Overwaarde, belastingaangifte, overdracht woning nieuwe jaar

[XNVBX]

Wij hebben dit jaar een nieuwe woning gekocht en ons appartement verkocht. De overdracht van mijn verkochte appartement vindt plaats in 2020, maar de overdracht van onze nieuwe woning vindt (zeer waarschijnlijk) plaats in 2021. Ik heb een best leuke overwaarde op de verkoop van mijn huidige appartement en vroeg mij ineens af hoe dit werk met de belastingaangifte straks. Ik heb straks een bedrag van de overwaarde op mijn rekening staan (Waarschijnlijk ook saldo per 1-1-2021), echter is dit bedrag 'gereserveerd' om straks bij de overdracht weer aan de notaris over te dragen aan mijn nieuwe woning. De overwaarde wordt dus gewoon gebruikt om de nieuwe hypotheek te verlagen, maar staat enkele maanden daartussen op mijn rekening..

Hoe werkt dit? Komt dit in box 3 terecht bij een belastingaangifte? Kan je hier nog iets mee doen om te voorkomen dat er straks een hoop belasting overheen gaat? Er zijn vast meer mensen die ooit een soortgelijke situatie hebben meegemaakt. Ik ben heel benieuwd..

[ZeRoC00L]

Klopt, is pech voor je. Wat je kunt doen is proberen de overdracht nog in dit jaar te laten plaatsvinden.
Wat ook nog kan is de 10% aanbetaling vast uit eigen middelen te doen, zodat je spaar saldo op 1/1 lager is.

[N1ckk]

Wij hebben een vergelijkbaar issue, maar hebben de ruimte genomen om de nieuwe keuken o.a. vast voor te schieten. Het is niet anders.

[GlowMouse]

In box 3 vallen naast bezittingen ook schulden, ook als die nog niet opeisbaar zijn. Als je de verplichting bent aangegaan om de nieuwe woning te kopen, is dat een schuld die in box 3 valt. Die schuld (minus een drempelbedrag van 3000 of 6000 euro) mag je van je bezittingen aftrekken.

[Rubbergrover1]

Zolang je alleen de verplichting bent aangegaan om straks de woning te kopen, heb je nu nog geen schuld/verplichting. Die vlieger gaat dus niet op.

[Verwijderd]

ZeRoC00L schreef op woensdag 2 september 2020 @ 16:01:
Klopt, is pech voor je. Wat je kunt doen is proberen de overdracht nog in dit jaar te laten plaatsvinden.
Wat ook nog kan is de 10% aanbetaling vast uit eigen middelen te doen, zodat je spaar saldo op 1/1 lager is.

Ook het bedrag dat je bij de notaris parkeert, moet je gewoon opgeven als Box 3 vermogen. Het is dan ook geen aanbetaling maar een waarborgsom - het is nog steeds jouw bezit.
Zou wel een extreem makkelijke manier zijn om belasting te vermijden.
Je kán het natuurlijk niet opgeven en misschien kom je ermee weg, maar het is gewoon belastingontduiking.

GlowMouse schreef op woensdag 2 september 2020 @ 16:07:
In box 3 vallen naast bezittingen ook schulden, ook als die nog niet opeisbaar zijn. Als je de verplichting bent aangegaan om de nieuwe woning te kopen, is dat een schuld die in box 3 valt. Die schuld (minus een drempelbedrag van 3000 of 6000 euro) mag je van je bezittingen aftrekken.

Een koopcontract van een woning maakt nog geen schuld. De hypotheek is je schuld, maar die ontstaat pas bij de overdracht (en valt ook nog eens in Box 1).

[jeroen3]

ZeRoC00L schreef op woensdag 2 september 2020 @ 16:01:
Klopt, is pech voor je. Wat je kunt doen is proberen de overdracht nog in dit jaar te laten plaatsvinden.
Wat ook nog kan is de 10% aanbetaling vast uit eigen middelen te doen, zodat je spaar saldo op 1/1 lager is.

