Verhuizen: nieuwe huis kopen, oud huis verhuren/verkopen ?

[noucmen]

Beste tweakers,

Graag fiscaliste advies hier.

Sorry voor mijn Nederlands, het is nog slecht kwa word keus en zin opbouw, omdat ik nog aan het leren ben.

Wij zijn een buitenlandse gezin met 1 stabiele inkomen. Wij hebben weinig kennis en bijna geen vrienden (te druk met werk en gezin), daarom iedere advies hier is welkoom.

Ik woon in stad A en straks verhuis ik naar stad B met de huizen die 70% duurder zijn dan stads A.

• Stad A: huidige huis A (6 slaapkamer, 170 m2 woonoppervlak, 300m2 perceel) gekocht 2015, huidige waarde 500k, WOZ-waarde 480k, huidige hypotheek 200k
• Stad B: gewenste huis B te koop rond 550k, eigen middelen 60k.
• Inkomen:
  - ik 100k bruto in loon dienst, met dit inkomen mag ik maximaal 577k lenen.
  - parner op ziekte (WIA) uitkering (burn out) maar inkomen mag niet mee tellen (nog geen IVA),
  - plus ontstabiele inkomen van partner rond 20-30k bruto.

Hartelijk bedankt

[ Voor 72% gewijzigd door noucmen op 31-12-2021 11:30 ]

[AndosH]

In alle opties is het zo dat voor volledige renteaftrek de overwaarde van woning A in de nieuwe woning B gestoken moet worden. Doe je dat niet, dan krijg je minder renteaftrek. Zoek op "bijleenregeling", bijvoorbeeld deze pagina van de Belastingdienst: https://www.belastingdien...n_woning/bijleenregeling/


Dus bij optie 1+2, als je het huis verkoopt is de nieuwe hypotheek die je nodig hebt;
550 + 15 - 300 = 265 maximaal. Als je meer leent omdat je gaat beleggen of om een woning voor de verhuur te kopen dan is de rente over dat bedrag niet aftrekbaar. Vaak kan je dan ook minder lenen (577 maximaal lenen is denk ik als alle rente aftrekbaar is).


Bij optie 3-4 verkoop je woning A niet. De belastingdienst doet wel alsof er verkocht is. De bedragen worden iets anders, maar de uitwerking is hetzelfde.

Spreek eens met een financieel adviseur, want ik denk dat je tegen problemen aan gaat lopen met dit plan, bijvoorbeeld dat je (naast de overwaarde) meer eigen geld moet gebruiken.

[Wilke]

AndosH schreef op zaterdag 28 november 2020 @ 21:21:
In alle opties is het zo dat voor volledige renteaftrek de overwaarde van woning A in de nieuwe woning B gestoken moet worden. Doe je dat niet, dan krijg je minder renteaftrek. Zoek op "bijleenregeling", bijvoorbeeld deze pagina van de Belastingdienst: https://www.belastingdien...n_woning/bijleenregeling/

Bij de huidige rentestanden en beperking van aftrek tot 37% terwijl topicstarter 58% betaalt (of in elk geval als de 30% regeling eenmaal voorbij is) kun je trouwens best besluiten je daar niks van aan te trekken. Het gaat nauwelijks nog om tientallen euro's per maand. Maar ja, wel rekening mee houden inderdaad.

[AndosH]

Wilke schreef op zaterdag 28 november 2020 @ 22:05:
[...]


Bij de huidige rentestanden en beperking van aftrek tot 37% terwijl topicstarter 58% betaalt (of in elk geval als de 30% regeling eenmaal voorbij is) kun je trouwens best besluiten je daar niks van aan te trekken. Het gaat nauwelijks nog om tientallen euro's per maand. Maar ja, wel rekening mee houden inderdaad.

Eens dat het in maandlasten niet veel verschil hoeft te maken. Maar die 577k maximaal te lenen op één inkomen lijkt me er van uitgaande dat alles in box 1 valt.

[99ruud99]

Hou er rekening mee dat je maar aantal jaren belastingvrij in Nederland mag werken als expat.
Zodra die jaren voorbij zijn krijg je ongeveer 1/3 minder inkomen.

[t_captain]

Veel mensen denken dat een bank niet wil meewerken aan het verhuren van een woning. Dat klopt niet. Alleen: de regels voor financiering van verhuurde panden zijn strenger dan die voor eigen bewoning.

