Ervaringen Slimmer Kopen Trudo vb&t

[Jackssonss]

Zijn hier mensen die ervaring hebben met het terugverkopen van hun Slimmer Kopen-woning aan Trudo vb&t?

In onze wijk hebben verschillende buurtgenoten een taxatie laten uitvoeren door Trudo vb&t en vervolgens een bod ontvangen dat ver onder de marktwaarde van de woning lijkt te liggen.

In het verleden is Trudo vb&t op de vingers getikt omdat ze werkten met niet-onafhankelijke taxateurs, maar dit lijkt niet tot verandering te hebben geleid. Voor degenen die het concept niet kennen: je koopt je huis met korting, maar moet het huis weer verkopen bij Trudo vb&t. Zij taxeren dan de woning en doen een bod.

Zo is er een woning die recentelijk door Trudo vb&t voor bijna 20% minder getaxeerd is dan door een andere onafhankelijke taxateur. Bij die taxatie zou Trudo vb&t ook uitgaan van andere woningen in de buurt die door hen in het verleden te laag zijn getaxeerd en niet van woningen die voor een marktconforme prijs verkocht zijn.

Ik en mijn buurtgenoten zouden nu als we de woning terugverkopen aan Trudo vb&t met een dikke restschuld blijven zitten terwijl deze woningen in 2008 nieuw zijn opgeleverd en zo'n beetje alle andere (niet-Slimmer Kopen) woningen sindsdien dik in waarde zijn gestegen. Als je met een makelaar praat over je huis hoor je steeds hetzelfde: 'Dat is onmogelijk!'.

Ik zou graag reacties horen van anderen die een Slimmer Kopen-woning hebben of hebben gehad omtrent deze 'praktijken'.

[ Voor 6% gewijzigd door Jackssonss op 02-07-2020 16:23 ]

[Lelletje]

Ik heb er geen ervaring mee, maar ook hier in Sint-Michielsgestel via de constructie van de woningstichting hoor ik dat de taxatie veel lager is dan normaal.

[Jackssonss]

@Lelletje Bedankt voor je reactie! Zou je kunnen aangeven om welke woningen/wijk het daarbij gaat?

[ Voor 6% gewijzigd door Jackssonss op 02-07-2020 16:38 ]

[GOskMet]

Ik ben vooral benieuwd op basis waarvan krijg je korting bij de aankoop destijds?

De kosten voor hetzelfde huis in de niet-Slimmer kopen variant lijken mij exact gelijk maar diegenen krijgen niet de korting die jij destijds hebt ontvangen, en ik neem dus aan dat het een door hun vastgelegd verdienmodel is of zie ik dat verkeerd?

Als ik even op de website lees, geven ze zelf in eerste instantie opdracht tot taxeren u kunt wel of niet akkoord gaan, u kunt ook een tweede taxateur inschakelen en dit rapport voorleggen accepteren zij dat niet zal er door een derde onafhankelijke taxateur een bindende uitspraak worden gedaan.

[Jackssonss]

GOskMet schreef op donderdag 2 juli 2020 @ 16:38:
Ik ben vooral benieuwd op basis waarvan krijg je korting bij de aankoop destijds?

De kosten voor hetzelfde huis in de niet-Slimmer kopen variant lijken mij exact gelijk maar diegenen krijgen niet de korting die jij destijds hebt ontvangen, en ik neem dus aan dat het een door hun vastgelegd verdienmodel is of zie ik dat verkeerd?

Als ik even op de website lees, geven ze zelf in eerste instantie opdracht tot taxeren u kunt wel of niet akkoord gaan, u kunt ook een tweede taxateur inschakelen en dit rapport voorleggen accepteren zij dat niet zal er door een derde onafhankelijke taxateur een bindende uitspraak worden gedaan.

Volgens mij kregen we korting op de grondprijs. We betaalden destijds in ieder geval 20% minder dan het huis waard zou zijn, bij verkoop aan Trudo vb&t betalen we die korting weer terug, plus 30% over de meerwaarde van de woning (exclusief de meerwaarde die door woningverbetering is ontstaan).

Als je het huis wilt verkopen dan doen zij op basis van een 'taxatie' een bod. Je kunt dan een tegentaxatie indienen. Als je er dan niet uitkomt dan kun je samen een derde taxateur inschakelen. Wat steeds dus opvalt is dat de taxatie door Trudo vb&t veel lager is dan de taxatie door een zelf ingeschakelde taxateur.

Op papier klinkt het goed. In de praktijk krijg je bij verkoop veel minder dan de woning waard zou zijn. En dat is blijkbaar dus ook zo als je het door een derde 'onafhankelijke' partij laat taxeren.

[Lelletje]

Jackssonss schreef op donderdag 2 juli 2020 @ 16:28:
@Lelletje Bedankt voor je reactie! Zou je kunnen aangeven om welke woningen/wijk het daarbij gaat?

Het gaat hier dan om de wijk Venkant en het is een rijtjeshuis met zowel huur- als koophuizen. Ons huis staat er ook tussen, maar gelukkig niet via zo'n constructie.

[Jackssonss]

Lelletje schreef op donderdag 2 juli 2020 @ 16:45:
[...]

Het gaat hier dan om de wijk Venkant en het is een rijtjeshuis met zowel huur- als koophuizen. Ons huis staat er ook tussen, maar gelukkig niet via zo'n constructie.

We zijn als buren nu aan het kijken naar de mogelijkheden, zoals het inschakelen van een advocaat. Het zou daarom fijn zijn als je de betreffende mensen zou kunnen wijzen op deze thread. Samen staan we denk ik sterker.

[GOskMet]

Jackssonss schreef op donderdag 2 juli 2020 @ 16:44:
[...]

Volgens mij kregen we korting op de grondprijs. We betaalden destijds in ieder geval 20% minder dan het huis waard zou zijn, bij verkoop aan Trudo vb&t betalen we die korting weer terug, plus 30% over de meerwaarde van de woning (exclusief de meerwaarde die door woningverbetering is ontstaan).

Als je het huis wilt verkopen dan doen zij op basis van een 'taxatie' een bod. Je kunt dan een tegentaxatie indienen. Als je er dan niet uitkomt dan kun je samen een derde taxateur inschakelen. Wat steeds dus opvalt is dat de taxatie door Trudo vb&t veel lager is dan de taxatie door een zelf ingeschakelde taxateur.

Op papier klinkt het goed. In de praktijk krijg je bij verkoop veel minder dan de woning waard zou zijn. En dat is blijkbaar dus ook zo als je het door een derde 'onafhankelijke' partij laat taxeren.

Ok, constructie nu een aantal maal gelezen, komt er op neer(had ook niet anders verwacht) dat het vooral een Slimmer VERkopen dan kopen contructie betreft.
Neem als voorbeeld, dat zij omschrijven in het geval van waardevermindering ook 50% hierin mee te delen dat gaat natuurlijk nooit gebeuren ze omschrijven namelijk een artikel eerder dat zij het simpelweg kunnen weigeren en dan zit de bewoner dus opeens met 100% van de vermindering i.p.v die mooi voorgespiegelde 50%.

Maar om bij je probleem te blijven, je geeft dus aan dat de derde taxatie niet onafhankelijk zou wezen?

[Mania-92]

Bij die partij lees ik het volgende:

Geschillenregeling: Voor het geval u het niet eens mocht zijn met het prijsvoorstel van Trudo, voorziet het koopcontract in een geschillenregeling. Wanneer u daar gebruik van wilt maken, overlegt u Trudo een tegenvoorstel, gebaseerd op een taxatierapport van een erkende en geregistreerde taxateur. De kosten voor dit rapport zijn voor uw rekening.

