Aanschaf bebouwde grond van buren

[leejoow]

De situatie: wij hebben een perceel van 350m2 in de gemeente Veldhoven. Dit is tot aan de regels van de omgevingsvergunning volgebouwd. Nu komt het huis van de buren te koop en die hebben een hele mooie garage/werkplaats op hun terrein staan tegen mijn perceel aan. Wij zouden dit deel van het perceel willen kopen, inclusief de bebouwing (uiteraard met behoud van de bebouwing, daar gaat het ons juist om).

Nu had ik al gevonden dat wij via het kadaster en de notaris de grond kunnen kopen door het perceel te splitsen, maar weet iemand hoe het zit met het feit dat de bebouwing van het gehele perceel dan over de toegestane 60% bebouwing gaat? Kan dit gewoon zo omdat het reeds bestaande bouw is en krijg ik geen nieuwe vergunning voor eventuele extra bebouwing of zal de gemeente dit willen proberen tegen te houden?

Ik kan hier verder niets over vinden op het internet of de site van de gemeente...

[WaterFire]

-mogelijk verkeeerd gelezen en dus verkeerde vraag ;)-

[ Voor 87% gewijzigd door WaterFire op 26-07-2020 08:46 ]

[Rukapul]

Ter beschouwing: de kadastrale splitsing maakt het nog geen onderdeel van je woonperceel. Dat is een separate actie indien gewenst.

[Maeslant]

Volgens mij als je splitst krijg je gewoon twee percelen. Dat betekend dat je de huidige situatie zo blijft. En je alleen de garage koopt op een eigen perceel.

Twee losstaande dingen dus.

[cryptapix]

Maeslant schreef op zondag 26 juli 2020 @ 09:07:
Volgens mij als je splitst krijg je gewoon twee percelen. Dat betekend dat je de huidige situatie zo blijft. En je alleen de garage koopt op een eigen perceel.

Twee losstaande dingen dus.

Dus op een perceel van 1000m2 waarop op 250m2 een gebouw mag staan splits je dan in vieren en bouw je 4 gebouwen van ieder 250m2? Iets zegt me dat dit zo niet werkt

@leejoow Ik zou de gemeente eens bellen. Die kunnen je misschien vrij snel antwoord geven.

[Rob_de_Rechter]

Belngrijk is om te weten of het bouwwerk van de buren gebouwd is met vergunning. Als dat zo is, dan is er geen enkel probleem. Het worden twee losse percelen, dus de bebouwingsgrens wordt niet overschreden.

Wel kan herbouw/uitbreiding een probleem worden - omdat een zelfstandig bouwwerk op die locatie wellicht niet toegestaan is (bijv. Omdat er geen bebouwingsvkak is of omdat het de bestemming ‘tuin’ heeft). Dit kun je checken op www.ruimtelijkeplannen.nl

Je kan navraag doen bij je gemeente, of het laten uitzoeken door een (goede) makelaar of vastgoedjurist. Succes!

[leejoow]

Ik zal inderdaad eens met de gemeente bellen morgen. Het is allemaal nog heel vers, dus dat heb ik nog niet kunnen doen.

Het nieuwe perceel zal dan voor 100% bebouwd zijn, terwijl in het bestemmingsplan staat dat dit voor max 60% mag als het een bijgebouw. Ik snap dat als ik het zou platgooien en opnieuw bouwen dat ik dan inderdaad dat niet meer mag doen, maar als de bebouwing blijft staan hoop ik dat dit wel kan.

[Pietervs]

cryptapix schreef op zondag 26 juli 2020 @ 09:10:
[...]

Dus op een perceel van 1000m2 waarop op 250m2 een gebouw mag staan splits je dan in vieren en bouw je 4 gebouwen van ieder 250m2? Iets zegt me dat dit zo niet werkt

@leejoow Ik zou de gemeente eens bellen. Die kunnen je misschien vrij snel antwoord geven.

Toch gebeuren dat soort dingen: in Utrecht waar complete huizen in 2 of 3 worden gesplitst om ze vervolgens als losse appartementen te verkopen, bijvoorbeeld.

Maar inderdaad: ik denk dat de gemeente (want iedere gemeente heeft weer andere regels) het beste startpunt is.
Tegelijkertijd (zoals iemand al zei): als het perceel gesplitst wordt en hij dat stuk koopt wat hij wil, heeft hij gewoon 2 percelen. Daar zal de gemeente niet moeilijk over doen. Waar ze wel moeilijk over kunnen doen is als hij vervolgens zijn perceel wil samenvoegen met dat tweede perceel (al zou ik niet weten waarom ze daar moeilijk over zouden doen ).

