Huis gekocht - makelaar verstrekte onjuiste informatie

[Luchtbakker]

Hallo allemaal.

Ik kan online zo geen helder advies vinden, dus vandaar mijn vraag aan jullie.


Situatie:

Ik heb een aantal maanden geleden een huis gekocht. Zowel op de website van Funda, de brochure van de makelaar als tijdens de bezichtiging is ons verteld dat er dakisolatie aanwezig was.
Afgelopen week zijn we begonnen met werkzaamheden aan het dak omdat het dak aan vervanging toe was. Tijdens het verwijderen van Bitumen zijn wij geen enkele isolatie tegen gekomen. Onze aannemer bevestigd ook dat er geen isolatie aanwezig is op het dak.

We hebben de overdrachtsformulieren (vragenlijst voor overdracht van de woning) van de eigenaar gekregen, en daarin staat helaas vermeld dat er inderdaad geen dakisolatie aanwezig is. De woningeigenaar heeft dus correcte gegevens verstrekt, maar de makelaar heeft dit verkeerd overgenomen.

Wij hebben uiteraard een bouwtechnische keuring laten uitvoeren. Maar helaas hebben wij toen het dak niet kunnen controleren, omdat ze niks mogen open trekken o.i.d.

Ik ben van mening dat wij verkeerd zijn voorgelicht, wat mij op dit moment flink extra geld kost.

Wat zijn volgens jullie mijn mogelijkheden? Had ik beter moeten opletten wat de bewoner had ingevuld, of had ik er vanuit mogen gaan dat wat de makelaar mij verstrekt juist is?

[99ruud99]

Als een makkelaar beloofd dat het aanwezig is, dan kan je er vanuit gaan dat het klopt.
Mondelinge afspraken zijn ook afspraken, met als extra bewijs de brochure en de website (maak nu vast screenshots voor het huis offline gaat).

[Lelletje]

In mijn ogen had je wat beter moeten opletten, de vorige eigenaar heeft correcte informatie verstrekt. Dan zou je dus bij makelaar moeten zijn voor 'schade'.

Om eerlijk te zijn, je zal of hier heel veel tijd mee verliezen en kans hebben dat je verliest, of je slikt het in en pakt gelijk juiste isolatie. Want stel, er zit isolatie in, is het dan ook gelijk goede isolatie? Wie weet had je die dan ook gelijk laten vervangen?

[Pixeltje]

Voor wat het waard is; toen ik mijn huis verkocht heb ik zo'n informatieblad in moeten vullen met zaken over het huis. Dat onderteken je met een 'naar waarheid ingevuld'. De informatie van de verkoper (eigenaar) zou dan altijd juist moeten zijn. De makelaar heeft volgens mij een inspanningsverplichting om juiste informatie te verstrekken maar daar is ongetwijfeld een disclaimer op 'we doen ons best maar..'.

Daar staat jou onderzoeksplicht tegenover die je volgens mij hebt vervuld door een niet-destructieve bouwkundige keuring uit te laten voeren. Ik denk dat je best kans maakt op een fatsoenlijk gesprek als je dit aankaart. In hoeverre je in je 'recht' staat weet ik niet.

[Martinusz]

Lelletje schreef op donderdag 15 oktober 2020 @ 08:30:
In mijn ogen had je wat beter moeten opletten, de vorige eigenaar heeft correcte informatie verstrekt. Dan zou je dus bij makelaar moeten zijn voor 'schade'.

Om eerlijk te zijn, je zal of hier heel veel tijd mee verliezen en kans hebben dat je verliest, of je slikt het in en pakt gelijk juiste isolatie. Want stel, er zit isolatie in, is het dan ook gelijk goede isolatie? Wie weet had je die dan ook gelijk laten vervangen?

Precies dit, als het dak al aan vervanging toe is, hoe denk je dat de isolatie er dan aan toe is als die er wel zou zijn geweest?

Daarnaast, hoeveel is x jaar oude isolatie waard mocht je dat willen claimen, want dat is natuurlijk niet hetzelfde waard als isolatie nu kopen en plaatsen

[chrisborst]

@Luchtbakker Ik kan mij voorstellen dat het een teleurstelling is. Maar had je het huis niet gekocht als je dit van te voren wist? Waarschijnlijk niet. Ook zal de prijs niet lager zijn geweest. Het enige is dat je van te voren had geweten dat de prijs voor het vervangen van je dak duurder zou uitvallen.
Vervelend maar ik ben bang dat je je nergens op kan beroepen.
Mocht je een rechtsbijstandverzekering hebben zou die eens kunnen bellen, anders zou ik er geen energie in steken.
Zie het vooral als een kans om nu je dak super goed te isoleren en het direct goed te doen.

Heb je geen rechtsbijstandverzekering en ga je nog meer zaken aan je huis laten doen, direct afsluiten! Kost je 100 a 150 voor 1 jaar en je hebt net iets meer zekerheid als je zaken laat doen aan je huis.

[ Voor 4% gewijzigd door chrisborst op 15-10-2020 08:36 ]

[Silver7]

Wat staat op energielabel van die huis?

[Seth_Chaos]

99ruud99 schreef op donderdag 15 oktober 2020 @ 08:29:
Als een makkelaar beloofd dat het aanwezig is, dan kan je er vanuit gaan dat het klopt.
Mondelinge afspraken zijn ook afspraken, met als extra bewijs de brochure en de website (maak nu vast screenshots voor het huis offline gaat).

