Overwaarde (volledig) gebruiken voor grondige verbouwing

[Rohem]

Goedemiddag,

Ik zit met het volgende vraagstuk en ik kom er maar niet uit hoe dit nu in elkaar steekt.

Mijn vrouw en ik hebben een woning op het oog waar grondig verbouwd moet worden.. Onze huidige woning heeft een behoorlijke overwaarde (80-100K naar schatting) en we willen deze overwaarde graag volledig gebruiken voor de aanschaf en verbouwing van de nieuwe woning. Naast de kosten-koper willen we graag de verbouwing vanuit de overwaarde betalen. We willen in ieder geval onderstaande zaken aanpakken;

• Aanbouw
• Nieuwe keuken
• Nieuw toilet
• Nieuwe badkamer
• Vloerverwarming
• Tegelvloer beneden
• Laminaatvloeren boven
• Vernieuwen meterkast
• Stucwerk

Een behoorlijk lijstje en ongetwijfeld nog niet compleet. Maar dit zijn de belangrijkste, grote structurele dingen die we willen aanpakken.

Ik weet dat we in ieder geval een overbruggingshypotheek nodig gaan hebben aangezien we eerst gaan aankopen en dan pas verkopen. Daarnaast wil ik graag een bouwdepot opnemen en hier meteen de overwaarde in stoppen om de volledige hypotheekrenteaftrek te behouden. Dit kan toch of heb ik het dan mis?

Wat ik daarnaast nog niet snap; Tegelijkertijd lees ik dat met een bouwdepot niet meer dan de nieuwe verwachte waarde na verbouwing geleend mag worden. Dus stel alles in bovenstaand lijstje kost 75.000 euro, en na verbouwing is de nieuwe woning 50.000 euro meer waard geworden. Dan kan ik dus in theorie een bouwdepot van 50.000 euro krijgen als ik het allemaal goed begrijp.
Maar ik heb intussen misschien wel 100K overwaarde, dat is mijn geld na verkoop en daar kan ik mee doen wat ik wil. Hoe kan ik deze dan het beste gebruiken om de volledige verbouwing (die dus 75K kost) mee te bekostigen? Liefst met behoud van de volledige HRA.

Misschien een hele simpele vraag, maar ik kom er maar niet uit hoe dat werkt. Hopelijk is hier iemand die mij kan helpen!

Alvast bedankt!

[pirke]

Eerst verkopen dan kopen. Dan kun je de volledige overwaarde inzetten zoals jij wilt.

[kpg]

Je hoeft geen bouwdepot te nemen om HRA te behouden. Je kunt de kosten voor de verbouwing gewoon zelf betalen uit de overwaarde die je van de notaris gestort krijgt.
Wel goed de facturen bewaren als bewijs voor het geval je een controle van de Belastingdienst krijgt.

[Carsten]

Wat je zoekt is een overbruggingshypotheek. Die zijn precies hiervoor de overwaarde alvast gebruiken voor de aankoop en verbouwing van je nieuwe huis terwijl je je oude huis nog niet verkocht hebt.

[Rubbergrover1]

Je hebt te maken met verschillende zaken:
- gewone hypotheek: is maximaal wat je nieuwe woning in huidige staat waard (en begrensd door wat je op basis van je huidige inkomen kunt lenen);
- overbruggingshypotheek: kan nog bovenop de gewone hypotheek komen, ook als die al aan de grens voor je inkomen zit. Deze is voor het stukje overwaarde dat je in je nieuwe huis wilt stoppen. (N.B. als je oude huis nog niet verkocht is, dan gaan ze vaak uit van verkoopwaarde van bv 90% van de woning waarde, dus de overwaarde waarmee ze rekenen kan veel lager zijn dan wat je werkelijk overhoudt);
- (ver-)bouwdepot: als je op basis van je inkomen meer kan lenen dan de huidige woningwaarde, dan kun je voor verbouwingen lenen tot aan de nieuwe woningwaarde (mits dat bij je inkomen past...). Om er zeker van te zijn dat je dat extra geld ook in de woning stopt, gaat dit via een verbouwdepot, waar je alleen geld uit kunt halen als je met facturen laat zien dat je echt de dingen aan je huis hebt aangepakt.

Hoeveel geld je zelf in je verbouwing stopt (en hoeveel overwaarde je hebt) is voor dat verbouwdepot dus minder van belang. Dat is gebaseerd op het verschil tussen huidige en toekomstige woningwaarde.

