Hoge kosten hoofdelijk ontslag hypotheek

[Hyperdunk_15]

Ik en mijn ex-partner willen het huis dat wij hebben op mijn naam overzetten. Qua financiering zal een en ander goedkomen, dat is wel duidelijk.
Nu begrijp ik van mijn hypotheekverstrekker dat ik voor hoofdelijk ontslag van 1 van de woningeigenaren verplicht een hypotheekadviseur in de hand moet nemen. De kosten hiervan variëren zo tussen de 1500 en de 3000 euro.
Als je het mij vraagt nogal zonde van het geld omdat het ook geen hele complexe situatie betreft.
Klopt het dat dit een echte verplichting betreft of valt hier ook op een andere manier invulling aan te geven?
Heb geprobeerd via internet hier een antwoord op te zoeken maar krijg daar nog niet echt een eenduidig antwoord uit.

[gr8-jen]

Heb je een makkelijke hypotheek? 1 type met 1 looptijd zonder nog veel andere schulden?

Dan zou alleen de mogelijke alimentatie nog het geheel iets moeilijker maken qua leencapaciteit.

Misschien even bekijken wat de kosten zijn en of het alleen dragen een een probleem is. Verder is het geen hoge wetenschap.

Misschien is het handig om hypotheek vertrekker en type hypotheek te melden omdat die je "dwingt" iets af te nemen. Misschien verschilt dat onderling: budget van woning verschilt bijvoorbeeld in voorwaarden

[ Voor 24% gewijzigd door gr8-jen op 01-10-2020 15:23 ]

[Hyperdunk_15]

Betreft een hypotheek met NHG, looptijd 20 jaar (nog 16 te gaan). Verder geen leenproducten, alimentatie of dergelijke. Betreft een annuïtaire hypotheek van de Aegon.

Het gaat puur om het uitkopen van mijn ex, hetgeen ik niet (geheel) uit eigen middelen wil doen.

Het dragen van de kosten moet geen probleem opleveren. Na taxatie vermoed ik dat het om een bedrag qua uitkoop van tussen de 35.000 en 40.000. zal gaan.

Het lijkt mij inderdaad geen hogere wetenschap en dat is precies de reden dat ik het zonde vind om dergelijk hoge advies kosten te gaan betalen. Het voorrekenen van de risico's en dergelijke heb ik zelf al gedaan. Het gaat dus puur om het rond maken van deze nieuwe hypotheek.

[ Voor 3% gewijzigd door Hyperdunk_15 op 01-10-2020 15:36 ]

[Question Mark]

Hyperdunk_15 schreef op donderdag 1 oktober 2020 @ 15:35:
Het gaat dus puur om het rond maken van deze nieuwe hypotheek.

Wat is je plan nu? Wil je de huidige hypotheek behouden, maar alleen op jouw naam laten zetten en verhogen met het benodigde bedrag om je ex uit te kopen? Of wil je een vervangende hypotheek, waarin ook de kosten voor het uitkopen van je ex in meegenomen zijn?

Dat laatste zou je nl. gewoon via execution only kunnen doen. Scheelt advieskosten, maar dan heb je wel te maken met een boete van je huidige hypotheek. Met nog 16 jaar looptijd verwacht ik niet dat dit een heel voordelige optie is.

[Hyperdunk_15]

Question Mark schreef op donderdag 1 oktober 2020 @ 15:53:
[...]

Wat is je plan nu? Wil je de huidige hypotheek behouden, maar alleen op jouw naam laten zetten en verhogen met het benodigde bedrag om je ex uit te kopen? Of wil je een vervangende hypotheek, waarin ook de kosten voor het uitkopen van je ex in meegenomen zijn?

Dat laatste zou je nl. gewoon via execution only kunnen doen. Scheelt advieskosten, maar dan heb je wel te maken met een boete van je huidige hypotheek. Met nog 16 jaar looptijd verwacht ik niet dat dit een heel voordelige optie is.

Gaat inderdaad om het eerste. De tweede optie heb ik wel bekeken, maar is inderdaad niet heel voordelig met nog zoveel openstaande hypotheekjaren.

[KaiseRRuby]

Dan heb je denk ik een hypotheek die je alleen met een adviseur kunt afsluiten.