Het is alleen geen afspraak. De koop is met de vorige eigenaar niet met de makelaar. En die levert netjes de juiste informatie. Geloof nooit wat een makelaar allemaal verkondigd. Ga altijd uit van wat de vorige eigenaar aan informatie verstrekt. Die heeft de plicht dat correct aan te leveren. De makelaar niet. De makelaar doet alles om dat huis maar verkocht te krijgen.

[funkeey]

Luchtbakker schreef op donderdag 15 oktober 2020 @ 08:27:
We hebben de overdrachtsformulieren (vragenlijst voor overdracht van de woning) van de eigenaar gekregen, en daarin staat helaas vermeld dat er inderdaad geen dakisolatie aanwezig is. De woningeigenaar heeft dus correcte gegevens verstrekt, maar de makelaar heeft dit verkeerd overgenomen.

Deze forumulieren krijg je in te zien voordat je een koop afsluit, dus dan heb je toch gewoon niet goed gekeken? Ik begrijp hier niet helemaal uit wat de makelaar dan verkeerd overgenomen heeft, als jij deze papieren ook hoort in te zien.

Je had dit kunnen weten op basis van deze gegevens.

Daarbij is de bouwtechnische keuring van jouw kant gedaan en heeft de verkopende partij daar niets mee te maken.

Ik denk dat je geen poot hebt om op te staan.

[ Voor 14% gewijzigd door funkeey op 15-10-2020 08:41 ]

[Luchtbakker]

Silver7 schreef op donderdag 15 oktober 2020 @ 08:35:
Wat staat op energielabel van die huis?

Het label zegt: Dak is niet extra geïsoleerd

[Luchtbakker]

funkeey schreef op donderdag 15 oktober 2020 @ 08:39:
[...]


Deze forumulieren krijg je in te zien voordat je een koop afsluit, dus dan heb je toch gewoon niet goed gekeken? Ik begrijp hier niet helemaal uit wat de makelaar dan verkeerd overgenomen hebt, als jij deze papieren ook hoort in te zien.

Ik heb het formulier ook inderdaad niet goed doorgelezen. Het zijn zoveel vragen dat we er beide overheen gekeken hebben. Erg dom, dat wel.

chrisborst schreef op donderdag 15 oktober 2020 @ 08:34:
@Luchtbakker Ik kan mij voorstellen dat het een teleurstelling is. Maar had je het huis niet gekocht als je dit van te voren wist? Waarschijnlijk niet. Ook zal de prijs niet lager zijn geweest. Het enige is dat je van te voren had geweten dat de prijs voor het vervangen van je dak duurder zou uitvallen.

De woning had al wat gebreken en dat hebben we voor lief genomen. Maar op een gegeven moment is het een optelsom, waar dit denk ik wel een grens was geweest. Ik denk dat we de woning eerlijk gezegd niet hadden gekocht.

We hebben nu geen spijt van de koop hoor, maar als je al voor 30k verbouwt en er komt bijna 2k bij voor isolatie (meerwerk + materialen) dan is dat wel een aardige domper.

[Tehh]

Luchtbakker schreef op donderdag 15 oktober 2020 @ 08:27:
Hallo allemaal.

Ik kan online zo geen helder advies vinden, dus vandaar mijn vraag aan jullie.


Situatie:

Ik heb een aantal maanden geleden een huis gekocht. Zowel op de website van Funda, de brochure van de makelaar als tijdens de bezichtiging is ons verteld dat er dakisolatie aanwezig was.
Afgelopen week zijn we begonnen met werkzaamheden aan het dak omdat het dak aan vervanging toe was. Tijdens het verwijderen van Bitumen zijn wij geen enkele isolatie tegen gekomen. Onze aannemer bevestigd ook dat er geen isolatie aanwezig is op het dak.

We hebben de overdrachtsformulieren (vragenlijst voor overdracht van de woning) van de eigenaar gekregen, en daarin staat helaas vermeld dat er inderdaad geen dakisolatie aanwezig is. De woningeigenaar heeft dus correcte gegevens verstrekt, maar de makelaar heeft dit verkeerd overgenomen.

Wij hebben uiteraard een bouwtechnische keuring laten uitvoeren. Maar helaas hebben wij toen het dak niet kunnen controleren, omdat ze niks mogen open trekken o.i.d.

Ik ben van mening dat wij verkeerd zijn voorgelicht, wat mij op dit moment flink extra geld kost.

Wat zijn volgens jullie mijn mogelijkheden? Had ik beter moeten opletten wat de bewoner had ingevuld, of had ik er vanuit mogen gaan dat wat de makelaar mij verstrekt juist is?

Enkele overdenkingen:
1. De woningeigenaar heeft jullie juist geïnformeerd, als je goed had opgelet had je het verschil ontdekt tussen wat woningeigenaar zei en wat makelaar zei. Laat de aankoop van een huis nu typisch iets zijn waarbij je goed moet opletten. Zo heel uitgebreid zijn die overdrachtsformulieren niet.
2. De makelaar probeert een huis te verkopen, natuurlijk moet hij zich aan regels houden maar de makelaar weet nog niet de helft van wat de woningeigenaar weet.
3. Als er wel isolatie was geweest dan was dit misschien 2-3 cm piepschuim geweest, dat had je alsnog moeten vervangen met als gevolg dat je nóg duurder uit was geweest dan nu i.v.m. afvoer oude isolatie.
4. Zo duur is nieuwe isolatie niet, ik weet niet of het om een uitbouw gaat (plat dak) of complete schuine dak, maar in beide gevallen ben je met 3k echt wel klaar en heb je een gegarandeerd betere isolatie dan wanneer er wél isolatie had gezeten. Onvoorziene kosten heb je met een huis altijd wel, zeker de eerste maanden.
5. Overigens heb je nog de kans dat je dak van binnenuit is geïsoleerd, voordat je gaat isoleren moet je wel zeker weten dat dat niet het geval is. Dubbele isolatie werkt soms averechts.