Met een hypotheek van 200k op een huis van 500k (waarde vrije verkoop) moet het lukken om dit te verhuren. Als het huis bijvoorbeeld 2000 per maand aan huur oplevert, dan is het ongeveer 1700 triple net huur per maand. De verhuurde waardering zal tussen 300.000 en 350.000 liggen zijn. Van dat bedrag kun je tot 60 a 70% lenen, de bestaande hypotheek van 200.000 mag geen groot probleem zijn.

Dat is de LTV check.

Door naar LTI. Je hebt een inkomen van ~120.000 euro exclusief huurinkomsten. Daarmee kun je een hypotheek van 7 ton krijgen, minus de 2 ton die je al hebt = 500.000 nieuw krediet. Je bent dus afhankelijk van het (gedeeltelijk) meetellen van de huurinkomsten. Een financieel adviseur kan hier helderheid brengen.


Als laatste een aandachtspunt: je lijkt wel een heel grote positie in te nemen in de woningmarkt, >8x je inkomen. Is dat de juiste spreiding? --> financieel planner.

99ruud99 schreef op zondag 29 november 2020 @ 10:00:
Hou er rekening mee dat je maar aantal jaren belastingvrij in Nederland mag werken als expat.
Zodra die jaren voorbij zijn krijg je ongeveer 1/3 minder inkomen.

Je bedoelt de 30% regeling? Dat is iets anders dan belastingvrij werken, en de impact is geen 1/3e van je inkomen. Ik neem aan dat TS als expat op de hoogte is van deze regeling.

[noucmen]

Beste allen,

Bedankt voor jullie reacties. Ik heb geen 30% meer

Mijn partner heeft al een burn-out door stresse en mijn gezondheid is niet meer beste.

Wij hebben elkaar 150% gewerkt (ook avond en weekend) en straks kan ik niet meer (net als mijn vrouw).

Ik moet nu serieus voor mijn toekomste plannen.

[noucmen]

Optie 4: alle jaarlijkse kosten hier

- Onderhouden: 3000 / jaar
- Verhuur makkelaar bemiddeling: 700 / jaar
- Verhuurhypotheek Lloyds Bank aflossingvrij leningdelen 50% is 2.85% --> 5700/jaar (op basis van huidige 200
- Huis eigenaar kosten (Afvalstoffenheffing, Rioolheffing, Onroerenzaakbelasting eigenaren niet-woningen, Watersysteemheffing Ingezetenen, Zuiveringsheffing, Watersysteemheffing gebouwd binnendijks, Precario belasting) = 3536

------------------------------------------
Totaal kosten per jaar = 12' 936 Euro

Omdat Huis A is te groot en stad A is niet randstad, verwacht ik niet zo hoog huur prijs: max 1600/maand
-----------------------------------------

Totaal huuropbrengsten per jaar = 6264 euro
Plus: 3% gemiddelde prijsstijging per jaar --> 15000 euro
Minus Box-3 belasting van 1.74% -->
-----------------------------------------

Totaal winst voor optie 4 = 20894 euro

[CornermanNL]

Als je vrouw al forse gezondheidsklachten heeft en jij zelf ook voelt dat dit tempo niet meer lang vol te houden is , waarom zou je het huis dan aanhouden voor verhuur ?

Het geeft een verplichting om een bepaald bedrag per jaar te moeten verdienen.

En zo goed is het rendement nu ook weer niet. Zeker aangezien het maar 1 pand is dat je verhuurd.

Ik zou mijn focus leggen op minder hoeven werken en dus minder vaste lasten , zodat de gezondheid in ieder geval zo stabiel mogelijk blijft.

Aanvulling: je rekent de prijsstijgingen als winst dat is alleen op papier en heeft geen invloed op je inkomende cash flow , alleen van je huuropbrengst kan je deels leven.

Bovendien is de waarde van een verhuurde woning anders.

Ik zou beginnen met de vraag welk probleem wil je oplossen met het aanhouden van de woning en deze verhuren ?

[ Voor 25% gewijzigd door CornermanNL op 30-11-2020 08:02 ]

[Yucon]

Ik zie je nergens iets over huurbescherming zeggen. Is het je bekend dat die in Nederland nogal fors is? Je kunt huurders er heel moeilijk uitkrijgen als jij dat wel wil en zij zelf niet.

Dat hoeft geen enorm probleem te zijn, maar het is goed dat vooraf wel in je keuze mee te nemen.

