Offerte aannemer 45% hoger dan inschatting adviseur - en nu?

[Ulster Seedling]

Afgelopen maanden heb ik met mijn vriendin een woning gekocht, die flink gerenoveerd moet worden. We hebben een adviseur erbij betrokken die ons begeleidt met de renovatie: plannen/tekeningen maken, vergunningen aanvragen, een aannemer selecteren, en toezicht houden op het werk straks.

Inmiddels is de offerte (open begroting) van een aannemer binnen, maar die blijkt zo’n 45% hoger dan de inschatting van de adviseur. Onze begroting was op die inschatting gebaseerd, dus dit is… uitdagend

Ten tijde van de inschatting gaf de adviseur aan dat de bedragen “marktconform” zouden zijn ingeschat. De offerte die we nu hebben ontvangen, is volgens hem echter ook “marktconform”. (We vergelijken natuurlijk met btw aan beide zijden.)

Ik snap niet hoe dit zo ver uit elkaar kan liggen. Tussen de offerte en de eerdere inschatting zitten kleine verschillen (iets hogere isolatiewaarden, een raampje extra), maar o.b.v. de specificaties zou dit niet meer dan een paar procent moeten schelen. Ik ben dus bang dat onze adviseur iets te optimistisch (laag) in zijn inschattingen is, maar dit kan ik zelf niet goed beoordelen.

De grote vraag is: hoe nu verder? We kunnen de huidige offerte simpelweg niet betalen. Sowieso gaan we dit snel bespreken met de adviseur, maar omdat hij er nogal naast lijkt te zitten, wil ik ook zelf nadenken over alternatieven.

De huidige offerte komt van een aannemer uit zijn netwerk, en uit de omgeving. Ik denk dat we er misschien nog één of twee moeten aanvragen, om te kunnen vergelijken. Helaas zal dat wel weer even duren, deze offerte kostte ook een maand…
Verder las ik dat aannemers uit andere regio’s (het noorden) soms goedkoper kunnen zijn, en je hebt natuurijk ook aannemers die ‘met Polen’ werken. Maar hoe selecteer je een goede aannemer?

Ook zit ik te denken of we misschien alles moeten uitstellen. Met een beetje ‘geluk’ heeft de bouwsector het volgend jaar wat rustiger, door corona/PFAS/stikstof? Dat is natuurlijk wel een gok. En ik weet niet hoe hard het ondertussen met de houtworm in het dak gaat… Ook iets om te overleggen met de adviseur.
In plaats van volledig uitstellen, zouden we ook wat flexibeler kunnen zijn qua termijn. Het is voor ons geen ramp als het werk langer duurt, mocht dat voor de aannemer handiger zijn qua planning (en ons daarmee korting opleveren). Maar ik weet niet of dat zo werkt?

Nou ja, we moeten als eerste maar met de adviseur gaan zitten. Over het algemeen zijn we blij met hem, hij is erg behulpzaam en goed bereikbaar. Ook kan hij (als onafhankelijke) goed meedenken over werkzaamheden die we zelf kunnen doen. Dus als we een passende aannemer/offerte kunnen vinden, gaan we graag met hem door. Maar gezien de lastige situatie, wil ik toch ook anderen om ervaringen vragen, langs deze weg.

Hier nog enkele details, om een completer beeld te geven:

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Hackus]

Meer offertes opvragen

[krvabo]

Er zijn genoeg aannemers die het zo druk hebben dat ze de offerteprijzen met een flink percentage omhoog gooien omdat ze al werk genoeg hebben. Als er dan iemand zo gek is om zoveel te betalen voor werk dat ze eigenlijk niet nodig hebben om door te kunnen werken is dat toch mooi meegenomen.

Het is nu geen goeie tijd voor verbouwingen nee. Het is druk in de bouw, maar helaas is het dat al jaren. Met de kredietcrisis is er een exodus geweest en ik heb het idee dat er eigenlijk te weinig mensen zijn voor de hoeveelheid werk.

Maar voor een klus van 200.000 euro zou ik toch echt niet maar één offerte opvragen. Met minder dan vier (kun je prima tegelijk aanvragen) ben je eigenlijk al een dief van eigen portemonnee.

Je kunt natuurlijk ook kijken welke dingen echt nodig zijn, en welke erna nog kunnen. Groot werk wat je niet op een later moment kunt of wilt doen (zoals de houtworm of misschien vloerverwarming) eerst doen, en zaken die nog wel even vooruit kunnen (zoals nieuwe pannen of stucwerk van de gevel) uitstellen.

[Ulster Seedling]

Hackus schreef op zondag 11 oktober 2020 @ 15:43:
Meer offertes opvragen

krvabo schreef op zondag 11 oktober 2020 @ 16:03:
Maar voor een klus van 200.000 euro zou ik toch echt niet maar één offerte opvragen. Met minder dan vier (kun je prima tegelijk aanvragen) ben je eigenlijk al een dief van eigen portemonnee.

Duidelijk! Gaan we beginnen met meer offertes.

krvabo schreef op zondag 11 oktober 2020 @ 16:03:
Je kunt natuurlijk ook kijken welke dingen echt nodig zijn, en welke erna nog kunnen. Groot werk wat je niet op een later moment kunt of wilt doen (zoals de houtworm of misschien vloerverwarming) eerst doen, en zaken die nog wel even vooruit kunnen (zoals nieuwe pannen of stucwerk van de gevel) uitstellen.

Ja, precies! We beginnen nu met de essentiële dingen (en een aantal dingen die we zelf kunnen doen), en de rest komt later. Helaas moeten de gevels eerst worden verstevigd (i.v.m. scheuren) voor het dak aangepakt kan worden, vandaar dat die twee grote dingen nu tegelijk gaan.