Dus een begin van een oplossing lijkt mij om zelf een onafhankelijk taxateur in dienst te nemen. Als hier een veel hogere marktwaarde uit komt kun je daar mee schermen in de onderhandelingen.

[GOskMet]

Als ik TS goed gebrijp zijn ze deze stap dus al voorbij en accepteert Trudo deze taxatie niet en schakelt zelf de derde taxateur in, en daarna houd het op (aldus Trudo).

[Jackssonss]

GOskMet schreef op donderdag 2 juli 2020 @ 17:11:
Als ik TS goed gebrijp zijn ze deze stap dus al voorbij en accepteert Trudo deze taxatie niet en schakelt zelf de derde taxateur in, en daarna houd het op (aldus Trudo).

Ja, daar komt het zo'n beetje op neer, alhoewel sommigen wellicht het niet eens zo ver laten komen en het aanbod maar accepteren omdat ze denken dat het de echte waarde is en dat ze van heel die constructie af willen, desnoods met verlies. Als consument sta je in deze natuurlijk niet zo sterk. Ook al wordt een derde 'onafhankelijke' taxateur ingeschakeld is het nog maar de vraag of deze ook echt 'onafhankelijk' is of wellicht baat heeft bij een lage taxatie...

[Jackssonss]

Mania-92 schreef op donderdag 2 juli 2020 @ 17:05:
Bij die partij lees ik het volgende:

[...]


Dus een begin van een oplossing lijkt mij om zelf een onafhankelijk taxateur in dienst te nemen. Als hier een veel hogere marktwaarde uit komt kun je daar mee schermen in de onderhandelingen.

Dat is al gebeurd. Er zijn twee recente voorbeelden in mijn straat alleen waarbij de taxatie door Trudo vb&t minimaal €40.000,- lager ligt dan die van de taxateur die is ingeschakeld door de bewoners zelf.

[Rukapul]

Dat dit soort constructies niet in het voordeel van de consument zijn opgezet en worden uitgevoerd is algemeen bekend.

Volgens mij staat VB&T ook niet al te best bekend in de regio.

Overigens is het ook weer niet zo dat alles ten opzichte van 2008 veel boven de toevallige marktprijzen uitstijgt. Gemiddeld wel wat en bij nieuwbouw toch zeker wel.

Er zijn een paar opties. Het begint bij de procedure uit het contract. Daarna wellicht nog een civiele procedure. Daarbuiten kun je denken aan vereniging, in de media aandacht vestigen (ivm Trudi) en wellicht kan VB&T ergens nog aangepakt worden op het punt van afwijkende taxaties (waarschijnlijk niet omdat het geen taxaties volgens formele normen betreft).

[Jackssonss]

@Rukapul Bedankt voor je advies. We zijn ons nu inderdaad aan het verenigen om te bepalen wat de stappen zijn en of we überhaupt wel een poot hebben om op te staan. Dat je gelijk hebt is één, maar of je het ook krijgt...

[Yucon]

GOskMet schreef op donderdag 2 juli 2020 @ 17:11:
Als ik TS goed gebrijp zijn ze deze stap dus al voorbij en accepteert Trudo deze taxatie niet en schakelt zelf de derde taxateur in, en daarna houd het op (aldus Trudo).

Wat nu als je bij voorbaat al 2 contrataxaties laat uitvoeren?

[Jackssonss]

Yucon schreef op donderdag 2 juli 2020 @ 18:35:
[...]

Wat nu als je bij voorbaat al 2 contrataxaties laat uitvoeren?

Het lijkt me dat ze er dan maar één zien als relevant, omdat de derde taxateur samen bepaald moet worden.

[GOskMet]

Jackssonss schreef op donderdag 2 juli 2020 @ 18:39:
[...]

Het lijkt me dat ze er dan maar één zien als relevant, omdat de derde taxateur samen bepaald moet worden.

Dat lijkt inderdaad zo te gaan, en ook om die reden (samen aangesteld) lijkt mij dat dit tot een prima uitspraak zou moeten leiden.
Is dat niet het geval dan zou je dit toch moeten bewijzen, en het lijkt mij sterk dat die derde partij om wat voor reden dan ook in het belang van Trudo handelt dan zet je toch het een en ander op het spel.

[Jackssonss]

GOskMet schreef op donderdag 2 juli 2020 @ 19:16:
[...]


Dat lijkt inderdaad zo te gaan, en ook om die reden (samen aangesteld) lijkt mij dat dit tot een prima uitspraak zou moeten leiden.
Is dat niet het geval dan zou je dit toch moeten bewijzen, en het lijkt mij sterk dat die derde partij om wat voor reden dan ook in het belang van Trudo handelt dan zet je toch het een en ander op het spel.

Zou je verwachten. De ervaringen zijn wel anders.

[dimi_v]

als je met meerdere buurtgenoten wilt samenspannen zou je ook, om sterker te staan bij eventuele procedure, misschien 2 (of zelf meerdere) woningen door allemaal verschillende (goed aangeschreven) taxateur/makelaars uit je omgeving kunnen laten uitvoeren. Zij kennen de lokale markt het beste en zijn dus zeer representatief.

Als daar dan iedere keer zo'n belachelijk verschil van waarde tov die boevenclub van VB&T uit komt, ook na een zgn onafhankelijk 3e taxatie, rammelt er echt wat.

Investering voor een erkend taxatierapport is nou ook weer niet zo dat me dit onoverkomelijk lijkt als er zulke idioot lage 'taxaties' mee voorkomen kunnen worden, waardoor je woning op papier bijna niks meer waard zou zijn.Zeker niet als de hele straat er uiteindelijk van mee profiteert.

[Jackssonss]

dimi_v schreef op vrijdag 3 juli 2020 @ 07:51:
als je met meerdere buurtgenoten wilt samenspannen zou je ook, om sterker te staan bij eventuele procedure, misschien 2 (of zelf meerdere) woningen door allemaal verschillende (goed aangeschreven) taxateur/makelaars uit je omgeving kunnen laten uitvoeren. Zij kennen de lokale markt het beste en zijn dus zeer representatief.

Als daar dan iedere keer zo'n belachelijk verschil van waarde tov die boevenclub van VB&T uit komt, ook na een zgn onafhankelijk 3e taxatie, rammelt er echt wat.

Investering voor een erkend taxatierapport is nou ook weer niet zo dat me dit onoverkomelijk lijkt als er zulke idioot lage 'taxaties' mee voorkomen kunnen worden, waardoor je woning op papier bijna niks meer waard zou zijn.Zeker niet als de hele straat er uiteindelijk van mee profiteert.

We hebben nu dus twee recente onafhankelijke taxaties die meer dan €40.000,- en meer dan €50.000,- verschillen met de taxatie door Trudo vb&t. Een taxatie uit laten voeren is qua kosten te overzien, maar als je Trudo vb&t vraagt om een taxatie en de woning dan niet aan hen verkoopt moet je, als je de woning nog eens aan hen aanbiedt binnen twee jaar (meen ik), €500,- betalen voor de volgende 'taxatie' die Trudo vb&t doet.

[bie100]

https://demonitor.kro-ncr...n-van-de-woningcorporatie


dat loopt al jaren en de meeste Woningcorporaties proberen er een slaatje uit te slaan

ik heb ook mijn woning gekocht bij mijn Woningcorporatie 10 jaar geleden( huurde het toen al 2 jaar) zonder terugkoop garantie want daar had ik al slechte verhalen over gehoord maar goed het was een keuze in mijn geval dan

https://demonitor.kro-ncrv.nl/uitzendingen/kopen-met-korting

[ Voor 7% gewijzigd door bie100 op 03-07-2020 08:40 ]

[Yucon]

Jackssonss schreef op donderdag 2 juli 2020 @ 22:53:
[...]

