Bouwtekening/constructiebereking voor offerte aanbouw?

[OkeeSjon]

Vorig jaar hebben wij een huis gekocht waar we nu een aanbouw aan willen laten maken.

We zijn nu druk bezig ons plan uitgebreid op papier te zetten inclusief uitgebreide schetsen.

Omdat er een stukje buitenmuur doorgebroken moet worden moet er sowieso een constructieberekening gemaakt worden.

Mijn vragen:

Is het beter om eerst bouwtekeningen en constructieberekeningen te laten maken voordat we offertes aanvragen? Of deze door de gekozen aannemer te laten maken?

We hebben een relatief bescheiden budget , is het beter dit bij offerte aanvraag met de aannemer te bespreken? Of wachten tot de offerte uitgebracht is en dan te onderhandelen cq het plan aan te passen?

[ Voor 3% gewijzigd door OkeeSjon op 07-09-2020 15:32 ]

[Frogy]

wat versta je onder een stukje? dit kan met een betonnen latei worden opgevangen, maar kan ook met een stalen HEA of andere balk, afhankelijk van de overbrugging.
Daarnaast is het voor de aannemer erg makkelijk als de constructie tekening al ligt, dan kan de aannermer makkeijk een offerte uitbrengen, waardoor dat je achteraf minder 'gezeur' kunt krijgen, immers had hij de tekening al gezien voor de offerte.

[OkeeSjon]

Er moet een binnendeur komen door de buitenmuur. Die moet uitkomen in een badkamer.

De aanbouw zal uit 3 delen bestaan: aanbouw extra kamer achter de woning, schuur vergroten en ombouwen tot kantoor en een aanbouw naast het huis waarvan een deel schuur en een deel badkamer
Zie schetsen. Er is een niveau verschil van ongeveer 1.40m achter het huis. De schuur in de tuin ligt dus lager.

Afgezien van die constructieberekening vroeg ik me dus af of het handig is een bouwtekening van de gehele aanbouw te hebben voordat we offertes aanvragen.

[ Voor 3% gewijzigd door OkeeSjon op 07-09-2020 16:07 ]

[zeezuiper]

Mijn ervaring is dat sommige aannemers geen eens een offerte afgeven als je geen constructieberekening hebt. Is er niet iemand in de buurt die dezelfde aanbouw heeft waarvan je de berekeningen van kan krijgen?

[Reptile209]

Vuistregel: hoe beter het detail van wat je aanlevert, hoe beter de offerte. Garbage in = garbage out: stelposten, meerwerk, etc.
Maar dit kan best een beetje een iteratief proces zijn: de vorm van de constructie zal invloed hebben op de uitwerking van de aanbouw en omgekeerd.
Ik zou even bellen met beide partijen om een gevoel te krijgen bij wie een latere verandering de grootste gevolgen heeft (financieel). En daar kan je je schets prima als illustratie bij gebruiken.

[Señor Sjon]

Ik zou eens kijken of je geen vergunning nodig hebt, vergunningsvrij bouwen gaat maar tot een bepaald oppervlakte en als de 3D je hele tuin is, ga je daar wel overheen lijkt het.

[htca]

Schets is prima als uitgangspunt voor de constructieberekening(en). Hoewel ik vanuit je plaatjes niet direct kan halen wat nieuw en oud is. Maak dus een schets met de huidige en de nieuwe situatie. Overigens kan het zijn dat je ook voor een binnenmuur een berekening moet (laten) maken. Eens met @Reptile209 garbage in = garbage out. Hoe meer onzekerheid er is, hoe meer de aannemer zal rekenen. Als je een constructie berekening hebt, kan de aannemer evt ook alternatieven aanbieden en kan er wat heen en weer gepingpongt worden tussen aannemer en constructeur.

Ik weet niet of dit in Belgie of NL is, maar voor NL: let op of je een WABO nodig hebt of niet, of er welstandseisen zijn en of je volgens het bestemmingsplan mag doen.

