Bankspaarhypotheek oversluiten?

[_phuturistixxx_]

Over 6 maanden loopt mijn rentevaste periode van 10 jaar af.
Ik heb een bankspaar + 50% aflossingsvrije hypotheek.

Ik ben al even aan het puzzelen en heb donderdag een afspraak bij een bank.
Ik ben een aardig eind met wat ik wil, maar er is 1 ding wat me bezig houdt.

Mijn rente gaat straks van 5% naar ongeveer 1.6%.
Dat betekent dat de inleg op mijn bankspaar omhoog gaat en de rente op dat bedrag flink omlaag.

Nu wil ik mijn hypotheek eigenlijk verhogen, om te gaan verbouwen. Ik heb wat overwaarde en dus ook wat saldo opgebouwd op mijn bankspaarrekening.
Is het nu wijs om het bankspaarsaldo 'af te lossen' op de hypotheek en een nieuwe hypotheek af te sluiten (wellicht weer voor 30 jaar, ik ben nog jong genoeg), zodat de verhoging van mijn hypotheek uiteindelijk nihil is, maar ik wel geld heb vrijgespeeld voor de verbouwing? Kan ik als ik dat doe überhaupt weer een zelfde hypotheekvorm afsluiten?

Ik weet dat dat de kracht van die bankspaarhypotheek natuurlijk de rente is die je krijgt over het opgebouwde saldo en ik nu dus weer op 0 zal beginnen, maar met 1.6% zet dat toch al niet heel veel zoden aan de dijk. Na 10 jaar is er ongeveer 20% van het eindkapitaal opgebouwd.

De andere optie is dus niks aan de hypotheek veranderen, behalve het bedrag ophogen. Leidt dus tot hogere maandlasten en kans dat in de toekomst de huizenprijzen dalen en het huis sneller onder water staat. Bankspaarsaldo blijft echter intact en dus sneller bij het streefbedrag.

[Anoniem: 217290]

Zelf ben ik over een jaartje aan de beurt hiermee. Maar wat jezelf al concludeert is dat bij een bankspaar de rente minder invloed heeft. Echter met 1.6% zullen je maandlasten sowieso dalen. Ik persoonlijk ga hem overzetten naar volledig aflossen daarmee kom ik op ongeveer dezelfde maandlasten maar ben ik over 20 jaar wel volledig schulden vrij inplaats van dan nog 50% schuld open te hebben staan.

Maar dit is typisch iets dat een adviseur je kan voorrekenen. Wil je nu minder maandlasten of straks minder schuld. Lagere rente is altijd goedkoper

[SvMp]

Ik zou zeggen: Oversluiten. Dat oversluiten kun je gepaard laten gaan met geld vrij maken voor verbouwing.

Als je het banksparen handhaaft, en jouw nieuwe rente geldt, dan gaat de inleg van de bankspaarrekening drastisch omhoog. Als je 10 jaar hebt ingelegd, dan heb je nog niet eens de helft bij elkaar, en wat je hebt groeit met slechts 1,6% rente. Dat betekent heel veel meer inleg. Wel profiteer je nog steeds van het banksparen, want je krijgt hypotheekrenteaftrek.

Minst complex is het banksparen stoppen, en een hypotheek uitkiezen met eenvoudige hypotheekvormen. Omdat je oude rechten hebt, kun je nog steeds de helft aflossingsvrij lenen. De rest wordt dan annuitair of lineair. Voordeel is dat je naar elke andere aanbieder kan, en een lage rente kan zoeken. 1,6% is nog best veel als je NHG hebt. Daarnaast hanteren de meeste aanbieders voor banksparen een renteopslag. Stel dat je ergens 1,2% rente kunt krijgen, dan heb je al een groot deel van het mis lopen van de fiscale voordelen van banksparen gecompenseerd, en bovendien ben je minder kwetsbaar voor plotselinge veranderingen door de overheid (onder druk wordt voortdurend aan de fiscale regelingen gemorreld, en het gaat alleen maar achteruit).

