Renteopslag verlagen bij bestaande hypotheek NN

[Amras]

Eind 2016 heb ik via een tussenpersoon een hypotheek afgesloten bij Nationale Nederlanden. Op het moment van afsluiten was de rente 2,6% en de hypotheekwaarde was meer dan 100% van de waarde van het huis.

Nu zijn we een aantal jaren verder, is er een deel van de hypotheek afgelost en is de marktwaarde van onze woning gestegen. Met de huidige geschatte woningwaarde - ik denk op basis van WOZ-waarde - zouden we in de tariefklasse 90% tot 100% vallen. Mijn rente is echter onveranderd.

Op de site van NN staan de tariefklassen duidelijk vermeld: https://www.nn.nl/Particu...ekrente/Tariefklassen.htm. In mijn huidige situatie zou de renteopslag 0,15% lager zijn. NN adverteert ook met automatisch verlagen van de renteopslag na aflossen of stijging woningwaarde. Dit lijkt echter niet te gebeuren voor bestaande hypotheken, terwijl dit wel is aangekondigd: https://www.nn.nl/Over-Na...tisch-bij-aflossing-1.htm.

Hierover heb ik contact opgenomen met mijn tussenpersoon. Deze vertelt mij echter dat mijn hypotheek geen renteopslag heeft (0%) en dat verlaging daarom niet mogelijk is. Ik zie inderdaad 0% als renteopslag terug in mijn NN portal. Dit lijkt mij echter vreemd, aangezien ik geen NHG-hypotheek heb en de hypotheek is afgesloten in de tariefklasse > 100%. Dat lijkt mij een risico voor de bank, waarvoor ze extra rente rekenen.

Voordat ik direct contact opneem met NN, ben ik benieuwd of er mensen zijn met vergelijkbare ervaringen. Is het normaal dat een renteopslag van 0% wordt gerekend?

Zijn er nog andere manieren om alsnog een renteverlaging te verkrijgen? Bijvoorbeeld door nu rente te middelen en zo een nieuwe rentevaste periode te starten? Zou bij het vaststellen van de nieuwe rente dan wel naar tariefklassen gekeken worden?

[ Voor 6% gewijzigd door Amras op 24-11-2020 16:00 ]

[Anoniem: 677216]

Behalve de portal zou ik ook even het papierwerk erbij pakken: wat staat er in de hypotheekofferte die je destijds getekend hebt?

[Amras]

Daar kom ik het volgende tegen:

U leent geld voor een nieuwbouwwoning en daarom valt u tijdens de eerste rentevastperiode in de tariefklasse ‘tot en met 90% marktwaarde’. De tariefklasse wordt bij elke nieuwe rentevastperiode opnieuw vastgesteld. We beschouwen uw woning na de eerste rentevastperiode niet meer als nieuwbouwwoning. Het is mogelijk dat u daardoor in een andere tariefklasse valt. Meer informatie over de tariefklassen vindt u op nn.nl.

Vreemd dat dit in de portal niet goed zichtbaar is. Dit betekent dat er alsnog een renteopslag moet zijn, alleen zal deze dus lager zijn dan ik verwachtte. Toch zit het mij niet lekker dat er geen specifiek percentage genoemd wordt.

Na taxatie verwacht ik sowieso in deze tariefklasse uit te komen. Mocht het erg meevallen, dan is misschien de tariefklasse tot en met 80% nog mogelijk. Dit maakt het echter minder urgent, zeker omdat deze laatste stap slechts 0,05% is. Toch maar eens contact opnemen met NN om te kijken wat er nu echt wordt gerekend en of er nog ruimte onder zit.

[ Voor 3% gewijzigd door Amras op 24-11-2020 16:00 ]

[Rukapul]

Probeer zoveel mogelijk gegevens te achterhalen, met name ten tijde van afsluiten. Dat kan een folder zijn met de renteopbouw, de offerte, etc. Hetzelfde kun je doen door te vragen wat er nu in het systeem staat.