Overigens stel je dat je een bescheiden budget hebt; maar je plannen lijken me voor een klein budget fors (maar ik ken je definitie niet van een bescheiden budget natuurlijk)

[FirePuma142]

OkeeSjon schreef op maandag 7 september 2020 @ 16:05:
Knip

Het wordt er wel een beetje een laat ik zeggen apart ingedeeld huis van. Een piepkleine badkamer, geen toegang tot de tuin vanuit een woonvertrek of keuken, een keuken zonder natuurlijk licht, hele dure meters voor een extra schuur naast het huis waar een fiets in de breedte niet in past en een relatief ten opzichte van de woning enorm groot kantoor in de achtertuin.

Ik zou er nog even over nadenken, het lijkt ontzettend onpraktisch.

Wat betreft budget ga je de 75K wel aantikken zo uit de losse pols.

[ Voor 5% gewijzigd door FirePuma142 op 07-09-2020 16:27 ]

[BastaRhymez]

Geen idee wat het budget is, maar ik zou in dit geval zo veel mogelijk bij 1 partij neerleggen.

Het gevaar is namelijk, dat als jij een constructieberekening gaat laten maken, jij de uitgangspunten al voor de aannemer hebt bepaald. Alles wat dus "anders" gaat, zal als meerwerk worden opgevoerd.
Maak jij de aannemer verantwoordelijk om ook de constructieberekening te maken, dan kan je vaak al meerdere alternatieven krijgen (bijv. in afwerking), maar ook wijzigingen kan je dan makkelijker terugschuiven omdat jij bent uitgegaan van hun constructieberekeningen.

Eventueel zou je constructieberekening van de aannemer nog onafhankelijk door een derde kunnen laten toetsen, mocht je twijfels hebben over de aannemer.

Verder lijkt het mij, dat je redelijk veel gaat bebouwen. Dus je zal ook vergunningsplichtig zijn. Wie gaat dat traject uitlopen?

[htca]

BastaRhymez schreef op maandag 7 september 2020 @ 16:37:
Het gevaar is namelijk, dat als jij een constructieberekening gaat laten maken, jij de uitgangspunten al voor de aannemer hebt bepaald. Alles wat dus "anders" gaat, zal als meerwerk worden opgevoerd.
Maak jij de aannemer verantwoordelijk om ook de constructieberekening te maken, dan kan je vaak al meerdere alternatieven krijgen (bijv. in afwerking), maar ook wijzigingen kan je dan makkelijker terugschuiven omdat jij bent uitgegaan van hun constructieberekeningen.

Als constructeur hou ik me altijd verre van afwerkingen (type steen, kleur, etc).... Als er al constructieve wijzigingen zijn, gaat dat vaak om een kolom of lokatie daarvan, de zwaarte of type van het profiel boven een sparing, de breedte van de opening of type constructieve vloer. Als het al anders gaat of een aannemer heeft een ander idee komt dat vaak ook bij de offerte wel naar boven. Bij mijn persoonlijke verbouwing had ik een balken-broodjesvloer voorgesteld, de aannemer had voorkeur voor een in het werkgestorte vloer op een zandbed. In overleg zijn we daar prima uitgekomen voor we de offerte rond maakten.

Meerwerk zit hem vaak meer in zaken die niet bekend waren verondersteld. Lees er moet meer grond worden afgevoerd dan je hebt aangegeven, er wordt onverwachts asbest gevonden, etc. Dat gevaar ondervang je niet met een constructieve berekening vooraf aan de offerte of pas erna.

Het ligt ook wel een beetje aan de aannemer moet ik eerlijk zeggen. Sommige aannemers hebben ook hun eigen constructeurs of connecties in hun eigen ZZP-pool. Ik ken ook aannemers die idd zeggen, je krijgt pas een prijs als je een constructie berekening of een indicatie van de constructie hebt en verwijzen dan door. Met een indicatie van de constructie kunnen ze ook een offerte maken (of het nu een HE of IPE moet worden maakt uiteindelijk voor de prijs niet zoveel uit).