Ik vermoed dat je sowieso een stuk hebt afgelost en ook een hogere woningwaarde hebt. Meest gemakkelijk is de woning herfinancieren. Verbouwingen meefinancieren is heel lastig, omdat ze tegenwoordig streng zijn op waardestijging, die veel lager is dan verbouwkosten. Je zou een financier moeten vinden die jouw woning wil herfinancieren (oversluiten), zodat je een stuk overwaarde+bankspaartegoed beschikbaar hebt. In hoeverre er financiers zijn die niet te lastige vragen stellen (wat doe je met de overwaarde?), weet ik niet. Dat is een klus voor een hypotheekadviseur die goed zich heeft op de markt.

[ Voor 6% gewijzigd door SvMp op 08-12-2020 22:30 ]

[Sparhawk]

Herkenbaar.

Keuzes waar veel mensen voor hebben gestaan (waaronder ik)
Het enige wat ik je echt mee wil geven:

Stop het in excel, en ga rekenen.
Als je googlet naar voorbeelden excel hyptheek, vind je keurige excel bestanden.
Via www.berekenhet.nl kun je ook een bankspaarhypotheek modelleren. Zet ze tegenover elkaar, en je krijgt inzicht.

(ik heb het zelf ook gedaan, als je er echt niet uitkomt, geef een gil)

Mijn gok gaat zijn, dat bankspaar op de lange termijn iets goedkoper gaat zijn, maar niet bijzonder veel, vanwege de relatief lage rentestand.

Wat @SvMp zegt, is ook een goede. Alles oversluiten, zo min mogelijk regels en keurslijven, en klaar.
Als je namelijk je bankspaarhypotheek stop kan zetten (waar ik even aan twijfel, misschien kost het je wel 2.5k advieskosten voor een nieuwe hypotheek) dan kun je 50% aflossen, 50% aflossingsvrij, met relatief lage rente. Als je de discipline hebt, ga je daarna extra aflossen; zit het tegen, heb je nog steeds "relatief" lage maandlasten.

Stappenplan
1) Alles in excel
2) Bij je huidige bank vragen of het vroegtijdig stopzetten van de bankspaarhypo kan, en zo ja, wat de kosten zijn voor een nieuwe hypotheek
3) Zoek een goede onafhankelijke hypotheekadviseur, brengt zijn geld wel op. Intakegesprek is vaak gratis.
4) Gratis tip 4, als je nieuwe hypotheek afsluit, overweeg het ook in delen. 1 deel relatief lang rentevaste periode, ander deel 1 jaar vaste rente (supergoedkoop). Elk jaar kijken wat de rente doet, en als ie omhoog dreigt te gaan, snel vast zetten voor 10 of 20jaar

[ Voor 3% gewijzigd door Sparhawk op 08-12-2020 22:34 ]

[tweakduke]

Dit past beter in Persoonlijke Financiën, Studie en Loopbaan
Schopje die kant op

[_phuturistixxx_]

Ja, die 1,6% is nog best hoog. Dat is wel voor 20 jaar, maar niet de goedkoopste. Dit is omdat we voor ASN willen kiezen ivm hun beleid op duurzaamheid. We zijn er nog niet helemaal zeker van, want alhoewel de rentevasteperiode afloopt, moeten we inderdaad wel advies- en notariskosten gaan betalen.
Dit terwijl de inschrijving van onze hypotheek hoger is en ik dus eigenlijk bij mijn eigen bank 'eenvoudig' zou kunnen vragen om een hogere hypotheek. Maar goed, principes kosten soms geld en de kosten voor oversluiten zijn natuurlijk wel aftrekbaar.

Ik ga nog even verder rekenen, ik had de site van berekenhet.nl inderdaad al gevonden en die is echt superhandig.

Voor wat betreft de maandlasten zit ik nu in een periode waarbij ik de maandlasten nu zo laag mogelijk wil houden (binnen bepaalde grenzen, komt niet aan op een paar tientjes) en ik verwacht/weet dat dit over pak em beet 15 jaar al een stuk minder belangrijk is. Dus ik neig om die reden toch om de hypotheekvorm te houden zoals hij is, omdat ik dan het meest profiteer van de rentedaling op dit moment.

Bedankt voor de tips, ik zal ook eens kijken naar dat Excel bestand, morgen goed voor de dag komen op die afspraak.

