Wel of niet gaan voor vrijstelling overdrachtsbelasting

[HaNS1443]

We hebben eind november de overdracht staan voor een woning. We zouden de overdracht kunnen verplaatsen naar januari om onder de vrijstelling van de overdrachtsbelasting te vallen, maar we komen er zelf niet uit of we dat moeten doen of niet.

Financieel:
+6.000 overdrachtsbelasting vrijstelling
-2.500 wil de verkoper voor verplaatsen datum
-500 extra belasting box 3
=3.000 voordeel

Gebruik maken van de vrijstelling heeft als nadelig gevolg: ruim een maand langer wachten en geen mogelijkheid meer om van de vrijstelling gebruik te maken. Door er nu geen gebruik van te maken laten we 3.000 liggen maar behouden wel de mogelijkheid om binnen 8 (en partner 12) jaar gebruik te maken van de vrijstelling mocht de regeling er nog zijn en we besluiten te verhuizen.

Wat is jullie kijk hierop? En mocht ik eventueel aspecten zijn vergeten hoor ik dat graag.

EDIT:
Naar aanleiding van vragen het volgende toegevoegd:

• Huidige situatie is thuiswonend, dus geen dubbele lasten
• Zaken die verzet moeten worden zijn notaris (geen kosten) en meubels (geen kosten), verzetten is geen probleem
• Ook zullen er geen extra kosten zijn voor de makelaar/hypotheek adviseur
• 3.000 is ongeveer 1% van de koopsom

[ Voor 18% gewijzigd door HaNS1443 op 18-09-2020 09:05 ]

[Hsb-3]

Heb je door het verplaatsen ook langer dubbele lasten? Zo ja, dan moet je deze ook meerekenen

[OmeJoyo]

Ik kan niet kijken in je portemonnee hoeveel voor jou die 3000 euro is. Hoe zit het met je huidige woongenot?

Zijn er al andere afspraken met aannemers, of andere partijen die wellicht ook verplaatst moeten worden?

Is het binnen dezelfde gemeente? Wellicht is er nog verschil in rioolheffing etc. wat peildatum 1 januari heeft.

[ph4ge]

Het zal wellicht ook kosten voor bijv. makelaar, hypotheekadviseur en notaris meebrengen als alles al klaar staat en aangepast moet worden. Wellicht moet je een aannemer verplaatsen of levering van meubels. Naast de lasten van je oude huis die doorlopen.

[HaNS1443]

Op basis van bovenstaande vragen heb ik het volgende aan de TS toegevoegd.

• Huidige situatie is thuiswonend, dus geen dubbele lasten
• Zaken die verzet moeten worden zijn notaris (geen kosten) en meubels (geen kosten), verzetten is geen probleem
• Ook zullen er geen extra kosten zijn voor de makelaar/hypotheek adviseur
• 3.000 is ongeveer 1% van de koopsom

[Wilke]

Als je nu thuis woont, en de timing van de verhuizing verder niet zo nauw komt, lijkt me dit een makkelijke manier om 3000 euro in je zak te steken.

Voor de meeste mensen is dat toch meer dan een netto maandsalaris.

De verkoper heeft trouwens gelijk er iets voor te willen hebben, die moet ook ineens z'n planning omgooien, z'n huidige hypotheek ruim een maand langer betalen terwijl die vast ook al een ander huis heeft (hoop ik voor ze). Dus dat lijkt me fair enough.

[Pizza_Boom]

OmeJoyo schreef op vrijdag 18 september 2020 @ 08:42:
Ik kan niet kijken in je portemonnee hoeveel voor jou die 3000 euro is. Hoe zit het met je huidige woongenot?

Zijn er al andere afspraken met aannemers, of andere partijen die wellicht ook verplaatst moeten worden?

Is het binnen dezelfde gemeente? Wellicht is er nog verschil in rioolheffing etc. wat peildatum 1 januari heeft.

Hij betaald een maand minder van het lopende jaar. Wellicht betaald ie daardoor wel afvalstoffenheffing van het nieuwe jaar. Ik kocht mijn huis in december vorig jaar en betaal geen heffing omdat ik op 1 januari niet ingeschreven stond. Woon er nog steeds niet.

[Janoz]

Hoe toekomstgericht is het huis? Uiteindelijk is de vraag hoe groot de kans is dat jullie binnen 8 jaar weer gaan verhuizen. Dat volgende huis zal vast duurder zijn en je hebt geen 'extra kosten' waardoor het voordeel tegen die tijd veel groter is.

[lactaxative]

Voor de duidelijkheid gezien de nieuwe regeling logischerwijs nog niet voor iedereen helder is.

In het geval dat één van de partners onder de 35 is, zal het deel van het huis wat de jongere partner koopt geen overdrachtsbelasting kosten. Uitgaande van 50-50 is de correcte afweging dus of jullie binnen twaalf jaar opnieuw verhuizen (gezien jullie nu ook een 50% rendement pakken door de bijkomende kosten). Hierbij geldt dat voor het scenario binnen 8 jaar verhuizen, het voordeel nog groter zou zijn. Plus dat het volgende huis vermoedelijk duurder zou zijn.

Dit alles natuurlijk buiten eventuele relatiebreuk om. In dat geval zou die overdrachtsbelastingkorting als een demping van de financiële gevolgen dienen. En feitelijk dubbel ingezet kunnen worden.

Overdrachtsbelastingkorting. Galgje, iemand?

[Janoz]

lactaxative schreef op vrijdag 18 september 2020 @ 10:05:

Dit alles natuurlijk buiten eventuele relatiebreuk om. In dat geval zou die overdrachtsbelastingkorting als een demping van de financiële gevolgen dienen. En feitelijk dubbel ingezet kunnen worden.

Dit lijkt me, gezien er voor het eerst samen gewoond gaat worden, rechtstreeks vanuit een thuiswonende situatie, ook een reëel scenario om rekening mee te houden.

[ThunderNet]

Pizza_Boom schreef op vrijdag 18 september 2020 @ 09:47:
[...]
Hij betaald een maand minder van het lopende jaar. Wellicht betaald ie daardoor wel afvalstoffenheffing van het nieuwe jaar. Ik kocht mijn huis in december vorig jaar en betaal geen heffing omdat ik op 1 januari niet ingeschreven stond. Woon er nog steeds niet.