Kies vooral een aannemer met referenties in je omgeving, geen 100% garantie maar wel beter dan helemaal niets weten van een aannemer. Succes je verbouwing!

[borgoe72]

Interessant topic. Wil zelf ook aanbouw aan mijn nieuwbouwwoning (2018) in Almere Poort laten zetten. Woning thans 170 m2, 780m3 met zadeldak. Heb hiertoe de aannemer benaderd maar die focust meer op bouwen complete woningen. Op zich begrijp ik dat wel vanuit perspectief vraag een aanbod, marktwerking etc.

Denk dat mijn casus redelijk eenvoudig is. Achtergevel bestaat volledig uit kunststof kozijn en is verstevigd met een stalen draagbalk met twee ijzeren pilaren (die straks ipv aan gevel straks in woonkamer komen).

Heb alle tekeningen ed klaarliggen en kan vergunningsvrij binnen 'kavelvlak waar ik voldoende ruimte over heb. Dat alles zal dus het probleem niet zijn.

Concrete vraag die ik heb hoe kom ik aan een 'goede aannemer'? kwestie van vaste bouwers aanschrijven?

Is er iets te roepen of het doortrekken van de 1e etage over de uitbouw prijstechnisch interessant kan zijn?

[di-Rossi]

borgoe72 schreef op maandag 7 september 2020 @ 19:25:
Interessant topic. Wil zelf ook aanbouw aan mijn nieuwbouwwoning (2018) in Almere Poort laten zetten. Woning thans 170 m2, 780m3 met zadeldak. Heb hiertoe de aannemer benaderd maar die focust meer op bouwen complete woningen. Op zich begrijp ik dat wel vanuit perspectief vraag een aanbod, marktwerking etc.

Denk dat mijn casus redelijk eenvoudig is. Achtergevel bestaat volledig uit kunststof kozijn en is verstevigd met een stalen draagbalk met twee ijzeren pilaren (die straks ipv aan gevel straks in woonkamer komen).

Heb alle tekeningen ed klaarliggen en kan vergunningsvrij binnen 'kavelvlak waar ik voldoende ruimte over heb. Dat alles zal dus het probleem niet zijn.

Concrete vraag die ik heb hoe kom ik aan een 'goede aannemer'? kwestie van vaste bouwers aanschrijven?

Is er iets te roepen of het doortrekken van de 1e etage over de uitbouw prijstechnisch interessant kan zijn?

Vraag in je vriendenkring/relaties naar goede ervaringen en/of benader een aantal aannemers en ga bij hun 1 of meerder referenties na. Je zal verbaasd zijn hoeveel mensen graag toelichting geven over hoe hun verbouwing is verlopen.
Echt je wilt een betrouwbare aannemer, een die afspraken nakomt en niet voor elke steen met een factuur komt.

[OkeeSjon]

Dat ik een omgevingsvergunning nodig heb weet ik. De gemeente (Montferland) heeft geen welstandscommissie en doet zover ik van buren en bekenden heb begrepen niet erg moeilijk. De meeste buren met een soortgelijk huis hebben jaren geleden (15+) al laten verbouwen en hebben allemaal wat anders.

Het plan wat we hebben is bewust een 'ideaalplaatje' . Afhankelijk van de kosten moeten er hoogstwaarschijnlijk keuzes gemaakt worden wat wel en niet kan.
Keuze voor materiaal is o.a. afhankelijk van prijs en duurzaamheid, functie over vorm etc.

Probleem is ook een beetje dat ik niet 10 plannen wil maken om uiteindelijk tot de beste/meest betaalbare beslissing te komen. Advies en hulp van een specialist bij het maken van het uiteindelijke plan is dan ook erg belangrijk.

En ja ik begrijp dat de indeling apart is, maar we vinden bv extra ruimte belangrijker dan een hele grote tuin.
Ook dat de keuken geen zonlicht heeft is voor ons geen probleem.
Kleine badkamer beneden zal een extra badkamer met douche worden. Op de 1e verdieping hebben we een grote badkamer.

