Wat is er juridisch bindend in een bestemmingsplan?

[hallom]

Zie titel, wat is er precies juridisch bindend in een bestemmingsplan?

En als de gemeente uiteindelijk afwijkt van (een deel van) dat plan, kan je dan een schadevergoeding eisen? Bijv omdat je huis minder waard is geworden of minder in waarde is gestegen dan wanneer de plannen wel uitgevoerd waren?

[Illusion]

Planschade: https://www.rijksoverheid...g-aanvragen-na-planschade

[Arator]

Omgekeerd bestaat (in België) ook : planbaten. Dan betaal je omdat je kavel net in waarde is gestegen.

[Sport_Life]

Illusion schreef op vrijdag 13 november 2020 @ 23:59:
Planschade: https://www.rijksoverheid...g-aanvragen-na-planschade

Dit gaat volgens mij over iemand die lange tijd ergens woont en er wordt ineens gebouwd.
Ts gaat naar een nieuwbouwwoning. Dan kun je enigszins verwachten dat er nog met bestemmingsplannen wordt gewijzigd .

[ Voor 9% gewijzigd door Sport_Life op 14-11-2020 08:27 ]

[Basszje]

Zo simpel is het niet . Je zal moeten aantonen dat een gemeente jouw direct schade heeft berokkend op de een of andere manier door het wijzigen van een bestemmingsplan.

Niet uitvoeren van een plan maakt daarbij niet uit. Een bestemmingsplan is niet gehouden aan een wanneer, maar aan wat mag op die plek. Maar wel als de gemeente een plan wijzigt van bijvoorbeeld park naar torenflat oid.

Het is bijna altijd direct een juridische kwestie; een gemiddelde gemeente is niet happig op het uitkeren van planschade op vage aannames van huizenwaardes / andere secundaire omstandigheden.

Sport_Life schreef op zaterdag 14 november 2020 @ 08:26:
Ts gaat naar een nieuwbouwwoning. Dan kun je enigszins verwachten dat er nog met bestemmingsplannen wordt gewijzigd .

Je kan nooit een 'beetje wijzigen' binnen een bestemmingsplannen. Die moeten hard en duidelijk zijn. Je hebt een procedure nodig van minimaal maanden, meestal jaren om ze te wijzigen.

Je hebt wel mogelijkheden om binnen een plan ontwikkelherzieningen en bepaalde voorwaarden op te nemen. Dat is meestal practisch van aard en relatief klein bier.

[ Voor 33% gewijzigd door Basszje op 14-11-2020 08:52 ]

[twain4me]

hallom schreef op vrijdag 13 november 2020 @ 23:58:
Zie titel, wat is er precies juridisch bindend in een bestemmingsplan?

En als de gemeente uiteindelijk afwijkt van (een deel van) dat plan, kan je dan een schadevergoeding eisen? Bijv omdat je huis minder waard is geworden of minder in waarde is gestegen dan wanneer de plannen wel uitgevoerd waren?

Een bestemmingsplan geeft de bestemmingsmogelijkheden aan, niet dat het daadwerkelijk wordt uitgevoerd. Op basis van de kruimelregeling kan een gemeente afwijken van het bestemmingsplan.
maar misschien kan je iets meer vertellen, het is nu een beetje vaag

[De Rikster]

hallom schreef op vrijdag 13 november 2020 @ 23:58:
Zie titel, wat is er precies juridisch bindend in een bestemmingsplan?

Dat is niet in een pasklaar antwoord te vatten.

En als de gemeente uiteindelijk afwijkt van (een deel van) dat plan, kan je dan een schadevergoeding eisen?

Wijken ze af, hebben ze het plan aangepast, hebben ze een vergunning verleend in strijd met het bestemmingsplan, is er sprake van gebruik buiten bestemming, is er zonder vergunning of buiten de eisen gebouwd/aangepast?

Niks van te zeggen zonder context. Afhankelijk daarvan zal je de juiste procedure moeten doorlopen en je daadwerkelijk geleden schade onderbouwd moeten kwantificeren.

