Hypotheek met NHG of niet?

[Toekan]

In januari gaan wij verhuizen. Alles is nu ook al geregeld om op die dag te gaan beginnen met de verhuizing.

De passeerdatum is helaas te vroeg om gebruik te kunnen maken van de nieuwe NHG grens.

Op het ogenblik hebben wij nu een hypotheek (20 jaar vast) met een rente van 1,84%, maar die gaat over een jaar naar 1,74%.
Als we een hypotheek met NHG hadden kunnen afsluiten dan gaan we een rente krijgen van 1,26%

Een optie om wel de NHG te krijgen is de passeerdatum uitstellen met twee weken.
Dit zal betekenen dat er nog wel extra kosten bij komen; 0,7% NHG premie en waarschijnlijk ook een compensatie voor de verkopers.
De extra hypotheekaanvraag kost gelukkig niks extra's.

Zou het de moeite waard zijn om de vraag te stellen aan de verkopende partij? En dan mochten ze akkoord gaan ook alles ingang zetten?

[LED-Maniak]

Wat gaat het je besparen op lange termijn? -> voldoende? -> stel het voor aan de verkopende partij. -> niet de moeite? -> niet doen.

Zet het eerst eens op een rijtje.

[ Voor 12% gewijzigd door LED-Maniak op 09-12-2020 14:20 ]

[BB-One]

Dus het kost je eenmalig 0,7% om 0,5% jaarlijkse 'korting' te krijgen? Dus in 1,5 jaar ben je uit de kosten. Als ik snel reken met 325.000, scheelt het je bruto 1600 per jaar aan rente.

Lijkt mij een no-brainer. Uitstel vragen. Vergoed de verkopers een halve maand.
Mochten het mensen zijn die nog geen (nieuw) huis kopen en overwaarde hebben, kun je ook zeggen dat het hun box 3 heffing scheelt

[AndosH]

Misschien is het een optie om over een maand alsnog naar NHG over te sluiten in het kader van een kleine kwaliteitsverbetering aan de woning?
Dan betaal je op dat moment alsnog die 0,7% en waarschijnlijk wel kosten voor het hypotheekadvies maar hoef je de verhuizing niet uit te stellen en ben je niet afhankelijk van de verkopers.

[Toekan]

We zijn wel van plan om een kleine verbouwing aan het huis te doen. Dit is een optie die ik ook nog kan voorstellen aan de hypotheekadviseur

[t_captain]

Risicoopslag 0.5 voor een doorstromer lijkt me vrij hoog. Meestal heb je toch geen superhoge LTV na een verhuizing?

[Toekan]

We zitten nu op 82%. Dit gaan wij zo snel mogelijk aflossen, zodat wij onder de 80% komen.

[t_captain]

Dan is het nog hoog. Ik kijk even bij BLG Wonen (mijn huidige hypotheekbank):

10 jaar vast
* NHG: 1.02%
* LTV < 80%: 1.34%
* LTV < 90%: 1.44%

20 jaar vast
* NHG: 1.31%
* LTV <80%: 1.69%
* LTV <90%: 1,84%

De risicoopslag neemt vreemd genoeg iets toe met de periode. Wat dacht je van het volgende idee:

* kies 10-jaars rente (bespaar 0.4% bruto = 0.24% netto).
* door de lagere rente heeft je ennuiteit meteen een stuk meer inlossing.
* daarnaast: los die netto besparing van 0.24% extra af
* na 10 jaar heb je een schuld van pakweg 70% van de oorspronkelijke schuld. Daar gaat die extra inlossing van 20%0.24=2.4% lineair nog vanaf.

Al met al loop je na 10 jaar zo'n 10k a 20k voor op het inlosschema van de 20-jaar-vast optie. Je moet wel een hele hoge verlengingsrente krijgen om die winst kwijt te raken. Gemiddeld is de 10-jaars rente (jaar 11 t/m 20 is weer 10 jaar) lager dan de 20-jaars rente. Bovendien is je openstaande lening kleiner, en mogelijk val je ook nog een risicoklasse lager.

[ Voor 79% gewijzigd door t_captain op 09-12-2020 15:52 ]

[Toekan]

Dat is ook weer een goede insteek.

Al met al is het toch een wirwar van opties en mogelijkheden. Tel daarbij al het geregel van de andere zaken rondom de verhuizing, dan blijft het lastig om overal de beste oplossing voor te vinden
En dan is er vaak ook nog geen eens één beste optie, maar heeft iedere optie ook weer nadelen of risico's.

[Question Mark]

Toekan schreef op woensdag 9 december 2020 @ 16:00:
Al met al is het toch een wirwar van opties en mogelijkheden.

Maar al die opties zijn prima door te rekenen. Het zijn niet de meest lastige berekeningen. Ik ben benieuwd in welke risico-categorie julle nu komen met de huidige hypotheek-offerte, en in welke je zit als je je evt. overwaarde afgelost hebt op je nieuwe hypotheek. (of woningwaarde gecreëerd hebt door de overwaarde in een verbouwing te stoppen).

Reken de opties door, dan weet je snel genoeg wat wijsheid is.

[Orange_Dirk]

Heb je al een bindend aanbod ontvangen? Zoja dan heb je geen keuze meer of je moet overal van afzien. Datum bindend aanbod is namelijk leidend bij NHG welke voorwaarden en normen gelden.

[Toekan]

Het bindend aanbod is al ontvangen en getekend. Volgens de hypotheekadviseur kan dit wel kosteloos geannuleerd worden.

Op het ogenblik zit er een risico opslag van 0.20% op de hypotheek rente. Bij de grens van 80% LTV en 65% LTV gaat er 0.10% af. De 80% grens verwachten we binnen 18 maanden te halen.

Met een verbouwing, versneld aflossen en de mogelijk verdere stijging van de huizenprijzen kunnen we ook al in een bepaald tijdsbestek die 65% LTV halen. Maar daar gaan we in eerste instantie niet van uit.

[Nortepe85]

Je hebt dus een adviseur. Wat zegt hij/zij er dan van?

[Toekan]

Hij stuurde er meer op aan om wat nu geregeld is gewoon zo te houden.

Als het nu allemaal nog omgezet moet worden naar een geheel nieuwe hypotheek met NHG, gaan we misschien zelfs aan die twee weken uitstel te kort hebben.

[Pascalx]

Hou er ook rekening mee dat het aan t einde van het jaar een stuk drukker is bij de meeste hypotheekverstrekkers en dat het mogelijk langer kan duren voor alles geregeld is, zoals je zelf al aangaf in je laatste post.

Je kunt inderdaad samen met je adviseur alle mogelijke opties doorrekenen en dan je keuze maken. Kans is groot dat je inderdaad wel aan een boete zit tegenover de verkopende partij als je afziet van het huidige bindend voorstel. Hoelang geleden is dit getekend?

[Z___Z]

Je kan niet zomaar je hypotheek omzetten volgend jaar. Het makkelijkste is om nu variabele rente af te sluiten en dan vanaf 1 januari NHG aanvragen en dan pas de rente voor je gewenste periode vast te leggen. Dan moet je wel de hypotheek kunnen krijgen met 5% rekenrente, anders kan je geen korte rente vaste periode krijgen.
Je hoeft niet perse een nieuwe hypotheek, als een NHG en niet NHG hypotheek binnen de zelfde voorwaarden vallen.

[Toekan]

Iedereen bedankt voor de input. Ik ga contact opnemen met de adviseur en de diverse ideeën doorspreken met hem.