[bwerg]

Yucon schreef op maandag 30 november 2020 @ 08:09:
Ik zie je nergens iets over huurbescherming zeggen. Is het je bekend dat die in Nederland nogal fors is? Je kunt huurders er heel moeilijk uitkrijgen als jij dat wel wil en zij zelf niet.

Dat hoeft geen enorm probleem te zijn, maar het is goed dat vooraf wel in je keuze mee te nemen.

Zeker ook als het gaat om stress en tijd. Heb je nette huurders, dan hoef je waarschijnlijk niet veel te doen, behalve elke maand even checken of de huur binnen is, en zo nu en dan een CV-monteur of schilder regelen voor wat onderhoud. Heb je slechte huurders, dan kun je wel op een flinke portie extra stress rekenen...

[Sport_Life]

Ik heb hetzelfde overwogen, oude woning (destijds) ~300k waard, nieuwe woning kostte 550k.

Heel wat rekensommetjes gemaakt, mijn conclusie was dat het rendement op de oude woning zo laag was dat het niet het risico waard was. Bij plotselinge stijging van de rente gaat de daling van de huizenprijzen mogelijk harder dan 2 of 3 jaar huurinkomsten.

Uiteindelijk de oude woning verkocht ruim boven de waarde. We zijn nu 3 jaar verder en momenteel is de oude woning zo'n 375k waard, maar dat is achteraf. Bovendien als er huurders in zitten is de marktwaarde flink lager (en eruit werken gaat niet zo makkelijk - zou ik sowieso niet prettig vinden om te doen).

Als je netto rendement op de huur hoger is dan 5% per jaar kun je het overwegen, anders zou ik er nooit aan beginnen .

Ik mis trouwens de optie om de volledige overwaarde af te lossen op de nieuwe woning. Beleggen klinkt leuk, maar feitelijk beleg je met geleend geld. Waar je ook nog eens geen HRA over ontvangt.

[ Voor 30% gewijzigd door Sport_Life op 30-11-2020 09:16 ]

[Ashundi]

Ik zou oude woning verkopen.
Het geld dan gebruiken om je nieuwe woning helemaal nul op de meter maken. Dus goede isolering, warmtepomp en zonnepanelen.
Daarna zien of je ook kan besparen op je leefstijl.
Als je zorgt dat je vaste lasten laag zijn hoef je namelijk zelf ook niet meer zoveel te werken om het allemaal te kunnen bekostigen.
En dat is het beste genot dat je kunt krijgen.

[noucmen]

Aangezien mijn inkomen van 100k, kan ik rond 500k hypotheek hebben.

Maar wat zal de nieuwe bank in Stad B aan mij kijken (stellen we voor dat ik geen eigen middelen heb)

1- Ik heb ongeveer 300k vermogen, en geen schuld, want mijn huis is tussen 480-500k waarde. Ik hoef niks doen met dit woning en heb altijd 300k vermogen. Dus ik kan een huis B kopen met max 800k waarde.

2- Ik heb een schuld van 200k en bijna geen vermogen, want "misschien" ga ik verhuren en de huurder een huurbescherming krijgt. Dus ik kan huis B kopen met max 300k waarde en niet meer.

3- Ik heb iets van vermogen en iets van schuld --> dat is aan bank B te bepalen volgens hun formula

[ Voor 3% gewijzigd door noucmen op 30-11-2020 12:31 ]

[Morpheusk]

Nu verkopen is snel geld. Heb je een lange horizon van 10 jaar of langer zou ik gaan verhuren als je het geld niet nodig hebt.

[Sport_Life]

nemcuon schreef op maandag 30 november 2020 @ 12:26:
Aangezien mijn inkomen van 100k, kan ik rond 500k hypotheek hebben.

Maar wat zal de nieuwe bank in Stad B aan mij kijken (stellen we voor dat ik geen eigen middelen heb)

1- Ik heb ongeveer 300k vermogen, en geen schuld, want mijn huis is tussen 480-500k waarde. Ik hoef niks doen met dit woning en heb altijd 300k vermogen. Dus ik kan een huis B kopen met max 800k waarde.

2- Ik heb een schuld van 200k en bijna geen vermogen, want "misschien" ga ik verhuren en de huurder een huurbescherming krijgt. Dus ik kan huis B kopen met max 300k waarde en niet meer.