[ Voor 18% gewijzigd door Ulster Seedling op 11-10-2020 16:19 ]

[Hackus]

@Ulster Seedling De 1e 35m2 hechtgebonden asbest mag je zelf verwijderen, dat scheelt je ook alweer. (35m2 platen per perceel) weet niet hoeveel het totaal is, en welke kwalificatie asbest..

of extern bedrijf ervoor inhuren => wat kost asbest verwijderen

[ Voor 30% gewijzigd door Hackus op 11-10-2020 16:17 ]

[Prosac]

Ik zou inderdaad nog een aantal offertes opvragen. Ik merk dat veel aannemers een behoorlijke opslag op hun prijzen gooien omdat ze toch werk genoeg hebben.
Voorbeeld: Ik heb schilders gevraagd de kozijnen en deuren buitenom te schilderen. Er kwamen offertes van 2500 euro tot 10.000 euro. Waarbij die van 10.000 nog open posten had voor gebruik steigers en materiaal.
Uiteindelijk voor de schilder gegaan die in het midden zat, na wat rondbellen met schilders.

Het is ook altijd handig om bij offertes te vermelden dat je nog meer aannemers hebt gevraagd en dat je dus nog een afweging moet maken. Geen haast hebben met uitvoer van werkzaamheden kan ook helpen. Ik moet ons dak ook vernieuwen, ik vraag nu al offertes op voor uitvoer in 2021, dan kunnen ze hun werkvoorraad voor volgend jaar vullen en de prijzen redelijk houden.

[Ulster Seedling]

krvabo schreef op zondag 11 oktober 2020 @ 16:03:
Er zijn genoeg aannemers die het zo druk hebben dat ze de offerteprijzen met een flink percentage omhoog gooien omdat ze al werk genoeg hebben. Als er dan iemand zo gek is om zoveel te betalen voor werk dat ze eigenlijk niet nodig hebben om door te kunnen werken is dat toch mooi meegenomen.

Het is nu geen goeie tijd voor verbouwingen nee. Het is druk in de bouw, maar helaas is het dat al jaren. Met de kredietcrisis is er een exodus geweest en ik heb het idee dat er eigenlijk te weinig mensen zijn voor de hoeveelheid werk.

Prosac schreef op zondag 11 oktober 2020 @ 16:14:
Ik zou inderdaad nog een aantal offertes opvragen. Ik merk dat veel aannemers een behoorlijke opslag op hun prijzen gooien omdat ze toch werk genoeg hebben.
Voorbeeld: Ik heb schilders gevraagd de kozijnen en deuren buitenom te schilderen. Er kwamen offertes van 2500 euro tot 10.000 euro. Waarbij die van 10.000 nog open posten had voor gebruik steigers en materiaal.
Uiteindelijk voor de schilder gegaan die in het midden zat, na wat rondbellen met schilders.

Het is ook altijd handig om bij offertes te vermelden dat je nog meer aannemers hebt gevraagd en dat je dus nog een afweging moet maken. Geen haast hebben met uitvoer van werkzaamheden kan ook helpen. Ik moet ons dak ook vernieuwen, ik vraag nu al offertes op voor uitvoer in 2021, dan kunnen ze hun werkvoorraad voor volgend jaar vullen en de prijzen redelijk houden.

Duidelijk! Misschien moeten we dan inderdaad gaan voor “ergens in 2021”. Voor ons op zich geen probleem, behalve dat het wat langer wachten (en evt. overlast) is.

Hackus schreef op zondag 11 oktober 2020 @ 16:12:
@Ulster Seedling De 1e 35m2 hechtgebonden asbest mag je zelf verwijderen, dat scheelt je ook alweer. (35m2 platen per perceel) weet niet hoeveel het totaal is, en welke kwalificatie asbest..

of extern bedrijf ervoor inhuren => wat kost asbest verwijderen

De daken zijn allemaal >35m², en de meeste andere bronnen zijn vastgespijkerd, dus ik ben bang dat zelf verwijderen weinig scheelt. Voor dit werk hebben we trouwens 3 offertes van asbest-bedrijven, waarvan ik de laagste prijs genoemd had. Misschien kunnen we hier ook nog wat zakken, door flexibeler te zijn qua periode en aan te geven dat we meerdere opties hebben. Al zit dit qua planning deels vast aan het andere werk.

[deWit]

In die regio wil het best wel eens lonen om rond te kijken. Ik heb een jaar geleden ook best grote verschillend tussen aannemers gezien en uiteindelijk gekozen voor 1 iets noordelijker. Dat zou je bouwbegeleider gewoon moeten regelen...

[Oekol]

Het is al benoemd maar offertes aanvragen als een gek. Bij ons ging het om een simpele aanbouw.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Succes er mee!

[Annuk]

Hackus schreef op zondag 11 oktober 2020 @ 16:12:
@Ulster Seedling De 1e 35m2 hechtgebonden asbest mag je zelf verwijderen, dat scheelt je ook alweer. (35m2 platen per perceel) weet niet hoeveel het totaal is, en welke kwalificatie asbest..

of extern bedrijf ervoor inhuren => wat kost asbest verwijderen

Dit klopt volgens mij niet helemaal wat je zegt, wat ik van een bekende saneerder begreep dat als het >35m² is en dat is ook bekend bij de gemeente dat je dan zelf niets mag verwijderen maar alles moet laten doen. Enige uitzondering is bij mijn weten dat het bv over 2 losstaande gebouwen is verdeeld, dan mag je het ene mits <35m² wel zelf verwijderen.

@Ulster Seedling je zegt Zwolle, kijk evt eens in het onderhand beruchte dorpje staphorst en daaromheen, zijn vaak iets goedkoper en over het algemeen gaan ze harder door

[Hackus]

Annuk schreef op zondag 11 oktober 2020 @ 16:51:
[...]


Dit klopt volgens mij niet helemaal wat je zegt, wat ik van een bekende saneerder begreep dat als het >35m² is en dat is ook bekend bij de gemeente dat je dan zelf niets mag verwijderen maar alles moet laten doen. Enige uitzondering is bij mijn weten dat het bv over 2 losstaande gebouwen is verdeeld, dan mag je het ene mits <35m² wel zelf verwijderen.

@Ulster Seedling je zegt Zwolle, kijk evt eens in het onderhand beruchte dorpje staphorst en daaromheen, zijn vaak iets goedkoper en over het algemeen gaan ze harder door

per kadastraal perceel
Welke asbesthoudende materialen mag ik als particulier zelf verwijderen?

[Ulster Seedling]

Dank voor alle reacties tot dusver! Ik was behoorlijk in de stress geraakt, maar zo te lezen is nog niet alles verloren We gaan aan de slag. En jullie tips/inzichten blijven natuurlijk welkom!

