Voorlopig koopcontract: oppervlak onbekend

[Helixes]

Beste hivemind,

Ik heb eergister een voorlopig koopcontract ontvangen voor een nieuwe (nu ja, tweedehands) woning. Hierin staat een rare clausule, waarin men kortgezegd aangeeft dat:

- Er geen geen erkend meetrapport is voor wat betreft de oppervlak;
- Dat de (eerder) opgegeven oppervlak een schatting betreft op basis van een branchebrede meetinstructie;
- Dat er geen rechten kunnen worden ontleend aan een eventueel meetverschil en;
- Dat de koper in gelegenheid is gesteld om zelf een meting te laten uitvoeren.

Dit heb ik nog niet meegemaakt. Mijn eerste reactie was "WTF", en mijn tweede reactie was "Nee"... Dus dat heb ik de verkoopmakelaar laten weten. Ik heb gevraagd alsnog een erkend meetrapport toe te voegen aan de stukken; ofwel dat er wel rechten kunnen worden ontleend aan eventuele verschillen. Volgens mij is het aan de verkoper om een meting te laten verrichten, en, dus, de koper goed en correct te informeren over het object. En als hij dat niet wil of kan, dat dat risico voor de verkoper is.

Wat is jullie gedachte?

[Bob-B190]

Volgens mij is er toch echt wel enige vorm van contractvrijheid, dus als jullie overeenkomen met je genoemde punten dan is dat prima, als jij dat niet wil is dat ook prima en teken je niet. Aan de verkopers nu of ze alsnog een rapport opnemen en of dit dan erg gaat afwijken van datgene wat geadverteerd is.

Voor mij: Lastig, ik zou er van balen als er veel verschil in zou zitten ten nadele van mij. Echter koop ik een huis omdat het precies is wat ik wil met een ligging die ik wil. Daar geef ik het geld aan uit. Niet of het nou 176 of 185 m2 is. Aan de andere kant, met de huidige huizenprijzen (en men rekent met m2 prijs) kan het best veel geld schelen.

[ Voor 36% gewijzigd door Bob-B190 op 22-10-2020 12:01 ]

[Smobbo]

Wat is het probleem nu precies?
Is de woning (toen je er in rondliep) je bevallen, ook qua maat? Zo ja, leuk. Zo nee, waarom ben je dan een koopcontract aan het sluiten?

Bij ons huis was ook geen exacte meting bekend, maar je kan toch zien hoe groot iets is?

[Miyamoto]

Zoiets stond er in ons koopcontract ook in. Ten minste, ik ga er vanuit dat je het over het woonoppervlak hebt en niet de perceeloppervlakte? In beide gevallen zie je toch ook wat je koopt? En zoals aangegeven staat het je vrij om een (al dan niet officiële) meting te laten doen.

Zie alleen niet wat dat toevoegt ten opzichte van zelf met een meetlint een rondje lopen.

[jongetje]

Wat @Smobbo zegt.

Ga je de koop ontbinden nu je niet precies weet hoe groot het is? Je weet toch wat je koopt? Desnoods loop je met je rolmaat naar binnen en meet je het op...

[KabouterSuper]

NVM-makelaar? Zo ja, dan heeft deze volgens mij een plicht de door de NVM voorgeschreven meetinstructie te gebruiken.
Zie hiervoor bijvoorbeeld https://www.nvm.nl/wonen/taxeren/meetinstructie/. Hierin staat overigens ook

Daarom is gebruikelijk om bij de verkoop van een woning af te spreken dat er geen verrekening plaatsvindt bij verschil tussen de opgegeven en de werkelijke grootte. Dit komt terug in artikel 6.11 van de NVM-koopovereenkomst. Soms kan het voor koper toch belangrijk zijn dat de daadwerkelijke oppervlakte klopt of nagenoeg klopt met de opgegeven oppervlakte. In afwijking van de hoofdregel kunnen partijen dan iets anders afspreken in artikel 6.11 van de NVM-koopovereenkomst.

Zie voor een case bijvoorbeeld https://wsadvocaten.nl/advocaat-amsterdam-makelaar-aansprakelijk-voor-verkeerd-oppervlakte/.

[ Voor 54% gewijzigd door KabouterSuper op 22-10-2020 12:09 ]

[BastaRhymez]

Als er geadverteerd is met "gemeten conform NEN 2560" en ze daar nu op terug komen, heb je een valide punt, dat je eist dat ze dit nog wel gaan doen.
Hebben ze daar niet mee geadverteerd, dan heb je geen poot om op te staan.

Ik neem aan dat je zelf ook een (of meerdere) bezichtiging(en) hebt gedaan. Mijn aanname is, dat je op basis daarvan het huis wel/niet koopt. Ongeacht wat er uit het meetrapport komt.

Want als je het huis had bezichtigd en je doet op basis daarvan je bod, dan maakt het meetrapport toch ook weinig meer uit? Je hebt het huis bekeken en vond het bedrag X waard.
Wordt je gelokt met "Huis van 165 m² voor bedrag X" en nu blijkt dat het huis 130 m² is, maar nog wel bedrag X dan kan je daar wel wat van vinden. Maar ook dan: Als koper heb je onderzoeksplicht. Had jij kunnen zien, dat het huis 35 m² kleiner was?

[armageddon_2k1]

Ik snap dat het iets is als 'je weet toch wat je koopt' en 'het ziet er goed uit', maar zo simpel is het niet direct.

Je doet over het algemeen een bod op basis van een m2 prijs en de staat van de woning. De m2 prijs is dan af te leiden van de recentere verkochte woningen in de buurt en hun staat.

Als jij 3000/m2 betaalt en je blijkt er 10m2 op achteruit te gaan dan ga je wel voor 30k de boot in. Dat zijn geen simpele afrondingsfoutjes. Op het oog is het ook moeilijk de grootte inschatten van een woning, dus de bezichtiging is heel mooi enzo, maar je wil ook wat harde cijfers.

Let wel, de woning is ook in de markt gezet met een bepaalde grootte en dus een verwachte opbrengst per m2. Het mes snijdt aan beide kanten. Ik snap het wel.

[Virtuozzo]

Helixes schreef op donderdag 22 oktober 2020 @ 11:55:
Beste hivemind,

Ik heb eergister een voorlopig koopcontract ontvangen voor een nieuwe (nu ja, tweedehands) woning. Hierin staat een rare clausule, waarin men kortgezegd aangeeft dat:

- Er geen geen erkend meetrapport is voor wat betreft de oppervlak;
- Dat de (eerder) opgegeven oppervlak een schatting betreft op basis van een branchebrede meetinstructie;
- Dat er geen rechten kunnen worden ontleend aan een eventueel meetverschil en;
- Dat de koper in gelegenheid is gesteld om zelf een meting te laten uitvoeren.

Dit heb ik nog niet meegemaakt. Mijn eerste reactie was "WTF", en mijn tweede reactie was "Nee"... Dus dat heb ik de verkoopmakelaar laten weten. Ik heb gevraagd alsnog een erkend meetrapport toe te voegen aan de stukken; ofwel dat er wel rechten kunnen worden ontleend aan eventuele verschillen. Volgens mij is het aan de verkoper om een meting te laten verrichten, en, dus, de koper goed en correct te informeren over het object. En als hij dat niet wil of kan, dat dat risico voor de verkoper is.

Wat is jullie gedachte?

NWM verkoopmakelaar? Die heeft te maken met bepalingen (voorgeschreven Meetinstructie op basis van Nen 2580) om onrechtmatige handeling ten nadele van de koper te voorkomen (wat weer gekoppeld is met aansprakelijkheid vermogensschade).

Anderen, tja, grijs gebied. Best een moeras.

Ik heb de indruk dat men hier probeert de kwestie van mogelijke aansprakelijkheid over te hevelen op de koper. In principe mag dat, in die zin, zie onderzoeksplicht. Andere mogelijkheid, de verkoopmakelaar probeert zich zelf op interessante maar toepasbare wijze in te dekken tegen mogelijke aansprakelijkheid vermogensschade.

Eerste vraag dus: betreft het hier een NWM makelaar?

Zo ja, nu ja, dan zou hij of zij wel even op de vingers getikt mogen worden.

Zo nee, dan zou je je af mogen vragen wat te denken van een makelaar die dergelijke shortcut voor eigen aansprakelijkheid in een voor hem standaard contract zet ... En of je daar zo blij mee bent. En misschien ook, of de verkoper daar wel zo blij mee is. Er zijn makelaars die aan meer dan een kant snijden.


Edit. Punt van aandacht, wat precies is het object van verwijzing naar "de (eerder) opgegeven oppervlak". Publieke verwijzing? Listing? Advertentie?

[ Voor 17% gewijzigd door Virtuozzo op 22-10-2020 12:14 ]

[Helixes]

@BastaRhymez: Ja klopt - in die zin zijn wij vrij iets overeen te komen. Dat ben ik me bewust. Maar, dat wil niet zeggen dat er hier niet wordt afgeweken van normen en dat brengt mogelijk risico's met zich mee.

@armageddon_2k1: Dat gevoel van overhevelen verantwoordelijkheden heb ik ook ja. Ik heb het nog niet eerder gezien of gehoord, dus vandaar mijn vraag.

@Virtuozzo Zoals gewoonlijk ben je weer goed geïnformeerd

Volgens het visitekaartje van de makelaar betreft het inderdaad een NVM makelaar. Ik spreek haar om twee uur - ik zal ze er nog even op wijzen....

[ Voor 5% gewijzigd door Helixes op 22-10-2020 12:14 ]

[DropjesLover]

- Dat de (eerder) opgegeven oppervlak een schatting betreft op basis van een branchebrede meetinstructie;

Prima toch?
Misschien dat het her en der een paar centimeter afwijkt, wat meer is dan wat een officieel meetrapport acceptabel zou vinden.

