Verborgen gebrek na 2 jaar?

[Isane]

We hebben op 16-10-2018 een huis gekocht en we zijn momenteel de keuken aan het verbouwen, de keuken zit gedeeltelijk in de aanbouw. Het huis komt uit 1980. Op het moment van kopen hebben we geen bouwkundig rapport laten maken.

Tijdens het boren in de grond kwamen we erachter dat er geen staaldraad in de grond zit, wel een laag piepschuim. en voor de rest is deze opgevuld met witzand. Ook zit er geen H profiel in het plafond in de overgang naar de aanbouw. De kans op verzakking is zeker aanwezig.

Dit verklaart ook de scheur wat we in het stukwerk aantroffen.

We hadden deze issues nooit eerder kunnen achterhalen dus dit lijkt mij zeker een verborgen gebrek of zijn we simpelweg te laat

Wat is jullie advies in deze?

Thanks!

[gambieter]

Stond er specifiek in de informatie dat er staaldraad in de grond zou zitten? Waarom denk je dat dit een verborgen gebrek is, en waarom heb je zelf geen bouwkunding advies laten maken?

[Snuffel]

Termijn is 2 jaar, daar zit je net overheen....

Vraag me overigens af of dit tijdens een bouwkundige keuring aan het licht was gekomen, ik gok nl. van wel.

[Teleluvr]

gambieter schreef op donderdag 12 november 2020 @ 12:22:
Stond er specifiek in de informatie dat er staaldraad in de grond zou zitten? Waarom denk je dat dit een verborgen gebrek is, en waarom heb je zelf geen bouwkunding advies laten maken?

Goede vragen. Dit is een beetje je ogen dichtknijpen en dan achteraf roepen dat het niet gemeld is. Er is ook zoiets als onderzoeksplicht.

[Hackus]

@Isane Je kunt een makelaar nooit op zijn mooie blauwe ogen vertrouwen. Zeker bij aankoop van een woning, zou ik zelf onderzoek laten doen. naar oa aanbouw en dak van een woning van dit bouwjaar.
verder is je overeenkomst ook van belang, wat je bent overeengekomen.

[ Voor 15% gewijzigd door Hackus op 12-11-2020 12:32 ]

[eric.1]

https://www.bodemprijsaan...t-wie-heeft-er-een-strop/

Nu heb je een stelling: ontbreken H-profiel en staaldraad zorgt voor een kans op verzakking.

Je zult echt moeten aantonen dat de constructie zo brak is dat een verzakking vroeg of laat in zal treden. En dan moet het nog (lijkt) het normale gebruik in de weg staan of voor een onveilige situatie zorgen. Dat lijkt nu sowieso niet het geval?

Neem contact op met een specialist, maar ik denk niet dat je ver komt.

[ Voor 7% gewijzigd door eric.1 op 12-11-2020 12:43 ]

[FirePuma142]

Snuffel schreef op donderdag 12 november 2020 @ 12:22:
Termijn is 2 jaar, daar zit je net overheen....

Vraag me overigens af of dit tijdens een bouwkundige keuring aan het licht was gekomen, ik gok nl. van wel.

Van niet bedoel je denk ik?

[Ivow85]

Waarom zou er staaldraad in de grond/vloer moeten zitten? Je bedoelt misschien beton-wapening? Dat is in een vloer die verder geen dragende functie heeft lang niet altijd nodig. Op een draagkrachtige ondergrond met lastenverdeellaag kan een zandcement en/of schuimbeton zonder wapening volstaan.

Ook een stalen ligger is lang niet altijd noodzakelijk bij een aanbouw. Als eerste wordt er om kosten te besparen nogal eens gebruik gemaakt van de bestaande gevel-openingen als doorgang naar de uitbouw. Daarnaast zijn er naast stalen draagbalken ook nog betonnen- en baksteen lateien op de markt. Die laatste kunnen juist weer beter in de constructie verwerkt worden (uitgaande van een stenen gevel) dan een stalen ligger, waardoor het na afwerking minder zichtbaar is dat het om verschillende bouwdelen gaat.
Vervolgens bestaat er voor baksteen muren nog de gemetselde rollaag. Een rijtje stenen die rechtop gezet is of in een boog geplaatst is boven een muur-opening. Dit zie je in gevels van vooroorlogse woningen nog veelvuldig terug.
Als laatste optie kan er gezien het bouwjaar simpelweg sprake van zijn dat de oorspronkelijke voor- en achtergevels uit kant en klare beton-elementen bestaan, die met een paar hoekbeugeltjes vast gebout worden aan de dragende zij/tussenmuren. De prefab voor- en achtergevel hebben dan niet eens een dragende functie, en kun je zonder bouwkundige problemen wijzigen of geheel verwijderen. Bij wijzigen moet je er dan slechts op letten dat het paneel zijn eigen constructie plus de eventuele gevelafwerking kan blijven dragen.