Oekol schreef op zondag 11 oktober 2020 @ 16:50:
Het is al benoemd maar offertes aanvragen als een gek. Bij ons ging het om een simpele aanbouw.
***members only***
Succes er mee!

Wow, wat een verschillen! Hopelijk is dat hier ook zo (en is de huidige offerte een van de hogere ).

Annuk schreef op zondag 11 oktober 2020 @ 16:51:
@Ulster Seedling je zegt Zwolle, kijk evt eens in het onderhand beruchte dorpje staphorst en daaromheen, zijn vaak iets goedkoper en over het algemeen gaan ze harder door

Haha, toevallig komt de aannemer van de huidige offerte ook al uit die buurt…

[barktus]

Misschien niet helemaal wat je zoekt, maar: heb je mensen in je nabije omgeving die deze werkzaamheden professioneel uitvoeren?

Zo ja, praat eens met hen. Hoewel het in de bouw momenteel erg druk is, zoeken veel bouwvakkers, en dan net name in de winter, een wat grotere eigen klus. Om in de avonduren en in het weekend te doen.

Wellicht dat je daar ook nog wat verschil uit kan halen.

[Ernemmer]

Ik denk niet dat het in de bouw snel goedkoper zal worden, het huizentekort blijft hard oplopen en vakmensen zijn nergens te krijgen. De vergrijzing slaat ook toe in de bouw waardoor er steeds minder vakmensen zijn om het werk te doen.
Corona zou nog wel iets kunnen doen, maar dan zullen er toch wel heel veel doden moeten vallen wilt de vraag naar huizen dalen.

[Yucon]

Ulster Seedling schreef op zondag 11 oktober 2020 @ 15:42:

Nou ja, we moeten als eerste maar met de adviseur gaan zitten. Over het algemeen zijn we blij met hem, hij is erg behulpzaam en goed bereikbaar. Ook kan hij (als onafhankelijke) goed meedenken over werkzaamheden die we zelf kunnen doen. Dus als we een passende aannemer/offerte kunnen vinden, gaan we graag met hem door. Maar gezien de lastige situatie, wil ik toch ook anderen om ervaringen vragen, langs deze weg.

Het is fijn dat je blij met hem bent en waarschijnlijk vind je hem ook sympathiek, maar als buitenstaander ziet het er toch wel uit alsof hij nogal prutswerk geleverd heeft. Dat zou ik persoonlijk toch niet al te makkelijk over m'n kant laten gaan.

[NNCi]

@Ulster Seedling

Hoe onafhankelijk is die adviseur van jullie?
@Yucon was mij te snel voor

We gaan volgend jaar een opbouw plaatsen. Helaas is dat gunningsplichtig. We hebben een betaalbare partij gevonden voor de bouw- en constructietekeningen en vergunningsaanvraag.
Het eerste wat dat bureau zei is om eerst de tekeningen te hebben en vervolgens meerdere aannemers aan te schrijven. om te voorkomen dat je appels met peren aan het vergelijken bent.

Weet jij waarom jouw adviseur een dergelijke stap niet gedaan heeft?

[ Voor 3% gewijzigd door NNCi op 11-10-2020 17:02 ]

[Ulster Seedling]

Hackus schreef op zondag 11 oktober 2020 @ 16:55:
[...]
per kadastraal perceel
Welke asbesthoudende materialen mag ik als particulier zelf verwijderen?

Jammer dat het niet ook per jaar is, dan hadden we in december en januari zelf goed aan het werk gekund

barktus schreef op zondag 11 oktober 2020 @ 16:58:
Misschien niet helemaal wat je zoekt, maar: heb je mensen in je nabije omgeving die deze werkzaamheden professioneel uitvoeren?

Zo ja, praat eens met hen. Hoewel het in de bouw momenteel erg druk is, zoeken veel bouwvakkers, en dan net name in de winter, een wat grotere eigen klus. Om in de avonduren en in het weekend te doen.

Wellicht dat je daar ook nog wat verschil uit kan halen.

Nee, helaas eigenlijk niemand… De eenvoudigere dingen willen we al zelf (met hulp van handige schoonouder) doen, maar voor het professionele werk kennen we niemand.

Ernemmer schreef op zondag 11 oktober 2020 @ 16:59:
Ik denk niet dat het in de bouw snel goedkoper zal worden, het huizentekort blijft hard oplopen en vakmensen zijn nergens te krijgen. De vergrijzing slaat ook toe in de bouw waardoor er steeds minder vakmensen zijn om het werk te doen.
Corona zou nog wel iets kunnen doen, maar dan zullen er toch wel heel veel doden moeten vallen wilt de vraag naar huizen dalen.

Dat klinkt aannemelijk. Er is natuurlijk nu ook geen crisis op de woningmarkt zoals eerder, dus dat zal voor de bouw wel schelen.

Yucon schreef op zondag 11 oktober 2020 @ 17:01:
[...]

Het is fijn dat je blij met hem bent en waarschijnlijk vind je hem ook sympathiek, maar als buitenstaander ziet het er toch wel uit alsof hij nogal prutswerk geleverd heeft. Dat zou ik persoonlijk toch niet al te makkelijk over m'n kant laten gaan.

NNCi schreef op zondag 11 oktober 2020 @ 17:01:
@Ulster Seedling

Hoe onafhankelijk is die adviseur van jullie?
@Yucon was mij te snel voor

We gaan volgend jaar een opbouw plaatsen. Helaas is dat gunningsplichtig. We hebben een betaalbare partij gevonden voor de bouw- en constructietekeningen en vergunningsaanvraag.
Het eerste wat dat bureau zei is om eerst de tekeningen te hebben en vervolgens meerdere aannemers aan te schrijven. om te voorkomen dat je appels met peren aan het vergelijken bent.

Weet jij waarom jouw adviseur een dergelijke stap niet gedaan heeft?

Daar hebben jullie wel een punt…

De aanpak van onze adviseur lijkt hierop, we hebben ook eerst tekeningen gemaakt zodat de aannemer daarbij een voorstel kon doen. Op zijn website noemt hij dit ook als voordeel om goed te kunnen vergelijken. Ik snap echter niet waarom we er dan slechts één opgevraagd hebben.

