Realistische planning voor een Dakopbouw?

[BasvanS]

Vorig jaar oktober hebben we getekend voor een nieuwe verdieping op ons huis. Na wat laatste vragen over het ontwerp lag er medio november een eerste ontwerp. Na een 2-tal correctie ronden is het voorlopige ontwerp voor het eerst naar de gemeente gestuurd voor een vooraanvraag van de omgevingsvergunning.

Eind december is het ontwerp in de 3e ronde goed gekeurd. We weten nu dat we de etage mogen bouwen en dat het ontwerp naar wens is van 'welstand'.

Om een definitieve aanvraag te doen zijn natuurlijk meer gegevens nodig dan alleen paar ontwerp tekeningen. Er word nu, als het goed is hard gewerkt aan de benodigde constructieberekeningen. Dat kon pas beginnen na de tekening akkoord was.

Nu wil ik graag een beetje druk op de ketel houden bij de aannemer om te zorgen dat hij het papierwerk snel in orde maakt, maar ik wil daarbij niet onrealistisch zijn. De aannemer antwoord altijd snel, maar tussen de vragen door gebeurt er voor mijn gevoel weinig. Als ik hem vraag naar de laatste versie van de tekeningen, krijg ik die altijd een dag of twee erna, vraag ik niks, krijg ik niks. Blijven vragen dus, maar wel realistisch blijven, we moeten nog wel een paar maandjes vrienden zijn

Omdat we natuurlijk niet in zijn agenda kunnen kijken gaan we er even vanuit dat hij iemand beschikbaar heeft voor mij die elke dag netjes 8 uur aan de aanvraag kan werken.

Het betreft een woning uit 2008. Het gaat om een HSB opbouw van 45m2 waarvoor een dakdoorvoer van 2x1 gemaakt moet worden in een bestaande kanaalplaat vloer. Hiervoor dient de 2e verdiepingsvloer (huidig plafond) met een nieuw te maken constructie ondersteund te worden. Deze constructie moet wellicht ook tussen de begane grond en 1e verdiepingsvloer geplaatst worden, afhankelijk van de berekeningen. Er zijn in de wijk al meerdere opbouwen van gelijksoortig ontwerp en oppervlak.

Hoeveel papierwerk komt er bij het aanvragen van een omgevingsvergunning kijken?
En nog belangrijker, hoe veel tijd heeft iemand nodig om deze aanvraag in orde te maken?

Als de opbouw zelf al is 'gekeurd' in een vooroverleg op design en haalbaarheid. Wat is dan de kans dat er word afgekeurd op de constructie, alleen bij rekenfouten toch? (zorgvuldig werken = passeren?)

[kabeltjekabel]

Waarom vraag je gewoon niet wat zijn planning is...?

[JukeboxBill]

Daar valt toch geen zinnig antwoord op te geven?
Om maar wat te noemen:
Heeft die aannemer bijvoorbeeld zelf een ontwerp- en tekenbureau of moet hij dat ook uitbesteden?
Heeft hij nog de beschikking over personeel daarvoor of zitten die thuis met Corona.
Hebben ze daar eigenlijk wel de expertise om wat jij noemt: Ventilatie, Licht, Milieu etc. te beoordelen?

[ Voor 17% gewijzigd door JukeboxBill op 13-01-2021 23:10 ]

[BasvanS]

kabeltjekabel schreef op woensdag 13 januari 2021 @ 23:06:
Waarom vraag je gewoon niet wat zijn planning is...?

Dat hebben we natuurlijk al geprobeerd, maar hij wil geen concrete data noemen ("een vergunningaanvraag kan maar zo 11 maanden duren, dus ik kan er geen zinnig woord over zeggen" .

We begonnen ooit met Maart/April bouwen, dat werd eind Mei en nu kwam ineens de bouwvak al voorbij. Zonder dat we ergens noemenswaardige vertraging hebben opgelopen.

Dus vraag ik me af. Hoe snel kan een vergunningsaanvraag klaar gemaakt worden? Hoeveel uur werk zit daar in?

[kabeltjekabel]

Dan vraag je hem gewoon wanneer hij de papieren gaat inleveren. Dat de gemeente ook nog een beantwoordingstermijn heeft staat daar los van.

[ Voor 37% gewijzigd door kabeltjekabel op 13-01-2021 23:23 ]

[BasvanS]

JukeboxBill schreef op woensdag 13 januari 2021 @ 23:09:
Daar valt toch geen zinnig antwoord op te geven?
Om maar wat te noemen:
Heeft die aannemer bijvoorbeeld zelf een ontwerp- en tekenbureau of moet hij dat ook uitbesteden?
Heeft hij nog de beschikking over personeel daarvoor of zitten die thuis met Corona.
Hebben ze daar eigenlijk wel de expertise om wat jij noemt: Ventilatie, Licht, Milieu etc. te beoordelen?

Laat ik het dan zo stellen, hoeveel uur gaat er in het voorbereidend werk zitten? Van tekening tot aanvraag?

Overigs was licht, millieu, ventilatie maar een gok van mij, ik heb geen idee wat ze moeten delen voor een dakopbouw, de hele wijk heeft hem al, de mijne heeft alleen meer ramen

[kabeltjekabel]

BasvanS schreef op woensdag 13 januari 2021 @ 23:23:
[...]


Laat ik het dan zo stellen, hoeveel uur gaat er in het voorbereidend werk zitten? Van tekening tot aanvraag?

Overigs was licht, millieu, ventilatie maar een gok van mij, ik heb geen idee wat ze moeten delen voor een dakopbouw, de hele wijk heeft hem al, de mijne heeft alleen meer ramen

En toevallig niet dezelfde aannemer als de buren in de arm genomen?

[BasvanS]

kabeltjekabel schreef op woensdag 13 januari 2021 @ 23:23:
Dan vraag je hem gewoon wanneer hij de papieren gaat inleveren. Dat de gemeente ook nog een beantwoordingstermijn heeft staat daar los van.

Precies wat ik wilde doen. Maar ik wil geen open vraag sturen, maar als het even kan sturen op eind januari, dan moet ik alleen wel weten of dat qua uren realistisch is. de man heeft een peper in zijn reet nodig, maar ik wil niet bij gebrek aan ervaring er een brandblusser in douwen, ik wil wel realistisch blijven en daarmee ook aangeven dat ik weet hoe snel het 'moet kunnen'.

[BasvanS]

kabeltjekabel schreef op woensdag 13 januari 2021 @ 23:23:
[...]


En toevallig niet dezelfde aannemer als de buren in de arm genomen?