Die heffing betaal je linksom of rechtsom gewoon, of je moet een hele rare situatie hebben. Normaliter wordt dit namelijk bij de notaris gewoon op de rekening gezet.

[maubaan]

een deel van de overdrachtsbelasting krijg je het volgende jaar gewoon weer terug bij het invullen van de belasting papieren. ik zou niet weten hoeveel dit is of waar je recht op is maar het kan best zijn dat het meer is als de 3K die je nu bespaard door een maand later je huis in te gaan

[PB-powell]

€3.000,- is toch een mooie nieuwe eetset + bankstel of een nieuw bed + kledingkast in de slaapkamer. Als je die 1,5 maand thuiswonen geen probleem vind (en je ouders ook niet) zou ik het nieuwe jaar afwachten.
Verhuizen kost altijd meer dan je verwacht en wilt. De korte tripjes naar de bouwmarkt voor een plintje hier, verf + kwasten daar, nieuw kastje voor dat, gordijnen vergeten, boormachine stuk/nieuwe bitjes gaan snel in de papieren lopen.

[Penait1]

maubaan schreef op vrijdag 18 september 2020 @ 10:15:
een deel van de overdrachtsbelasting krijg je het volgende jaar gewoon weer terug bij het invullen van de belasting papieren. ik zou niet weten hoeveel dit is of waar je recht op is maar het kan best zijn dat het meer is als de 3K die je nu bespaard door een maand later je huis in te gaan

Overdrachtsbelasting is helaas een van de weinige kosten die je niet af kan trekken bij het kopen van een huis

[Pizza_Boom]

ThunderNet schreef op vrijdag 18 september 2020 @ 10:13:
[...]

Die heffing betaal je linksom of rechtsom gewoon, of je moet een hele rare situatie hebben. Normaliter wordt dit namelijk bij de notaris gewoon op de rekening gezet.

Ja, van het resterende jaar. Zoals ik zeg, ik heb het huis in december gekocht, dus die laatste maand heb ik op mijn rekening gekregen. Ik stond op 1 januari niet ingeschreven op dit adres, dus heb geen heffing gekregen (immers woon ik nog ergens anders, wel binnen dezelfde gemeente).

[Anoniem: 39993]

Deze regeling is nu voor 5 jaar. Rekening houden met een verhuizing binnen 8 of 12 jaar is dus wel speculatie, want verlenging van de regeling in de huidige vorm staat niet vast.

[maubaan]

Penait1 schreef op vrijdag 18 september 2020 @ 10:16:
[...]

Overdrachtsbelasting is helaas een van de weinige kosten die je niet af kan trekken bij het kopen van een huis

ik was hier heilig van overtuigd maar inderdaad ik zie het online.... laat mij nou net een huis gekocht hebben met oplevering van 23 oktober daar gaat de nieuwe playstation hahaha

[SmurfLink]

HaNS1443 schreef op vrijdag 18 september 2020 @ 08:31:
Door er nu geen gebruik van te maken laten we 3.000 liggen maar behouden wel de mogelijkheid om binnen 8 (en partner 12) jaar gebruik te maken van de vrijstelling mocht de regeling er nog zijn en we besluiten te verhuizen.

Ehm, nee? Als je nu een huis koopt ben je geen starter meer en verlies je dus de aanspraak op de regeling.

[henkjobse]

Deze vrijstelling is vrij bijzonder en ik zou er niet op rekenen dat deze ngo 8 of misschien wel 12 jaar bestaat. Ik zou er in beginsel dus voor kiezen om er nu voor te kiezen en deze te pakken.
Overigens spaar je ook een stukje hypotheek/andere woonkosten uit als je nu thuis woont en geen kosten hebt (aanname).

[dehardstyler]

SmurfLink schreef op vrijdag 18 september 2020 @ 10:50:
[...]

Ehm, nee? Als je nu een huis koopt ben je geen starter meer en verlies je dus de aanspraak op de regeling.

Dat klopt, maar volgens mij krijg je dan alsnog wel korting op het tarief. Bij je 2de huis is het dan 2% overdrachtsbelasting, normaal ligt dit hoger.

[Crazy-]

dehardstyler schreef op vrijdag 18 september 2020 @ 10:54:
[...]


Dat klopt, maar volgens mij krijg je dan alsnog wel korting op het tarief. Bij je 2de huis is het dan 2% overdrachtsbelasting, normaal ligt dit hoger.

nee 2de woning is 8% per 1/1/2021. Of je doelt op verkoop huidige woning, aankoop nieuwe woning ;-) dan is het wel je 2de woning .. maar geldt ook voor 3de,4de etc. etc.

de 8% geldt voor een EXTRA woning NAAST je hoofdwoning; daar betaal je verhoogde belasting over.

de korting per 1/1/2021 geldt echt alleen voor starters, tot 35 jaar leeftijd en EENMALIG dus...

dus nu aanspraak maken is 'de beste'. manier; daarna is het klaar... de 2% blijft nog wel even voor aankoop nieuwe woning (en dus niet als 2de, extra, woning)

[ Voor 17% gewijzigd door Crazy- op 18-09-2020 10:59 . Reden: 8% ipv 6% foutje :D ]

[Cheesy]

[dehardstyler]

Crazy- schreef op vrijdag 18 september 2020 @ 10:56:
[...]


nee 2de woning is 6% per 1/1/2021. Of je doelt op verkoop huidige woning, aankoop nieuwe woning ;-) dan is het wel je 2de woning .. maar geldt ook voor 3de,4de etc. etc.

de 6% geldt voor een EXTRA woning NAAST je hoofdwoning; daar betaal je verhoogde belasting over.

de korting per 1/1/2021 geldt echt alleen voor starters, tot 35 jaar leeftijd en EENMALIG dus...

dus nu aanspraak maken is 'de beste'. manier; daarna is het klaar... de 2% blijft nog wel even voor aankoop nieuwe woning (en dus niet als 2de woning)

Ow, dan had ik het plaatje hieronder van @Cheesy verkeerd begrepen. Over dat plaatje had ik het.

[Crazy-]

dehardstyler schreef op vrijdag 18 september 2020 @ 10:58:
[...]