Rabo heeft bij mij ook jarenlang beweerd dat er reeds een korting verleend was ter hoogte van de opslag en dat daarom geen verlaging mogelijk was.

Wat schetste mijn verbazing is dat vele jaren later Rabo uit eigen beweging de rente verlaagde door een opslag eraf te halen die nergens toe terug te leiden was

[Citroentjuh]

Waar baseer je op dat er toch een renteopslag moet zijn? Ze hebben je omdat er sprake is van nieuwbouw ingedeeld in de tariefklasse tot 90% staat er, voor zolang de rentevaste periode loopt. Ik haal daar niet uit dat er sprake is van risico-opslag?

EDIT: volgens mij moet je hier kijken voor hypotheken van voor 2019: https://www.nn.nl/Particu...gen-voor-27-juli-2019.htm
Dan zie je dat je dus bent ingedeeld in een tariefklasse zonder risico-opslag

[ Voor 34% gewijzigd door Citroentjuh op 24-11-2020 16:19 ]

[hehaaa]

Oude tariefklassen
Tot 27 juli 2019 kende Nationale-Nederlanden drie tariefklassen, namelijk:

Tariefklasse Risico-opslag
NHG (Nationale Hypotheek Garantie) 0,00%
Tot en met 90% marktwaarde 0,00%
Meer dan 90% marktwaarde 0,20%*

* De risico-opslag van 0,20% voor de tariefklasse ‘meer dan 90% marktwaarde’ geldt vanaf 16 februari 2018. Voor die datum gold voor deze tariefklasse een risico-opslag van 0,4%.

Bijzonderheden voor nieuwbouw
Een hypotheek voor een nieuwbouwwoning werd bij de oude tariefklassen tijdens de eerste rentevaste periode ingedeeld in de tariefklasse ‘Tot en met 90% marktwaarde’.

Als je een nieuwbouw woning hebt val je onder de 0,00% en heb je dus geen opslag. Zo niet moet je onder de 0,20% of 0,40% vallen.

[Citroentjuh]

hehaaa schreef op dinsdag 24 november 2020 @ 16:31:
Oude tariefklassen
Tot 27 juli 2019 kende Nationale-Nederlanden drie tariefklassen, namelijk:

Tariefklasse Risico-opslag
NHG (Nationale Hypotheek Garantie) 0,00%
Tot en met 90% marktwaarde 0,00%
Meer dan 90% marktwaarde 0,20%*

* De risico-opslag van 0,20% voor de tariefklasse ‘meer dan 90% marktwaarde’ geldt vanaf 16 februari 2018. Voor die datum gold voor deze tariefklasse een risico-opslag van 0,4%.

Bijzonderheden voor nieuwbouw
Een hypotheek voor een nieuwbouwwoning werd bij de oude tariefklassen tijdens de eerste rentevaste periode ingedeeld in de tariefklasse ‘Tot en met 90% marktwaarde’.

Als je een nieuwbouw woning hebt val je onder de 0,00% en heb je dus geen opslag. Zo niet moet je onder de 0,20% of 0,40% vallen.

toon volledige bericht

Dit dus. Zie ook de link die ik postte hierboven. Je valt dus in een categorie waarin je geen risico-opslag hebt. Geld voor taxatie dus lekker in je zak houden.

[t_captain]

Vreemd dat 90% LTV geen opslag heeft.

Als ik bij mijn bank (BLG Wonen) kijk, dan zie ik een kleine opslag boven NHG tot 50% LTV, dan iets meer tot 60%, en zo gaandeweg oplopend. Maar als TS al 0 opslag heeft, dan is er ook niets vanaf te halen met een taxatie of WOZ waardering.

[Sefa]

t_captain schreef op dinsdag 24 november 2020 @ 16:34:
Vreemd dat 90% LTV geen opslag heeft.