Woning is neem ik aan verder naar je smaak, ook qua grootte, dus ik zie het punt niet zo.

[Miyamoto]

armageddon_2k1 schreef op donderdag 22 oktober 2020 @ 12:09:

Je doet over het algemeen een bod op basis van een m2 prijs en de staat van de woning. De m2 prijs is dan af te leiden van de recentere verkochte woningen in de buurt en hun staat.

Als het je niet uitmaakt waar je woont en hoe je woont heb je gelijk. Maar meestal zijn er ook minder objectieve redenen om een huis te kopen.

Vraag me af hoeveel mensen de betaalde m2 prijs weten. Iedereen weet echter wel het totaal betaalde bedrag.

[Virtuozzo]

Helixes schreef op donderdag 22 oktober 2020 @ 12:13:
@BastaRhymez: Ja klopt - in die zin zijn wij vrij iets overeen te komen. Dat ben ik me bewust. Maar, dat wil niet zeggen dat er hier niet wordt afgeweken van normen en dat brengt mogelijk risico's met zich mee.

@armageddon_2k1: Dat gevoel van overhevelen verantwoordelijkheden heb ik ook ja. Ik heb het nog niet eerder gezien of gehoord, dus vandaar mijn vraag.

@Virtuozzo Zoals gewoonlijk ben je weer goed geïnformeerd

Volgens het visitekaartje van de makelaar betreft het inderdaad een NVM makelaar.

Ik zie net je reactie, zojuist een kleine edit toegevoegd aan mijn bericht. Kritiek puntje van aandacht.

NWM makelaar? Dan sta ik toch echt even te kijken. Maar voordat ik zeg waarom, is de vraag in de edit van belang.

[Helixes]

@Virtuozzo - ik had je update al gezien. Ik verbaas me helemaal nergens meer over - verdorven beroepsgroep

Men had vrolijk ook even het beding op bouwtechnische keuring geschrapt - en dat was al de tweede keer dat me dat gebeurde.

[99ruud99]

Miyamoto schreef op donderdag 22 oktober 2020 @ 12:03:
Zoiets stond er in ons koopcontract ook in. Ten minste, ik ga er vanuit dat je het over het woonoppervlak hebt en niet de perceeloppervlakte? In beide gevallen zie je toch ook wat je koopt? En zoals aangegeven staat het je vrij om een (al dan niet officiële) meting te laten doen.

Zie alleen niet wat dat toevoegt ten opzichte van zelf met een meetlint een rondje lopen.

dat kan vies tegenvallen.

Mijn ouders kochten een huis + tuin (gras omgeven met rododendrons. Zijkant van de tuin was een openbare stoep. Gemeente wilde de weg verbouwen, en dus de stoep verplaatsen. Bleek opeens dat de rododendron-rand van de gemeente was. Sta je daar mooi te kijken met een stoep aan je gras. (Uiteindelijk nog de grond kunnen kopen voor 3x de grond waarde, maar toch, in die 5 jaar dat ze er al woonden heeft de gemeente nooit de rodondendrons onderhouden).

[Virtuozzo]

Helixes schreef op donderdag 22 oktober 2020 @ 12:18:
@Virtuozzo - ik had je update al gezien. Ik verbaas me helemaal nergens meer over - verdorven beroepsgroep

Men had vrolijk ook even het beding op bouwtechnische keuring geschrapt - en dat was al de tweede keer dat me dat gebeurde.

Ik denk dat je in het gesprek de verkoopmakelaar direct moet vragen of hij of zij inderdaad NWM Makelaar is.

Zo nee, dan is het gesprek aftasten. Zo ja, dan ben je het aan jezelf verplicht om hem of haar te wijzen op de geldende bepalingen van het NWM inzake aanwezigheid van conform genoemde norm opgestelde meetinstructie en rapportage. Mocht er geen voorhanden zijn t.g.v. historisch andere bepalingen in vroegere tijden, bijvoorbeeld eerdere verkoop en overdracht van woning dan is dat een leuk verhaal maar niet van toepassing.

Je kan dan vrij nuchter verwijzen naar de bepaling door de ledenraad van de NVM, als ik het goed heb juni 2010, dat per 1 september 2010 alle meetgegevens voor woningen gebaseerd en zo nodig gecorrigeerd dienden te zijn op basis van de “Meetinstructie bepalen gebruiksoppervlakte woningen volgens NEN 2580” (dat is de meetinstructie). Dit houdt in dat NVM-makelaars verplicht zijn om in de verkoopinformatie de netto woonoppervlakte (gebruiksoppervlakte) van een woning te vermelden of daarin uitdrukkelijk moeten aangegeven dat een andere meetmethode is gevolgd. Zij zijn daarbij gebonden om de rapportage te overleggen.


Ik heb moeite met de combinatie NWM makelaar en zo'n constructie. Ik zou voorzichtig zijn met geven van vertrouwen, zeker gezien de kwestie van bouwinspectie. Klopt de duiding van het terrein wel, zijn er verborgen complicaties van aanspraak (overpad, gemeentelijke lijnen, ga zo door). Is er sprake van discrepantie tussen geïndiceerd oppervlak van het object en effectief oppervalk.

[ Voor 11% gewijzigd door Virtuozzo op 22-10-2020 12:27 ]

[TheGhostInc]

Helixes schreef op donderdag 22 oktober 2020 @ 11:55:
Wat is jullie gedachte?

Dat je gewoon struikelt over wat juridisch geneuzel.

Het huis 'is wat het is', het is niet zo (zoals bij bijvoorbeeld nieuwbouw wel kan gebeuren) dat de woning echt anders van formaat is dan hetgeen je hebt bezichtigd en een bod op hebt uitgebracht.

Als de woning op 100m2 is gezet, maar hij blijkt 99m2 te zijn, dan noem je dat normaal de meet onnauwkeurigheid, maar als daar een prijskaartje van €300k aanhangt zou je dus ook kunnen stellen dat je €3k teveel betaald.
Stel je koopt goud, dan wil je wel op de gram nauwkeurig werken (en kan dat ook prima). Bij een huis kan dat niet. Een bolle/holle muur, inpandige kasten, binnenwanden, leidingkoof en ga maar zo door, allemaal dingen waar je best discussie over kunt hebben.

In dit geval sluiten ze uit dat je rechten kunt ontlenen aan de metingen die zij hebben gedaan. Helemaal omdat niets je tegen houdt/heeft gehouden om zaken te controleren.
Je ziet nog weleens problemen bij een plattegrond ontstaan. Dan verwacht je dat je bank of bed er kan staan, maar mis je net een paar cm. In die gevallen moet je echt zelf gaan meten en niet vertrouwen op een verkoopbrochure.

[Helixes]

@Virtuozzo Duidelijke zaak, ik ga in gesprek. I owe you one

Je schrijft een paar keer NWM - ik neem aan dat we het hebben over de Nederlandse Vereniging van Makelaars, right?

[DropjesLover]

armageddon_2k1 schreef op donderdag 22 oktober 2020 @ 12:09:
Ik snap dat het iets is als 'je weet toch wat je koopt' en 'het ziet er goed uit', maar zo simpel is het niet direct.

Je doet over het algemeen een bod op basis van een m2 prijs en de staat van de woning. De m2 prijs is dan af te leiden van de recentere verkochte woningen in de buurt en hun staat.

Als jij 3000/m2 betaalt en je blijkt er 10m2 op achteruit te gaan dan ga je wel voor 30k de boot in. Dat zijn geen simpele afrondingsfoutjes. Op het oog is het ook moeilijk de grootte inschatten van een woning, dus de bezichtiging is heel mooi enzo, maar je wil ook wat harde cijfers.

Let wel, de woning is ook in de markt gezet met een bepaalde grootte en dus een verwachte opbrengst per m2. Het mes snijdt aan beide kanten. Ik snap het wel.

Momenteel koop je om te wonen, niet voor een bepaalde prijs/m2, helaas.
Staat van onderhoud of eventuele nodige verbouwingen (keuken, badkamer, dakkapel) hebben een flinke impact op de kale prijs/m2 imho.

Daarnaast zal het geen 10m2 schelen, misschien 1 of 2.

[Helixes]

DropjesLover schreef op donderdag 22 oktober 2020 @ 12:30:
Daarnaast zal het geen 10m2 schelen, misschien 1 of 2.

Hehe, ja...

De schatting die de makelaar opgeeft wijkt 10 m2 af van het OZB rapport.

[_Arthur]

Huis gekocht dat in werkelijkheid kleiner blijkt te zijn

Heel topic met leesvoer inclusief dagvaarding.

[Rensjuh]

Kan me nog een topic herinneren waarbij het daadwerkelijke oppervlakte kleiner was dan hetgeen waarmee geadverteerd was.
Scheelde toch ook +/- 12m², afhankelijk van het oppervlak kan 12m² toch een behoorlijk stuk zijn.
In bovenstaand topic toch maar 10% van je werkelijke oppervlakte afgesnoept t.o.v. het geadverteerde...

[Virtuozzo]

Helixes schreef op donderdag 22 oktober 2020 @ 12:28:
@Virtuozzo Duidelijke zaak, ik ga in gesprek. I owe you one

Je schrijft een paar keer NWM - ik neem aan dat we het hebben over de Nederlandse Vereniging van Makelaars, right?

Excuus, dikke vingers en een tablet. Correct, NVM, Nederlandse Vereniging van Makelaars.

Die kun je trouwens ook zelf benaderen voor vragen over dit soort zaken én hun deelnemende makelaars. Dat is iets om in gesprek te vermelden, als subtiliteit bijvoorbeeld.

"Ik ben huiverig, er ontbreekt een rapportage, mijn vertrouwen is geschaad geworden door het incident rondom de bouwtechnische keuring. Ik zal dan ook los van ons gesprek nu, waar ik u vanzelfsprekend een verslag ter bevestiging van inhoud en strekking zal laten toekomen, contact opnemen met de NVM voor mijn vragen inzake het ontbreken van erkende meetrapportage en het onderwerp van aansprakelijkheid vermogensschade bij effectieve discrepantie van geadverteerde data t.o.v. de realiteit van het object.