We gaan de situatie met hem bespreken, en zullen dit ook neerleggen. Dan moeten we maar kijken wat hij erop zegt, en wat wij daarvan vinden…

[Jan-man]

Gewoon meerdere offertes opvragen hebben wij ook gedaan (voor uitbouw maar zelfde idee).

Offerte 1 55K (kon binnen 2 maanden starten)
Offerte 2 25K (wel rui half jaar wachten)
Offerte 3/4/5 geen offerte gehad was te druk

Offerte 1 direct doormidden geschuurd. Met offerte 2 om tafel gegaan en is helemaal goed gekomen.

Gewoon meerdere offertes opvragen en in zee gaan met wie je het beste gevoel hebt. Vermijd ook zeker geen kleine lokale zaken! Die hebben vaak de beste contacten van lokale ondernemers en kregien snel dingen voor elkaar.

[Theo]

Veel aannemers/bedrijven laten met een erg hoge offerte ook gewoon weten dat ze geen tijd/zin hebben in de opdracht. Maar "nee" verkopen aan de klant is ook not done.

Zie hun erg hoge prijs daarom niet als een offerte. Zie het als een "We hebben hier geen tijd voor" bericht.

[Luchtbakker]

Ik heb met een badkamer offertes gehad die soms 100% van elkaar afweken. De ene vroeg 7k de ander 14k. Gewoon meerdere offertes opvragen. Er zijn meer vissen in een vijver .

Je zit wel met de tijd. Anno 2020 is de wachttijd al gauw een week of 12.

[Falcon]

Maar wees je bewust dat het offertes blijven en dat de uitvoer altijd hoger (zal?) kan uitkomen.

Als je nu al in de stress schiet, weet je dan wel waar je aan bent begonnen en hang je niet teveel aan 1 persoon?

Zelf overzicht bewaren en enigzins controle lijkt mij wel nodig.

[ Voor 48% gewijzigd door Falcon op 12-10-2020 07:14 ]

[Panzer_V]

Meer offertes opvragen en je niet beperken tot regio's. Vooral zelf aan de slag gaan en niet alles aan de adviseur overlaten.

Overigens zou ik een pittig gesprek met de adviseur niet weglaten. Je hebt dat huis gekocht op basis van zijn inschatting, dan kan je er niet eventjes 45% naast zitten.

[Ulster Seedling]

Theo schreef op maandag 12 oktober 2020 @ 06:58:
Veel aannemers/bedrijven laten met een erg hoge offerte ook gewoon weten dat ze geen tijd/zin hebben in de opdracht. Maar "nee" verkopen aan de klant is ook not done.

Zie hun erg hoge prijs daarom niet als een offerte. Zie het als een "We hebben hier geen tijd voor" bericht.

Ik hoop alleen dat deze ‘hoge prijs’ ook echt (te) hoog blijkt, anders wordt het een ander verhaal. Maar dat merken we natuurlijk snel genoeg, als er meer offertes liggen!

Falcon schreef op maandag 12 oktober 2020 @ 07:12:
Maar wees je bewust dat het offertes blijven en dat de uitvoer altijd hoger (zal?) kan uitkomen.

Als je nu al in de stress schiet, weet je dan wel waar je aan bent begonnen en hang je niet teveel aan 1 persoon?

Zelf overzicht bewaren en enigzins controle lijkt mij wel nodig.

Ik denk dat we dit inderdaad verkeerd hebben gedaan tot nu toe. De adviseur heeft zelf deze aannemer uitgekozen en rondgeleid, wij hebben ’m überhaupt nooit gezien/gesproken. Dat leek lekker makkelijk zo, minder werk voor ons en ‘de onafhankelijke adviseur regelt het wel’, maar dat blijkt dus niet de juiste manier. Ik denk dat we het moeten omdraaien: wij nemen de leiding, en hij mag ons adviseren, en natuurlijk bijspringen voor de technische zaken.

Panzer_V schreef op maandag 12 oktober 2020 @ 07:13:
Meer offertes opvragen en je niet beperken tot regio's. Vooral zelf aan de slag gaan en niet alles aan de adviseur overlaten.

Overigens zou ik een pittig gesprek met de adviseur niet weglaten. Je hebt dat huis gekocht op basis van zijn inschatting, dan kan je er niet eventjes 45% naast zitten.

Precies, dat gaan we inderdaad bespreken! Dan maar kijken hoe hij reageert, en of/hoe we daarmee verder kunnen.

Nogmaals dank voor de reacties! Ook goed om jullie mening over de adviseur te horen. Dit geeft vertrouwen om het gesprek wat serieuzer in te gaan.

[Ulster Seedling]

Twee weken later, tijd voor een update

We hebben een gesprek gehad met de adviseur. Samen hebben we aardig wat posten van de offerte kunnen laten schrappen, voor dingen die niet per se nodig waren, of werk dat we zelf kunnen doen. (We hebben altijd gezegd zelf veel te willen doen, dus dat is op zich niet erg.) Daarmee is de offerte behoorlijk omlaag gegaan.

Helaas is die nog steeds significant hoger dan begroot, dus we hebben aangegeven nu toch een aantal andere offertes te willen opvragen. Daar gaan we komende tijd mee bezig, en daarna kunnen we die met de adviseur gaan beoordelen en vergelijken. Hopelijk komt er dan een beter passende optie uit.

Vraag: weet iemand of het done of not done is om de open begroting van de eerste aannemer, te gebruiken om meer offertes aan te vragen? We kunnen de prijzen en bedrijfsgegevens natuurlijk weghalen, maar ik weet niet of dit gebruikelijk/geaccepteerd is? Anders kunnen we natuurlijk werken met de tekeningen die we hebben, met extra omschrijving waar nodig.

Edit: Ter compleetheid: met de nieuwe offerte zitten we nu zo’n 23% boven de inschatting voor de kosten van de aannemer. De totale offerte is nog wel iets hoger, maar dat is door extra werkzaamheden die niet in de inschatting zaten. Nog steeds een flink verschil, maar al minder dramatisch dan de eerdere 45%.