Als ik bij mijn bank (BLG Wonen) kijk, dan zie ik een kleine opslag boven NHG tot 50% LTV, dan iets meer tot 60%, en zo gaandeweg oplopend. Maar als TS al 0 opslag heeft, dan is er ook niets vanaf te halen met een taxatie of WOZ waardering.

Wellicht dat het feit dat het een nieuwbouwwoning betreft hier iets mee te maken heeft.

[Citroentjuh]

Sefa schreef op dinsdag 24 november 2020 @ 16:40:
[...]


Wellicht dat het feit dat het een nieuwbouwwoning betreft hier iets mee te maken heeft.

Klopt, dat staat er ook letterlijk bij op die site. Het is een soort korting die je krijgt doordat het nieuwbouw is.

[Amras]

Citroentjuh schreef op dinsdag 24 november 2020 @ 16:14:
Waar baseer je op dat er toch een renteopslag moet zijn? Ze hebben je omdat er sprake is van nieuwbouw ingedeeld in de tariefklasse tot 90% staat er, voor zolang de rentevaste periode loopt. Ik haal daar niet uit dat er sprake is van risico-opslag?

EDIT: volgens mij moet je hier kijken voor hypotheken van voor 2019: https://www.nn.nl/Particu...gen-voor-27-juli-2019.htm
Dan zie je dat je dus bent ingedeeld in een tariefklasse zonder risico-opslag

Hmm... die eerdere tariefklassen had ik nog niet gevonden. Daaruit blijkt inderdaad dat ik blijkbaar al een opslag van 0% heb, want ik heb een nieuwbouwwoning. Een linkje hiernaar in de portal had handig geweest.

Thanks allen!

[ZieMaar!]

Ik heb precies hetzelfde, maar ben daar dan ook uitvoerig over geïnformeerd door NN toen dat veranderde. Heb jij niets gehad? Zou slordig zijn, want met een gestegen woningwaarde en de lage rente zou dat mee kunnen spelen in overwegingen om de rente aan te passen...

[KE23]

Ik zit in dezelfde situatie met een nieuwbouwhypotheek (<90%marktwaarde) uit 2016. Ook ik was in afwachting van de nieuw aangekondigde tariefklassen omdat ik verwachtte een lager risico-opslag te kunnen krijgen. Maar nee dus, ook ik kreeg het antwoord dat er op mijn hypotheek 0% risico-opslag zat. Alleen had ik nog wel een overzicht van alle rentetarieven uit die tijd als pdf opgeslagen. En daar staat een verschil van een paar tienden tussen NHG en mijn <90% marktwaarde. Dan zou je als leek kunnen concluderen dat het verschil riusico-opslag is. Dat heb ik ook zo aangegeven bij NN. Ik heb daar de volgende antwoorden op gekregen:

Verschil NHG en niet-NHG
Het verschil in rente tussen NHG-leningen en niet-NHG-leningen betreft geen risico-opslag. Het is een verschil in de geoffreerde basisrente, omdat voor leningen met NHG een extra zekerheid van toepassing is.

en

Basisrente NHG en niet-NHG
Het verschil in geoffreerde basisrente tussen NHG en niet-NHG hypotheken zit in de extra zekerheid bij NHG hypotheken. Bij NHG hypotheken is er een extra zekerheid, om die reden is de geoffreerde basisrente lager voor deze hypotheken.

Zoals gezegd ben ik geen specialist op dit gebied, maar ik krijg toch sterk het gevoel dat er met woordspelletjes wordt geprobeerd iets recht te breien. Het lijkt mij dat je als bedrijf 1 basisrente kent en dat risico's worden afgeprijsd met opslagen hierop. Een extra zekerheid betekent minder risico en dus minder opslag t.o.v. een basis. Komt een beetje vreemd bij mij over door maar te zeggen dat er twee basisrentes bestonden.