[JJ Le Funk]

heb je zwart op wit bewijs van de belofte van de makelaar?

echter lijkt het overdrachtsformulier je case wel zwak te maken, als je hebt getekend voor het ontbreken van de isolatie, dat woordje extra heeft geen betekenis.

[Martinusz]

Luchtbakker schreef op donderdag 15 oktober 2020 @ 08:42:
[...]


Ik heb het formulier ook inderdaad niet goed doorgelezen. Het zijn zoveel vragen dat we er beide overheen gekeken hebben. Erg dom, dat wel.


[...]

De woning had al wat gebreken en dat hebben we voor lief genomen. Maar op een gegeven moment is het een optelsom, waar dit denk ik wel een grens was geweest. Ik denk dat we de woning eerlijk gezegd niet hadden gekocht.

We hebben nu geen spijt van de koop hoor, maar als je al voor 30k verbouwt en er komt bijna 2k bij voor isolatie (meerwerk + materialen) dan is dat wel een aardige domper.

Maar je had serieus het dak vernieuwd met de oude isolatie eronder?

Snap dat 2K nooit leuk is, maar dan heb je een volledig gloednieuw dak met de laatste isolatiewaarden, ga je veel plezier van hebben!

[funkeey]

Luchtbakker schreef op donderdag 15 oktober 2020 @ 08:42:
[...]


Ik heb het formulier ook inderdaad niet goed doorgelezen. Het zijn zoveel vragen dat we er beide overheen gekeken hebben. Erg dom, dat wel.

Het is super zuur en het kopen van een huis is al stressvol genoeg, dus begrijpelijk dat je op een gegeven moment meer scanned dan leest.

Maar wat ik al zei, 'niet goed lezen', daar kan je niemand dan jezelf op aanspreken...

En bekijken het van de positieve kant, je hebt zodirect een dak wat goed geisoleerd is. Dit ga je mogelijk terugzien op je energierekening, en bij een verkoop is het ook wellicht wat waard.

[leecher]

funkeey schreef op donderdag 15 oktober 2020 @ 08:39:
[...]


Deze forumulieren krijg je in te zien voordat je een koop afsluit, dus dan heb je toch gewoon niet goed gekeken? Ik begrijp hier niet helemaal uit wat de makelaar dan verkeerd overgenomen heeft, als jij deze papieren ook hoort in te zien.

Je had dit kunnen weten op basis van deze gegevens.

Daarbij is de bouwtechnische keuring van jouw kant gedaan en heeft de verkopende partij daar niets mee te maken.

Ik denk dat je geen poot hebt om op te staan.

Was er een tijdje geleden niet een zaak waarbij in de brochure X m2 woonoppervlak werd aangeprezen,dit niet zo bleek te zijn en er jaren later alsnog duizenden euro's moesten worden uitgekeerd (door makelaar) ter compensatie? Dat woonoppervlak kan je als koper ook gewoon controleren voor verkoop maar dat betekend nog niet dat je als makelaar allerlei onzin kan roepen en daar geen consequenties aan vast zitten.

Geen idee of zoiets hier ook het geval is maar ik denk eigenlijk ook niet dat het de moeite is. Nu 2k meerwerk, straks 20k aan tijd/geld/emoties voor wat gezeur met de makelaar.

[thafang]

Zelf een huis gekocht met "gedeeltelijke vloerverwarming". Op de formulieren stond vloerverwarming aanwezig, op funda stond gedeeltelijk, tijdens de rondleiding werd er gewezen op vloerverwarming en het comfort (maar niet gezegd dat het gedeeltelijk was). Tja....

[funkeey]

leecher schreef op donderdag 15 oktober 2020 @ 08:47:
[...]


Was er een tijdje geleden niet een zaak waarbij in de brochure X m2 woonoppervlak werd aangeprezen.

De brochure van de makelaar is een heel ander verhaal dan de transport documenten die zijn ingevuld door de verkopende partij...

[Ebayzo]

Luchtbakker schreef op donderdag 15 oktober 2020 @ 08:42:
[...]


Ik heb het formulier ook inderdaad niet goed doorgelezen. Het zijn zoveel vragen dat we er beide overheen gekeken hebben. Erg dom, dat wel.


[...]

De woning had al wat gebreken en dat hebben we voor lief genomen. Maar op een gegeven moment is het een optelsom, waar dit denk ik wel een grens was geweest. Ik denk dat we de woning eerlijk gezegd niet hadden gekocht.

We hebben nu geen spijt van de koop hoor, maar als je al voor 30k verbouwt en er komt bijna 2k bij voor isolatie (meerwerk + materialen) dan is dat wel een aardige domper.

Wij moesten het formulier ook als gezien ondertekenen. Helaas pindakaas lijkt mij dan. Lijkt mij toch bij dit soort zaken dat je wel even de documenten goed doorneemt Makelaars hebben het nu toch veel te makkelijk dus dat daar iets mis gaat verbaast mij niets qua informatie verstrekking.

[pennywiser]

Dit soort dingen doen makelaars (en autohandelaren) bewust om je over de streep trekken. Later valt het niet te bewijzen omdat het zow anders danwel niet zow staat.

Bij elke bewering van een verkoper altijd meteen bewijs vragen/zoeken, nakijken of dit klopt.