[N1ckk]

gambieter schreef op donderdag 12 november 2020 @ 12:22:
en waarom heb je zelf geen bouwkunding advies laten maken?

Ik denk dat een gemiddelde bouwtechnische keuring dit niet had uitgewezen, daarbij was een bouwtechnische nog niet standaard toen TS het huis kocht. Je zou kunnen zeggen dat TS niet aan zijn onderzoeksplicht heeft voldaan, maar vraag me af in dit geval of dat zo is (je kunt maar zo ver gaan in je onderzoek natuurlijk).

Als je dit nu nog aannemelijk wil maken moet er sprake zijn van schade bij TS, ook kun je afvragen in hoeverre de verkoper aansprakelijk is hiervoor. Als het bijvoorbeeld niet de beste methode is zou ik stellen van niet namelijk, als het super gevaarlijk is en illegaal dan mogelijk wel. Daar bovenop komt nog de termijn tussen verkoop en ontdekking.

Heeft TS rechtsbijstand? Of de verkopers al reeds gesproken?

[gambieter]

N1ckk schreef op donderdag 12 november 2020 @ 13:09:
Ik denk dat een gemiddelde bouwtechnische keuring dit niet had uitgewezen, daarbij was een bouwtechnische nog niet standaard toen TS het huis kocht.

Dat bericht is van januari 2018, zegt dat het per februari 2018 ingevoerd wordt, en de koper heeft gekocht in oktober 2018?

[N1ckk]

@gambieter Excuus, ik las oprecht 2016. Misschien een nieuw brilletje voor mij

[gambieter]

N1ckk schreef op donderdag 12 november 2020 @ 13:40:
@gambieter Excuus, ik las oprecht 2016. Misschien een nieuw brilletje voor mij

offtopic:
Ik ben al veel te lang uit Nederland weg, wist dus niet of ik wat anders gemist had

[Part]

De info die je geeft is denk ik niet voldoende.

Is de muur er boven constructief?
Hoe breed is de de doorgang?
Zit er een gewapend metselwerk boven?
Zit er een staltonlatei in of een stalen latei?
Kijk je direct tegen de kanaalplaat aan?
etc etc.

Of laat het eens zien met wat foto's

[Señor Sjon]

N1ckk schreef op donderdag 12 november 2020 @ 13:09:
[...]

Ik denk dat een gemiddelde bouwtechnische keuring dit niet had uitgewezen, daarbij was een bouwtechnische nog niet standaard toen TS het huis kocht. Je zou kunnen zeggen dat TS niet aan zijn onderzoeksplicht heeft voldaan, maar vraag me af in dit geval of dat zo is (je kunt maar zo ver gaan in je onderzoek natuurlijk).

Als je dit nu nog aannemelijk wil maken moet er sprake zijn van schade bij TS, ook kun je afvragen in hoeverre de verkoper aansprakelijk is hiervoor. Als het bijvoorbeeld niet de beste methode is zou ik stellen van niet namelijk, als het super gevaarlijk is en illegaal dan mogelijk wel. Daar bovenop komt nog de termijn tussen verkoop en ontdekking.

Heeft TS rechtsbijstand? Of de verkopers al reeds gesproken?

Al ver voor 2018 had je als koper een onderzoeksplicht. Aangezien je in 2018 een 38 jaar oud huis koopt, was dat helemaal geen slecht idee geweest.

Verder met @Ivow85 Zonder meer informatie is niet te herleiden of een stalen ligger noodzakelijk zou zijn geweest. In de basis hoeft zo'n profiel alleen maar het metselwerk te dragen, dus een geveldrager kan het ook nog zijn geweest.

[Sissors]

gambieter schreef op donderdag 12 november 2020 @ 13:39:
[...]