Zou je verwachten. De ervaringen zijn wel anders.

Kun je dit wat verder toelichten? Als ik het zo lees kies je samen.. dat ze enkele taxateurs in hun zak hebben zitten geloof ik best, maar ze kunnen toch niet in het wilde weg taxaties naar hun hand zetten?

[Omni superens]

Jackssonss schreef op vrijdag 3 juli 2020 @ 08:19:
[...]

We hebben nu dus twee recente onafhankelijke taxaties die meer dan €40.000,- en meer dan €50.000,- verschillen met de taxatie door Trudo vb&t. Een taxatie uit laten voeren is qua kosten te overzien, maar als je Trudo vb&t vraagt om een taxatie en de woning dan niet aan hen verkoopt moet je, als je de woning nog eens aan hen aanbiedt binnen twee jaar (meen ik), €500,- betalen voor de volgende 'taxatie' die Trudo vb&t doet.

Dat is inderdaad een enorm verschil. Ik vraag me af of je er op een of andere manier achter kunt komen door wie Trudo vb&t zoal de taxaties laat uitvoeren is dat maar een partij, of zijn het er meerdere? Als ze bijvoorbeeld normaal een aantal taxateurs gebruiken en vervolgens een van die taxateurs laten opdraven als zijnde onafhankelijk, dan is dat natuurlijk verre van het geval.

[dimi_v]

Jackssonss schreef op vrijdag 3 juli 2020 @ 08:19:
[...]

We hebben nu dus twee recente onafhankelijke taxaties die meer dan €40.000,- en meer dan €50.000,- verschillen met de taxatie door Trudo vb&t. Een taxatie uit laten voeren is qua kosten te overzien, maar als je Trudo vb&t vraagt om een taxatie en de woning dan niet aan hen verkoopt moet je, als je de woning nog eens aan hen aanbiedt binnen twee jaar (meen ik), €500,- betalen voor de volgende 'taxatie' die Trudo vb&t doet.

Sorry, zal wat duidelijker zijn met wat ik bedoelde. Jij hebt nu 'belang' bij een hogere taxatiewaarde. Daarom: als je nu 2-3 andere, gelijkwaardige woningen onafhankelijk zou laten taxeren, spiegelt dat veel beter de reële waarde van de woning af.

Iedere slager keurt in deze case (logisch) zijn eigen vlees. Jij wilt een hogere (gewoon realistisch, maar dat is nu juist het twistpunt) taxatie, VB&Tuig een lagere.

Taxatierapport dient voorzien te zijn van referentieverkopen. Gaan 2-3 buren van jou helemaal niet verkopen maar laten die wel allemaal 2-3 erkende, lokale en goed aangeschreven taxateurs een rapport opstellen, dan kan de tegenpartij toch nooit meer om de werkelijke situatie heen. Niet dat ze daar mee akkoord gaan, ik voorzie een rechtsgang in dit conflict. Maar ook dan kun je maar beter goed voorbereid zijn.

[Highfive95]

Volgens mij is het hele verdienmodel te dure woningen verkopen. Deze met "korting" op de markt zetten. Als de bewoner dan wil verhuizen de woning te laag laten taxeren en zo de winst opstrijken. Het lijkt een mooi concept, maar in de praktijk pakt het alleen maar gunstig uit voor Trudo/VB&T.

[1107972]

Het zou mij niks verbazen als bij de taxatie gekeken is naar de verwachte verkoopwaarde onder dezelfde constructie. Huizen met een dergelijke constructie hebben vaak een lagere verkoopwaarde dan vergelijkbare huizen zonder deze constructie.

En geef ze eens ongelijk. Waarom zouden ze het huis niet nog een keer proberen te verkopen met deze constructie aangezien dit ook hun verdienmodel is. Belangrijk is dus ook dat wanneer je een makelaar het laat taxeren je dit dat ook doet op basis van dezelfde uitgangspunten.

Wat mij ook vrij lastig lijkt is hoe je uiteindelijk bepaalt welk deel van de eventuele overwaarde is ontstaan door woningverbetering.

Tevens lees ik op de site van Slimmerkopen dat Trudo het recht heeft op eerste koop. Wanneer Trudo hier vanaf ziet, bijvoorbeeld omdat jullie er qua prijs niet tot een overeenstemming komen, staat het je vrij om het via je eigen makelaar te verkopen. Wel zal je dan de verstrekte kortingen moeten afkopen + een compensatie over de waardeontwikkeling. In dat geval is de lage taxatie gunstig. Nu weet ik niet of jullie contract dezelfde voorwaarden heeft maar ook dit is een weg die je eventueel kan bewandelen. Lijkt me namelijk niet dat Trudo het alleenrecht, een monopolie heeft op het betreffende object.

[Harrie_]

Wat @1107972 hierboven dus zegt.

Ik snap werkelijk niet waar dit precies mank gaat? Dus je koopt een woning van Trudo voor 250k terwijl die woning in de vrije markt 300k zou zijn. Dan wil je de woning weer terugverkopen na een aantal jaar (er heeft waardevermeerdering plaatsgevonden) en dan vind je het vreemd dat Trudo deze waardeert op 300k i.p.v. 350k? Dus kopen zou met korting moeten geschieden maar voor verkopen wil je de volle prijs vangen

[Jackssonss]

Yucon schreef op vrijdag 3 juli 2020 @ 08:29:
[...]

Kun je dit wat verder toelichten? Als ik het zo lees kies je samen.. dat ze enkele taxateurs in hun zak hebben zitten geloof ik best, maar ze kunnen toch niet in het wilde weg taxaties naar hun hand zetten?

Alhoewel je samen kiest valt in de praktijk ook die taxatie volgens buurtgenoten tegen. Wat daarvoor de reden is kun je natuurlijk niet aantonen. Misschien hebben ze er op de lange termijn baat bij om in de buurt te gaan zitten bij wat Trudo vb&t in eerste instantie als taxatie heeft gebruikt.

[Jackssonss]

dimi_v schreef op vrijdag 3 juli 2020 @ 08:48:
[...]


Sorry, zal wat duidelijker zijn met wat ik bedoelde. Jij hebt nu 'belang' bij een hogere taxatiewaarde. Daarom: als je nu 2-3 andere, gelijkwaardige woningen onafhankelijk zou laten taxeren, spiegelt dat veel beter de reële waarde van de woning af.

Iedere slager keurt in deze case (logisch) zijn eigen vlees. Jij wilt een hogere (gewoon realistisch, maar dat is nu juist het twistpunt) taxatie, VB&Tuig een lagere.

Taxatierapport dient voorzien te zijn van referentieverkopen. Gaan 2-3 buren van jou helemaal niet verkopen maar laten die wel allemaal 2-3 erkende, lokale en goed aangeschreven taxateurs een rapport opstellen, dan kan de tegenpartij toch nooit meer om de werkelijke situatie heen. Niet dat ze daar mee akkoord gaan, ik voorzie een rechtsgang in dit conflict. Maar ook dan kun je maar beter goed voorbereid zijn.

Wat ze tot nu toe gedaan hebben in hun taxatie is andere in opdracht van hen (te laag) getaxeerde woningen als referentiepunt nemen en dus niet de woningen die in onze ogen wel marktconform getaxeerd zijn. Op die manier houden ze het alleen maar in stand.

[Jackssonss]

Highfive95 schreef op vrijdag 3 juli 2020 @ 09:16:
Volgens mij is het hele verdienmodel te dure woningen verkopen. Deze met "korting" op de markt zetten. Als de bewoner dan wil verhuizen de woning te laag laten taxeren en zo de winst opstrijken. Het lijkt een mooi concept, maar in de praktijk pakt het alleen maar gunstig uit voor Trudo/VB&T.

