarop hebben vrijwel alle hypotheekverstrekkers hun voorwaarden aangescherpt afgelopen jaren. Je moet daadwerkelijk duurzaam verhuizen.

De exacte voorwaarden kun je gewoon nalezen.
Voor de interpretatieruimte en algemenere rechtmatigheid kun je uitspraken van het Kifid of rechtspraak.nl nalezen.

Houd er rekening mee dat notarissen en geldverstrekkers hier niet zomaar aan mee willen werken.

Zie ook eerdere topics hierover op GoT.

Inderdaad, Rukapul heeft helemaal gelijk. Dit is uiteraard ook al eens door anderen bedacht en geprobeerd.
De verkoop aan de andere partij is uiteraard geen probleem, maar er gaat geen enkele hypotheekverstrekker een tweede hypotheek verstrekker voor de terug-koop. Dit trucje is zo doorzichtig dat niemand hier aan mee wil werken, ook hypotheek adviseurs niet.

fsfikke schreef op zaterdag 23 januari 2021 @ 11:58:
[...]

Nee toch, A koopt huis van B, gaat daar niet wonen dus 8% overdrachtsbelasting. Binnen 6 maanden verkoopt hij dat huis weer dus 8% terug. Zijn eigen huis koopt hij op dat moment met de 2% overdrachtsbelasting.

Zo werkt het helaas niet helemaal.
Stel je koopt een huis als een belegger dan betaal je 8%.
En je verkoopt binnen 6 maanden dan betaal je netto nog steeds jouw overdrachtsbelasting minus de overdrachtsbelasting betaald door de nieuwe koper.
Mocht de nieuwe koper toevallig een starter zijn (dus 0% Overdracht belasting), dan moet jij uiteindelijk betalen: 8-0=8% belasting, oftewel geen teruggave. Ze maken het niet makkelijker...

[Hydra]

Accretion schreef op zaterdag 23 januari 2021 @ 09:46:
Wat als de andere partij jou huis toch veel mooier vindt; en daarna niet terug wil ruilen? (:

Dat zou wel hilarisch zijn. "Okay, we kunnen weer terug." "Nah." "Wat bedoel je met nah?" "We hebben voor een prikkie een huis dat 2 keer zo groot is, we blijven!"

Oops