Aansprakelijk stellen waardevermindering door geluidshinder

[fajesi5102]

Hallo allemaal,
Ben even benieuwd naar jullie mening over het onderstaande.

Mijn zus heeft een paar maanden haar huis verkocht. Haar voormalige buren spelen veel piano en het is een ouder rijtjeshuis dus als de buren piano aan het spelen zijn geniet je daar wel van mee. Mijn zus heeft omwille van de goede vrede hier nooit een punt van gemaakt, zette zelf een muziekje op als er piano gespeeld werd. Nu heeft de nieuwe koper erg veel last van het gepingel en wil hij mijn zus daarvoor aansprakelijk stellen, hij geeft aan dat het om een verborgen gebrek ging en dat ze hem dit van te voren had moeten vertellen, dat hij het huis dan nooit had gekocht als hij dit had geweten.

Ik heb een beetje onderzoek gedaan en ik lees inderdaad het een en ander over dat je als verkoper de plicht hebt een koper in te lichten over geluidsoverlast van de buren. Maar wat ik eigenlijk niet zo goed begrijp is dat mijn zus dus verantwoordelijk gesteld kan worden voor het gedrag van haar buren?!? Feitelijk wordt haar bezit dus minder waard (ervan uitgaande dat ze een schadevergoeding moet betalen of erger, dat de verkoop wordt teruggedraaid) doordat haar buren zich asociaal gedragen. In het algemeen kan je iemand aansprakelijk stellen wanneer iemand gedragingen vertoont waardoor je bezit minder waard wordt (bijvoorbeeld wanneer iemand een deuk in je auto rijdt wordt deze minder waard en kan je de dader hiervoor aansprakelijk stellen). Zou mijn zus dan haar voormalige buren aansprakelijk kunnen stellen voor een eventuele schadevergoeding die zij moet betalen aan de nieuwe koper? Het is immers hun gedrag waar het om gaat. Het kan toch niet waar zijn dat zij nu financiële schade moet lijden vanwege het gedrag van haar buren?

De buren zijn overigens eigenaar van hun huis, het gaat dus niet om huurders (voor de context, wat ik erover las schijnt dit een belangrijk onderscheid te zijn).

Vriendelijk bedankt voor jullie informatie/ervaringen.

Fajesi

[LAD93]

fajesi5102 schreef op dinsdag 5 januari 2021 @ 15:40:
...

Ik ben niet op de exacte hoogt van de wetgeving, maar het lijkt me dat overlast redelijk subjectief is. Spelen de (voormalig) buren piano overdag of tot diep in de nacht? Hoe hard moest je zus de muziek zetten om er geen last van te hebben? Etc. etc.

Als ik haar was zou ik in ieder geval rechtsbijstand inschakelen...

[Knul]

https://www.huveradvocate...ver-overlast-van-de-buren

https://verborgen-gebreken.net/geluidsoverlast

TLDR: Het is erg casuïstisch. (Hevige) Geluidsoverlast kan er inderdaad voor zorgen dat een huis minder waard is en zou volgens de bovenstaande link zelfs kunnen worden gezien als een verborgen gebrek.

[Bockelaar]

ik zou mijn verkoopmakelaar aan het werk zetten en zelf niet met de koper communiceren ... daar heb je nou precies die makelaar voor gehad.

[armageddon_2k1]

Heeft de nieuwe bewoner al eens bij de buren aangebeld?

[fajesi5102]

LAD93 schreef op dinsdag 5 januari 2021 @ 15:44:
[...]


Ik ben niet op de exacte hoogt van de wetgeving, maar het lijkt me dat overlast redelijk subjectief is. Spelen de (voormalig) buren piano overdag of tot diep in de nacht? Hoe hard moest je zus de muziek zetten om er geen last van te hebben? Etc. etc.

Als ik haar was zou ik in ieder geval rechtsbijstand inschakelen...

Ik weet het zelf ook niet, ik kwam er niet vaak maar het is blijkbaar erg genoeg dat de nieuwe eigenaar er dermate last van heeft dat hij de koop ongedaan wil maken of in elk geval een schadevergoeding ervoor wil hebben.

Wat ik zat te denken, stel dat de nieuwe koper in het gelijk wordt gesteld, dan is het toch daarmee per definitie bewijs dat de buren voor waardevermindering van haar eigendom hebben gezorgd? En als dat waar is kan ze de buren daar voor verantwoordelijk stellen zou ik denken (maar ik ben geen jurist).

[fajesi5102]

Knul schreef op dinsdag 5 januari 2021 @ 15:46:
https://www.huveradvocate...ver-overlast-van-de-buren

https://verborgen-gebreken.net/geluidsoverlast

TLDR: Het is erg casuïstisch. (Hevige) Geluidsoverlast kan er inderdaad voor zorgen dat een huis minder waard is en zou volgens de bovenstaande link zelfs kunnen worden gezien als een verborgen gebrek.

Ja precies, die links had ik ook gevonden. En ik begrijp het ook wel dat een huis daardoor minder waard wordt. Mijn vraag is dan ook, kan ze de buren voor die waardevermindering aansprakelijk stellen? Daar lees ik niks over terug maar lijkt me erg redelijk aangezien zij degenen zijn die het gedrag vertonen waardoor iets in waarde vermindert.

[Nakebod]

Vind het wel een interessant onderwerp waar ik geen antwoord op heb.
Wat voor de een overlast is, is dat voor een ander niet. Dus wanneer moet je het melden?
Bijvoorbeeld bij 79 dB niet, 80 wel? Zonder te meten merk je dat verschil vrijwel niet.

Kan namelijk prima dat het pianogeluid binnen de normen van "accepteerbaar / aanvaardbaar burengeluid" vallen volgens de wetgeving.
Blijkbaar was het voor je zus niet overlastgevend genoeg, hooguit wat "irritant" in een stille omgeving en op te lossen door zelf de muziek aan te zetten. Als ze de muziek zelf niet op standje burenruzie moest zetten, dan lijkt mij het geluidsniveau van de piano niet overlastgevend. Nu is een piano wel redelijk aanwezig.

[Xander]

Hebben de kopers tijdens de bezichtiging gevraagd naar hoe gehorig de woning is / of er geluiden van de buren te horen zijn?

Naast een eventuele mededelingsplicht heeft de koper toch ook gewoon een onderzoeksplicht?

[PB-powell]

Geluidsoverlast is inderdaad erg persoonlijk en zal zelfs per keer dat het ervaren wordt anders worden gedaan. Weet je of de nieuwe eigenaar al met de buren heeft gepraat? Heeft deze, bijvoorbeeld, ergens bijgehouden hoe vaak en hoe lang de buren piano spelen? Direct iemand aansprakelijk stellen en de juridische weg zoeken klinkt ook nogal heftig, heeft je zus al gesproken met de nieuwe eigenaar?
Heeft je zus nog contact met haar makelaar wat Bockelaar ook schrijft, mogelijk heeft hij nog tips of kan hij het afhandelen voor haar. Anders zou ik rechtsbijstand inschakelen.
Dat structurele heftige geluidsoverlast tot waardevermindering leidt is logisch, maar dan zal de huidige bewoner ook moeten aantonen dat het heftig en structureel/langdurig is en dat er geen andere oplossing is. En dat laatste is er mogelijk wel, namelijk dat de buren wat minder piano spelen (indien dit inderdaad 7 dagen per week, 8 uur per dag aanhoudt).

[Koekfabriek]

Piano spelen (en andere leef- en contactgeluiden) horen nou eenmaal bij een "ouder" rijtjeshuis.
Als dit gewoon plaatsvindt binnen de "normale" tijden (laten we zeggen tussen 9 en 9) en incidenteel kan de koper dreigen wat hij wilt maar heeft hij geen poot om op te staan.

Gewoon via de makelaar laten spelen.

[Anoniem: 39993]

Dat gaat echt van het geval afhangen. "Piano spelen" is op zich niets buitengewoons, maar als we het over een piano-docent hebben die 6 dagen per week van 8:30 uur tot 17:00 uur lesgeeft en dan van 19:00 uur tot 21:00 uur zelf nog even lekker piano gaat spelen.... dan wel bijvoorbeeld. Iemand die hobbymatig elke dag een half uurtje tot een uurtje achter de piano zit, zou je waarschijnlijk onder normale leefgeluiden kunnen scharen. Die zul je dan ook gewoon moeten dulden van je buren.

Het begint dus al bij het vaststellen of er al dan niet sprake is van "overlast", of van gewone leefgeluiden.

[ Voor 10% gewijzigd door Anoniem: 39993 op 05-01-2021 16:00 ]

[Knul]

fajesi5102 schreef op dinsdag 5 januari 2021 @ 15:50:
[...]


Ja precies, die links had ik ook gevonden. En ik begrijp het ook wel dat een huis daardoor minder waard wordt. Mijn vraag is dan ook, kan ze de buren voor die waardevermindering aansprakelijk stellen? Daar lees ik niks over terug maar lijkt me erg redelijk aangezien zij degenen zijn die het gedrag vertonen waardoor iets in waarde vermindert.

