Omgevingsvergunning na gewijzigd bestemmingsplan

[CodeIT]

Ons huis is een soort blokkendoos welke aan de achterzijde op de begane grond 3 meter is uitgebouwd door de vorige eigenaar (+/- 10 jaar geleden). Wij willen graag een opbouw plaatsen op deze uitbouw om hier extra woonruimte op de eerste verdieping te realiseren. Hiervoor hebben wij een bouwkundig adviseur tekeningen laten maken en deze als een voorlopige aanvraag omgevingsvergunning ingediend bij de gemeente. De tekeningen zijn gebaseerd op een vergelijkbare uitbouw van onze overburen.

De gemeente vraagt nu of wij de tekeningen aan willen passen want deze passen niet in het bestemmingsplan omdat de maximale bouwdiepte van twee-aaneengebouwde en vrijstaande hoofdgebouwen maximaal 12 meter is. In ons ingediende ontwerp is de lengte van de bovenverdieping ongeveer 13,5 meter. Er mag dus maximaal 1,5 meter worden uitgebouwd ipv de gewenste 3 meter.

Bij navraag waarom de overburen wel tot een bouwdiepte van 13,5 meter mochten bouwen wordt gesteld dat dit onder een ouder bestemmingsplan viel (voor 2018) en dat er vanaf 2018 een ander (paraplu?)plan geldt waar ons ontwerp aan getoetst wordt.

Mijn vraag is vooral: Kan ik hier nog wat tegen doen? Een opbouw halverwege de uitbouw beneden levert naast de kleinere winst aan oppervlakte ook bouwkundige uitdagingen op.

[Grove den]

Ja dat kan waarschijnlijk door middel van een buitenplandse bestemmingsplan wijziging.
https://www.infomil.nl/on...ken/buitenplans-afwijken/

Eventueel kan dit ook binnenplands, maar dan moet die mogelijkheid opgenomen zijn in je bestemmingsplan.

De vraag is wel of je dit voor elkaar gaat krijgen, omdat de gemeente in 2018 niet voor niks het bestemmingsplan heeft gewijzigd.

Wat je nu het beste kan doen is in overleg gaan met je gemeente met de vraag hoe ze hierin staan en wat de reden is dat dit in het bestemmingsplan staat.

Wellicht mag je van die overige 1,5 meter wel een balkon maken...

[CodeIT]

Grove den schreef op dinsdag 19 januari 2021 @ 12:09:
Ja dat kan waarschijnlijk door middel van een buitenplandse bestemmingsplan wijziging.
https://www.infomil.nl/on...ken/buitenplans-afwijken/

Eventueel kan dit ook binnenplands, maar dan moet die mogelijkheid opgenomen zijn in je bestemmingsplan.

De vraag is wel of je dit voor elkaar gaat krijgen, omdat de gemeente in 2018 niet voor niks het bestemmingsplan heeft gewijzigd.

Wat je nu het beste kan doen is in overleg gaan met je gemeente met de vraag hoe ze hierin staan en wat de reden is dat dit in het bestemmingsplan staat.

Wellicht mag je van die overige 1,5 meter wel een balkon maken...

Dat klinkt alsof ik weinig kans maak.
Ik heb de bestemmingsplannen nu zelf ook gelezen. De gemeente heeft het bestemmingsplan in 2020 ondergebracht in een parapluplan voor de gehele gemeente. Hierbij is ook een extra aanscherping toegevoegd. De bouwdiepte mocht tot 2020 maximaal 12 meter zijn, of de huidige bouwdiepte. Na de aanscherping wordt gekeken naar de oorspronkelijke bouwdiepte ipv de huidige. Mooi crap voor ons dus.

Is die iets waardoor ik planschade heb geleden?

[Grove den]

Dat denk ik ook niet, maar een keer praten kan natuurlijk geen kwaad.
Planschade weet ik niet veel van af dus durf ik geen uitspraak over te doen.

Succes!

[Firestorm]

@Grove den Is er nog iets aan te vangen met een gelijkheidsbeginsel? "de buren mogen het, dus ik ook"?

[m-vw]

@Firestorm : De buren mochten het omdat het volgens het plan mocht. Ten minste zo lees ik het.

Planschade? Volgens mij is dat meer iets voor je buren als jij gaat bouwen.
Voorbeeld uit ons dorp: Bewoners van een straat hebben een vergoeding gekregen omdat er een nieuwbouwwijk voor hun neus gebouwd werd, waar voorheen vrij uitzicht was.

[Grove den]

Nee dat denk ik niet, want dat zou betekenen dat een wet of plan niet meer gewijzigd mag worden.
Dan zou iedereen namelijk zeggen iemand mocht het vroeger ook dus nu mag ik het ook.

[sambalbaj]

Je komt pas na de bestemmingsplanwijziging met dit voorstel. Dus nee.
Was het bestemmingsplan tijdens de aanvraag gewijzigd, dan was er een punt.

[Milo85]

Wat je kan doen is de aanvraag omgevingsvergunning indienen, deze zal dan geweigerd worden. Tegen de weigering kan je dan bezwaar aantekenen en dan kan je je plannen verdedigen bij de bezwarencommissie. Let wel op; bij een weigering van de omgevingsvergunning moet je toch legeskosten betalen (vaak wel gereduceerde leges).

Of dit het gewenste effect zal hebben? Waarschijnlijk niet. Maar het is een weg die je kan bewandelen. Ik denk echter dat het een weigering blijft want ze willen geen precedent scheppen.