[t_captain]

Rohem schreef op maandag 14 september 2020 @ 13:45:
Goedemiddag,

Ik zit met het volgende vraagstuk en ik kom er maar niet uit hoe dit nu in elkaar steekt.

Mijn vrouw en ik hebben een woning op het oog waar grondig verbouwd moet worden.. Onze huidige woning heeft een behoorlijke overwaarde (80-100K naar schatting) en we willen deze overwaarde graag volledig gebruiken voor de aanschaf en verbouwing van de nieuwe woning. Naast de kosten-koper willen we graag de verbouwing vanuit de overwaarde betalen. We willen in ieder geval onderstaande zaken aanpakken;

• Aanbouw
• Nieuwe keuken
• Nieuw toilet
• Nieuwe badkamer
• Vloerverwarming
• Tegelvloer beneden
• Laminaatvloeren boven
• Vernieuwen meterkast
• Stucwerk

Een behoorlijk lijstje en ongetwijfeld nog niet compleet. Maar dit zijn de belangrijkste, grote structurele dingen die we willen aanpakken.

Ik weet dat we in ieder geval een overbruggingshypotheek nodig gaan hebben aangezien we eerst gaan aankopen en dan pas verkopen. Daarnaast wil ik graag een bouwdepot opnemen en hier meteen de overwaarde in stoppen om de volledige hypotheekrenteaftrek te behouden. Dit kan toch of heb ik het dan mis?

Wat ik daarnaast nog niet snap; Tegelijkertijd lees ik dat met een bouwdepot niet meer dan de nieuwe verwachte waarde na verbouwing geleend mag worden. Dus stel alles in bovenstaand lijstje kost 75.000 euro, en na verbouwing is de nieuwe woning 50.000 euro meer waard geworden. Dan kan ik dus in theorie een bouwdepot van 50.000 euro krijgen als ik het allemaal goed begrijp.
Maar ik heb intussen misschien wel 100K overwaarde, dat is mijn geld na verkoop en daar kan ik mee doen wat ik wil. Hoe kan ik deze dan het beste gebruiken om de volledige verbouwing (die dus 75K kost) mee te bekostigen? Liefst met behoud van de volledige HRA.

In principe zou je kunnen lenen tot 100% van je nieuwe woningwaarde. Je overwaarde en de waardestijging door de verbouwing komen daarin terug.


Voor een goede waardestijging is een uitbouw of andere manier om meer vierkante meters te maken best goed. Ik mis energiebesparing op je lijstje. Gooi een stuk of 10 zonnepanelen op je dak, vinden taxateurs mooi.

[miena21]

Misschien een domme vraag, maar dit zijn toch precies de vragen die je stelt aan een hypotheekadviseur?

Waarom leg je dit niet bij hem/haar neer?

Er zijn namelijk zoveel persoonlijke factoren die meespelen..

ps:
Ik weet niet hoe handig je bent, maar die lijst die je opnoemt inclusief kk is meer dan 80K als je het laat doen ben ik bang...

[Voor 24% gewijzigd door miena21 op 15-09-2020 09:11]

[Rohem]

Allereerst bedankt voor alle reacties!

pirke schreef op maandag 14 september 2020 @ 13:50:
Eerst verkopen dan kopen. Dan kun je de volledige overwaarde inzetten zoals jij wilt.

Snap ik helemaal, echter kan dat volgens mij ook gewoon door eerst te kopen dan te verkopen gebruik te maken van een overbruggingshypotheek.

kpg schreef op maandag 14 september 2020 @ 13:52:
Je hoeft geen bouwdepot te nemen om HRA te behouden. Je kunt de kosten voor de verbouwing gewoon zelf betalen uit de overwaarde die je van de notaris gestort krijgt.
Wel goed de facturen bewaren als bewijs voor het geval je een controle van de Belastingdienst krijgt.

Ok, duidelijk. Dank je! Vervolgvraag hierop, waarop je hopelijk een antwoord hebt. Anders ga ik de hypotheekadviseur deze vraag stellen als het allemaal zover gaat komen . Is er dan uberhaupt een reden om een bouwdepot te nemen en de overwaarde hierin te stoppen? Heeft dit belastingtechnisch nog andere voordelen of maakt het echt niets uit en heb ik een rare kronkel in m'n hoofd vanwege m'n gebrek aan kennis op dit vlak