[ Voor 4% gewijzigd door pennywiser op 15-10-2020 08:54 ]

[Dj Neo Ziggy]

En dat niet alleen, toen je het huis kocht heb je toch ook een bouwkundig rapport opgesteld.
Daar had dit dan uit kunnen komen.

[Ebayzo]

pennywiser schreef op donderdag 15 oktober 2020 @ 08:50:
Dit soort dingen doen makelaars (en autohandelaren) bewust om je over de streep trekken. Later valt het niet te bewijzen omdat het zow anders staat.

Bij elke bewering van een verkoper altijd meteen bewijs vragen/zoeken, nakijken of dit klopt.

._{Oh, dit zeg je ook.....nvm}

[ Voor 18% gewijzigd door Ebayzo op 15-10-2020 08:52 ]

[pennywiser]

Ebayzo schreef op donderdag 15 oktober 2020 @ 08:51:
[...]
Kan allemaal wel zo zijn, maar het ligt ook daadwerkelijk vast in de lijst van zaken. Dus zelf lezen i.c.m. een technische keuring is je eigen verantwoordelijk.

Dat zeg ik toch ook: zoek bewijs. Ergo, vertrouw niemand zomaar op zijn woord die je iets wil verkopen.

[ Voor 10% gewijzigd door pennywiser op 15-10-2020 08:53 ]

[DonJunior]

thafang schreef op donderdag 15 oktober 2020 @ 08:48:
Zelf een huis gekocht met "gedeeltelijke vloerverwarming". Op de formulieren stond vloerverwarming aanwezig, op funda stond gedeeltelijk, tijdens de rondleiding werd er gewezen op vloerverwarming en het comfort (maar niet gezegd dat het gedeeltelijk was). Tja....

haha bij ons was het precies andersom. Zowel de makelaar als de huiseigenaar zeiden "De vloerverwarming loopt tot aan de uitbouw.. dus in de uitbouw niet".
Dan sta je toch stom te kijken als je ineens een vloerverwarming leiding tegenkomt op het moment dat je de vloer van de uitbouw eruit aan het slopen bent.Gelukkig niks geraakt en het werkt hartstikke prima. Gewoon verwarming in de uitbouw

Hoe dan ook, even ontopic, lijkt me dat je hier geen aanspraak kan maken op iets. Je bent zelf niet secuur genoeg geweest.. dus hoe kun je dan een ander hier op aanspreken. Heel vervelend maar dit is een beetje de pot verwijt de ketel dat deze zwart ziet. De makelaar heeft een fout gemaakt.. maar jij ook. Zuur maar so be it.

[we_are_borg]

Het probleem is het bewijs en dan nog je gelijk krijgen, aangezien dat anders is als gelijk hebben. Je kan naar de makelaar gaan die zal ontkennen dat hij iets fout heeft gedaan. Daarna dien jij een jurist in te huren om brieven te versturen en misschien later rechtszaak. De kosten zullen hoog zijn en als je verliest nog hoger. Je dak is open isolatie kost x bedrag en ik denk dat het even duur is als alles in werking te zetten om je gelijk te krijgen.

[JJ Le Funk]

note to self: vertrouw nooit een makelaar.

[EvaluationCopy]

Niet alle makelaars zijn boefjes, soms zijn ze ook gewoon lui. Ze weten echt niet alles van een huis.

[pennywiser]

we_are_borg schreef op donderdag 15 oktober 2020 @ 08:56:
Het probleem is het bewijs en dan nog je gelijk krijgen, aangezien dat anders is als gelijk hebben. Je kan naar de makelaar gaan die zal ontkennen dat hij iets fout heeft gedaan. Daarna dien jij een jurist in te huren om brieven te versturen en misschien later rechtszaak. De kosten zullen hoog zijn en als je verliest nog hoger. Je dak is open isolatie kost x bedrag en ik denk dat het even duur is als alles in werking te zetten om je gelijk te krijgen.

Idd. Het is hufterig, maar je basishouding naar makelaars moet zijn ik vertrouw geen woord van wat die stropdas mij wil wijsmaken. Alles controleren en nakijken.

[pennywiser]

EvaluationCopy schreef op donderdag 15 oktober 2020 @ 08:58:
Niet alle makelaars zijn boefjes, soms zijn ze ook gewoon lui. Ze weten echt niet alles van een huis.

Dat maakt geen enkel verschil hoe jouw wantrouwende houding moet zijn.

[Skyaero]

Luchtbakker schreef op donderdag 15 oktober 2020 @ 08:27:
Wat zijn volgens jullie mijn mogelijkheden? Had ik beter moeten opletten wat de bewoner had ingevuld, of had ik er vanuit mogen gaan dat wat de makelaar mij verstrekt juist is?

De vraag zou moeten zijn: wat hoop je te bereiken?

Zoals ik uit je verhaal opmaak had je alle documenten tot je beschikking bij het tekenen van de koopovereenkomst. Het originele document van de verkoper waarin deze aangeeft dat het dak niet geïsoleerd is en een energielabel die specificeert dat er niet extra geïsoleerd is (jargon voor: het dak is in originele staat - wat origineel is, is onderzoeksplicht voor koper). Mijn inziens heeft de verkoper daarmee volledig aan de informatieplicht voldaan.

Een bouwtechnische keuring is in principe alleen visueel. Soms zou je kunnen vaststellen dat een dak nageisoleerd is, maar een keurder zal daar over het algemeen niet naar kijken tenzij je er specifiek om vraagt.