Heb hetzelfde gehad. Wilde mijn starterslening omzetten naar een hypotheek en dus mijn eigen hypotheek ophogen. Ging me ook flink wat kosten aan een adviseur, dus wat uiteindelijk niet interessant. Ging om Argenta.

De adviseur rekent dit gewoon als kosten voor een nieuwe hypotheek.

[Highfive95]

Hyperdunk_15 schreef op donderdag 1 oktober 2020 @ 15:35:
Het lijkt mij inderdaad geen hogere wetenschap en dat is precies de reden dat ik het zonde vind om dergelijk hoge advies kosten te gaan betalen. Het voorrekenen van de risico's en dergelijke heb ik zelf al gedaan. Het gaat dus puur om het rond maken van deze nieuwe hypotheek.

Dat is het ook niet, maar de hypotheekverstrekker heeft een zorgplicht waardoor je weer door de hele molen van de hypotheek moet. Dat was hier ook zo, met bijbehorende kosten helaas. Enige is dat deze kosten wel nog steeds aftrekbaar zijn.

In het gesprek was bij mij ook al snel duidelijk dat op mijn naam geen probleem was, maar moest de hele molen weer door alsof je een nieuwe hypotheek afsluit. Kon gelukkig wel de rente oversluiten want die was een stuk lager.

[Hyperdunk_15]

Oke duidelijk, dacht toch even polsen!
Kost nou eenmaal geld, niks aan te doen. Maar als je er een paar honderd op kan besparen altijd meegenomen natuurlijk!

[AndosH]

Naast een verhoging om je ex uit te kopen moet er denk ik op het eerste gezicht ook nog wel iets veranderd worden aan de lopende hypotheek fiscaal. Jij bent straks 100% eigenaar van deze woning, je krijgt er nu een "gedeelte van de woning" bij. Een adviseur kan dat uitwerken voor jouw situatie (misschien hiervoor ook al een hypotheek gehad?).

[Hyperdunk_15]

AndosH schreef op donderdag 1 oktober 2020 @ 17:09:
Naast een verhoging om je ex uit te kopen moet er denk ik op het eerste gezicht ook nog wel iets veranderd worden aan de lopende hypotheek fiscaal. Jij bent straks 100% eigenaar van deze woning, je krijgt er nu een "gedeelte van de woning" bij. Een adviseur kan dat uitwerken voor jouw situatie (misschien hiervoor ook al een hypotheek gehad?).

Hoe bedoel je dat dat er fiscaal wat aan de lopende hypotheek veranderd? Belastingtechnisch zal er het e.e.a. veranderen omdat wij geen fiscaal partners meer zijn, maar heeft dit ook invloed op de mogelijkheid voor mij de woning te behouden?

Ik ga morgen opzoek naar een adviseur, maar aangezien de tarieven nogal uiteenlopen wil ik daar eerst wat onderzoek naar doen.

[AndosH]

Hyperdunk_15 schreef op donderdag 1 oktober 2020 @ 17:35:
[...]


Hoe bedoel je dat dat er fiscaal wat aan de lopende hypotheek veranderd? Belastingtechnisch zal er het e.e.a. veranderen omdat wij geen fiscaal partners meer zijn, maar heeft dit ook invloed op de mogelijkheid voor mij de woning te behouden?

Je hebt samen met je ex een woning gekocht, even de aanname elk voor de helft en met gehuwd in gemeenschap van goederen en geen eerdere woning gekocht.
Op dit moment wil je haar deel overkopen. Even met fictieve bedragen: het huis is 280, de huidige hypotheek 200, dus de overwaarde is 80.
Jij neemt de helft van de woning en de helft van de hypotheek over en per saldo betaal je de helft van de overwaarde daar voor. Je koopt echter een half huis, voor dat deel ga je een nieuwe eigenwoningschuld aan. Fiscaal heb je dan 100 oude eigenwoningschuld van jou, 140 nieuwe schuld voor de helft van de woning die je nu koopt. Je oude hypotheek van 200 moet dan mogelijk herzien worden om de renteaftrek goed in beeld te houden. Je krijgt dan een oud deel van 100, een nieuw deel van 140. Op het nieuwe deel van 140 mag je mogelijk weer 30 jaar doen over de aflossing.