[ Voor 13% gewijzigd door Ulster Seedling op 25-10-2020 16:11 ]

[Cyberpope]

Ulster Seedling schreef op zondag 25 oktober 2020 @ 16:04:
Vraag: weet iemand of het done of not done is om de open begroting van de eerste aannemer, te gebruiken om meer offertes aan te vragen? We kunnen de prijzen en bedrijfsgegevens natuurlijk weghalen, maar ik weet niet of dit gebruikelijk/geaccepteerd is? Anders kunnen we natuurlijk werken met de tekeningen die we hebben, met extra omschrijving waar nodig.

Gewoon doen. Wel zonder prijzen en zonder bedrijfsgegevens.
En helder maken wat je geschrapt hebt.

[DasNieNix]

Je hebt nu zitten schrappen in de offerte, logisch dat de prijs lager is want er wordt minder gedaan.
Maar heb je nu al duidelijk waarom er zo'n groot verschil tussen de prijs van de adviseur en de aannemer zit.
Had je een gedetailleerde begroting en offerte?
Waar zaten de grote verschillen?
Het gaat niet om kleine bedragen en het zou mij geen goed gevoel geven als het verschil niet te verklaren is.

[NotSoSteady]

Meer offertes aanvragen en als die allemaal aanzienlijk hoger zijn dan zou ik ook meteen gaan zoeken naar een nieuwe adviseur.

[Ulster Seedling]

DasNieNix schreef op zondag 25 oktober 2020 @ 17:53:
Je hebt nu zitten schrappen in de offerte, logisch dat de prijs lager is want er wordt minder gedaan.

Het meerendeel van de geschrapte posten is logisch te verklaren.
We hebben vanaf het begin aangegeven veel zelf te willen doen, dus daarom konden we redelijk wat schrappen. Hoe zich dat verhoudt tot de eerdere inschatting, is deels lastig te zeggen. (Was daar ook al uitgegaan van het feit dat we het zelf zouden doen? Voor een deel wel, maar voor de rest is dat niet expliciet besproken.)
Ook was er een post voor een onderdeel dat uiteindelijk in slechtere toestand bleek dan eerder gedacht, die daardoor erg hoog uitviel. Die stellen we dus maar uit. Verklaarbaar, maar wel jammer.
Tenslotte was in de eerste offerte uitgegaan van extra hoge isolatiewaardes, wat eerder niet in de plannen zat.

Maar heb je nu al duidelijk waarom er zo'n groot verschil tussen de prijs van de adviseur en de aannemer zit.
Had je een gedetailleerde begroting en offerte?
Waar zaten de grote verschillen?
Het gaat niet om kleine bedragen en het zou mij geen goed gevoel geven als het verschil niet te verklaren is.

Waar het huidige verschil vandaan komt, is niet precies duidelijk. De offerte met open begroting is gedetailleerder dan de inschatting. Ik kan proberen om die twee beter naast elkaar te leggen, maar dat zal niet exact kunnen, doordat posten niet één-op-één overeenkomen en door algemene posten (steiger etc.).

Ik vermoed met het huidige verschil dat de adviseur toch te optimistisch/laag zat qua inschatting.

Mijn vriendin en ik vonden het gesprek met de adviseur laatst wel prettig. We hebben niet het idee dat hij ‘samenspeelt’ met de aannemer, en hij denkt prettig met ons mee (ook op het vlak van zelf dingen doen). Maar zijn inschattingen lijken wat te wensen over te laten…

Hopelijk komt er uit de andere offertes toch nog een betere optie 😬

[izdp]

Heeft de aannemer louter op basis van de offerte-aanvraag zijn prijs afgegeven of heeft hij het in het werk gezien?
Voor deze bedragen lijkt mij het laatste een must.
Je noemt allerlei zaken waarbij ik denk dat een bouwkundig oog verschillende goede opties kan aanbieden.
Voor dat zou ik me zeker niet verlaten alleen op je begeleider.

[Anoniem: 224360]

Het idee is toch dat zo'n adviseur zijn kosten ruimschoots eruit haalt door je geld te besparen gaandeweg het traject met kennis en connecties die jij niet hebt?

Dan lijkt hij vooralsnog z'n geld niet waard. Maar dat moet je zelf bepalen.

[koentjuh]

Anoniem: 224360 schreef op zondag 25 oktober 2020 @ 19:51:
Het idee is toch dat zo'n adviseur zijn kosten ruimschoots eruit haalt door je geld te besparen gaandeweg het traject met kennis en connecties die jij niet hebt?

Dan lijkt hij vooralsnog z'n geld niet waard. Maar dat moet je zelf bepalen.

Misschien dat TS door de adviseur nu uberhaupt al een aannemer heeft binnen een acceptabel termijn. Recent zelf ook verbouwd, maar goede vakmensen zitten redelijk in het werk, dus dan moet je het echt van via via hebben. Dat alleen kan ook al waarde hebben.

[Pizza_Boom]

Wat bij kleine aannemers nog wel wil helpen, is zorgen dat je zelf blijft coördineren. Het kan niet met alles, maar een tegelzetter kan je prima zelf aansturen. Mannetje 1, 2 en 3 bij je uitbouw niet. Je betaalt namelijk ook gewoon de hoofdaannemer voor het coördinatiewerk. Kan je zomaar een 10tje per uur per persoon ex btw schelen. Is snel verdiend hoor. Betaal je opeens 32,50 per uur voor een mannetje in plaats van 42,50 per uur. En 100 uur heb je zo te pakken.

Enige is dat je er permanent op moet blijven zitten, zowel bij degene in het voortraject als bij bijvoorbeeld zo'n tegelzetter. ZZPers hebben het allemaal druk tegenwoordig, ze vullen het ene gat met het andere.

[BCC]

@Pizza_Boom Op dit moment lukt je dat echt niet niet de regio zwolle - er is idiote krapte. De enige manier waarop ik op het moment een schilder kon krijgen was via mijn aannemer.

[ Voor 10% gewijzigd door BCC op 26-10-2020 09:55 ]

[Pizza_Boom]

BCC schreef op maandag 26 oktober 2020 @ 09:55:
@Pizza_Boom Op dit moment lukt je dat echt niet niet de regio zwolle. De enige manier waarop ik op het moment een schilder kon krijgen was via mijn aannemer.