Los hiervan zie ik dan ook graag dat in de tussentijd er voldaan wordt aan mijn verzoek."

Helixes schreef op donderdag 22 oktober 2020 @ 12:32:
[...]

Hehe, ja...

De schatting die de makelaar opgeeft wijkt 10 m2 af van het OZB rapport.

Dat is ver over de grens van minimale vermogensschade, maar, conditioneel aan effectieve waarde van het object. Als het een flat van 60K betreft niet, een woning van 300k wel.

Zie bijvoorbeeld: https://uitspraken.rechts...id=ECLI:NL:GHAMS:2017:191


Edit. Terzijde. Ik ga er van uit dat je vanzelfsprekend het gesprek opneemt. Je hoeft de andere partij daar niet over te informeren. Je bent het aan jezelf verplicht, dit zijn complexe zaken, en gezien de gevoeligheid van "ja, maar wat doen we dan" afhankelijk van wel of geen doorgang van de koop is dat ook voor nogal wat scenario's van ander belang. Ook handig voor het gebruikelijke verslag van gesprek voor dossier en communicatie.

[ Voor 11% gewijzigd door Virtuozzo op 22-10-2020 12:39 ]

[BastaRhymez]

armageddon_2k1 schreef op donderdag 22 oktober 2020 @ 12:09:
Ik snap dat het iets is als 'je weet toch wat je koopt' en 'het ziet er goed uit', maar zo simpel is het niet direct.

Je doet over het algemeen een bod op basis van een m2 prijs en de staat van de woning. De m2 prijs is dan af te leiden van de recentere verkochte woningen in de buurt en hun staat.

Als jij 3000/m2 betaalt en je blijkt er 10m2 op achteruit te gaan dan ga je wel voor 30k de boot in. Dat zijn geen simpele afrondingsfoutjes. Op het oog is het ook moeilijk de grootte inschatten van een woning, dus de bezichtiging is heel mooi enzo, maar je wil ook wat harde cijfers.

Let wel, de woning is ook in de markt gezet met een bepaalde grootte en dus een verwachte opbrengst per m2. Het mes snijdt aan beide kanten. Ik snap het wel.

Ik heb nog nooit iemand gehoord die zegt dat ie x euro / m² heeft betaald.
De m² prijs zijn leuke (Funda) stats, maar zegt verder niet zo veel.

Wel ken ik mensen (including myself) die een x bedrag voor een huis betalen.

Of ga jij "onderhandelen" dat je 2.204 euro / m² betaald op basis van het meetrapport en niet 220.400 euro voor het huis van 100 m² meter?

[mcsluis]

Grappig, in dit topic vinden veel mensen het standpunt van de TS vreemd. Hij probeert hier zelfs te voorkomen ipv te genezen. in dit topic topic wellicht nog wat adviezen, maar hier is het proberen te genezen.

[ Voor 7% gewijzigd door mcsluis op 22-10-2020 12:52 ]

[rdluca]

Helixes schreef op donderdag 22 oktober 2020 @ 11:55:
Beste hivemind,

Ik heb eergister een voorlopig koopcontract ontvangen voor een nieuwe (nu ja, tweedehands) woning. Hierin staat een rare clausule, waarin men kortgezegd aangeeft dat:

- Er geen geen erkend meetrapport is voor wat betreft de oppervlak;
- Dat de (eerder) opgegeven oppervlak een schatting betreft op basis van een branchebrede meetinstructie;
- Dat er geen rechten kunnen worden ontleend aan een eventueel meetverschil en;
- Dat de koper in gelegenheid is gesteld om zelf een meting te laten uitvoeren.

Dit heb ik nog niet meegemaakt. Mijn eerste reactie was "WTF", en mijn tweede reactie was "Nee"... Dus dat heb ik de verkoopmakelaar laten weten. Ik heb gevraagd alsnog een erkend meetrapport toe te voegen aan de stukken; ofwel dat er wel rechten kunnen worden ontleend aan eventuele verschillen. Volgens mij is het aan de verkoper om een meting te laten verrichten, en, dus, de koper goed en correct te informeren over het object. En als hij dat niet wil of kan, dat dat risico voor de verkoper is.

Wat is jullie gedachte?

- Dat de (eerder) opgegeven oppervlak een schatting betreft op basis van een branchebrede meetinstructie;

Stond dit voorbehoud ook al in de verkoopinformatie/advertentie? Zo nee, dan mag je verwachten dat de opgave van het woonoppervlakte volgens de voorschreven meetinstructie is gedaan.

Nog een aanvulling;
Het feit dat dit beding in de koopovereenkomst staat betekent dat dit alleen tussen koper en verkoper geldt. Op grond van art. 7:17 lid 6 BW kun je de verkoper sowieso niet op een verschil in oppervlakte aanspreken.

Met het aanvaarden van deze bepaling in de koopovereenkomst zou je nog steeds de verkoopmakelaar kunnen aanspreken op het doen van een onjuiste opgave . Deze bepaling geldt alleen tussen contractspartijen en de makelaar is geen contractspartij.

Of een actie jegens de verkoopmakelaar succes zal hebben is een ander verhaal.

[ Voor 16% gewijzigd door rdluca op 22-10-2020 13:26 ]

[Virtuozzo]

De stelling van afstand van rechten is al een inbreuk op zowel de NVM bepalingen als de juridische.

De verwijzing naar eerder opgegeven oppervlak en het in het voorlopige koopcontract afdoen daarvan als een schatting is daarbij bijzonder saillant. Opnieuw, NVM makelaar.

Je mag nooit verwachting als basis nemen voor een contract. Daar is meting voor. Dat is waarom de ledenraad van de NVM de bepalingen heeft opgelegd. Het belang van het contract, het meervoudige belang van vertrouwen en zekering daarvan.

[armageddon_2k1]

BastaRhymez schreef op donderdag 22 oktober 2020 @ 12:46:
[...]


Ik heb nog nooit iemand gehoord die zegt dat ie x euro / m² heeft betaald.
De m² prijs zijn leuke (Funda) stats, maar zegt verder niet zo veel.

Wel ken ik mensen (including myself) die een x bedrag voor een huis betalen.

En... waar baseer je dat bedrag op?
De twee keer dat ik nu een huis heb gekocht met behulp van een makelaar wordt altijd de m2 prijs van vergelijkbare huizen in de omgeving erbij gepakt om een juiste inschatting te maken.

Of schud je gewoon een bedrag uit de mouw?

[armageddon_2k1]

Miyamoto schreef op donderdag 22 oktober 2020 @ 12:14:
[...]

Als het je niet uitmaakt waar je woont en hoe je woont heb je gelijk. Maar meestal zijn er ook minder objectieve redenen om een huis te kopen.

Vraag me af hoeveel mensen de betaalde m2 prijs weten. Iedereen weet echter wel het totaal betaalde bedrag.

Hoeveel mensen dat weten?
Wat dacht je van <totaal betaalde bedrag> / <m2>? Het is geen rocket science.

[Patrick_6369]

On the side: heb je het idee dat je gepiepeld wordt door die makelaar?
Check dan je contract met het modelcontract dat is gecheckt door Vereniging Eigen Huis en de Consumentenbond.
Bij alles wat er afwijkt aan de bel trekken en aanpassen naar het modelcontract.

https://www.eigenhuis.nl/...w/download#/identificatie

[Smobbo]

armageddon_2k1 schreef op donderdag 22 oktober 2020 @ 14:13:
[...]


En... waar baseer je dat bedrag op?
De twee keer dat ik nu een huis heb gekocht met behulp van een makelaar wordt altijd de m2 prijs van vergelijkbare huizen in de omgeving erbij gepakt om een juiste inschatting te maken.

Of schud je gewoon een bedrag uit de mouw?

Natuurlijk is het gewoon een inschatting van wat de woningen in de omgeving doen.
Niet op basis van de exacte m2, maar op basis van het type woning, staat van onderhoud, locatie, locatie, locatie, etc.

Ik heb echt nog nooit een huis omgerekend naar de m2 prijs, dat is een totaal irrelevante statistiek. Je kijkt toch naar wat je zoekt (minimaal x kamers, minimale grote van de diverse kamers, wel/niet een zolder, etc etc) en op basis daarvan ga je huizen kijken. Als een huis je bevalt en hij is 10euro/m2 duurder dan dat lelijke huis ernaast dan ga je toch nog steeds het leuke huis kopen?


Ik zal wel gek zijn, maar wat is nu precies je angst @Helixes ? Dat je teveel per m2 betaald of dat ze stiekem een kamer uit je huis slopen voor overdracht ?

[Virtuozzo]

Smobbo schreef op donderdag 22 oktober 2020 @ 15:07:
[...]


Natuurlijk is het gewoon een inschatting van wat de woningen in de omgeving doen.
Niet op basis van de exacte m2, maar op basis van het type woning, staat van onderhoud, locatie, locatie, locatie, etc.

Ik heb echt nog nooit een huis omgerekend naar de m2 prijs, dat is een totaal irrelevante statistiek. Je kijkt toch naar wat je zoekt (minimaal x kamers, minimale grote van de diverse kamers, wel/niet een zolder, etc etc) en op basis daarvan ga je huizen kijken. Als een huis je bevalt en hij is 10euro/m2 duurder dan dat lelijke huis ernaast dan ga je toch nog steeds het leuke huis kopen?


Ik zal wel gek zijn, maar wat is nu precies je angst @Helixes ? Dat je teveel per m2 betaald of dat ze stiekem een kamer uit je huis slopen voor overdracht ?