[PRoeske]

Rob_de_Rechter schreef op zondag 26 juli 2020 @ 09:17:
Belngrijk is om te weten of het bouwwerk van de buren gebouwd is met vergunning. Als dat zo is, dan is er geen enkel probleem. Het worden twee losse percelen, dus de bebouwingsgrens wordt niet overschreden.

Wel kan herbouw/uitbreiding een probleem worden - omdat een zelfstandig bouwwerk op die locatie wellicht niet toegestaan is (bijv. Omdat er geen bebouwingsvkak is of omdat het de bestemming ‘tuin’ heeft). Dit kun je checken op www.ruimtelijkeplannen.nl

Je kan navraag doen bij je gemeente, of het laten uitzoeken door een (goede) makelaar of vastgoedjurist. Succes!

Bovenstaande klopt volgens mij niet helemaal. Het perceel van TS zal inderdaad binnen de 60%-norm blijven, maar de hamvraag lijkt me te gaan om het ‘perceel’ waar de garage op staat.

Immers, als de garage een oppervlakte heeft van 50m2 (fictief) en de grond die TS koopt van de buren is 60m2, dan voldoet dat specifieke perceel niet meer aan de norm uit het bestemmingsplan (namelijk ca. 83% van het perceel bebouwd).

Zelfs als de garage met vergunning gebouwd is, zou dit een gevolg kunnen zijn, omdat bij die aanvraag ook uitgegaan zal zijn van het volledige perceel van de buren.

In theorie zou het zelfs zo kunnen zijn, afhankelijk van het perceel van de buren, dat hun overgebleven perceel niet meer aan de 60% norm voldoet:

- perceel: 250m2
- bebouwing: 40m2 (garage) + 110m2 woning)

Na splitsing:
- perceel 180m2 + woning 110m2 = 61% bebouwd
- perceel 70m2 + garage 40m2 = 57%

Ik zou niet durven zeggen in hoeverre de gemeente percentage bebouwing handhaaft bij dergelijke mutaties. Hier zou ik over bij de gemeente informeren.

Grofweg lijken me 3 situaties te bestaan:
1. Je laat jouw perceel samenvoegen met het aangekochte perceel:
— je voldoet voor het gehele perceel aan de 60%
— je voldoet voor het gehele perceel niet aan de 60% norm
2. Je wordt eigenaar van 2 losse percelen. Je huidige perceel blijft as-is en het nieuwe perceel voldoet wel/niet aan de 60% norm
3. Je wordt eigenaar van 2 losse percelen en de buren blijven zitten met een perceel dat niet voldoet aan de 60% norm.

[Falcon]

Voor jouw buren kan het verkooptechnisch weleens niet interessant zijn om dit stuk aan jou te verkopen.

Zou je niet eerst eens een bakkie doen met je buren?

[cryptapix]

Pietervs schreef op zondag 26 juli 2020 @ 09:32:
[...]

Toch gebeuren dat soort dingen: in Utrecht waar complete huizen in 2 of 3 worden gesplitst om ze vervolgens als losse appartementen te verkopen, bijvoorbeeld.

Maar inderdaad: ik denk dat de gemeente (want iedere gemeente heeft weer andere regels) het beste startpunt is.
Tegelijkertijd (zoals iemand al zei): als het perceel gesplitst wordt en hij dat stuk koopt wat hij wil, heeft hij gewoon 2 percelen. Daar zal de gemeente niet moeilijk over doen. Waar ze wel moeilijk over kunnen doen is als hij vervolgens zijn perceel wil samenvoegen met dat tweede perceel (al zou ik niet weten waarom ze daar moeilijk over zouden doen ).

Het splitsen in appartementen zorgt toch niet voor meer bebouwing? Een appartementsrecht is niet meer dan de “eigendom” van een bepaald deel van een gebouw.

Ik denk juist dat de belangrijkste vraag die TS heeft is of de gemeente inderdaad niet moeilijk gaat doen over dat tweede perceel. Daar zit immers een 100% bebouwing op terwijl 60% is toegestaan.

[Verwijderd]

cryptapix schreef op zondag 26 juli 2020 @ 09:52:
[...]