Bijv omdat je huis minder waard is geworden

Dat is een valide punt indien je dit hard kunt maken maar nogmaals,zonder inzicht in de situatie kan je hier weinig over zeggen

of minder in waarde is gestegen dan wanneer de plannen wel uitgevoerd waren?

Speculatief verlies wordt zeer zelden toegekend.

[Sport_Life]

TS geeft ook wel erg weinig info

[ Voor 128% gewijzigd door Sport_Life op 14-11-2020 10:21 ]

[cryptapix]

hallom schreef op vrijdag 13 november 2020 @ 23:58:
Zie titel, wat is er precies juridisch bindend in een bestemmingsplan?

En als de gemeente uiteindelijk afwijkt van (een deel van) dat plan, kan je dan een schadevergoeding eisen? Bijv omdat je huis minder waard is geworden of minder in waarde is gestegen dan wanneer de plannen wel uitgevoerd waren?

Het bestemmingsplan is geen plan als in een voornemen om iets te gaan doen. Het geeft enkel aan wat de bestemming van bepaalde grond is. Dat is gewoon juridisch bindend, maar dat wil nog niet zeggen dat er geen afwijkingen mogelijk zijn.

Ter verduidelijking: als er tegenover jouw bouwgrond een strook is met de bestemming winkels/horeca, wil dat dus niet zeggen dat het er komt, maar enkel dat er in principe niets anders kan komen (dus je hebt niet ineens zware industrie voor je deur).

Je zult met een duidelijkere casus en vraag moeten komen en ook laten zien wat je zelf al hebt uitgezocht/gevonden.

[ Voor 14% gewijzigd door cryptapix op 14-11-2020 12:07 ]

[hallom]

Sport_Life schreef op zaterdag 14 november 2020 @ 10:16:
TS geeft ook wel erg weinig info

cryptapix schreef op zaterdag 14 november 2020 @ 10:58:
[...]

Het bestemmingsplan is geen plan als in een voornemen om iets te gaan doen. Het geeft enkel aan wat de bestemming van bepaalde grond is. Dat is gewoon juridisch bindend, maar dat wil nog niet zeggen dat er geen afwijkingen mogelijk zijn.

Ter verduidelijking: als er tegenover jouw bouwgrond een strook is met de bestemming winkels/horeca, wil dat dus niet zeggen dat het er komt, maar enkel dat er in principe niets anders kan komen (dus je hebt niet ineens zware industrie voor je deur).

Je zult met een duidelijkere casus en vraag moeten komen en ook laten zien wat he zelf al hebt uitgezocht/gevonden.

We hebben momenteel een nieuwbouwwoning onder optie. Deze wordt verkocht als 'beste locatie in Utrecht met aan drie zijden groen!' Alleen als de woning opgeleverd wordt, hebben we zeker niet aan drie zijden groen: voor de bouwput staat nu een tijdelijke bebouwing, die er zeker staat tot wel 2027-2028. Het plan is echter dat, wanneer dat platgegooid wordt, er een groot park komt. Dit park vormt dan de scheiding tussen twee wijken. Ik heb de bestemmingsplannen van de gemeente Utrecht voor beide wijken opgezocht en in beide plannen wordt het park wel genoemd. Ook geven ze aan dat beide plannen 'onherroepelijk' zijn. Ik vraag me echter af of ik daar zomaar vanuit kan gaan, of dat de gemeente nog een stok achter de deur kan hebben en toch besluit om alles vol te gaan bouwen (of nog erger: dat gebouw lekker laat staan).

Dat appartementencomplex is dermate storend dat het heel wat uitmaakt of dat park er komt of niet (zit super dicht op de woning en is gewoon niet zo fraai) en het zal ook zeker uitmaken voor de waarde van de woning denk ik. We zouden deze situatie voor nu wel kunnen accepteren omdat het aan de noordzijde van de woning is en dus geen invloed heeft op de lichtinval in huis, maar we willen dan wel zeker weten dat dat park er ook echt komt..