Dat had vrij weinig zin, de oorspronkelijke aannemer bestaat niet meer, en mijn huis is qua constructie net wat anders (ontbreken voorbereiding trapgat).

[JukeboxBill]

Als die aannemer al niets kan vertellen over zijn planning, hoe moeten forumleden hier er dan over oordelen. Dat is van heel veel factoren afhankelijk, zoals ik daarvan al een paar voorbeelden van heb gegeven.

Als hij er het personeel en de kennis voor in huis (en beschikbaar) heeft en er de nodige prioriteit aan geeft, dan kan in een paar weken het constructief ontwerp en tekeningen klaar zijn.
En dan nog: jij zal niet de enige klant zijn die hij heeft. In dat wereldje geldt ook nog dat vaste klanten, waar hij veel werk van heeft of kan verwachten, altijd voor gaan.

Eerlijk gezegd, had ik het ontwerp en aanvraag vergunning nooit aan een aannemer overgelaten. Ik had het of zelf gedaan (heb in het vak gezeten) of een bouwkundig c.q. constructie bureau ingeschakeld. Aannemers zijn er voor de uitvoering van bouwwerken en zijn doorgaans (een paar uitzonderingen daargelaten) niet voor ingericht om ontwerpen en constructieberekeningen te maken.

Kortom: je zal geduld moeten hebben of een ander pad bewandelen.

[Milo85]

Voor de aanvraag omgevingsvergunning bij de gemeente staat een termijn van 8 weken. Als gegevens niet correct zijn aangeleverd mag er een verzoek om aanvullingen gedaan worden vanuit de gemeente, dan wordt de termijn stopgezet en moet je binnen 4 weken aanvullende gegevens aanleveren anders kan de aanvraag buiten behandeling worden gesteld.

Daarna mag de gemeente, als ze de aanvraag niet binnen de termijn van 8 weken afgerond krijgen, de termijn met 6 weken verlengen. Na verlening van de vergunning is er nog een 6 weken bezwarentermijn voor omwonenden. Dan mag je al bouwen maar op eigen risico.

Uiteraard zijn dit de maximale termijnen en kan het ook sneller.

[Ivow85]

Hoe druk heeft je aannemer het? Waarom heb je voor het geven van de opdracht niets over termijnen afgesproken?

[.Maarten]

Er vanuit gaan dat de aannemer 8 uur per dag beschikbaar is om jou tekening te maken lijkt mij ook een beetje optimistisch. Als dat zo is dan heb je een slechte aannemer want een goede heeft het op dit moment druk zat.

[Valorian]

BasvanS schreef op woensdag 13 januari 2021 @ 23:26:
[...]


Precies wat ik wilde doen. Maar ik wil geen open vraag sturen, maar als het even kan sturen op eind januari, dan moet ik alleen wel weten of dat qua uren realistisch is. de man heeft een peper in zijn reet nodig, maar ik wil niet bij gebrek aan ervaring er een brandblusser in douwen, ik wil wel realistisch blijven en daarmee ook aangeven dat ik weet hoe snel het 'moet kunnen'.

Als ik het zo allemaal lees dan vraag ik mij af of je er slim aan doet om überhaupt met deze aannemer verder te gaan. Ik voorzie alweer een topic over 18 maanden waarin er gevraagd wordt hoe een aannemer te bewegen die al een half jaar bezig is met de dakopbouw en niet opschiet. Als iets relatief simpels (voor een aannemer) als 'de aanvraag' al zoveel moeite kost om van de grond te krijgen, wil je dan echt een enorm project bij deze man neerleggen? Ik ben ook maar een leek hoor, dus misschien wat pessimistisch, maar áls je doorzet dan zou ik zorgen dat er hele goede afspraken op papier komen over alle doorlooptijden. En juist dat maken / vastleggen van die afspraken lijkt niet echt iets waar deze aannemer nu heel erg fan van is

Edit: ik besef mij overigens dat wisselen van aannemer makkelijker gezegd is dan gedaan. Los van eventuele opstartkosten die je al gehad hebt zijn (goede) aannemers nu gewoon heel erg druk. Als ik bij mij in de wijk kijk (n=1) zie ik overal mensen verbouwen. En de bouwmarkten hebben tijdens coorona ook recordopbrengsten gedraaid. Hoe dan ook: succes met dit project, hopelijk vind je een goede route!

[ Voor 13% gewijzigd door Valorian op 14-01-2021 09:16 ]

[HenkEisDS]

Je hebt hier eerder met projectmanagement te maken dan met het inschatten van haalbaarheid.

Maak eens een overzicht van alle taken die gedaan moeten worden door jou, de aannemer en de gemeente. Noteer hierbij de deadlines die je moet behalen en de afhankelijkheden van de taken. Ga vervolgens met de aannemer het gesprek aan, laat hem inschattingen maken en vraag hem om realistische deadlines. Geef ook aan dat jij bepaalde deadlines hebt die je MOET behalen en dat het daarom voor jou belangrijk is om van hem wat duidelijkheid te krijgen.

Ik snap dat de aannemer huiverig is voor het beloven van dingen. Als hij zijn belofte immers niet nakomt krijgt ie een proces aan zijn broek en moet ie schadevergoedingen betalen. Als jij die nieuwe ruimte bijvoorbeeld zou willen verhuren dan heb jij schade als dit niet jan door traagheid van de aannemer.

Maar bovenal: blijf beleefd, leg uit waarom dingen voor jou belangrijk zijn en laat alles per mail bevestigen.

Succes!

[BasvanS]

JukeboxBill schreef op donderdag 14 januari 2021 @ 00:42:
Als die aannemer al niets kan vertellen over zijn planning, hoe moeten forumleden hier er dan over oordelen. Dat is van heel veel factoren afhankelijk, zoals ik daarvan al een paar voorbeelden van heb gegeven.

Als hij er het personeel en de kennis voor in huis (en beschikbaar) heeft en er de nodige prioriteit aan geeft, dan kan in een paar weken het constructief ontwerp en tekeningen klaar zijn.
En dan nog: jij zal niet de enige klant zijn die hij heeft. In dat wereldje geldt ook nog dat vaste klanten, waar hij veel werk van heeft of kan verwachten, altijd voor gaan.

Eerlijk gezegd, had ik het ontwerp en aanvraag vergunning nooit aan een aannemer overgelaten. Ik had het of zelf gedaan (heb in het vak gezeten) of een bouwkundig c.q. constructie bureau ingeschakeld. Aannemers zijn er voor de uitvoering van bouwwerken en zijn doorgaans (een paar uitzonderingen daargelaten) niet voor ingericht om ontwerpen en constructieberekeningen te maken.