Het splitsen in appartementen zorgt toch niet voor meer bebouwing? Een appartementsrecht is niet meer dan de “eigendom” van een bepaald deel van een gebouw.

Ik denk juist dat de belangrijkste vraag die TS heeft is of de gemeente inderdaad niet moeilijk gaat doen overdag tweede perceel. Daar zit immers een 100% bebouwing op terwijl 60% is toegestaan.

De situatie van TS is echter hetzelfde. Er verandert niks aan de feitelijke situatie, er wordt een extra perceel gecreëerd door splitsing. Geen nieuwe bebouwing.

Jouw eerdere voorbeeld is niet relevant want er wordt niks nieuws gebouwd, dan ga je bij het vergunningstraject zeker opmerkingen vd gemeente krijgen.

[Jan-man]

Heb je de buren al gevraagd wat hun van het plan vinden ? Lijkt mij namelijk dat het huis met garage verkopen een stuk meer opleveren dan de grond in 2e splitsen met de nodige kosten en lagere opbrengst voor het huis.

Dus voordat je vanalles gaat uitzoeken wat tijd kost eerst eens met de buurman praten of die het überhaupt wel wil.

[Oogje]

Falcon schreef op zondag 26 juli 2020 @ 09:43:
Voor jouw buren kan het verkooptechnisch weleens niet interessant zijn om dit stuk aan jou te verkopen.

Zou je niet eerst eens een bakkie doen met je buren?

Dat stuk mis ik ook in de topicstart, iets zegt me dat de buren dat nooit gaan doen.

[cryptapix]

Verwijderd schreef op zondag 26 juli 2020 @ 09:56:
[...]

De situatie van TS is echter hetzelfde. Er verandert niks aan de feitelijke situatie, er wordt een extra perceel gecreëerd door splitsing. Geen nieuwe bebouwing.

Jouw eerdere voorbeeld is niet relevant want er wordt niks nieuws gebouwd, dan ga je bij het vergunningstraject zeker opmerkingen vd gemeente krijgen.

Nee, die is wezenlijk anders. Bij een appartementsrecht blijft het bouwpercentage van het perceel gelijk. Bij splitsing van percelen verandert het percentage (nagenoeg altijd) voor beide percelen. In het geval van TS van een perceel met max 60% bebouwing naar twee percelen waarvan er 1 100% bebouwd is.

Als die 60% norm alleen getoetst wordt in de vergunningsfase en de gemeente niet bij of na splitsing kan handhaven is de vraag van TS volgens mij beantwoord. Kun jij dat bevestigen?

[Grandisimo]

Ik zat bij de notaris voor 3 koopcontracten voor 1 perceel.
1 voor mijn huis incl voor en achtertuin
1 voor mijn garage
En 1 voor mijn grond voor de garage.
En toch zit alle grond aan elkaar.

[Question Mark]

leejoow schreef op zondag 26 juli 2020 @ 09:30:
Het nieuwe perceel zal dan voor 100% bebouwd zijn

Dat betwijfel ik en zou je even moeten navragen. Afhankelijk van de grootte en hoogte van het gebouw ben je verplicht om een bepaalde afstand tot de erfscheiding naar je buren te hanteren.

Als de schuur bv 15 m2 groot is, kan het best zijn dat het door jou aan te schaffen perseel 20 m2 groot moet zijn om de verplichte afstand tot de erfscheiding te kunnen halen.

[cryptapix]

Grandisimo schreef op zondag 26 juli 2020 @ 10:05:
Ik zat bij de notaris voor 3 koopcontracten voor 1 perceel.
1 voor mijn huis incl voor en achtertuin
1 voor mijn garage
En 1 voor mijn grond voor de garage.
En toch zit alle grond aan elkaar.

Ok je hebt dus niet een maar drie percelen gekocht. Wat wil je daarmee zeggen?

[Verwijderd]

cryptapix schreef op zondag 26 juli 2020 @ 10:03:
[...]

Nee, die is wezenlijk anders. Bij een appartementsrecht blijft het bouwpercentage van het perceel gelijk. Bij splitsing van percelen verandert het percentage (nagenoeg altijd) voor beide percelen. In het geval van TS van een perceel met max 60% bebouwing naar twee percelen waarvan er 1 100% bebouwd is.

Als die 60% norm alleen getoetst wordt in de vergunningsfase en de gemeente niet bij of na splitsing kan handhaven is de vraag van TS volgens mij beantwoord. Kun jij dat bevestigen?