Ow, dan had ik het plaatje hieronder van @Cheesy verkeerd begrepen. Over dat plaatje had ik het.

heb het iets aangepast mijn post; maar plaatje is helemaal duidelijk :-)

0% 18-35 jaar, eerste aankoop
2% iedereen 35+, eerste woning maar ook aankoop nieuwe woning na verkoop bestaande woning
8% alles/iedereen tweede (EXTRA) woning en/of zakelijk

[Cheesy]

Crazy- schreef op vrijdag 18 september 2020 @ 11:00:
[...]


heb het iets aangepast mijn post; maar plaatje is helemaal duidelijk :-)

0% 18-35 jaar, eerste aankoop
[...]

Volgens mij kan het bij de volgende woning ook nog. Het gaat over het kopen van "een woning" niet over het kopen van je eerste woning.

Voorwaarden voor de vrijstelling overdrachtsbelasting
De koper moet voldoen aan de volgende voorwaarden om gebruik te maken van de vrijstelling overdrachtsbelasting:

De koper is 18 tot 35 jaar.
De koper koopt een woning.
De koper heeft de vrijstelling voor overdrachtsbelasting niet eerder ontvangen en laat dit vastleggen in een verklaring.
De koper woont zelf in de woning (het zogenoemde hoofdverblijfcriterium) en laat dit vastleggen in een verklaring.

Dat is ook juist de kritiek op deze regeling. Het is niet alleen voor starters.

https://www.rtlnieuws.nl/...voor-overdrachtsbelasting

[ Voor 24% gewijzigd door Cheesy op 21-09-2020 07:46 ]

[t_captain]

Cheesy schreef op vrijdag 18 september 2020 @ 10:56:
[Afbeelding]

Interessante grafiek. Kennelijk kun je ook starter zijn als je al een huis hebt. je hebt immers de vrijstelling nog niet gebruikt.

[Crazy-]

Cheesy schreef op vrijdag 18 september 2020 @ 11:04:
[...]


Volgens mij kan het bij de volgende woning ook nog. Het gaat over het kopen van "een woning" niet over het kopen van je eerste woning.

inderdaad - het is EENMALIG maar geldt inderdaad ook bij aankoop van een andere woning (na verkoop huidige).

Dat 'was' eerst zo gebracht dat het voor starters waren; maar staat hier ook : https://www.rijksoverheid...maal/overdrachtsbelasting

[Barrycade]

Looptijd van je hypotheekofferte etc ook nog geldig als je later gaat passeren? Voor de rest als je berekening klopt is het makkelijk verdient toch?

[t_captain]

Alleen die "18-35 jaar". Dat steekt me. Ik snap dat er in fiscale wetgeving soms leeftijdsdiscriminatie zit, maar dit is wel heel blatant. Waarom zou een heel jonge of juist iets oudere starter het voordeel niet krijgen? Zat mensen die niet voor hun 35e een eigen woning kopen.

[lactaxative]

Vermoedelijk omdat simpelweg niet bijgehouden wordt wie reeds een woning heeft gehad of op het moment heeft. Ofwel wie een starter is. De selectie op leeftijd is slechts roeien met de riemen die je hebt. Eigenlijk een knap staaltje pragmatisme van de overheid.

Ik zie overigens de regeling als iets permanenter dan nu gesteld wordt. Het is zeer onwaarschijnlijk dat de problematiek over 5 jaar opgelost is (zo niet onmogelijk). Electoraal gaat het afschaffen van deze regeling anno 2026 niet lekker liggen.

[ Voor 6% gewijzigd door lactaxative op 18-09-2020 11:40 ]

[SmurfLink]

Crazy- schreef op vrijdag 18 september 2020 @ 11:10:
[...]


inderdaad - het is EENMALIG maar geldt inderdaad ook bij aankoop van een andere woning (na verkoop huidige).

Dat 'was' eerst zo gebracht dat het voor starters waren; maar staat hier ook : https://www.rijksoverheid...maal/overdrachtsbelasting

Wauw, dan sta ik gecorrigeerd maar op de beste manier die er is. Ik ben namelijk ook <35 en heb nu een klein flatje dat ik volgend jaar wil gaan verkopen. Dacht dat ik niet in aanmerking zou komen voor de nieuwe regeling...

Wel verwarrend dat die link dan begint met:

Starters van 18 tot 35 jaar betalen eenmalig geen overdrachtsbelasting bij aankoop van hun eerste woning. Dat scheelt hen 2% van de aankoopprijs.

[ Voor 14% gewijzigd door SmurfLink op 18-09-2020 12:01 ]

[thafusion]

SmurfLink schreef op vrijdag 18 september 2020 @ 12:00:
[...]
Wel verwarrend dat die link dan begint met:

Onderin de pagina staan de volgende voorwaarden... hierin maakt het niet uit of je wel of niet al een woning in bezit had voor 1-1-2021.

Voorwaarden voor de vrijstelling overdrachtsbelasting
De koper moet voldoen aan de volgende voorwaarden om gebruik te maken van de vrijstelling overdrachtsbelasting:

• De koper is 18 tot 35 jaar.
• De koper koopt een woning.
• De koper heeft de vrijstelling voor overdrachtsbelasting niet eerder ontvangen en laat dit vastleggen in een verklaring.
• De koper woont zelf in de woning (het zogenoemde hoofdverblijfcriterium) en laat dit vastleggen in een verklaring.

[Joey117]

HaNS1443 schreef op vrijdag 18 september 2020 @ 09:06:
• Ook zullen er geen extra kosten zijn voor de makelaar/hypotheek adviseur

Vraag bij je makelaar eens naar de bereidstellingsprovisie van je hypotheek verstrekker. Het kan zijn dat je moet betalen, omdat je offerte langer geldig moet blijven.

Verplaatsen kan misschien ook nog een voordeel opleveren als je de constructie hebt dat je de laagste rente betaald. Als die in januari gedaald is t.o.v. de rente die in je offerte staat, betaal je dus misschien wel minder per maand die winst moet je dan ook meerekenen.

[ Voor 5% gewijzigd door Joey117 op 18-09-2020 15:06 ]

[Cheesy]

Inderdaad, even terug naar je vraag. Eigenlijk heb je er niets mee van doen maar voor de verkopers kan het fiscaal ook gunstiger zijn om begin volgend jaar het geld te ontvangen. Op de peildatum (1 januari) hebben ze dan namelijk minder vermogen op de bank staan, waarover ze dus geen vermogensbelasting hoeven te betalen.