Dat is inderdaad het vermoeden dat wij ook hebben.

[Jackssonss]

1107972 schreef op vrijdag 3 juli 2020 @ 11:15:
Het zou mij niks verbazen als bij de taxatie gekeken is naar de verwachte verkoopwaarde onder dezelfde constructie. Huizen met een dergelijke constructie hebben vaak een lagere verkoopwaarde dan vergelijkbare huizen zonder deze constructie.

En geef ze eens ongelijk. Waarom zouden ze het huis niet nog een keer proberen te verkopen met deze constructie aangezien dit ook hun verdienmodel is. Belangrijk is dus ook dat wanneer je een makelaar het laat taxeren je dit dat ook doet op basis van dezelfde uitgangspunten.

Wat mij ook vrij lastig lijkt is hoe je uiteindelijk bepaalt welk deel van de eventuele overwaarde is ontstaan door woningverbetering.

Tevens lees ik op de site van Slimmerkopen dat Trudo het recht heeft op eerste koop. Wanneer Trudo hier vanaf ziet, bijvoorbeeld omdat jullie er qua prijs niet tot een overeenstemming komen, staat het je vrij om het via je eigen makelaar te verkopen. Wel zal je dan de verstrekte kortingen moeten afkopen + een compensatie over de waardeontwikkeling. In dat geval is de lage taxatie gunstig. Nu weet ik niet of jullie contract dezelfde voorwaarden heeft maar ook dit is een weg die je eventueel kan bewandelen. Lijkt me namelijk niet dat Trudo het alleenrecht, een monopolie heeft op het betreffende object.

Dat is inderdaad hun verdienmodel. Echter, wij hebben de woning destijds voor een marktconforme prijs gekocht (waar vervolgens de korting vanaf ging) en ons is toen voorgehouden dat je de woning ook weer voor een marktconforme prijs aan hen zou terug kunnen verkopen (en dan de korting weer terugbetaald). Dat is dus juist het probleem. Dat is niet zoals het in werkelijkheid is.

Je kunt de korting inderdaad afkopen, maar dan mag je het huis vervolgens zelf niet de eerste twee jaar verkopen.

[Jackssonss]

Harrie_ schreef op vrijdag 3 juli 2020 @ 12:19:
Wat @1107972 hierboven dus zegt.

Ik snap werkelijk niet waar dit precies mank gaat? Dus je koopt een woning van Trudo voor 250k terwijl die woning in de vrije markt 300k zou zijn. Dan wil je de woning weer terugverkopen na een aantal jaar (er heeft waardevermeerdering plaatsgevonden) en dan vind je het vreemd dat Trudo deze waardeert op 300k i.p.v. 350k? Dus kopen zou met korting moeten geschieden maar voor verkopen wil je de volle prijs vangen

Volgens mij begrijp je het niet helemaal. Ze taxeren de woning na 12 jaar voor minder dan waarvoor je de woning hebt gekocht, ondanks alle verbeteringen die aan het huis zijn doorgevoerd en dat alle andere huizen in de omgeving gigantisch in waarde zijn gestegen.

Verder gaat het natuurlijk om het verschil tussen de nettoprijs die je hebt betaald bij aankoop (dus nadat de korting er is afgetrokken) en de nettoprijs die je krijgt bij verkoop (dus nadat je de korting weer hebt terugbetaald).

Ik begrijp niet waarom je suggereert dat wij denken dat we de korting niet hoeven terug te betalen.

[1107972]

Jackssonss schreef op vrijdag 3 juli 2020 @ 15:34:
[...]

Dat is inderdaad hun verdienmodel. Echter, wij hebben de woning destijds voor een marktconforme prijs gekocht (waar vervolgens de korting vanaf ging) en ons is toen voorgehouden dat je de woning ook weer voor een marktconforme prijs aan hen zou terug kunnen verkopen (en dan de korting weer terugbetaald). Dat is dus juist het probleem. Dat is niet zoals het in werkelijkheid is.

Je kunt de korting inderdaad afkopen, maar dan mag je het huis vervolgens zelf niet de eerste twee jaar verkopen.

Helaas is het juist wel de werkelijkheid dat een dergelijke constructie invloed heeft op de m² prijs t.o.v. een identieke woning zonder deze constructie. Dat dit toen niet het geval was is omdat pas nadien deze constructie in een slecht daglicht zijn komen te staan. Uiteindelijk is het de markt die prijs bepaald.

Ter vergelijking. Wij hebben iets soortgelijks gehad met particuliere erfpacht. Met de in vergelijking tot nu hoge rentestand in 2007 kon vrij goedkoop een huis financieren en de erfpacht kon je aftrekken van de belasting. Door de veranderde markt, banken die geen hypotheek meer willen verstrekken en de lage rentestand, is het huis praktisch onverkoopbaar geworden tenzij iemand een zak met geld heeft. Uiteindelijk is het vraag en aanbod en wanneer een dergelijke constructie niet aantrekkelijk is voor de koper zie je dit ook terug in de marktwaarde. Was de rente juist omhoog gegaan en zouden de banken meewerken was het juist weer heel aantrekkelijk. Hetzelfde geld in principe ook voor jou situatie wanneer de publieke opinie over dergelijke constructies beter zou zijn. Een topic als dit draagt daar niet aan bij wanneer een eventuele koper gaat googlen.

BTW, wel vreemd dat wanneer je alle verplichtingen hebt afgekocht je het niet direct mag verkopen. Benieuwd hoe ze dat verantwoorden willen voor de rechter.

[Jackssonss]

1107972 schreef op vrijdag 3 juli 2020 @ 15:55:
[...]


Helaas is het juist wel de werkelijkheid dat een dergelijke constructie invloed heeft op de m² prijs t.o.v. een identieke woning zonder deze constructie. Dat dit toen niet het geval was is omdat pas nadien deze constructie in een slecht daglicht zijn komen te staan. Uiteindelijk is het de markt die prijs bepaald.

Ter vergelijking. Wij hebben iets soortgelijks gehad met particuliere erfpacht. Met de in vergelijking tot nu hoge rentestand in 2007 kon vrij goedkoop een huis financieren en de erfpacht kon je aftrekken van de belasting. Door de veranderde markt, banken die geen hypotheek meer willen verstrekken en de lage rentestand, is het huis praktisch onverkoopbaar geworden tenzij iemand een zak met geld heeft. Uiteindelijk is het vraag en aanbod en wanneer een dergelijke constructie niet aantrekkelijk is voor de koper zie je dit ook terug in de marktwaarde. Was de rente juist omhoog gegaan en zouden de banken meewerken was het juist weer heel aantrekkelijk. Hetzelfde geld in principe ook voor jou situatie wanneer de publieke opinie over dergelijke constructies beter zou zijn. Een topic als dit draagt daar niet aan bij wanneer een eventuele koper gaat googlen.

BTW, wel vreemd dat wanneer je alle verplichtingen hebt afgekocht je het niet direct mag verkopen. Benieuwd hoe ze dat verantwoorden willen voor de rechter.

toon volledige bericht

Ja, dat begrijp ik en achteraf gezien is het ook makkelijk om toe te geven dat het niet de best mogelijke aankoop is geweest. Maar, waar het hier om gaat is dat alleen Trudo vb&t 'rekening houdt' met deze constructie. Ook de andere taxateurs zijn op de hoogte van deze constructie en taxeren het een stuk hoger. Verder is het nog zo dat ze er steeds vaker voor kiezen om het huis weer voor een marktconforme prijs in de markt te zetten (dus zonder Slimmer Kopen-korting). In dat geval vervalt de lagere prijs dus door de constructie die je noemt.