Geld op de derdenrekening van de notatis is ook nog van jouw. Dit is een gebruikelijke fraudemethode.

[GlowMouse]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 2 september 2020 @ 16:11:
Zolang je alleen de verplichting bent aangegaan om straks de woning te kopen, heb je nu nog geen schuld/verplichting. Die vlieger gaat dus niet op.

Als je een verplichting bent aangegaan, heb je nu nog geen verplichting? Het lijkt erop dat de woning al is gekocht maar dat de overdracht pas op een later moment plaatsvindt. Ik denk trouwens niet dat je de verplichting aan kunt gaan om een woning te kopen zonder de woning te kopen.

Verwijderd schreef op woensdag 2 september 2020 @ 16:13:
[...]

Een koopcontract van een woning maakt nog geen schuld. De hypotheek is je schuld, maar die ontstaat pas bij de overdracht (en valt ook nog eens in Box 1).

Een koopcontract levert wel een verplichting op met een waarde in het economisch verkeer. Nu ik er langer over nadenk moet je naast de schuld ook de waarde van de woning opgeven in box 3 (dat je de woning op een later moment geleverd krijgt is een vermogensrecht met waarde in het economisch verkeer), dus schiet je per saldo niets op.

[Verwijderd]

GlowMouse schreef op woensdag 2 september 2020 @ 16:29:
Een koopcontract levert wel een verplichting op met een waarde in het economisch verkeer. Nu ik er langer over nadenk moet je naast de schuld ook de waarde van de woning opgeven in box 3 (dat je de woning op een later moment geleverd krijgt is een vermogensrecht met waarde in het economisch verkeer), dus schiet je per saldo niets op.

Beetje vergezocht om de waarde van het koopcontract in Box 3 op te nemen. Wie bepaalt de waarde daarvan en op welke basis?
Volgens mij is dit niet nodig en al helemaal niet gebruikelijk.

[Rubbergrover1]

Je hebt op dit moment nog geen financiële verplichting. Je hebt wel de afspraak gemaakt om in de toekomst die financiële verplichting aan te gaan. Net als dat je bijvoorbeeld bij een hypotheek van 30 jaar de afspraak hebt gemaakt dat je de komende 30 jaar maandelijks een x bedrag te betalen, kun je je spaargeld niet tegen die toekomstige verplichting wegstrepen.

[GlowMouse]

Rubbergrover1 schreef op woensdag 2 september 2020 @ 17:03:
Je hebt op dit moment nog geen financiële verplichting. Je hebt wel de afspraak gemaakt om in de toekomst die financiële verplichting aan te gaan.

Dat klopt, maar ook toekomstige verplichtingen zijn aftrekbaar in box 3. Er zijn inmiddels uitzonderingen aan de wet toegevoegd, bijvoorbeeld voor een alimentatieverplichting, maar de hoofdregel is nog steeds dat een toekomstige verplichting aftrekbaar is.

Net als dat je bijvoorbeeld bij een hypotheek van 30 jaar de afspraak hebt gemaakt dat je de komende 30 jaar maandelijks een x bedrag te betalen, kun je je spaargeld niet tegen die toekomstige verplichting wegstrepen.

Dat is een slecht voorbeeld omdat de hypotheek voor een eigen woning in box 1 valt.

Verwijderd schreef op woensdag 2 september 2020 @ 16:56:
[...]

Beetje vergezocht om de waarde van het koopcontract in Box 3 op te nemen.

Dan moet je niet bij mij zijn, ik heb de belastingwetgeving niet bedacht.

Wie bepaalt de waarde daarvan en op welke basis?

Op basis van de wet gaat het om de waarde in het economische verkeer. Je kunt een aanknopingspunt vinden in de koopovereenkomst, dus als de woningmarkt tussen het aangaan van de verplichting en 1 januari instort, heb je een klein voordeel in box 3.