Dat zou wellicht kunnen, maar dat is opnieuw erg casuïstisch. Je zus vond het blijkbaar geen probleem dat de buren piano speelden; in de tijd dat ze er woonde heeft ze de buren er niet op aangesproken. Het kan dan problematisch worden om eventuele schade op de buren te verhalen. De waardedaling zit meer in het feit dat je zus niet heeft gemeld dat de buren geluidsoverlast veroorzaken. De buren hebben hier in principe niets mee te maken, de koopovereenkomst is tussen je zus en de nieuwe bewoners.

Ik durf hier geen glashard ja/nee antwoord op te geven.

[BastaRhymez]

Er van uit gaande, dat het hobbymatig gepingel is (en dus geen pianoleraar): Wat had de koper gedaan (na aankoop van het huis) als de buren een piano hadden gekocht?
Volgens mij moet de koper "gewoon" in overleg met de buren en daar aangeven dat ze hinder ondervinden van hun gepingel.

Veel mensen zijn het (verplicht) thuis zitten zat. En doordat veel mensen thuis zitten, heb je wellicht ook wat sneller last van elkaar! Ben heel benieuwd als we terug gaan het "oude normaal" of de kopers er nog steeds last van hebben. Ook al dat niets af aan de overlast die ze nu ondervinden natuurlijk.

[FRANQ]

Anoniem: 39993 schreef op dinsdag 5 januari 2021 @ 15:59:
als we het over een piano-docent hebben die 6 dagen per week van 8:30 uur tot 17:00 uur lesgeeft en dan van 19:00 uur tot 21:00 uur zelf nog even lekker piano gaat spelen

Dan is er toch niet meer van normale leefgeluiden te spreken, en zal de pianoleraar een lesruimte moeten gaan huren of een kamer geluidsdicht moeten maken?

[fajesi5102]

FRANQ schreef op dinsdag 5 januari 2021 @ 16:19:
[...]


Dan is er toch niet meer van normale leefgeluiden te spreken, en zal de pianoleraar een lesruimte moeten gaan huren of een kamer geluidsdicht moeten maken?

Precies dit, volgens mij moet je de oplossing zoeken bij de overlastgever toch?

[Wokschotel]

fajesi5102 schreef op dinsdag 5 januari 2021 @ 16:24:
[...]


Precies dit, volgens mij moet je de oplossing zoeken bij de overlastgever toch?

Uiteraard, maar jouw zus wist van de 'overlast' en had dit moeten melden.

[Uzuhl]

Ik zit hier om het even. Persoonlijk ben ik iet wat 'makkelijk' en had ik waarschijnlijk net als je zus de muziek aangezet om het niet te horen. Maar het feit dat zij muziek aan zet om het niet te willen horen betekend dat het overlast is en je zus het inderdaad had moeten melden.

Dan nogmaals zoals vaker gemeld, is het de hele dag door gepingel omdat hij les geeft / piano-fanaat, of af en toe eens een uurtje?

[Tsurany]

fajesi5102 schreef op dinsdag 5 januari 2021 @ 16:24:
[...]


Precies dit, volgens mij moet je de oplossing zoeken bij de overlastgever toch?

Nee, zo simpel ligt dat niet. De vraag is namelijk of de overlast onrechtmatig is en dat hangt sterk af van ernst, moment en frequentie. Elke dag tien uur lang harde muziek kan onrechtmatige overlast zijn, een half uur per dag piano die zacht te horen is als het stil is hoeft niet onrechtmatig te zijn ook al ervaar jij het als overlast.

Mocht de koper duidelijk aangegeven hebben op zoek te zijn naar een rustige woning en mocht verkoper een overlast gevende buur verzwegen hebben dan zou dit een verborgen gebrek kunnen zijn zonder dat de overlastgever onrechtmatig bezig is.
Het lastige hierbij is dat een eenduidig antwoord niet mogelijk is. Dat hangt af van de ernst van de overlast en de onderlinge communicatie die gevoerd is.

Wellicht is dit op te lossen met een voorzetwand met extra isolatie, dan zou de koper 10cm ruimte kwijt zijn over de breedte van de woning. Is de woning 10 meter breed dan is hij effectief 1m2 aan vloeroppervlakte kwijt en daarnaast nog kosten voor het plaatsen van die wand. Een schadevergoeding zou dus het vergoeden van die kosten kunnen zijn. Dan zit je al snel op een paar duizend euro gekeken naar de prijs per m2 van een gemiddelde woning.

Maar dan moet wel eerst vastgesteld worden dat er inderdaad sprake is van een verborgen gebrek.

[FRANQ]

Wokschotel schreef op dinsdag 5 januari 2021 @ 16:29:
[...]

Uiteraard, maar jouw zus wist van de 'overlast' en had dit moeten melden.

Zij heeft er nooit last van gehad.

Misschien is er in verband met het thuiswerken en de recente lockdown nu meer op de piano gespeeld.

Dus hoe kan de nieuwe eigenaar hard maken dat de overlast er al was.

En was er geen overlast tijdens de bezichtigingen en eigen onderzoek?
(Ik loop in ieder geval als ik een huis koop op verschillende tijden/dagen even een rondje door de buurt)

[Anoniem: 1279036]

Wokschotel schreef op dinsdag 5 januari 2021 @ 16:29:
[...]

Uiteraard, maar jouw zus wist van de 'overlast' en had dit moeten melden.

als die 'overlast' in de categorie 'aanvaardbaar burengedrag' hoort, zoals ook spelende kinderen of gelach op een verjaardagsfeestje is het geen overlast (zonder quotes ) en viel er niets te melden en valt er nu ook niks te verhalen.

De wetgeving gaat meer over gevallen zoalseen doorgedraaide buur die elke nacht om 3 uur op de muur staat te bonken ( en dan de verzwegen reden is waarom de verkoper vertrok ).

[Kalentum]

De grote vraag is of pianogeluid een normaal gebruik van de woning in de weg staat.

Mocht dat zo zijn, dan moet je zus eerst nog in de gelegenheid worden gesteld om het probleem op te lossen. Dus zus moet naar de buren om hier over te praten. Ofzo. Ik zou het altijd eerst zelf met de buren oplossen voordat ik de juridische weg in zou slaan.

[NotSoSteady]

Succes. Laat de man maar eens bewijzen dat er altijd piano werd gespeeld. 0 kans. Hij denkt zeker ook nog invloed te kunnen over de buren die er in de toekomst mogelijk kunnen wonen. Bovendien is er in Nederland best veel mogelijk qua geluid en zal er niet snel over overlast worden gesproken.

[ Voor 66% gewijzigd door NotSoSteady op 05-01-2021 16:41 ]

[eL_Jay]

Ik meen dat je van 07.00 tot 22.00 bijna alle vormen van geluidsoverlast die je buren redelijkerwijs maken dient te accepteren (of verhuizen).
Muziek, verbouwing, gebonk, geschreeuw, hout en metaalbewerking worden bijv allemaal onder normale leefgeluiden geschaard.

[Barrycade]

NotSoSteady schreef op dinsdag 5 januari 2021 @ 16:38:
Succes. Laat de man maar eens bewijzen dat er altijd piano werd gespeeld. 0 kans.

Google vindt vrij veel Tweakers, dus zal me niet verbazen als dit topic binnen de kortste tijd bovenaan in de zoekresultaten staat bij het zoeken over Piano, nieuw huis, overlast.

En dan staat het gewoon vermeld dat zus lief de radio aanzette als de buren gingen pingelen aka enige vorm van overlast gaf het dus wel....

[Tsurany]

FRANQ schreef op dinsdag 5 januari 2021 @ 16:35:

Dus hoe kan de nieuwe eigenaar hard maken dat de overlast er al was.

NotSoSteady schreef op dinsdag 5 januari 2021 @ 16:38:
Succes. Laat de man maar eens bewijzen dat er altijd piano werd gespeeld. 0 kans.

Dat is niet zo lastig toch? "Goh buurman, speelt u al lang piano hier?"

eL_Jay schreef op dinsdag 5 januari 2021 @ 16:40:
Ik meen dat je van 07.00 tot 22.00 bijna alle vormen van geluidsoverlast die je buren redelijkerwijs maken dient te accepteren (of verhuizen).
Muziek, verbouwing, gebonk, geschreeuw, hout en metaalbewerking worden bijv allemaal onder normale leefgeluiden geschaard.

Gelukkig ligt het niet zo simpel in de praktijk. In een APV kan opgenomen zijn dat er geen geluidsoverlast mag worden veroorzaakt. En het veroorzaken van geluidsoverlast kan ook als onrechtmatige daad gezien worden.

Het hangt dus echt af van de ernst van de overlast, dus mate, frequentie en duur.

[ Voor 9% gewijzigd door Tsurany op 05-01-2021 16:43 ]

[Smobbo]

Je schijnt vrij veel geluid als ‘normaal’ te moeten accepteren.
Discussie hier is 2-ledig:

1. Is dit overlast?
2. Had je zus dit moeten melden aan de kopers?

Ik denk dat je bij 1. al snel ‘nee’ krijgt als het niet om knalhard rammen om 3 uur ‘s nachts gaat, maar gewoon overdag piano spel.
Ik denk dat je dus bij 2. alleen een ‘ja’ krijgt als het om overlast gaat.