[emnich]

Het ligt er aan hoe je bankspaarpot gevuld is. Als je nog heel ruim onder de 50% zit, zou ik er afscheid van nemen. Zit je boven vlak bij of boven de 50% dan zorgen dat je de hoogst mogelijke rente krijgt/betaald en zou ik hem door zetten.

Maar goed, vooral gewoon rekenen.

[overhyped]

Eerder ook al genoemd, maar toch nog de moeite: De fiscale voordelen van hypotheken veranderen continue, en niet ten goede voor degene die er gebruik van maken.

Met slechts 1.6% rente, en een verminderde aftrek van die rente is het voordeel van de bankspaar hypotheek nagenoeg weg. Wat het wel is: Complex(er) en het creëert meer afhankelijkheid van de banken en van de regels. Wetende dat de banken niet met jou, maar met zichzelf het beste voor hebben en wetende dat die fiscale regels niet in jouw voordeel aangepast gaan worden is eenvoud iets waar ik een hoop waarde aan zou hechten.

Met een huis van 10 jaar oud en een stukje opgebouwd in de bankspaar polis is natuurlijk de kans dat de hypotheek+ verbouwingskosten onder de huidige waarde blijft reeel.

Het blijven wel vragen om met een goede, onafhankelijke adviseur door te nemen. Niet een die voor je een excel sheet invult (dat kan je waarschijnlijk wel) maar die de vragen stelt die de juiste motivatie achter de keuze bloot legt.

Mijn adviseur heeft zichzelf al ongeveer 8 keer terugverdient in 3 jaar tijd, niet door excel, maar door mijn gedachtengang ter discussie te stellen.

_phuturistixxx_ schreef op woensdag 9 december 2020 @ 12:00:
Ja, die 1,6% is nog best hoog. Dat is wel voor 20 jaar, maar niet de goedkoopste. Dit is omdat we voor ASN willen kiezen ivm hun beleid op duurzaamheid. We zijn er nog niet helemaal zeker van, want alhoewel de rentevasteperiode afloopt, moeten we inderdaad wel advies- en notariskosten gaan betalen.
Dit terwijl de inschrijving van onze hypotheek hoger is en ik dus eigenlijk bij mijn eigen bank 'eenvoudig' zou kunnen vragen om een hogere hypotheek. Maar goed, principes kosten soms geld en de kosten voor oversluiten zijn natuurlijk wel aftrekbaar.

Ik ga nog even verder rekenen, ik had de site van berekenhet.nl inderdaad al gevonden en die is echt superhandig.

Voor wat betreft de maandlasten zit ik nu in een periode waarbij ik de maandlasten nu zo laag mogelijk wil houden (binnen bepaalde grenzen, komt niet aan op een paar tientjes) en ik verwacht/weet dat dit over pak em beet 15 jaar al een stuk minder belangrijk is. Dus ik neig om die reden toch om de hypotheekvorm te houden zoals hij is, omdat ik dan het meest profiteer van de rentedaling op dit moment.

Bedankt voor de tips, ik zal ook eens kijken naar dat Excel bestand, morgen goed voor de dag komen op die afspraak.

[vortexnl1982]

Ik zit ongeveer in dezelfde situatie. Ik heb een bankspaar met een hele lage rente. Ik heb echter een nieuw huis gekocht en we willen ons oude huis verhuren (met die bankspaar).

Ik ben aan het onderhandelen met de bank of ik het mag verhuren met de huidige hypotheek. Als dat niet lukt dan ga ik aan de verhuurhypotheek.

Maar stel dat ik de huidige bankspaar hypotheek houd. Ik krijg uiteraard geen HRA maar zijn er nog andere fiscale consequenties ? Zoals het uitkeren van de bankspaar na looptijd ?

De kapitaalverzekering eigen woning en spaarrekening eigen woning hebben dezelfde fiscale voordelen. Als deze voldoen aan de voorwaarden, is zowel het bedrag dat u spaart, als de uitkering onbelast.

Voorwaarden :

De woning waarvoor u de kapitaalverzekering of bankspaarrekening afsluit, is uw hoofdverblijf. Dit noemen we de eigen woning. Het mag ook de eigen woning van uw fiscale partner zijn.