Notarieel recht is niet m'n specialisme. Lijkt me sowieso per gemeente verschillen, maar ik meen wel dat een gemeente niet lastig doet als een situatie feitelijk niet verandert en er geen probleem was met de oorspronkelijke situatie.

[cryptapix]

Verwijderd schreef op zondag 26 juli 2020 @ 10:17:
[...]

Notarieel recht is niet m'n specialisme. Lijkt me sowieso per gemeente verschillen, maar ik meen wel dat een gemeente niet lastig doet als een situatie feitelijk niet verandert en er geen probleem was met de oorspronkelijke situatie.

Ik kan me dat ook wel voorstellen. Is ook gevoelsmatig het meest redelijke. Maar ik durf hier mijn hand niet voor in het vuur te steken. Verder moet je natuurlijk ook wat verder vooruit kijken. Je zou misschien in de toekomst nog wel problemen kunnen krijgen als je op een van de twee gesplitste percelen wil (ver/her)bouwen.

[leejoow]

Het is met de buren besproken en die zouden ons het wel gunnen, maar willen eerst inderdaad weten wat het hun minder zou opleveren voor de rest van de grond. Geheel terecht ook, wij willen hun hiermee niet in de portemonnee in negatieve zin raken. Ze staan er in elk geval voor open en ik ben dus aan het uitzoeken of het sowieso juridisch mogelijk is.

[Pietervs]

cryptapix schreef op zondag 26 juli 2020 @ 09:52:
[...]

Het splitsen in appartementen zorgt toch niet voor meer bebouwing? Een appartementsrecht is niet meer dan de “eigendom” van een bepaald deel van een gebouw.

Ik denk juist dat de belangrijkste vraag die TS heeft is of de gemeente inderdaad niet moeilijk gaat doen over dat tweede perceel. Daar zit immers een 100% bebouwing op terwijl 60% is toegestaan.

Hij zorgt nu toch ook niet voor meer bebouwing? Hij wil een stuk kopen waar al een pand op staat, en om dat te realiseren moet het perceel kadastraal gesplitst worden (net als met huizen in mijn voorbeeld).
Of de gemeente die splitsing toe gaat staan in verband met die 60% bebouwing-regel is inderdaad een goede vraag voor de gemeente.

[TheMak]

Het lijkt me dat de gemeente een regel heeft die dit tegengaat. Anders zou heel Nederland van hun garage een apart perceel kunnen maken. Zodat ze in percentage bebouwde grond op achteruitgaan. En vervolgens een aanbouw/fietsschuur maken.

Hoewel er in de huidige situatie niks verandert, en dus de gemeente akkoord zou kunnen gaan, zit er wel een klein addertje onder het gras naar de toekomst toe. Namelijk dat de (nieuwe) buren nu in percentage bebouwde grond op achteruitgaan (en ook in stallingsmogelijkheden). En dus de ruimte hebben voor extra bebouwing en die waarschijnlijk ook gaan gebruiken.

[Hsb-3]

Ik lees hier veel verkeerde conclusies. Dit is hoe het wettelijk in elkaar steekt:

Bij het bepalen of iets vergunningvrij of vergunningplichtig is, wordt het hele perceel of erf bekeken.
Als je grond bijkoopt wat bebouwd is, kan het zijn dat je daardoor over het aantal m2 wat per erf/perceel is toegestaan heengaat.

Omdat je bij bouwmogelijkheden naar het achtererf kijkt (volgens vergunningvrij bouwen) en het bestemmingsplan vaak naar perceel, kom je er op dat je een strijdigheid hebt.

Let wel dat je 2 manieren hebt om te bepalen hoeveel m2 je mag hebben.

1. Artikel 2 van Bijlage 2 Bor zegt bij een achtererf <100 m2 max 50% aan bijbehorende bouwwerken mag hebben. Dat zijn aanbouwen, bijgebouwen, overkapping en andere bouwwerken met een dak (houthok, kas, dierenverblijf >1 m2)


Je geeft aan dat je perceel 350 m2 is, dus dan zal je achtererf minder zijn dan 300.
Hiervoor geldt: 50m2+20% van het achtererf wat meer is dan 100m2, aan bijbehorende bouwwerken.
Kom boven de 300 m2 aan achtererf, dan is het 90m2+10% van het gedeelte boven de 300, met een max van 150m2.