[Verwijderd]

GlowMouse schreef op woensdag 2 september 2020 @ 17:22:
[...]

Dat klopt, maar ook toekomstige verplichtingen zijn aftrekbaar in box 3. Er zijn inmiddels uitzonderingen aan de wet toegevoegd, bijvoorbeeld voor een alimentatieverplichting, maar de hoofdregel is nog steeds dat een toekomstige verplichting aftrekbaar is.

[...]

Dat is een slecht voorbeeld omdat de hypotheek voor een eigen woning in box 1 valt.

[...]

Dan moet je niet bij mij zijn, ik heb de belastingwetgeving niet bedacht.

[...]

Op basis van de wet gaat het om de waarde in het economische verkeer. Je kunt een aanknopingspunt vinden in de koopovereenkomst, dus als de woningmarkt tussen het aangaan van de verplichting en 1 januari instort, heb je een klein voordeel in box 3.

Ik vind het niet vergezocht dát een toekomstige verplichting een Box 3 waarde heeft, maar ik vind het in dit geval wel vergezocht om te suggereren dat het koopcontract van de TS (met oplevering over een paar maanden):
1. Een netto waarde heeft die
2. zonder ambiguïteit is vast te stellen en
3. dat dit nodig is in zijn situatie of
4. dat dit potentieel Box 3 voordeel oplevert.

[ID-College]

Wat is precies de reden dat je geen overbruggingshypotheek of bouwdepot hebt genomen?

[XNVBX]

Koopcontract is inderdaad al lang getekend. D hypotheekofferte (met daarin de opname van de overwaarde) ligt al klaar bij de notaris. Het is alleen nog wachten tot de oplevering, dus een toekomstige financiële verplichting is het zeker lijkt me.

Maar hier is dus geen algemeen bekende (legale) oplossing voor? Dat zou toch echt te bizar zijn.. als je dit meemaakt rond de maanden april t/m oktober bij wijze van spreken hoef je er geen cent over te betalen en nu ineens wel? Kan me dat gewoon haast niet voorstellen..

[XNVBX]

ID-College schreef op woensdag 2 september 2020 @ 17:46:
Wat is precies de reden dat je geen overbruggingshypotheek of bouwdepot hebt genomen?

De prognose van de overdracht van onze nieuwe woning is december/januari, maar uiterlijk maart (huidige bewoners gaan naar nieuwbouw etc.). Het moment van overdracht staat dus nog niet voor 100% vast. We wilden onze woning wel alvast verkopen (ivm corona liever eerder dan later) en wilde geen risico lopen op dubbele lasten en hebben een plek waar we makkelijk even kosteloos kunnen overbruggen, dus die maand of 2 leek ons geen probleem. Daar stond tenslotte tegenover dat we al zeker wisten wat we in de nieuwe woning kunnen stoppen.

[Sport_Life]

Er wordt gekeken naar het gemiddelde van 1-1 en 31-12, daarover gaat de belasting.

Als je een partner hebt is de vrijstelling 60k,
Ken de absolute bedragen niet, maar misschien valt het mee als je t uitrekent?

[ Voor 60% gewijzigd door Sport_Life op 02-09-2020 18:56 ]

[ID-College]

XNVBX schreef op woensdag 2 september 2020 @ 17:52:
[...]


De prognose van de overdracht van onze nieuwe woning is december/januari, maar uiterlijk maart (huidige bewoners gaan naar nieuwbouw etc.). Het moment van overdracht staat dus nog niet voor 100% vast. We wilden onze woning wel alvast verkopen (ivm corona liever eerder dan later) en wilde geen risico lopen op dubbele lasten en hebben een plek waar we makkelijk even kosteloos kunnen overbruggen, dus die maand of 2 leek ons geen probleem. Daar stond tenslotte tegenover dat we al zeker wisten wat we in de nieuwe woning kunnen stoppen.