Hoe onredelijk is het om correct te betalen conform wat je krijgt. Hoe onredelijk is het om bij eerder aanwezige perikelen van laten vallen van bouwtechnisch rapport voorzichtig te zijn met een koopcontract en de bijbehorende verkoop makelaar.

[Smobbo]

Virtuozzo schreef op donderdag 22 oktober 2020 @ 15:10:
[...]


Hoe onredelijk is het om correct te betalen conform wat je krijgt. Hoe onredelijk is het om bij eerder aanwezige perikelen van laten vallen van bouwtechnisch rapport voorzichtig te zijn met een koopcontract en de bijbehorende verkoop makelaar.

Je betaald toch conform wat je krijgt? Namelijk het huis.
Of koop je random een X aantal m2?
Je bent met de koop van een huis toch altijd voorzichtig? Daarbij ga je geen koopcontract aan met de verkoopmakelaar, dus die boeit überhaupt niet zoveel.

Het voelt voor mij nogal als een storm in een glas water, om dan over grenzen van vermogenschade te gaan praten dan wek je (bij mij in ieder geval) de illusie dat je recht heb op financiële compensatie van geleden schade. Alleen is er geen schade... (behalve uiteraard als er een kamer uit het pand gehaald is )

[Virtuozzo]

Smobbo schreef op donderdag 22 oktober 2020 @ 15:16:
[...]


Je betaald toch conform wat je krijgt? Namelijk het huis.
Of koop je random een X aantal m2?
Je bent met de koop van een huis toch altijd voorzichtig? Daarbij ga je geen koopcontract aan met de verkoopmakelaar, dus die boeit überhaupt niet zoveel.

Het voelt voor mij nogal als een storm in een glas water, om dan over grenzen van vermogenschade te gaan praten dan wek je (bij mij in ieder geval) de illusie dat je recht heb op financiële compensatie van geleden schade. Alleen is er geen schade... (behalve uiteraard als er een kamer uit het pand gehaald is )

Dat is niet vanzelfsprekend. Was het dat wel, dan hadden we geen regels moeten ontwikkelen om er voor te zorgen dat het - meestal - wel zo is. Denk er eens over na, er zijn goede redenen waarom een NVM daar bepalingen voor heeft overgenomen vanuit de Ledenraad.

Ja, je koopt een huis. Nee, je koopt geen X m2, maar ook weer wel - want dat is een overeen te komen specificatie die de waarde mede doet bepalen. Niet enkel bij aanschaf, maar net zo bij mogelijke volgende verkoop. Daarbij, als je niet oplet, en zaken zijn niet de facto conform, dan kan je met minder eindigen dan wat je overeengekomen bent.

Het tegenovergestelde komt trouwens ook voor, wel minder.

De enige die kan beoordelen of het een storm in een glas water is, dat is de TS. Ieder ander zit per definitie in een loopgraaf van subjectief perspectief. De TS ook, maar het is zijn vermogen, zijn aanschaf. Niet die van anderen.

[Helixes]

@Smobbo en iedereen die daar vragen over heeft.

Ik heb in mijn hele leven nog niet zo'n grote uitgave gedaan als voor deze woning. Ik heb geen enkele reden om halve antwoorden en oneigenlijkheden te accepteren in zo'n contract. En waarom ook, precies?

En, ja. Uiteindelijk doen wij een afgewogen bod op basis van de karakteristieken van de woning - waaronder het woonoppervlak. Ik pas er een beetje voor mij te laten ringeloren. Ik begrijp dat mensen daar een andere mening over hebben, en die afweging is natuurlijk ook prima.

Er is ook de zaak van wederzijds vertrouwen. Het blijkt nu dat de verkopende partij in ieder geval niet geheel te goeder trouw handelt. Als die informatie het resultaat is van deze uitwisseling, dan is dat ook wat waard. Tegelijk hoop ik ook het signaal af te geven dat ik zulke grappen niet accepteer.

Maar als ik dit moet samenvatten, dan is mijn belangrijkste overweging de eerlijkheid en helderheid in een hypergrote transactie. Niet dat mijn verwachting hoog is van de makelaardij...

Verder zijn er natuurlijk de bekende mij moverende redenen. Eigenlijk doen ze er niet eens toe. Ik denk dat deze discussie verder een doodlopende straat is, dus ik zal er verder niet op ingaan

[Virtuozzo]

rdluca schreef op donderdag 22 oktober 2020 @ 13:10:

Of een actie jegens de verkoopmakelaar succes zal hebben is een ander verhaal.

Ruime jurisprudentie. Consistent. Slechts bij uitzondering in volledigheid toegewezen, maar zoals gezegd, consistent in toewijzing vergoeding schade en kosten. Een NVM verkoopmakelaar is geacht dit te weten, het gaat hier om kernbepalingen.

De TS wil het niet zo ver laten komen, zelfs maar als scenario. Hij zoekt naar voorkomen als beter dan genezen. Constructief.

[DropjesLover]

Als je er zo mee zit, is het een idee om zelf de woning op te gaan meten met een lasermetertje?
Dan kan je zelf bepalen of het afwijkt of niet, en of je die afwijking (2m2 of 10m2) accepteert, of er een punt van maakt.
Bottomline is wel dat domweg de optie hebt de woning te kopen, en ga je dat af laten hangen van (mogelijk) een paar m2 minder.

Iedereen hier begrijpt dat het een spannende en enorm grote uitgave voor je is

[Arjan90]

Heel goed dat je hier wel voorzichtig mee bent hoor. Ik kwam er bij ons vorige huis, wat we verkocht hebben, achter dat de verkoopmakelaar ook wel redelijk creatief was geweest. Oppervlaktes zijn vooral verneukeratief als je veel schuine wanden hebt, dan ronden ze al gauw naar boven af. "Er kan een lage kast staan, het is een kinderkamer, dus dat gedeelte kun je gewoon meenemen in je oppervlaktebepaling.". Volgens mij is dat, conform die NEN norm die eerder genoemd wordt, helemaal niet hoe het hoort. Dat is natuurlijk ook wel iets anders dan een afrondingsverschil hier of daar.

Tegelijkertijd moet je natuurlijk wel meenemen dat je het huis hebt gezien en op basis daarvan een bod hebt gedaan, omdat je denkt dat het huis het, zoals je het hebt gezien, waard is. Je moet toch een taxatie laten doen voor je financiering (normaal gesproken), dus waarom trek je die taxatie niet naar voren om gelijk objectief de oppervlaktes bepaald te hebben? Mogelijk kun je dat bespreken en kun je wel gewoon het koopcontract ondertekenen, tegelijkertijd de taxatie laten plaatsvinden en als het verschil te groot is kun je binnen de bedenktijd nog kosteloos ontbinden. Dan moet je wel hele duidelijke afspraken maken met de taxateur.

[rdluca]

Virtuozzo schreef op donderdag 22 oktober 2020 @ 15:24:
[...]


Ruime jurisprudentie. Consistent. Slechts bij uitzondering in volledigheid toegewezen, maar zoals gezegd, consistent in toewijzing vergoeding schade en kosten. Een NVM verkoopmakelaar is geacht dit te weten, het gaat hier om kernbepalingen.

De TS wil het niet zo ver laten komen, zelfs maar als scenario. Hij zoekt naar voorkomen als beter dan genezen. Constructief.

Consistente rechtspraak in toewijzing van schade en kosten?

Diverse uitspraken waaruit volgt dat het enkele feit dat er een onjuist woonoppervlak is vermeld niet tot de conclusie kan leiden dat sprake van schade is. Vordering afgewezen en in de kosten van de procedure veroordeeld...

Rechtbank Den Haag 30 december 2019, ECLI:NL:RBDHA:2019:13765
Rechtbank Rotterdam 19 februari 2020, ECLI:NL:RBROT:2020:1474
Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 20-08-2019, ECLI:NL:GHSHE:2019:3107
Gerechtshof Amsterdam 31-03-2020, ECLI:NL:GHAMS:2020:1022
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 8-9-2020, ECLI:NL:GHARL:2020:7057

[Virtuozzo]

rdluca schreef op donderdag 22 oktober 2020 @ 15:31:
[...]


Consistente rechtspraak in toewijzing van schade en kosten?

Diverse uitspraken waaruit volgt dat het enkele feit dat er een onjuist woonoppervlak is vermeld niet tot de conclusie kan leiden dat sprake van schade is. Vordering afgewezen en in de kosten van de procedure veroordeeld...

Rechtbank Den Haag 30 december 2019, ECLI:NL:RBDHA:2019:13765
Rechtbank Rotterdam 19 februari 2020, ECLI:NL:RBROT:2020:1474
Gerechtshof ’s-Hertogenbosch 20-08-2019, ECLI:NL:GHSHE:2019:3107
Gerechtshof Amsterdam 31-03-2020, ECLI:NL:GHAMS:2020:1022
Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden, 8-9-2020, ECLI:NL:GHARL:2020:7057

Niet vergelijkbaar, hogere marktwaarde.
Geen NVM.
Terug naar de rol.
Taxatie hoger dan verkoopprijs, men had de woning toch gekocht.
Slechte onderbouwing claim.

Complexiteit is soms niet leuk, wel bepalend.

[NielsFL]

Afgezien van het juridische verhaal is de vraag natuurlijk vooral of je op basis van een andere meting opeens van het huis af wil zien, of minder/meer(!) denkt te mogen/kunnen betalen.

Als het huis al een tijd te koop staat en je denkt dat een echte meting kleiner uitvalt kun je misschien wat geld besparen. Maar anders zal een verkoper denk ik toch snel denken "voor jou 10 anderen die niet moeilijk doen".

[rdluca]

Virtuozzo schreef op donderdag 22 oktober 2020 @ 15:39:
[...]


Niet vergelijkbaar, hogere marktwaarde.
Geen NVM.
Terug naar de rol.
Taxatie hoger dan verkoopprijs, men had de woning toch gekocht.
Slechte onderbouwing claim.

