Overdracht zomer 2021, wat zijn de valkuilen?

[hipie9515]

Beste Mede-tweakers,

Ik en mijn vriendin hebben een leuk huis gevonden wat we graag zouden willen kopen. We hebben dit huis bezichtigd en een bod uitgebracht. Afgelopen donderdag kwam het goede nieuws binnen dat ons bod geaccepteerd is!

Tijdens de bezichtiging werd wel duidelijk dat de verkopers er volgend jaar Zomer pas uitgaan (3e kwartaal om precies te zijn). Dit in verband met hun nieuwbouw huis.

Ik heb aanstaande maandag een gesprek met mijn hypotheek adviseur, maar ik verwacht geen gekke dingen. Ik en mijn vriendin verdienen genoeg om het huis te kunnen betalen. Ik zelf bezit nog een koop-appartement, maar als ik funda moet geloven zijn die zo verkocht. Alles van binnen ziet er nog keurig, van-deze-tijd uit. Ik ben van plan halverwege volgend jaar mijn huis te verkopen

Voor zover ik weet kan een hypotheek offerte maximaal 12 maanden geldig zijn, zonder eventuele boetes. Dat zou betekenen dat 1 Oktober 2021 eventueel een mooie overdrachtsdatum zou kunnen zijn. Mijn eigen huis zou ik dan overdragen halverwege november.

Nu zit ik met een aantal vragen:

1) Stel, het nieuwbouw huis van de verkopende partij wordt vertraagd door bijvoorbeeld een failliete aannemer, en zij vragen mij of ze overdrachtsdatum kunnen uitstellen, wat voor rechten heb ik dan? Ik heb gelezen dat de datum die in één koopovereenkomst staat vast is, en dat de verkopers moeten leveren. Eventueel zou ik dan in gebreken kunnen stellen, dat na 8 dagen als nog de overdracht plaats moet vinden. Mocht dat niet gebeuren, hoe gaat het dan in zijn werk? In theorie heb ik dan mijn huidige huis ook verkocht, en heb ik zelf dus ook een probleem.

2). Uiteraard ga ik een gesprek hebben met de verkopers van het huis om afspraken te maken, maar wat zijn dingen om op te letten? Kan bijvoorbeeld een overdrachtsdatum flexibel zijn? Zomer 2021 is natuurlijk een ruim begrip

3) Stel dat de verkopers op 1 of andere manier toch niet 1 Oktober kunnen opleveren, hoe gaat het dan verder met mijn hypotheek offerte die maar 12 maanden geldig is? Kan je daar überhaupt nog wat mee, of ga je dan sowieso een boete betalen, of moet je zelf een nieuwe hypotheek offerte aanvragen?

Misschien hebben jullie zelf nog wel wat aanvullingen van do- of dont’s

Alvast bedankt voor het meedenken!

Groet, Nico

[coyote1980]

De verkopers kunnen bijna elk moment opleveren. Stel je niet te zwak op. Als hun nieuwbouwhuis later klaar is dan regelen ze maar een citybox en gaan in een vakantiehuisje zitten - niet hun probleem jouw probleem laten worden.

Heb je al aangegeven dat zomer 2021 akkoord is? Anders kunnen de verkopers ook nu opleveren en een huurwoning betrekken, die is dan (doorgaans) een jaar van hun en daarna maandelijks opzegbaar.

[Anoniem: 217290]

Zet die overdracht datum zwart op wit als uiterlijke datum. En eerder in overleg als optie als je dat zou willen.

Het bod is pas deel 1 maar aanvullende voorwaarden na bod acceptatie is wel wat lastiger. Laat je niet afschepen met een brede tijdslijn als na de zomer of q3 2021.

[EvH]

Hypotheekverstrekkers houden meestal maar een x aantal maanden de offerte in stand; verlengen kan, maar kost geld.

[Wilke]

EvH schreef op zaterdag 26 september 2020 @ 19:57:
Hypotheekverstrekkers houden meestal maar een x aantal maanden de offerte in stand; verlengen kan, maar kost geld.

Dit, vaak 6 maanden, maar bij goedkopere hypotheken maar 3 soms. Gaat meestal niet om fortuinen om te verlengen (honderden euro's), maar wel iets om rekening mee te houden. Er is ook een maximum aan hoeveel ze verlengen meestal namelijk.

[President]

Mja, geen idee hoe jouw financiën zijn maar als de huizenmarkt om een of andere reden crasht dan heb je straks wel een probleem... Houd daar ook rekening mee, alhoewel dat scenario misschien onmogelijk lijkt....

[hipie9515]

coyote1980 schreef op zaterdag 26 september 2020 @ 19:33:
De verkopers kunnen bijna elk moment opleveren. Stel je niet te zwak op. Als hun nieuwbouwhuis later klaar is dan regelen ze maar een citybox en gaan in een vakantiehuisje zitten - niet hun probleem jouw probleem laten worden.

Heb je al aangegeven dat zomer 2021 akkoord is? Anders kunnen de verkopers ook nu opleveren en een huurwoning betrekken, die is dan (doorgaans) een jaar van hun en daarna maandelijks opzegbaar.

De verkopende makelaar heeft aangegeven dat de kopers niet op zoek willen gaan naar een huurhuis, en op zoek zijn naar iemand die wil wachten. Ik vind wachten geen probleem, alleen wel met een vaste overdrachtsdatum.

[hipie9515]

Anoniem: 217290 schreef op zaterdag 26 september 2020 @ 19:38:
Zet die overdracht datum zwart op wit als uiterlijke datum. En eerder in overleg als optie als je dat zou willen.

Het bod is pas deel 1 maar aanvullende voorwaarden na bod acceptatie is wel wat lastiger. Laat je niet afschepen met een brede tijdslijn als na de zomer of q3 2021.