2. Aangezien je het hebt over 50% van het perceel bebouwd, komt dit uit het bestemmingsplan? Vaak heb hé in een bestemmingsplan een bouwvak wat je volledig mag bebouwen en wat niet meetelt, met daar buiten een aantal m2 wat je max mag bebouwen met een maximum van 50% van de gronden buiten dat bouwvak.
Het is in dat geval ook van belang hoe dat bouwvlak loopt en waar de bebouwing staat.
Als nu bijv 50m2 de max is, en je hebt al 50 m2dan heb je een strijdigheid als je die grond met garage koopt. Als je nu bijv 30 hebt omdat de gronden buiten het bouwvlak 60m2 zijn en je koopt de garage, dan heb je nogsteeds een strijdigheid, omdat je over de 50% heengaat.

Je zou het nog kunnen draaien dat de garage bestemmingsplanmatig bij de buren blijft horen, maar dan hebben zij minder bouwmogelijkheden.


Heel precies advies is er niet te geven, daarvoor zou ik moeten weten hoe het achtererfgebied ligt, hoe groot dit is, hoeveel m2 er staat. En hoe je bouwvlak volgens bestemmingsplan loopt, waar de garage staat, hoeveel er buiten het bouwvlak staat en wat de oppervlakte van de gronden buiten het bouwvlak is.
Een perceelschets zou ook helpen.


Als deze garage vergund is, en je hebt bouwwerken zonder vergunning op je perceel staan, kan het zijn dat die opeens niet meer vergunningvrij zijn, omdat ze alleen vergunningvrij waren op basis van de oude situatie. Bij de nieuwe situatie moet hé opnieuw bekijken of het klopt.

[Rob_de_Rechter]

PRoeske schreef op zondag 26 juli 2020 @ 09:35:
[...]


Bovenstaande klopt volgens mij niet helemaal. Het perceel van TS zal inderdaad binnen de 60%-norm blijven, maar de hamvraag lijkt me te gaan om het ‘perceel’ waar de garage op staat.

Immers, als de garage een oppervlakte heeft van 50m2 (fictief) en de grond die TS koopt van de buren is 60m2, dan voldoet dat specifieke perceel niet meer aan de norm uit het bestemmingsplan (namelijk ca. 83% van het perceel bebouwd).

Zelfs als de garage met vergunning gebouwd is, zou dit een gevolg kunnen zijn, omdat bij die aanvraag ook uitgegaan zal zijn van het volledige perceel van de buren.

In theorie zou het zelfs zo kunnen zijn, afhankelijk van het perceel van de buren, dat hun overgebleven perceel niet meer aan de 60% norm voldoet:

- perceel: 250m2
- bebouwing: 40m2 (garage) + 110m2 woning)

Na splitsing:
- perceel 180m2 + woning 110m2 = 61% bebouwd
- perceel 70m2 + garage 40m2 = 57%

Ik zou niet durven zeggen in hoeverre de gemeente percentage bebouwing handhaaft bij dergelijke mutaties. Hier zou ik over bij de gemeente informeren.

Grofweg lijken me 3 situaties te bestaan:
1. Je laat jouw perceel samenvoegen met het aangekochte perceel:
— je voldoet voor het gehele perceel aan de 60%
— je voldoet voor het gehele perceel niet aan de 60% norm
2. Je wordt eigenaar van 2 losse percelen. Je huidige perceel blijft as-is en het nieuwe perceel voldoet wel/niet aan de 60% norm
3. Je wordt eigenaar van 2 losse percelen en de buren blijven zitten met een perceel dat niet voldoet aan de 60% norm.

Als het bouwwerk met vergunning is opgericht, dan is dit allemaal geen probleem - het bouwwerk hoeft dan niet meer worden afgebroken. Wel vormt het dan een probleem bij uitbreiding of vernieuwing - zoals ik al zei.

Is het bouwwerk vergunningvrij opgericht, dan is het inderdaad een ander verhaal.

De hamvraag is dus de vergunning - als die er is, zou TS ook enkel de grond onder het bouwwerk kunnen kopen - dat is nog goedkoper ook. De rest is pas van belang als er geen vergunning is.

[leejoow]

Goede punten allemaal, daar ga ik achteraan. De garage is onder vergunning gebouwd, dat weet ik vrij zeker daar hebben we het nog over gehad met de buren.