Blijft de makelaar over. Die heeft in zijn brochure bewust of onbewust een fout gemaakt. Dat is risico voor de makelaar (jurispedentie: https://vanbovenadvocaten...kelijk-ondanks-disclaimer) en zou daar aansprakelijk voor gesteld kunnen worden.

Bovenstaande casus is echter anders dan die van jou. Deze gaat over vloeroppervlak en dat is iets wat specifiek door de makelaar wordt opgemeten en niet door de verkoper. In jouw casus gaat het om informatie van de verkoper die de makelaar onjuist heeft weergegeven. Je hebt echter de beschikking gehad over zowel de juiste als onjuiste informatie voordat je het koopcontract tekende. Mocht je de makelaar aansprakelijk gaan stellen, dan zal een rechter moeten gaan afwegen of je eigen inspanningsplicht (waarin je de tegenstrijdige informatie had kunnen ontdekken) lichter of zwaarder weegt dan de verantwoordelijkheid van de makelaar voor het leveren van juiste informatie. Hoe daar je kansen liggen zou je met een jurist of advocaat moeten bespreken.

[Biohazzard21]

Laten gaan, paar keer slikken en in ieder geval met die makelaar geen zaken meer doen in het vervolg

Als je het dak wilde vervangen of renoveren had je de oude isolatie toch niet laten zitten denk ik ? Daarbij komt dat je het nu ook goed kan doen naar huidige maatstaven en eigen wensen. Isoleren kost bovendien niet de wereld.

[TMDC]

Vanaf de zijlijn bekeken:

Dankzij de onoplettendheid van de makelaar heb je nu minder werk aan het verwijderen en afvoeren van de (ver)oude(rde) isolatiematerialen.

Renoveren ging je toch al.

[TheFes]

Luchtbakker schreef op donderdag 15 oktober 2020 @ 08:39:
[...]


Het label zegt: Dak is niet extra geïsoleerd

Het dak zelf geeft natuurlijk ook al een (klein beetje) isolatie. Allicht meer als geen dak.
Dus niet extra betekent dan inderdaad geen dakisolatie.

[Standeman]

Tehh schreef op donderdag 15 oktober 2020 @ 08:45:
[...]

5. Overigens heb je nog de kans dat je dak van binnenuit is geïsoleerd, voordat je gaat isoleren moet je wel zeker weten dat dat niet het geval is. Dubbele isolatie werkt soms averechts.

^^ Dit

Weet je zeker dat het dak niet gewoon van binnenuit geïsoleerd is? Als het dak van hout is, en je ziet geen balken, dan heb je dikke kans dat er gewoon glaswol tussen het dakbeschot en het plafond (meestal gips) zit.

[dehardstyler]

Standeman schreef op donderdag 15 oktober 2020 @ 09:26:
[...]


^^ Dit

Weet je zeker dat het dak niet gewoon van binnenuit geïsoleerd is? Als het dak van hout is, en je ziet geen balken, dan heb je dikke kans dat er gewoon glaswol tussen het dakbeschot en het plafond (meestal gips) zit.

Onze aannemer bevestigd ook dat er geen isolatie aanwezig is op het dak.

Ik mag toch hopen dat de aannemer dat wel kan inschatten?

[Tehh]

dehardstyler schreef op donderdag 15 oktober 2020 @ 09:30:
[...]


[...]


Ik mag toch hopen dat de aannemer dat wel kan inschatten?

Dergelijke aannames zijn dodelijk. Toen ons platte dak aan vervanging toe was wilde ik dat ook laten isoleren want volgens de man die de offerte kwam maken was er geen isolatie. Toen kwam de 'arbeider' en toen die met zijn voet op het dak stapte vroeg hij aan mij waarom hij isolatie had meegenomen als het dak gewoon geïsoleerd was.
Als zo'n 'aannemer' niet kan voelen of een dak aan de buitenkant is geïsoleerd dan kan hij zeker niet voelen of het dak van binnenuit is geïsoleerd (zonder de boel los te trekken).

[Standeman]

dehardstyler schreef op donderdag 15 oktober 2020 @ 09:30:
[...]


[...]


Ik mag toch hopen dat de aannemer dat wel kan inschatten?

Als je het letterlijk neemt, is er inderdaad geen isolatie op het dak. Misschien wel er onder. Het is een beetje moeilijk in te schatten wat de context is waarin die vraag aan de aannemer is gesteld. Tussen neus en lippen door of heel specifiek.

Maar het zou lullig zijn wanneer je met een advocaat voor de rechter staat en de isolatie zich onder het dak blijkt te bevinden

Zou niet de eerste keer zijn dat de TS er volkomen naast zit in een topic

[ Voor 5% gewijzigd door Standeman op 15-10-2020 10:06 ]

[sheinemans]

Mij is geleerd dat nadat de makelaar zich heeft voorgesteld de rest met een korreltje zout genomen moet worden. Zelf nadenken/controleren zoals bij iedere verkoper.

[Theo]

In je koopcontract staat dat je de woning koopt in de huidige staat met de huidige gebreken. De verkopers hebben aangegeven dat er geen isolatie aanwezig is, en dit is bevestigd op de formele papieren (energielabel). Dat de makelaar hier een foutje heeft gemaakt is jammer, maar so be it..