3- Ik heb iets van vermogen en iets van schuld --> dat is aan bank B te bepalen volgens hun formula

De bank zal zeggen dat je 200k hypotheekschuld hebt, en 400k of 450k (afhankelijk van bank 80 of 90% van de taxatiewaarde) waarde, dus "overwaarde" is 200-250k. Die 300k rekent de bank pas mee als je het hebt verkocht voor 500k .

[Philip Ross]

Als je verwacht in de toekomst minder te gaan verdienen kan je 2 dingen doen.


1. Zorgen dat je ergens anders inkomsten uit gaat krijgen. Bijvoorbeeld dus verhuur woning. Kan financieel gunstig zijn maar geeft wel meer stress en risico.

2. Vaste lasten naar beneden brengen. Dit kan door overwaarde van verkoop oude huis in het nieuwe huis te steken en zo met een lage hypotheek een duur huis te kunnen kopen.

[technopeuter]

Je gaat toch geen huis verhuren 200km van je woonplaats?

Veel te lastig, gewoon wegdoen en iets nieuws kopen, hypotheek zo laag mogelijk, weinig vaste lasten. Weinig aan de kop

[descon]

Klinkt als een niet makkelijk te verhuren huis op 200 km van je woonplaats (en geen goedkope connecties die snel wat kunnen regelen als er wat aan de hand is)

Ik zou niet snel kiezen voor die optie.

Kan je beter wat apartementjes in de buurt hebben...alleen die markt is momenteel lekker overspannen waardoor je ook de hoofdprijs betaald. Onderschat het werk ook niet wat je er van hebt...beetje onderhoud, lastige huurders etc.

Al gekeken naar andere opties kwa investeren ? Aandelen / gespreide ETF in combi met je maandlasten drukken. Beetje genieten van het leven. Heb je weinig werk van (afhankelijk hoe actief je wil zijn)

Ik ben zelf van een goede balans kwa winst en hoeveelheid werk. Liever slow and steady dan veel werk en iets meer winst.

[Bulder]

technopeuter schreef op maandag 30 november 2020 @ 22:46:
Je gaat toch geen huis verhuren 200km van je woonplaats?

Waarom niet? Met een verhuurmakelaar lever je weliswaar wat in maar heb je er vrijwel geen werk aan. Mijn huurbaas woont ook aan de andere kant van het land, maar heb haar nog nooit gezien of gesproken omdat alles wordt uitbesteed aan de makelaar.

[descon]

Bulder schreef op woensdag 2 december 2020 @ 13:39:
[...]


Waarom niet? Met een verhuurmakelaar lever je weliswaar wat in maar heb je er vrijwel geen werk aan. Mijn huurbaas woont ook aan de andere kant van het land, maar heb haar nog nooit gezien of gesproken omdat alles wordt uitbesteed aan de makelaar.

Zijn wel weer extra kosten natuurlijk...dat zal TS ook moeten meenemen in de overweging.

Maar idd een oplossing voor de 200km

[ Voor 4% gewijzigd door descon op 02-12-2020 14:07 ]

[noucmen]

Inderdaad een verhuur makelaar regel veel ter plek.

Ik heb met 3 hypotheek makelaren gesproken, met elke partij leer ik iets nieuw, iedereen wilt iets aan mij te verkopen, ze geven mij wat informatie om mij te overtuigen.

[Qwerty-273]

Kijk eens of een verhuurmakelaar brood ziet in "huis A (6 slaapkamer, 170 m2 woonoppervlak, 300m2 perceel)". Wellicht is dat een zeer onhandig object voor verhuur in die regio. Of wellicht zit de regio te springen voor zo'n object. Met die informatie kan je eventueel beter besluiten of verhuur een reëele optie is. Langdurige leegstand gaat je gewoon echt veel geld kosten.

[Sport_Life]

Verhuurmakelaar is zonde van je geld/rendement. Als er echt problemen zijn kunnen ze weinig (want zijn geen juristen) en als het goed gaat kost het je alleen maar geld. Als je een woning kunt verhuren zul je ook vast in staat zijn een (standaard) huurcontract op te stellen. En zorg voor rechtsbijstand.
my 2 ct

(ik heb tijdelijk gehuurd via een makelaar, die maakte er echt een zooitje van.)

[ Voor 11% gewijzigd door Sport_Life op 02-12-2020 21:23 ]

[noucmen]

Dank jullie wel, ik ga hier regelmatig updaten

[noucmen]

Bedankt allemaal

[ Voor 40% gewijzigd door noucmen op 31-12-2021 11:31 ]