Kortom: je zal geduld moeten hebben of een ander pad bewandelen.

Zijn planning is voor mij even niet relevant, ik wil alleen weten wat er komt kijken bij de aanvraag van een omgevingsvergunning, is iemand daar een uur, 10 uur, 100 uur mee bezig? Zo lastig is dat toch niet? Zel ik geen flauw idee, maar er is vast een tweaker die het wel weet.

Als je in het vak gezeten hebt, waarom weet je dan niet hoe lang iemand die weet wat die doet, nodig heeft voor het in orde maken van een omgevingsvergunning. Westandbesluit en bestemmingsplan is al getoetst en het gaat dus om het in orde maken van de voorwaarde van het bouwbesluit als ik het goed begrijp? Daarbij zouden de constructieberekeningen al voldoende moeten zijn? Dus hoe lang duurt dat, het maken van dergelijk berekeningen?

[BasvanS]

Ivow85 schreef op donderdag 14 januari 2021 @ 08:47:
Hoe druk heeft je aannemer het? Waarom heb je voor het geven van de opdracht niets over termijnen afgesproken?

Die termijnen waarop we konden bouwen, zijn mondeling afgesproken, maar daar word dus nu beetje bij beetje van afgeweken, daarom probeer ik wat dingen op papier te krijgen en wat harde, realistische deadlines af te spreken.

De 8 weken (max) vergunning en 6 weken bezwaar is prima, maar daar zit nog een stap voor, die ik dus lastig vind om in te schatten. Omdat de aannemer het initiatief niet neemt, wil ik het graag doen.

[Milo85]

BasvanS schreef op donderdag 14 januari 2021 @ 09:54:
[...]


Zijn planning is voor mij even niet relevant, ik wil alleen weten wat er komt kijken bij de aanvraag van een omgevingsvergunning, is iemand daar een uur, 10 uur, 100 uur mee bezig? Zo lastig is dat toch niet? Zel ik geen flauw idee, maar er is vast een tweaker die het wel weet.

Als je in het vak gezeten hebt, waarom weet je dan niet hoe lang iemand die weet wat die doet, nodig heeft voor het in orde maken van een omgevingsvergunning. Westandbesluit en bestemmingsplan is al getoetst en het gaat dus om het in orde maken van de voorwaarde van het bouwbesluit als ik het goed begrijp? Daarbij zouden de constructieberekeningen al voldoende moeten zijn? Dus hoe lang duurt dat, het maken van dergelijk berekeningen?

Voor deze aanvraag is waarschijnlijk een bestektekening nodig, detailtekeningen, constructieve tekening + berekening en een bouwfysische berekening (ventilatie, isolatie etc.). Hangt er maar net vanaf welke eisen de gemeente stelt. Dus Als je wil weten wat noodzakelijk is om in te leveren voor de aanvraag omgevingsvergunning zou je dit moeten navragen bij de gemeente. Anders wordt dit toch nadien gevraagd.

Als het je puur om een omgevingsvergunning vraagt kan je tijdens de aanvraag ook aangeven dat je constructieve gegevens later aanlevert. Dan krijg je de omgevingsvergunning onder voorbehoud van constructieve toetsing. Dan moet je bijvoorbeeld 3 weken voordat je gaat bouwen de constructieve gegevens aanleveren.

[BasvanS]

Valorian schreef op donderdag 14 januari 2021 @ 09:10:
[...]


Als ik het zo allemaal lees dan vraag ik mij af of je er slim aan doet om überhaupt met deze aannemer verder te gaan. Ik voorzie alweer een topic over 18 maanden waarin er gevraagd wordt hoe een aannemer te bewegen die al een half jaar bezig is met de dakopbouw en niet opschiet. Als iets relatief simpels (voor een aannemer) als 'de aanvraag' al zoveel moeite kost om van de grond te krijgen, wil je dan echt een enorm project bij deze man neerleggen? Ik ben ook maar een leek hoor, dus misschien wat pessimistisch, maar áls je doorzet dan zou ik zorgen dat er hele goede afspraken op papier komen over alle doorlooptijden. En juist dat maken / vastleggen van die afspraken lijkt niet echt iets waar deze aannemer nu heel erg fan van is

Edit: ik besef mij overigens dat wisselen van aannemer makkelijker gezegd is dan gedaan. Los van eventuele opstartkosten die je al gehad hebt zijn (goede) aannemers nu gewoon heel erg druk. Als ik bij mij in de wijk kijk (n=1) zie ik overal mensen verbouwen. En de bouwmarkten hebben tijdens coorona ook recordopbrengsten gedraaid. Hoe dan ook: succes met dit project, hopelijk vind je een goede route!

De Aannemer is prima, maar hij heeft geen haast. Ik wel, dus moet ik zorgen dat ik hem bezig houd. Maar ik wil geen dingen van hem vragen die niet realistisch zijn. Als hij aangeeft dat hij nog 4 weken bezig is voor de omgevingsvergunning is ingediend, en ik krijg hier het signaal dat het makkelijk binnen een week moet kunnen ga ik kijken wat ik kan uitbesteden en of dat haalbaar is op korte termijn. Daarom stel ik hier vragen.

[BasvanS]

Milo85 schreef op donderdag 14 januari 2021 @ 09:59:
[...]

Voor deze aanvraag is waarschijnlijk een bestektekening nodig, detailtekeningen, constructieve tekening + berekening en een bouwfysische berekening (ventilatie, isolatie etc.). Hangt er maar net vanaf welke eisen de gemeente stelt. Dus Als je wil weten wat noodzakelijk is om in te leveren voor de aanvraag omgevingsvergunning zou je dit moeten navragen bij de gemeente. Anders wordt dit toch nadien gevraagd.

Als het je puur om een omgevingsvergunning vraagt kan je tijdens de aanvraag ook aangeven dat je constructieve gegevens later aanlevert. Dan krijg je de omgevingsvergunning onder voorbehoud van constructieve toetsing. Dan moet je bijvoorbeeld 3 weken voordat je gaat bouwen de constructieve gegevens aanleveren.

Volgens mij ziet de gemeente die niet als een complexe verbouwing, dus ik kom er goed vanaf denk ik. Voor de zekerheid vraag ik dit na. Ook heb ik gevraagd of ik met de huidige tekeningen en het ontbreken van berekeningen de aanvraag vast in kan dienen. Weet jij wellicht of in zo'n geval de bezwaar periode van de omwonen (6 weken ook al in gaat) of is dat na het aanleven van de berekeningen?