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 15 september 2020 @ 08:46:
Je hebt te maken met verschillende zaken:
- gewone hypotheek: is maximaal wat je nieuwe woning in huidige staat waard (en begrensd door wat je op basis van je huidige inkomen kunt lenen);
- overbruggingshypotheek: kan nog bovenop de gewone hypotheek komen, ook als die al aan de grens voor je inkomen zit. Deze is voor het stukje overwaarde dat je in je nieuwe huis wilt stoppen. (N.B. als je oude huis nog niet verkocht is, dan gaan ze vaak uit van verkoopwaarde van bv 90% van de woning waarde, dus de overwaarde waarmee ze rekenen kan veel lager zijn dan wat je werkelijk overhoudt);
- (ver-)bouwdepot: als je op basis van je inkomen meer kan lenen dan de huidige woningwaarde, dan kun je voor verbouwingen lenen tot aan de nieuwe woningwaarde (mits dat bij je inkomen past...). Om er zeker van te zijn dat je dat extra geld ook in de woning stopt, gaat dit via een verbouwdepot, waar je alleen geld uit kunt halen als je met facturen laat zien dat je echt de dingen aan je huis hebt aangepakt.

Hoeveel geld je zelf in je verbouwing stopt (en hoeveel overwaarde je hebt) is voor dat verbouwdepot dus minder van belang. Dat is gebaseerd op het verschil tussen huidige en toekomstige woningwaarde.

Hele uitgebreide en heldere reactie, superbedankt!

t_captain schreef op dinsdag 15 september 2020 @ 09:01:
[...]


In principe zou je kunnen lenen tot 100% van je nieuwe woningwaarde. Je overwaarde en de waardestijging door de verbouwing komen daarin terug.


Voor een goede waardestijging is een uitbouw of andere manier om meer vierkante meters te maken best goed. Ik mis energiebesparing op je lijstje. Gooi een stuk of 10 zonnepanelen op je dak, vinden taxateurs mooi.

Helder, dank je!

Energiebesparing gaan we ook zeker meenemen in het gehele plaatje.

miena21 schreef op dinsdag 15 september 2020 @ 09:08:
Misschien een domme vraag, maar dit zijn toch precies de vragen die je stelt aan een hypotheekadviseur?

Waarom leg je dit niet bij hem/haar neer?

Er zijn namelijk zoveel persoonlijke factoren die meespelen..

ps:
Ik weet niet hoe handig je bent, maar die lijst die je opnoemt inclusief kk is meer dan 80K als je het laat doen ben ik bang...

Helemaal geen domme vraag .

We hebben eind mei een vergelijkbare woning bekeken en toen alles laten doorrekenen door en besproken met een hypotheekadviseur. De financiele situatie is niet zoveel veranderd sindsdien, maar dit waren even wat onduidelijkheden die ik nog had. De beste man had het destijds extreem druk en ik dacht, ik probeer het eerst eens bij m'n vrienden van tweakers voordat ik verder bij hem te rade ga

Mbt de kosten en het zelf doen. Helemaal gelijk, we houden rekening met een heel ander bedrag. Voor het voorbeeld was dit even hetgene wat zo in me op kwam

[Greencap]

@Rohem Overbruggingshypotheek werkt prima, maar je kan minder overbruggen dan je overwaarde (reken op niet meer dan 70%) tenzij je woning onvoorwaardelijk verkocht is.

Verder kan een bouwdepot handig zijn indien je meer wil lenen dan de overwaarde. Stel je overwaarde is 50k, maar de verbouwing is 100k (en de getaxeerde waarde na verbouwing is toereikend), dan kan je een bouwdepot nemen van meer dan 50k. Een bouwdepot en overwaarde/overbruggingshypotheek staan volledig los van elkaar. Die bedragen hoeven niet overeen te komen.

[BazzH]

Als je woning nog niet definitief verkocht is, mag je tot 90% van de geschatte of getaxeerde waarde van je huidige woning overbruggen.

Dus als je verwacht 400k te krijgen, mag je overbruggen tot 360k. Je hebt het over 80k overwaarde, dus een hypotheek van 320k. Ruimte voor overbruggen: 40k in dit voorbeeld.

Die 40k zou je dan in kunnen zetten als eigen inleg voor een verbouwing en aan kunnen vullen tot het benodigde bedrag met een bouwdepot. (Ga er maar vanuit dat je max. 65% van de totale prijs van de verbouwing kunt financieren uit een bouwdepot.)

Maar dan heb je dus geen ruimte meer om de k.k.te bekostigen uit de overbrugging. Maar mogelijk heb je ook een spaarverzekering bij je huidige hypotheek en mag je die waarde nu al in mindering brengen op de openstaande hypotheek, waardoor je dat bedrag extra kunt overbruggen. Kan niet altijd overigens. Dit wilde ik bij de financiering van onze nieuwe woning ook zo doen, maar vanwege het soort verzekering ging de geldverstrekker daar niet mee akkoord.

