Grond bijkopen, gevolgen huis/hypotheek

[GrooV]

Er is een mogelijkheid dat ik 100m2+ (nu heb ik 300m2) aangrenzende (bouw)grond bij kan kopen van een buurman wat ik als tuin ga gebruiken. De grond kan gefinancierd worden zonder hypotheek.

Nu heb ik nog wat vragen die mijn hypotheek verstrekker niet telefonisch kon beantwoorden.

Dient dit gecombineerd te worden met mijn huidige perceel of wordt dit een los perceel?
Wat zijn de gevolgen voor mijn huidige hypotheek, valt deze grond daar sowieso buiten?
Werkt dit wel waarde verhogend voor het huis of kan dit alleen als deze samen getaxeerd worden? En kan dit gebruikt worden om de risicoklasse te verlagen?
De prijs is kosten koper, komen er nog extra kosten bij behalve overdrachtsbelasting en de notaris?

Ik zit sowieso binnenkort met een hypotheek adviseur maar hoopte nu al wat antwoorden te krijgen

[Knutselsmurf]

In eerste instantie zal het een los kavel worden. De buurman zal zijn kavel splitsen, waarna jij, via de notaris, eigenaar wordt van dit nieuwe kavel. Deze staat dan ook als apart kavel bij het kadaster geregistreerd. Zonder die registratie is het immers niet helder wat je nu precies van de buurman koopt.

Het is aan jou om na te gaan of het mogelijk/nuttig is om de twee kavels die je hebt samen te voegen. Zeker als je deze extra kavel als tuin gaat gebruiken is dat niet nodig.

Ik vermoed dat het niet zomaar mogelijk is dat deze extra kavel de waarde van je woning vermeerderd voor de hypotheek. De hypotheek hoort namelijk specifiek bij de bestaande kavel + huis. Omdat het onderpand van de hypotheek wijzigt (extra kavel als onderpand), moet deze waarschijnlijk opnieuw afgesloten worden. Dit zal ook gelden als je beide kavels samenvoegt, omdat er dan een nieuw kavel ontstaat wat als onderpand moet gaan dienen.

Al deze administratieve zaken kosten geld en de vraag is of dat de moeite waard is.

Je zult bij de hypotheekadviseur na moeten laten rekenen wat het effect hiervan is op je hypotheek.

Houd er wel rekening mee, dat omdat de rente zo laag is, het verschil in hypotheekrente niet groot zal zijn als je in een andere risicoklasse terecht komt. Je zult dus na moeten (laten) gaan of deze lagere rente opweegt tegen de extra kosten die je moet maken voor het opnieuw afsluiten.

Als de rente op je huidige hypotheek enigszins in de buurt ligt van de actuele hypotheekrentes, dan is dit waarschijnlijk de moeite niet waard.

[Brent]

Heb weleens een huis bekeken met zo'n voorgeschiedenis. Daar waren de kavels nooit samengevoegd, dus verschenen ze apart op de koopovereenkomst, maar telden ze uiteraard op voor de waardebepaling (immers, meer grond is meer centen, apart kavel of niet).

Als je het zelf kan betalen, zou ik het lekker zo doen en slechts even dubbelchecken dat je huidige hypotheek je oude kavel als onderpand heeft, en niet het adres oid zodat er geen verwarring kan ontstaan over wat precies het onderpand is. Bij eventuele verkoop denk ik dat je dan gewoon beide kavels tegelijk tegen een totaalprijs verkoopt als zijnde woning met tuin en daarmee klaar.

[rbaidjoe]

Wellicht is het interessant om te kijken of je je huidige kavel als extra onderpand kan toevoegen op de hypotheek, zodat je in een lagere risicoklasse valt.

Als dat niet zonder meer kan, kun je na afloop van je rentevastperiode zoiets vaak wel regelen, al dan niet inclusief overstap naar een nieuwe hypotheker, waarbij je met de nieuwe hypotheek een nieuw onderpand vastlegt.

[GrooV]

Dank voor de antwoorden

In de huidige hypotheekakte staat het volgende:

"het woonhuis met ondergrond en verdere aanhorigheden, staande _ en gelegen te Plaatsnaam, straat huisnummer (postcode), kadastraal bekend _____ gemeente Gemeentenaam sectie A nummer perceelnummer, groot drie aren ______________ xx centiaren (3.xx aren); _"

De hypotheek rust dus specifiek op het huis + huidige perceel nummer.

Onze huidige hypotheekrente is iets meer dan 3%, nog 15 jaar vast, echter kunnen we niet onbeperkt aflossen waardoor er een behoorlijke boete op zit mochten we deze willen oversluiten. Het opnieuw afsluiten incl nieuw onderpand zou dus kunnen lonen mocht de boete dan komen te vervallen.

Mocht de grond buiten de hypotheek vallen neem ik aan dat het ook niet mogelijk is om bijvoorbeeld een schuur/tuinhuis/garage overlappend op deze grond te zetten? edit: Nee, https://www.jurable.nl/blog/2019/02/20/hetzelfde-perceel/

[ Voor 3% gewijzigd door GrooV op 27-10-2020 16:11 ]

[rbaidjoe]

Praktisch gezien loop je gewoon een risico als je toch die schuur gaat bouwen. Je moet jezelf afvragen of je dat risico wil lopen. Risico is denk ik dat, als je je hypotheek niet meer kan betalen en de bank overgaat tot executieverkoop ze een beroep zullen doen op het extra perceel dat door de overlappende schuur erbij is getrokken.