[Milo85]

@BasvanS De bezwaarperiode gaat in de dag na de bekendmaking van het besluit. Dus na verlenen omgevingsvergunning (ongeacht of de constructieve berekeningen later worden aangeleverd). Trouwens, alleen direct belanghebbenden kunnen bezwaar maken, dus bijvoorbeeld je buren. Als je met je direct omwonenden je plannen hebt besproken en zij vinden het prima hoef je je hier ook niet druk over te maken.

[BasvanS]

Milo85 schreef op donderdag 14 januari 2021 @ 10:15:
@BasvanS De bezwaarperiode gaat in de dag na de bekendmaking van het besluit. Dus na verlenen omgevingsvergunning (ongeacht of de constructieve berekeningen later worden aangeleverd). Trouwens, alleen direct belanghebbenden kunnen bezwaar maken, dus bijvoorbeeld je buren. Als je met je direct omwonenden je plannen hebt besproken en zij vinden het prima hoef je je hier ook niet druk over te maken.

Mijn directe buren hebben geen bezwaar, achterburen ook niet (4 x 2-kapper in een blokje) de mensen die in de straat naast ons wonen wel --> minder zon in de tuin.

Ik maak me dus geen zorgen maar bezwaar komt er wel.

[JukeboxBill]

BasvanS schreef op donderdag 14 januari 2021 @ 09:54:
[...]


Zijn planning is voor mij even niet relevant, ik wil alleen weten wat er komt kijken bij de aanvraag van een omgevingsvergunning, is iemand daar een uur, 10 uur, 100 uur mee bezig? Zo lastig is dat toch niet? Zel ik geen flauw idee, maar er is vast een tweaker die het wel weet.

Als je in het vak gezeten hebt, waarom weet je dan niet hoe lang iemand die weet wat die doet, nodig heeft voor het in orde maken van een omgevingsvergunning. Westandbesluit en bestemmingsplan is al getoetst en het gaat dus om het in orde maken van de voorwaarde van het bouwbesluit als ik het goed begrijp? Daarbij zouden de constructieberekeningen al voldoende moeten zijn? Dus hoe lang duurt dat, het maken van dergelijk berekeningen?

Staat er toch bij? Een paar weken ! Nauwkeuriger is niet mogelijk. Ook heb ik al aangegeven dat hij er dan wel zelf het personeel voor moet hebben. Waarschijnlijker is dat hij dat uitbesteedt aan een ZZP-er of bouwkundig bureau en dan wordt de totale doorlooptijd wat langer.
Dus als je al maanden zit te wachten op die aannemer, dan is wel duidelijk dat hij niet erg hard loopt voor jou. Wat ik ook al heb aangegeven.

[Valorian]

JukeboxBill schreef op donderdag 14 januari 2021 @ 12:21:
[...]

Staat er toch bij? Een paar weken ! Nauwkeuriger is niet mogelijk. Ook heb ik al aangegeven dat hij er dan wel zelf het personeel voor moet hebben. Waarschijnlijker is dat hij dat uitbesteedt aan een ZZP-er of bouwkundig bureau en dan wordt de totale doorlooptijd wat langer.
Dus als je al maanden zit te wachten op die aannemer, dan is wel duidelijk dat hij niet erg hard loopt voor jou. Wat ik ook al heb aangegeven.

Ik denk dat @BasvanS doelt op een aantal UUR. "Een paar weken" kan immers 8 uur zijn door iemand die die uren verspreid over twee weken om de gaatjes in de agenda weet te vullen, maar ook 80 uur aan iemand die er twee weken full time mee bezig is. Misschien kan je op dat punt nog iets meer detail geven, dus hoeveel man-uren er ongeveer gaan zitten in deze vraag, even geheel los van of die uren meteen beschikbaar zijn?

[Pos2007]

Het hangt er vooral vanaf wanneer de aannemer met de bouw kan beginnen. Hij weet ook dat als de vergunning er is jij ook wilt beginnen met bouwen. Bij mijn vorige werkgever ook wel eens wat langer over een aanvraag gedaan omdat het in de uitvoeringsplanning toch nog niet uitkwam.

[JukeboxBill]

@Valorian En wat doet OP er dan mee? Gaat hij daarmee naar de aannemer, dat iemand op Tweakers zegt dat die berekeningen en tekeningen in 67,5 uur klaar kunnen zijn?
Dat het werk zo traag verloopt, heeft met andere dingen te maken. @Pos2007 maakt daar ook een zinnige opmerking over.

[BasvanS]

Pos2007 schreef op donderdag 14 januari 2021 @ 13:07:
Het hangt er vooral vanaf wanneer de aannemer met de bouw kan beginnen. Hij weet ook dat als de vergunning er is jij ook wilt beginnen met bouwen. Bij mijn vorige werkgever ook wel eens wat langer over een aanvraag gedaan omdat het in de uitvoeringsplanning toch nog niet uitkwam.

Dan moet hij dat gewoon zeggen als dat het geval is. Er zijn nooit keiharde afspraken gemaakt, dat doet geen enkele aannemer denk ik. We hebben de wens uitgesproken in het voorjaar te bouwen (medio september 2020) en dat was prima mogelijk werd toen verteld. We zijn inmiddels al wel van begin naar eind voorjaar gegaan en het woord bouwvak is al gevallen in de mails. Dan ga ik druk zetten en wil ik duidelijkheid.

Het gaat er mij om dat ik zo snel mogelijk duidelijkheid heb en kan plannen (Vakantie, hypotheek en de verbouwing van een badkamer die hij niet uitvoert). Hij wil flexibiliteit, ik wil zekerheid, hij neemt duidelijk niet het initiatief, dus wil ik dat doen.

Dus, als we er vanuit gaan dat de aannemer al het teken en rekenwerk in huis doet, hoe lang heeft 1 persoon dan nodig om voor een simpele HSB opbouw (2.80 hoog) na het ontwerp een omgevingsvergunning in te dienen; HSB met:

Een halletje voor het trapgat (2m2) (geen ramen)
Een technische ruime (2m2) (geen ramen)
Slaapkamer van (40m2) (3 grote raampartijen van +- 3m2)

Stel ik dan echt een onmogelijke vraag @JukeboxBill ?

[BasvanS]

JukeboxBill schreef op donderdag 14 januari 2021 @ 13:19:
@Valorian En wat doet OP er dan mee? Gaat hij daarmee naar de aannemer, dat iemand op Tweakers zegt dat die berekeningen en tekeningen in 67,5 uur klaar kunnen zijn?
Dat het werk zo traag verloopt, heeft met andere dingen te maken. @Pos2007 maakt daar ook een zinnige opmerking over.