Dat bericht is van januari 2018, zegt dat het per februari 2018 ingevoerd wordt, en de koper heeft gekocht in oktober 2018?

Dan nog, de kans dat bij een bouwkundige keuring ze gaan kijken wat er onder de vloer van de keuken ligt is absoluut nul.

[N1ckk]

@Señor Sjon True, maar ik bedoelde meer dat het niet per se common practice is. Al helemaal niet voor het punt waar het hier over gaat - net zoals @Sissors ook. aangeeft.

[leecher]

Isane schreef op donderdag 12 november 2020 @ 12:13:
We hebben op 16-10-2018 een huis gekocht en we zijn momenteel de keuken aan het verbouwen, de keuken zit gedeeltelijk in de aanbouw. Het huis komt uit 1980. Op het moment van kopen hebben we geen bouwkundig rapport laten maken.

Tijdens het boren in de grond kwamen we erachter dat er geen staaldraad in de grond zit, wel een laag piepschuim. en voor de rest is deze opgevuld met witzand. Ook zit er geen H profiel in het plafond in de overgang naar de aanbouw. De kans op verzakking is zeker aanwezig.

Dit verklaart ook de scheur wat we in het stukwerk aantroffen.

We hadden deze issues nooit eerder kunnen achterhalen dus dit lijkt mij zeker een verborgen gebrek of zijn we simpelweg te laat

Wat is jullie advies in deze?

Thanks!

>staaldraad in de grond

klinkt niet bepaald alsof je kaas hebt gegeten van bouwen Geeft niks maar je had beter die bouwkundige keuring kunnen laten doen bij koop. Keuren kan je nu ook prima laten doen, weet je meteen hoe het er nu echt aan toe is. Ongelijke zetting bij aanbouwen is niet abnormaal en hoeft ook geen probleem te zijn op wat optische schade na (scheuren). Zie ook de link van eric.1.

[atsan]

Ik snap niet waarom mensen wijzen naar bouwkundige keuring. Dit zou er never nooit niet in staan.

Verder is dit ook geen verborgen gebrek

[jaikzelf]

atsan schreef op donderdag 12 november 2020 @ 18:06:
Ik snap niet waarom mensen wijzen naar bouwkundige keuring. Dit zou er never nooit niet in staan.

Verder is dit ook geen verborgen gebrek

Niet geheel met je eens en waarom niet, mogelijk technische gebreken dienen vermeld te worden. Ieder weldenkend mens weet, dat het zwakste punt bij een aanbouw de fundering is. Want daar word om 2 redenen op bezuinigd, namelijk geen fundering op de vaste grond.
Dus dit dient de zowel de makelaar als de verkoper te melden (meldingsplicht)
Ik ga hier volgend jaar ook aanbouwen maar ik heb wel onderzoek laten uitvoeren, de nieuwe fundering komt net naast de woning, ook daar moet je mee uitkijken, want grondboren naast een bestaande fundering is aardig link. Maar hier heeft de topicstrarter niets aan, hij heeft de woning gekocht!

[Cyriel85]

Isane schreef op donderdag 12 november 2020 @ 12:13:
We hebben op 16-10-2018 een huis gekocht en we zijn momenteel de keuken aan het verbouwen, de keuken zit gedeeltelijk in de aanbouw. Het huis komt uit 1980. Op het moment van kopen hebben we geen bouwkundig rapport laten maken.

Niet handig, wellicht was dan het gesprek over de scheur reeds geweest voor aanschaf, maar niets meer aan te doen.

Tijdens het boren in de grond kwamen we erachter dat er geen staaldraad in de grond zit, wel een laag piepschuim. en voor de rest is deze opgevuld met witzand.

Grond is hier neem ik aan beton/cement? Hier is zoals al aangegeven geen verplichting om wapening in toe te passen.

Ook zit er geen H profiel in het plafond in de overgang naar de aanbouw. De kans op verzakking is zeker aanwezig.

Een opening dient te worden opgevangen. Dit kan echter ook door een houten balk, of een ander type latei dan een H profiel.

Dit verklaart ook de scheur wat we in het stukwerk aantroffen.

Een aanbouw is altijd zettingsgevoelig. Doordat het 2 losse delen zijn, zal het altijd enigszins zetten. Dit is geen reden om aan te nemen dat er iets mis is met de aanbouw.