Betekent dit dat de uitkering ook belast wordt omdat het niet mijn hoofdwoning is ?

En volgens mij telt de waarde van de bankspaar wel in box 3 (omdat ik de woning niet bewoon) :

Een kapitaalverzekering eigen woning of de bankspaarrekening valt alleen in box 1 (werk en woning) als de verzekering aan deze voorwaarden voldoet. U spaart of belegt dan onbelast. Als deze niet aan de voorwaarden voldoet, valt de kapitaalverzekering of de bankspaarrekening in box 3 (sparen en beleggen). U betaalt dan belasting over de waarde van de kapitaalverzekering of de bankspaarrekening.

[ Voor 51% gewijzigd door vortexnl1982 op 09-12-2020 21:43 ]

[_JGC_]

Gewoon lekker laten lopen en kort verlengen, evt bijstorten.
Ik ging van 5,15% naar 1,28%. Van 343 rente en 94 inleg naar 85 rente en 224 inleg. Over anderhalf jaar mag ik weer verlengen en evt bijstorten.

Als ik het omzet naar annuïtair aflossen mag ik ook vrolijk 224 in gaan leggen.

Edit: geldt dus alleen als het de eigen woning betreft ipv verhuur.

Edit2: waarom kort, lage rente geeft meer inleg en dus snellere opbouw. Als je straks pakweg op 2/3 van de looptijd zit mag de rente wel 10% worden, hoe hoger hoe beter.

[ Voor 29% gewijzigd door _JGC_ op 09-12-2020 21:48 ]

[vortexnl1982]

_JGC_ schreef op woensdag 9 december 2020 @ 21:43:
Gewoon lekker laten lopen en kort verlengen, evt bijstorten.
Ik ging van 5,15% naar 1,28%. Van 343 rente en 94 inleg naar 85 rente en 224 inleg. Over anderhalf jaar mag ik weer verlengen en evt bijstorten.

Als ik het omzet naar annuïtair aflossen mag ik ook vrolijk 224 in gaan leggen.

Edit: geldt dus alleen als het de eigen woning betreft ipv verhuur.

Edit2: waarom kort, lage rente geeft meer inleg en dus snellere opbouw. Als je straks pakweg op 2/3 van de looptijd zit mag de rente wel 10% worden, hoe hoger hoe beter.

Ja ik zat alleen even uit te rekenen dat ik op 20 jaar (resterende looptijd) :

Bij bankspaar + aflossingvrij (50/50) zijn de kosten :

7270 (inleg banks + rente) * 20 jr = 145.400 euro

Opbrengst na 20 jaar : 130.000 (bankspaar gedeelte hypotheek).

Wat nou als ik alles omzet naar aflossingsvrij.

> Dan wordt de hypotheekschuld verlaagd met wat er nu in de bankspaar zit : 25.000 euro.

Kosten aflossingsvrij (alleen rente dus) :

3080 * 20 = 36.960 euro

Opbrengst :
25.000 (inhoud bankspaar nu)

MAAR als ik het verschil in kosten hypotheek (volledige aflosvrij <> bankspaar ) in een beleggingspot stop elke maand (350 euro) met 5 % rendement dan na 20 jaar :

142.523 euro

Als ik daar die 25.000 euro met bankspaar aflossing erbij tel dan : 167.523 euro.

Dus is het veel interessanter om om te zetten en te beleggen. Daarnaast heb ik het geld dan op mijn rekening staan en niet vast in de stenen. Dat geeft ook wel een lekker gevoel. En daarnaast ben ik bang voor fiscaal gedoe over 20 jaar (belasting op uitkering want niet hoofdwoning etc etc).

[siveiro]

Heb je al gekeken naar inkorten van de hypotheek naar bijvoorbeeld 20 jaar of 15 jaar en dan vervolgens bijstorten om een zo laag mogelijke maandelijkse inleg te krijgen?

De bankspaarhypotheek is de meest gunstige hypotheek. Koester deze!