Maar je kan nog wel zelf de coördinatie in de hand houden. Jouw aannemer hoeft hem niet in te huren en aan te sturen. Mijn tegelzetter komt ook via de loodgieter, maar ik houd toch zelf de coördinatie. Met de stucadoor en schilder heb ik mazzel dat ze in hetzelfde buurtje wonen, dus die trek ik gewoon aan hun jasje als ik ze nodig heb.

[wowly]

Ik weet niet of de adviseur zijn slecht werk heeft gedaan. De bouw is momenteel een bijzondere tak van sport. Als afnemers niet zitten te wachten op nog meer werk dienen ze gewoon een waanzinnige prijs in. Als je hapt zitten zij goed!

Het is not done om de eerste prijzen te laten zien aan een andere aannemer, ook niet als de namen zijn afgelakt.
Het is OK om aan te hebben dat je meerdere offertes aanvraagt. Meer dan 4 is in onze regio (zo Brabant) niet gewenst. Als de afnemers dat weten beginnen ze vaak niet serieus met te tellen omdat de kans dat ze het worden te klein wordt. Dit berekenen kost echt serieus veel tijd voor hen, en als ze 1/8 kans hebben op de opdracht gaan ze daar niet hun calculator 3 dagen op laten Werken overigens kennen de meeste bouwers elkaar goed en weten ze wie zit te springen om werk een wie niet een wat ze zullen offreren. Als ze erachter komen dat je ze wil uitspelen trekken er naar op dat ze niet graag voor je willen werken. Dit soort spelers kunnen ze missen als kiespijn....

Als je flexibel bent in de tijd kan dit zeer veel schelen in de prijs
Laat een stabu bestek opmaken, zodat je appels met appels kunt vergelijken
Zien dat de offertes en bepaalde tijd geldig zijn
Bereid goed voor, zodat je niet achteraf kostbare veranderingen moet aanbrengen

Denk niet dat dit een vriendelijke nette business is waarin aannemers je aan de hand nemen. Het is hard werken met weinig marge, dus als ze kunnen zullen ze met geld uit je halen. Als je hier niet hebben kunt, niet aan bouwen beginnen. Een goede adviseur is hierin goud waard!!

Mijn broers werken allebei in de bouw (uitvoerder en calculator) , bij ons thuis heeft iedereen zijn huis zelf (laten) bouwen. Mijn vader heeft zijn eigen huis gebouwd. Het is heel heel erg leuk om te doen, zeker met goede bouwers. Zou het zo weer doen. Maar, k zie om mij heen heel veel mensen behoorlijk het schip in gaan of extreem veel betalen. Met een goede voorbereiding is dit niet nodig. Daarom, die adviseur was jullie eerste goede zet!! Nu is het een kwestie van lange adem.

[ Voor 7% gewijzigd door wowly op 26-10-2020 10:02 ]

[Ulster Seedling]

izdp schreef op zondag 25 oktober 2020 @ 19:25:
Heeft de aannemer louter op basis van de offerte-aanvraag zijn prijs afgegeven of heeft hij het in het werk gezien?
Voor deze bedragen lijkt mij het laatste een must.
Je noemt allerlei zaken waarbij ik denk dat een bouwkundig oog verschillende goede opties kan aanbieden.
Voor dat zou ik me zeker niet verlaten alleen op je begeleider.

De aannemer is twee keer langs geweest, waarvan de tweede keer met de calculator. Het is dus ook een gespecificeerde open begroting.

Anoniem: 224360 schreef op zondag 25 oktober 2020 @ 19:51:
Het idee is toch dat zo'n adviseur zijn kosten ruimschoots eruit haalt door je geld te besparen gaandeweg het traject met kennis en connecties die jij niet hebt?

Dan lijkt hij vooralsnog z'n geld niet waard. Maar dat moet je zelf bepalen.

Klopt, dat is zeker één van de punten waarop zo’n adviseur zich verkoopt! Op dat punt zijn we dus ook niet helemaal tevreden.

Maar, hij helpt ook met plannen maken, bedenken wat er mogelijk is, wat wij zelf kunnen doen, tekeningen maken, vergunningen regelen, enz. Op dat vlak loopt het beter, dus al met al zijn we nog tevreden.

Pizza_Boom schreef op maandag 26 oktober 2020 @ 09:51:
Wat bij kleine aannemers nog wel wil helpen, is zorgen dat je zelf blijft coördineren. Het kan niet met alles, maar een tegelzetter kan je prima zelf aansturen. Mannetje 1, 2 en 3 bij je uitbouw niet. Je betaalt namelijk ook gewoon de hoofdaannemer voor het coördinatiewerk. Kan je zomaar een 10tje per uur per persoon ex btw schelen. Is snel verdiend hoor. Betaal je opeens 32,50 per uur voor een mannetje in plaats van 42,50 per uur. En 100 uur heb je zo te pakken.

Enige is dat je er permanent op moet blijven zitten, zowel bij degene in het voortraject als bij bijvoorbeeld zo'n tegelzetter. ZZPers hebben het allemaal druk tegenwoordig, ze vullen het ene gat met het andere.

Goeie! Nadat wij doorgaan dat we toch meer offertes willen aanvragen, gaf de adviseur ook al aan dat we het project in een paar onderdelen kunnen splitsen. We gaan beide opties onderzoeken.

wowly schreef op maandag 26 oktober 2020 @ 09:58:
Het is not done om de eerste prijzen te laten zien aan een andere aannemer, ook niet als de namen zijn afgelakt.

Dat was ook niet mijn bedoeling. Kan ik wel de open begroting met namen én prijzen afgelakt delen, aangezien die een soort overzicht van het precieze werk bevat? Of is dat ook not done? Op zich is het ook geen heel lastig project, en zou ik met een eigen omschrijving en de gemaakte tekeningen al een heel eind komen.

Het is OK om aan te hebben dat je meerdere offertes aanvraagt. Meer dan 4 is in onze regio (zo Brabant) niet gewenst. Als de afnemers dat weten beginnen ze vaak niet serieus met te tellen omdat de kans dat ze het worden te klein wordt. Dit berekenen kost echt serieus veel tijd voor hen, en als ze 1/8 kans hebben op de opdracht gaan ze daar niet hun calculator 3 dagen op laten Werken overigens kennen de meeste bouwers elkaar goed en weten ze wie zit te springen om werk een wie niet een wat ze zullen offreren. Als ze erachter komen dat je ze wil uitspelen trekken er naar op dat ze niet graag voor je willen werken. Dit soort spelers kunnen ze missen als kiespijn....

