Bijtelling / Solvabiliteit / Hypotheek-adviseur

[MMT]

Wij zitten midden in een hypotheek aanvraag die toch anders loopt dan we gehoopt hadden.

Mijn vriend is zelfstandige (aannemer / renoveerder) en ik ben in loondienst.
Wij hebben een adviseur gevraagd om ons van advies te voorzien voor de hypotheekaanvraag.
Hij heeft gegevens verzameld, mijn inkomen en het inkomen van mijn vriend op basis van de laatste 3 jaarcijfers.

Ik heb bij hem vooraf aangegegeven dat ik mij zorgen maakte om de solvabiliteit van mijn vriend, die niet al goed is..vooral in het afgelopen jaar. Dit zou allemaal geen probleem vormen, het ging vooral om het inkomen / winst. Prognoses hoefden ook nog even niet aan te leveren...eerst maar even de jaarcijfers. Rest van de cijfers zagen er goed uit.

Ik vond het opvallend, maar durfde hem wel te vertrouwen. Hij werd tenslotte als betrouwbaar aangeraden door een makelaar uit de regio en op zijn website zien veel ervaring te hebben met ondernemers. Tevens zijn al de recensies positief en hij z'n "lijntjes" wel.

Er ging wat tijd over heen voordat dit beoordeeld was. Vervolgens werden er half jaarciijfers en prognoses gevraagd door de bank (en terecht). Tevens meer gegevens rondom de bijtelling van de zakelijke lease auto van mijn vriend. Ik voelde de bui al hangen....

De bank is momenteel nog steeds bezig met beoordelen (we zijn ruim 2 maanden verder) maar heeft ondertussen al door laten sijpelen dat het inkomen van mijn vriend flink naar beneden geschroeft zal worden vanwege de solvabiliteit en de correctie die zal worden gedaan met de bijtelling. De leencapaciteit die de adviseur eerder voor ons had berekend klopt daardoor niet meer, ik verwacht dat er zo'n 40K af zal gaan.

Aangezien we een groot bouwdepot nodig hebben voor de woning, zal het daarmee verrekend moeten worden, als we alles doorzetten (en we daadwerkelijk een bindende offerte krijgen).

Bijtelling en solvabiliteit, zijn dit zaken die een adviseur vooraf had kunnen weten / op kunnen wijzen? Vooral de bijtelling correctie hakt er goed in, ook al heb ik gelezen dat niet elke geldverstrekker dit toepast.

Ik heb nu het gevoel dat hij gewoon zo snel mogelijk het proces is opgestart, zodat de aanvraag in behandeling is en hij in ieder geval aanspraak kan maken op z'n "inspanningsverplichting", of het nou het gewenste resultaat opleverd of niet.

Wat de uitkomst ook zal zijn van de bank, ik heb het gevoel dat we hier iets mee moeten doen. heeft de adviseur onzorgvuldig gehandeld? Iemand ervaring / tips?

[DiedX]

Ik zie een ander probleem : als het bouwdepot níet meegeteld wordt, redden jullie de hypotheek dan wel?

[TheGhostInc]

MMT schreef op maandag 27 juli 2020 @ 11:18:
Ik heb nu het gevoel dat hij gewoon zo snel mogelijk het proces is opgestart, zodat de aanvraag in behandeling is en hij in ieder geval aanspraak kan maken op z'n "inspanningsverplichting", of het nou het gewenste resultaat opleverd of niet.

De hypotheekadviseur heeft amper invloed op 'het gewenste resultaat', die verantwoordelijkheid ligt volledig bij de bank/hypotheekverstrekker. Daarom wil de adviseur zo snel mogelijk die aanvraag 'eruit' hebben om met een eventuele afwijzing een aanvraag te kunnen doen bij een andere verstrekker.

Elke hypotheekverstrekker heeft andere regels, sommigen hebben hogere rentes en soepelere voorwaarden, anderen zijn prijsvechters die alleen de krenten uit de pap halen.
En elke aanvraag is uniek, niet alleen door 'de klant', maar ook doordat de hypotheekverstrekkers ook continu aan de knoppen draaien. Dus een identieke aanvraag kan 3 maanden later gewoon afketsen.