We hadden deze issues nooit eerder kunnen achterhalen dus dit lijkt mij zeker een verborgen gebrek of zijn we simpelweg te laat

Wat is jullie advies in deze?

Thanks!

Laat iemand met verstand (een constructeur) hier naar kijken, die kan aangeven of er echt iets mis is. Met die informatie kan je dan vervolgens via bijvoorbeeld vereniging eigenhuis na gaan of je hier nog iets mee kan richting verkopers en wat je eventueel moet doen om gebreken te herstellen.

Succes!

[MBvB]

Een kleine uitbouw kan prima eenvoudig worden opgebouwd. Als die uitbouw op staal is gefundeerd en tot op heden niet is verzakt, waarom zou dat nu wel gebeuren en zou het een gebrek zijn?

[Tehh]

Gebrek? Welk gebrek?
Een beetje verzakking is normaal bij een uitbouw en zo te lezen hebben jullie er al 2 jaar zonder problemen gewoond.
@Isane Wat had je willen claimen bij de verkopers? Er is niets kapot, het staat het normale gebruik van het huis niet in de weg..

[mr_evil08]

Bouwkundig rapport is verplicht dacht ik? maar die lui gaan ook niet de boel opentrekken of even de boormachine erin zetten om te kijken of het wel gewapend beton is etc.
Was dan ook niet aan het licht gekomen, bouwkundig rapport is puur op het oog kijken een klopje hier en daar maar ze gaan geen zaken opentrekken.

Geborgen gebrek is niet zo makkelijk hard te maken dan men denkt, het moet bewust opzettelijk zijn gebeurd, misschien weten de bewoners er niks van en hebben de aannemer zijn gang laten gaan.
Even advies inwinnen bij je makelaar mischien ?

[ Voor 36% gewijzigd door mr_evil08 op 12-11-2020 21:38 ]

[bie100]

mr_evil08 schreef op donderdag 12 november 2020 @ 21:34:
Bouwkundig rapport is verplicht dacht ik?

nee is niet verplicht wel verstandig alleen hypotheken met een NHG is het soms wel verplicht

[ Voor 12% gewijzigd door bie100 op 13-11-2020 07:01 ]

[KeRsTmAnNeKe]

Bij ons werd verteld dat het zeker voor oudere huizen slim was, maar niet verplicht. Wel laten doen hier ondanks dat het niet echt nodig was (jaren 90). Het is zoals gezegd vooral optisch, ze gaan niks loshalen en zeker nergens iets losmaken, in boren of hakken, wat als je besluit de koop niet door de laten gaan, komt straks de volgende partij en gaat de volgende ook weer gaten boren

[Luchtbakker]

Snuffel schreef op donderdag 12 november 2020 @ 12:22:
Vraag me overigens af of dit tijdens een bouwkundige keuring aan het licht was gekomen, ik gok nl. van wel.

Ik denk het juist niet. Een bouwkundig onderzoek is op het ''zicht''. Dit kan je niet laten onderzoeken want je mag niks open halen of boren.

[Cheesy]

Wat moet je met staaldraad in de grond? Aardpen ofzo?
Bedoel je misschien een wapeningsnet in de vloer?

[pirke]

Je koopt het huis in de toestand zoals het op dat moment is, inclusief gebreken die niet bekend zijn bij de vorige eigenaar. Aangezien de gemiddelde particulier totaal geen kaas gegeten heeft van funderingen is er dus hoogstwaarschijnlijk geen sprake van een verborgen gebrek, als er überhaupt al een gebrek is...

[Ivow85]

mr_evil08 schreef op donderdag 12 november 2020 @ 21:34:
Geborgen gebrek is niet zo makkelijk hard te maken dan men denkt, het moet bewust opzettelijk zijn gebeurd, misschien weten de bewoners er niks van en hebben de aannemer zijn gang laten gaan.
Even advies inwinnen bij je makelaar mischien ?

Een beroep doen op 'verborgen gebrek' is idd meestal niet eenvoudig.

