dringend eigen gebruik

[mrprancer]

Hallo tweakers,

het volgende is mijn vraag,
Mijn moeder verhuurt voor haar pensioen 2 appartementen boven haar woning waarvan een op dit moment bewoond worden door 2 jonge meiden die veel overlast veroorzaken.
De overlast is zo erg dat de huurder van de 2de verdieping tijdelijk weer naar haar ouders is verhuist.

Het contract is aangegaan door de moeder van een van de 2 voor een periode van 2 jaar.

Ik ben een 40+ zoon die geen eigen woning in Amsterdam heeft en nu binnenkort op straat staat.
Mijn moeder is voornemens om het dringend eigen gebruik te gaan gebruiken om mij de woning te laten betrekken.
Zij is 80 plus en heeft af en toe al hulp nodig.
Na veel te hebben gelezen over de moeite die het kost om dit aan te tonen en de mogelijke problemen die er zijn om dit rond te krijgen vraag ik mij af of jullie enig advies hebben voor deze situatie en hoe de kansen zijn om dit voor elkaar te krijgen.

alvast bedankt

[sambalbaj]

Ik neem aan dat het 'dringend eigen gebruik' gaat over het appartement met de overlast en niet om het appartement waar iemand nu toch al niet wil wonen?

Een overlast traject is heel langdurig, zal enorm gedocumenteerd moeten worden en heeft nog maar een zeer kleine kans. Dringend eigen gebruik is ook haast kansloos, zeker als het niet de eigenaar betreft maar een familielid. Zorg kan zeker een argument zijn, maar ook dat zal je echt moeten kunnen aantonen, ook waarom het niet anders kan en ook waarom juist dat en niet het andere appartement. Huurbescherming gaat erg ver.

Je kan er anders wat geld tegenaan gooien als oprotpremie.

[Harrie_]

Ik sluit me volledig aan bij @sambalbaj, ik denk dat je met een oprotpremie de grootste kans maakt.

Wat misschien nog wel interessant is om nader te bekijken; je geeft aan dat de moeder van een van de meiden het contract heeft getekend. Staat er in het contract wel vastgelegd dat niet de moeder maar juist de dochter en een vriendin het appartement betrekken? Als dat nergens staat vastgelegd is de moeder formeel de huurder en zijn die twee grieten in feite onderhuurders...

[Number10]

Vooropgesteld dat het vrijwel onmogelijk is om op een forum zoals dit alle feiten en omstandigheden te kunnen beoordelen en bijvoorbeeld de positie en het belang van de huurders daardoor waarschijnlijk niet of veel minder wordt gewogen, hieronder een korte reflectie toen ik het las:

mrprancer schreef op dinsdag 17 november 2020 @ 23:47:
hoe de kansen zijn om dit voor elkaar te krijgen

Met hetgeen je hier beschrijft lijkt me dat een kleine kans als je het enkel baseert op:

nu binnenkort op straat staat

Want dat geldt evenzeer voor de twee huurders. Het gaat bij een voortijdige ontbinding van een huurovereenkomst op grond van ‘dwingend eigen gebruik’ om een belangenafweging tussen de verhuurder en de huurder. De verhuurder heeft een woning, de huurders niet meer als er wordt ontbonden en de ‘zoon van’ stelt dakloos te worden, maar is het (nog) niet. Waarom is het dan logisch om jouw situatie, die zich nog niet voordoet, te laten prevaleren boven huurbescherming? In dit arrest (waar de vordering werd toegewezen) vat het hof het samen:

Artikel 7:274, lid 1 onderdeel c BW, gelezen in samenhang met artikel 7:272 BW, bepaalt dat de rechter een vordering van de verhuurder om het tijdstip te bepalen waarop een opgezegde huurovereenkomst eindigt, kan toewijzen “indien de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft (...) dat van hem, de belangen van beide partijen (…) naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt verlengd, en tevens blijkt dat de huurder (…) andere passende woonruimte kan verkrijgen (…)”.

Om maar met het laatste te beginnen: is er passende andere woonruimte voor de huurders? Hebben jullie daar naar gezocht? Wat was de uitkomst? Waarom is dat ongeschikt voor jou?

Het kan inzichtgevend zijn om jurisprudentie te lezen over ‘dwingend eigen gebruik’ en woonruimte, door te zoeken naar uitspraken hierover. Lees het wel zelfkritisch en dus vanuit het standpunt van de huidige huurders. Let op dat je ook uitspraken kunt vinden waar ‘dwingend eigen gebruik’ niet voldoende aannemelijk werd gemaakt of de belangenafweging in het voordeel van de huurder uitviel. Zie bijvoorbeeld dit vonnis. Overigens worden ook niet alle uitspraken gepubliceerd.