Vraag is nu nog, of ik bij een kennismakingsgesprek met aannemers direct het budget moet bespreken. Neig nu naar ja want ik denk dat hoe meer informatie de aannemer (als het een goede/betrouwbare is) heeft hoe beter zijn advies kan zijn..

Ik wil voor een middelgrote aannemer uit de regio (regio Beek/ s'-Heerenberg/ Zeddam / Ulft) kiezen met eigen personeel. Voor mij zijn recensies en referenties ook belangrijk evenals aansluiting bij een branchevereniging als Bouwend Nederland, geschillencommissie en een partij als bouwgarant.
Op bouwnu.nl is een hoop van deze info te vinden en kan men zoeken naar aannemers.

[Sport_Life]

Out of the box: woning laten taxeren, kosten van de uitbouw daarbij plussen en eens gaan kijken wat er zoal mogelijk is voor dat budget bij een andere woning? Als je rente hoog staat valt daar misschien ook wat voordeel te behalen.

Zoals je de uitbouw nu hebt geschetst lijken het allemaal donkere hokken te worden, daarbij is een uitbouw achteraf imo niet altijd heel mooi , kans op scheuren, en risico dat de aannemer het verprutst en of met veel meerwerk komt.

Mocht je het toch doen sluit dan iig tijdig een rechtsbijstandsverzekering af.

[htca]

OkeeSjon schreef op maandag 7 september 2020 @ 22:56:
Het plan wat we hebben is bewust een 'ideaalplaatje' . Afhankelijk van de kosten moeten er hoogstwaarschijnlijk keuzes gemaakt worden wat wel en niet kan.
Keuze voor materiaal is o.a. afhankelijk van prijs en duurzaamheid, functie over vorm etc.

Maak dan een prioriteitenlijstje waarbij je verbouwing zou willen kunnen opdelen. Voor een constructie berekening maakt dat niet zo veel uit. In het gesprek met de aannemer(s) zou ik dat aangeven dat je niet zeker weet of je genoeg budget hebt om alles te willen laten doen of dat je het uitsmeert over de tijd.

Vraag is nu nog, of ik bij een kennismakingsgesprek met aannemers direct het budget moet bespreken. Neig nu naar ja want ik denk dat hoe meer informatie de aannemer (als het een goede/betrouwbare is) heeft hoe beter zijn advies kan zijn..

Ik wil voor een middelgrote aannemer uit de regio (regio Beek/ s'-Heerenberg/ Zeddam / Ulft) kiezen met eigen personeel. Voor mij zijn recensies en referenties ook belangrijk evenals aansluiting bij een branchevereniging als Bouwend Nederland, geschillencommissie en een partij als bouwgarant.
Op bouwnu.nl is een hoop van deze info te vinden en kan men zoeken naar aannemers.

Uiteindelijk gaat het om de prijs, de "verkeerde" aannemer zal naar je maximum toe rekenen. De betere aannemers denken reeel met je mee, wat kan er wel en wat niet. Vanuit mijn perspectief zijn referenties belangrijker dan recencies, vraag bij je buren/familie/vrienden wie hun verbouwing heeft gedaan en of ze problemen hebben gehad.
Ik weet niet wat je bedoelt met een middelgrote aannemer, die definitie is niet zo heel duidelijk namelijk. Voor dit soort verbouwingen heb je meestal een wat kleinere aannemer ;-). Voor jou is de verbouwing groot, voor hen niet zo....
Hier is de verbouwing door een groep ZZP'ers gedaan, waarvan een de klus heeft aangenomen en de boel gecoordineerd heeft. Echte timmerlui waren er misschien maar 3, een 3tal stukadoors, een loodgieter, een electricien en voor de vloer heb ik dat verder zelf geregeld, daar kwamen 2 man de verwarming infrezen en 2 man de tegels leggen. Alles over een periode van een week of 10, al met al een redelijk klein gezelschap. Verder is het belangrijk dat ze een KAR verzekering hebben.