Je hebt toch al een hypotheek op je nieuwbouw woning? Of niet?

Zover ik het zie zijn er 2 scenarios mogelijk:
Als je al een hypotheek hebt op je nieuwbouw woning --> los een deel af met je overwaarde
Als je nog geen hypotheek hebt op je nieuwbouw --> neem een overbrugging twv je overwaarde..

Of snap ik het nu niet?

[XNVBX]

ID-College schreef op woensdag 2 september 2020 @ 18:00:
[...]

Je hebt toch al een hypotheek op je nieuwbouw woning? Of niet?

Zover ik het zie zijn er 2 scenarios mogelijk:
Als je al een hypotheek hebt op je nieuwbouw woning --> los een deel af met je overwaarde
Als je nog geen hypotheek hebt op je nieuwbouw --> neem een overbrugging twv je overwaarde..

Of snap ik het nu niet?

Excuses, misschien was ik niet duidelijk. Het gaat niet om een nieuwbouw woning. Het is een bestaande woning waarbij de huidige bewoners naar nieuwbouw gaan waardoor er enige flexibiliteit in de overdracht is opgenomen in het koopcontract (uiteraard wel met een uiterlijke datum). Dus prognose daarvan is december/januari met uiterlijke uitloop tot maart (maar dat wordt niet verwacht). We begonnen onze hypotheekaanvraag dus ook met een overbruggingshypotheek omdat ons appartement toen nog niet verkocht was, maar inmiddels is deze definitief verkocht (overdracht begin december), waardoor de overbrugging uit de hypotheekofferte gehaald kon worden. De definitieve verkoopwaarde is tenslotte inmiddels bekend. Dat is de situatie, hopelijk nu iets duidelijker.

[orf]

Sport_Life schreef op woensdag 2 september 2020 @ 17:59:
Er wordt gekeken naar het gemiddelde van 1-1 en 31-12, daarover gaat de belasting.

Als je een partner hebt is de vrijstelling 60k, dus pas bij een saldo vanaf 120k ga je het merken.
Ken de absolute bedragen niet, maar misschien valt het mee als je t uitrekent?

De peildatum is 1 januari. Ik lees hier dat tot 2011 het gemiddelde gold, maar dat is dus al geruime tijd niet meer zo.

Het artikel beschrijft ook nog eens precies deze situatie: https://www.grantthornton...ildatumsysteem-van-box-3/

Volgens mij is het dus vooral veel pech. Naar mijn weten valt er niets te verrekenen, behalve door de overdrachtsdatum naar dit jaar te halen. En dan wellicht de verkopers hun huis nog laten huren. Als dat opweegt tegen de hoogte van de box3 heffing.

[ Voor 25% gewijzigd door orf op 02-09-2020 18:25 ]

[ID-College]

XNVBX schreef op woensdag 2 september 2020 @ 18:19:
[...]


Excuses, misschien was ik niet duidelijk. Het gaat niet om een nieuwbouw woning. Het is een bestaande woning waarbij de huidige bewoners naar nieuwbouw gaan waardoor er enige flexibiliteit in de overdracht is opgenomen in het koopcontract (uiteraard wel met een uiterlijke datum). Dus prognose daarvan is december/januari met uiterlijke uitloop tot maart (maar dat wordt niet verwacht). We begonnen onze hypotheekaanvraag dus ook met een overbruggingshypotheek omdat ons appartement toen nog niet verkocht was, maar inmiddels is deze definitief verkocht (overdracht begin december), waardoor de overbrugging uit de hypotheekofferte gehaald kon worden. De definitieve verkoopwaarde is tenslotte inmiddels bekend. Dat is de situatie, hopelijk nu iets duidelijker.

Dank! Maar waarom heb je de overbrugging er dan uit gehaald? Wat kon het kwaad om een deel overbrugging laten staan? Want dan had je nu dit probleem niet gehad. Dan werd bij verkoop de overbrugging betaald en stond het geld niet op je rekening op 1 januari.