Een ander deel van mijn eigen perceel niet: de uitbouw van mijn huis is vergunningvrij gebouwd. En daarmee kom ik denk ik aan de 60% bebouwing (ik moet vandaag de gemeente even bellen om uit te vinden waar ik exact kan vinden waar de grenzen van het bouwvak liggen zodat ik dit correct kan uitrekenen). Deze 60% is volgens het bestemmingsplan.

Als ik nu inderdaad op 60% zit zou ik met samenvoegen eroverheen gaan: er komt ca. 80m2 bij en deze is voor 100% bebouwd. Als dat betekend dat mijn eigen woning dan vervolgens deels gesloopt moet worden gaat het hele feest uiteraard niet door

Als ik het als los perceel kan blijven zien dan zou het misschien kunnen, maar dat zal ik aan de gemeente moeten voorleggen.

[ Voor 6% gewijzigd door leejoow op 27-07-2020 07:49 ]

[Hsb-3]

@leejoow op www.ruimtelijkeplannen.nl kan je de plankaart vinden met hoe het bouwvlak loopt.
Heb je na aanschaf van de garage wel minder dan 150 m2 aan bijgebouwen staan?

Grote kans dat je uitbouw binnen het bouwvlak staat trouwens.

Als los perceel zien gaat niet werken, omdat bijgebouwen bij een woning gebouwd moeten worden, dus het moet ergens bij horen.

[ Voor 21% gewijzigd door Hsb-3 op 27-07-2020 08:30 ]

[Rob_de_Rechter]

leejoow schreef op maandag 27 juli 2020 @ 07:48:
Goede punten allemaal, daar ga ik achteraan. De garage is onder vergunning gebouwd, dat weet ik vrij zeker daar hebben we het nog over gehad met de buren.

Een ander deel van mijn eigen perceel niet: de uitbouw van mijn huis is vergunningvrij gebouwd. En daarmee kom ik denk ik aan de 60% bebouwing (ik moet vandaag de gemeente even bellen om uit te vinden waar ik exact kan vinden waar de grenzen van het bouwvak liggen zodat ik dit correct kan uitrekenen). Deze 60% is volgens het bestemmingsplan.

Als ik nu inderdaad op 60% zit zou ik met samenvoegen eroverheen gaan: er komt ca. 80m2 bij en deze is voor 100% bebouwd. Als dat betekend dat mijn eigen woning dan vervolgens deels gesloopt moet worden gaat het hele feest uiteraard niet door

Als ik het als los perceel kan blijven zien dan zou het misschien kunnen, maar dat zal ik aan de gemeente moeten voorleggen.

Je kunt het sowieso als los perceel beschouwen - ik zou nooit samenvoegen. Laat het perceel dat je koopt gewoon de eigen kadastrale aanduiding hebben en houden, dan speelt dit probleem allemaal niet.

Let overigens goed op bij het berekenen van de oppervlaktes - het bestemmingsplan kent een regeling, maar bijlage 2 bij BOR kent een eigen regeling voor het vergunningvrij bouwen - die twee regelingen kunnen onderling verschillen.

Ik zou zeker informeren bij de gemeente en afhankelijk van hoe serieus je bent c.q. hoe graag je dit wil nog door een derde deskundige partij laten uitzoeken. Gemeentes hebben het niet altijd juist, zo is mijn ervaring.

Succes!

[Hsb-3]

@Rob_de_Rechter sorry, maar het als los perceel beschouwen is toch echt niet mogelijk.
Ik vraag me af hoeveel ervaring je met dit soort specifieke situaties hebt, je geeft wat bijzonder advies.

Kadastrale situatie staat vaak los van planologische situatie en of er wel of geen sprake is van een (bij elkaar horend) erf. Kadastrale nummers die hij 1 eigenaar horen, aaneengesloten zijn en als 1 perceel worden gebruikt, dan heb je gewoon 1 erf/1 planologisch geheel. Je kijkt naar het feitelijke gebruik in combinatie met het eigendom.

Net als je bij wooncorporaties vaak 1 kadastraal perceel hebt waar meerdere woningen opstaan, maar toch iedere woning een erf en eigen planologische mogelijkheden heeft.

En gemeenten hebben het mis mbt hun eigen regelgeving (bestemmingsplan) en waar ze handhavend tegen mogen optreden?

Met dit soort grondruil kan je gewoon in de "problemen" komen, daar kan je weinig creatief mee doen..

