Hypotheek: grond+oud huisje + grote verbouwing financieren

[OrangePower]

Ola allemaal,

Wij hebben interesse in een stuk grond van 1000m2 met daarop een bestaand (oud) huis van 100m2. Mogelijk kunnen we dat voor een mooie prijs kopen. Daarna willen we het huis helemaal renoveren en de leefruimte vergroten naar 200m2.

De kosten voor de grond met oud huis zijn 450K en de grote verbouwing is 300K. Totaal 750K.

Nu heb ik begrepen dat je die 750K pas krijgt als je naast de koopovereenkomst ook uitgewerkte verbouwplannen en zelfs een taxatie "na verbouwing" moet overleggen, ik lees zelfs ergens dat je een aannemers overeenkomst moet overleggen.

Dat zou dus betekenen dat we al bouwplannen moeten maken en een aannemer moeten inschakelen *voordat* we de boel hebben gekocht. Dat is toch gek, of mis ik iets?

Dank!

[Termi]

Je zaak klinkt niet als even een rijtjeshuis kopen in een bloemkoolbuurt. Tenzij je nu al het verstand hebt en alle spelregels hebt uitgezocht zou ik toch voor kiezen om een expert in te schakelen.

[Rmg]

OrangePower schreef op zaterdag 8 augustus 2020 @ 14:36:

Dat zou dus betekenen dat we al bouwplannen moeten maken en een aannemer moeten inschakelen *voordat* we de boel hebben gekocht. Dat is toch gek, of mis ik iets?

Dank!

Hoezo is dat gek? Op basis waarvan moet de bank anders een ltv berekenen en het risico inschatten?

[Vorkie]

Daarna willen we het huis helemaal renoveren en de leefruimte vergroten naar 200m2.

Mag dit van de welstandscommissie en gemeente? Zit er asbest in de woning? Moet de grond gesaneerd worden?

De kosten voor de grond met oud huis zijn 450K en de grote verbouwing is 300K. Totaal 750K.

Hoe weet je dat de verbouwing 300K kost?

Nu heb ik begrepen dat je die 750K pas krijgt als je naast de koopovereenkomst ook uitgewerkte verbouwplannen en zelfs een taxatie "na verbouwing" moet overleggen, ik lees zelfs ergens dat je een aannemers overeenkomst moet overleggen.

Wie zegt dat na verbouwing het perceel met huis 750K waard is? Nou, daarom wil de bank dus allerlei zekerheden.

[Speedmaster]

Mag je het oppervlak wel vergrootte volgens het bestemmingsplan

[StevenK]

OrangePower schreef op zaterdag 8 augustus 2020 @ 14:36:
Ola allemaal,

Wij hebben interesse in een stuk grond van 1000m2 met daarop een bestaand (oud) huis van 100m2. Mogelijk kunnen we dat voor een mooie prijs kopen. Daarna willen we het huis helemaal renoveren en de leefruimte vergroten naar 200m2.

De kosten voor de grond met oud huis zijn 450K en de grote verbouwing is 300K. Totaal 750K.

Nu heb ik begrepen dat je die 750K pas krijgt als je naast de koopovereenkomst ook uitgewerkte verbouwplannen en zelfs een taxatie "na verbouwing" moet overleggen, ik lees zelfs ergens dat je een aannemers overeenkomst moet overleggen.

Dat zou dus betekenen dat we al bouwplannen moeten maken en een aannemer moeten inschakelen *voordat* we de boel hebben gekocht. Dat is toch gek, of mis ik iets?

Dank!

Dat ligt eraan hoeveel je wilt financieren. Als je het hele project wil financieren, zal de financier een koopovereenkomst en een aannemingsovereenkomst met afbouwgarantie vragen en daarbij mogelijk een taxatie.
Financier je minder, zeg 70 of 80%, dan kan het goed zijn dat het je lukt op een schetsontwerp + taxatie. (op basis van een n=1 deskundigheid)

[JDillinger]

Dat een bank vergevorderde plannen wil zien is natuurlijk vanzelfsprekend.

300k voor de volledige revenovatie van een huis (100m2) en extra 100m2 ernaast? Lijkt me behoorlijk weinig, tenzij die extra 100m2 een schuur met een golfplanten dak is..

[caspervc]

Of slopen en opnieuw bouwen?

[Rubbergrover1]

Houd er rekening mee dat je ook wel een flink stuk eigen geld nodig hebt. De bank zal niet zomaar op voorhand de koop plus verbouwing 100% willen financieren. In de meeste gevallen zul je die 750k dus niet volledig kunnen 'krijgen'.

[Greencap]

Je weet überhaupt pas of de bank akkoord gaat als je een finaal akkoord hebt op je financiering. Om dat te krijgen moet je het al gekocht hebben (onder voorbehoud financiering natuurlijk). Alles wat daarvoor door wie dan ook (inclusief adviseur) gezegd wordt doet eigenlijk niet eens ter sprake want je kan er geen rechten aan ontlenen.

Je zou wel je plannen kunnen voorleggen aan een taxateur en een adviseur om te bepalen of het een beetje haalbaar lijkt, maar 300k lijkt me wel wat aan de krappe kant. Als je een bod doet onder voorbehoud moet je een bod doen onder voorbehoud dat je de door jouw gewenste financiering krijgt, anders zit je straks opgezadeld met dat huis zonder de middelen om te verbouwen.

[Phony]

Het zou ook een optie kunnen zijn om de hypotheek voor het volledige bedrag in te schrijven, maar bij de bank eerst een lening voor alleen de aankoop te regelen. Als je zekerheid hebt dat de koop dan doorgaat kun je verbouwplannen gaan maken en voor het restant een 2e leningdeel/bouwdepot afsluiten. Maarja, zoals hierboven al gezegd is heb je geen garantie en dus een risico.

Het is dan toch makkelijker om alles in een keer te regelen op basis van taxatie na verbouwing. Het bedrag inclusief verbouwing inderdaad opnemen als voorbehoud op financiering bij het uitbrengen van een bod is de veiligste route.

[ Voor 33% gewijzigd door Phony op 15-08-2020 01:04 ]

[t_captain]

Een gedetailleerd plan en een gevalideerde taxatie “na verbouwing” is natuurlijk nodig, zoals bij iedere hypotheekaanvraag een gevalideerde taxatie nodig is.

Reken erop dat door de relatief grote onzekerheid over de uiteindelijke waarde, de taxatie aan de voorzichtige kant behoort te zitten. 100% financieren is doorgaans geen optie voor dit soort scenario’s. 70 of 80% zou geen probleem mogen zijn.

Wat betreft de overeenkomst met de aannemer: ze moeten niet alleen weten wat je woning waard wordt, maar ook of je je plan wel binnen budget kunt realiseren. Als de aannnemingsovereenkomst niet voldoende garanties biedt, loopt je financier je de kans dat hij het hele bedrag in een half afgebouwd project heeft zitten en daardoor een LTV probleem.

Wil je dit gezeur vermijden? Taxeer het ibject zoals het is, financier daarop en regel de verbouwing uit eigen middelen of andere financieringsvormen. Andere opties ga je helaas niet vinden.

[Vanoverdegrens]

@OrangePower Zijn er nog ontwikkelingen? Plan doorgezet/afgeblazen?