Duidelijk, dan proberen we er nog een klein aantal extra aan te vragen.

Als je flexibel bent in de tijd kan dit zeer veel schelen in de prijs
Laat een stabu bestek opmaken, zodat je appels met appels kunt vergelijken
Zien dat de offertes en bepaalde tijd geldig zijn
Bereid goed voor, zodat je niet achteraf kostbare veranderingen moet aanbrengen

Duidelijk, daar ga ik op letten inderdaad!

---

Heeft iemand verder nog tips voor het kiezen van aannemers (om offertes van aan te vragen)? We hebben via de adviseur nog een aantal namen uit de regio ontvangen. (We gaan de nieuwe aanvragen nu zelf eerst doen, om iets meer regie te houden.)

Maar stel dat we nog iemand uit het noorden willen vragen (wat goedkoper schijnt te zijn), hoe begin je daaraan? Als je op Bouwnu kijkt, vind je er zo honderden per provincie… Gewoon op beoordelingen sorteren, net als bezorgrestaurants?

[Postius]

Ulster Seedling schreef op maandag 26 oktober 2020 @ 10:29:
[...]

De aannemer is twee keer langs geweest, waarvan de tweede keer met de calculator. Het is dus ook een gespecificeerde open begroting.


[...]

Klopt, dat is zeker één van de punten waarop zo’n adviseur zich verkoopt! Op dat punt zijn we dus ook niet helemaal tevreden.

Maar, hij helpt ook met plannen maken, bedenken wat er mogelijk is, wat wij zelf kunnen doen, tekeningen maken, vergunningen regelen, enz. Op dat vlak loopt het beter, dus al met al zijn we nog tevreden.


[...]

Goeie! Nadat wij doorgaan dat we toch meer offertes willen aanvragen, gaf de adviseur ook al aan dat we het project in een paar onderdelen kunnen splitsen. We gaan beide opties onderzoeken.


[...]

Dat was ook niet mijn bedoeling. Kan ik wel de open begroting met namen én prijzen afgelakt delen, aangezien die een soort overzicht van het precieze werk bevat? Of is dat ook not done? Op zich is het ook geen heel lastig project, en zou ik met een eigen omschrijving en de gemaakte tekeningen al een heel eind komen.


[...]

Duidelijk, dan proberen we er nog een klein aantal extra aan te vragen.


[...]

Duidelijk, daar ga ik op letten inderdaad!

---

Heeft iemand verder nog tips voor het kiezen van aannemers (om offertes van aan te vragen)? We hebben via de adviseur nog een aantal namen uit de regio ontvangen. (We gaan de nieuwe aanvragen nu zelf eerst doen, om iets meer regie te houden.)

Maar stel dat we nog iemand uit het noorden willen vragen (wat goedkoper schijnt te zijn), hoe begin je daaraan? Als je op Bouwnu kijkt, vind je er zo honderden per provincie… Gewoon op beoordelingen sorteren, net als bezorgrestaurants?

Ervaringen van andere mensen, dat kan op internet of in het het echt. Ik wist dat mijn aannemer het huis van de buren van mijn schoonouders onder handen had genomen. Gewoon is langs gegaan om te praten over de aannemer en wat voor werk hij levert. Het is N = 1 maar 1 echte recensie zegt me iets meer dan 10 internet recensies.

[deWit]

Rijd eens rond in de buurt en kijk welke aannemer waar aan het bouwen is?

Dat was ook niet mijn bedoeling. Kan ik wel de open begroting met namen én prijzen afgelakt delen, aangezien die een soort overzicht van het precieze werk bevat? Of is dat ook not done? Op zich is het ook geen heel lastig project, en zou ik met een eigen omschrijving en de gemaakte tekeningen al een heel eind komen.

Dat noem je dan bijna een bestek. Daarmee specificeer je heel duidelijk wat je precies wil laten doen, hoe en wat etc. Kan heel helder zijn, kost wel tijd (en geld) om dat op te laten stellen.

[ Voor 78% gewijzigd door deWit op 26-10-2020 11:04 ]

[NielsFL]

Postius schreef op maandag 26 oktober 2020 @ 10:45:
[...]

Ervaringen van andere mensen, dat kan op internet of in het het echt. Ik wist dat mijn aannemer het huis van de buren van mijn schoonouders onder handen had genomen. Gewoon is langs gegaan om te praten over de aannemer en wat voor werk hij levert. Het is N = 1 maar 1 echte recensie zegt me iets meer dan 10 internet recensies.

N=1 is inderdaad beter dan N=0.

Zo hadden wij recent een aannemer die tijdens het werk onder bepaalde afspraken uit probeerde te krabbelen met excuses als "veel werk, maar je ziet het verschil niet". Uiteindelijk heeft hij wel alles conform afspraak uitgevoerd, maar het verstoord direct de relatie en het vertrouwen. En dan heb je nog X weken met zo'n iemand samen te werken. Met een N=1 had dat denk ik voorkomen kunnen worden.

Dit beantwoord eigenlijk ook meteen de vraag hoe je extra aannemers moet selecteren: het liefst dus op basis van voor jouw betrouwbare referenties. Heb je die niet, dan vind ik het rondrijden van @deWit best een aardig idee, mits je dan ook op die buren afstapt, en niet alleen de betreffende aannemer.

[wowly]

Jup, iedere ervaring is belangrijk. Check de werven, degen die netjes zijn wil je hebben, de greasemonkeys kunnen ook goed werk leveren, maar wees er dan zeker van via ervaringen.

Een kruiwagen (iemand die al eerder met ze heeft gewerkt) is ook erg fijn, als ze weten dat je geen assh*le bent hebben ze er heel wat meer zin aan.

Bouwers/onderaannemers die elkaar goed liggen is ook een goed teken, zij leveren werk dat herhaald mag worden: goed werk dus.

Vraag een bedrijf wat je wel kent (bijvoorbeeld de loodgieter/cv monteur), zij moeten ook vaak klussen doen voor aannemers en kunnen je haarfijn vertellen waar ze wel en waar ze niet graag mee werken.