En ja, doordat je in dit geval maar tot 90% mag overbruggen, hou je aan het eind van het liedje geld over.


Uit je opmerking "met behoud van de volle HRA", maak ik eigenlijk alleen op dat je voor een maximale hypotheek wil gaan om optimaal te profiteren van de HRA. Verhuizen heeft doorgaans geen invloed op je recht op HRA, zolang je maar een "normale financieringsvorm" hebt die aan de normale voorwaarden voldoet. Snap ik op zich, maar verwacht met de huidige rentestand niet teveel van die "volle HRA".

Het enige wat je eigenlijk zou kunnen "behouden", is een aflossingsvrij deel in je hypotheek. Het bedrag wat je nu al aflossingsvrij hebt, mag je aflossingsvrij houden. Alles wat erbij komt, moet lineair of annuitair.


Qua financiering is overigens eerst verhuizen en je huidige woning verkopen en daarna pas de verbouwing doen een stuk makkelijker. Dan zit je niet meer met die 10% van de waarde van je woning, die niet inzetbaar is. In ons geval kwam daar ook nog eens bij dat we niets konden met het bedrag in de spaarhypotheek.... dus was er ineens ruim 60k minder ruimte. Wij wilden eerst ook pas verhuizen als de verbouwing zo goed als klaar was, maar door die tegenvallertjes hadden we eigenlijk geen keuze en gaan we nu eerst verhuizen en daarna pas verbouwen. Waarschijnlijk een maand in een AirBNB of vakantiewoning, voor de heftigste tijd van de verbouwing.

Enne.... Aanbouw + keuken + badkamer + toilet... dan zit je al aardig richting die 80k. (tenzij je echt geen dure smaak hebt en er constructief niet heel veel gedaan hoeft te worden voor je keuken en badkamer). Vooral die aanbouw kost tegenwoordig een kapitaal. Je kunt haast beter een huis kopen wat gewoon groter is.

Heb je al een aannemer die tijd heeft? Onze verbouwing stond eerst gepland voor "beginnen eerste of tweede week november". En daarvoor moest de aannemer al een beetje creatief gaan schuiven in zijn agenda, wat hij wel wilde doen omdat hij het een mooie klus vindt (opvallend karakteristiek huis op een goed zichtbare locatie, goed voor z'n portfolio natuurlijk).. Daar heb ik hem in juli al over gesproken en als je in een drukkere regio zit kan het zomaar een klein half jaar duren voor er echt begonnen kan worden.

[Voor 63% gewijzigd door BazzH op 16-09-2020 16:09]

[Rohem]

BazzH schreef op woensdag 16 september 2020 @ 15:16:
Als je woning nog niet definitief verkocht is, mag je tot 90% van de geschatte of getaxeerde waarde van je huidige woning overbruggen.

Dus als je verwacht 400k te krijgen, mag je overbruggen tot 360k. Je hebt het over 80k overwaarde, dus een hypotheek van 320k. Ruimte voor overbruggen: 40k in dit voorbeeld.

Die 40k zou je dan in kunnen zetten als eigen inleg voor een verbouwing en aan kunnen vullen tot het benodigde bedrag met een bouwdepot. (Ga er maar vanuit dat je max. 65% van de totale prijs van de verbouwing kunt financieren uit een bouwdepot.)

Maar dan heb je dus geen ruimte meer om de k.k.te bekostigen uit de overbrugging. Maar mogelijk heb je ook een spaarverzekering bij je huidige hypotheek en mag je die waarde nu al in mindering brengen op de openstaande hypotheek, waardoor je dat bedrag extra kunt overbruggen. Kan niet altijd overigens. Dit wilde ik bij de financiering van onze nieuwe woning ook zo doen, maar vanwege het soort verzekering ging de geldverstrekker daar niet mee akkoord.

En ja, doordat je in dit geval maar tot 90% mag overbruggen, hou je aan het eind van het liedje geld over.


Uit je opmerking "met behoud van de volle HRA", maak ik eigenlijk alleen op dat je voor een maximale hypotheek wil gaan om optimaal te profiteren van de HRA. Verhuizen heeft doorgaans geen invloed op je recht op HRA, zolang je maar een "normale financieringsvorm" hebt die aan de normale voorwaarden voldoet. Snap ik op zich, maar verwacht met de huidige rentestand niet teveel van die "volle HRA".