Hypothetische schadevergoeding vervolgens verhalen bij de overlast veroorzaker lijkt me moeilijk. Dan had je dus bij 2. als verkoper melding moeten maken. De fout ligt dan bij de verkoper en niet bij de veroorzaker van de overlast.

[MicGlou]

Wokschotel schreef op dinsdag 5 januari 2021 @ 16:29:
[...]

Uiteraard, maar jouw zus wist van de 'overlast' en had dit moeten melden.

Heeft de zus dit zelf dan ervaren als 'overlast'? Wat de ene overlast vind heeft een ander geen last van. Sommige oortjes zijn nou eenmaal een stuk 'gevoeliger'...

Een aantal nuances daarin kunnen bijvoorbeeld zijn:

- Zus was zelf (vrijwel) nooit thuis wanneer er piano werd gespeeld, heeft er daarom zelden tot nooit last van gehad.
- Het geluid van het pianospel is zodanig laag dat zus dit nooit vervelend heeft gevonden.
- De nieuwe eigenaar heeft aanpassing aan het huis gedaan waardoor de gehorigheid erger is geworden en dus het pianospel meer opvalt; zus had bijvoorbeeld tapijt en nieuwe eigenaar heeft een harde vloer.
- De koper bevind zich met grotere regelmaat in een ruimte waar het pianospel duidelijker te horen is dan een andere ruimte in het huis en door zus is die betreffende ruimte nooit veel gebruikt en heeft er daardoor minder tot geen last van gehad.

En dan heb je uiteraard nog altijd de kwestie dat we sociale mensen zijn toch? Heeft de nieuwe eigenaar het hier al met de buren over gehad? Misschien zijn ze zich hier helemaal niet van bewust en willen ze er prima rekening mee houden.

Een voorbeeldje voor een beetje perspectief: de meeste klachten mbt geluidsoverlast van vliegverkeer van mensen die in de buurt van een vliegveld wonen komen van mensen die daar nog maar kort wonen.

Of een voorbeeld uit eigen ervaring/omgeving... collega/vriend van mij heeft jarenlang in de buurt van een station gewoond en daar hoorde je de hele dag treinen voorbij komen. Hij zelf hoorde dat niet (meer), had er totaal geen last van... als ik bij hem op bezoek was stoorde ik mij er redelijk aan. Voor mij dus overlast, voor hem totaal niet.

Oftewel... dit soort zaken zijn verre van zwart-wit, werkelijk heel erg subjectief... en sowieso moeilijk om er een dergelijk oordeel over te geven zonder de praktijk ter plekke te kennen.

[Wokschotel]

Anoniem: 1279036 schreef op dinsdag 5 januari 2021 @ 16:35:
[...]


als die 'overlast' in de categorie 'aanvaardbaar burengedrag' hoort, zoals ook spelende kinderen of gelach op een verjaardagsfeestje is het geen overlast (zonder quotes ) en viel er niets te melden en valt er nu ook niks te verhalen.

De wetgeving gaat meer over gevallen zoalseen doorgedraaide buur die elke nacht om 3 uur op de muur staat te bonken ( en dan de verzwegen reden is waarom de verkoper vertrok ).

Ik citeer de TS:

Mijn zus heeft omwille van de goede vrede hier nooit een punt van gemaakt, zette zelf een muziekje op als er piano gespeeld werd.

[ex87]

Ik heb hier semi mee te maken gehad: Mijn buurman (toen ik uit NL vertrok) speelde vaak om 1 uur 's nachts (tot 3 uur of, tot hij dronken in slaap viel) harde muziek af. Dit was een langer bekend probleem maar, de vorige bewoners hadden het aan ons niet gemeld. Hij deed het wel maar 1 of 2x per kwartaal maar het was behoorlijk hard en in de zomer gebeurde het vaker.

Omdat het maar sporadisch was heb ik hier geen groot iets van gemaakt maar, toen ik weg ging (na 2 jaar) heb ik er zelf wel voor gekozen het te vertellen (uit netheid, en om gezeik te voorkomen) de nieuwe mensen reageerde in de trant van 'Och, onze 2 jarige is vast luider dan zijn muziek' maar ik voelde me er wel beter door.

Toen het huis verkocht was, en wij aan het verhuizen waren verscheen er een te koop bordje bij de buurman dus daar voelde ik me direct nog beter door maar ik heb me ook wel genaaid gevoelt door de vorige eigenaar om 2 redenen:

- Ik had er expliciet naar gevraagd (elke vorm van overlast op rare tijden)
- Ze gaven aan het al 15 jaar te tolereren

Volgens mijn rechtsbijstand toen der tijd had ik wel een zaak er van kunnen maken omdat ik er expliciet naar gevraagd had, het bekend was en de verkopers het voor mij hadden verborgen.

Of ik hem had gewonnen is een tweede natuurlijk maar, het ligt dus aan nogal wat dingen.

[eL_Jay]

Tsurany schreef op dinsdag 5 januari 2021 @ 16:42:
[...]


[...]

Dat is niet zo lastig toch? "Goh buurman, speelt u al lang piano hier?"


[...]

Gelukkig ligt het niet zo simpel in de praktijk. In een APV kan opgenomen zijn dat er geen geluidsoverlast mag worden veroorzaakt. En het veroorzaken van geluidsoverlast kan ook als onrechtmatige daad gezien worden.

Het hangt dus echt af van de ernst van de overlast, dus mate, frequentie en duur.

offtopic:
ben helaas al 2x verhuis vanwege geluidsoverlast. Afdwingen van handhaving op dat aetiekel van de APV is niet te doen. De politie had ik mee, maar die gaven aan dat een burgemeester daar alleen in zeeeeer uitzonderlijke situaties een woning voor sluit (moet er meer aan de hand zijn). Politie stond dagelijks op de stoep maar kon niets voor me doen want buur stond de politie niet te woord en is geen feit waarvoor een woning mag worden binnengetreden. Woningbouwcorporatie wilde wel een dossier opbouwen, maar ondanks de beperkte huurbescherming van de overlastgevende huurder (ex dakloze junk die via speciaal project waarmee ze de leefbaarheid van panden de nek omdraaien ) zou dat een gevecht van een lange adem worden.

In Nederland komt het er praktisch op neer dat je geluidoverlast hebt te slikken. De enige echte opties die je hebt zijn eigenrichting en verhuizen.

Zelfs s nachts als jouw kinderen getraumatiseerd worden door de seksgeluiden van je buren is er maar heel weinig mogelijk.
[Sarcasm]Of ja, buurtbemiddeling als dat voor jou wel helpt [/]

[ Voor 6% gewijzigd door eL_Jay op 05-01-2021 16:53 ]

[Anoniem: 1279036]

Wokschotel schreef op dinsdag 5 januari 2021 @ 16:48:
[...]

Ik citeer de TS:

[...]

ja dat heb ik gelezen, maar dan kan het nog steeds onder geluiden vallen die je hebt te accepteren. in mijn vorige wijk werd veel geklust. een persoon leek heel de dag de cirkelzaag nodig te hebben. Nooit over geklaagd, af en toe naar binnen gegaan als ik mij irriteerde. Maar deze persoon mocht dat doen en daarmee had ik ook geen reden om dit te melden bij de kopers van mijn huis.

[fajesi5102]

Hi allemaal,
Dank voor de vele antwoorden! Ik zal even proberen de diverse vragen hier samengevat te beantwoorden.

- pianospel wisselde sterk wat ik begreep, ene dag niet of nauwelijks, andere dag 5 uur achter elkaar
- in het algemeen binnen de "normale" uren, meestal in de middag
- geluidoverlast is niet ter sprake geweest tijdens het aankoopproces. Wel is er gevraagd hoe de relatie was met de buren en die was prima, dus zo heeft ze ook de vraag beantwoord.
- kans dat er daadwerkelijk sprake is van "onrechtmatige overlast" is heel klein, mijn zus gaf aan dat ze, in het algemeen, met een zacht eigen muziekje eigenlijk nauwelijks meer de piano hoorde. Ze maakt zich dus ook niet veel zorgen dat de rechter in haar nadeel zal uitspreken.


Mijn vraag is dan ook meer hypothetisch, als in, een nerd die niks van juridische zaken weet maar wel handig is met logica: mocht nou (hypothetisch) blijken dat de rechter de koper in het gelijk stelt en aangeeft dat er inderdaad sprake is van onrechtmatige overlast en dat er dus een vergoeding betaald moet worden/verkoop wordt teruggedraaid, dan heeft de rechter toch uitspraak gedaan dat er sprake is van "onrechtmatige overlast"? Want ik neem aan dat alleen dan er sprake kan zijn van een vergoeding/verkoop terugdraaien, dit zal niet gebeuren bij "aanvaardbare overlast". En met die uitspraak van de rechter moet het dan toch mogelijk zijn om de buren aansprakelijk te stellen voor hun onrechtmatige overlast en de gevolgen daarvan? <--- dit laatste is wat ik mij vooral afvraag en lees ik nergens terug.

Anders gezegd: stel dat de rechter tegen mijn zus uitspraak heeft gedaan en ze treft dezelfde rechter bij de aansprakelijkheidstelling van de buren. Die zal toch niet zeggen "ja, de buren hebben onrechtmatige overlast gepleegd dus je moet een vergoeding betalen aan de koper. En nee, de daadwerkelijke overlastgevers, de bron van het probleem, kan je hiervoor niet aansprakelijk stellen". Dat zou toch de wereld op zijn kop zijn?