Lees maar eens goed door op http://geld-is-tijd.blogspot.com/?m=1

Hier staat ook een rekentool (bankspaarhypotheek 2)

[Sport_Life]

overhyped schreef op woensdag 9 december 2020 @ 13:17:
Eerder ook al genoemd, maar toch nog de moeite: De fiscale voordelen van hypotheken veranderen continue, en niet ten goede voor degene die er gebruik van maken.

Met slechts 1.6% rente, en een verminderde aftrek van die rente is het voordeel van de bankspaar hypotheek nagenoeg weg. Wat het wel is: Complex(er) en het creëert meer afhankelijkheid van de banken en van de regels.

Precies om deze reden heb ik de bankspaarhypotheek omgezet in een aflossingsvrije hypotheek. Aflossingsvrije deel is nog ca 30% van de totale hypotheek, ca 15% van de waarde van de woning (LTV = 50%). Maw redelijk laag risico dus. (en die 15% wordt belegd en over ~20 jaar afgelost > daarbij ga ik uit van rente 1% en rendement op beleggingen gemiddeld 5% per jaar).

Als je met de rentetarieven van de grootbank gaat rekenen kom je heel anders uit dan als je de tarieven van alle hypotheek verstrekkers neemt. Gezien het aantal hypotheek verstrekkers is de kans vrij klein dat je voor jouw situatie weer de beste tarieven hebt als 10 jaar geleden. Verder is er de onzekere factor wat het beleid op HRA is over 10-20 jaar.. dat is precies de periode dat een bankspaarhypotheek gunstig is.

Met een spaarhypotheek breng je eigenlijk belastinggeld (HRA) naar de bank... (rente is vaak hoger dan linear/annuïtair).

[ Voor 31% gewijzigd door Sport_Life op 10-12-2020 00:02 ]

[_JGC_]

In principe is banksparen gewoon aflossingsvrij met een spaarrekening ernaast. Voor banksparen betaal je dus ook die 0,15% opslag.

Besef ook: met een oude aflossingsvrije hypotheek breng je ook de hele looptijd belastinggeld naar de bank (en daarnaast ook je eigen geld want je lost niks af).

[Sport_Life]

Ik zeg niet dat aflossingsvrij voor iedereen de beste keuze is, maar in sommige gevallen is annuïtair/lineair/aflossingsvrij voordeliger en het is in alle gevallen minder beperkt dan een bankspaarproduct.

_JGC_ schreef op woensdag 9 december 2020 @ 23:34:
In principe is banksparen gewoon aflossingsvrij met een spaarrekening ernaast. Voor banksparen betaal je dus ook die 0,15% opslag.

Besef ook: met een oude aflossingsvrije hypotheek breng je ook de hele looptijd belastinggeld naar de bank (en daarnaast ook je eigen geld want je lost niks af).

Volgens mij begrijp jij het niet helemaal. (Mijn eigen geld wordt belegd dus levert meer op dan 1% rentekosten . Inflatie is al meer dan 1%...)

De crux zit m in de vrije keuze in aanbieders die je hebt bij aflossingsvrij (of annuïtair/lineair). In mijn geval betaal ik geen opslag voor aflossingsvrij. Tevens is de hra nihil ivm relatief hoge ewf tov de rente.

Bij een bankspaarproduct ben je afhankelijk van enkele grootbanken die het (nog) aanbieden, en idd voor zover ik weet allen met een opslag op aflossingsvrij/banksparen.

Aflossingsvrij betekent natuurlijk niet dat je niet mag aflossen natuurlijk, iets dat bij banksparen zeer beperkt mogelijk is (anders dan de 30 jaar) ivm de fiscale beperking. Er is dus zeker wel een wezenlijk verschil tussen een bankspaarproduct en aflossingsvrij.

[ Voor 38% gewijzigd door Sport_Life op 10-12-2020 08:17 ]

[_JGC_]

@Sport_Life Banksparen kan je bijstorten of aflossen. Bijstorten heeft fiscale beperkingen, aflossen heeft als enige beperking dat je bankspaarsaldo aan het eind van de rit niet boven het overgebleven bedrag uit mag komen.

Ik had zelf 80K banksparen en 73500 aflossingsvrij. Mijn banksparen is qua bijstorten heel beperkt (alleen bij renteherziening), dus inmiddels 21500 afgelost op het aflossingsvrije deel.