[leejoow]

Gisteren heb ik even de gemeente gesproken. Het lijkt erop dat het inderdaad een lastig verhaal wordt, na wat berekening heb ik gevonden dat we met de garage op de 59% komen, dit is binnen de normen. Echter, we komen totaal op 168m2 bebouwing aan bijgebouwen en dit is te veel (maximaal 150m2).
Het zou wellicht mogelijk zijn als we de overkapping zouden verwijderen van 20m2, maar we zijn er nog niet over uit of dit opweegt tegen het genot dat we krijgen van de extra werkruimte.

Wel gaf de gemeenteambtenaar aan dat er in dit bestemmingsplan niet is opgenomen dat na splitsing het plan nog steeds geldig moet zijn, wat bij veel andere gemeenten wel het geval is. In dat geval zouden we het kunnen doen, maar hebben we in de toekomst een probleem bij uitbreidingen of verplaatsingen. En daar knelt de schoen: de overkapping die we hebben moeten we verplaatsen en dat is dan niet meer mogelijk volgens het bestemmingsplan.

En inderdaad, wat @Hsb-3 ook aangeeft: de erfgrenzen zijn niet te verwarren met een planologisch geheel. Dit is iets dat ik wellicht nog bij een advocaat bouwrecht kan neerleggen om na te laten kijken in onze specifieke situatie, maar het lijkt erop dat het in elk geval bouwplan technisch een niet haalbare kaart gaat worden.

[prein2]

Dan maar het hele huis kopen, schuur zelf gebruiken en het woonhuis verhuren..

[Rob_de_Rechter]

Hsb-3 schreef op maandag 27 juli 2020 @ 22:51:
@Rob_de_Rechter sorry, maar het als los perceel beschouwen is toch echt niet mogelijk.
Ik vraag me af hoeveel ervaring je met dit soort specifieke situaties hebt, je geeft wat bijzonder advies.

Kadastrale situatie staat vaak los van planologische situatie en of er wel of geen sprake is van een (bij elkaar horend) erf. Kadastrale nummers die hij 1 eigenaar horen, aaneengesloten zijn en als 1 perceel worden gebruikt, dan heb je gewoon 1 erf/1 planologisch geheel. Je kijkt naar het feitelijke gebruik in combinatie met het eigendom.

Net als je bij wooncorporaties vaak 1 kadastraal perceel hebt waar meerdere woningen opstaan, maar toch iedere woning een erf en eigen planologische mogelijkheden heeft.

En gemeenten hebben het mis mbt hun eigen regelgeving (bestemmingsplan) en waar ze handhavend tegen mogen optreden?

Met dit soort grondruil kan je gewoon in de "problemen" komen, daar kan je weinig creatief mee doen..

Het is standaardjurisprudentie van de ABRvS dat de vraag of twee losse kadastrale percelen gezien moeten worden als één planologisch geheel, beantwoord moet worden aan de hand van de feiteijke omstandigheden (waaronder, maar niet exclusief, het feitelijk gebruik). Dan begint het met de percelen kadastraal te houden. Voor het overige moet je de percelen idd los zien te houden - en dat gaat (afhankelijk van de omstandigheden) idd met een wat creatieve inrichting van het perceel. Soms wordt dat moeilijk (geen eigen uitgang naar openbare weg), soms is dat makkelijk. Dát hangt af van de omstandigheden van het geval, die jij noch ik kennen.

Overigens speelt eigendom niet eens een rol - ik kan je op uitspraken wijzen waarin een percee dat niet in eigendom bij de eigenaar van het woonhuis was, wél onderdeel van het planologisch geheel was.

Mijn advies was en is dan ook om het goed uit te laten zoeken. Dat vind ik niet zo’n bijzonder advies en dat lijkt me verstandiger dan nu al te zeggen of iets wel of niet kan.

En gemeenten die hun eigen regelgeving die ze zelf moeten handhaven niet of onvoldoende kennen. Ja. Dat komt vaker voor dan je denkt.

[Sjoerdfoto]

leejoow schreef op dinsdag 28 juli 2020 @ 07:41:
Gisteren heb ik even de gemeente gesproken. Het lijkt erop dat het inderdaad een lastig verhaal wordt, na wat berekening heb ik gevonden dat we met de garage op de 59% komen, dit is binnen de normen. Echter, we komen totaal op 168m2 bebouwing aan bijgebouwen en dit is te veel (maximaal 150m2).
Het zou wellicht mogelijk zijn als we de overkapping zouden verwijderen van 20m2, maar we zijn er nog niet over uit of dit opweegt tegen het genot dat we krijgen van de extra werkruimte.