Overigens vind ik het logisch dat ze hier geld voor vragen maar wellicht is het bedrag nog onderhandelbaar?

[ Voor 14% gewijzigd door Cheesy op 18-09-2020 15:10 ]

[Piet_Piraat7]

Wat ik vreemd vind is dat op de website van de Rijksoverheid (Prinsjesdag in heldere taal) duidelijk staat:

Mensen tussen de 18 en 35 jaar die voor het eerst een huis kopen, hoeven geen overdrachtsbelasting te betalen.

https://www.rijksoverheid...g-2020-in-eenvoudige-taal

In de flowdiagram op hun site en onderaan de link in de conclusie staat dat punt weer niet vermeld. Lijkt mij toch het eerste punt in je flowdiagram. Na de leeftijdscontrole wellicht.

[ Voor 6% gewijzigd door Piet_Piraat7 op 18-09-2020 15:14 ]

[Cheesy]

Piet_Piraat7 schreef op vrijdag 18 september 2020 @ 15:11:
Wat ik vreemd vind is dat op de website van de Rijksoverheid (Prinsjesdag in heldere taal) duidelijk staat:

Mensen tussen de 18 en 35 jaar die voor het eerst een huis kopen, hoeven geen overdrachtsbelasting te betalen.

https://www.rijksoverheid...g-2020-in-eenvoudige-taal

In de flowdiagram op hun site en onderaan de link in de conclusie staat dat punt weer niet vermeld. Lijkt mij toch het eerste punt in je flowdiagram. Na de leeftijdscontrole wellicht.

Het is inderdaad niet consequent, wellicht snappen ook niet alle ambtenaren het even goed
In de originele troonrede staat het niet:

quote: troonrede 2020

De vraag naar woningen blijft groot. Onder regie van het Rijk wordt de woningbouw versneld. Starters hoeven de komende vijf jaar geen overdrachtsbelasting te betalen. De regering stelt voor de huur te verlagen voor mensen met een laag inkomen in een dure corporatiewoning.

[jessy100]

lactaxative schreef op vrijdag 18 september 2020 @ 11:39:
Vermoedelijk omdat simpelweg niet bijgehouden wordt wie reeds een woning heeft gehad of op het moment heeft. Ofwel wie een starter is. De selectie op leeftijd is slechts roeien met de riemen die je hebt. Eigenlijk een knap staaltje pragmatisme van de overheid.

Ik zie overigens de regeling als iets permanenter dan nu gesteld wordt. Het is zeer onwaarschijnlijk dat de problematiek over 5 jaar opgelost is (zo niet onmogelijk). Electoraal gaat het afschaffen van deze regeling anno 2026 niet lekker liggen.

Dan vind ik op huizen tot 350k oid een beter fix dan tot 35 jaar.

[JDFS]

Ik heb begin dit jaar een huis gekocht (nieuwbouw, vrij op naam dus hier niet mee te maken), maar ik huur en voor nu dus dubbele lasten - tot de oplevering (januari/februari 2021). My two cents:

Stel het uit. Ik weet bijna 100% zeker dat deze regeling maar een paar jaar blijft, dit is mede bedoeld om de economie wat aan te stuwen en het kopen van een huis te stimuleren.

Ik heb mijn woning in november 2019 gekocht en express mijn bezoek aan de notaris pas in februari 2020 gedaan. Dit kwam door NHG, waar ik in 2019 geen recht op zou hebben en in 2020 wel (met mijn meerwerk erbij). Flink wat berekeningen gemaakt, maar uiteindelijk was het veel goedkoper om pas in 2020 naar de notaris te gaan, ondanks de bouwrente die begon te lopen vanaf 1 oktober 2019. Dit is net als overdrachtsbelasting ook een kostenpost die je gewoon kwijt bent.

Als je wacht, heb je ook weer zo'n 3 maanden om samen met je partner te sparen voor inventaris en andere onvoorziene dingetjes - die laatste blijven er toch steeds doorheen lopen. Ookal ben ik een control freak en heb ik hele spreadsheets gemaakt, nog steeds loop ik tegen onvoorziene kosten aan. En ik woon er nog niet eens

Je hebt geen glazen bol en weet niet of deze regeling er over 8 jaar nog is (waarschijnlijk niet). 3.000 nu is meer waard dan waarschijnlijk 0 euro straks.

[Anoniem: 39993]

dehardstyler schreef op vrijdag 18 september 2020 @ 10:54:
[...]


Dat klopt, maar volgens mij krijg je dan alsnog wel korting op het tarief. Bij je 2de huis is het dan 2% overdrachtsbelasting, normaal ligt dit hoger.

Dat is nu ook gewoon 2%. Overdracht over 3,5 week. Niet voor belegging overigens. Dan hebben we het over eigen bewoning. Als je het echt over een tweede huis (dus niet vakantiewoning) hebt voor bijv. 1 van de kinderen of de verhuur, dan ga je zelfs 8% betalen. Daarvoor krijg je ook als starter geen korting, of ik moet me echt heel erg vergissen.

[ Voor 30% gewijzigd door Anoniem: 39993 op 18-09-2020 16:29 ]

[thafusion]

Wat ik nog meer heb gevonden over dit onderwerp is het volgende:

https://www.rijksoverheid...atie-overdrachtsbelasting
Met het volgende document over de wet echter dat is voor als leek te ingewikkeld geschreven

https://www.rijksoverheid...ting+Voorstel+van+wet.pdf

Verder heeft De Koninklijke Notariële Beroepsorganisatie ook een nieuwsartikel geplaatst hierover

https://www.knb.nl/nieuws...tsbelasting-voor-starters
Tevens een stroomdiagram: https://www.knb.nl/stream/beslisboom-ovb hier word niet het verschil gemaakt of je wel of niet al een woning in je bezit heb om deze 'korting' naar 0% te krijgen?

[HaNS1443]

Bedankt alle voor de input, we gaan voor de vrijstelling door de datum te verplaatsen. Dit hebben we gedaan omdat het nu bekend is dat we er gebruik van kunnen maken. We achten de kans vrij reëel dat we in de toekomt geen gebruik meer kunnen of gaan maken van de regeling.