Wat betreft opslag bij aflossingsvrij, bij de meeste aanbieders is lineair of annuïtair 0,05-0,2% goedkoper dan aflossingsvrij of banksparen. Als dan de rente rond de 1% ligt is dat al vrij snel een korting van 10%.

[Sport_Life]

_JGC_ schreef op woensdag 9 december 2020 @ 21:43:
Gewoon lekker laten lopen en kort verlengen, evt bijstorten.
Ik ging van 5,15% naar 1,28%.

Dat bedoel ik, jij spaart met 1,28% bij een inflatie van 2-3%.. daar weleens bij stil gestaan?

[Sport_Life]

_JGC_ schreef op donderdag 10 december 2020 @ 00:13:
@Sport_Life Banksparen kan je bijstorten of aflossen. Bijstorten heeft fiscale beperkingen, aflossen heeft als enige beperking dat je bankspaarsaldo aan het eind van de rit niet boven het overgebleven bedrag uit mag komen.

Ik had zelf 80K banksparen en 73500 aflossingsvrij. Mijn banksparen is qua bijstorten heel beperkt (alleen bij renteherziening), dus inmiddels 21500 afgelost op het aflossingsvrije deel.

Ik had destijds een eenmalige (eerste) inleg van 10k in het spaargedeelte en 20k extra afgelost , daardoor zat ik muurvast met dat product. En dus afhankelijk van 4 of 5 grootbanken.

Wat betreft opslag bij aflossingsvrij, bij de meeste aanbieders is lineair of annuïtair 0,05-0,2% goedkoper dan aflossingsvrij of banksparen. Als dan de rente rond de 1% ligt is dat al vrij snel een korting van 10%.

Dat zijn de grootbanken .

Ik zit nu bij Syntrus, de 5/10/20 jaarsrente aflossingsvrij was (toen!) lager dan lineair bij een van de grootbanken.

[_JGC_]

Sport_Life schreef op donderdag 10 december 2020 @ 00:15:
[...]

Dat bedoel ik, jij spaart met 1,28% bij een inflatie van 2-3%.. daar weleens bij stil gestaan?

Ik betaal een lening van 0,8% af met 1,28% van het bedrag dat ik reeds heb afgelost.

Kan het ook 30 jaar aflossingsvrij laten staan en mijn geld vergokken op de beurs in de hoop dat ik hoger rendement haal... maar deden ze dat niet allemaal destijds met die mooie woekerpolissen waarbij gouden bergen werden beloofd?

En ja, je kunt stellen dat 153K schuld elk jaar 2% minder waard wordt, maar als je ziet dat lonen gemiddeld minder stijgen dan de inflatie hol je dubbel achteruit.

[Sport_Life]

_JGC_ schreef op donderdag 10 december 2020 @ 00:25:
[...]

Ik betaal een lening van 0,8% af met 1,28% van het bedrag dat ik reeds heb afgelost.

Kan het ook 30 jaar aflossingsvrij laten staan en mijn geld vergokken op de beurs in de hoop dat ik hoger rendement haal... maar deden ze dat niet allemaal destijds met die mooie woekerpolissen waarbij gouden bergen werden beloofd?

En ja, je kunt stellen dat 153K schuld elk jaar 2% minder waard wordt, maar als je ziet dat lonen gemiddeld minder stijgen dan de inflatie hol je dubbel achteruit.

Jij hebt 75k aflossingsvrij tegen 0,15% opslag en gaat dat alsnog gedurende de looptijd aflossen (iig een keer 21.500), of begrijp ik je verkeerd?
Waarom dan niet lineair of annuïtair?

Overigens bij die woekerpolissen was het probleem dat de vaste kosten relatief hoog waren, hierdoor ging een groot deel van het rendement naar dezelfde bank als waar jij nu je 0,15% opslag aan betaalt

En als de wereldwijde index niets meer waard is dan hebben we wel hele andere zorgen dan de hypotheek (terug naar ruilhandel?)

[ Voor 22% gewijzigd door Sport_Life op 10-12-2020 09:38 ]