[Harrie_]

Jackssonss schreef op vrijdag 3 juli 2020 @ 15:39:
[...]
Volgens mij begrijp je het niet helemaal.
[...]
Ik begrijp niet waarom je suggereert dat wij denken dat we de korting niet hoeven terug te betalen.

Klopt, sorry ik had het verkeerd begrepen.

[Jackssonss]

Harrie_ schreef op vrijdag 3 juli 2020 @ 18:09:
[...]


Klopt, sorry ik had het verkeerd begrepen.

Het is ook een beetje een onduidelijke constructie.

[Harrie_]

Jackssonss schreef op vrijdag 3 juli 2020 @ 18:10:
[...]

Het is ook een beetje een onduidelijke constructie.

Ik heb de OP nog eens terug gelezen maar ik blijf het wel een lastig verhaal vinden om te volgen. Kun je nog even uitleggen dan hoe het zit, evt. met wat (fictieve) bedragen erbij?

[Jackssonss]

Stel, je hebt het huis gekocht voor €300.000 bruto. Je krijgt daarover 20% korting, dus betaal je netto €240.000,-. De korting moet je aan Trudo vb&t terugbetalen als je het aan hen weer terugverkoopt. Als de woning meer waard is geworden betaal je over die meerwaarde 30% aan Trudo vb&t. Over de meerwaarde die door woningverbetering is ontstaan betaal je niets.

Het probleem is dat als de bruto-marktwaarde van de woning is gestegen tot €350.000,- en de meerwaarde voor €30.000,- is te verklaren door een stijging van de markt, je van Trudo vb&t dus netto (€350,000 -/- (€60.000,- + €9.000,-) =) €281.000,- zou moeten krijgen. Je hebt dan een overwaarde van €41.000,- minus de investering die je hebt gedaan aan woningverbetering.

In de praktijk echter gebruikt Trudo vb&t in hun taxatie andere woningen die door hen eerder al te laag zijn getaxeerd en geven ze aan dat alle woningverbetering die je hebt gedaan zo'n beetje afgeschreven is. Hun taxatie ligt dan bijvoorbeeld rond de €305.000,- bruto. Je krijgt dan van hen een bod van netto (€305.000,- -/- (€60.000,- + €1.500,-) =) €243.500,-.

Aangezien je naast de netto aankoopprijs ook nog woningverbetering hebt toegepast, blijf je in veel gevallen al gauw met een restschuld zitten van €40.000,- i.p.v. een overwaarde en dat na 12 jaar, terwijl de prijzen van andere huizen fors zijn gestegen én de huizen volgens verschillende onafhankelijke taxateurs een overwaarde zouden moeten hebben.

[Harrie_]

@Jackssonss Thanks, duidelijk verhaal.

Begrijp ik ook goed dat je verplicht bent om het aan Trudo terug te verkopen?

[Jackssonss]

Harrie_ schreef op vrijdag 3 juli 2020 @ 18:38:
@Jackssonss Thanks, duidelijk verhaal.

Begrijp ik ook goed dat je verplicht bent om het aan Trudo terug te verkopen?

Ja, of je kunt de korting afkopen. Maar dan mag je het de eerste twee jaar niet verkopen.

[1107972]

Achteraf is alles een stuk eenvoudiger beoordelen en had ik van mijn vakantiegeld toen bitcoins gekocht. En uiteindelijk maakt iedereen wel eens de verkeerde keuze achteraf gezien.

Maar als jou taxateurs hier ook rekening mee houden dan zou je niet zulke grote verschillen mogen verwachten. En als ze dan ook de woning wel op basis daarvan in de markt zetten en verkopen zou ik me ook gepiepeld voelen.

Wat betreft de woningverbeteringen die buiten de 30% regel vallen heb ik in een document gelezen dat dit alleen maar van toepassing is op 6 punten. En ik doe dit even uit mijn hoofd: keuken, badkamer, isolatie, cv/ verwarming en dakkapellen/ uitbouwen.

Wanneer je kan aantonen dat ze een woning vrij laag taxeren en terugkopen om vervolgens voor een hogere prijs te verkopen zonder tussentijdse investeringen kan je een interessante zaak hebben. Misschien raadzaam om eens te informeren bij vereniging eigen huis.

[dimi_v]

Slim, de eerste woningen zijn mogelijk terecht laag getaxeerd omdat de marktomstandigheden net anders waren. Vervolgens neemt men die relatief lage taxatie minus de verrekende korting als referentie voor de volgende taxatie, dat is volksverlakkerij.

Nog nieuws te melden?

[Rickskes]

Hallo,

Ik wil mijn appartement binnenkort ook weer terug verkopen aan Trudo / VB&T.
Ik heb het vorig jaar gekocht met 30% korting regeling.

Iemand tips? Of waar ik op voorbereid moet zijn?
Wat ik nu lees, is dat ik een verkeerde investering heb gedaan, maar noodgedwongen moest omdat een 1manshypotheek niet zo hoog is deze tijd.

[Liekiek]

Ik ben ook van plan om mijn appartement binnenkort terug te verkopen aan Trudo.
Inmiddels woon ik er bijna 20 jaar en zijn de prijzen flink gestegen.

Ik heb het zelf destijds gekocht voor 99.000 euro, excl. 25% korting.

Mijn buurmannen, zowel links als rechts hebben het onlangs verkocht.
Buurman 1 heeft het verkocht voor 192.500 euro (excl korting) en had keuken / badkamer / toilet gedaan en leidingen weg gewerkt.
Buurman 2 heeft het verkocht voor 182.000 euro (excl korting) en had de badkamer en toilet in oude staat.

Zojuist zag ik een zelfde soort appartement te koop voor 129.500 euro incl 30% korting.
Deze flat ziet er vreselijk slecht uit, alles nog in oude (huur)staat. Deze zou dus zonder korting ongeveer op 168.000 euro komen.

Ik heb zelf mijn badkamer en toilet gedaan, dus verwacht ook rond de 182.000 euro te krijgen excl korting.
Dat zou een overwaarde betekenen van 50.000 euro in bijna 20 jaar.

Nu heb ik er echt geen verstand van, maar dit zijn mijn snelle berekeningen.

Wat ik zou willen weten van hen is wat mijn appartement oplevert zodat ik kan inschatten waar ik op kan bieden. Maar als ik nu een taxatie laat uitvoeren moet ik er binnen 6 maanden uit heb ik begrepen.
Of zou je deze alsnog kunnen intrekken?

[Meessen]

@Jackssonss Hoe is dit afgelopen? Een oplossing gevonden?

[Jackssonss]

Meessen schreef op dinsdag 20 oktober 2020 @ 10:17:
@Jackssonss Hoe is dit afgelopen? Een oplossing gevonden?

De concensus is dat je de korting het beste kunt afkopen. Mijn buren hebben dat inmiddels gedaan en zo €60.000,- meer overgehouden aan de verkoop dan wanneer ze het aan Trudo hadden terugverkocht. Andere mensen bij mij in de straat hebben de korting inmiddels ook afgekocht en mijn andere buren zijn er mee bezig. Ik wil het zelf afkopen ergens eind volgend jaar en het huis dan zelf verkopen.

[Meessen]

Jackssonss schreef op dinsdag 20 oktober 2020 @ 13:57:
[...]

De concensus is dat je de korting het beste kunt afkopen. Mijn buren hebben dat inmiddels gedaan en zo €60.000,- meer overgehouden aan de verkoop dan wanneer ze het aan Trudo hadden terugverkocht. Andere mensen bij mij in de straat hebben de korting inmiddels ook afgekocht en mijn andere buren zijn er mee bezig. Ik wil het zelf afkopen ergens eind volgend jaar en het huis dan zelf verkopen.