Het kan zijn dat deze helemaal is afgeschaft maar de kans de er een plafond op komt lijkt me vrij groot, de regeling is namelijk ook niet bedoeld voor mensen onder de 35 die een huis komen van zes ton, maar voor starters.

Ook hebben we kunnen regelen dat we voor de officieel overdracht er al in kunnen dus die ruime maand langer wachten was ook geen nadeel meer

[MarsMuziek]

Zelf ben ik ook aan het kijken wat er mogelijk is met betrekking tot de overdrachtsbelasting.

Ondanks dat TS inmiddels al een keuze heeft gemaakt is het denk ik toch interessant om ook mijn optie hier neer te zetten. Misschien dat andere hier ook wat aan hebben.

In mijn geval is de overdracht gepland op 10 december 2020.

Uiteraard is in overleg treden met de verkoper een goede optie, echter zullen er ook genoeg verkopers zijn die hier ook van willen profiteren en mogelijk niet alleen hun extra kosten aan koper doorbelasten, maar ook een leuk extraatje.

Een mogelijke interessante work around zal ik hieronder beschrijven. Let op, dit bied geen garanties en ik ben het nog aan het odnerzoeken, dus mogelijk zie ik zaken over het hoofd. In dat geval hoor ik het graag!

Overdrachtsdatum 10-12-2020
Datum van belastingheffing: 10-12-2020

De belastingdienst heeft de mogelijkheid om binnen 6 weken na de heffing van de overdrachtsbelasting in bezwaar te gaan tegen de heffing. Dit betekent dat als je zoals in mijn geval op 10-12-2020 de belasting betaalt je op 1-01-2021 een bezwaar kan indienen bij de belastingdienst.

Naar mijn weten worden bezwaarschriften binnen het bestuursrecht Ex Nunc behandeld. Hetgeen simpelweg betekent dat er gekeken wordt naar de wet en regelgeving die geldt ten tijde van het bezwaar (en dus niet ten tijde van de belastingheffing) Dit zou concreet betekenen dat er gekeken wordt naar de wetgeving op 01-01-2021.

Daarin zal dan staan dat er sprake is van vrijstelling en je dus te veel belasting hebt betaald.

De enige onzekere factor hierin is de toetsing Ex nunc. Ik heb nog niet terug kunnen vinden dat de toetsing op de overdrachtsbelasting ex nunc gebeurt. Maar ik vind dit een dusdanige interessante optie om deze verder uit te zoeken.

Mocht ik iets over het hoofd zien, of geen rekening mee gehouden hebben, dan hoor ik dit graag.

[SmurfLink]

Kijk even de aflevering van Tros Radar terug die gisteravond na het nieuws op NPO1 kwam. Daar wordt het onderwerp behandeld, was wel interessant, ze schetsten een aantal situaties van mensen die dus twijfelden of ze het over de jaarwisseling heen moesten tillen, en hoe het zit als de ene partner onder de 35 is en de ander niet (dan wordt er gemiddeld!).

[Harm2211]

MarsMuziek schreef op dinsdag 22 september 2020 @ 12:08:
Zelf ben ik ook aan het kijken wat er mogelijk is met betrekking tot de overdrachtsbelasting.

Ondanks dat TS inmiddels al een keuze heeft gemaakt is het denk ik toch interessant om ook mijn optie hier neer te zetten. Misschien dat andere hier ook wat aan hebben.

In mijn geval is de overdracht gepland op 10 december 2020.

Uiteraard is in overleg treden met de verkoper een goede optie, echter zullen er ook genoeg verkopers zijn die hier ook van willen profiteren en mogelijk niet alleen hun extra kosten aan koper doorbelasten, maar ook een leuk extraatje.

Een mogelijke interessante work around zal ik hieronder beschrijven. Let op, dit bied geen garanties en ik ben het nog aan het odnerzoeken, dus mogelijk zie ik zaken over het hoofd. In dat geval hoor ik het graag!

Overdrachtsdatum 10-12-2020
Datum van belastingheffing: 10-12-2020

De belastingdienst heeft de mogelijkheid om binnen 6 weken na de heffing van de overdrachtsbelasting in bezwaar te gaan tegen de heffing. Dit betekent dat als je zoals in mijn geval op 10-12-2020 de belasting betaalt je op 1-01-2021 een bezwaar kan indienen bij de belastingdienst.

Naar mijn weten worden bezwaarschriften binnen het bestuursrecht Ex Nunc behandeld. Hetgeen simpelweg betekent dat er gekeken wordt naar de wet en regelgeving die geldt ten tijde van het bezwaar (en dus niet ten tijde van de belastingheffing) Dit zou concreet betekenen dat er gekeken wordt naar de wetgeving op 01-01-2021.

Daarin zal dan staan dat er sprake is van vrijstelling en je dus te veel belasting hebt betaald.

De enige onzekere factor hierin is de toetsing Ex nunc. Ik heb nog niet terug kunnen vinden dat de toetsing op de overdrachtsbelasting ex nunc gebeurt. Maar ik vind dit een dusdanige interessante optie om deze verder uit te zoeken.

Mocht ik iets over het hoofd zien, of geen rekening mee gehouden hebben, dan hoor ik dit graag.

Dit gaat niet werken. Dan zou elke fiscale tariefverlaging een hele hele hoop bezwaren opleveren. Kan ook niet direct een goede onderbouwing vinden waarom niet, maar je weet ook nog niet wat de nieuwe wet en regelgeving wordt. Als het iets wordt als "je bent wel overdrachtsbelasting verschuldigd maar in 2020 is dat 0%" dan geldt dat dus niet voor overdracht in 2019, ook als er Ex nunc getoetst wordt.

Ik schat de kans op 0% overdrachtsbelasting in elk geval een heel stuk hoger als je de datum kan verplaatsen.

[MarsMuziek]

Harm2211 schreef op dinsdag 22 september 2020 @ 13:04:
[...]


Dit gaat niet werken. Dan zou elke fiscale tariefverlaging een hele hele hoop bezwaren opleveren. Kan ook niet direct een goede onderbouwing vinden waarom niet, maar je weet ook nog niet wat de nieuwe wet en regelgeving wordt. Als het iets wordt als "je bent wel overdrachtsbelasting verschuldigd maar in 2020 is dat 0%" dan geldt dat dus niet voor overdracht in 2019, ook als er Ex nunc getoetst wordt.