Nu zei je al dat je een annuiteitenhypotheek had, dus dat kan het vereenvoudigen. Maar als jullie (al dan niet samen) eerder een andere koopwoning gehad hebben dan wordt het moeilijker. Laat staan als er door de tijd heen geld uit schenkingen/erfenissen/eigen geld (afhankelijk van samenlevingsvorm) gebruikt is om die hypotheek die je nu nog hebt te verlagen. Standaardsituaties zijn er minder dan je denkt, de regels rond renteaftrek zijn erg complex geworden. Succes met het zoeken naar een adviseur!

[ Voor 4% gewijzigd door AndosH op 01-10-2020 18:55 ]

[Hyperdunk_15]

@AndosH Bedankt voor je reactie! De cijfers die je noemt komen redelijk overeen met mijn situatie.
Verder betreft dit onze 1e koopwoning en zijn er qua gelden die in het huis zijn gegaan geen bijzonderheden. Er zijn geen schenkingen of dergelijke van toepassing en om het huis naar onze zin te maken hebben we allebi evenredig ingelegd.

Snap ook wat je zegt dat standaardsituaties er minder zijn dan je denkt, maar in mijn geval zie ik nog niet heel veel ingewikkelde dingen. Enige is dat het een NHG hypotheek betreft maar sinds begin dit jaar zijn de regels daaromtrent juist soepeler geworden. Het is nu makkelijker om bij uit elkaar gaan 1 van beide personen in het huis te laten blijven wonen.

Dat er een adviseur aan te pas moet komen heb ik me nu wel bij neergelegd. Maar als ik in kennismakingsgesprekken te horen krijg dat er vaste tarieven a 2200 euro gelden of dat er gedacht wordt aan tussen de 15 tot 30 adviesuren a 130 euro per uur, begin ik me toch vragen of je niet flink uitgekleed wordt in zo een situatie. Vandaar mijn vragen hier.

[bie100]

Hyperdunk_15 schreef op vrijdag 2 oktober 2020 @ 09:05:
@AndosH

Dat er een adviseur aan te pas moet komen heb ik me nu wel bij neergelegd. Maar als ik in kennismakingsgesprekken te horen krijg dat er vaste tarieven a 2200 euro gelden of dat er gedacht wordt aan tussen de 15 tot 30 adviesuren a 130 euro per uur, begin ik me toch vragen of je niet flink uitgekleed wordt in zo een situatie. Vandaar mijn vragen hier.

ja goed niet alleen in jou situatie je wordt sowieso uit gekleed met die bedragen

[bwerg]

Hyperdunk_15 schreef op vrijdag 2 oktober 2020 @ 09:05:
Maar als ik in kennismakingsgesprekken te horen krijg dat er vaste tarieven a 2200 euro gelden of dat er gedacht wordt aan tussen de 15 tot 30 adviesuren a 130 euro per uur, begin ik me toch vragen of je niet flink uitgekleed wordt in zo een situatie. Vandaar mijn vragen hier.

Allereerst: ik heb geen ervaring met overzetten van hypotheken, laat staan met met hoofdelijk ontslag. Alleen met het aanvragen van een recht-toe-recht-aan hypotheek. Dus je mag zelf beslissen in hoeverre mijn ervaring van toepassing is op jouw situatie.

Ik had qua keuze in adviseurs hetzelfde als jij: wat gaat een hypotheekadviseur van 2500 euro toevoegen? Misschien nuttig in supercomplexe situaties, maar voor ons was alles wel op een simpele excel-pagina uit te rekenen en dat had ik dus ook gedaan. Uit het gratis intake-gesprek bleek dat dat excelletje wel klopte, en de adviseur kon nou niet echt duidelijk zeggen wat het volgende, dure gesprek nog toe ging voegen. Uiteindelijk dus naar een online adviseur gegaan, die zijn voor 600-800 euro te vinden. Over de telefoon een gesprek gehad van een uurtje waarin hij even de dingen noemde die we niet moesten vergeten - waren we ook niet vergeten - en de bevestiging dat onze berekeningen klopten. Zijn werk zat hem vooral in het aanvragen en regelen van de hypotheek erna. Wat we eigenlijk zelf hadden willen doen via execution-only, maar dat kan niet in alle situaties.

Bij de dure adviseur (een klassieke bank) hadden ze wel een lekker stukje taart erbij, dus dat hebben we wel gemist. maar voor die 1000+ euro extra hebben we dat maar geaccepteerd.