Als je afkoopt vervalt dan de verkoop plicht aan Trudo? Want anders kunnen ze alsnog laag taxeren.

Welke wijk is het trouwens? Als je dat wilt delen. Ik ben in de gelegenheid voor een woning in de kruidenbuurt, ook uit 2008.

[Jackssonss]

Meessen schreef op dinsdag 20 oktober 2020 @ 17:42:
[...]

Als je afkoopt vervalt dan de verkoop plicht aan Trudo? Want anders kunnen ze alsnog laag taxeren.

Welke wijk is het trouwens? Als je dat wilt delen. Ik ben in de gelegenheid voor een woning in de kruidenbuurt, ook uit 2008.

Ja, als je het afkoopt ben je van Trudo verlost en kun je het zelf verkopen.

[Michael Sh]

Jackssonss schreef op dinsdag 20 oktober 2020 @ 13:57:
[...]

De concensus is dat je de korting het beste kunt afkopen. Mijn buren hebben dat inmiddels gedaan en zo €60.000,- meer overgehouden aan de verkoop dan wanneer ze het aan Trudo hadden terugverkocht. Andere mensen bij mij in de straat hebben de korting inmiddels ook afgekocht en mijn andere buren zijn er mee bezig. Ik wil het zelf afkopen ergens eind volgend jaar en het huis dan zelf verkopen.

@Jackssonss Is het dan nog steeds zo dat je het de eerste 2 jaar niet mag verkopen?

[Jackssonss]

Michael Sh schreef op zaterdag 14 november 2020 @ 09:06:
[...]


@Jackssonss Is het dan nog steeds zo dat je het de eerste 2 jaar niet mag verkopen?

Dat ligt eraan wanneer je hebt gekocht, blijkbaar. Als je de woning langer dan twee jaar geleden hebt gekocht dan kun je na afkoop van de korting direct verkopen.

Ik heb inmiddels het terugkooptraject in gang gezet. Ik krijg dan een terugkoopbod en de hoogte van het bedrag om de korting af te kopen. Mijn beide buren hebben al afgekocht.

[Meessen]

Ik had onlangs een bezichtiging en over afkopen gevraagd. Het is niet iets dat standaard kan, alleen bij een select aantal woningen.

[Jackssonss]

Meessen schreef op zaterdag 14 november 2020 @ 10:45:
Ik had onlangs een bezichtiging en over afkopen gevraagd. Het is niet iets dat standaard kan, alleen bij een select aantal woningen.

Jij kunt dus niet afkopen? Heb je wel een marktconform bod gekregen?

[ Voor 7% gewijzigd door Jackssonss op 14-11-2020 11:01 ]

[Meessen]

Jackssonss schreef op zaterdag 14 november 2020 @ 11:00:
[...]

Jij kunt dus niet afkopen? Heb je wel een marktconform bod gekregen?

Ik had een slimmer kopen woning bezichtigd, dus niet eigenaar.
Op de vraag of ik de korting op een later tijdstip kon afkopen zei ze 'nee'. Dat is alleen bij sommige woningen.

[Michael Sh]

Jackssonss schreef op zaterdag 14 november 2020 @ 09:58:
[...]

Dat ligt eraan wanneer je hebt gekocht, blijkbaar. Als je de woning langer dan twee jaar geleden hebt gekocht dan kun je na afkoop van de korting direct verkopen.

Ik heb inmiddels het terugkooptraject in gang gezet. Ik krijg dan een terugkoopbod en de hoogte van het bedrag om de korting af te kopen. Mijn beide buren hebben al afgekocht.

Okay dat is goed om te horen. Dankjewel voor je snelle reactie.

[Michael Sh]

Meessen schreef op zaterdag 14 november 2020 @ 11:25:
[...]

Ik had een slimmer kopen woning bezichtigd, dus niet eigenaar.
Op de vraag of ik de korting op een later tijdstip kon afkopen zei ze 'nee'. Dat is alleen bij sommige woningen.

Dat is toch wel vreemd? Hebben ze dan een lijst met woningen waarbij dat wel en niets mogelijk is?

[Meessen]

Michael Sh schreef op zaterdag 14 november 2020 @ 11:45:
[...]


Dat is toch wel vreemd? Hebben ze dan een lijst met woningen waarbij dat wel en niets mogelijk is?

Ja vreemd dat er geen consistent beleid is. Weet niet hoe ze het beslissen en of er een lijst is

[Jackssonss]

Meessen schreef op zaterdag 14 november 2020 @ 11:48:
[...]

Ja vreemd dat er geen consistent beleid is. Weet niet hoe ze het beslissen en of er een lijst is

Vreemd inderdaad. Woningen die in de laatste twee jaar met Slimmer Kopen verkocht zijn, hebben bijvoorbeeld een bewoningsplicht na afkoop van de korting (zoals ik hierboven aangaf), als ze dus al kunnen worden afgekocht. Het percentage korting is in de loop van tijd ook veranderd.

[exponential]

Leuk dat hier een Tweakers topic over is!

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Jackssonss]

exponential schreef op dinsdag 17 november 2020 @ 13:08:
Leuk dat hier een Tweakers topic over is!


***members only***

Dank voor een tegengeluid.

Ik geloof best dat er tevreden Slimmer Kopen-kopers zijn. Wellicht verschilt dat inderdaad ook per locatie. Zoals jij het omschrijft is zoals het bedoeld is en zoals het hoort te werken. Het heeft ook zeker voordelen. Zo heb ik destijds een nieuwbouwhuis kunnen financieren die zonder korting onhaalbaar zou zijn en heb ik door de lagere hypotheek ook lagere maandlasten gehad. Aan de andere kant zien wij hier in de buurt dat op het moment dat je gaat verkopen, de taxatiewaarde zonder uitzondering ver beneden de daadwerkelijke marktwaarde ligt (in sommige gevallen >€60.000,-). Overigens heb ik dit ook in Eindhoven in de Kruidenbuurt gezien; daar worden op de Slimmer Kopen-site woningen 'aangeboden' (die niet eens te koop staan) die een stuk groter zijn dan bepaalde nieuwbouwhuizen die nu binnenkort gebouwd gaan worden, maar voor een veel lager bedrag (na korting) worden aangeboden dan die nieuwbouwhuizen kosten.

[Berens]

Beste Jacksonss, je bent met een afkoop regeling bezig, hoe zet je deze in? Afgelopen week heb ik een gesprek gehad over de mogelijkheden, ik kon het niet overkopen werd toen gezegd. Las later jullie schrijven op dit forum en wil zeker voor een afkoop regeling gaan. Het enige wat mbt afkoop ergens staat is :

Indien Trudo afziet van haar terugkooprecht, zullen afspraken gemaakt moeten worden over de afkoop van de door Trudo verstrekte korting en over onze claim op de waardeontwikkeling. Indien het lukt om daarover afspraken te maken, zal Trudo instemmen met het laten vervallen van de Slimmer Kopen®-bepalingen.

Ik wil goed voorbereid zijn voor een gesprek. Ik heb 7 jaar gelden via Trudo VB&T in Eindhoven gekocht. Jackssonss heb je adviezen voor mij in volgorde van de stappen die te nemen zijn? Het moet toch niet anders zijn dan in Gestel.

[Jackssonss]

@Berens
Bij ons is het zo dat je de terugverkoop/afkoop in gang moet zetten. Dat heb ik inmiddels gedaan. Vervolgens moet je een formulier invullen (aanbiedingsformulier Slimmer Kopen). Daarna zijn een medewerker van Trudo VB&T en vervolgens een bouwkundig keurder langs geweest voor een opname.