Het enige wat je eigenlijk zou kunnen "behouden", is een aflossingsvrij deel in je hypotheek. Het bedrag wat je nu al aflossingsvrij hebt, mag je aflossingsvrij houden. Alles wat erbij komt, moet lineair of annuitair.


Qua financiering is overigens eerst verhuizen en je huidige woning verkopen en daarna pas de verbouwing doen een stuk makkelijker. Dan zit je niet meer met die 10% van de waarde van je woning, die niet inzetbaar is. In ons geval kwam daar ook nog eens bij dat we niets konden met het bedrag in de spaarhypotheek.... dus was er ineens ruim 60k minder ruimte. Wij wilden eerst ook pas verhuizen als de verbouwing zo goed als klaar was, maar door die tegenvallertjes hadden we eigenlijk geen keuze en gaan we nu eerst verhuizen en daarna pas verbouwen. Waarschijnlijk een maand in een AirBNB of vakantiewoning, voor de heftigste tijd van de verbouwing.

Enne.... Aanbouw + keuken + badkamer + toilet... dan zit je al aardig richting die 80k. (tenzij je echt geen dure smaak hebt en er constructief niet heel veel gedaan hoeft te worden voor je keuken en badkamer). Vooral die aanbouw kost tegenwoordig een kapitaal. Je kunt haast beter een huis kopen wat gewoon groter is.

Heb je al een aannemer die tijd heeft? Onze verbouwing stond eerst gepland voor "beginnen eerste of tweede week november". En daarvoor moest de aannemer al een beetje creatief gaan schuiven in zijn agenda, wat hij wel wilde doen omdat hij het een mooie klus vindt (opvallend karakteristiek huis op een goed zichtbare locatie, goed voor z'n portfolio natuurlijk).. Daar heb ik hem in juli al over gesproken en als je in een drukkere regio zit kan het zomaar een klein half jaar duren voor er echt begonnen kan worden.

Ontzetten bedankt voor je zeer uitgebreide en waardevolle reactie!

Die opmerking met betrekking tot de HRA heb je inderdaad goed geïnterpreteerd. Je reactie hierop is ook duidelijk, dank je!
Een aflossingsvrij deel in de hypotheek hebben we op dit moment niet. Maar met de nieuwe hypotheek straks kan dit geloof ik tot 50% van het geleende bedrag. Daar had de adviseur het eerder dit jaar tenminste over. Maar dat gaan we nog wel horen binnenkort.

Verder loopt onze huidige hypotheek ook nog maar 6 jaar, dus die is volledig annuitair, zit ook geen spaardeel in. We moeten het echt hebben van de overwaarde en eigen middelen voor de verbouwing. Maar daar heb ik wel vertrouwen in, zelf met die 10% die in eerste instantie niet inzetbaar is.
Als het echt niet anders kan, kunnen we keer extra verhuizen. Maar doen we liever niet

We hebben bij een exact gelijke woning een tijd terug een schatting laten maken. De aannemer die dit toen deed kwam iets lager uit, maar uiteindelijk met alles wat we zelf nog willen zit je zo op de 80 - 100K inderdaad. Bizarre bedragen, maar in dit geval vinden we de plek goud waard en kiezen we ervoor de investering te doen. We kunnen er jaren wonen

Aannemer hebben we nog niet, maar daar ben ik nog niet zo bang voor. Sleutel krijgen we pas in januari / februari zoals nu voorstaat. Dus dat geeft nog wat tijd voor een aannemer regelen. Wel goed om te weten overigens dat dat de situaties bij de aannemers is, want dan gaan we toch maar wat eerder weer even bellen.

[Hubobo]

kpg schreef op maandag 14 september 2020 @ 13:52:
Je hoeft geen bouwdepot te nemen om HRA te behouden. Je kunt de kosten voor de verbouwing gewoon zelf betalen uit de overwaarde die je van de notaris gestort krijgt.
Wel goed de facturen bewaren als bewijs voor het geval je een controle van de Belastingdienst krijgt.

Mag je eerst zaken betalen met (andere) eigen middelen en later deze onder je overwaarde scharen voor de belastingdienst?

Voorbeeld:
Ik moet facturen voor mn nieuw te verbouwen huis betalen in maart maar verkoop mijn oude huis pas in mei. Ik heb voldoende eigen middelen om de facturen te betalen in maart, mag ik voor dat jaar deze wel opgeven als: geherinvesteerd vanuit overwaarde in nieuw huis (en daarom bruikbaar voor hra?)?