[XNVBX]

ID-College schreef op woensdag 2 september 2020 @ 19:24:
[...]

Dank! Maar waarom heb je de overbrugging er dan uit gehaald? Wat kon het kwaad om een deel overbrugging laten staan? Want dan had je nu dit probleem niet gehad. Dan werd bij verkoop de overbrugging betaald en stond het geld niet op je rekening op 1 januari.

Jawel toch? De overwaarde uit mijn huidige woning komt toch sowieso begin december bij verkoop vrij? Of ik nou een overbrugging zou hebben of niet.. dat geld komt hoe dan ook eerst op m’n rekening..

[ID-College]

XNVBX schreef op woensdag 2 september 2020 @ 19:27:
[...]


Jawel toch? De overwaarde uit mijn huidige woning komt toch sowieso begin december bij verkoop vrij? Of ik nou een overbrugging zou hebben of niet.. dat geld komt hoe dan ook op m’n rekening..

Nope. De notaris is verplicht eerst de overbrugging te voldoen. Dat geld zal dus ook nooit naar jou gaan, maar via de notaris naar je nieuwe geldverstrekker. Dit komt dus nooit op jouw rekening. Het restant wat dan nog over blijft komt op jouw rekening, maar de overbrugging is daar al van af..

[orf]

ID-College schreef op woensdag 2 september 2020 @ 19:30:
[...]

Nope. De notaris is verplicht eerst de overbrugging te voldoen. Dat geld zal dus ook nooit naar jou gaan, maar via de notaris naar je nieuwe geldverstrekker. Dit komt dus nooit op jouw rekening. Het restant wat dan nog over blijft komt op jouw rekening, maar de overbrugging is daar al van af..

De overbruggingshypotheek wordt toch voldaan bij het passeren van het nieuwe huis? In de tussentijd staat het geld dan alsnog op de rekening.

[XNVBX]

orf schreef op woensdag 2 september 2020 @ 19:35:
[...]


De overbruggingshypotheek wordt toch voldaan bij het passeren van het nieuwe huis? In de tussentijd staat het geld dan alsnog op de rekening.

Precies dit bedoel ik. Zo was het mij ook bekend.

[ID-College]

orf schreef op woensdag 2 september 2020 @ 19:35:
[...]


De overbruggingshypotheek wordt toch voldaan bij het passeren van het nieuwe huis? In de tussentijd staat het geld dan alsnog op de rekening.

Ah check.. de hypotheekakte is nog niet getekend @XNVBX ?
Kan je het niet tijdelijk stallen bij de notaris?

[ Voor 7% gewijzigd door ID-College op 02-09-2020 19:39 ]

[orf]

ID-College schreef op woensdag 2 september 2020 @ 19:39:
[...]

Ah check.. de hypotheekakte is nog niet getekend @XNVBX ?
Kan je het niet tijdelijk stallen bij de notaris?

En ook dat kan niet. Ook al staat het geld niet op je eigen rekening, het behoort op 1 januari 2021 tot je vermogen.

Kijk nog wel even hoeveel het daadwerkelijk is voor belastingjaar 2021. Edit: voor 2 ton is het €732.

[ Voor 12% gewijzigd door orf op 02-09-2020 19:43 ]

[ID-College]

Klopt ja! Het is weer even geleden.. dat is idd de reden dat ik het verkocht heb op 2jan. Vanaf toen was mijn nieuwe hypotheek al ingegaan en is het vanaf de notaris direct afgelost op de overbrugging. Is dat niet nog een idee TS? Dat je de verkoop over het jaar trekt?

[XNVBX]

Oh, de bedragen vallen me inderdaad nog mee. Ik dacht dat het meer zou zijn. Dat scheelt. Even voor de duidelijkheid: als het bedrag per 1-1-2021 op mijn rekening staat dan gaat dit dus pas om de belastingaangifte van 2021. Dus dit gaat nog niet om de belastingaangifte die ik volgend jaar moet invullen, toch?