Ik schat de kans op 0% overdrachtsbelasting in elk geval een heel stuk hoger als je de datum kan verplaatsen.

Ik ben het helemaal met je eens dat het verplaatsen van de datum een stuk veiliger is dan mijn voorgestelde constructie. Ik zou dit dan ook iedereen waar mogelijk aanraden. Echter ben je met het overzetten van de datum afhankelijk van meerdere partijen waaronder de hypotheekverstrekker en de verkoper.

Mocht 1 van deze partijen absoluut niet willen mee werken dan is dit denk ik wel iets interessants om te onderzoeken, dan wel te proberen. Immers, niet geschoten is altijd mis.

Of het wel of niet gaat werken kan ik niet met zekerheid zeggen daarvoor heb je denk ik net wat meer juridische / belasting kennis nodig. Mogelijk dat iemand met feiten kan onderbouwen waarom het wel dan wel niet zou werken.

Als ik onderstaande lees, zou ik zeggen dat het zou moeten werken. Immers moeten ze kijken naar de feiten en omstandigheden van dat moment. Als op dat moment de feiten zijn dat starters geen overdrachtsbelasting betalen, dan lijkt mij dat hier niet omheen gedraaid kan worden.

Stukje tekst is afkomstig uit: https://pure.uvt.nl/porta...328/Bolt_bestuurlijke.pdf

1.2 Ex nunc beslissen in bezwaar
Het bestuursorgaan moet in de bezwaarfase
ex nunc beslissen. Dat betekent dat eventuele
nieuwe feiten en omstandigheden moeten worden meegenomen in de beslissing op bezwaar.
Het gaat daarbij om feiten en omstandigheden die zijn ontstaan na het nemen van het
besluit.
De verschuiving van de geschilpunten in de
bezwaarfase hangt niet altijd samen met het
feit dat er nieuwe feiten en omstandigheden
zijn ontstaan. En andersom: dat er nieuwe
feiten en omstandigheden zijn, betekent niet
automatisch dat de geschilpunten van het
geschil verschuiven.
Ter illustratie: een vreemdeling vraagt een
verblijfsvergunning aan voor verblijf bij zijn
Nederlandse partner en deze aanvraag wordt
afgewezen vanwege onvoldoende inkomsten
van deze partner. Gedurende de bezwaarprocedure krijgt de Nederlandse partner een
nieuwe vaste baan met voldoende inkomsten.
Deze nieuwe feiten kunnen een rol spelen in
de besluitvorming in bezwaar. Er verandert
niets aan de geschilpunten van het geschil. In
de bezwaarfase draait het om dezelfde vraag
als in de primaire besluitvorming, te weten of
iemand in aanmerking komt voor een bepaalde
verblijfsvergunning met het doel verblijf bij
partner. Ex nunc beslissend kan het bestuursproceskostenveroordeling uitspreekt nadat hij het beroep gegrond heeft verklaard. Zie bijvoorbeeld ABRvS
28 november 1996, AB 1997, 77.
11 Een voorbeeld van die situatie is ABRvS 6 mei 2004,
«JB» 2004/249; LJN AO8850.

[Snuf.]

MarsMuziek schreef op dinsdag 22 september 2020 @ 13:42:
[...]


Ik ben het helemaal met je eens dat het verplaatsen van de datum een stuk veiliger is dan mijn voorgestelde constructie. Ik zou dit dan ook iedereen waar mogelijk aanraden. Echter ben je met het overzetten van de datum afhankelijk van meerdere partijen waaronder de hypotheekverstrekker en de verkoper.

Mocht 1 van deze partijen absoluut niet willen mee werken dan is dit denk ik wel iets interessants om te onderzoeken, dan wel te proberen. Immers, niet geschoten is altijd mis.

Of het wel of niet gaat werken kan ik niet met zekerheid zeggen daarvoor heb je denk ik net wat meer juridische / belasting kennis nodig. Mogelijk dat iemand met feiten kan onderbouwen waarom het wel dan wel niet zou werken.

Als ik onderstaande lees, zou ik zeggen dat het zou moeten werken. Immers moeten ze kijken naar de feiten en omstandigheden van dat moment. Als op dat moment de feiten zijn dat starters geen overdrachtsbelasting betalen, dan lijkt mij dat hier niet omheen gedraaid kan worden.

Stukje tekst is afkomstig uit: https://pure.uvt.nl/porta...328/Bolt_bestuurlijke.pdf

1.2 Ex nunc beslissen in bezwaar
Het bestuursorgaan moet in de bezwaarfase
ex nunc beslissen. Dat betekent dat eventuele
nieuwe feiten en omstandigheden moeten worden meegenomen in de beslissing op bezwaar.
Het gaat daarbij om feiten en omstandigheden die zijn ontstaan na het nemen van het
besluit.
De verschuiving van de geschilpunten in de
bezwaarfase hangt niet altijd samen met het
feit dat er nieuwe feiten en omstandigheden
zijn ontstaan. En andersom: dat er nieuwe
feiten en omstandigheden zijn, betekent niet
automatisch dat de geschilpunten van het
geschil verschuiven.
Ter illustratie: een vreemdeling vraagt een
verblijfsvergunning aan voor verblijf bij zijn
Nederlandse partner en deze aanvraag wordt
afgewezen vanwege onvoldoende inkomsten
van deze partner. Gedurende de bezwaarprocedure krijgt de Nederlandse partner een
nieuwe vaste baan met voldoende inkomsten.
Deze nieuwe feiten kunnen een rol spelen in
de besluitvorming in bezwaar. Er verandert
niets aan de geschilpunten van het geschil. In
de bezwaarfase draait het om dezelfde vraag
als in de primaire besluitvorming, te weten of
iemand in aanmerking komt voor een bepaalde
verblijfsvergunning met het doel verblijf bij
partner. Ex nunc beslissend kan het bestuursproceskostenveroordeling uitspreekt nadat hij het beroep gegrond heeft verklaard. Zie bijvoorbeeld ABRvS
28 november 1996, AB 1997, 77.
11 Een voorbeeld van die situatie is ABRvS 6 mei 2004,
«JB» 2004/249; LJN AO8850.