Wat maakt het jou uit wat ik er mee doe? Mijn idee is om druk te kunnen zetten maar wel realistisch te blijven.
Stel nou hij zegt: We hebben tot maart nodig voor het aanvragen van de vergunning, daarna kunnen we de aanvraag indienen.

Dan heb ik nu geen flauw idee of dat noodzakelijk is, of alleen voor hem wenselijk?

Als ik nu weet dat het maximaal 16 uur teken/rekenwerk is kan ik vragen waarom hij er voor kiest 2 dagen werk 2 maanden uit te stellen. Hij hoeft dan van mij niet eens eerder te bouwen, als ik die vergunning en zekerheid maar heb.

[Pos2007]

Heb je geen begroting of offerte waar een bedrag in staat voor de aanvraag. Daar zou je dan de uren wel uit kunnen halen op een uurloon.

De ontwerptekening is klaar maar de constructeur moet daarmee nog aan de slag. Ook eventueel een bouwbesluitberekening via een adviesbureau. Daarna de werktekening die de uitvoeringstekening maakt. Als de constructeur nog niet klaar is dan kan de werktekenaar ook niks. En de constructeurs hebben het druk.

Je kunt ook de aanvraag indienen en zeggen dat de constructie later komt, wel moet er een bouwbesluitberekening bij waarschijnlijk. Dan gaan de termijnen alvast lopen.

In de bouw is 2 weken kerstvakantie gebruikelijk en iedereen was voor de kerstvakantie bezig met de werken van weken daarvoor weg te werken. Als jij begin december opdracht geeft dan zijn ze daar waarschijnlijk nu pas mee bezig.

Als je het initiatief had willen hebben dan had je beter niet via de de aannemer de aanvraag moeten laten lopen maar via een advies- of tekenbureau.

Aannemer gaat niks inplannen want nog geen vergunning. Die zet de werken op de planning die kunnen beginnen omdat zijn timmermannen stilstaan als jouw klus niet doorgaat vanwege bezwaar vd buurman bv.

[JP_S]

BasvanS schreef op donderdag 14 januari 2021 @ 10:22:
[...]


Mijn directe buren hebben geen bezwaar, achterburen ook niet (4 x 2-kapper in een blokje) de mensen die in de straat naast ons wonen wel --> minder zon in de tuin.

Ik maak me dus geen zorgen maar bezwaar komt er wel.

dan zou ik me maar gaan focussen dat je vergunning snel wordt aangevraagd, bezwaar kost je gewoon tijd! Voorbereiding, poging tot midiation, bezwaarschriften commissie. Ik zou je daar drukker over maken dan de planning van je aannemer.

[BasvanS]

Pos2007 schreef op donderdag 14 januari 2021 @ 14:22:
Heb je geen begroting of offerte waar een bedrag in staat voor de aanvraag. Daar zou je dan de uren wel uit kunnen halen op een uurloon.

De ontwerptekening is klaar maar de constructeur moet daarmee nog aan de slag. Ook eventueel een bouwbesluitberekening via een adviesbureau. Daarna de werktekening die de uitvoeringstekening maakt. Als de constructeur nog niet klaar is dan kan de werktekenaar ook niks. En de constructeurs hebben het druk.

Je kunt ook de aanvraag indienen en zeggen dat de constructie later komt, wel moet er een bouwbesluitberekening bij waarschijnlijk. Dan gaan de termijnen alvast lopen.

In de bouw is 2 weken kerstvakantie gebruikelijk en iedereen was voor de kerstvakantie bezig met de werken van weken daarvoor weg te werken. Als jij begin december opdracht geeft dan zijn ze daar waarschijnlijk nu pas mee bezig.

Als je het initiatief had willen hebben dan had je beter niet via de de aannemer de aanvraag moeten laten lopen maar via een advies- of tekenbureau.

Aannemer gaat niks inplannen want nog geen vergunning. Die zet de werken op de planning die kunnen beginnen omdat zijn timmermannen stilstaan als jouw klus niet doorgaat vanwege bezwaar vd buurman bv.

toon volledige bericht

Dat is mij volkomen duidelijk, daarom moet die zooi zo snel mogelijk naar de gemeente Nu heb ik nog de controle om het zo snel mogelijk daar te krijgen. Welstand en bestemmingsplan is dus afgevinkt. Alleen het bouwbesluit moet nog vergelen worden met de aanvraag.

Inmiddels is het me duidelijk dat dit laatste stukje administratie bij voldoende personeel niet meer dan 1-2 weken hoeft te duren, die zitten er vrijdag op dus we gaan maar eens vragen hoe ver ze zijn. Zijn ze niet klaar dan lijkt me uit volgende week of bij uitzondering eind januari een mooie deadline om alles bij de gemeente ingediend te hebben, met of zonder constructieberekeningen.

[Pizza_Boom]

BasvanS schreef op donderdag 14 januari 2021 @ 13:34:
Dus, als we er vanuit gaan dat de aannemer al het teken en rekenwerk in huis doet, hoe lang heeft 1 persoon dan nodig om voor een simpele HSB opbouw (2.80 hoog) na het ontwerp een omgevingsvergunning in te dienen; HSB met:

Een halletje voor het trapgat (2m2) (geen ramen)
Een technische ruime (2m2) (geen ramen)
Slaapkamer van (40m2) (3 grote raampartijen van +- 3m2)

Stel ik dan echt een onmogelijke vraag @JukeboxBill ?

Ja, dat stel je. Want hoe gedetailleerd het uitgewerkt moet worden, verschilt per gemeente. Je hebt gemeenten die met een simpel schetsje op de achterkant van een sigarendoosje tevreden zijn, je hebt gemeenten waar men de kapvergunning van de bosbouwer die de bomen gekapt heeft waaruit het hout voor jouw HSB komt, nog wil hebben.

BasvanS schreef op donderdag 14 januari 2021 @ 13:37:
Wat maakt het jou uit wat ik er mee doe? Mijn idee is om druk te kunnen zetten maar wel realistisch te blijven.
Stel nou hij zegt: We hebben tot maart nodig voor het aanvragen van de vergunning, daarna kunnen we de aanvraag indienen.

Dan heb ik nu geen flauw idee of dat noodzakelijk is, of alleen voor hem wenselijk?