Ik had een aantal jaren geleden hetzelfde. Makelaar gaf aan dat het dak complet geïsoleerd was. Verkopers hadden geen zin om moeite voor het energielabel te doen, dus had het label G. Op de vliering was te zien dat er geen dakisolatie aanwezig was (je kon de dakpannen zien, en het licht kwam via kieren in de gevel naar binnen), en de verkopers hebben schriftelijk aangegeven dat het schuine dak in de slaapkamers wel met 12cm glaswol geïsoleerd is. Dan is het gewoon negeren wat de makelaar zegt en je verlies nemen. Zolang de woning gewoon bewoonbaar en veilig is, en je geen bewijs heb voor dwaling (bijv sporen van 10 jaar lekkage terwijl makelaar en verkoper beweren dat er nooit lekkage is geweest) kun je niks beginnen tegen hun. Het is nu jouw woning en jouw dak

Ik heb het ook zelf opgelost door de vliering dik te isoleren op eigen kosten. Deze woningverbetering kun je niet verhalen bij de makelaar of bij de verkopers..

[Titusvh]

Mijn makelaar was heel stellig dat het verstrekken van onjuiste informatie aan de koper strafbaar is.
Nu is het zo dat er twee tegensprekende documenten zijn.
Dat had je als koper kunnen opmerken, maar de makelaar zelf ook! Waarom is de ene verantwoordelijkheid groter dan de andere. Zeker omdat een eventuele dakisolatie niet te controleren was zonder eea open te breken.

Wat als je de makelaar gewoon benadert? En zegt dat:

• Zijn brochure stelde dat er dakisolatie was
• Je bouwkundige dat niet kon constateren zonder schade aan te richten. (jen toont aan dus je best te hebben gedaan met onderzoek)
• 3. Dat je nu 2k extra kosten maakt

Wellicht dat hij om er vanaf te zijn een deel van het bedrag betaalt. Dat in combinatie met het feit dat je geen oude isolatie hoefde te verwijderen (want die was toch slecht geweest volgens de huidige normen) maakt de schade dan beperkt.

Niet geschoten is altijd mis, en misschien levert twee belletjes je wel 1k op...

[Sport_Life]

sheinemans schreef op donderdag 15 oktober 2020 @ 09:45:
Mij is geleerd dat nadat de makelaar zich heeft voorgesteld de rest met een korreltje zout genomen moet worden. Zelf nadenken/controleren zoals bij iedere verkoper.

Ik zou zelfs zijn naam met een korreltje zout nemen.

[Jheroun]

Hier verder werk van maken richting die makelaar lijkt me zonde van je tijd. Het wordt dan sowieso een discussie over woorden die ze wel of niet gezegd hebben tijdens een bezichtiging of over interpretatie van woorden in een folder. In de door de verkoper opgeleverde documentatie staat het gewoon netjes. Daarmee is het denk ik gewoon klaar. In alle kleine lettertjes die onder de makelaarsvoorwaarden staan is vast gezorgd dat er op geen enkele manier iets op hun verhaald kan worden.

Daarnaast is vergissen ook gewoon menselijk en zijn makelaars soms net mensen. Zeker gezien het geringe bedrag (op de prijs van een huis) om de isolatie helemaal te moderniseren zou ik dit gewoon uit je potje 'onvoorzien' halen.

[SantaMuerte]

Het formulier wat door de verkoper is ingevuld en ondertekend is inderdaad leidend, wat de makelaar zegt niet. Heb een soortgelijke iets gehad en een dure les geleerd.

[Luchtbakker]

Standeman schreef op donderdag 15 oktober 2020 @ 09:38:
[...]

Als je het letterlijk neemt, is er inderdaad geen isolatie op het dak. Misschien wel er onder. Het is een beetje moeilijk in te schatten wat de context is waarin die vraag aan de aannemer is gesteld. Tussen neus en lippen door of heel specifiek.

Maar het zou lullig zijn wanneer je met een advocaat voor de rechter staat en de isolatie zich onder het dak blijkt te bevinden

Zou niet de eerste keer zijn dat de TS er volkomen naast zit in een topic

Haha, gelukkig weten we het zeker. We moesten een schoorsteen wegslopen en zagen daarom de laag onder het dak, met uitzicht naar onze slaapkamer. We weten dus zeker dat er geen isolatie aanwezig is.

[quote]JJ Le Funk schreef op donderdag 15 oktober 2020 @ 08:58:

Dat blijkt maar weer. Mijn 1e koophuis en tevens een wijze les rijker.

Theo schreef op donderdag 15 oktober 2020 @ 10:20:
In je koopcontract staat dat je de woning koopt in de huidige staat met de huidige gebreken. De verkopers hebben aangegeven dat er geen isolatie aanwezig is, en dit is bevestigd op de formele papieren (energielabel). Dat de makelaar hier een foutje heeft gemaakt is jammer, maar so be it..

Uit alle reacties kan ik inderdaad wel opmaken dat een foutje van de makelaar schijnbaar zonder consequenties kan. Ik had beter moeten opletten en niet direct moeten geloven wat de makelaar zei.

Ik laat het zo, maar een hogere rekening is best balen.

[flessuh]

Luchtbakker schreef op donderdag 15 oktober 2020 @ 08:39:
[...]


Het label zegt: Dak is niet extra geïsoleerd

Het "extra" heeft betrekking tot wat er volgens het bouwbesluit dat bouwjaar aanwezig zou moeten zijn. (even simpel gezegd)

Dus in geval van een oud huis was dat ook een goede aanwijzing.

[stftweaker]

De papieren die je van de eigenaar krijgt lijken mij leidend hier.
Je kan de makelaar wel een mail sturen van joh volgens jou bleek er isolatie aanwezig te zijn maar dat is er niet. Dus hoe gaan we dit oplossen.
Nee heb je ja kan je krijgen.

Ondertussen gewoon zelf isolatie aanleggen en klaar

[Jeroenzer]

hoezo kost het je geld ?
Je dak vervangen moest je sowieso al en toen erachter gekomen geen isolatie.
Dan kan je kiezen om alsnog isolatie toe te voegen of niet.

