Buurpad erfdienstbaarheid

[RobBrands]

Hi,

Mijn vriendin en ik zijn voornemens een huis te kopen waarop mogelijk een erfdienstbaarheid van toepassing is.

Situatieschets:

Kadastraal liggen de tuinen van het te kopen huis en buurhuis tegen elkaar aan, maar werkelijk loopt tussen de tuinen door een pad. Dit pad loopt van de straat aan de voorzijde naar een speelveld aan de achterzijde van de woning welke vanuit tal van andere hoeken en wegen te bereiken is.

Verkoper gaf aan dat bij overleg met de eigenaren van het buurhuis hekwerk is te verplaatsen is en zo 50% van de het pad toe te voegen aan de tuin. Immers is kadastraal dit pad 50/50 verdeeld.

In de ontvangen stukken van de makelaar, specifiek het eigendomsbewijs voor koper, staat bij de overige bepalingen een verwijzing naar erfdienstbaarheden en daarin een verwijzing naar een eerdere akte van levering met een daarbijbehorend citaat.

13.Buurpaden
De stroken grond, die op de gemelde tekening, met een streeparcering zijn aangegeven zijn bestemd tot buurpad in de zin van artikel 719 van het Burgerlijk Wetboek. Deze paden zijn ongeveer een meter vijftig
breed; de juiste breedte ervan zal door de verkoopster worden vastgesteld. Deze paden dienen voor aangrenzende eigenaren om daarover te voet te gaan al dan niet met een klein voertuig aan de hand.

Wat zijn de mogelijkheden tot verwijderen van dit pad en verruimen van de tuin?

Er wordt expliciet vermeld dat het pad dient voor de aangrenzende eigenaren, zijnde het te kopen huis en het buurhuis. Klopt dit? Zo ja, bij instemming van de directe buren die ook aangrenzen aan dit pad, kan deze erfdienstbaarheid dan worden verwijderd?

Alvast dank!


______

Toevoeging informatie:



Woning met rode cirkel = buurhuis.
Witte stippellijn = buurpad
Zwarte lijnen = paden achter huizen (toegang tot schuur bijvoorbeeld).

[ Voor 9% gewijzigd door RobBrands op 08-09-2020 12:16 ]

[Glashelder]

Ja, als je buren die ook deze erfdienstbaarheid in hun aktes hebben staan daarmee akkoord gaan dan kan je die laten verwijderen.

Waarom zouden zij daar echter mee akkoord gaan? Het lijkt mij dat ze dan niet meer achterom naar hun eigen huis kunnen komen?

[RobBrands]

Glashelder schreef op dinsdag 8 september 2020 @ 11:36:
Ja, als je buren die ook deze erfdienstbaarheid in hun aktes hebben staan daarmee akkoord gaan dan kan je die laten verwijderen.

Waarom zouden zij daar echter mee akkoord gaan? Het lijkt mij dat ze dan niet meer achterom naar hun eigen huis kunnen komen?

In de loop der jaren zijn er wegen/paden aangelegd die naar de achterkant van de woningen leiden. Voorheen waren deze er niet.

[Napo]

Ook in deze situatie - zoals zo vaak - helpt een afbeelding van de situatie - om veel verwarring te voorkomen.

[Barrycade]

Zou alvast een slot bij de Rijdende Rechter boeken als ik jou was....

Als de huidige mensen het al niet gedaan hebben zegt mij al redelijk veel.

[Glashelder]

RobBrands schreef op dinsdag 8 september 2020 @ 11:42:
[...]


In de loop der jaren zijn er wegen/paden aangelegd die naar de achterkant van de woningen leiden. Voorheen waren deze er niet.

Dan zou ik in gesprek gaan met de betreffende huiseigenaren . Bereid je wel voor dat er een gerede kans is dat ze hier geld voor willen zien

Ik zou even nagaan bij je notaris welke huizen deze erfdienstbaarheid hebben.

[ Voor 9% gewijzigd door Glashelder op 08-09-2020 11:48 ]

[RobBrands]

Napo schreef op dinsdag 8 september 2020 @ 11:43:
Ook in deze situatie - zoals zo vaak - helpt een afbeelding van de situatie - om veel verwarring te voorkomen.

Ik heb straatnamen en huisnummers weggehaald. Buurhuis betreft huis met rode cirkel. Buurpad is met witte stippellijn aangegeven.

Verder loopt er op de zwarte lijnen een pad achter de woningen door.

[ Voor 14% gewijzigd door RobBrands op 08-09-2020 12:14 ]

[FRANQ]

als ik zo het plaatje zie is het pad er ook voor buren aan de overzijde van de weg om naar het speelterrein te komen.

Het is gewoon een poort zoals mijn ouders ook hebben vanuit de bouw, daar ligt de erfgrens ook in het midden van de poort.

Je gaat geen vrienden maken met alle omringende buren als je dat pad weghaalt.
En mogelijk gaat de gemeente daar ook niet direct mee akkoord.

Oogt beetje alsof je een pad zoals hier rood aangegeven weg wilt halen.

[Smobbo]

RobBrands schreef op dinsdag 8 september 2020 @ 11:57:
[...]


[Afbeelding]

Ik heb straatnamen en huisnummers weggehaald. Buurhuis betreft huis met rode cirkel. Buurpad is met witte stippellijn aangegeven.

Verder loopt er op de zwarte lijnen een pad achter de woningen door.

Dit lijkt me niet zomaar te verwijderen. De akte schrijft over aangrenzende eigenaren. Meervoud. Dus niet alleen de buren die ook een deel van het pad hebben moeten hier gebruik van kunnen maken, maar ook andere aangrenzende eigenaren (die aan de overkant van de straat die via dat pad gaan?).