Als ik nu weet dat het maximaal 16 uur teken/rekenwerk is kan ik vragen waarom hij er voor kiest 2 dagen werk 2 maanden uit te stellen. Hij hoeft dan van mij niet eens eerder te bouwen, als ik die vergunning en zekerheid maar heb.

Dat maakt toch niet uit. Als hij voor jou nog 100 andere klusjes van 16 uur heeft, ga je gewoon onderop. Kan je zeggen: "Het duurt maar 2 werkdagen.", maar er zijn nog 200 andere werkdagen gevuld met werk voordat jij aan de beurt bent. Om maar niet te spreken over dingen die niet in de planning passen. Dat zijn meestal de werkjes die ook de meeste tijd kosten.

Je kan interessant lopen doen met terminologie die uit de bouw komt, maar zodra hij 3 woorden extra zegt val je door de mand. Beter kan je gewoon zelf termijnen gaan stellen. Bijvoorbeeld:
- Half februari aanvraag compleet ingediend (dan zit je dus al in week 6)
- 14 weken later vergunning verleend (is week 20), mits de gemeente de termijn niet met 6 weken verdaagd. Anders zit je in week 26.
- Week of 4-5 later starten met de werkzaamheden. Dat is week 35.

Week 30/31/32 (of 29/30/31 of 31/32/33) is bouwvak. De week daarvoor telt eigenlijk niet meer mee, de week erna ook meestal niet. Ik kan je haast met 100% zekerheid garanderen dat ze voor de bouwvak echt niets meer gaan doen. Zeker niet als jij nu al bezwaren verwacht. Waarop je moet sturen is nu het inleveren van de bouwvergunning (en niet eind van de week, maar stel hem maar eens op eerste week februari. Gaat de aannemer sputteren dan mag hij een tegenvoorstel doen. En daarna sturen op startmoment na vergunningsverlening. Niet op de dag nauwkeurig, maar wel, zoals ik hier stel, 3-5 weken na verlening vergunning. Daarmee geef je hem ook ruimte. Concreter ga je het toch niet krijgen.

Dus concreet: Jij gaat sturen op inleveren complete vergunning en daarna startmoment na vergunningsverlening.

[Wuursj]

Ik heb afgelopen jaar soortgelijke (casco) HSB dakopbouw van 40m2 laten plaatsen en daarbij al het papier en tekenwerk zelf gedaan.

Ik heb toen ook nagevraagd bij de gemeente of het alvast inleveren zonder CNS berekeningen zin had omdat ik daar op moest wachten.
Antwoord gemeente: een relatief kleine verbouwing als deze wordt pas in behandeling genomen als deze compleet is en dat is de start datum van de 8+6 weken keur tijd. Nee dus, hoefde ik niet te proberen.

Uiteindelijk heb ik als relatieve leek (ik teken normaal jachten, geen huizen) er mischien wel 40u over gedaan door veel uitzoekwerk voor tekeningen (bestaand en nieuw) en wat simpele berekeningen (daglicht en ventilatie). Een geoefend tekenaar doet dat in hooguit een paar dagen. Ik nu ook denk ik
Op constructie berekeningen moest ik wel enkele weken wachten maar qua werk is dat ook hooguit een dag werk als ik dat rapport bekijk.

De gemeente nam zijn volle 8 weken + 6 weken verlenging. Daardoor zijn we net na de bezwaar periode van nog eens 6 weken begonnen. Maar je mag al in de bezwaar periode beginnen met bouwen, op eigen risico. Maar daarmee maak je misschien wel slapende honden wakker.. Als er bezwaren waren gekomen of ik aanpassingen had moeten doen ahv beoordeling gemeente, had ik de aannemer kunnen bellen...

[ Voor 6% gewijzigd door Wuursj op 14-01-2021 16:48 ]

[Pizza_Boom]

Wuursj schreef op donderdag 14 januari 2021 @ 16:39:
Maar je mag al in de bezwaar periode beginnen met bouwen, op eigen risico. Maar daarmee maak je misschien wel slapende honden wakker.

Goed punt. TS verwacht bezwaren. Bij ons wordt dat niet meer in het lokale sufferdje gepubliceerd, maar alleen nog online in de staatscourant. Ik zou, in geval van TS, dus gewoon mijn waffel houden en die 6 weken rustig afwachten.

[Wuursj]

Pizza_Boom schreef op donderdag 14 januari 2021 @ 16:45:
[...]
Goed punt. TS verwacht bezwaren. Bij ons wordt dat niet meer in het lokale sufferdje gepubliceerd, maar alleen nog online in de staatscourant. Ik zou, in geval van TS, dus gewoon mijn waffel houden en die 6 weken rustig afwachten.

Hier ook alleen in een email. Daar had ik me voor aangemeld om eens te kijken wat er zoal langs komt. Om vervolgens compleet dood gegooit te worden door email waarvoor je echt veel te veel tijd voor moet hebben om dat in de gaten te houden. En de geranium-mensen hebben weer waarschijnlijk geen email Ik zou dus zeker proberen om pas te beginnen na de bezwaar periode als je tramalant verwacht.

Overigens dient een bezwaar wel gegrond zijn voor dat daar iets mee gedaan wordt. Als buurman van 5 huizen verder je opbouw niet 'mooi' vind, mag jij waarschijnlijk gewoon lekker bouwen.

[ Voor 3% gewijzigd door Wuursj op 14-01-2021 16:52 ]

[Pos2007]

BasvanS schreef op donderdag 14 januari 2021 @ 15:37:
[...]


Dat is mij volkomen duidelijk, daarom moet die zooi zo snel mogelijk naar de gemeente Nu heb ik nog de controle om het zo snel mogelijk daar te krijgen. Welstand en bestemmingsplan is dus afgevinkt. Alleen het bouwbesluit moet nog vergelen worden met de aanvraag.

Inmiddels is het me duidelijk dat dit laatste stukje administratie bij voldoende personeel niet meer dan 1-2 weken hoeft te duren, die zitten er vrijdag op dus we gaan maar eens vragen hoe ver ze zijn. Zijn ze niet klaar dan lijkt me uit volgende week of bij uitzondering eind januari een mooie deadline om alles bij de gemeente ingediend te hebben, met of zonder constructieberekeningen.

Nee het hoeft niet lang te duren, maar zoals @Pizza_Boom ook al zegt, jouw klus ligt op de stapel (of nog helemaal onderaan). Er zat niemand op de bank te wachten tot ze een klusje op kunnen pakken, het werk wat er al was en waar ze mee bezig zijn moet eerst af.