Bedrijven die al langer dan 10 jaar bestaan en een fraai portfolio hebben van huizen die ze hebben gebouwd, zij zijn levensvatbaar en die huizen kun je rustig controleren/beoordelen

Overigens, vraag even wat een Stabu bestek is, dan wordt het duidelijk hoe je offertes kunt vergelijken. Nodig de tweet beste altijd uit voor een gesprek hoe en wat er aan de prijs kan worden gesleuteld. Soms hebben ze erg slimme en goedkopere oplossingen voor kostbare zaken in de tekeningen.

wij hebben gekozen voor een aannemer die overal oplossingen in zag, en niet voor degene die overal problemen in zag. Heerlijk gewerkt met die man.

Overigens, waar ik woon (budel eo) staat er om bekend om hun zeer prijsgunstige bouwers. En zij reizen hioer soms flink voor, zeker voor kostbare projecten (soms wel naar groningen etc.) De prijzen die ik hier soms rond zie vliegen zijn soms echt exorbitant voor wat stenen, kozijnen, wat glas en installatie.

Ach er zijn zoveel zaken waar je op kunt letten, je adviseur helpt je hierbij.

[ Voor 60% gewijzigd door wowly op 26-10-2020 20:20 ]

[BastaRhymez]

Volgens mij ben je er nog niet uit wat je allemaal wel / niet wilt (laten) doen en vaar je (te veel) op het advies van de adviseur.

Stap 1: Maak een opsomming van de werkzaamheden die je wilt (laten) uitvoeren.
Stap 2: Bepaal wat je zelf kan doen.
Stap 3: Stel kaders (in overleg met je adviseur) voor de werkzaamheden die je wilt uitbesteden (zo kan je appels met appels blijven vergelijken).
Stap 4: Schrijf meerdere aannemers / klusbedrijven / gespecialiseerde bedrijven aan. Laat ze een prijs opstellen voor de specifieke werkzaamheden, maar laat ze ook een prijs opstellen voor al het werk (als je een aannemer kiest, een specialist zal geen totaalprijs geven omdat deze niet al het werk zelf kan/wilt uitvoeren).
Stap 5: Maak een keuze!

In je openingspost geef je een aantal werkzaamheden aan, kijk of je die gedetailleerder kan vaststellen (in overleg met je adviseur). Hierbij een aanzetje (voor zover je daar nog niet over hebt nagedacht)
Gevel werkzaamheden:
Moet al het stucwerk worden verwijderd / vervangen? Kan het niet hersteld worden door "beschadigde plekken" (indien die er zijn, ik ken de staat van de gevel niet) aan te pakken?
Zijn alle scheuren in de gevel zichtbaar? Of zitten er ook nog scheuren onder het (bestaande) stucwerk?
Wat opnieuw gestuct moet worden, hoeveel lagen / welke dikte stucwerk moet er op komen? Een laag is natuurlijk goedkoper dan drie lagen.
Wat voor kunststof kozijnen willen jullie hebben? De keuze in kozijnen is natuurlijk ook reuze. Wat moet er allemaal mogelijk zijn? Wil je ramen die niet open kunnen? Wil je een aantal kiep- / kantel ramen? Moeten er roosters in het kozijn? Wil je geïntegreerde rolluiken / screens in de kozijnen? Welke UC waarde moet het glas hebben?

Asbest verwijderen
Schrijf meerdere asbest bedrijven aan.

Dakkapel vervangen
Ga eens langs een dakkappelen boer. Wil je exact dezelfde maat of ga je voor een maatje groter en/of hoger?
Wat wil je allemaal in het dakkapel qua ramen, frans balkon, rolluiken, screens, isolatiewaardes, etc.
Wil je nu (of in de toekomst) nog zonnepanelen op de het dakkapel plaatsen? Geef dit dan tijdig aan (bij ons dakkapel van 2,5 jaar geleden is hier geen rekening mee gehouden, waardoor het nu wordt afgeraden door de leverancier ivm garanties).
Wat voor afwerking wil je hebben (aan zowel de buitenkant als binnenkant)?

Nieuwe pannen
Wat voor type pannen wil je hebben? Wil je betonnen, keramische, vlakke, moderne, klassieke pannen?
Wil je nog zonnepanelen op het dak leggen (zo ja, maakt het jou dan heel veel uit wat voor type pannen er onder zitten? Je kan wel bijzondere pannen willen, maar als je ze vervolgens niet ziet is het ook zonder van de centen.

Als je één partij alle bovenstaande zaken laat uitvoeren, zal het je (significant) meer kosten, dan dat je per klus zaken gaat uitbesteden. Houdt er alleen wel rekening mee dat daar waar je gaat knippen, je ook moet plakken. Het afstemmen moet je dus zelf goed doen (of laten doen door je adviseur).

Geen idee wat je nog aan kleine overige werkzaamheden hebt staan, maar bovenstaande hoeft geen twee ton te kosten!

[Morpheusk]

@Ulster Seedling en hoe is de verbouwing verlopen?

[Ulster Seedling]

Morpheusk schreef op donderdag 14 januari 2021 @ 20:18:
@Ulster Seedling en hoe is de verbouwing verlopen?

Leuk dat je ernaar vraagt!

We hebben twee extra aannemers om een offerte/open begroting gevraagd.
De eerste lag 10% boven de oorspronkelijke inschatting van de adviseur, dus al een stuk realistischer! Verder is het contact met deze partij erg prettig, dus dit voelt gewoon goed.
De tweede ontvangen we hopelijk volgende week. Dan gaan we ze vergelijken en een keuze maken, zodat de werkzaamheden kunnen starten.

Het asbest wordt op dit moment al verwijderd, en wij verhuizen daarna al. Zo kunnen we makkelijk onze eigen werkzaamheden uitvoeren.

Ik twijfel nog om een topic over het hele project te starten. Wat extra inzichten zijn natuurlijk erg fijn, maar de twijfel zit een beetje in de privacy qua locatie etc.

[ Voor 4% gewijzigd door Ulster Seedling op 15-01-2021 15:01 ]

[frumper]

ik heb het idee dat de adviseur nogal graag met aannemer 1 werkt, omdat ie zo te zien alles probeert om daar bij te blijven...
ik zou echt veel meer offertes opvragen...