[Hielko]

Ik vraag het me af, vind het wel een interessante vraag, maar anderzijds zou het ook vreemd zijn. Als de buren overlast veroorzaken, dan is stap 1 eerst het gesprek aan gaan, aantal stappen verder kan je wellicht naar de rechter stappen, en die zal dan mogelijkerwijs kunnen verbieden dat ze meer dan X uur pianospelen. Zou wat vreemd zijn als ze ineens financieel aansprakelijk zijn, alleen maar omdat je zus toevallig haar huis heeft verkocht.

[Bart2005]

Raar topic. Niemand vraagt of de muziek een beetje aanvaardbaar is. M.a.w. of ze er wat van kan. Dat maakt een groot verschil natuurlijk.

Verder lijkt de vraag te zijn of we elkaar via ketenbeding "aansprakelijk" kunnen stellen voor virtuele schade. Gelukkig kan dat niet. De koper wil iets van de zus van de TS waarna de zus van de TS de schade weer bij de buurvrouw wil verhalen. Gekkenwerk.

Verder die suggesties over rechtsbijstand of naar de rechter "stappen".. Het lijkt wel of we collectief gek geworden zijn. Waar is dat beetje verdraagzaamheid en tolerantie gebleven? We gaan steeds meer de VS achterna qua claimcultuur. Geen goede ontwikkeling. Geeft enorme druk op de rechtelijke macht voor futiliteiten zoals deze "case". Men voelt zich al heel snel benadeeld door derden, zoveel is zeker.

[ Voor 33% gewijzigd door Bart2005 op 05-01-2021 18:10 ]

[fajesi5102]

Bart2005 schreef op dinsdag 5 januari 2021 @ 18:04:
Raar topic. Niemand vraagt of de muziek een beetje aanvaardbaar is. M.a.w. of ze er wat van kan. Dat maakt een groot verschil natuurlijk.

Wat ik begreep is het vooral gepingel, geen goed spel.

Verder lijkt de vraag te zijn of we elkaar via kettingbeding "aansprakelijk" kunnen stellen voor virtuele schade. Gelukkig kan dat niet. De koper wil iets van de zus van de TS waarna de zus van de TS de schade weer bij de buurvrouw wil verhalen. Gekkenwerk.

Dit is inderdaad eigenlijk mijn vraag. Stel dat het naar de rechter gaat en de rechter eerst een uitspraak heeft gedaan dat er sprake is van dermate overlast dat mijn zus een vergoeding moet betalen, dan is dat toch per definitie bewijs dat, volgens de rechtsprekende macht, er hier sprake is van een onrechtmatige daad? En als je een onrechtmatige daad pleegt kan je daarvoor aansprakelijk gesteld worden. Toch? Of werkt dat niet zo?

Verder die suggesties over rechtsbijstand of naar de rechter "stappen".. Het lijkt wel of we collectief gek geworden zijn. Waar is dat beetje verdraagzaamheid en tolerantie gebleven? We gaan steeds meer de VS achterna qua claimcultuur. Geen goede ontwikkeling.

Helemaal mee eens, mijn zus was ook verbouwereerd toen ze te horen kreeg dat ze aansprakelijk gesteld ging worden. Ze heeft al die jaren zich braaf gedragen, nooit moeilijk gedaan. En dan zou ze nu verantwoordelijk gesteld worden voor het gedrag van haar buren??

[evilution]

eL_Jay schreef op dinsdag 5 januari 2021 @ 16:40:
Ik meen dat je van 07.00 tot 22.00 bijna alle vormen van geluidsoverlast die je buren redelijkerwijs maken dient te accepteren (of verhuizen).
Muziek, verbouwing, gebonk, geschreeuw, hout en metaalbewerking worden bijv allemaal onder normale leefgeluiden geschaard.

Nope.
Ik heb hier bij tijd en wijle wel eens het een ander meegemaakt kwa geluidsoverlast. Ik woon in een buurt met veel studenten en die hebben nog al eens moeite dat ze niet in een hutje op de hei wonen maar in een woonomgeving. Bijvoorbeeld feestjes met keiharde muziek vanaf vroeg in de middag. Verzoek om te matigen werd gepareerd met "Nee hoor meneer, tot 22:00 mogen wij doen wat we willen." Dat had huppelkutje gegoogled. Ik heb de politie gebeld en een uur later was het een stuk rustiger. Scheelt wellicht dat de popo daar regelmatig naar toe gestuurd werd door mij. En het maakt wellicht ook uit welke politie regio je te maken hebt.

Ik ben hier weinig tolerant in. Een keer vriendelijk verzoek, tweede keer keer iets minder vriendelijk, derde keer zeer onvriendelijk plus politie bellen.

[evilution]

Geschreeuw nooit meegemaakt maar dan kan je een melding doen van mogelijk huiselijk geweld. Komen ze ook wel voor.

[eL_Jay]

evilution schreef op dinsdag 5 januari 2021 @ 18:14:
[...]

Nope.
Ik heb hier bij tijd en wijle wel eens het een ander meegemaakt kwa geluidsoverlast. Ik woon in een buurt met veel studenten en die hebben nog al eens moeite dat ze niet in een hutje op de hei wonen maar in een woonomgeving. Bijvoorbeeld feestjes met keiharde muziek vanaf vroeg in de middag. Verzoek om te matigen werd gepareerd met "Nee hoor meneer, tot 22:00 mogen wij doen wat we willen." Dat had huppelkutje gegoogled. Ik heb de politie gebeld en een uur later was het een stuk rustiger. Scheelt wellicht dat de popo daar regelmatig naar toe gestuurd werd door mij. En het maakt wellicht ook uit welke politie regio je te maken hebt.

Ik ben hier weinig tolerant in. Een keer vriendelijk verzoek, tweede keer keer iets minder vriendelijk, derde keer zeer onvriendelijk plus politie bellen.

Je gaat uit van redelijke mensen die na een gebod van de politie daar gehoor aan geven. Je hebt ook onredelijke mensen die schijt hebben aan de politie. De politie stond 4 a 5x p.w. soms 2maal daags aan de deur. Helaas zonder resultaat. Het is namelijke geen VH feit waarvoor wordt binnengetreden.
Dus je kan wel stoer van de toren blazen van 'ik zou' maar de politie kan ook maar heel weinig. En als dat gesprek van de politie niets opleverd kun je verder weinig.
.

[burnedhardware]

evilution schreef op dinsdag 5 januari 2021 @ 18:14:
[...]

.... Ik woon in een buurt met veel studenten en die hebben nog al eens moeite dat ze niet in een hutje op de hei wonen maar in een woonomgeving. Bijvoorbeeld feestjes met keiharde muziek vanaf vroeg in de middag. ....

Dat is een mooie graadmeter voor geluidsoverlast ... zou de politie komen als iemand er melding van maakt? Voor een beetje pianogepingel in de middag waar TS het over heeft, gaan ze echt niet komen.

[fajesi5102]

eL_Jay schreef op dinsdag 5 januari 2021 @ 18:18:
[...]
De politie stond 4 a 5x p.w. soms 2maal daags aan de deur. Helaas zonder resultaat. Het is namelijke geen VH feit waarvoor wordt binnengetreden.

Een beetje off-topic, maar ben wel geïnteresseerd, mogen ze voor dergelijke overlast niet naar binnen? Ik heb wel verhalen gehoord over dat geluidsapparatuur in beslag genomen wordt bij dergelijke excessen, daarvoor zullen ze toch naar binnen moeten.

[pennywiser]

NotSoSteady schreef op dinsdag 5 januari 2021 @ 16:38:
Succes. Laat de man maar eens bewijzen dat er altijd piano werd gespeeld. 0 kans. Hij denkt zeker ook nog invloed te kunnen over de buren die er in de toekomst mogelijk kunnen wonen. Bovendien is er in Nederland best veel mogelijk qua geluid en zal er niet snel over overlast worden gesproken.

Inderdaad zero kans. Dit is niet-excessief leefgeluid. Je zus moet zich wel van binnen afvragen, is het goed dat ik dit niet heb gemeld?

[Wim-Bart]

Ik zie dit meer als:

1. Nieuwe bewoner krijgt bezoek,
2. Bezoek van nieuwe bewoner hoort Piano,
3. Bezoek zegt, goh misschien valt er wel geld te halen als geborgen gebrek.
4. Nieuwe bewoner gaat naar je zus

Je hoeft niet in de slechtheid van mensen te geloven om te beseffen dat geld altijd het slechte oproept.

[pennywiser]

fajesi5102 schreef op dinsdag 5 januari 2021 @ 18:12:
[...]


Helemaal mee eens, mijn zus was ook verbouwereerd toen ze te horen kreeg dat ze aansprakelijk gesteld ging worden. Ze heeft al die jaren zich braaf gedragen, nooit moeilijk gedaan. En dan zou ze nu verantwoordelijk gesteld worden voor het gedrag van haar buren??