Een veel vergeten andere optie die soms (veel) makkelijker kan slagen, is een beroep doen op non-conformiteit. Neem nu de aanbouw van TS. Wanneer de verkopende partij adverteert met 'aanbouw neergezet in 2004*)', dan mag je als koper verwachten dat de aanbouw voldoet aan de eisen van het bouwbesluit uit 2004. Kom je er dan tijdens het klussen achter dat er geen of onvoldoende muur- of dakisolatie is toegepast, dan heb je pech wanneer je het als op basis van "verborgen gebreken" iets wilt halen. Want zonder isolatie is het prima bewoonbaar. Maar je maakt wel een goede kans van slagen wanneer je een beroep doet op non-conformiteit: de aanbouw heeft namelijk niet de eigenschappen die je er van zou mogen verwachten aan de hand van de door verkopers verstrekte informatie.

En een beroep doen op non-conformiteit kan ook nog vele jaren na aankoop. Zolang je het maar doet binnen twee jaar na vaststelling van de tekortkomingen.

Maar... : eerst maar eens afwachten of er in dit geval werkelijk sprake is van gebreken of tekortkomingen. Met de info die TS tot nu toe gegeven heeft, zie ik nog niets concreets waar TS iets mee kan.

[TheGhostInc]

Isane schreef op donderdag 12 november 2020 @ 12:13:
Wat is jullie advies in deze?

Probeer een inschatting te maken van de 'schade'.

Er kan inderdaad sprake zijn van non-conformiteit, maar bijvoorbeeld bij mijn buren ging het over een houten balk van nog geen €100. Dan kun je je heel boos maken, maar dan is het zonde van de energie.

Ik vermoed dat de vloer 'goed genoeg' is, wapening is nuttig, maar zolang je vloer zelf er weinig last van heeft, dan kun je hooguit wat scheuren gaan zien, maar als daar een vloer op ligt die daar geen last van heeft (zwevende laminaat vloer bijvoorbeeld) en je krijgt geen vochtproblemen dan is er weinig aan de hand.

De H-balk is een beetje een lastiger verhaal. Een muur blijft niet in het luchtledige hangen over een dergelijke afstand en na 2 jaar zou je verwachten dat er bij grove constructieve fouten er ondertussen wel iets meer te zien is dan een scheur die ook door zetting zou kunnen komen.
Persoonlijk zou ik een constructeur inschakelen om dit even goed te bekijken (ook even kijken naar koude bruggen). Je hebt nu het idee dat je huis 'kan instorten', dat idee moet door een persoon met kennis worden weerlegd of een oplossing bedacht worden die betaalbaar is om nu te doen. Aan je bewoording klinkt het als een aannemer die altijd een ligger gebruikt dit heeft geconstateerd, maar dat zegt niks over situaties waarbij dat misschien niet nodig is.

[kabeltjekabel]

TheGhostInc schreef op vrijdag 13 november 2020 @ 09:48:
[...]

Probeer een inschatting te maken van de 'schade'.

Er kan inderdaad sprake zijn van non-conformiteit, maar bijvoorbeeld bij mijn buren ging het over een houten balk van nog geen €100. [...]

Achteraf er in laten zetten is natuurlijk een veelvoud van alleen het materiaal he.

[Yowzawood]

Isane schreef op donderdag 12 november 2020 @ 12:13:
We hadden deze issues nooit eerder kunnen achterhalen dus dit lijkt mij zeker een verborgen gebrek of zijn we simpelweg te laat

Wat is jullie advies in deze?

Je bent niet te laat..... alleen je weet niet helemaal waarover je het hebt :-). Iets een verborgen gebrek noemen heeft alleen zin als het dat ook is. Voor een huis is dat na aankoop iets wat het gewone gebruik onmogelijk maakt. Iets geheel anders dan waar jij het over hebt.

Op basis van iets vaags als "staaldraad in de grond" gaat ook niemand iets zinvols kunnen zeggen.

Uitgangspunt, het is al gezegd, je koopt as-is. Alleen als je grote gebreken tegenkomt die de verkoper had kunnen weten en niet heeft gemeld of als er gebreken zijn die normaal gebruik onmogelijk maken (allebei na 2 jaar bewoning niet echt aannemelijk) dan kan je iets.

Nu is het gewoon aan jou om dingen te repareren of te verbouwen, dat is nou eigen verantwoordelijkheid.

[Isane]

Bedankt voor alle reacties!

Ik heb inmiddels een bouwkundige keuring laten doen en onder de zandlaag van de aanbouw ligt in beton of iets dergelijks.

De betonplaten van het plafond steunen op de buitenmuur waardoor het allemaal goed is en geen gevaar loert voor verzakking. Dus een H profiel is niet nodig.

Dank