[BastaRhymez]

htca schreef op maandag 7 september 2020 @ 16:58:
[...]


Als constructeur hou ik me altijd verre van afwerkingen (type steen, kleur, etc).... Als er al constructieve wijzigingen zijn, gaat dat vaak om een kolom of lokatie daarvan, de zwaarte of type van het profiel boven een sparing, de breedte van de opening of type constructieve vloer. Als het al anders gaat of een aannemer heeft een ander idee komt dat vaak ook bij de offerte wel naar boven. Bij mijn persoonlijke verbouwing had ik een balken-broodjesvloer voorgesteld, de aannemer had voorkeur voor een in het werkgestorte vloer op een zandbed. In overleg zijn we daar prima uitgekomen voor we de offerte rond maakten.

Meerwerk zit hem vaak meer in zaken die niet bekend waren verondersteld. Lees er moet meer grond worden afgevoerd dan je hebt aangegeven, er wordt onverwachts asbest gevonden, etc. Dat gevaar ondervang je niet met een constructieve berekening vooraf aan de offerte of pas erna.

Het ligt ook wel een beetje aan de aannemer moet ik eerlijk zeggen. Sommige aannemers hebben ook hun eigen constructeurs of connecties in hun eigen ZZP-pool. Ik ken ook aannemers die idd zeggen, je krijgt pas een prijs als je een constructie berekening of een indicatie van de constructie hebt en verwijzen dan door. Met een indicatie van de constructie kunnen ze ook een offerte maken (of het nu een HE of IPE moet worden maakt uiteindelijk voor de prijs niet zoveel uit).

Kies vooral een aannemer met referenties in je omgeving, geen 100% garantie maar wel beter dan helemaal niets weten van een aannemer. Succes je verbouwing!

toon volledige bericht

Gelukkig houden constructeurs zich over het algemeen afzijdig over afwerking (type steen, kleur, etc.). Maar constructeurs rekenen wel met bepaalde uitgangspunten. Als @OkeeSjon aangeeft bijv. een houten afwerking te willen (gezien zijn tekening is het niet zo) en jij rekent als constructeur een compleet houten constructie uit, terwijl de aannemer straks een stenen constructie wilt toepassen... Tja, dan heb je weinig meer aan de berekening van de constructeur, hoe goed dat de berekening (met de gegeven uitgangspunten) ook is.
Wellicht heeft de aannemer namelijk al wel ervaring opgedaan bij een van de buren en heeft daarbij al een bepaald beeld van de (on)mogelijkheden.

Of je moet heel zeker zijn, wat je wilt hebben. Dan kan je inderdaad vragen wat je wilt aan de constructeur en daar de geschikte aannemer bij zoeken. Maar mijn uitgangspunt zou toch eerder andersom zijn. Met alle respect, maar een constructeur vind je "makkelijker" dan een goede aannemer, zeker in deze tijd.

[htca]

BastaRhymez schreef op dinsdag 8 september 2020 @ 07:38:
[...]


Gelukkig houden constructeurs zich over het algemeen afzijdig over afwerking (type steen, kleur, etc.). Maar constructeurs rekenen wel met bepaalde uitgangspunten. Als @OkeeSjon aangeeft bijv. een houten afwerking te willen (gezien zijn tekening is het niet zo) en jij rekent als constructeur een compleet houten constructie uit, terwijl de aannemer straks een stenen constructie wilt toepassen... Tja, dan heb je weinig meer aan de berekening van de constructeur, hoe goed dat de berekening (met de gegeven uitgangspunten) ook is.
Wellicht heeft de aannemer namelijk al wel ervaring opgedaan bij een van de buren en heeft daarbij al een bepaald beeld van de (on)mogelijkheden.