Waarschijnlijk kan een huurrechtadvocaat het waarschijnlijk veel beter duiden en je kansen inschatten dan wie ook maar op dit forum. Wat is passende woonruimte? Weegt jouw belang zwaarder dan dat van de huurders? Etcetera. Je kunt bijvoorbeeld zoeken naar een advocaat met expertise op dat gebied op de website van de NoVA (je kunt zoeken op rechtsgebied) of bij de Vereniging van Huurrecht Advocaten.

Vooraf bedenken wat je wilt uitgeven en z.n. een maximum afspreken bij het eerste overleg. Als je het uurtarief inclusief BTW kent spreek je bijvoorbeeld af dat je niet meer dan X uur wil laten besteden, of je doet het in euro’s. Als de uitkomst is dat je kans van slagen hebt kun je z.n. zelf zaken aanpakken, maar bedenk wel dat je tegenover een advocaat kunt komen te staan van de huurders. En uiteindelijk is het is aan een rechter als de huurders niet willen vertrekken.

[N1ckk]

Ik zie geen problemen, waarom ga je niet op de tweede verdieping wonen?

[jack zomer]

N1ckk schreef op woensdag 18 november 2020 @ 09:16:
Ik zie geen problemen, waarom ga je niet op de tweede verdieping wonen?

mrprancer schreef op dinsdag 17 november 2020 @ 23:47:

De overlast is zo erg dat de huurder van de 2de verdieping tijdelijk weer naar haar ouders is verhuist.

Zelfde probleem.. reeds verhuurd.. (al is die huurder blijkbaar tijdelijk niet aanwezig)

[Yucon]

jack zomer schreef op woensdag 18 november 2020 @ 09:18:
[...]


[...]

Zelfde probleem.. reeds verhuurd.. (al is die huurder blijkbaar tijdelijk niet aanwezig)

Misschien is die wel blij onder het huurcontract uit te kunnen. En het is een beetje speculatie, maar mogelijk kan TS de overlast wat beter onder de duim houden.

Dat dat laatste in de huidige situatie niet gelukt is wil niet zeggen dat het onmogelijk is.

[jack zomer]

Vragen staat vrij, en ja de kans op Suc6 lijkt me beter dan proberen dringend gebruik op etage 1 te leggen..

[mrprancer]

Bedankt voor jullie reacties.

Na zelf ook in de vonnissen te zijn gedoken en advies te hebben ingewonnen blijkt de kleine kans naar nihil te gaan.
De mogelijkheid van zorg moeten leveren is onvoldoende om dringend eigen gebruik te claimen.

Dank voor jullie input en ja mocht de huurder van 2 hoog vertrekken is dat waarschijnlijk de route omdat mijn moeder het niet wil verhuren aan iemand anders als ze weet dat er overlast gaat zijn.

[BastaRhymez]

Je geeft in je TS aan, dat het voor een huurperiode van 2 jaar is. Hoe ver zijn jullie nu met die 2 jaar?
Zitten ze er net een paar maanden in, of is is het nog een paar maanden totdat het contract aan de huurperiode van 2 jaar zit?

Zitten ze er net in, dan gaat het lastig verhaal worden.
Zitten ze aan het einde van de 2 jaar, geef dan tijdig door dat de huur niet verlengd zal worden en probeer die paar maanden er het beste van te maken.

[Number10]

BastaRhymez schreef op woensdag 18 november 2020 @ 10:50:
Zitten ze aan het einde van de 2 jaar, geef dan tijdig door dat de huur niet verlengd zal worden en probeer die paar maanden er het beste van te maken.

Let op dat huurovereenkomsten voor woonruimte die een vaste einddatum hebben wettelijk pas sinds 2016 mogelijk zijn (Wet doorstroming huumarkt) en er overeenkomsten zijn geweest die de verhuurder dacht aan te gaan voor beperkte duur soms door een rechter zijn geduid als voor onbepaalde duur.

Het hangt er bijvoorbeeld vanaf welke keuzes er zijn gemaakt in de overeenkomst die doorgaans op schrift vastliggen in een contract en (weliswaar vanuit de verhuurder onbedoeld) kunnen leiden tot een feitelijke overeenkomst voor onbepaalde tijd. Die jurisprudentie is pas na 2016 ontstaan, en dus zijn niet alle overeenkomsten daarop ingericht.