Hi Mars,

Als je bezwaar maakt tegen de aangifte overdrachtsbelasting ter zake van een belastbaar feit in december 2020, geldt voor die procedure de wetgeving zoals die gold op het moment dat het belastbaar feit zich voordeed. Wetgeving die op een later moment in gaat is hiervoor in principe niet relevant, tenzij sprake is van terugwerkende kracht (hetgeen hier niet aan de orde is). Bron, ik ben vastgoed fiscalist

[Thomas19903]

Wij hebben de overdracht in November en kunnen potentieel 8K besparen.
Lang over gesproken, maar gaan er gewoon lekker in. Voornaamste reden is dat we al 5 maanden wachten, maar ook omdat de besparing onder de streep rond de 4/5K gaat liggen, alle rompslomp niet eens meegenomen.

De kans is echter wel aanwezig dat we nog binnen (onze) termijn van ongeveer 4 jaar verhuizen en dan is de besparing wellicht veel hoger..

Voor nu hebben we er een punt achtergezet en gaan we er lekker in!

[Azrael]

Houdt er ook rekening mee dat het een wetsvoorstel is, het is nog lang niet zeker dat dit ook door de Tweede en Eerste Kamer komt. Je loopt dus het risico dat je die € 3.000 kwijt bent en de € 6.000 ook moet betalen.

[ Voor 6% gewijzigd door Azrael op 22-09-2020 22:33 ]

[GRYFETH]

Oh?!

Azrael schreef op dinsdag 22 september 2020 @ 22:31:
Houdt er ook rekening mee dat het een wetsvoorstel is, het is nog lang niet zeker dat dit ook door de Tweede en Eerste Kamer komt. Je loopt dus het risico dat je die € 3.000 kwijt bent en de € 6.000 ook moet betalen.

[revolution-nl]

Anoniem: 39993 schreef op vrijdag 18 september 2020 @ 10:20:
Deze regeling is nu voor 5 jaar. Rekening houden met een verhuizing binnen 8 of 12 jaar is dus wel speculatie, want verlenging van de regeling in de huidige vorm staat niet vast.

Gezien het enorme tekort aan woningen zal de regeling op den duur zorgen voor hogere huizenprijzen en zal de betaalbaarheid niet verbeteren.

Het voordeel van de wegvallende overdrachtsbelasting is niet ten gunste van de koper maar van de verkoper.

Als je er snel bij bent zal je mogelijk nog een voordeel hebben.

[ Voor 5% gewijzigd door revolution-nl op 22-09-2020 23:07 ]

[MarsMuziek]

Snuf. schreef op dinsdag 22 september 2020 @ 15:30:
[...]


Hi Mars,

Als je bezwaar maakt tegen de aangifte overdrachtsbelasting ter zake van een belastbaar feit in december 2020, geldt voor die procedure de wetgeving zoals die gold op het moment dat het belastbaar feit zich voordeed. Wetgeving die op een later moment in gaat is hiervoor in principe niet relevant, tenzij sprake is van terugwerkende kracht (hetgeen hier niet aan de orde is). Bron, ik ben vastgoed fiscalist

Bedankt voor je reactie. Binnen het belastingrecht wordt dus Ex tunc getoetst?

Er is dan geen mogelijkheid (buiten het verplaatsen van de overdracht naar januari) om toch gebruik te kunnen maken van dit voordeel?

[Snuf.]

MarsMuziek schreef op woensdag 23 september 2020 @ 09:10:
[...]


Bedankt voor je reactie. Binnen het belastingrecht wordt dus Ex tunc getoetst?

Er is dan geen mogelijkheid (buiten het verplaatsen van de overdracht naar januari) om toch gebruik te kunnen maken van dit voordeel?

In zijn algemeenheid wel. Voor de overdrachtsbelasting is de situatie relevant op het moment dat de verkrijging van de onroerende zaak zich voordoet. Dit betekent bijvoorbeeld dat een significante waardedaling vlak na verkrijging geen betekenis heeft voor de grondslag van de overdrachtsbelastingheffing op het moment van verkrijging.

Eerlijk gezegd zie ik inderdaad geen andere mogelijkheden buiten het uitstellen van de levering naar 2021. Overigens een terechte opmerking van Azrael hierboven, het gaat om een wetsvoorstel. Naar mijn inschatting gaat het voorstel de Kamers (in ieder geval op hoofdlijnen) wel overleven, maar zeker weten doe ik het niet.

[Azrael]

MarsMuziek schreef op woensdag 23 september 2020 @ 09:10:
[...]


Bedankt voor je reactie. Binnen het belastingrecht wordt dus Ex tunc getoetst?

Er is dan geen mogelijkheid (buiten het verplaatsen van de overdracht naar januari) om toch gebruik te kunnen maken van dit voordeel?

Het gaat er niet om of er ex tunc of ex nunc wordt getoetst, dat heeft betrekking op de relevante feiten en omstandigheden, niet op de wetgeving. Je moet altijd uitgaan van de wetgeving die op het moment van de gebeurtenis van toepassing was (tenzij de wetgever de wijziging met terugwerkende kracht invoert, zoals wel is gebeurd met de wijziging van de overdrachtsbelasting van 6% naar 2%, al ging dat maar om twee weken).

Wel grappig om te zien dat ze toen ook al van die domme maatregelen hebben ingevoerd die alleen maar prijsopdrijvend hebben gewerkt en niets hebben verbeterd aan de woningmarkt. Rutte en co hebben in 10 jaar bijzonder weinig geleerd..

[MarsMuziek]

Azrael schreef op woensdag 23 september 2020 @ 17:57:
[...]


Het gaat er niet om of er ex tunc of ex nunc wordt getoetst, dat heeft betrekking op de relevante feiten en omstandigheden, niet op de wetgeving. Je moet altijd uitgaan van de wetgeving die op het moment van de gebeurtenis van toepassing was (tenzij de wetgever de wijziging met terugwerkende kracht invoert, zoals wel is gebeurd met de wijziging van de overdrachtsbelasting van 6% naar 2%, al ging dat maar om twee weken).

Wel grappig om te zien dat ze toen ook al van die domme maatregelen hebben ingevoerd die alleen maar prijsopdrijvend hebben gewerkt en niets hebben verbeterd aan de woningmarkt. Rutte en co hebben in 10 jaar bijzonder weinig geleerd..

Als ik onderstaande uitleg lees gaat het toch wel om de wetgeving om het moment dat het besluit genomen wordt bij ex nunc. Een wetswijziging is dan toch wel relevant?