[t_captain]

Hyperdunk_15 schreef op donderdag 1 oktober 2020 @ 15:35:

Het gaat puur om het uitkopen van mijn ex, hetgeen ik niet (geheel) uit eigen middelen wil doen.

Dan moeten er twee wijzigingen komen:
1. hoofdelijk ontslag van 1 van de hypotheekgevers
2. verhogen van de lening

Niet supercomplex, maar een euro of 1500 a 2000 is niet onredelijk.

[Roenie]

t_captain schreef op vrijdag 2 oktober 2020 @ 09:36:
[...]


Dan moeten er twee wijzigingen komen:
1. hoofdelijk ontslag van 1 van de hypotheekgevers
2. verhogen van de lening

Niet supercomplex, maar een euro of 1500 a 2000 is niet onredelijk.

Dat zal de adviseur waarschijnlijk zeggen Ik vind het een boel geld voor iets relatief simpels. Zeker omdat je al klant bent en het een stukje klantenbinding is. Maar goed, de markt staat uiteraard weer aan de kant van verkopers, makelaars, notarissen en banken.

Wellicht werkt onderhandelen toch nog? Ik heb een aantal jaren geleden bij een eveneens simpele situatie een lager tarief aangeboden gekregen nadat ik duidelijk had gemaakt dat de vaste prijs die gehanteerd werd in mijn geval buiten proporties was. De bank had enkele verschillende tarieven, afhankelijk van het type werk en ik ben gewoon een categorie lager 'ingeschaald' toen.

[t_captain]

Ik lees in OP dat TS wil lenen om ex-partner uit te kopen. Dat is meer dan een administratieve wijziging (hoofdelijk ontslag). Er moet een nieuwe LTI en LTV check worden gedaan en mogelijk moeten er ook stukken naar de notaris. Dat is niet veel minder werk dan een nieuwe hypotheek.

[DBC87]

Ik heb begin dit jaar een soortgelijk gehad.
Uit elkaar en ik bleef in de woning en moest mijn ex uitkopen.

Ik heb mijn hypotheek via een tussenpersoon en dat omzetten ging ook weer via hem en ik ontkwam inderdaad niet aan die kosten.
Maar wat wij niet hebben gedaan is een taxatie van de woning. We (ik) hadden een eigen waarde van de woning bepaald en die voorgelegd aan de hypotheek verstrekker met het uit te kopen bedrag. dit is geaccepteerd. Scheelt taxatiekosten en ik was bang dat anders de waarde veel hoger zou uitvallen, waardoor ik m'n ex meer had moeten betalen. Ik had anders nooit in de woning kunnen blijven omdat ik die financiële ruimte niet had. Ik heb ik zelf meer in het huis gestopt dan haar, maar dit nooit vast gelegd.

Tevens heb ik alle gemaakte kosten, waaronder de notaris en adviseur en dergelijke, gewoon gesplitst met mn ex. Officieel is zij niet verantwoordelijk voor alle kosten volgens mij.

[Barrycade]

offtopic:
je ex partner is wel erg lief voor je geweest

[Vorkie]

t_captain schreef op vrijdag 2 oktober 2020 @ 10:15:
Ik lees in OP dat TS wil lenen om ex-partner uit te kopen. Dat is meer dan een administratieve wijziging (hoofdelijk ontslag). Er moet een nieuwe LTI en LTV check worden gedaan en mogelijk moeten er ook stukken naar de notaris. Dat is niet veel minder werk dan een nieuwe hypotheek.

Inderdaad belangrijk.

Hypotheek kijkt naar bruto, bkr en inkomsten.

Leningen van 35-40k (ongeveer 400 euro per maand).
Deze kijken naar netto, bkr en inkomsten.

De situatie is dus complexer dan je schetst @Hyperdunk_15 .

[DBC87]

Barrycade schreef op vrijdag 2 oktober 2020 @ 15:59:

offtopic:
je ex partner is wel erg lief voor je geweest

Laten we het daar maar op houden

Het was eerder naïef en desinteresse in de zaak, zij wilde maar al te snel van alles af zodat ze naar haar nieuwe "liefde" kon.

[bie100]

DBC87 schreef op vrijdag 2 oktober 2020 @ 16:14:
[...]


Laten we het daar maar op houden

Het was eerder naïef en desinteresse in de zaak, zij wilde maar al te snel van alles af zodat ze naar haar nieuwe "liefde" kon.

ja liefde maakt blind ook arm in dit geval