Dit is op zich niet gek, niet belangrijk wie of wat het geluid maakt. Als het aantoonbaar excessief is en al bestond en op de dagelijkse vrede inbreekt, is er een case. Nu niet volgens mij maar ik weet niet hoe luid en hoe vaak hoe laat etc. Dat kun jij wel aangeven, maar is deels subjectief. De onrechtmatige daad zoals jij zegt, zit hem potentieel in het niet melden.

[ Voor 5% gewijzigd door pennywiser op 05-01-2021 18:30 ]

[Bockelaar]

Bockelaar schreef op dinsdag 5 januari 2021 @ 15:48:
ik zou mijn verkoopmakelaar aan het werk zetten en zelf niet met de koper communiceren ... daar heb je nou precies die makelaar voor gehad.

@fajesi5102
ik quote mezelf maar effe. Dit is het enige wat je zus moet doen: de koper lekker naar de makelaar sturen.

[pennywiser]

Bart2005 schreef op dinsdag 5 januari 2021 @ 18:04:
Raar topic. Niemand vraagt of de muziek een beetje aanvaardbaar is. M.a.w. of ze er wat van kan. Dat maakt een groot verschil natuurlijk.

Is subjectief, waarom maakt dit verschil denk je? Ook niet excessief gepingel moet gewoon kunnen overdag, vroege avond.

[MeTooPV]

Alle oude huizen zijn gehorig. Wie dat heel vervelend vind zal minimaal naar Vinex of nieuwer moeten kijken. Of lekker vrijstaand. Dat buren geen monniken zijn is geen verborgen gebrek. Hoe vaak heeft uw zus al de politie gebeld vanwege overlast door de buren?

[fajesi5102]

pennywiser schreef op dinsdag 5 januari 2021 @ 18:26:
[...]

Dit is op zich niet gek, niet belangrijk wie of wat het geluid maakt. Als het aantoonbaar excessief is en al bestond en op de dagelijkse vrede inbreekt, is er een case. Nu niet volgens mij maar ik weet niet hoe luid en hoe vaak hoe laat etc. Dat kun jij wel aangeven, maar is deels subjectief.

Ik snap wat je zegt. Maar ik blijf het gek vinden dat de overlastgevers blijkbaar buiten schot blijven in dergelijke situaties, die veroorzaken de overlast! Als zij zich gewoon zouden gedragen zou er geen probleem zijn. Dit klinkt in mijn oren een beetje als, je krijgt een bekeuring omdat je hebt gezien hoe een auto te hard reed. Zelf had je er geen hand in, je zat zelf niet eens in de auto maar je zou er wel een bekeuring voor krijgen? Waarom zou het jouw probleem worden als iemand anders zich slecht gedraagt? Je bent toch verantwoordelijk voor je eigen gedrag, niet dat van een ander?

[RemcoDelft]

"Overlast" is objectief meetbaar en is gewoon wettelijk vastgelegd. Als er sprake is van overlast, zullen ze hun buren daar op moeten aanspreken en zo nodig de juridische weg bewandelen.
Als er geen sprake is van overlast maar ze er wel last van hebben, tsja...

[ Voor 8% gewijzigd door RemcoDelft op 05-01-2021 18:36 ]

[fajesi5102]

MeTooPV schreef op dinsdag 5 januari 2021 @ 18:35:
Hoe vaak heeft uw zus al de politie gebeld vanwege overlast door de buren?

Er is nooit politie in het spel geweest, de relatie was prima.

[pennywiser]

fajesi5102 schreef op dinsdag 5 januari 2021 @ 18:35:
[...]


Ik snap wat je zegt. Maar ik blijf het gek vinden dat de overlastgevers blijkbaar buiten schot blijven in dergelijke situaties, die veroorzaken de overlast! Als zij zich gewoon zouden gedragen zou er geen probleem zijn. Dit klinkt in mijn oren een beetje als, je krijgt een bekeuring omdat je hebt gezien hoe een auto te hard reed. Zelf had je er geen hand in, je zat zelf niet eens in de auto maar je zou er wel een bekeuring voor krijgen? Waarom zou het jouw probleem worden als iemand anders zich slecht gedraagt? Je bent toch verantwoordelijk voor je eigen gedrag, niet dat van een ander?

Die blijven niet buiten schot, is een ander traject met andere belanghebbenden. Als er echt structureel excessief overlast is (nogmaals wat wie het veroorzaakt hier niet belangrijk), is het huis te duur geweest en moeten ze daarvoor wel degelijk bij je zus aankloppen. De overlast zelf is als eerste een traject binnen de handhaving/politie gebied.

[ Voor 13% gewijzigd door pennywiser op 05-01-2021 18:39 ]

[Anoniem: 224360]

Bockelaar schreef op dinsdag 5 januari 2021 @ 18:27:
[...]

@fajesi5102
ik quote mezelf maar effe. Dit is het enige wat je zus moet doen: de koper lekker naar de makelaar sturen.

Als koper de verkoper aansprakelijk stelt en verdere stappen onderneemt moet je naar een advocaat stappen en niet naar je makelaar. Het ligt er dus maar aan.

Verder wil TS een hypothetische exercitie waarin verkoper aansprakelijk wordt gehouden voor een verborgen gebrek dat in alle redelijkheid niet snel zo gekwalificeerd zal worden. Vervolgens wil hij kijken of een dergelijk onaannemelijk vonnis in een eigen rechtszaak succesvol gebruikt kan worden om schade te verhalen of iets dergelijks (speelverbod?).

Dat lijkt me interessant voor tijdens de rechtenstudie.

[Bart2005]

fajesi5102 schreef op dinsdag 5 januari 2021 @ 18:35:
[...]


Maar ik blijf het gek vinden dat de overlastgevers blijkbaar buiten schot blijven in dergelijke situaties, die veroorzaken de overlast! Als zij zich gewoon zouden gedragen zou er geen probleem zijn.

Man man. De buurvrouw speelt piano in haar eigen huis in deze. Dramaqueen.

[fajesi5102]

Bart2005 schreef op dinsdag 5 januari 2021 @ 18:42:[/b]
[...]

Man man. De buurvrouw speelt piano in haar eigen huis in deze. Dramaqueen.
[/quote]

Tja, blijkbaar doet ze iets wat bij iemand dermate veel irritatie opwekt dat deze een procedure tegen mijn zus wil beginnen. Zou ik zelf nooit doen maar het is wel de bron van het probleem. De dramaqueen lijkt me de koper maar goed, ik ben uiteraard bevooroordeeld.

[Anoniem: 36835]

Wacht tot de koper je officieel in gebreken stelt -> schakel rechtsbijstand/juridische hulp in.

Anders niets, en vooral niet rechtstreeks bakkeleien met de koper.

[evilution]

eL_Jay schreef op dinsdag 5 januari 2021 @ 18:18:
[...]

Je gaat uit van redelijke mensen die na een gebod van de politie daar gehoor aan geven. Je hebt ook onredelijke mensen die schijt hebben aan de politie. De politie stond 4 a 5x p.w. soms 2maal daags aan de deur. Helaas zonder resultaat. Het is namelijke geen VH feit waarvoor wordt binnengetreden.
Dus je kan wel stoer van de toren blazen van 'ik zou' maar de politie kan ook maar heel weinig. En als dat gesprek van de politie niets opleverd kun je verder weinig.
.

Nee, dat is geen stoer doen, dat is de aanpak die ik ben gaan toepassen en voor mij werkt. Zelfs zo goed dat de laatste lichting na deze aanpak begon briefjes in de bus te doen als er een feestje op handen was en eigenlijk graag eens nader kennis wil maken, En dat gesprek ga ik natuurlijk graag aan. Kunnen we eens kijken wat wel kan en wat niet kan. En zo intolerant ben ik ook weer niet. Het gaat mij vooral om nachtrust. Overdag boeit het mij niet zo zolang het niet uit de klauwen loopt.

[Dre]

Meestal zijn huizen in aso-wijken minder waard, en met een reden. De een vind 2x per week een feestje tot 3 uur 's nachts moet kunnen, de ander vind dat je helemaal geen overlast mag veroorzaken.

[Part]

fajesi5102 schreef op dinsdag 5 januari 2021 @ 18:35:
[...]


Ik snap wat je zegt. Maar ik blijf het gek vinden dat de overlastgevers blijkbaar buiten schot blijven in dergelijke situaties, die veroorzaken de overlast! Als zij zich gewoon zouden gedragen zou er geen probleem zijn. Dit klinkt in mijn oren een beetje als, je krijgt een bekeuring omdat je hebt gezien hoe een auto te hard reed. Zelf had je er geen hand in, je zat zelf niet eens in de auto maar je zou er wel een bekeuring voor krijgen? Waarom zou het jouw probleem worden als iemand anders zich slecht gedraagt? Je bent toch verantwoordelijk voor je eigen gedrag, niet dat van een ander?

Het gaat hier ook niet om de verantwoordelijkheid over het gedrag buren.
Het gaat om het wel of niet geven van de juiste informatie bij de verkoop van het huis.

De vraag is dus had je zus dit moeten melden bij de verkoop?

[MicroVAX3400]

Een mooie digitale piano, of een Yamaha piano met SH2, of een silent systeem als upgrade voor de bestaande piano. Die opties zouden wel eens goedkoper kunnen zijn dan de waardevermindering schikken met de koper.