Complexiteit is soms niet leuk, wel bepalend.

Wel tuchtrechtelijk veroordeeld door de NVM en civielrechtelijk de vordering toch afgewezen.
Je zou ook minder algemene uitspraken van consistente rechtspraak kunnen doen als je er niet voldoende mee bekend bent.

[jongetje]

Er is maar 1 vraag die je jezelf moet stellen:
Wil je de woning alsnog hebben als deze kleiner dan verwacht blijkt te zijn?

Indien Ja, teken het contract en drink vanavond een fles champage leeg om het te vieren.

Indien nee, maak er een punt van en vraag of je binnen de bedenktijd het mag komen opmeten.

[armageddon_2k1]

Smobbo schreef op donderdag 22 oktober 2020 @ 15:07:
[...]

Als een huis je bevalt en hij is 10euro/m2 duurder dan dat lelijke huis ernaast dan ga je toch nog steeds het leuke huis kopen?

Ja, maar nu trek je het in het absurde.

De twee keer dat ik een huis kocht hadden we na de bezichtiging een gesprek met de aankoopmakelaar. Op basis van vergelijkbare woningen in de buurt die verkocht waren kan je een m2-prijs vinden en nagaan of de woning die je wilt in dezelfde range zit of te laag of erg hoog in de markt zit. Inachtnemend natuurlijk van de afwerking enzo.

Dus, het gaat niet om een tientje, maar in het complete plaatje is het absoluut niet gek. Vierkante meters inschatten op het oog is moeilijk en dus heb je meetrapporten. Als je twee woningen van 300k vergelijkt met elkaar en de ene is 130m2 en de andere, volgens de advertentie, ook maar blijkt toch 120m2 te zijn. Dan betaal je toch een stuk meer, namelijk 8,3%. Zelf weten of je het boeiend vind, maar ik zou het wel belangrijk vinden. Niet het allerbelangrijkste, maar zeker iets om mee te nemen.

En 10m2 haal je makkelijker dan je denkt. Een huis van 3 verdiepingen op elke verdieping er 3,33m2 af. Laten we zeggen dat het huis 7,5x6 is en drie verdiepingen = 135m2. Door de schuine daken gaat er nog wat van af.
Blijkt dat het geen 7,5mx6 is maar 7,2x5,8, dus 30cm en 20cm eraf. Dan zit je op ~125m2 en ben je al 10m2 kwijt. 10m2 is best veel oppervlak.

En de tekeningetjes van de makelaar zijn ook slordig. Wij hebben bij beide huizen gehad dat er cijfers verkeerdom stonden, dus 6,94m terwijl het 6,49m was....Dat kan best uitmaken.

Maar nogmaals, het is het totaalplaatje.

[Smobbo]

armageddon_2k1 schreef op donderdag 22 oktober 2020 @ 18:28:
[...]


Ja, maar nu trek je het in het absurde.

De twee keer dat ik een huis kocht hadden we na de bezichtiging een gesprek met de aankoopmakelaar. Op basis van vergelijkbare woningen in de buurt die verkocht waren kan je een m2-prijs vinden en nagaan of de woning die je wilt in dezelfde range zit of te laag of erg hoog in de markt zit. Inachtnemend natuurlijk van de afwerking enzo.

Dus, het gaat niet om een tientje, maar in het complete plaatje is het absoluut niet gek. Vierkante meters inschatten op het oog is moeilijk en dus heb je meetrapporten. Als je twee woningen van 300k vergelijkt met elkaar en de ene is 130m2 en de andere, volgens de advertentie, ook maar blijkt toch 120m2 te zijn. Dan betaal je toch een stuk meer, namelijk 8,3%. Zelf weten of je het boeiend vind, maar ik zou het wel belangrijk vinden. Niet het allerbelangrijkste, maar zeker iets om mee te nemen.

En 10m2 haal je makkelijker dan je denkt. Een huis van 3 verdiepingen op elke verdieping er 3,33m2 af. Laten we zeggen dat het huis 7,5x6 is en drie verdiepingen = 135m2. Door de schuine daken gaat er nog wat van af.
Blijkt dat het geen 7,5mx6 is maar 7,2x5,8, dus 30cm en 20cm eraf. Dan zit je op ~125m2 en ben je al 10m2 kwijt. 10m2 is best veel oppervlak.

En de tekeningetjes van de makelaar zijn ook slordig. Wij hebben bij beide huizen gehad dat er cijfers verkeerdom stonden, dus 6,94m terwijl het 6,49m was....Dat kan best uitmaken.

Maar nogmaals, het is het totaalplaatje.

In het voorbeeld van een huis van 120 vs 130 m2 zou het mij er bijvoorbeeld om gaan hoe groot de slaapkamers zijn, past een bed en kast ook makkelijk in de kleinste kamer? Of het dan totaal 120 of 130 is maakt geen fluit uit als de verdeling in de kamers niet handig is.
Ons huis is toevallig ongeveer 125m2, hoeveel precies weet ik eigenlijk niet. De uitbouw is door de vorige bewoners nooit goed meegenomen in de totaal opgave. Dus het kan 122 of 128 zijn... . Wat wel goed is, is de grootte van de individuele kamers, de woonkamer en de 3 belangrijkste onderdelen: locatie, locatie en locatie.

[Part]

Helixes schreef op donderdag 22 oktober 2020 @ 12:32:
[...]

Hehe, ja...

De schatting die de makelaar opgeeft wijkt 10 m2 af van het OZB rapport.

Daar kan soms een behoorlijk verschil in zitten dus daar zou ik niet veel waarde aan geven.
Bij mijn huis is het verschil tussen NEN2580 meting en de gemeente maar liefst 25m2 in het nadeel van de gemeente.

Ik zou het zelf ook niet kopen zonder goed meetrapport.
Gewoon in overleg gaan met de verkoper en kijken wat er mogelijk is. Een meting is ook niet zo heel duur. Ik dacht iets van 150 euro en in elk koopcontract kun je onder voorwaarde teken, Dus bv ik of hij laat het inmeten en je gaat alleen akkoord indien het verschil niet meer is dan x m2.

[ Voor 4% gewijzigd door Part op 22-10-2020 21:50 ]

[Wilke]

TS heeft groot gelijk.

Je komt in het 'wat er nu weer te koop staat' topic regelmatig huizen tegen waar het er zo 10% naast zit.

Dan is het niet ineens een ander huis, maar als je het ooit weer verkoopt en het gaat dan wel netjes, dan verkoop je ineens een kleiner huis. En uiteraard hoort het aantal m2 invloed te hebben op de prijs. Een van de belangrijkste basisfactoren waarop je een huis inschat zelfs. Doen taxateurs en waarde-inschatting calculators als calcasa ook.

[fonsoy]

Smobbo schreef op donderdag 22 oktober 2020 @ 15:16:
[...]


Je betaald toch conform wat je krijgt? Namelijk het huis.
Of koop je random een X aantal m2?
Je bent met de koop van een huis toch altijd voorzichtig? Daarbij ga je geen koopcontract aan met de verkoopmakelaar, dus die boeit überhaupt niet zoveel.

Het voelt voor mij nogal als een storm in een glas water, om dan over grenzen van vermogenschade te gaan praten dan wek je (bij mij in ieder geval) de illusie dat je recht heb op financiële compensatie van geleden schade. Alleen is er geen schade... (behalve uiteraard als er een kamer uit het pand gehaald is )

BastaRhymez schreef op donderdag 22 oktober 2020 @ 12:46:
[...]


Ik heb nog nooit iemand gehoord die zegt dat ie x euro / m² heeft betaald.
De m² prijs zijn leuke (Funda) stats, maar zegt verder niet zo veel.

Wel ken ik mensen (including myself) die een x bedrag voor een huis betalen.

Of ga jij "onderhandelen" dat je 2.204 euro / m² betaald op basis van het meetrapport en niet 220.400 euro voor het huis van 100 m² meter?

Jullie wellicht niet, maar een groot deel (inclusief ik) filtert gewoon op een aantal vierkante meter. Bijvoorbeeld geen woningen beneden de 75m2. Bovendien vergelijk je inderdaad ook eenvoudig op bouwjaar/afwerking en vierkantemeterprijs!

Dus stel dat jullie er niets om geven, gaat het wel uitmaken bij de verkoop van je woning ooit. Je valt met een ronde waarde vaak weer net in het hogere filter. En dat betekent veel. En ik neem aan dat jullie wel kunnen wakker liggen om een paar duizend meer of minder.

TS: je hebt groot gelijk. Ik zou de woning ook op een andere prijs waarderen als er geen conform NEN-rapport overlegd kan worden. Voor hetzelfde geld is 20m2 "onbenoemde ruimte" en kan je deze niet meenemen.

[ Voor 5% gewijzigd door fonsoy op 22-10-2020 23:41 ]

[Anoniem: 511810]

Eentje die ik hier nog niet gehoord heb en die in een soortgelijk topic naar boven kwam is het filter bij verkoop.
Als je huis nu voor 105 m2 verkocht wordt en jij weet straks dat het 'maar' 95 m2 is, dan ga jij het straks netjes als 95 m2 op funda zetten en mis je de potentiele kopers die op 100m2 of meer filteren.
In die zin kan een paar m2 meer of minder wel relevant zijn. Volgens mij is er hierboven al een link naar dat andere topic gegeven.

grappig, iemand was me net een paar seconden voor

[ Voor 5% gewijzigd door Anoniem: 511810 op 22-10-2020 23:42 ]

[Reptile209]

Virtuozzo schreef op donderdag 22 oktober 2020 @ 12:35:
[...]


Excuus, dikke vingers en een tablet. Correct, NVM, Nederlandse Vereniging van Makelaars.

Die kun je trouwens ook zelf benaderen voor vragen over dit soort zaken én hun deelnemende makelaars. Dat is iets om in gesprek te vermelden, als subtiliteit bijvoorbeeld.