Denk dat een makelaar zich makkelijk er onderuit kan lullen.

[Deathchant]

Ik snap niet zo goed waarom op de TS gereageerd wordt als dat hij beter had moeten opletten.
De makelaar is gewoon fout geweest door informatie onjuist aan te leveren en de TS heeft er alles aan gedaan (inclusief bouwtechnische keuring) om achter dit soort dingetjes te kunnen komen.

Indien de makelaar die lijst van zaken van te voren had opgeleverd met de informatie dat het dak niet of slecht geisoleerd was, dan zou de TS op zijn minst van te voren geweten hebben wat hem te wachten stond qua financien bij het plannen van dakvernieuwing; wellicht had de TS dan juist die dakvernieuwing 1 of 2 jaar uitgesteld om eerst te sparen. Zo'n grote kostenposten kunnen gewoon roet in het eten gooien van je toekomstplanning.

Neemt overigens niet weg dat het technisch klopt wat jullie zeggen wanneer jullie aangeven dat de TS waarschijnlijk niet het huis erom had laten schieten, of dat hij niet sowieso de isolatie zou moeten aanpakken bij dakvernieuwing. Daar gaat het de TS niet om.
Het gaat zich om het feit dat hij, ondanks alles wat hij kon wat in zijn kennis zat, niet de juiste info van de makelaar heeft gekregen bij/voor de koop en daar hoeft de makelaar dan nu geen verantwoording voor te dragen. Ik geef hem gelijk als hij bij de makelaar zou aankloppen hiervoor, met uiteraard als kanttekening dat het waarschijnlijk niet veel zal gaan uitmaken.

[pennywiser]

Deathchant schreef op donderdag 15 oktober 2020 @ 12:56:
Ik snap niet zo goed waarom op de TS gereageerd wordt als dat hij beter had moeten opletten.
De makelaar is gewoon fout geweest door informatie onjuist aan te leveren en de TS heeft er alles aan gedaan (inclusief bouwtechnische keuring) om achter dit soort dingetjes te kunnen komen.

Indien de makelaar die lijst van zaken van te voren had opgeleverd met de informatie dat het dak niet of slecht geisoleerd was, dan zou de TS op zijn minst van te voren geweten hebben wat hem te wachten stond qua financien bij het plannen van dakvernieuwing; wellicht had de TS dan juist die dakvernieuwing 1 of 2 jaar uitgesteld om eerst te sparen. Zo'n grote kostenposten kunnen gewoon roet in het eten gooien van je toekomstplanning.

Neemt overigens niet weg dat het technisch klopt wat jullie zeggen wanneer jullie aangeven dat de TS waarschijnlijk niet het huis erom had laten schieten, of dat hij niet sowieso de isolatie zou moeten aanpakken bij dakvernieuwing. Daar gaat het de TS niet om.
Het gaat zich om het feit dat hij, ondanks alles wat hij kon wat in zijn kennis zat, niet de juiste info van de makelaar heeft gekregen bij/voor de koop en daar hoeft de makelaar dan nu geen verantwoording voor te dragen. Ik geef hem gelijk als hij bij de makelaar zou aankloppen hiervoor, met uiteraard als kanttekening dat het waarschijnlijk niet veel zal gaan uitmaken.

Wat bedoel jij dan, vertrouw volledig op het verhaal van de makelaar en op een goede snelle makkelijke goedkope afloop als het verhaal toch niet klopt? Nee toch.

Want hoe ga jij je recht achteraf dan halen en hoeveel moeite en tijd wil je erin steken als het verhaal wat de makelaar vertelt toch net wat mooier was dan in het echt. Eigenlijk precies wat jij zegt bedoelt iedereen volgens mij ook.

Voor de handtekening zaken 100% checken en afkaarten, vertrouwen is goed, controle, vooral van makelaars is beter. 100% zekerheid, niet 99.

[TheGhostInc]

Luchtbakker schreef op donderdag 15 oktober 2020 @ 08:39:
Het label zegt: Dak is niet extra geïsoleerd

Een makelaar is geen bouwkundige, uit ervaring weet hij/zij wel het nodige, maar vanaf welk bouwjaar wat wel of niet te verwachten is, dat is niet zijn experise (en ook niet zijn taak).

Ik vermoed wel dat de makelaar een fout heeft gemaakt, maar in hoeverre hem dat aan is te rekenen is de vraag.
Bouwjaar van huis & aanbouw bepalen wat te verwachten was. De makelaar kan gedacht hebben dat er standaard in die tijd iets van isolatie zou zijn en door het energielabel de indruk gekregen hebben dat er niets extra's in zat, maar wel 'iets'.

Als je kijkt naar het huidige bouwbesluit:
Nieuwe uitbouw of nieuw bijgebouw bij bestaande woning:
Van toepassing: artikel 5.6, lid 3.
De nieuwbouwvoorschriften uit artikel 5.3, lid 1 tot en met 7 gelden.
Dit betekent dat het dak van de uitbouw een Rc-waarde van 6,0 m²K/W moet hebben, de gevels een Rc van 4,5 m²K/W en de vloer een Rc van 3,5 m²K/W. Voor de ramen, deuren en kozijnen van de uitbouw geldt een maximale U-waarde van 2,2 W/m²K met een gemiddelde van 1,65 W/m²K/W voor de uitbreiding.
Dan zegt dat iets over een nieuwe uitbouw (uiteraard als je die vandaag zou zetten)

Als de uitbouw niet volgens het toen geldende bouwbesluit is gedaan, dan kan de makelaar het ook misschien niet geweten hebben. Er had misschien wel isolatie in moeten zitten. De verkopers zou je dan misschien op non-conformiteit kunnen pakken.