[Anoniem: 1279036]

MicroVAX3400 schreef op dinsdag 5 januari 2021 @ 19:27:
Een mooie digitale piano, of een Yamaha piano met SH2, of een silent systeem als upgrade voor de bestaande piano. Die opties zouden wel eens goedkoper kunnen zijn dan de waardevermindering schikken met de koper.

als allerlaatste optie misschien... eerst maar eens kijken of de blaffende hond ook echt gaat bijten en tot die tijd niet in discussie gaan.

[Oogje]

Anoniem: 36835 schreef op dinsdag 5 januari 2021 @ 18:51:
Wacht tot de koper je officieel in gebreken stelt -> schakel rechtsbijstand/juridische hulp in.

Anders niets, en vooral niet rechtstreeks bakkeleien met de koper.

Dit dus

[Ivow85]

Ik woon in een huisje uit 1902. Scheiding met de buren is een steens muurtje. De buurvrouw is beroepsmatig musicus en speelt verschillende instrumenten.

Wanneer het stil is in ons eigen huis horen we best wel wat 'gepingel' op een piano of 'getetter' op een blaasinstrument. Zet je de radio echter aan op een normaal volume dan hoor je er al niets van. En ja, in de laatste maanden wordt er 'iets' meer thuis gerepeteerd dan voorheen gebruikelijk was. Maar gewoon overdag. Nu is het van een fatsoenlijk niveau, dus niet onaangenaam om te horen. Maar willen we wat anders horen gaat gewoon onze eigen muziek aan.

Om leefgeluiden juridisch gezien als 'overlast' te kunnen kwalificeren, moet er meer aan de hand zijn dan enkel de aanwezigheid van geluiden afkomstig van buiten of buren. Tussen 22.00 en 7.00 uur kwalificeren geluiden zich daarbij sneller als overlastgevend ivm verstoring van de nachtrust dan geluiden tussen 7.00 en 22.00 uur.

Ook geluiden die voortkomen uit de uitoefening van een beroep (zoals van mijn buurvrouw die musicus is, of een pianoleraar) zullen eerder kwalificeren als overlastgevend dan andere geluiden, omdat van iemand die een beroep uitoefent verwacht kan worden dat hij/zij professionele maatregelen treft tegen potentiële overlast. Denk in het kader van instrumenten aan het inrichten van een geluiddichte of in elk geval geluiddempende en geïsoleerde ruimte.

Ja, er zijn casussen waarbij geluidsoverlast als waardeverminderend zijn beoordeeld door de rechter. Maar dan moet er wel echt wat meer aan de hand zijn dan leefgeluiden die passend zijn bij een woning met massieve woningscheidende muur. Wie slecht tegen zulke geluiden kan, zal moeten zoeken naar een vrijstaande woning of een woning die met ankerloze spouw is gebouwd.

[sprankel]

De eiser zal volgende zaken voor een rechtbank moeten kunnen staven

- Er is een verborgen gebrek aan het eigendom zelf
- Het gebrek was aanwezig bij de verkoop
- De verkoper was op de hoogte van dit verborgen gebrek
- De verkoper heeft opzettelijk dit verborgen gebrek verzwegen (anders is het niet "verborgen", een gebrek kan immers ook onbekend zijn, plots blijkt de zolder vol muizen te zitten)

Na je verhaal te lezen, de koper heeft geen juridische poot om op te staan.

Is hier uberhaupt wel sprake van een gebrek? Het is niet dat er een treinspoor in de achtertuin ligt waar je niet vermeld hebt dat er iedere zondag 50 goederentreinen passeren waardoor het pleister van het plafond trilt.
Er is een buur en soms hoor je die, begin maar met juridisch aan te tonen dat er een gebrek is en geen normale situatie.

Stel dat dit lukt, is het dan een gebrek eigen aan de woning zelf? Met een treinspoor in de achtertuin of een fabriek ernaast is dat duidelijk maar in dit geval? Als er morgen een andere buur komt en die zet de muziek open, dat lijkt mij lastig het gebrek, mits er al sprake is van een gebrek, te linken als een gebrek aan de eigendom zelf.

En zelfs al kan men juridisch staven dat dit er een gebrek is aan de woning, dan moet men nog bewijzen dat dit gebrek ervoor ook was. Mogelijks werd er helemaal geen uren lang piano gespeeld in het verleden, begin maar te bewijzen dat dit ook zo was in het verleden waarbij het aan de eiser is om dit te bewijzen (tenzij jij natuurlijk zo dom bent om dat voor de rechtbank te bevestigen)

Een ander punt dat bewezen moet worden is dat jij wist dat dit gebrek er was (als we uberhaupt van een gebrek kunnen spreken), aan dit topic te zien is dat absoluut niet het geval.

Naast aantonen dat er een gebrek is, dat het een gebrek van de eigendom is, dat de verkoper wist dat dit gebrek bestond moet de eiser ook nog eens kunnen bewijzen dat je dit verzwegen hebt, tenzij de eiser alle gesprekken opgenomen heeft, begin er maar aan.

Mochten er nu zware vochtproblemen zijn aan de woning waarbij het duidelijk opgelapt is waarbij er 50 000 euro kosten waren, dan kan je aantonen, de verkoper wist het want die heeft opdracht gegeven om het op te lappen. De verkoopprijs was echter gelijk met die van vergelijkbare woningen in de buurt waarbij we dus kunnen concluderen dat de verkoper wist dat er een gebrek was en dat het bewezen is dat deze het verborgen hield, anders had de koper nooit dat bedrag betaald voor die eigendom.

Maar in dit geval? Mijn advies is, neem u een advocaat, leg de zaak voor, lach er eens samen goed mee, laat de advocaat een communicatie sturen naar de eiser, communiceer nooit zelf (alles wat je nu zegt kan later tegen je gebruikt worden) en slaap op je 2 oren.

Je kan niet verhinderen dat eiser naar de rechtbank stapt, dat is nu eenmaal wat mensen doen als ze denken tegen alle advies gelijk te hebben, maar ik zie niet in hoe een rechter hier ooit in kan meegaan.

[bie100]

tja wie er nou gelijk heeft of niet of wie er aansprakelijk is

als ik een huis koop en ik hoor de buurvrouw elke dag piano spelen dan had ik dat ook graag gehoord voor ik het huis kocht
maar ik snap ook wel dat je het niet verteld of het vergeten bent om het te vertellen

[Anoniem: 882605]

MicroVAX3400 schreef op dinsdag 5 januari 2021 @ 19:27:
Een mooie digitale piano, of een Yamaha piano met SH2, of een silent systeem als upgrade voor de bestaande piano. Die opties zouden wel eens goedkoper kunnen zijn dan de waardevermindering schikken met de koper.

Wilde net precies dit posten, makkelijkste oplossing

[CyberMania]

Kijk je hebt onrechtmatige hinder en je hebt onrechtmatige hinder:

1) Ik denk dat een koper de verkoper wel aansprakelijk kan stellen als verzwegen is dat een fabriek met vergunning op een paar honderd meter wekelijks enorm stank of rook veroorzaakt. Of een duivenhouder.

2) Maar dit soort hinder is van een hele andere tak van sport: hij kan dit prima met de buren zelf gaan oplossen, bijv. door te vragen op minder uren in de week te spelen of digitaal met koptelefoon. Of hij gaat praten met de wijkagent voor oplossingen. Maar dit is links of rechtsom gewoon oplosbaar en zo'n rechter zal ook zeggen dit kunt u prima onderling oplossen goedscheep of kwaadscheeps (verbodsactie obv onrechtmatige daad).

Situatie 1 (of bijv. een fabriek die regelmatige hele hinderlijke geluiden of trillingen veroorzaakt) kan imho wel leiden naar aansprakelijkheid maar situatie 2 echt niet.

[ Voor 30% gewijzigd door CyberMania op 05-01-2021 20:03 ]

[Kalentum]

En als het tot een waardevermindering komt, en de pianospelende buren gaan verhuizen... dan de waarde weer omhoog? Dus geld terug naar de zus?

[bie100]

CyberMania schreef op dinsdag 5 januari 2021 @ 20:02:
Kijk je hebt onrechtmatige hinder en je hebt onrechtmatige hinder:

1) Ik denk dat een koper de verkoper wel aansprakelijk kan stellen als verzwegen is dat een fabriek met vergunning op een paar honderd meter wekelijks enorm stank of rook veroorzaakt. Of een duivenhouder.

2) Maar dit soort hinder is van een hele andere tak van sport: hij kan dit prima met de buren zelf gaan oplossen, bijv. door te vragen op minder uren in de week te spelen of digitaal met koptelefoon. Of hij gaat praten met de wijkagent voor oplossingen. Maar dit is links of rechtsom gewoon oplosbaar en zo'n rechter zal ook zeggen dit kunt u prima onderling oplossen goedscheep of kwaadscheeps (verbodsactie obv onrechtmatige daad).

Situatie 1 (of bijv. een fabriek die regelmatige hele hinderlijke geluiden of trillingen veroorzaakt) kan imho wel leiden naar aansprakelijkheid maar situatie 2 echt niet.

hij of zij had het huis nooit gekocht als ze het van te voren had geweten dat vind ik wel een verschil maken toch?