MMT schreef op maandag 27 juli 2020 @ 11:18:
Bijtelling en solvabiliteit, zijn dit zaken die een adviseur vooraf had kunnen weten / op kunnen wijzen? Vooral de bijtelling correctie hakt er goed in, ook al heb ik gelezen dat niet elke geldverstrekker dit toepast.

Je geeft zelf al het antwoord, niet elke geldverstrekker past dit toe en waarschijnlijk zijn er ook nog verschillen tussen hoe het wordt toegepast.
Een adviseur zal dus proberen zo snel mogelijk duidelijk te krijgen wat de bank verwacht/eist/wil.

MMT schreef op maandag 27 juli 2020 @ 11:18:
Ik heb nu het gevoel dat hij gewoon zo snel mogelijk het proces is opgestart, zodat de aanvraag in Wat de uitkomst ook zal zijn van de bank, ik heb het gevoel dat we hier iets mee moeten doen. heeft de adviseur onzorgvuldig gehandeld? Iemand ervaring / tips?

Welkom in de wondere wereld van hypotheekaanvragen.

Nee, je kunt/moet niks, je leent een godsvermogen en de bank wil dat wel zorgvuldig doen.
Het enige wat ik de adviseur kan 'verwijten' is dat hij niet duidelijk heeft gemaakt wat jullie risicoprofiel is en wat de tactiek gaat zijn. In mijn (moeilijkere) geval hadden we 3 scenarios, met bijbehorende documentatie/prijskaartje (rente/ORV/...).
Het kan zijn dat jullie adviseur niet duidelijk heeft gemaakt wat er allemaal kan gebeuren of jullie zijn daar Oost-Indisch doof voor geweest. Want als ik lees over een (fors) bouwdepot en eigen bedrijf met de nodige hobbels, dat is geen execution-only intikkertje.
Het enige wat een adviseur kan doen is zo snel mogelijk beginnen, en ja, je wist van te voren dat er gewoon een risico is dat je de hypotheek niet rond krijgt.

Ik heb zelf bij de IT van een hypotheekverstrekker gewerkt en ik kan je nu al vertellen dat de adviseur er juist goed aan heeft gedaan om snel in te schieten. De startdatum van de aanvraag is ook meteen een belangrijk onderdeel van de 'regels' waar de aanvraag aan moet voldoen. Aangezien die regels wekelijks/maandelijks veranderen is het eigenlijk onmogelijk om vooraf te bepalen wat een individuele situatie gaat doen. Versoepeling van de regels wordt bijna altijd wel toegepast, strengere regels meestal niet. (Bijvoorbeeld de rentestand van het moment van aanvraag en acceptatie)

[Highfive95]

Nemen jullie niet teveel hooi op de vork? Ik kan mij voorstellen dat als het bedrijf niet solvabel genoeg is dat het een groot risico is om op twee inkomends de hypotheek te baseren.

Je geeft aan dat de cijfers goed zijn dus de reden van de solvabiliteit moet dan slechte betalers zijn. Anders kunnen de cijfers volgens mij ook niet goed zijn.

Slechte solvabiliteit is natuurlijk wel een probleem bij de bank. Dit betekent immers dat er problemen kunnen optreden met het betalen van de facturen. En dus indirect ook de hypotheek.

Wat is de rechtsvorm van het bedrijf? Dat maakt ook nogal wat uit in de aanvraag richting de bank.

En of de adviseur onzorgvuldig is? Geen idee, je weet dat het bedrijf niet echt solvabel is. Dus het lijkt erop dat je jezelf een beetje te rijk gerekend hebt voor wat je aan maximale hypotheek kunt krijgen.

[MMT]

De solvabiliteit is niet slecht maar ook ook niet super geweldig. Hier zijn redenen voor die in huidig jaar en aankomend jaar niet aanwezig zullen zijn (terug te vinden in de voorlopige cijfers /prognoses).

Maar het was voor mij inderdaad een reden om te twijfelen of uberhaubt een hypotheek verkrijgen wel ging lukken (hoe streng zijn geldverstrekkers hier in?), dit heb ik ook aangegeven bij de adviseur, maar hij zei letterlijk dat we ons nergens druk om hoefden te maken, het zag er goed uit en schoot de aanvraag er met behoorlijke snelheid in.