Verder geldt er voor huurovereenkomsten van bepaalde duur een bijzondere wijze waarop de verhuurder de huurder in kennis moet stellen vooraf aan het aflopen van de overeenkomst. Als dit onjuist of niet op het juiste moment gebeurt, dan kan de overeenkomst ook voor onbepaalde duur gaan gelden. Als @mrprancer erfgenaam is van de verhuurder (wat ik aanneem) gaat bij overlijden van de verhuurder de overeenkomst (voor bepaalde of onbepaalde duur) om rechtswege naar hem (en eventuele andere erfgenamen) over. Het kan dus zijn dat de kennisgevingsperiode precies samenvalt met het overlijden (waar ik niet vanuit ga, maar 80 jaar is wel een leeftijd om daar rekening mee te houden lijkt mij). Het kan daarom verstandig zijn om nu al de overeenkomst te bestuderen als de verhuurder het daarmee eens is (maar dat lijkt mij waarschijnlijk) en de benodigde acties vooraf aan einde huur scherp te hebben, omdat een overlijden niet alleen emotioneel maar ook zakelijk belastend kan zijn. Ook hierover kan een huurrechtadovcaat waarschijnlijk wel iets zeggen.

[Crotchy]

als het vrije sector is gewoon de huur omhoog knallen. (zie: https://www.rijksoverheid...uurverhoging-vrije-sector)

[NoahAmber]

Crotchy schreef op woensdag 18 november 2020 @ 11:26:
als het vrije sector is gewoon de huur omhoog knallen. (zie: https://www.rijksoverheid...uurverhoging-vrije-sector)

Je kan dus niet zomaar de huur met vele euro's verhogen. van 500 naar 1000 euro zal de rechter niet redelijk vinden. Dus hoever wil je gaan.

Niet akkoord met nieuw huurcontract
Stemt u niet in met dit aanbod voor een nieuw huurcontract voor dezelfde woning? Dan kan de verhuurder het huurcontract om die reden opzeggen. Als u vervolgens niet schriftelijk instemt met de huuropzegging, kan alleen de rechter het huurcontract beëindigen.

De rechter zal dan beoordelen of het aanbod voor een nieuw huurcontract redelijk is

[mrprancer]

De indexering is vast gelegd in het contract dus dat wordt sowieso standaard.
De vraag is nu of de huurder onder de overlast veroorzakers weg wil.
Het dringend eigen gebruik gaan we niet toepassen omdat dat geen kans van slagen heeft.

[Helixes]

@mrprancer: Ben je al in gesprek gegaan met de dames?

Overlast is ontzettend lastig. Maar tegelijk zijn mensen redelijker dan je denkt.

Anders is het wellicht handig een jurist op het gebied van vastgoed en wonen in te schakelen. Wellicht is er iets mogelijk voor zover het de onderverhuur betreft bijvoorbeeld - of een ander gat in het contract.

Anders kan ze wellicht adviseren op het gebied van een redelijke compensatie.

[SunnieNL]

Voor de overlast veroorzakende mensen.. is er in het huurcontract niets opgenomen dat er boetes staan op overlast?
Een vriend van me die ook kamers verhuurd heeft dat er wel in staan. Als er overlast wordt veroorzaakt in vorm van feesten, geluid, stank, etc. is daar een boete voor opgenomen die per keer kan worden uitgedeeld met een maximum van x euro. Dat kan heel snel hoog oplopen waarbij de huurders meestal wel eieren voor hun geld kiezen.

[EvH]

" Het contract is aangegaan door de moeder van een van de 2 voor een periode van 2 jaar. "

Misschien te ver gezocht:
Wellicht dat er iets in het huurcontract staat dat alleen de huurder dan ook daadwerkelijk in het gehuurde mag wonen.

[GeeEs]

Gewoon vragen of die 2 dames willen vertrekken. Niet dreigen, maar de situatie uitleggen en sturen op redelijkheid.
Pas als ze moeilijk gaan doen, heb je misschien een probleem. Dan kan je altijd nog hogerop.
Stel dat die meiden zeggen.. ok, we gaan wat anders zoeken?
Ik ben ook ooit gewoon vertrokken uit een studentenkamer, terwijl ik als ik had gewild, de verhuurder op m'n rechten had kunnen wijzen en hem dwars zitten.

Je kan de overlast ook eventueel later benoemen als breekpunt. Ik vermoed dat als dit echt heel erg is, het een valide reden is om de huur op te zeggen. Zeker als jou moeder echt de zorg en jou aanwezigheid nodig heeft.
Ik zou de moeder van de 2 dames hier ook in betrekken en haar verantwoordelijk houden voor die overlast en eventueel schade die dat jou moeder toebrengt. (Al zou ik dat laatste niet zo "direct" benoemen).. Een beetje op emotie spelen zou ik in eerste instantie zeker niet schuwen in dit geval. Mocht je echt de juridische strijd willen aangaan kan je altijd nog zakelijk handelen.