[CyberMania]

bie100 schreef op dinsdag 5 januari 2021 @ 20:07:
[...]


hij of zij had het huis nooit gekocht als ze het van te voren had geweten dat vind ik wel een verschil maken toch?

Tja dan kom je bij een andere vraag terecht: is er sprake van dwaling en welke gevolgen kunnen daaraan verbonden worden?

Afdeling 2. Het tot stand komen van overeenkomsten

Artikel 228 1. Een overeenkomst die is tot stand gekomen onder invloed van dwaling en bij een juiste voorstelling van zaken niet zou zijn gesloten, is vernietigbaar:

a. indien de dwaling te wijten is aan een inlichting van de wederpartij, tenzij deze mocht aannemen dat de overeenkomst ook zonder deze inlichting zou worden gesloten;

b. indien de wederpartij in verband met hetgeen zij omtrent de dwaling wist of behoorde te weten, de dwalende had behoren in te lichten;

c. indien de wederpartij bij het sluiten van de overeenkomst van dezelfde onjuiste veronderstelling als de dwalende is uitgegaan, tenzij zij ook bij een juiste voorstelling van zaken niet had behoeven te begrijpen dat de dwalende daardoor van het sluiten van de overeenkomst zou worden afgehouden.

2. De vernietiging kan niet worden gegrond op een dwaling die een uitsluitend toekomstige omstandigheid betreft of die in verband met de aard van de overeenkomst, de in het verkeer geldende opvattingen of de omstandigheden van het geval voor rekening van de dwalende behoort te blijven.

(Even uit boek 6 wellicht in boek 7 nog specifieker). Bij puntje b moet er wel een verband bestaan natuurlijk 'omtrent de dwaling', daarvan kan imho alleen sprake zijn als de koper bijv had aangegeven een extreem rustig huis te willen zonder ooit geluiden van de buren.

[ Voor 6% gewijzigd door CyberMania op 05-01-2021 20:14 ]

[Ivow85]

sprankel schreef op dinsdag 5 januari 2021 @ 19:50:
De eiser zal volgende zaken voor een rechtbank moeten kunnen staven

- Er is een verborgen gebrek aan het eigendom zelf
- Het gebrek was aanwezig bij de verkoop
- De verkoper was op de hoogte van dit verborgen gebrek
- De verkoper heeft opzettelijk dit verborgen gebrek verzwegen (anders is het niet "verborgen", een gebrek kan immers ook onbekend zijn, plots blijkt de zolder vol muizen te zitten)

De cursief gemaakte punten zijn juist niet van toepassing op een 'verborgen gebrek'. Om als verborgen gebrek te kunnen classificeren, kan het best zijn dat het gebrek daadwerkelijk goed verborgen was. Zodanig dat de verkopende partij er ook niet van op de hoogte was.

In geval de kopende partij zich wil beroepen op "verborgen gebrek", dan moet het echter gaan om een gebrek wat de normale bruikbaarheid van het pand in de weg staat.

[ex87]

fajesi5102 schreef op dinsdag 5 januari 2021 @ 18:24:
[...]


Een beetje off-topic, maar ben wel geïnteresseerd, mogen ze voor dergelijke overlast niet naar binnen? Ik heb wel verhalen gehoord over dat geluidsapparatuur in beslag genomen wordt bij dergelijke excessen, daarvoor zullen ze toch naar binnen moeten.

Bij mijn geval is de politie wel bij de buurman binnen geweest en mochten ze inderdaad (na 1x waarschuwen) ook de installatie mee nemen. In mijn kleine dorp was de wijkagent ook zeker makkelijk bereikbaar en niet heel aardig meer naar mijn buurman.

Daarnaast werd er ook wel echt hulp gezocht voor z'n alcohol probleem (wat ik wel kon waarderen, was toch de echte bron van de overlast)

[mr_evil08]

Heeft de nieuwe bewoners al uberhoupt contact gehad met de buren en het probleem voorgelegd ?

Mogelijk zijn de buren wel bereid om maatregelen te nemen zoals
Er zijn digitale piano,s met koptelefoon, daarom "verborgen gebrek" gaat wel erg ver bij deze.

Op ons werk speelt ook zo af en toe iemand piano in de hal maar overlast nou nee dan moet je wel heel hard op een piano gaan rammen en bijvoorbeeld beethoven gaan spelen.

Ik hoor de piano wel maar overlast tijdens werken nee... en zit er vrij dicht bij je kan ook een normaal gesprek met iemand voeren.

Volgensmij wordt het nogal aangedikt en is het daar in huis letterlijk muisstil maar die aanname kan ik niet gaan maken natuurlijk, het is wat anders als iemand op een drumstel gaat spelen.

[ Voor 54% gewijzigd door mr_evil08 op 05-01-2021 20:18 ]

[sprankel]

Ivow85 schreef op dinsdag 5 januari 2021 @ 20:10:
[...]


De cursief gemaakte punten zijn juist niet van toepassing op een 'verborgen gebrek'. Om als verborgen gebrek te kunnen classificeren, kan het best zijn dat het gebrek daadwerkelijk goed verborgen was. Zodanig dat de verkopende partij er ook niet van op de hoogte was.

In geval de kopende partij zich wil beroepen op "verborgen gebrek", dan moet het echter gaan om een gebrek wat de normale bruikbaarheid van het pand in de weg staat.

Voor zover ik weet spreek je hier in het kader van professionele verkoper. Als een garage je een auto verkoopt en er bleek een gebrek aanwezig te zijn tijdens de verkoop waar de garage niet van afwist, dan moeten ze hier voor opdraaien.

Als een consument je een auto verkoopt, er is een gebrek waar de verkoper niet van afwist, dan heb je pech.

Hoe zich dat exact vertaald naar lokale wetgeving van de TS bij een huis verkopen => juridische dienst, ik ken de exacte wetgeving niet van buiten.

Maar ook al is in dit geval de verkoper toch aansprakelijk als deze niet afwist van het gebrek, eiser heeft nog altijd geen poot om op te staan omdat ik niet inzie hoe men het jurdisch kan verdedigen dat er sprake is van een gebrek.

[ Voor 3% gewijzigd door sprankel op 05-01-2021 20:20 ]

[Maverick]

sprankel schreef op dinsdag 5 januari 2021 @ 19:50:
Stel dat dit lukt, is het dan een gebrek eigen aan de woning zelf? Met een treinspoor in de achtertuin of een fabriek ernaast is dat duidelijk maar in dit geval?

Vergeet hierbij niet dat de koper een onderzoeksplicht heeft. Moet je expliciet iedere potentiële koper vermelden hoeveel decibel er binnenkomt als een trein langs rijdt? Of staat er op de funda pagina een plattegrond van de omgeving waardoor de koper kan zien dat die spoorlijn er ligt als deze dat nog niet wist.

Even buiten dit. Geluidsoverlast is tamelijk subjectief. Tenzij er wettelijke normen worden overschreden wordt het aantonen van overlast vrijwel onmogelijk. Laat staan dat je de schade vervolgens zou kunnen verhalen op de verkoper. Als volgend jaar de pianospelende buurman verhuist, krijgt je zus het geld dan weer terug van de koper?

[mr_evil08]

sprankel schreef op dinsdag 5 januari 2021 @ 20:19:
[...]


Voor zover ik weet spreek je hier in het kader van professionele verkoper. Als een garage je een auto verkoopt en er bleek een gebrek aanwezig te zijn tijdens de verkoop waar de garage niet van afwist, dan moeten ze hier voor opdraaien.

Als een consument je een auto verkoopt, er is een gebrek waar de verkoper niet van afwist, dan heb je pech.

Hoe zich dat exact vertaald naar lokale wetgeving van de TS bij een huis verkopen => juridische dienst, ik ken de exacte wetgeving niet van buiten.

Maar ook al is in dit geval de verkoper toch aansprakelijk als deze niet afwist van het gebrek, eiser heeft nog altijd geen poot om op te staan.

Je hebt ook nog iets als leefgeluiden, zou een piano er ook onder vallen?
Een piano klinkt nou niet echt hard.

[bie100]

CyberMania schreef op dinsdag 5 januari 2021 @ 20:08:
[...]


Tja dan kom je bij een andere vraag terecht: is er sprake van dwaling en welke gevolgen kunnen daaraan verbonden worden?


[...]


(Even uit boek 6 wellicht in boek 7 nog specifieker). Bij puntje b moet er wel een verband bestaan natuurlijk 'omtrent de dwaling', daarvan kan imho alleen sprake zijn als de koper bijv had aangegeven een extreem rustig huis te willen zonder ooit geluiden van de buren.

op zich vind ik het wel interessant want de overlast van de piano is zo groot dat de nieuwe eigenaar de vorige eigenaar aansprakelijk stelt

er zullen best wel meer zaken zijn waar dit is voor gekomen en wat voor de rechter is geweest

[GlowMouse]

sprankel schreef op dinsdag 5 januari 2021 @ 19:50:
Maar in dit geval? Mijn advies is, neem u een advocaat, leg de zaak voor, lach er eens samen goed mee, laat de advocaat een communicatie sturen naar de eiser, communiceer nooit zelf (alles wat je nu zegt kan later tegen je gebruikt worden) en slaap op je 2 oren.