Ik zou de KAO erop naslaan. Daarin staat of je wel of niet mag terugkopen. De spelregels lijken steeds te veranderen. Wat staat er in je KAO?

[Zingo]

Ik heb mijn appartement in Eindhoven een paar maanden terug aangeboden bij Trudo VB&T i.v.m. een verhuizing en kreeg daarbij te horen dat ik niet mijn woning kon afkopen en het daarna op de markt kon brengen. Ik kan hem terugverkopen aan Trudo and thats it. Moet er wel bijzeggen dat ongeveer 45% van de woningen in het gebouw huur van Trudo zijn en de parkeerplaats volledig eigendom van Trudo is.

Om mijn proces weer te geven: Ik heb het jaar voor de verkoop de verkoopprijzen van de appartementen hier goed in de gaten gehouden, zowel de prijs waarvoor mensen het mogen kopen bij Trudo als de verkoopprijs (even los van de individuele voorwaarden). Na het aanmelden voor verkoop en het eerste gesprek met Trudo is iemand van Trudo langsgekomen en is een taxateur langsgekomen. Deze laatste heeft een taxatie opgesteld die ik na een week netjes van de Trudo ontving met aanbod. Ik was zelf erg positief verrast omdat die ver boven de door mij ingeschatte prijs lag. Om toch meer zekerheid te hebben heb ik een taxateur in de hand genomen die ik vorig jaar op bezoek het gehad voor de hypotheek. Die gaf ook aan dat het ontvangen bod echt heel goed was en dat hij er geen hogere prijs uit kon persen.

Ik denk dat het probleem voornamelijk ligt bij het feit dat veel huizen boven de taxatiewaarde verkocht worden. Dat is waar je bij Trudo op mispakt. Als een huis of appartement waar je in woont vrij verkocht mag worden bestaat de kans dat je meer krijgt dat hij taxatietechnisch waard is. Dat is het nadeel aan kopen bij VB&T. Van de andere kant, ik zie dat ze hier de woningen ook netjes voor de juiste prijs aanbieden, dus om eerlijk te zijn de mensen die in dit gebouw kopen hoeven ook niet te "overbieden". Het mes snijdt dus aan twee kanten.

[Jackssonss]

Zingo schreef op maandag 30 november 2020 @ 17:50:
Ik denk dat het probleem voornamelijk ligt bij het feit dat veel huizen boven de taxatiewaarde verkocht worden. Dat is waar je bij Trudo op mispakt. Als een huis of appartement waar je in woont vrij verkocht mag worden bestaat de kans dat je meer krijgt dat hij taxatietechnisch waard is. Dat is het nadeel aan kopen bij VB&T. Van de andere kant, ik zie dat ze hier de woningen ook netjes voor de juiste prijs aanbieden, dus om eerlijk te zijn de mensen die in dit gebouw kopen hoeven ook niet te "overbieden". Het mes snijdt dus aan twee kanten.

Fijn dat je het huis voor een goede prijs kunt terugverkopen. In jouw geval kun je dan beter ook niet alle moeite doen om het zelf te verkopen, mocht dat al mogelijk zijn. Zo zie je dus dat de regels inderdaad afwijken per wijk/project.

In ons geval is het echter weldegelijk zo dat de taxaties van de huizen van mijn beider buren die voor Trudo VB&T zijn uitgevoerd aanzienlijk lager liggen dan de taxaties die deze bewoners zelf hebben laten uitvoeren. Ik krijg binnenkort zelf een bod en erg benieuwd.

[Zingo]

Het ligt er maar net aan wie je treft als taxateur inderdaad. De taxateur die ik had staat bekend als heel fair volgens mijn eigen taxateur, maar hij zei dat hij bij sommige namen als wist dat er minimaal 10k te halen valt. Het wisselt dus erg sterk helaas.

[Jackssonss]

Ja, en dat moet natuurlijk niet kunnen als het objectief gebeurt. Bij ons zijn de verschillen toch wel een stuk groter. > €60.000,- bij mijn buren bijvoorbeeld.

[Berens]

Berens
1 december 2020 23:46
Jackssonss,
KAO: Trudo kan afzien van het terugkooprecht. “ Indien Trudo afziet ....” dus zij bepalen.

Eerder in een gesprek met Trudo gaven ze aan dat bij 310.000 de grens ligt voor de NHG garantie van de banken. Ze “handelen” in woningen onder die grens (wordt volgende jaar 325.000).

Ben nog niet met taxatie bezig, wel van anderen in de straat vernomen, heb nog stappen te zetten.

Goed te horen dat ze appartementen in Eindhoven voor een goede prijs terug nemen.

Dank voor jullie reacties

[Chibert]

Ik ga binnenkort mijn appartement aanbieden bij Trudo, ik zal jullie proberen te informeren over het verloop van het traject.

[Jackssonss]

Berens schreef op woensdag 2 december 2020 @ 23:21:
Berens
1 december 2020 23:46
Jackssonss,
KAO: Trudo kan afzien van het terugkooprecht. “ Indien Trudo afziet ....” dus zij bepalen.

Eerder in een gesprek met Trudo gaven ze aan dat bij 310.000 de grens ligt voor de NHG garantie van de banken. Ze “handelen” in woningen onder die grens (wordt volgende jaar 325.000).

Ben nog niet met taxatie bezig, wel van anderen in de straat vernomen, heb nog stappen te zetten.

Goed te horen dat ze appartementen in Eindhoven voor een goede prijs terug nemen.

Dank voor jullie reacties

Indien ze afzien van hun terugkooprecht, doen ze daarmee afstand van hun aandeel als ik het goed heb, volgens de KAO.

[boyette]

Chibert schreef op donderdag 3 december 2020 @ 13:32:
Ik ga binnenkort mijn appartement aanbieden bij Trudo, ik zal jullie proberen te informeren over het verloop van het traject.

Nou.. hoe is het verlopen?

[Meessen]

Ik heb inmiddels ook ervaring met Trudo en het afschuiven van een rekening van 10.000 euro op de koper.

Was eindelijk ingeloot voor een woning uit 2013. Bij de bezichtiging was meteen duidelijk dat de vloer verzakt is, ondanks dat dit niet in Trudo's bouwtechnische keuring en taxatie is vermeld, de makelaar deed alsof zijn neus bloedt. Ik mocht niet vooraf een eigen bouwtechnische keuring laten uitvoeren, alleen na het tekenen van de koopovereenkomst in de 5 dagen bedenktijd. Dus zo gedaan, een keuring laten uitvoeren door Vereniging Eigen Huis die bevestigde dat de vloer is verzakt. Daarna heeft Trudo de bedenktermijn verlengt om zelf een onderzoekt te laten doen, conclusie: vloer is inderdaad verzakt, geraamde herstelkosten 10.000 euro. Vervolgens zeggen ze dat ik, de koper, dat maar moet betalen of moet af zien van de koop. Volgens hun is de woning immers in waarde gestegen sinds de taxatie (wat speculatief is en niet verzilverbaar om de kosten te dekken).

De kosten op de koper afschuiven terwijl de bouwer een constructiefout heeft gemaakt en de vorige bewoner heeft gelogen op de vragenlijst dat er geen problemen zijn met de vloer. De vorige eigenaar en Trudo hebben tienduizenden euro's winst gemaakt op de overwaarde van het huis, die deels tot stand is gekomen door het verbergen van gebreken.

Ze misbruiken de krapte op de woningmarkt om de koper met problemen en kosten op te schepen.

[evleerdam]

Meessen schreef op zondag 28 maart 2021 @ 14:58:
Ik heb inmiddels ook ervaring met Trudo en het afschuiven van een rekening van 10.000 euro op de koper.