[Draver]

Wat wordt verstaan onder een buurweg?
30 november 2017
Vraag & Antwoord

ANTWOORD
Afgeschaft in 1992 maar nog steeds "alive and kicking": de buurweg.Omdat Nederlandse wijken veelal zijn ingericht als blokken en hofjes, hebben veel woningen een achterom: een pad dat de achtertuin met de openbare weg verbindt. Voor het gebruik van een achterom wordt vaak een erfdienstbaarheid – ook wel recht van overpad genoemd – gevestigd. Tot de invoering van het nieuw BW op 1 januari 1992 kon een achterom óók in de vorm van een buurweg worden gegoten. Met de invoering van het nieuwe BW in 1992 is het fenomeen van de buurweg echter afgeschaft. Sindsdien kunnen nieuwe buurwegen niet meer ontstaan. Op grond van artikel 160 Overgangswet NBW blijven bestaande buurwegen wel gehandhaafd. Deze immer bestaande buurwegen kunnen dus nog wel tot conflicten leiden. Ongeveer 25 jaar na dato levert de zoekterm ‘buurweg’ op www.rechtspraak.nl nog op uit 2017. Dat maakt dat het leerstuk van de buurweg tot op de dag van vandaag nog steeds relevant is.Van een buurweg was op grond van artikel 719 BW (oud) sprake wanneer door eigenaren van paden, wegen of dreven daaraan een gemeenschappelijke bestemming als uitweg voor meerdere buren was gegeven. Een buurweg kan zijn gelegen op de grond van één of meerdere eigenaren. De gebruikers dienen zelf de buurweg te onderhouden, tenzij uit bijzondere omstandigheden een gedeeltelijke verplichting tot onderhoud voor de eigenaar valt af te leiden. De eigenaar kan natuurlijk zelf ook gebruiker zijn van de buurweg en daarmee onderhoudsplichtig zijn.Grosso modo gaan recente uitspraken enerzijds over de vraag of er überhaupt een buurweg is ontstaan en anderzijds over het beëindigen van een buurweg.De buurweg ontstond door een uitdrukkelijke of stilzwijgende wilsverklaring door de eigenaar of eigenaren van het betreffende stuk grond of daarmee gelijkgestelde zakelijk gerechtigde: een enkel gedogen van het gebruik van grond als weg kon geen buurweg doen ontstaan.Een buurweg eindigt door gezamenlijke toestemming van allen die gerechtigd zijn tot gebruik van de buurweg. Er kan stilzwijgend worden toegestemd in beëindiging van een buurweg. Maar als er een toestemming tot beëindigen ontbreekt of valt die niet aan te nemen door het stilzwijgen, dan blijft de buurweg bestaan.Het fundamentele verschil tussen een buurweg en een erfdienstbaarheid is dat de buurweg een verbintenisrechtelijk recht is, terwijl een erfdienstbaarheid een goederenrechtelijk recht is. De vordering tot erkenning en handhaving van een buurweg is dus een persoonlijke rechtsvordering die voortvloeit uit een kwalitatieve verbintenis uit de wet. Een buurweg hoeft dus niet te blijken uit een akte die vervolgens is ingeschreven in de daartoe bestemde openbare registeren, zoals dat wel het geval is voor de vestiging van een erfdienstbaarheid. Hierbij merk ik op dat de bestemming tot buurweg aan een nieuwe verkrijger kan worden tegengeworpen, óók wanneer deze het kadaster heeft geraadpleegd en daarin geen vermelding van een buurweg is tegengekomen.Ten slotte is relevant om op te merken dat verjaring bij een buurweg anders loopt dan bij een erfdienstbaarheid, omdat een buurweg geen beperkt recht is. Tegen het opwerpen van obstakels die een buurweg frustreren, kunnen gerechtigden een rechtsvordering tot opheffing van de onrechtmatige situatie instellen. Deze vordering verjaart na verloop van 20 jaar na de dag volgende op de dag waarop de onmiddellijke opheffing van die toestand gevorderd kan worden. Na verloop van de verjaringstermijn vervalt de rechtsvordering tot opheffing van de inbreuk. In tegenstelling tot een erfdienstbaarheid – die teniet gaat door de verjaring van de rechtsvordering tot opheffing van de strijdige toestand – blijft het materiële recht van de buurweg echter bestaan. Een buurweg zelf kan niet verjaren omdat deze enkel met gezamenlijke toestemming van alle buren kan worden opgeheven. Wanneer de obstakels dus worden opgeheven of weggenomen, is de buurweg weer zoals tevoren bruikbaar. Dit laatste mag uiteraard niet wederrechtelijk, maar alleen door degene die de obstakels geplaatst heeft.

bron: https://www.omgevingsweb....rstaan-onder-een-buurweg/

[Señor Sjon]

Er zijn meer aangrenzende eigenaren die gebruik maken van het buurpad.
Waarom zou je die wegwillen? Je zou bij iedereen die dat in de akte heeft staan toestemming moeten vragen tot het verwijderen en met een beetje pech dat ook weer bij iedereen uit de akte moeten laten schrappen. Aangezien dat best snel in de papieren kan lopen, zou ik het lekker zo laten.

[coazter]

Niet heel on-topic, maar meer aanvullend, houd er rekening mee dat onderhoud zoals groenvoorziening, herbestrating of een verstopte put jouw verantwoordelijkheid is, de gemeente doet hier niets aan. Bron: mijn situatie is nagenoeg gelijk. Ik heb alleen nooit overwogen om de buren te vragen, dat kan nooit prettig aflopen.

[ Voor 4% gewijzigd door coazter op 08-09-2020 15:01 ]