Wat hij zegt. De kopers moeten stellen, en zo nodig bewijzen dat de geluidshinder er al was toen jij er woonde. Er zit daarom nogal een verschil tussen een reactie als 'ach met wat achtergrondmuziek hoor je er niets meer van' en 'wie bedoelt u precies met die pianospelende buurvrouw?' Zo zijn er nog 10 dingen die jij over het hoofd ziet maar een advocaat niet.

[sprankel]

Maverick schreef op dinsdag 5 januari 2021 @ 20:20:
[...]


Vergeet hierbij niet dat de koper een onderzoeksplicht heeft. Moet je expliciet iedere potentiële koper vermelden hoeveel decibel er binnenkomt als een trein langs rijdt? Of staat er op de funda pagina een plattegrond van de omgeving waardoor de koper kan zien dat die spoorlijn er licht als deze dat nog niet wist.

Even buiten dit. Geluidsoverlast is tamelijk subjectief. Tenzij er wettelijke normen worden overschreden wordt het aantonen van overlast vrijwel onmogelijk. Laat staan dat je de schade vervolgens zou kunnen verhalen op de verkoper. Als volgend jaar de pianospelende buurman verhuist, krijgt je zus het geld dan weer terug van de koper?

Klopt volledig waarbij aansprakelijjkheid ook gelimiteerd is, stel ik koop een huis, 10 jaar later grondverzakking omdat er een waterlek is dat er al 15 jaar zit. Denk je dat ik na 10 jaar nog kan beginnen met de vorige eigenaar aansprakelijk te stellen?

En dat is exact de reden waarom heel de zaak geen steek houd voor de eiser, alles wat deze moet aantonen is niet duidelijk aan te tonen. Een rechter heeft geen boodschap aan "ik vind dit of ik vind dat of ik dacht dat of ik zie het zo of zo" of al die verhaaltjes die men er graag rond verteld.

Wat kan je zwart op wit bewijzen en wat zegt de wetgeving, dat is het enigste waar de rechter in geïntresseerd is. Als die al een verhaaltje wilt horen is het enkel om te controleren dat deze de harde bewijzen juist intrepreteerd. Het feit dat je 50 pagina's kan vullen over deze zaak toont net aan dat er geen zaak is.

[CyberMania]

Als het volgens het boekje is verlopen moet er wel een informatiestaat zijn ingevuld door je zusje. Wat heeft ze aangegeven bij:

vraag 3 “Zijn er bijzonderheden te vermelden over uw buren of woonomgeving, bijvoorbeeld geluidsoverlast of stankoverlast?”

Want het blijft een beetje knagen als ze hier 'nee' heeft gezegd, terwijl ze het wel nodig vindt muziek op te moeten zetten en dat het dan wel meevalt.

[sambalbaj]

Geluidsoverlast is heel subjectief.
Piano? Ja wel eens gehoord, nooit als geluidsoverlast ervaren.

Ik snap dat de koper het probeert, maar dit valt heel moeilijk aan te tonen. Niet op ingaan en naar makelaar verwijzen.

[fajesi5102]

Bedankt allemaal voor de reacties, heldere inzichten. Ik weet nu in elk geval dat buren aansprakelijk stellen voor de waardevermindering waarschijnlijk niet mogelijk is maar dat de kans dat mijn zus een schadevergoeding moet gaan betalen ook miniem is.

Weer wat geleerd, ik had gedacht dat er toch meer mogelijk zou moeten zijn tegen iemand die overlast veroorzaakt maar dat lijkt tegen te vallen. Zelf nog nooit last van gehad gelukkig. Zelf speel ik elektrisch gitaar maar dat doe ik thuis met koptelefoon en als ik wil blazen doe ik dat met mijn bandje in een daarvoor ingerichte oefenruimte (wat dus al sinds maart niet meer heeft plaatsgevonden maar oh well). Ik denk dat de buren waar ik minder contact mee heb niet eens weten dat er bij ons thuis gemusiceerd wordt

Enfin, nogmaals dank voor de inzichten, zal zuslief blij mee zijn

[Valorian]

sambalbaj schreef op dinsdag 5 januari 2021 @ 20:33:
Geluidsoverlast is heel subjectief.
Piano? Ja wel eens gehoord, nooit als geluidsoverlast ervaren.

Ik snap dat de koper het probeert, maar dit valt heel moeilijk aan te tonen. Niet op ingaan en naar makelaar verwijzen.

Precies dit. Als ik naast een vuilnisbelt woon maar de geur niet als vervelend ervaar moet ik het dan melden? En als de buren een chihuahua hebben die gemiddeld 1x per week een nacht alleen is en blijft blaffen? En als je ‘s nachts op donderdag vaak studenten in de straat hoort ouwehoeren die uit de kroeg komen omdat er veel studentenhuizen in de buurt zijn? Meldplicht?

Kom op zeg, ik zou tegen de zus zeggen: geef aan dat je in dit huis nooit geluid van buren als last hebt ervaren en daarom ook niet hebt gemeld over geluiden van waar dan ook. En vervolgens inderdaad alles naar makelaar en of rechtshulp verwijzen.

[Anoniem: 91634]

Ik zal gewoon antwoorden van ik wist niet dat de buren een piano hebben.

[Anoniem: 1279036]

CyberMania schreef op dinsdag 5 januari 2021 @ 20:32:
Als het volgens het boekje is verlopen moet er wel een informatiestaat zijn ingevuld door je zusje. Wat heeft ze aangegeven bij:

vraag 3 “Zijn er bijzonderheden te vermelden over uw buren of woonomgeving, bijvoorbeeld geluidsoverlast of stankoverlast?”

Want het blijft een beetje knagen als ze hier 'nee' heeft gezegd, terwijl ze het wel nodig vindt muziek op te moeten zetten en dat het dan wel meevalt.

het een sluit het ander niet uit. je kan een muziekje opzetten omdat je liever je eigen muziek hoort zonder dat je de pianomuziek van de buurvrouw als onrechtmatige overlast ervaart. Zou niet weten waarom dat moet knagen.
Dat je een koptelefoon opzet of oordopjes in doet omdat je de normale buurgeluiden even niet wil horen maakt de buurgeluiden niet abnormaal. Een dergelijk formulier is bedoeld voor abnormale geluiden.

[Anoniem: 39993]

bie100 schreef op dinsdag 5 januari 2021 @ 19:59:
tja wie er nou gelijk heeft of niet of wie er aansprakelijk is

als ik een huis koop en ik hoor de buurvrouw elke dag piano spelen dan had ik dat ook graag gehoord voor ik het huis kocht
maar ik snap ook wel dat je het niet verteld of het vergeten bent om het te vertellen

Dan moet je dat vragen, als je een huis koopt. De verkoper hoeft je niet te informeren over gewone, heel gebruikelijke dingen.

De buurvrouw kan ook een piano kopen twee weken nadat jij in je nieuwe huis trekt. Zolang ze niets excessiefs doet, kun je er bar weinig tegen doen (behalve zoeken naar manieren om het "draagbaar" te maken voor jezelf).

[D.deJong]

Zolang het bij de buren geen professionele muziekschool is en je zus niet is verhuisd/gevlucht voor de overlast dan heeft de koper geen poot om op te staan.
Geluidsoverlast en de beleving hier van is per persoon verschillend. Ik woonde in een levendige buurt en ben daarvoor verhuisd, de kopers van mijn woning vonden het een heerlijk rustige wijk.

[barry86]

Volgens mij heeft de verkopende partij dit mondeling aangegeven en is er voldaan aan de informatieplicht. Jou zus kan er niks aan doen dat de kopende partij dit niet goed tot zich heeft genomen...

[itsalex]

Wat is geluidsoverlast? Ik heb last van mijn buren van een haan, hond, vogels (soort Avifauna, zeker 5 vogels maar denk eerder 10), papegaai, schuiven van kooien/stoelen?, telefoongesprek en TV. De laatste drie vooral in de nacht.
Bij een geluidstest heb ik constant rond de 40 db geluidsoverlast van de buren zijn vogels, voor de goede orde, boven mij! En de haan is zelfs op zolder, de etage weer daarboven. Dat is helemaal erg daar.
Dat noemt de verhuurder geen geluidsoverlast. Ik weet nog niet in welke wereld ze leven maar normaal is het niet, althans de meningen zijn verdeeld geloof ik.
Het is duidelijk geluidsoverlast maar omdat het huurwoningen zijn, je weet nooit wat er dan inkomt gezien de gehorigheid van de woning. Ik weet dan niet of je daar blij van wordt.
En zo kunnen meningen verdeeld zijn, wat de een als geluidsoverlast ervaart, is voor de ander normaal. Ik denk ook dat een bak koffie heel vaak helpt.

[Nieknikey]

eL_Jay schreef op dinsdag 5 januari 2021 @ 16:40:
Ik meen dat je van 07.00 tot 22.00 bijna alle vormen van geluidsoverlast die je buren redelijkerwijs maken dient te accepteren (of verhuizen).
Muziek, verbouwing, gebonk, geschreeuw, hout en metaalbewerking worden bijv allemaal onder normale leefgeluiden geschaard.

Nee. Er zijn hier al tientallen topics geweest over (geluids)overlast van buren, en ieder topic komt er weer iemand langs met de niet-bestaande 10-uurs regel in de hand. Die regel bestaat niet.