"Ik ben huiverig, er ontbreekt een rapportage, mijn vertrouwen is geschaad geworden door het incident rondom de bouwtechnische keuring. Ik zal dan ook los van ons gesprek nu, waar ik u vanzelfsprekend een verslag ter bevestiging van inhoud en strekking zal laten toekomen, contact opnemen met de NVM voor mijn vragen inzake het ontbreken van erkende meetrapportage en het onderwerp van aansprakelijkheid vermogensschade bij effectieve discrepantie van geadverteerde data t.o.v. de realiteit van het object.

Los hiervan zie ik dan ook graag dat in de tussentijd er voldaan wordt aan mijn verzoek."
[...]

de makelaar ziet je aankomen met zo'n tekst. Waarom nou gelijk zo moeilijk en niet in gewoon Nederlands?

"Ik zie dat er geen meetrapport van de afmetingen van het huis bij zit. Waarom niet, ik zou dat graag willen hebben als het beschikbaar is. En zo niet, hoe is het dan wel opgemeten? Want zoals ik de regels van de NVM begrijp, zou er een meetrapport moeten zijn. Ik zal dat bij de NVM navragen. Ik stuur u straks even een mailtje met een samenvatting van het gesprek, want ik wil niet achteraf gedoe krijgen over de koopprijs. Ik wil graag een reactie van u hierop".

Dan zorg je dat a) de makelaar snapt wat je zegt/bedoelt, b) hij je een antwoord geeft waar je wat mee kan, en c) hij niet alsnog probeert om je ergens een poot uit te draaien of een hak te zetten omdat hij je een lul vindt.

En los daarvan: ga er maar vanuit dat er uit de losse pols met een rolmaat of een lasermeter gemeten is. Al dan niet een klein beetje gunstig voor de koper afgerond, maar wel binnen de 10% ofzo. Geen aftrek voor de radiator aan de wand, koofjes, etc. Het enige dat de "branchbrede methode" waarschijnlijk afdwingt, is dat ze alleen de vloeroppervlakte mogen meenemen waar het (schuine) dak minimaal 1,5 meter boven de vloer zit.

Met vele anderen: wees blij met je huis, of zie er vanaf. Of ga morgen even langs om vriendelijk te vragen of je de kamers even snel mag nameten ter controle. Of neem een voorbehoud op dat je - op eigen kosten! - een NEN-conforme meting wil laten doen en dat die niet meer dan X mag afwijken. Wie betaalt, bepaalt, dus alleen als je het zelf organiseert weet je het "zeker".

[Gijsje22]

@Helixes je gaf gisteren aan dat je die middag met de betreffende makelaar zou spreken. Is hier nog iets uitgekomen? Of heeft hij/zij in ieder geval aankunnen geven waarom dit zo opgenomen is?

[Ernemmer]

Reptile209 schreef op vrijdag 23 oktober 2020 @ 00:27:
[...]

de makelaar ziet je aankomen met zo'n tekst. Waarom nog gelijk zo moeilijk en niet in gewoon Nederlands?

"Ik zie dat er geen meetrapport van de afmetingen van het huis bij zit. Waarom niet, ik zou dat graag willen hebben als het beschikbaar is. En zo niet, hoe is het dan wel opgemeten? Want zoals ik de regels van de NVM begrijp, zou er een meetrapport moeten zijn. Ik zal dat bij de NVM navragen. Ik stuur u straks even een mailtje met een samenvatting van het gesprek, want ik wil niet achteraf gedoe krijgen over de koopprijs. Ik wil graag een reactie van u hierop".

Dan zorg je dat a) de makelaar snapt wat je zegt/bedoelt, b) hij je een antwoord geeft waar je wat mee kan, en c) hij niet alsnog probeert om je ergens een poot uit te draaien of een hak te zetten omdat hij je een lul vindt.

En los daarvan: ga er maar vanuit dat er uit de losse pols met een rolmaat of een lasermeter gemeten is. Al dan niet een klein beetje gunstig voor de koper afgerond, maar wel binnen de 10% ofzo. Geen aftrek voor de radiator aan de wand, koofjes, etc. Het enige dat de "branchbrede methode" waarschijnlijk afdwingt, is dat ze alleen de vloeroppervlakte mogen meenemen waar het (schuine) dak minimaal 1,5 meter boven de vloer zit.

Met vele anderen: wees blij met je huis, of zie er vanaf. Of ga morgen even langs om vriendelijk te vragen of je de kamers even snel mag nameten ter controle. Of neem een voorbehoud op dat je - op eigen kosten! - een NEN-conforme meting wil laten doen en dat die niet meer dan X mag afwijken. Wie betaalt, bepaalt, dus alleen als je het zelf organiseert weet je het "zeker".

Moeilijke teksten verzinnen is zijn hobby volgens mij.

[Helixes]

Haha, okee - vandaag even serieus gebeld met de makelaar.

Het probleem valt natuurlijk in tweeën uiteen. Er is geen meetrapport. En, de verantwoordelijkheid wordt op ons afgeschoven.

Welnu, er blijkt wel een meetrapport te bestaan. Ze was bereid die te mailen. Mijn reactie was: voeg maar toe aan de stukken. "Ja, nee - dat doen wij ook altijd wel bij officiële documenten". Alsof een voorlopig koopcontract geen officiële documenten zijn. Nu ja, wat onenigheid - maar ze komt over de brug, en voegt het rapport als bijlage toe aan het dossier.

Dan over de overdracht van de verantwoordelijkheid. Ik heb aangegeven dat ik een bod heb gedaan op basis van de eigenschappen van de woning, inclusief het oppervlak. En, dat het de taak is van de verkopende partij is om mij onder andere daarover correct over te informeren. Mochten wij door een fout meetrapport niet goed geïnformeerd zijn, dan voelen wij ons daar niet verantwoordelijk voor. Integendeel.

"Tja", zei ze. "Als je het zo zegt, dan snap ik je bezwaar bij deze tekst wel". Alsof er een andere interpretatie mogelijk is....

Nu ja. Ze gaat het overleggen op kantoor. Inmiddels was ik er achter dat het een kandidaat-makelaar betreft. Deze week was ze nogal lastig te bereiken wegens studieverplichtingen. Ik ben de kwaadste niet, dus wil ik haar wel wat ruimte geven daarin.

Ik heb mijn stelling echter herhaald, dat ik van mening ben dat deze tekst moet worden aangepast. Ze lijkt het niet geheel met me oneens. Maar, ze lijkt dus ook niet aan de knoppen te draaien. Verder heb ik wel gehint naar kennis over de eisen en voorwaarden van de NVM hieromtrent, maar ik heb die nog niet op tafel gegooid. Maandag komt ze bij me terug met een nieuw voorstel.

We wachten af...

Ze gaf trouwens ook aan dat dit kantoor standaard alle bedingingen op bouwtechnische keuring schrapt, en pleit voor een spoedkeuring in de bedenktermijn - om het proces niet verder te dwarsbomen (haar woorden). Ik heb daar wel even mijn bedenkingen bij geplaatst, en aangegeven dat ik daar niet van gediend ben. Nu ja.

We hebben de keuring toevallig vandaag kunnen doen, en we hebben afgesproken dat er niet wordt getekend voordat dat traject is afgehandeld. Dat is natuurlijk ook een oplossing - die toevallig past in deze situatie. Ik vrees echter voor minder mondige mensen....

[armageddon_2k1]

Ernemmer schreef op vrijdag 23 oktober 2020 @ 08:03:
[...]


Moeilijke teksten verzinnen is zijn hobby volgens mij.

Ik dacht al, dit moet over Virtuozzo gaan..... en jawel.

Reptile209 schreef op vrijdag 23 oktober 2020 @ 00:27:
[...]
de makelaar ziet je aankomen met zo'n tekst. Waarom nou gelijk zo moeilijk en niet in gewoon Nederlands?

Omdat simpel Nederlands populisme in de hand werkt, kijk maar naar z'n ondertitel.

[ Voor 39% gewijzigd door armageddon_2k1 op 23-10-2020 17:22 ]

[Bob-B190]

Helixes schreef op vrijdag 23 oktober 2020 @ 17:19:
Ik vrees echter voor minder mondige mensen....

En daarom zijn makelaars zoals ze zijn.

[Anoniem: 1214048]

Voorlopig koopcontract bestaat niet.

[Gomez12]

Smobbo schreef op donderdag 22 oktober 2020 @ 19:26:
[...]


In het voorbeeld van een huis van 120 vs 130 m2 zou het mij er bijvoorbeeld om gaan hoe groot de slaapkamers zijn, past een bed en kast ook makkelijk in de kleinste kamer? Of het dan totaal 120 of 130 is maakt geen fluit uit als de verdeling in de kamers niet handig is.

En juist bij dit soort dingen werd er vroeger gigantisch gerommeld.

Schuin dak, dan even naar de Ikea gaan, kinder bedje en kinder kastje kopen en die kan je zo 20 a 30 cm verder onder het schuine dak zetten waardoor je veel meer vloeroppervlak creeert.
Terwijl de koper denkt, bed kast staat er al dus de rest is de ruimte die overblijft...

Of je haalt als verkoper gewoon even 5 cm van de bedpoten af.

En aan de andere kant is het ook voor veel mensen wel van belang omdat ze hun eigen huis spiegelen aan het nieuwe huis en als jij dus een groter huis wilt en je hebt nu 120 meter woonoppervlakte dan wordt je genaaid als ze bij het nieuwe huis dus het schuine dak 100% meerekenen, dan koop je 140 meter en dan heb je nog steeds minder ruimte om je spullen op te bergen dan met 120 meter.
Tja, andere meetmethodiek...

[armageddon_2k1]

Anoniem: 1214048 schreef op vrijdag 23 oktober 2020 @ 20:15:
Voorlopig koopcontract bestaat niet.