Je hebt dan dus wel de lasten (bank verkoopt je extra perceel op de veiling indien tot executieverkoop overgaat), maar niet de lusten (lagere risicoklasse).

Het zou dus mooier zijn om op een of andere manier toch het extra perceel als extra onderpand erin te fietsen. In de regel is de vraag niet zozeer of dat kan, maar tegen welke kosten dat kan. Opties:
- je neemt een nieuwe hypotheek op je nieuwe verzameleigendom, dus oud perceel + woning, samen met het nieuwe perceel. Met die nieuwe hypotheek los je je oude af + boeterente. Je krijgt nu wel de actuele rente.
- misschien kun je bovenstaande optie ook zonder boeterente regelen, waarbij je dan niet de actuele rente krijgt, maar je oude rente handhaaft, echter je komt wellicht wel in een lagere risicoklasse.

[cryptapix]

Brent schreef op dinsdag 27 oktober 2020 @ 15:33:
[…]
Als je het zelf kan betalen, zou ik het lekker zo doen en slechts even dubbelchecken dat je huidige hypotheek je oude kavel als onderpand heeft, en niet het adres oid zodat er geen verwarring kan ontstaan over wat precies het onderpand is. Bij eventuele verkoop denk ik dat je dan gewoon beide kavels tegelijk tegen een totaalprijs verkoopt als zijnde woning met tuin en daarmee klaar.

Een hypotheekrecht rust altijd op een (deel van een) perceel/kadastrale aanduiding. Nooit op een adres.

rbaidjoe schreef op dinsdag 27 oktober 2020 @ 20:38:
Praktisch gezien loop je gewoon een risico als je toch die schuur gaat bouwen. Je moet jezelf afvragen of je dat risico wil lopen. Risico is denk ik dat, als je je hypotheek niet meer kan betalen en de bank overgaat tot executieverkoop ze een beroep zullen doen op het extra perceel dat door de overlappende schuur erbij is getrokken.

Je hebt dan dus wel de lasten (bank verkoopt je extra perceel op de veiling indien tot executieverkoop overgaat), maar niet de lusten (lagere risicoklasse).

[…]

Ben toch wel benieuwd op welke juridische grond de bank dat voor elkaar gaat krijgen dan. Enige wat ik me kan voorstellen is dat TS zich jegens de bank heeft gecommitteerd om op enig moment extra zekerheden te verstrekken. Dan moet je medewerking verlenen aan het vestigen van een hypotheekrecht op je nieuwe perceel ten gunste van de bank en kunnen ze dat uitwinnen als je de lening niet betaalt.

GrooV schreef op dinsdag 27 oktober 2020 @ 15:59:
[…]
Mocht de grond buiten de hypotheek vallen neem ik aan dat het ook niet mogelijk is om bijvoorbeeld een schuur/tuinhuis/garage overlappend op deze grond te zetten? edit: Nee, https://www.jurable.nl/blog/2019/02/20/hetzelfde-perceel/

Dat lees ik niet zo in jouw link. Integendeel.

[peter-rm]

wij hebben destijds ook een deel van het naastgelegen weiland 1200m2 erbij gekocht. Bij het kadaster is het weiland gesplitst en zijn er twee nieuwe percelen ontstaan, waarvan wij er dus een hebben gekocht. ook wij hebben dit uit eigen middelen betaald. Onze hypotheek bank hebben we hierover niet geinformeerd.
Het verhaalsrecht is dan ook beperkt tot de objecten genoemd in de hypotheek akte. Het nieuwe stuk grond blijft daar buiten.

Je kunt met beide percelen doen wat je wilt.
- bebouwen, wat betekent dat je bij verkoop beide tesamen verkoopt, of separaat een recht van opstal instelt.
- samenvoegen, dit is een administratieve handeling (van het kadaster) met (weer) een nieuw perceelnummer en heeft mi weinig zin omdat het toch ook nog geld kost.

Overigens beschouwt de gemeente (voor de WOZ taxaties) de oorspronkelijke woning en grond tesamen met de nieuwgekochte grond als een geheel op het woning adres.

[ Voor 14% gewijzigd door peter-rm op 27-10-2020 21:11 ]

[Grolsch]

Toevallig moeten wij morgen naar de notaris voor eenzelfde verhaal.

Huidige perceel = 1750m2 en verpand aan de bank door de hypotheek die erop zit.
Ik koop een stuk grond van de buurman (258m2) en betaal dit zonder financiering.

Eerst kadaster opdracht geven tot splitsing van percelen.
Het oude perceel van de buurman worden 2 nieuwe percelen, en jij wordt eigenaar van 1 zo'n nieuw perceel.
Jij bezit dus straks 2 percelen.

Deze zijn eventueel samen te voegen, maar niet als op het ene perceel een hypotheek zit.

bron: https://www.kadaster.nl/z.../samenvoegen-van-percelen

Vervolgens koopovereenkomst opstellen en notaris de akten laten opstellen en vervolgens laten passeren.

[ Voor 29% gewijzigd door Grolsch op 27-10-2020 21:22 ]