Volgens mij kan de gemeente wel zeggen dat ze het compleet willen hebben maar tijdens de aanvraag wordt letterlijk gevraagd welke gegevens je later in wilt dienen en constructiegegevens mochten daar altijd onder vallen. Bouwbesluit en bouwfysische gegevens mochten nooit later ingediend worden. Ik zou dan ook zorgen dat de ontwerptekening met het bouwbesluit rapport zo snel mogelijk naar de gemeente gaat om als bouwaanvraag ingediend te worden.

[BasvanS]

Pos2007 schreef op donderdag 14 januari 2021 @ 17:19:
[...]


Nee het hoeft niet lang te duren, maar zoals @Pizza_Boom ook al zegt, jouw klus ligt op de stapel (of nog helemaal onderaan). Er zat niemand op de bank te wachten tot ze een klusje op kunnen pakken, het werk wat er al was en waar ze mee bezig zijn moet eerst af.

Volgens mij kan de gemeente wel zeggen dat ze het compleet willen hebben maar tijdens de aanvraag wordt letterlijk gevraagd welke gegevens je later in wilt dienen en constructiegegevens mochten daar altijd onder vallen. Bouwbesluit en bouwfysische gegevens mochten nooit later ingediend worden. Ik zou dan ook zorgen dat de ontwerptekening met het bouwbesluit rapport zo snel mogelijk naar de gemeente gaat om als bouwaanvraag ingediend te worden.

Mooi verhaal:

Vanochtend een mail gestuurd met het verzoek voor eind volgende week de aanvraag voor de omgevingsvergunning rond te maken zodat we ook de de bouw zo snel mogelijk in kunnen plannen als deze is goedgekeurd.

Vervolgens einde middag gebeld om even te laten weten dat ik nog reactie verwachtte en echt door wil pakken nu. Hij kon helaas niet opnemen. Maar na wat later bleek, heeft hij direct na mijn telefoontje een mailtje gestuurd naar zijn teken/reken afdeling om te vragen wanneer er geleverd werd.

Einde van de van de dag kreeg hij antwoord, en ik ook. Leuk altijd dat meelezen in de interne mailtjes van een bedrijf .

Begin volgende week krijg ik alle benodigde stukken voor de aanvraag omgevingsvergunning, behalve de constructie berekeningen. Deze kan ik dan zelf via het omgevingsloket indienen waar mijn voorlopige aanvraag al is goedgekeurd. De gemeente ook direct gevraagd wat de huidige doorloop termijn is. Benieuwd naar het antwoord.

Er zijn een viertal buurtbewoners die fel tegen de opbouw zijn, iets met Zon etc. Het zijn niet eens mijn eigen buren; maar als ik kan bouwen, kunnen ze dat 100 meter verderop bij de eigen achtertuin ook..

[Pos2007]

Mooi voor je dat het vlot opgepakt gaat worden. Ik had niet gelezen dat er waarschijnlijk bezwaar zal komen. Ik heb het meegemaakt dat er bezwaren werden ingediend, ze doen dit dan meestal op delaatste dag van bezwaarmogelijkheid om het traject zoveel mogelijk te vertragen. Na twee jaar stond de woning er alsnog.

[Pizza_Boom]

@BasvanS Ik zou in de bezwaarperiode dus lekker "mijn" waffel houden en vooral ook geen voorbereidingen treffen. Echt gewoon even doen alsof er nog niks aan de hand is. Het laatste wat jij wilt is dus last van deze mensen hebben.
En het is bijzonder hoe soms dingen maanden blijven liggen en opeens binnen een dag beklonken kunnen zijn. Wij hadden dat met 2 klanten die bij twee collega leveranciers (geen concurrenten, ander werkveld) wat hadden afgenomen. Moesten wat zaken geregeld worden via een extern constructiebureau, volgens de ene leverancier moeilijk, onmogelijk etc. Heeft letterlijk meer dan een half jaar geduurd. De andere had het, met hetzelfde constructiebureau, binnen een dag helemaal rond. En die eerste maar zeggen dat het bureau het te druk had enzo en geen tijd had en het niet kon volgens het bureau, terwijl de tweede met berekeningen, aanbevelingen, adviezen en montagevoorschriften kwam.

[ Voor 63% gewijzigd door Pizza_Boom op 14-01-2021 21:46 ]

[BasvanS]

@Pizza_Boom @Pos2007 Er zijn in het verleden handtekeningen verzameld om een vergelijkbare opbouw te stoppen. Diep triest. Vooral omdat iedereen die de opbouw zelf ook heeft, toen wel getekend heeft.

Maar goed, meerdere keren met de gemeente gesproken, die zien geen enkele mogelijkheid tot succesvol bezwaar.

[Pizza_Boom]

BasvanS schreef op donderdag 14 januari 2021 @ 21:50:
Maar goed, meerdere keren met de gemeente gesproken, die zien geen enkele mogelijkheid tot succesvol bezwaar.

Snap ik, je zit alleen niet te wachten op meldingen over asbest, brandgevaar, beschermde diersoorten enzo... En zie met bouwprojecten waar natuurliefhebbers tegen zijn, opeens duikt de geelgroengestreepte breedbeksalamanerkikkereter er plots op. Nog nooit iemand die ooit van dat beestje gehoord heeft, maar opeens is ie er en foerageert ie precies in die 30 m² waar nou net dat nieuwe gebouw moest komen en is dat een uniek habitat.
Dat soort gezeik en geziek, terecht of onterecht, kost gewoon een heleboel tijd.

[Kalevandaal]

@BasvanS zoals hierboven aangegeven wordt: alleen belanghebbenden mogen bezwaar aantekenen die gegrond kan worden verklaard.
Maar iedereen kan bewaar aantekenen. Dat betekent dat iemand de dag voor het verstrijken van het termijn een bezwaar indient, de gemeente toch tijd kwijt is voor de afhandeling ervan, en schuift jouw uitvoeringsplanning weer op...

[BasvanS]

Kalevandaal schreef op vrijdag 15 januari 2021 @ 05:03:
@BasvanS zoals hierboven aangegeven wordt: alleen belanghebbenden mogen bezwaar aantekenen die gegrond kan worden verklaard.
Maar iedereen kan bewaar aantekenen. Dat betekent dat iemand de dag voor het verstrijken van het termijn een bezwaar indient, de gemeente toch tijd kwijt is voor de afhandeling ervan, en schuift jouw uitvoeringsplanning weer op...