[EU_RAZER]

Onherroepelijk betekend dat alle procedures zijn doorlopen, alle eventuele bezwaren zijn afgewezen of afgehandeld en het bestemmingsplan is vastgesteld. Dit betekend niet dat in de toekomst dit bestemmingsplan kan worden gewijzigd, maar zoals hier boven al gemeld, gaat daar ook weer een procedure aan vooraf en kan jij dan bezwaar maken.

[cryptapix]

hallom schreef op zaterdag 14 november 2020 @ 12:28:
[...]


[...]


We hebben momenteel een nieuwbouwwoning onder optie. Deze wordt verkocht als 'beste locatie in Utrecht met aan drie zijden groen!' Alleen als de woning opgeleverd wordt, hebben we zeker niet aan drie zijden groen: voor de bouwput staat nu een tijdelijke bebouwing, die er zeker staat tot wel 2027-2028. Het plan is echter dat, wanneer dat platgegooid wordt, er een groot park komt. Dit park vormt dan de scheiding tussen twee wijken. Ik heb de bestemmingsplannen van de gemeente Utrecht voor beide wijken opgezocht en in beide plannen wordt het park wel genoemd. Ook geven ze aan dat beide plannen 'onherroepelijk' zijn. Ik vraag me echter af of ik daar zomaar vanuit kan gaan, of dat de gemeente nog een stok achter de deur kan hebben en toch besluit om alles vol te gaan bouwen (of nog erger: dat gebouw lekker laat staan).

Dat appartementencomplex is dermate storend dat het heel wat uitmaakt of dat park er komt of niet (zit super dicht op de woning en is gewoon niet zo fraai) en het zal ook zeker uitmaken voor de waarde van de woning denk ik. We zouden deze situatie voor nu wel kunnen accepteren omdat het aan de noordzijde van de woning is en dus geen invloed heeft op de lichtinval in huis, maar we willen dan wel zeker weten dat dat park er ook echt komt..

Dat weet je nooit zeker. Zo kijkt onze woning uit op een park met aan de uiterst linkerzijde een vijver. Aan de overzijde daarvan staan nu struiken/bomen/planten, maar volgens het bestemmingsplan is de bestemming wonen. Er wordt al jaren (meer dan 10) gezegd dat daar gebouwd gaat worden, maar tot nu toe gebeurt er niets. Voor onze woning maakt het weinig verschil, maar voor de woningen verderop in de straat die recht tegenover die vijver staan zeker wel.

Maar in jouw situatie begrijp ik dat de bestemming groen is/wordt, dus op enig moment zal de bebouwing daar weg “moeten” want die is dan in strijd met bestemmingsplan. Ik zou even goed navragen bij de gemeente wat de status is en hoe definitief het sloopvoornemen is (zijn de eigenaren al “uitgekocht” bijvoorbeeld?).

Als ze het bestemmingsplan weer gaan wijzigen, wordt dat aangekondigd (website, lokale krantje, etc.) en dat is het moment waarop he bezwaar zou moeten maken (of zienswijze inbrengen, ligt beetje aan de procedure. Weet niet meer precies hoe dat ook alweer zat).

[Sport_Life]

hallom schreef op zaterdag 14 november 2020 @ 12:28:
[...]


[...]


We hebben momenteel een nieuwbouwwoning onder optie.

Mijn boerenverstand zegt dat je in dat geval nergens recht op hebt. Je koopt een nieuwbouwwoning waarvan de directe omgeving nog moet worden vormgegeven, dan kun je er rekening mee houden dat het niet altijd waardeverhogend is en bestemmingsplannen nog worden gewijzigd . (Dat is natuurlijk mogelijk zolang er nog niet is uitgevoerd, in tegenstelling wat hierboven wordt beweerd).

[ Voor 53% gewijzigd door Sport_Life op 14-11-2020 13:38 ]