[Pizza_Boom]

Ik weet dat mijn ouders dit ook hadden, samen met straatbewoners, bij het huidige huis van ze (wilden ze een dakkapel op). De straatbewoners zijn juridisch het gevecht aan gegaan en de welstandscommissie is daarop teruggefloten. Maarja, het is maar waar je zin in hebt.

[Milo85]

Pizza_Boom schreef op woensdag 20 januari 2021 @ 10:36:
Ik weet dat mijn ouders dit ook hadden, samen met straatbewoners, bij het huidige huis van ze (wilden ze een dakkapel op). De straatbewoners zijn juridisch het gevecht aan gegaan en de welstandscommissie is daarop teruggefloten. Maarja, het is maar waar je zin in hebt.

Dat is een iets andere situatie. Dan mocht het dus wel van het bestemmingsplan maar niet van de welstand.

[rykers]

En welstand is vaak een wat grijzer gebied, dus kan je met goed motiveren wel eens je gelijk halen.

Bij een bestemmingplan moet je toch echt een omgevingsvergunning aanvragen om af te wijken van het bestemmingsplan. Overigens als je een vergunning om iets te bouwen aanvraagt wat niet past in het bestemmingsplan, dan moet de gemeente dat ook meteen zien als een verzoek om af te mogen wijken van het bestemmingsplan.

Dat je buren het eerder wel mochten geeft je geen rechten, maar je kan natuurlijk altijd op basis van foto's van de omgeving en je eigen plan daarin geschetst kunnen proberen of ze niet willen meewerken.

Als een paraplu plan voor een groot gebied is opgesteld kan het best dat ze bij het opstellen ervan bepaalde situaties over het hoofd hebben gezien. Maar het kan natuurlijk ook een bewuste keuze ,ik geweest omdat de gemeente niet meer grote massieve blokken wil.

[Señor Sjon]

m-vw schreef op woensdag 20 januari 2021 @ 10:06:
@Firestorm : De buren mochten het omdat het volgens het plan mocht. Ten minste zo lees ik het.

Planschade? Volgens mij is dat meer iets voor je buren als jij gaat bouwen.
Voorbeeld uit ons dorp: Bewoners van een straat hebben een vergoeding gekregen omdat er een nieuwbouwwijk voor hun neus gebouwd werd, waar voorheen vrij uitzicht was.

Planschade gaat over mogelijke ruimte en beperkingen in wijzigingen van het bestemmingsplan, niet zozeer wat er werkelijk staat.

[Reptile209]

CodeIT schreef op dinsdag 19 januari 2021 @ 21:34:
[...]

Is die iets waardoor ik planschade heb geleden?

Je hebt geen schade geleden, je kan alleen niet wat je nu graag zou willen. Dan had je bezwaar moeten aantekenen tegen de wijziging van het bestemmingsplan, nu is dat een gegeven en maak je denk ik weinig (geen) kans.

[ep667]

Als een bestemmingsplan door de gemeenteraad wordt goedgekeurd, is deze onherroepelijk. Dat is dan dus inderdaad een gegeven en je kunt er weinig tegen doen. Je had inderdaad op het moment van vaststellen bezwaar in moeten dienen omdat de wijziging jouw belangen schaadt.

Het college en de gemeenteraad kunnen toestemming geven om eenmalig af te wijken van een bestemmingsplan. Dat is een mogelijkheid, maar een grote horde is dat dit normaliter alleen gebeurt bij ontwikkelingen met een groot maatschappelijk belang. Denk aan een school die uit wil breiden of een flatgebouw dat een verdieping hoger wordt omdat er een grote woningnood is.

Je kunt je natuurlijk altijd tot de gemeenteraad en het college wenden om aandacht te vragen voor jouw probleem. Verwacht dan geen directe oplossing! Als je medestanders verzamelt is er wel een kans dat het college en de raad opnieuw bekijken of deze beperking wel de juiste is. Geen garantie op succes, maar het proberen waard.

Waar je meer kans maakt is op het gebied van de nieuwe omgevingswet. Hierbij vervallen bestaande bestemmingsplannen, die gaan op in een omgevingsvisie en (vaak globalere) omgevingsplannen. Best kans dat de bepaling van maximaal 12 meter diepte dan vervalt. Wel moet je er dan met je buren (via een omgevingsdialoog) uit zien te komen. Ook dit is geen garantie op succes en duurt zeker langer. Deze wet gaat pas volgend jaar in.

[CodeIT]

ep667 schreef op woensdag 20 januari 2021 @ 12:06:
Waar je meer kans maakt is op het gebied van de nieuwe omgevingswet. Hierbij vervallen bestaande bestemmingsplannen, die gaan op in een omgevingsvisie en (vaak globalere) omgevingsplannen. Best kans dat de bepaling van maximaal 12 meter diepte dan vervalt. Wel moet je er dan met je buren (via een omgevingsdialoog) uit zien te komen. Ook dit is geen garantie op succes en duurt zeker langer. Deze wet gaat pas volgend jaar in.

Dat is een goede tip. Dank je wel. In de omgevingsvisie die de gemeente al heeft gepubliceerd naar aanleiding van deze nieuwe wet is de bepaling van 12 meter (nog) niet opgenomen.

We gaan nu de tekeningen aanpassen zodat de welstand ook naar het idee kan kijken. De aanvraag loopt toch al, dan kunnen we net zo goed kijken wat er nu maximaal mogelijk binnen het huidige bestemmingsplan.

Nadat de gehele aanvraag is beoordeelt kunnen we beslissen wat te doen. Bouwen zoals aangevraagd (max 12 meter) of wachten tot volgend jaar.