[ Voor 9% gewijzigd door GeeEs op 18-11-2020 18:21 ]

[GeeEs]

EvH schreef op woensdag 18 november 2020 @ 17:22:
" Het contract is aangegaan door de moeder van een van de 2 voor een periode van 2 jaar. "

Misschien te ver gezocht:
Wellicht dat er iets in het huurcontract staat dat alleen de huurder dan ook daadwerkelijk in het gehuurde mag wonen.

Weet ook niet zeker of dit zo is, maar absoluut goed punt om te onderzoeken. Al vermoed ik dat de huurder een bekende is van de moeder van TS?

[mrprancer]

Het gesprek met de 2 is aangegaan, maar op een jammer genoeg al vijandelijke manier.
Mijn moeder was het contract aangegaan in de veronderstelling dat de dames een stel was. toen bleek dat ze de 2 kamers hadden verdeeld en er in elk een bed stond werd duidelijk dat dit een verkeerde voorstelling was geweest om de woning te krijgen.
De moeder is zelf advocate en weet erg goed wat wel en niet mag en het contract is dus ook zo opgesteld dat zij de huurder is maar de de dames de bewoner.

Het op emotie spelen en redelijkheid verwachten is naar mijn idee al niet meer haalbaar.
De woning is in het centrum dus een gewilde plek voor 2 jonge twintigers en wegens het vertrek van veel expats de eerste keer dat er Nederlanders in kwamen die goed op de hoogte zijn van hun rechten.

Het zal dus uitzingen worden nog 18 maanden te gaan op het contract....

[GeeEs]

Hopelijk betalen ze een dikke huur dan
Sterkte ermee.
Ik zou er overigens wel even een jurist naar laten kijken, kan geen kwaad om het dringend eigen gebruik toch even wat dieper te onderzoeken. Al is het maar om ze in ieder geval even te laten zweten Klinkt namelijk allemaal niet erg sjiek wat die moeder van de dames doet.

[Valorian]

Even out of the box: is verkopen geen optie? Als je moeder toch al wat ouder wordt dan zou ze alle drie de appartementen kunnen verkopen (dus ook haar eigen), en dan op een rustige plek genieten van oude dag zonder zorgen en gedoe. Huis is iets minder waard met de huurders maar dat verlies js wellicht levensvreugde waard

[jaikzelf]

mrprancer schreef op woensdag 18 november 2020 @ 20:25:
Het gesprek met de 2 is aangegaan, maar op een jammer genoeg al vijandelijke manier.
Mijn moeder was het contract aangegaan in de veronderstelling dat de dames een stel was. toen bleek dat ze de 2 kamers hadden verdeeld en er in elk een bed stond werd duidelijk dat dit een verkeerde voorstelling was geweest om de woning te krijgen.
De moeder is zelf advocate en weet erg goed wat wel en niet mag en het contract is dus ook zo opgesteld dat zij de huurder is maar de de dames de bewoner.

Het op emotie spelen en redelijkheid verwachten is naar mijn idee al niet meer haalbaar.
De woning is in het centrum dus een gewilde plek voor 2 jonge twintigers en wegens het vertrek van veel expats de eerste keer dat er Nederlanders in kwamen die goed op de hoogte zijn van hun rechten.

Het zal dus uitzingen worden nog 18 maanden te gaan op het contract....

Ben ik het niet helemaal me u eens, wanneer een huurder overlast veroorzaakt is het wel degelijk van belang om een dossier op te bouwen.
Dus gewoon elke keer aangifte doen van geluidsoverlast, dus geen genoegen nemen met een melding, gewoon elke keer aangifte doen en daar ook op staan.
Wat ik mij wel afvraag is dat wanneer ik een appartement verhuur aan een dame op leeftijd, dat ( ondanks dat ze advocaat is) het gewoon op valse gronden heeft gehuurd, dat is namelijk valsheid in geschrifte en daar komt deze advocate absoluut niet mee weg.

[Skybullet]

Ik zie vooral een mevrouw die advocate is en denkt dat fix ik even voor mijn dochter + aanhang. Ik zou consequent elke vorm van overlast aangeven en vastleggen. 18 maanden is nog een hele lange tijd om uit te zingen. Dossier opbouwen en ze daar mee om te oren meppen.

[Muttley]

Valorian schreef op woensdag 18 november 2020 @ 22:35:
Even out of the box: is verkopen geen optie? Als je moeder toch al wat ouder wordt dan zou ze alle drie de appartementen kunnen verkopen (dus ook haar eigen), en dan op een rustige plek genieten van oude dag zonder zorgen en gedoe. Huis is iets minder waard met de huurders maar dat verlies js wellicht levensvreugde waard

In dat geval zou je kunnen kijken of de huurvariant van de Huidenstraattruc haalbaar is. De oorspronkelijke truc gold voor krakers en is achterhaald, maar de 'Huidenstraathuur' schijnt nog te werken.