Ik wilde het toch proberen, we verwachten een gezinsuitbreiding en we hebben een hele ruime overwaarde op mijn huidige woning die we mooi kunnen inzetten.

Ik had de illusie dat deze adviseur vooraf wel een iets diepere analyse zou doen. Inderdaad een risicoprofiel zou maken en op z'n minst de bijtelling correctie mee zou nemen in de initiele inkomensbepaling voor zijn berekening EN op de hoogte zou zijn van de verschillende berekeningsmethoden (correcties bij IB ondernemers) van geldverstekkers en daar op de keuze te baseren.
(mijn partner heeft overigens een eenmanszaak).

Je hoopt gewoon dat een adviseur wel iets meer doet dan een (te) snelle berekening maken, papieren doorschuiven en een beetje chasen.

Wellicht had hij gedacht / gehoopt dat, indien het niet zou lukken met deze geldverstekker (die een snelle doorlooptijd leek te hebben), we snel konden proberen bij een andere. Maar het is overal drama momenteel qua doorlooptijd..dus die tijd is er nu niet meer.

Ik verwacht deze week de offerte, dan hebben nog 1 week tot het voorbehoud afloopt.

Bedankt voor jullie mening / input iig, ik probeer me ook te verplaatsen ik zijn rol en de obstakels waar hij waarschijnlijk tegenaan loopt..maar dat is nu nog even lastig.

[gr8-jen]

Klinkt helaas bekend. Ongeveer hetzelfde meegemaakt een paar jaar terug.
Onze uitgaven zijn anders dan gemiddeld gezin dus volgens mijn inkomen konden we het net lenen of net niet. Toch waren 10k per jaar aan het sparen.

Eerst gebeurde er niks door persoonlijke situatie van adviseur. Toen was de aanvraag niet wat we hadden afgesproken qua looptijd en voorwaarden waardoor we minder konden lenen.
Toen zakte de rente onder 2% waardoor we minder konden lenen.

Meerdere keren de adviseur gecorrigeerd en de laatste keer aan die persoon en risk management uitgelegd dat ik op basis van het huis meer kon lenen omdat die zo energiezuinig is.

Misschien iets voor jullie als jullie 101% zeker zijn dat jullie het de komende jaren makkelijk kunnen betalen als je kinderopvang moet betalen of 1 van jullie minder werkt.

Dus omdat je het nu kan betalen en niet omdat je 1 of 2 loonsverhogingen verwacht in de komende jaren.

Edit:

Het koste 3 maanden en pas op da laatste dag dat ik onder het huis uit kon komen was het er door. Misschien kun je nog om voorrang vragen wegens deadline. Dat hebben ze bij mij ook gedaan om anderen net nog te helpen voor de overgang van 1 juli.

[ Voor 12% gewijzigd door gr8-jen op 29-07-2020 10:23 ]

[Anoniem: 39993]

Hoe is het voorbehoud geformuleerd? Is er een voorbehoud op het kunnen financieren van de woning, of op het kunnen financieren van de woning + een bedrag bouwdepot?

Lijkt me niet onbelangrijk in dit geval.

[ Voor 7% gewijzigd door Anoniem: 39993 op 29-07-2020 10:34 ]

[Wouter62]

Misschien is dit een idee:
https://woonfonds.nl/hypo...armt-zzp-er-met-leaseauto

[Orange_Dirk]

In de praktijk hebben de meeste adviseurs geen enkele kaas gegeten van het beoordelen van zakelijke cijfers. Die worden over de schutting geflikkerd naar de bank die dan wel aangeeft of de zaak kan draaien. Zeer groot manco is dit als er iets niet goed is aan de cijfers. Ik als acceptant verwacht dat een adviseur kennis van zaken heeft en de zaak bij mij indient met een onderbouwing als er iets niet goed is. Gebeurd dit niet dan is het ook heel makkelijk en krijgt hij hem zo terug over de schutting gegooid.

Een goede adviseur kent de banken waar hij terecht kan als er bijzondere zaken zijn en komt ook met een onderbouwiing. Anders ben je gewoon een dozenschuiver met een dik tarief.

[Ardana]

Titelfix.