Valt wel mee, 8 + 6 weken komt op week 19. Dat is de 2e week van Mei, worst case. Maar de gemeente gaf al voorzichtig aan dat de doorlooptijd voor een dergelijke vergunning eerder dicht bij de 2 weken zit. Met name omdat via de vooraanvraag de welstandsnota en het bestemmingsplan al zijn getoets en het plan voor deze 2 al is goedgekeurd. Gaat enkel en alleen om bouwbesluit.

[BasvanS]

Pizza_Boom schreef op donderdag 14 januari 2021 @ 23:26:
[...]
Snap ik, je zit alleen niet te wachten op meldingen over asbest, brandgevaar, beschermde diersoorten enzo... En zie met bouwprojecten waar natuurliefhebbers tegen zijn, opeens duikt de geelgroengestreepte breedbeksalamanerkikkereter er plots op. Nog nooit iemand die ooit van dat beestje gehoord heeft, maar opeens is ie er en foerageert ie precies in die 30 m² waar nou net dat nieuwe gebouw moest komen en is dat een uniek habitat.
Dat soort gezeik en geziek, terecht of onterecht, kost gewoon een heleboel tijd.

Haha, ik ken de horror verhalen. Maar er worden gemiddeld 2 van deze opbouwen geplaatst in de wijk ieder jaar. Zonder enige vorm van vertraging. We gaan het zien, ik ben vol goede moed!

[Wuursj]

BasvanS schreef op vrijdag 15 januari 2021 @ 08:13:
[...]


Valt wel mee, 8 + 6 weken komt op week 19. Dat is de 2e week van Mei, worst case.

Als je de buren geen kans wil geven: 8 + 6 + 6...
Hier nemen ze die tijd, ook al zijn dakopbouwen ook hier lopende band werk.

[BasvanS]

Wuursj schreef op vrijdag 15 januari 2021 @ 08:41:
[...]

Als je de buren geen kans wil geven: 8 + 6 + 6...
Hier nemen ze die tijd, ook al zijn dakopbouwen ook hier lopende band werk.

Het is allemaal prefab, dus op het moment dat de vergunning daar is word er zowieso eerst materiaal besteld en moeten alle wanden en het dak in de werkplaats worden opgebouwd. Daar staat 2-3 weken voor begreep ik gisteren. Dan houden we 3 weken over waarin we niet moeten gaan bouwen, dat lijkt me inderdaad eerder wijsheid dan onnodige vertraging.

[Albestaz]

Aangezien we het nu toch over dakopbouwen hebben...iemand die kan aangeven wat zo'n opbouw bij hem heeft gekost? Wij overwegen er ook eentje van 30m2 te nemen in de toekomst. Geloof natuurlijk direct dat er een flinke range in zit qua kwaliteit en prijs, maar interessant om te zien waar men zoal voor kiest en wat dat dan kost en oplevert

[BasvanS]

Stuur even een PM als je details wil weten, dit is niet echt het topic ervoor

[Wuursj]

Albestaz schreef op zondag 17 januari 2021 @ 11:19:
Aangezien we het nu toch over dakopbouwen hebben...iemand die kan aangeven wat zo'n opbouw bij hem heeft gekost? Wij overwegen er ook eentje van 30m2 te nemen in de toekomst. Geloof natuurlijk direct dat er een flinke range in zit qua kwaliteit en prijs, maar interessant om te zien waar men zoal voor kiest en wat dat dan kost en oplevert

Inderdaad geen peil op te trekken.
We hebben ~40k betaald voor 38m2 vloeroppervlakte voor alleen casco met vrij veel glas. Vrij hoge afwerkingsgraad buiten (kruispannen, hardhouten kozijnen met tripple glas, veel zinkwerk etc etc) maar dus helemaal kaal binnen op basisvloertje, dakisolatie in platte deel en een open trap na.
Afgewerkt gingen de offertes tot ~80k dus inderdaad behoorlijk afhankelijk van wat je aan vinkt.

[Albestaz]

@Wuursj bedankt voor je reactie! Fijn om vast een beetje in te kunnen schatten hoeveel zo iets kost en wat je dan krijgt. 40K is serieus te overwegen. Natuurlijk zal er nog wel een flink bedrag bijkomen voor de afwerking, maar alsnog zijn het dan de goedkoopste meters van de woning. Voor nu zijn we al lang blij met de ruimte die we hebben (nieuwbouw woning is net opgeleverd), maar goed om dit verhaal in het achterhoofd te houden voor de toekomst, mochten we op zoek zijn naar extra m2. Verhuizen is duurder en brengt meer rompslomp met zich mee.

[BasvanS]

Wuursj schreef op zondag 17 januari 2021 @ 20:08:
[...]

Inderdaad geen peil op te trekken.
We hebben ~40k betaald voor 38m2 vloeroppervlakte voor alleen casco met vrij veel glas. Vrij hoge afwerkingsgraad buiten (kruispannen, hardhouten kozijnen met tripple glas, veel zinkwerk etc etc) maar dus helemaal kaal binnen op basisvloertje, dakisolatie in platte deel en een open trap na.
Afgewerkt gingen de offertes tot ~80k dus inderdaad behoorlijk afhankelijk van wat je aan vinkt.

Wanneer heb jij die offerte gekregen, was dat de afgelopen 3-4 jaar? Er was geen aannemer te vinden onze regio die hier ook maar in de buurt van kwam.

[Wuursj]

BasvanS schreef op donderdag 21 januari 2021 @ 06:43:
[...]

Wanneer heb jij die offerte gekregen, was dat de afgelopen 3-4 jaar? Er was geen aannemer te vinden onze regio die hier ook maar in de buurt van kwam.

Offertes eind 2019, getekend in januari 2020, opbouw is in zomer 2020 neergezet, afbouw is nog gaande.

Dat woordje 'regio' is wel belangrijk. Aanemers uit de buurt (Haarlem) waren idd ~15-20% duurder. Onze aannemer kwam van wat verder. En het was zeker niet de perfecte aannemer, maar een hoge(re) prijs hoeft niet persé te leiden tot wel perfectie heb ik om me heen gezien.

En het woordje 'casco' doet veel. Afbouw is qua euro's bijna nog eens de helft erbij, dat gaat vooral in tijd zitten en minder in materiaal. Een aannemer knalt er in ~6-8 weken een opbouw op (niet prefab en afhankelijk van hoeveel mankracht er tegelijk aanwezig is) en dat is lekker door werken.

Maar zelfs als je een stuk meer betaald: woonoppervlakte doet hier nu tussen de 4 en 5k per m2. Voor dat je daar aan zit met een opbouw... Ook met de duurdere offertes en inc. afbouw zit ik op de helft. Extra m2 rendeert bijna altijd bij verkoop.