Of je moet heel zeker zijn, wat je wilt hebben. Dan kan je inderdaad vragen wat je wilt aan de constructeur en daar de geschikte aannemer bij zoeken. Maar mijn uitgangspunt zou toch eerder andersom zijn. Met alle respect, maar een constructeur vind je "makkelijker" dan een goede aannemer, zeker in deze tijd.

Echt kleuren, type stenen -> daar zijn anderen voor

Nou als je een houten constructie laat doorrekenen en de aannemer komt met een stenen constructie. Dan is er ergens iets niet helemaal goed gegaan... Want je vraagt min of meer aan een aannemer om een houten schuur en hij wil een stenen huis bouwen... (gechargeerd). Als opdrachtgever ga jij over de uitgangspunten (wat wil je hebben, hoe groot, wat moet er in, welk materiaal, hout of steen) en de randvoorwaarden (welke grondslag, normstelling etc) zijn voor iedere aannemer en constructeur hetzelfde.
Het doorbreken van een gevel om een uitbouw te maken zijn over het algemeen redelijk voorspelbaar; metselwerk en/of dak opvangen boven de sparing (latei/stalen balk), krachten naar de bestaande fundering brengen (soms bestaand metselwerk of kolommen). Daarnaast een fundering ontwerpen voor de uitbouw, meestal dragend op zichzelf zonder af te dragen op de bestaande fundering (op staal staal/palen). Het zijn altijd leuke puzzels en over het algemeen is er redelijk goed uit te komen. Maar als constructeur uitgaan van een houten skelet + afwerking en de aannemer komt met het alternatief steen is wel heel ver gezocht.

En toch... In mijn wijk zijn er meerdere mensen die een soortgelijke uitbouw hebben laten realiseren als ik, ik heb bij de gemeente van nagenoeg alle plannen de boel in gezien voor wij zelf aan de gang gingen... ze zijn nagenoeg allemaal verschillend (constructieve ontwerpen, ook een aantal aantoonbaar fout trouwens, maar dat is een andere discussie).

Eens dat je een goede constructeur gemakkelijker vindt dan een goede aannemer in deze tijd. Maar die heeft dan ook wat minder tijd nodig om zijn werk te doen ;-). Voor een paar honderd euro ben je wel klaar met een constructeur.

Als je een door de aannemer aangedragen constructeur vraagt, is dat ook prima. Maar de vraag die voor lag is; moet ik eerst een berekening hebben voor een offerte. Ik zou zeggen normaliter niet echt, maar deze verbouwing is niet een standaard aanbouw van 2.5 meter waarin alleen standaard dingen zitten. Als dat aannemers of de aannemer(s) van je shortlist er van weerhoudt om een offerte te maken, dan zul je wel moeten.... of in ieder geval moet je een idee hebben waar wat constructief moet komen zonder dat dat nou heel gedetailleerd is uitgewerkt.

[FirePuma142]

OkeeSjon schreef op maandag 7 september 2020 @ 22:56:

En ja ik begrijp dat de indeling apart is, maar we vinden bv extra ruimte belangrijker dan een hele grote tuin.
Ook dat de keuken geen zonlicht heeft is voor ons geen probleem.
Kleine badkamer beneden zal een extra badkamer met douche worden. Op de 1e verdieping hebben we een grote badkamer.

Het is je eigen huis, en als dit aansluit bij jullie behoefte, super. Ik denk wel dat het een verdraaid lastig verkoopbaar huis gaat worden mocht je ooit besluiten te verhuizen.

[N3oC]

Wij hebben alles door 1 aannemer laten doen, waarbij de offerte netjes uitgesplitst werd en alle "misschiens" ook netjes waren aangegeven (constructeur, steun constructie, heipaal lengtes). Zo wisten wij een min/max bedrag om rekening mee te houden. Uiteindelijk was bijvoorbeeld de heipaal lengte richting het max-bedrag omdat we hier op een dikke laag klei wonen...

Uiteindelijk heeft de aannemer de constructeur ingehuurd en alles geregeld. Houd er rekening mee dat er altijd konijntjes uit de hoge hoed komen als je gaat verbouwen ;-)