Overdrachtsbelasting en eigendomsverhouding woning

[StephAl]

Goedemorgen allemaal!

Mijn partner en ik zijn beide starters op de woningmarkt en hebben reden voor een (besloten tweepersoons) feestje: net een voorlopig koopcontract getekend! Per 2/2/2021 zijn wij de trotse bezitter van een huis!

Nu voldoet maar 1 van ons aan de leeftijdsgrens van de vrijstelling overdrachtsbelasting omdat ik helaas net 35 jaar ben geworden. We denken ook na over zaken als geregistreerd partnerschap/samenlevingscontract, en zodoende vroeg ik mij het volgende af. Stel wij laten in de leveringsakte opnemen dat mijn partner 99% eigenaar van het huis wordt, dan betaal ik slechts 1% van de koopsom van het huis x 2% overdrachtsbelasting (in plaats van 50% koopsom x 2%). Dat scheelt een flinke slok op een borrel! Als wij vervolgens een geregistreerd partnerschap onder huwelijkse voorwaarden aangaan, word ik weer 50% eigenaar van het huis zonder dat ik overdrachtsbelasting verschuldigd ben. Klopt deze redenatie en is dit legaal?

Van de website van de belastingdienst:
U hoeft geen overdrachtsbelasting te betalen en geen aangifte te doen, als u:

mede-eigenaar wordt van een onroerende zaak doordat u in gemeenschap van goederen trouwt of een geregistreerd partnerschap aangaat
Raadpleeg uw notaris voor meer informatie.

De lening komt op onze beide namen en de hypotheekverstrekker ziet geen problemen met deze eigendomsverhouding in de leveringsakte.

Voordelen zijn natuurlijk een flinke besparing op de overdrachtsbelasting (bij een koopsom van bijvoorbeeld 5 ton is dit 5k!). Nadelen: de bekende nadelen die verbonden zijn aan de huwelijkse voorwaarden en daarnaast moet er niks verschrikkelijks gebeuren in de tijd tussen tekenen leveringsakte met verhouding 99% en 1% en aangaan geregistreerd partnerschap huwelijkse voorwaarden. Los van het emotionele aspect, bedoel ik dan dat bij overlijden partner het huis naar haar familie gaat (als wij hier niet iets voor geregeld hebben) en bij heel snel uit elkaar gaan staat het huis voor 99% op haar naam en heb ik geen poot om op te staan.

Verneem graag jullie reacties!

[cosmo_roel]

Geen antwoord op je (interessante) vraag, maar waarom niet 100% en 0%? Waar is die ene voor nodig?

[Vorkie]

Klopt deze redenatie en is dit legaal?

Ik denk dat het niet klopt, je staat samen op het contract, dus het blijft gewoon 50%.

Als zij alleen op het contract staat is het 100%.

De wetgevers kan onmogelijk op deze manier namelijk de regels benoemen (25% vs 75% vs 95% etc....)

Maar goed, misschien de belastingdienst bellen die hier wat over kunnen zeggen?

[migchiell]

Ik kan me goed voorstellen dat de belastingdienst dit zou opvatten als belastingontwijking (wat het ook is), maar of het daadwerkelijk bestraft zou kunnen worden... Ik zou het navragen bij iemand die er daadwerkelijk verstand van heeft, oftewel een financieel adviseur/belastingadviseur. De belastingtelefoon zelf geeft notoir onbetrouwbare informatie.

Moet je voor de hypotheekverstrekker niet al een partnerschap/huwelijk hebben voordat je de hypotheek kunt afsluiten? Dat was eerder dit jaar bij mij nog wel zo, althans als we de hypotheek op beider inkomen wilden afsluiten. Maar mogelijk sluiten jullie de hypotheek af op het inkomen van je partner, of verschilt dit per hypotheekverstrekker.

Ten slotte: gefeliciteerd met je huis!

[Koekfabriek]

Hoewel het makkelijk 5k verdienen is op deze manier zou ik het sowieso afraden. Als alles goed gaat is het allemaal leuk, maar als het mis gaat zijn de gevolgen (mogelijk) groot.

Ik ken in mijn omgeving ook wat mensen die allemaal leuke constructies uithalen om maar geen of zo weinig mogelijk belasting te betalen. Zolang alles goed gaat is het leve de lol, zodra het mis gaat is het over.

[BastaRhymez]

Ja, jullie zouden de verdeling 99 - 1 mogen toepassen om op deze manier de overdrachtsbelasting te "omzeilen". Als ik op de site van de Rijksoverheid kijk, staat er:

Koper heeft verklaring nodig voor vrijstelling
De koper heeft een verklaring nodig om gebruik te maken van de vrijstelling van overdrachtsbelasting. In de verklaring verklaart de koper dat hij aan de voorwaarden voor de vrijstelling overdrachtsbelasting voldoet. De koper geeft de verklaring af aan de notaris. Is één van de kopers 35 jaar of ouder? Dan betaalt deze koper wel 2% overdrachtsbelasting over het deel van de woning waar hij eigenaar van is.

Of het met de huwelijkse voorwaarden daarna wordt "rechtgetrokken" naar een 50-50 verdeling weet ik niet.
Het zou zo maar kunnen zijn, dat dit niet het geval is. Maar vraag het aan een notaris / hypotheekadviseur. Die zullen dit scenario vast wel al eerder onder ogen hebben gekregen.

[T-MOB]

Fraus Legis is de relevante juridische term. Als jullie binnen korte tijd na het aangaan van de koopovereenkomst een huwelijk aangaan zou de belastingdienst waarschijnlijk wel een zaak hebben. De intentie tot en 50/50 eigendomsverhouding ligt er dan vrij dik bovenop en de 99/1 dient geen enkel ander doel dan belasting te ontwijken. (Gappig verhaal: er is jurisprudentie van 2 zakelui die voor een paar dagen getrouwd zijn geweest, de ene bracht een miljoen (oid) in en de andere een pand twv 1 miljoen. Bij de scheiding is de boedel precies andersom verdeeld. De belastingdienst heeft daar gewonnen en overdrachtsbelasting geind).

Ik denk daarom dat het alleen gaat werken als de 99%-periode over langere tijd wordt aangehouden. Je ziet zelf ook al de risico's die daar aan zitten. Ik zou hier mijn verlies nemen en koesteren dat je door de regelwijziging een korting van 50% op de overdrachtbelasting tegemoetziet.

[StephAl]

Dank allemaal voor jullie reacties en bespiegelingen. We gaan het zeker even voorleggen aan een notaris. Kan inderdaad juist een hoop gedoe opleveren, en daar hebben we niet zoveel zin in. De insteek is de belastingdruk legaal te verlagen, en niet belasting te ontduiken.

De 99/1 verhouding is eigenlijk een aanname van mij. Ik dacht dat de bank wellicht zou eisen dat beide namen in de leveringsakte van het onderpand (het huis) zouden staan, maar dat heb ik nog niet nagevraagd. Andere aanname is dat het makkelijker is een eigendomsverhouding aan te passen dan een geheel nieuwe naam toevoegen aan de leveringsakte.

Zeer geinige anekdote over de zakenlieden. Zouden ze er iets van geleerd hebben?

[mandroideka]

.

[ Voor 255% gewijzigd door mandroideka op 04-10-2020 20:34 ]

[mandroideka]

Overigens is het nog wel afwachten tot 12 november, dan wordt over het wetsvoorstel gestemd!