Maar we hebben het over €2000, waarvan dan 1/4? misschien te verhalen zou zijn..... dat is te weinig voor meer dan een klaagtopic of boze brief.

[EMP]

Ik heb toevallig mijn rechtsbijstand recent gesproken over een issue met een aangekocht huis en wat een (verkoop)makelaar allemaal kan/mag/moet mededelen.

In principe zijn de eerdergenoemde documenten leidend en hoeft de makelaar niets meer dan dat aan te geven. Als hij echter expliciet iets beweert ("er is isolatie aanwezig") dat niet waar is, dan kun je hem daar wel aansprakelijk voor houden (in ieder geval volgens mijn rechtsbijstand).

Vraag twee is natuurlijk wel hoe bewijs je het, en hoe sterk is dat bewijs. Als je het kunt bewijzen dat de makelaar onwaarheden beweerd heeft, dan zou ik zeker aanraden om je rechtsbijstand in te schakelen, of indien je deze niet hebt, er over nadenken om juridisch advies in te schakelen. Dan moet je echter wel bereid zijn om all-the-way te gaan. De makelaar zal zich uiteraard op allerlei manieren er onderuit proberen te wurmen, dus als je niet bereid bent om je gelijk te halen dan kun je beter je verlies nemen, gewoon die isolatie er op laten gooien en genieten van je nieuwe huis.

[cadsite]

Dat is nu toch een non-issue?
Welke zichzelf respecterende aannemer zou oude isolatie laten steken??

Als je toch alles vernieuwt is het toch de logica zelve dat je ook de isolatie mee neemt?
Je kan nog een min-prijs vragen voor het niet te hoeven uithalen en afvoeren van de oude isolatie.

[kabeltjekabel]

Zo'n rare 0/1 bewering over isolatie... al zou het er wel zitten en het is 2 cm EPS; wordt je daar blij van dan?

Je aannemer heeft gezegd; er zit/zat geen isolatie OP het dak. Die heeft niks gezegd over 'onder het dak(beschot)'.

Als er wel 2 cm EPS had gezeten; die troep kost nog geen anderhalve euro per meter om te kopen.

Als ik niet te horen krijg *wat* voor isolatie er zit hecht ik aan enkel "aanwezig" geen enkele meerwaarde boven "geen". Zoals gezegd; minder gedoe met afvoeren van oude troep.

Neemt niet weg dat makelaars eens wat minder onwaarheden zouden moeten verspreiden; dus ik wens je alle succes met het verhalen op de makelaar. Die stelt vast voor je die 1,50 per vierkante meter uit te keren

[ Voor 17% gewijzigd door kabeltjekabel op 15-10-2020 18:25 ]

[cadsite]

Hoe vaak zien we dit soort topics hier passeren...

De makelaar beweerde (vul zelf een mooie belofte in).

Geloof hen niet! Het merendeel is even betrouwbaar als die 16-jarige die je op straat aanspreekt om zijn oude iPhone te verkopen.

[Rickardur]

99ruud99 schreef op donderdag 15 oktober 2020 @ 08:29:
Als een makkelaar beloofd dat het aanwezig is, dan kan je er vanuit gaan dat het klopt.
Mondelinge afspraken zijn ook afspraken, met als extra bewijs de brochure en de website (maak nu vast screenshots voor het huis offline gaat).

vaak kun je het huis nog vinden op andere websites. Oozo heeft vaak huizen er veel te lang nog op staan. Huis ff googlen (straat + huisnummer) krijg je vaak meerdere websites die em nog hebben, en anders heeft de google cache em nog wel.

[pennywiser]

TheGhostInc schreef op donderdag 15 oktober 2020 @ 13:51:
[...]

Een makelaar is geen bouwkundige, uit ervaring weet hij/zij wel het nodige, maar vanaf welk bouwjaar wat wel of niet te verwachten is, dat is niet zijn expertise (en ook niet zijn taak).

Dan moet hij er geen mening over geven, of met slag om de arm. Volledige informatie, ook van de evt aanwezige gebrek van zijn kennis.

[pennywiser]

cadsite schreef op donderdag 15 oktober 2020 @ 18:49:
Hoe vaak zien we dit soort topics hier passeren...

De makelaar beweerde (vul zelf een mooie belofte in).

Geloof hen niet! Het merendeel is even betrouwbaar als die 16-jarige die je op straat aanspreekt om zijn oude iPhone te verkopen.

Hier is geen greintje overdreven aan. 2e hands autoverkopers, ook de dealers, idem dito. Doe je eigen onderzoek.

[Luchtbakker]

Ik heb de makelaar gesproken maar die is (zoals verwacht) niet heel erg meewerkend.
Omdat er juridisch gezien nergens een grond voor is heb ik het laten zitten.

Een goede wijze les wel geleerd; vertrouw nooit wat een makelaar zegt.

Dank jullie allemaal!

[EvaluationCopy]

Luchtbakker schreef op maandag 19 oktober 2020 @ 07:19:
Ik heb de makelaar gesproken maar die is (zoals verwacht) niet heel erg meewerkend.
Omdat er juridisch gezien nergens een grond voor is heb ik het laten zitten.

Een goede wijze les wel geleerd; vertrouw nooit wat een makelaar zegt.

Dank jullie allemaal!

Trek deze les gerust door naar 2e hands autoverkopers dan hoef je daar ook nooit een topic over te openen