De verkoop naar 2021 verschuiven is theoretisch gezien mogelijk, maar de kopers hebben al 5 a 6 maanden moeten wachten, dus ik verwacht niet dat ze daar zo maar mee akkoord gaan..

[Verwijderd]

XNVBX schreef op woensdag 2 september 2020 @ 19:53:
Oh, de bedragen vallen me inderdaad nog mee. Ik dacht dat het meer zou zijn. Dat scheelt. Even voor de duidelijkheid: als het bedrag per 1-1-2021 op mijn rekening staat dan gaat dit dus pas om de belastingaangifte van 2021. Dus dit gaat nog niet om de belastingaangifte die ik volgend jaar moet invullen, toch?

De verkoop naar 2021 verschuiven is theoretisch gezien mogelijk, maar de kopers hebben al 5 a 6 maanden moeten wachten, dus ik verwacht niet dat ze daar zo maar mee akkoord gaan..

Klopt; saldo op 1-1-21 is voor belasting over 2021 waarvan je in het voorjaar van 2022 aangifte doet.

[De fiscalist]

Kun je je eigen woning niet later leveren? Dan heb je dit vraagstuk niet.

Met de koop va je nieuwe woning ben je trouwens een betalingsverplichting aangegaan die je in box 3 opneemt als een schuld.

Het contract geeft echter ook een recht op levering van die nieuwe woning. Dat recht op levering valt voor zover mij bekend helaas ook in box 3.

Het zou mij best redelijk lijken om een recht op levering van een eigen woning als een eigen woning te beschouwen. Dan zou je probleem opgelost zijn. Aan de andere kant brengt dit ook andere ongewenste situaties met zich mee. Iedereen die een koopcontract heeft zou dan een enorme schuld in box 3hebben.

Precies jouw situatie is volgens mij wel beschreven in een besluit va de minister van financiën of in de parlementaire geschiedenis. Als ik mij goed herinner zag dat er niet zo gunstig uit. Ik zou het na moeten zoeken om dat met zekerheid te kunnen zeggen

[ID-College]

Verwijderd schreef op woensdag 2 september 2020 @ 20:01:
[...]

Klopt; saldo op 1-1-21 is voor belasting over 2021 waarvan je in het voorjaar van 2022 aangifte doet.

Je zou het altijd kunnen vragen onder het mom: wie niet waagt, wie niet wint. Ik heb destijds ook langer genomen, en ook eerlijk gezegd dat dit de reden was. Daar deden ze toen niet moeilijk over.. Had het wel vooraf verteld uiteraard

In feite is het nog 3 maanden, dus een maand extra kan toch? Het is niet enorm kort dag en wellicht kunnen ze ook makkelijk schuiven!

[XNVBX]

ID-College schreef op woensdag 2 september 2020 @ 20:34:
[...]

Je zou het altijd kunnen vragen onder het mom: wie niet waagt, wie niet wint. Ik heb destijds ook langer genomen, en ook eerlijk gezegd dat dit de reden was. Daar deden ze toen niet moeilijk over.. Had het wel vooraf verteld uiteraard

In feite is het nog 3 maanden, dus een maand extra kan toch? Het is niet enorm kort dag en wellicht kunnen ze ook makkelijk schuiven!

Het valt zeker te proberen, maar ze vonden december eigenlijk al vrij laat en zijn daar op ons verzoek uiteindelijk toch mee akkoord gegaan, dus ik ga er maar niet te veel van uit. Voor de zekerheid in elk geval alle andere mogelijkheden ook onderzoeken.. Toen ik me hier in ging verdiepen was ik gewoon nogal verbaasd dat er bij dit soort situaties echt niet verder wordt gekeken dan alleen die ene peildatum. Blijf dat bijzonder vinden voor een land als NL met ingewikkelde belastingregels, maar goed.