Het ex nunc- karakter van de herbeoordeling brengt bij uitstek het bestuurlijke aspect in de werkzaamheid van het bestuur in de voorprocedure naar voren. 6 Omdat sprake is van verlengde besluitvorming kan en moet het bestuur op het moment van het nemen van de beslissing op bezwaar de bestaande omstandigheden en het geldende recht bij de besluitvorming betrekken. 7 Het ex nunc-aspect dat aan de heroverweging in bezwaar kleeft, geeft duidelijk weer dat de werkzaamheid van het bestuur in de bezwaar-fase het verlengde vormt van de werkzaamheid van het bestuur in de primaire besluitvormingsfase.

Bron: https://www.navigator.nl/...ngspunt?ctx=WKNL_CSL_1543

[de Peer]

Azrael schreef op dinsdag 22 september 2020 @ 22:31:
Houdt er ook rekening mee dat het een wetsvoorstel is, het is nog lang niet zeker dat dit ook door de Tweede en Eerste Kamer komt. Je loopt dus het risico dat je die € 3.000 kwijt bent en de € 6.000 ook moet betalen.

Inderdaad en de Raad van State heeft het voorstel afgewezen.
https://rechtennieuws.nl/...tie-overdrachtsbelasting/

Niet dat dat nu zo veel zegt, maar het is inderdaad niet gegarandeerd dat de wet er komt. Zelf zou ik de gok wel durven nemen overigens.

[GlowMouse]

MarsMuziek schreef op vrijdag 25 september 2020 @ 10:03:
[...]


Als ik onderstaande uitleg lees gaat het toch wel om de wetgeving om het moment dat het besluit genomen wordt bij ex nunc. Een wetswijziging is dan toch wel relevant?

Zo werkt dat natuurlijk niet. Dan zou ik ook telkens de hogere heffingskorting in de inkomstenbelasting kunnen gebruiken voor eerdere jaren.

de Peer schreef op vrijdag 25 september 2020 @ 23:57:
[...]


Inderdaad en de Raad van State heeft het voorstel afgewezen.
https://rechtennieuws.nl/...tie-overdrachtsbelasting/

Niet dat dat nu zo veel zegt, maar het is inderdaad niet gegarandeerd dat de wet er komt. Zelf zou ik de gok wel durven nemen overigens.

GlowMouse schreef op vrijdag 25 september 2020 @ 17:32:
[...]

Om even de tijdlijn aan te geven: dat advies is op 7 september uitgebracht naar aanleiding van het eerste wetsontwerp. Op 15 september is het advies tegelijk met het wetsvoorstel dat we nu kennen openbaar gemaakt. Er is in het wetsvoorstel dus al rekening gehouden met het advies, en het advies heeft verder geen praktische gevolgen meer.

Het is helaas tegenwoordig standaard bij alle fiscale wetgeving dat de RvS er negatief over oordeelt, maar dat weerhoudt de overheid er niet van om een wet toch in te voeren. Je ziet onderaan de pagina de reactie van de staatssecretaris. Hij heeft een aantal doelstellingen wat beter toegelicht, en wat hem betreft is de kous daarmee af.

[MaStar]

de Peer schreef op vrijdag 25 september 2020 @ 23:57:
[...]


Inderdaad en de Raad van State heeft het voorstel afgewezen.
https://rechtennieuws.nl/...tie-overdrachtsbelasting/

Niet dat dat nu zo veel zegt, maar het is inderdaad niet gegarandeerd dat de wet er komt. Zelf zou ik de gok wel durven nemen overigens.

Waarom zou je de gok wel durven nemen? Het is inderdaad toch 3000 extra kosten als het niet door de beide kamers komt.

[Richh]

de Peer schreef op vrijdag 25 september 2020 @ 23:57:
[...]


Inderdaad en de Raad van State heeft het voorstel afgewezen.
https://rechtennieuws.nl/...tie-overdrachtsbelasting/

Niet dat dat nu zo veel zegt, maar het is inderdaad niet gegarandeerd dat de wet er komt. Zelf zou ik de gok wel durven nemen overigens.

Dat de Raad van State deze wet afwees, werd tegelijk met het hele wetsvoorstel bekend gemaakt.
De Raad van State wijst wel meer wetten af die vervolgens dan toch worden doorgezet. Ik denk dat het met deze wet niet anders gaat: de politiek moet 'iets' doen voor starters, tegelijkertijd zijn ze doodsbang dat de prijzen gaan dalen volgend jaar, dan is dit een logische zet.

@HaNS1443 bij het uitstellen omdat je binnen 8 jaar verwacht te verhuizen, dan ga je er van uit dat deze wet over 8 jaar nog precies hetzelfde is. Daar zou ik niet zo zeker van zijn.
Ik zou het nu vooral aanpakken als je de kans krijgt.

[de Peer]

MaStar schreef op maandag 5 oktober 2020 @ 10:14:
[...]


Waarom zou je de gok wel durven nemen? Het is inderdaad toch 3000 extra kosten als het niet door de beide kamers komt.

Ja maar die kans is zéér klein. Daarom zou ik de gok nemen.

[rickdehoop]

Wij hebben ook de gok gewoon genomen.
Verplaatst voor 1500 euro vergoeding aan de verkopende partij.
Eventuele 'korting' voor ons is dan 8500 euro.
Ik denk dat de wet er wel doorheen komt. Misschien dat ze een limiet zetten op de vrijstelling. Maar meer dan dat denk ik eigenlijk niet. Daarnaast is het voorstel al om de wet maar 5 jaar aan te nemen. Dus wat dat betreft loopt de regering ook geen gigantische risico's (financieel gezien).

[JJ Le Funk]

in 2008 heb ik voor mijn eerste woning €11200 overdrachtsbelasting moeten aftikken. Daarna volgde een financiële crisis waardoor de woning zo'n 10 jaar 'onder water' heeft gestaan.
dus echt een gouden kans voor starters dit. zeker met die extreem lage hypotheekrente. Toen ik wat kocht schommelde de rente tussen de 4,5 en 5,5 procent.

[MaStar]

Hier wilden de verkopers er (helaas) niet aan meewerken. Ze konden het niet 2 maanden opschuiven, wilde het geld gebruiken voor aankoop ander huis. Helaas. Scheelt even 5k