Ik dacht even: "@Anoniem: 1214048 praat dikke poep, ik ga meteen het ongelijk aantonen!!!one!", want ik zou toch zeker geweest zijn dat ik dat ook heb getekend.

Maar je hebt gelijk:
https://www.eigenhuis.nl/.../voorlopig-koopcontract#/

Weer wat geleerd.

[_JGC_]

Helixes schreef op donderdag 22 oktober 2020 @ 12:32:
[...]

Hehe, ja...

De schatting die de makelaar opgeeft wijkt 10 m2 af van het OZB rapport.

Ik heb mijn huis gekocht met 110 volgens advertentie. In de BAG viewer is het 140. Afwijking van 30m2.
Kijk ik naar het huis van de buren, exact hetzelfde maar dan gespiegeld, staat die voor 109 in de BAG viewer.

OZB rapporten kan je niet vanuit gaan, die zijn berekend door ambtenaren die alleen foto's hebben gezien.

[Virtuozzo]

Helixes schreef op vrijdag 23 oktober 2020 @ 17:19:
Haha, okee - vandaag even serieus gebeld met de makelaar.

Het probleem valt natuurlijk in tweeën uiteen. Er is geen meetrapport. En, de verantwoordelijkheid wordt op ons afgeschoven.

Welnu, er blijkt wel een meetrapport te bestaan. Ze was bereid die te mailen. Mijn reactie was: voeg maar toe aan de stukken. "Ja, nee - dat doen wij ook altijd wel bij officiële documenten". Alsof een voorlopig koopcontract geen officiële documenten zijn. Nu ja, wat onenigheid - maar ze komt over de brug, en voegt het rapport als bijlage toe aan het dossier.

Het is dat je verder schrijft "kandidaat-makelaar" ... maar degene die toezicht op haar houdt zou zich even achter een oor mogen krabben.

Dan over de overdracht van de verantwoordelijkheid. Ik heb aangegeven dat ik een bod heb gedaan op basis van de eigenschappen van de woning, inclusief het oppervlak. En, dat het de taak is van de verkopende partij is om mij onder andere daarover correct over te informeren. Mochten wij door een fout meetrapport niet goed geïnformeerd zijn, dan voelen wij ons daar niet verantwoordelijk voor. Integendeel.

"Tja", zei ze. "Als je het zo zegt, dan snap ik je bezwaar bij deze tekst wel". Alsof er een andere interpretatie mogelijk is....

Tja, uitzonderlijk is die attitude niet. Als je je niet zou informeren en voorbereiden, tja. Ik ben ergens wel benieuwd wat de reactie geweest was als je daarbij ook gezegd zou hebben de aansprakelijkheid daarbij af te wijzen ...

Nu ja. Ze gaat het overleggen op kantoor. Inmiddels was ik er achter dat het een kandidaat-makelaar betreft. Deze week was ze nogal lastig te bereiken wegens studieverplichtingen. Ik ben de kwaadste niet, dus wil ik haar wel wat ruimte geven daarin.

Ik heb mijn stelling echter herhaald, dat ik van mening ben dat deze tekst moet worden aangepast. Ze lijkt het niet geheel met me oneens. Maar, ze lijkt dus ook niet aan de knoppen te draaien. Verder heb ik wel gehint naar kennis over de eisen en voorwaarden van de NVM hieromtrent, maar ik heb die nog niet op tafel gegooid. Maandag komt ze bij me terug met een nieuw voorstel.

Wel iets om in het achterhoofd te houden, je hebt hier te maken met een extra schakel in de keten. Gerede kans dat het kantoor de verkoopmakelaar functies toedeelt aan kandidaten.

We wachten af...

Ze gaf trouwens ook aan dat dit kantoor standaard alle bedingingen op bouwtechnische keuring schrapt, en pleit voor een spoedkeuring in de bedenktermijn - om het proces niet verder te dwarsbomen (haar woorden). Ik heb daar wel even mijn bedenkingen bij geplaatst, en aangegeven dat ik daar niet van gediend ben. Nu ja.

Pardon? Standaard?

We hebben de keuring toevallig vandaag kunnen doen, en we hebben afgesproken dat er niet wordt getekend voordat dat traject is afgehandeld. Dat is natuurlijk ook een oplossing - die toevallig past in deze situatie. Ik vrees echter voor minder mondige mensen....

Ja, inderdaad.

Hou de lijnen strak. Vergeet niet verslag te maken van gesprek en dat uit te wisselen. Mondig zijn is een ding, met schakels in de keten is het zaak ook wat druk te zetten - op heel gewone, nette, professionele wijze. Plus je eigen dossier.

[vanaalten]

Hmmm, even het koopcontract erbij gepakt van de verkoop van m'n oude woning - deze maand. En daar staat dit stukje in:

Verschil tussen de opgegeven en de werkelijke grootte verleent aan geen der partijen enig recht. Ter toelichting hierop geldt: De oppervlakte van de woning is opgemeten aan de hand van de Meetinstructie. De Meetinstructie is gebaseerd op de NEN2580. De Meetinstructie is bedoeld om een meer eenduidige manier van meten toe te passen voor het geven van een indicatie van de gebruikersoppervlakte. De Meetinstructie sluit verschillen in meetuitkomsten niet volledig uit, door bijvoorbeeld interpretatieverschillen, afrondingen of beperkingen bij het uitvoeren van de meting. De oppervlakte is een indicatie en de juistheid ervan wordt niet gegarandeerd. Koper is in de gelegenheid gesteld de woning en het perceel na te meten.

Dat komt, zoals ik het zie, overeen met wat TS in z'n openingspost plaatst. Enkel is het erkende meetrapport bij mij wel toegevoegd aan de diverse stukken.

Dat is dus ook een NVM makelaar en met de interpretatie-uitleg er bij kan ik deze tekst wel begrijpen.

[spijkerhoofd]

Ik vind dat TS een goed punt maakt naar de (kandidaat)makelaar, want die oppervlakte berekenen aan de hand van een NEN procedure is niet voor niets verplicht gesteld door de NVM. Vroegah voor de crisis van 2008 werden er door sommige makelaars 'vierkante meters bij geluld' om de prijs op te drijven voor de verkopende partij. Dat kan 10.000en euro's extra geld opleveren voor de verkoper en dus ook de makelaar. Toen jaren later de koper wilde verkopen en een verkoopmakelaar in dienst nam die zich wel aan de regeltjes hield, de maten opnam werd de huidige verkoper flink gedupeerd want de waarde van zijn woning was ineens veel minder waard met soms grote gevolgen.

NVM heeft toen een 'wetten' aangenomen met betrekking tot taxaties om bovenstaande praktijken het uit te bannen.

Een kandidaat makelaar is trouwens een kopende/verkopende makelaar die niet mag taxeren voor de bank. Een register makelaar taxateur mag wel taxeren, dat is een extra opleiding. De meeste makelaar taxeren niet want dat is saai werk vinden ze. Kleine makelaars of ZZPers huren meestal een taxateur in als dat mogelijk is.

[Virtuozzo]

spijkerhoofd schreef op zaterdag 24 oktober 2020 @ 23:32:
Ik vind dat TS een goed punt maakt naar de (kandidaat)makelaar, want die oppervlakte berekenen aan de hand van een NEN procedure is niet voor niets verplicht gesteld door de NVM. Vroegah voor de crisis van 2008 werden er door sommige makelaars 'vierkante meters bij geluld' om de prijs op te drijven voor de verkopende partij. Dat kan 10.000en euro's extra geld opleveren voor de verkoper en dus ook de makelaar. Toen jaren later de koper wilde verkopen en een verkoopmakelaar in dienst nam die zich wel aan de regeltjes hield, de maten opnam werd de huidige verkoper flink gedupeerd want de waarde van zijn woning was ineens veel minder waard met soms grote gevolgen.

NVM heeft toen een 'wetten' aangenomen met betrekking tot taxaties om bovenstaande praktijken het uit te bannen.

Een kandidaat makelaar is trouwens een kopende/verkopende makelaar die niet mag taxeren voor de bank. Een register makelaar taxateur mag wel taxeren, dat is een extra opleiding. De meeste makelaar taxeren niet want dat is saai werk vinden ze. Kleine makelaars of ZZPers huren meestal een taxateur in als dat mogelijk is.

De reden waarom de NVM toen de bepalingen tot kwestie wist te verheffen kwam neer op een groeiende verstoring in perceptie t.a.v. makelaardij als geheel. Het was niet een kwestie van "een paar rotte appels", er was sprake van perverse prikkels die breed gedeeld werden waardoor de sector steeds meer begon te verzanden in perceptieproblematiek, maar belangrijker, dure rechtspraak.

Het is niet onvergelijkbaar met de kwestie van twee heren dienen, zoals van toepassing op de huurmarkt. Perverse prikkels, normatieve regels.

Het is nog steeds niet zo dat de bepalingen volledig doorgedrongen zijn tot de makelaardij. Ook niet binnen de NVM. Het is nog altijd heel zorgvuldig zijn, zelf goed informeren, altijd controleren. Het is stukken beter, maar het is nog altijd een glijdend vlak van regel / uitzondering.

Het voorbeeld van de TS is iets waar best wel bij stil gestaan mag worden. Trust but verify.

[CptKemel]

vanaalten schreef op zaterdag 24 oktober 2020 @ 17:22:
Hmmm, even het koopcontract erbij gepakt van de verkoop van m'n oude woning - deze maand. En daar staat dit stukje in:

[...]aan de hand van de Meetinstructie. De Meetinstructie is gebaseerd op de NEN2580[...}

Als ik dit kritisch lees is het nog steeds niet zoals het zou moeten zijn: "de Meetinstructie" en "gebaseerd op de NEN2580" zijn vaag. Welke Meetinstructie is dat dan precies en wie heeft die vastgelegd? En wat is er dan anders aan in vergelijking met NEN2580?