Wel gaf de gemeenteambtenaar aan dat er in dit bestemmingsplan niet is opgenomen dat na splitsing het plan nog steeds geldig moet zijn, wat bij veel andere gemeenten wel het geval is. In dat geval zouden we het kunnen doen, maar hebben we in de toekomst een probleem bij uitbreidingen of verplaatsingen. En daar knelt de schoen: de overkapping die we hebben moeten we verplaatsen en dat is dan niet meer mogelijk volgens het bestemmingsplan.

En inderdaad, wat @Hsb-3 ook aangeeft: de erfgrenzen zijn niet te verwarren met een planologisch geheel. Dit is iets dat ik wellicht nog bij een advocaat bouwrecht kan neerleggen om na te laten kijken in onze specifieke situatie, maar het lijkt erop dat het in elk geval bouwplan technisch een niet haalbare kaart gaat worden.

zoals ik het eerder heb gezien: beetje creatief zijn. Overkapping van 20m2 zou ik anders opbouwen als zijnde 'kunstwerk'.
Bekende 'kunstenaar' uit de buurt heeft een gigantische tafel + krukken gemaakt, zegmaar formaatje veranda. Je hebt dus 4 'tafel'poten en je kijkt niet tegen het dak aan maar tegen de onderkant van het 'tafelblad'.
dit staat als 'kunstwerk' tegen zijn huis aan, et voila. Niks geen bijgebouw of overkapping, maar een kunstwerk

[Verwijderd]

Hsb-3 schreef op maandag 27 juli 2020 @ 22:51:
@Rob_de_Rechter sorry, maar het als los perceel beschouwen is toch echt niet mogelijk.
Ik vraag me af hoeveel ervaring je met dit soort specifieke situaties hebt, je geeft wat bijzonder advies.

Kadastrale situatie staat vaak los van planologische situatie en of er wel of geen sprake is van een (bij elkaar horend) erf. Kadastrale nummers die hij 1 eigenaar horen, aaneengesloten zijn en als 1 perceel worden gebruikt, dan heb je gewoon 1 erf/1 planologisch geheel. Je kijkt naar het feitelijke gebruik in combinatie met het eigendom.

Net als je bij wooncorporaties vaak 1 kadastraal perceel hebt waar meerdere woningen opstaan, maar toch iedere woning een erf en eigen planologische mogelijkheden heeft.

En gemeenten hebben het mis mbt hun eigen regelgeving (bestemmingsplan) en waar ze handhavend tegen mogen optreden?

Met dit soort grondruil kan je gewoon in de "problemen" komen, daar kan je weinig creatief mee doen..

Klopt. Ik heb een huis gekocht waarvan het erf bestaat uit 3 Kadastrale percelen (2 mini stukjes erbij). Maar dat wordt inderdaad gewoon als 1 planologisch perceel gezien. Anders zou mijn schuur (bijgebouw) als zelfstandig bouwwerk op een eigen perceel staan. Dat zou inderdaad niet eens mogen.

Kadastraal voeg je de percelen dus niet samen, maar planologisch wel.

En bij ons achter staan inderdaad 2 rijtjes huurwoningen op 1 gigantisch L-vorming Kadastraal perceel, maar planologisch heeft ieder huurhuis gewoon zijn eigen perceeltje. Zodra de woningbouw deze woningen zou gaan verkopen, zullen ze waarschijnlijk het Kadastrale perceel zo splitsen dat de nieuwe Kadastrale percelen overeenkomen met de huidige planologische percelen.

[Hsb-3]

@Sjoerdfoto helaas, die vlieger gaat niet op. Wel creatief Het is de functie die bepaalt wat het is, daar is vaste jurisprudentie over. Een pergola, bedoeld om een auto onder te zetten is een carport
Een pergola in de voortuin die bedoeld is om inkijk van de buren te verminderen, is een erfafscheiding.

Een "tafel" heeft ook een dak, volgens algemene begrippen.

En anders heb je altijd nog regels over "bouwwerken geen gebouw zijnde" en daar zit je vaak met een hoogtebepaling.

Ik zou het dus wel aandurven om deze creatieve oplossing onderuit te halen