Wat er ook nog bijkomt is dat NN totaal niet transparant is geweest over de opslag die je had. In geen van de stukken kom ik hier iets over tegen. Dat is toch ook raar. Lijkt nu wel met voorbedachte rade gedaan te zijn geweest.

Kan iemand met meer hypothecair verstand aangeven of het verhaal van NN hout snijdt? Of dat mijn gevoel klopt en ik hier wel op door moet vragen.

[t_captain]

KE23 schreef op donderdag 25 februari 2021 @ 12:00:

(quote van NN):

Verschil NHG en niet-NHG
Het verschil in rente tussen NHG-leningen en niet-NHG-leningen betreft geen risico-opslag. Het is een verschil in de geoffreerde basisrente, omdat voor leningen met NHG een extra zekerheid van toepassing is.

en

Basisrente NHG en niet-NHG
Het verschil in geoffreerde basisrente tussen NHG en niet-NHG hypotheken zit in de extra zekerheid bij NHG hypotheken. Bij NHG hypotheken is er een extra zekerheid, om die reden is de geoffreerde basisrente lager voor deze hypotheken.

[...]

Wat een ***-antwoord!

Ze zeggen eigenlijk: omdat we op non-NHG hypotheken minder zekerheden hebben (namelijk de garantstelling van Stichting NHG met de achtervan van de rijksoverheid die afaik weer garant staat voor de stichting), leggen we een risico-opslag op alle non-NHG hypotheken. Maar, die noemen we niet zo.

[Anoniem: 677216]

Bij de meeste hypotheekverstrekkers (misschien wel alle) is de rente op de laagste niet-NGH categorie (<60% of <65%) hoger dan de NHG rente. Bij een niet-NHG hypotheek krijg je dus nooit de NHG rente, hoe laag de LTV ook is. Het zijn gewoon twee verschillende producten.

[KE23]

Dag KPG,

Bedankt, lijkt er idd op dat je gelijk hebt. Als ik naar de huidige rentetarieven kijk en de daarbij aangegeven opslagen dan heb je bij NHG en <40%LTV beiden 0% opslag, maar zit de laatste wel hoger in rente

Blijft het knap van NN dat zij het zo onduidelijk kunnen uitleggen! Zoals zij het doen roept het alleen maar vragen op.

[naitsoezn]

Inderdaad, kijk maar eens naar willekeurige rente-vergelijkingssite. Zit meestal een paar honderdste van een procentpunt verschil (niet altijd, maar vaak wel), soms zelfs tot iets meer dan een tiende. Kleine verschillen, bijna verwaarloosbaar als je de NHG-premie ook nog meeneemt, maar het lijkt het verhaal van NN wel te ondersteunen.

[mwa]

Nav dit topic zojuist ook even contact opgenomen met de ABN. Ons huis is nu ook een tariefklasse lager gezet (naar <85% LTV). Scheelt 0,25% (van 2,99 naar 2,74). En dat enkel met een belletje en een Calcasa rapport.

[t_captain]

Als je een renteverlaging doet op een annuitaire hypotheek en nog in de eerste helft van de looptijd zit, dan gaat typisch je maandbedrag omlaag, en ga je meer inlossen (de inlossingscurve wordt wat rechter, wat in de eerste helft tot een snellere inlossing leidt).

De rentebesparing wordt dus gedeeld tussen sneller inlossen en minder betalen.

Je kunt overwegen om de besparing op het maandbedrag als maandelijkse extra inlossing te storten. Gevolg is dat de rente nog iets sneller gaat afnemen en je ook iets eerder voor de volgende risico-klasse in aanmerking komt. Op lange termijn gaat de winst dan nog wat sterker optellen.

Of het persoonlijk slim is, hangt af van je situatie en plannen. Een extra inlossing zit door de bijleenregeling definitief "vast" in je huis. Bovendien verlies je een stukje rente-aftrek (voor wat dat tegenwoordig nog waard is).