Waarom niet "...gemeten volgens NEN2580." ?

[mark-k]

CptKemel schreef op zaterdag 24 oktober 2020 @ 23:53:
[...]


Als ik dit kritisch lees is het nog steeds niet zoals het zou moeten zijn: "de Meetinstructie" en "gebaseerd op de NEN2580" zijn vaag. Welke Meetinstructie is dat dan precies en wie heeft die vastgelegd? En wat is er dan anders aan in vergelijking met NEN2580?

Waarom niet "...gemeten volgens NEN2580." ?

Waarschijnlijk zo zodat ze wel meten volgens de norm maar als er iets misgaat je niet op de norm terug kunt vallen.

[CornermanNL]

Het is overigens niet zo dat de NVM nu zo nodig strenger is geworden met meten omdat het een goed idee is voor de kopende partij , het zijn de banken die geen geld meer willen verstrekken op basis van niet bestaande of onbruikbare vierkante meters.

De strengere hypotheeknormen hebben geleid tot strenger meten en taxeren. Niet andersom.

[Vorkie]

Taxateur heeft bij ons nog een keer gemeten, kwam ietsjes hoger uit dan de opgaaf van Funda / makelaar.

@Helixes Gaat jullie taxateur er ook niet nog eens met een meter doorheen?

[Anoniem: 39993]

Al die discussie over een meting van een paar tientjes. De NEN meting voor ons huis werd tegelijk met de fotosessie gedaan. Dat kost echt maar 3 knaken extra.

Een meting volgens NVM instructie is gewoon geen NEN meting. De instructie is gebaseerd op NEN. En omdat de makelaar dit netjes vermeldt, kan de TS hier nu actie op ondernemen. Ik denk dat de verkopers gewoon voor makelaarsproduct BudgetExtraCheap hebben gekozen, waarbij ze zelf foto's hebben gemaakt en dus ook geen NEN meting hebben laten doen.

Laat anders zelf zo'n meting doen op kosten van de verkoper. Is waarschijnlijk wel te combineren met de keuring.

[Anoniem: 39993]

Vorkie schreef op zondag 25 oktober 2020 @ 10:00:
Taxateur heeft bij ons nog een keer gemeten, kwam ietsjes hoger uit dan de opgaaf van Funda / makelaar.

@Helixes Gaat jullie taxateur er ook niet nog eens met een meter doorheen?

Waarschijnlijk niet als er een recent NEN rapport is. Maar als hij twijfelt, kan hij het natuurlijk wel verifiëren. De taxateur heeft hier maar een paar metingen gedaan en gecheckt, niet het hele huis.

[GreatDictator]

_JGC_ schreef op zaterdag 24 oktober 2020 @ 10:48:Ik heb mijn huis gekocht met 110 volgens advertentie. In de BAG viewer is het 140. Afwijking van 30m2.
Kijk ik naar het huis van de buren, exact hetzelfde maar dan gespiegeld, staat die voor 109 in de BAG viewer.

De BAG telt als oppervlakte de grootste buitenrand van een pand zoals dit van bovenaf (luchtfoto) zichtbaar is. Er is dus nauwelijks een relatie met bruikbaar woonoppervlak, zeker niet bij vreemdvormige panden. Hier is destijds voor gekozen omdat de taak om de BAG te vullen bij de gemeenten kwam te liggen, en intekenen op basis van luchtfoto's was het goedkoopst. Dit in tegenstelling tot de BGT wat een dekkende topografische kaart op maaiveld is.

[_JGC_]

GreatDictator schreef op zondag 25 oktober 2020 @ 11:36:
[...]


De BAG telt als oppervlakte de grootste buitenrand van een pand zoals dit van bovenaf (luchtfoto) zichtbaar is. Er is dus nauwelijks een relatie met bruikbaar woonoppervlak, zeker niet bij vreemdvormige panden. Hier is destijds voor gekozen omdat de taak om de BAG te vullen bij de gemeenten kwam te liggen, en intekenen op basis van luchtfoto's was het goedkoopst. Dit in tegenstelling tot de BGT wat een dekkende topografische kaart op maaiveld is.

Dan toch gek dat 2 identieke huizen met compleet verschillend oppervlak komen.

Overigens inmiddels gecorrigeerd, halfjaar na indienen een mailtje van gehad.

[Helixes]

Okee

Nou, Helixes heeft een meetrapport hoor. Meting is uitgevoerd door een medewerker van Topr, wel bekend in de business geloof ik. Daarbij houden ze hun eigen (branche-brede) meetinstructie aan.

Op de site van NVM vond ik nog dit pareltje.

Blijkbaar wijkt men tegenwoordig toch af van de NEN-2580 norm, ten voordele van deze (of zeer vergelijkbare) meetinstructie.

Nu ja. Ik laat het meetrapport opnemen in het voorlopig (sic) koopcontract. Daarnaast wil ik toch wel even kijken wat we nu precies aan moeten met dat artikel voor wat betreft de verantwoordelijkheid...

[Anoniem: 677216]

Hoe pakt het oppervlak uit t.o.v. de oorspronkelijke advertentie?
Of is dit het rapport waar het oppervlak in de advertentie op is gebaseerd?

[ Voor 37% gewijzigd door Anoniem: 677216 op 27-10-2020 15:38 ]

[Bob-B190]

Helixes schreef op dinsdag 27 oktober 2020 @ 15:29:
Okee

Nou, Helixes heeft een meetrapport hoor. Meting is uitgevoerd door een medewerker van Topr, wel bekend in de business geloof ik. Daarbij houden ze hun eigen (branche-brede) meetinstructie aan.

Op de site van NVM vond ik nog dit pareltje.

Blijkbaar wijkt men tegenwoordig toch af van de NEN-2580 norm, ten voordele van deze (of zeer vergelijkbare) meetinstructie.

Nu ja. Ik laat het meetrapport opnemen in het voorlopig (sic) koopcontract. Daarnaast wil ik toch wel even kijken wat we nu precies aan moeten met dat artikel voor wat betreft de verantwoordelijkheid...

Wat iedereen wilt weten is wat het verschil nu is...

[Virtuozzo]

Helixes schreef op dinsdag 27 oktober 2020 @ 15:29:
Okee

Nou, Helixes heeft een meetrapport hoor. Meting is uitgevoerd door een medewerker van Topr, wel bekend in de business geloof ik. Daarbij houden ze hun eigen (branche-brede) meetinstructie aan.

Op de site van NVM vond ik nog dit pareltje.

Blijkbaar wijkt men tegenwoordig toch af van de NEN-2580 norm, ten voordele van deze (of zeer vergelijkbare) meetinstructie.

Nu ja. Ik laat het meetrapport opnemen in het voorlopig (sic) koopcontract. Daarnaast wil ik toch wel even kijken wat we nu precies aan moeten met dat artikel voor wat betreft de verantwoordelijkheid...

"Men" wijkt niet zozeer af van de NEN norm, men kiest of men wel of niet de bepaling volgt om de norm toe te passen. Budgettaire beslissing.

Dat makelaarskantoor van die verkoopmakelaar ... zucht. Maar ja, kosten, schuiven.

In makelaarsland geldt nog altijd: wat je ziet, is wat je koopt. Ons advies: check de meters van de BBMI voordat je ze op Funda zet, en mocht er toch een fout in zitten, ga dan niet de discussie aan met de aankoopmakelaar. Wil je met meters gaan rekenen, investeer er dan geld in en ga aan de slag met de NEN2580.

Verantwoordelijkheid is een ander beest dan aansprakelijkheid trouwens. BBMI kun je in geen van beide iets mee. Het is veel meer een secondair mechanisme om te verschuiven naar koper in acceptatie.

[Wilke]

Helixes schreef op vrijdag 23 oktober 2020 @ 17:19:
Ze gaf trouwens ook aan dat dit kantoor standaard alle bedingingen op bouwtechnische keuring schrapt, en pleit voor een spoedkeuring in de bedenktermijn - om het proces niet verder te dwarsbomen (haar woorden). Ik heb daar wel even mijn bedenkingen bij geplaatst, en aangegeven dat ik daar niet van gediend ben. Nu ja.

Yeah, how about hell no. Als jij dat voorbehoud hebt gemaakt en de verkoper geaccepteerd dan MOET dat in het koopcontract terugkomen. Iets anders zou ik nooit accepteren. Veelgebruikt is: onder voorbehoud van max. 5k kosten onmiddelijk herstel volgens bouwkundige keuring. Komt er dan meer uit, kun je opnieuw om tafel over de prijs. Of er bij weglopen als het echt erg is.

[BastaRhymez]

Helixes schreef op dinsdag 27 oktober 2020 @ 15:29:
Okee

Nou, Helixes heeft een meetrapport hoor. Meting is uitgevoerd door een medewerker van Topr, wel bekend in de business geloof ik. Daarbij houden ze hun eigen (branche-brede) meetinstructie aan.

Op de site van NVM vond ik nog dit pareltje.

Blijkbaar wijkt men tegenwoordig toch af van de NEN-2580 norm, ten voordele van deze (of zeer vergelijkbare) meetinstructie.

Nu ja. Ik laat het meetrapport opnemen in het voorlopig (sic) koopcontract. Daarnaast wil ik toch wel even kijken wat we nu precies aan moeten met dat artikel voor wat betreft de verantwoordelijkheid...

Nu wel benieuwd hoe groot de verschillen zijn tussen het meetrapport )conform NEN of BMMI) en hetgeen de verkoper mee kwam.

En of dit ook iets doet met de prijs?!

Zijn het meer m² dan geadverteerd? Ga je nu -aangezien je zo principeel was- nu ook de extra m² betalen tegen de gemiddelde m² die jullie zijn overeengekomen

Of waren je zorgen terecht en zijn er minder m²?