Ik heb in het bod de aanvaarding met ‘in overleg’ gedaan. Daarnaast nog als losse opmerking eronder geschreven dat ik graag in gesprek ga met de verkopers hoe we tot een juiste datum kunnen komen

[Dutchy88]

hipie9515 schreef op zaterdag 26 september 2020 @ 20:16:
[...]


Ik heb in het bod de aanvaarding met ‘in overleg’ gedaan. Daarnaast nog als losse opmerking eronder geschreven dat ik graag in gesprek ga met de verkopers hoe we tot een juiste datum kunnen komen

In overleg is een heel ruim begrip, ik zou toch echt een datum vastleggen om problemen te voorkomen. Het zal niet de eerste keer zijn dat de oplevering van een nieuwbouwhuis vertraging oploopt. Daar zijn jullie anders de dupe van.

[burnedhardware]

Ook met aanvaarding in overleg komt er een overdrachtsdatum in het contract te staan. Daar kan alleen van worden afgeweken als beide partijen akkoord gaan met de nieuwe datum. Hoe het dan uiteindelijk loopt, hangt af van zowel jullie als de verkopers.

Weet dat bouwers van nieuwbouwhuizen erg ruim kunnen zijn met de planning en de nieuwbouwkopers soms erg lang in het duister laten.

Ik zou een overdrachtsdatum 9 of 12 maanden vanaf nu erin laten zetten, met daarbij de (mondelinge) mededeling dat hypotheekofferte verlengen niet gratis is. Je kan ook zeggen dat je de ontbindende voorwaarde voor het krijgen van de hypotheek op 3 maanden voor de geplande overdrachtsdatum wil. Stel dat de huizenmarkt crasht/ je je baan verliest/ of welke andere spannende gebeurtenis er gebeurt waardoor op dat moment de hypotheek niet meer verstrekt zal worden, dan kan je er nog vanaf. Daarmee leg je het risico bij de verkopers. Je kan er daarbij voor kiezen om de makelaar inzicht te geven in jullie situatie zodat hij de verkopers gerust kan stellen dat -bij gelijkblijvende omstandigheden- de verkoop door zal gaan.

[hipie9515]

burnedhardware schreef op zaterdag 26 september 2020 @ 20:26:
Ook met aanvaarding in overleg komt er een overdrachtsdatum in het contract te staan. Daar kan alleen van worden afgeweken als beide partijen akkoord gaan met de nieuwe datum. Hoe het dan uiteindelijk loopt, hangt af van zowel jullie als de verkopers.

Weet dat bouwers van nieuwbouwhuizen erg ruim kunnen zijn met de planning en de nieuwbouwkopers soms erg lang in het duister laten.

Ik zou een overdrachtsdatum 9 of 12 maanden vanaf nu erin laten zetten, met daarbij de (mondelinge) mededeling dat hypotheekofferte verlengen niet gratis is. Je kan ook zeggen dat je de ontbindende voorwaarde voor het krijgen van de hypotheek op 3 maanden voor de geplande overdrachtsdatum wil. Stel dat de huizenmarkt crasht/ je je baan verliest/ of welke andere spannende gebeurtenis er gebeurt waardoor op dat moment de hypotheek niet meer verstrekt zal worden, dan kan je er nog vanaf. Daarmee leg je het risico bij de verkopers. Je kan er daarbij voor kiezen om de makelaar inzicht te geven in jullie situatie zodat hij de verkopers gerust kan stellen dat -bij gelijkblijvende omstandigheden- de verkoop door zal gaan.

Ik had zelf 1 oktober 2021 in gedacht als overdrachtsdatum.
Wat bedoel je precies met “ Je kan ook zeggen dat je de ontbindende voorwaarde voor het krijgen van de hypotheek op 3 maanden voor de geplande overdrachtsdatum wil.“

Zou dat betekenen dat je de hypotheek offerte pas gaat aanvragen 3 maanden voordat de verkopende partij heeft aangegeven dat zij een overdrachtsdatum hebben, oftewel, hun nieuwbouw huis klaar is?

[EvH]

hipie9515 schreef op zaterdag 26 september 2020 @ 20:42:
[...]


Ik had zelf 1 oktober 2021 in gedacht als overdrachtsdatum.
Wat bedoel je precies met “ Je kan ook zeggen dat je de ontbindende voorwaarde voor het krijgen van de hypotheek op 3 maanden voor de geplande overdrachtsdatum wil.“

Zou dat betekenen dat je de hypotheek offerte pas gaat aanvragen 3 maanden voordat de verkopende partij heeft aangegeven dat zij een overdrachtsdatum hebben, oftewel, hun nieuwbouw huis klaar is?

Bijna, je moet dan bijvoorbeeld de goedkeuring van de verstrekker hebben.

Stel om wat voor reden dan ook dat je het niet voor elkaar krijgt dan hang je erin maar als de ontbindende voorwaarde op dat moment nog niet verlopen is; zou je het hele feestje kunnen annuleren (schadeloos) en geeft hun toch nog de tijd om de woning aan een ander te verkopen.

[BastaRhymez]

Naast de punten / vragen die je zelf al hebt, zou ik ook nadenken over de staat van de woning. Dat risico heb je natuurlijk altijd, maar waar in jouw geval nog lange tijd de woning wordt bewoond (of uitgewoond) door de huidige bewoners. Wat als er straks een deur beschadigd raakt? Er een lekkage optreedt, een dikke kras op de vloer komt? Hoe wil je daarmee om gaan?

En in hoeverre heb je de verkoop van jouw appartement nodig om de nieuwe woning te bekostigen? Wat als de markt in stort? Dan heb je nu de hoofdprijs betaald en krijg jij het minimum voor je appartement.