Was eindelijk ingeloot voor een woning uit 2013. Bij de bezichtiging was meteen duidelijk dat de vloer verzakt is, ondanks dat dit niet in Trudo's bouwtechnische keuring en taxatie is vermeld, de makelaar deed alsof zijn neus bloedt. Ik mocht niet vooraf een eigen bouwtechnische keuring laten uitvoeren, alleen na het tekenen van de koopovereenkomst in de 5 dagen bedenktijd. Dus zo gedaan, een keuring laten uitvoeren door Vereniging Eigen Huis die bevestigde dat de vloer is verzakt. Daarna heeft Trudo de bedenktermijn verlengt om zelf een onderzoekt te laten doen, conclusie: vloer is inderdaad verzakt, geraamde herstelkosten 10.000 euro. Vervolgens zeggen ze dat ik, de koper, dat maar moet betalen of moet af zien van de koop. Volgens hun is de woning immers in waarde gestegen sinds de taxatie (wat speculatief is en niet verzilverbaar om de kosten te dekken).

De kosten op de koper afschuiven terwijl de bouwer een constructiefout heeft gemaakt en de vorige bewoner heeft gelogen op de vragenlijst dat er geen problemen zijn met de vloer. De vorige eigenaar en Trudo hebben tienduizenden euro's winst gemaakt op de overwaarde van het huis, die deels tot stand is gekomen door het verbergen van gebreken.

Ze misbruiken de krapte op de woningmarkt om de koper met problemen en kosten op te schepen.

toon volledige bericht

1. Een (verborgen) gebrek niet melden is natuurlijk niet ok. Maar wie zegt dat ze het wisten?
2. Een bouwtechnische keuring doen is natuurlijk vrij gebruikelijk bij het kopen van een woning. Als er dan een gebrek aan het licht komt, staat het je vrij om van de woning af te zien. Ik zie niet in waar Trudo hier de fout in is gegaan?
3. Natuurlijk mag Trudo een bouwtechnische keuring weigeren. Zij staan vrij om jou het huis te gunnen (of niet..). Bij het afwegen van biedingen kijken ze niet alleen naar de hoogte van het bod, maar ook naar de voorwaarden.

[Meessen]

evleerdam schreef op zondag 28 maart 2021 @ 19:28:
[...]


1. Een (verborgen) gebrek niet melden is natuurlijk niet ok. Maar wie zegt dat ze het wisten?
2. Een bouwtechnische keuring doen is natuurlijk vrij gebruikelijk bij het kopen van een woning. Als er dan een gebrek aan het licht komt, staat het je vrij om van de woning af te zien. Ik zie niet in waar Trudo hier de fout in is gegaan?
3. Natuurlijk mag Trudo een bouwtechnische keuring weigeren. Zij staan vrij om jou het huis te gunnen (of niet..). Bij het afwegen van biedingen kijken ze niet alleen naar de hoogte van het bod, maar ook naar de voorwaarden.

Omdat het overduidelijk is als je de vloer ziet en het zelfs mij als leek meteen opviel. Dat de bewoner het niet wist is onzin en een ervaren makelaar ziet dat ook wel. Als je in een normale situatie een huis koopt met verborgen gebreken, die de bewoner opzettelijk verzwegen heeft, kan je hem daar alsnog voor aansprakelijk stellen. In dit geval is dat voor Trudo een optie, maar als ik de woning koop voor mij niet meer.
Ze zouden ook kunnen onderzoeken of er nog garantie zit op de bouw of het daar verhaalt kan worden.

De vorige bewoner heeft ook de lekkende ramen verzwegen terwijl de plassen water op de vensterbanken staan na een regenbui (om een impressie te geven over hoe eerlijk de vragenlijst is ingevuld).

Trudo is een woningcorporatie die een sociale functie vervult, niet een gewone woning verkoper. Ze dienen kwalitatief goede woningen voor een betaalbare prijs aan te bieden. Ze blijven daarnaast deels eigenaar van de woning en horen dus verantwoordelijkheid te dragen, niet alleen maar de winst pakken.

Slimmer kopen werkt niet met bieden. Je kan het huis kopen voor de vraagprijs en anders gaan ze door naar de volgende.

Het gaat er om dat de woning getaxeerd is alsof er geen probleem is. Dit is Trudo's fout en dus zou het niet maar doorgeschoven moeten worden naar de koper. Daarnaast is de woning al belachelijk hoog getaxeerd en alleen maar betaalbaar door de korting.

[ Voor 6% gewijzigd door Meessen op 28-03-2021 20:19 ]

[Gilraen]

Meessen schreef op zondag 28 maart 2021 @ 20:07:
[...]

Omdat het overduidelijk is als je de vloer ziet en het zelfs mij als leek meteen opviel. Dat de bewoner het niet wist is onzin en een ervaren makelaar ziet dat ook wel. Als je in een normale situatie een huis koopt met verborgen gebreken, die de bewoner opzettelijk verzwegen heeft, kan je hem daar alsnog voor aansprakelijk stellen. In dit geval is dat voor Trudo een optie, maar als ik de woning koop voor mij niet meer.
Ze zouden ook kunnen onderzoeken of er nog garantie zit op de bouw of het daar verhaalt kan worden.

De vorige bewoner heeft ook de lekkende ramen verzwegen terwijl de plassen water op de vensterbanken staan na een regenbui (om een impressie te geven over hoe eerlijk de vragenlijst is ingevuld).

Trudo is een woningcorporatie die een sociale functie vervult, niet een gewone woning verkoper. Ze dienen kwalitatief goede woningen voor een betaalbare prijs aan te bieden. Ze blijven daarnaast deels eigenaar van de woning en horen dus verantwoordelijkheid te dragen, niet alleen maar de winst pakken.

Slimmer kopen werkt niet met bieden. Je kan het huis kopen voor de vraagprijs en anders gaan ze door naar de volgende.

Het gaat er om dat de woning getaxeerd is alsof er geen probleem is. Dit is Trudo's fout en dus zou het niet maar doorgeschoven moeten worden naar de koper. Daarnaast is de woning al belachelijk hoog getaxeerd en alleen maar betaalbaar door de korting.

toon volledige bericht

Hier ook een Slimmerkopen woning. Gekocht in Dec 2017 met 20% korting. De voorwaarde is inderdaad dat je het huis terug moet verkopen aan Trudo, tenzij ze daar vanaf zien (wat ze voor zover ik weet nooit doen). De regeling vind ik fair en maakt het starters mogelijk om iets te kopen ipv te moeten huren voor hogere prijzen. Voor de 20% korting die ik heb gekregen, geldt bij mij de '1.5' regeling, wat betekent dat Trudo 30% van de winst pakt bij marktwaardestijging, maar ook 30% van het verlies betaalt bij daling van de getaxeerde marktwaarde. Dus je hebt niet 'het geluk' dat je in deze tijd je huis op de vrije markt kunt verkopen voor een vraagprijs boven de getaxeerde waarde, maar je hebt dus ook wat meer 'veiligheid' als de markt erop achteruit zou gaan. Voor en nadelen dus.

Voor wat betreft de opmerkingen over de bouwstaat en de taxatiewaardes, ben ik het wel eens met de opmerkingen die zijn gemaakt.

Ik heb laatst mijn huis ook laten taxeren door een derde partij, gewoon om even polshoogte te krijgen van hoe de waarde nu is, en te weten wat ik aan overwaarde overhou als ik zou willen verkopen (zonder per se op zoek te zijn naar iets anders). Daarnaast om een bedrag te hebben om tegen dat van Trudo aan te houden. Deze 3e partij-makelaar zei inderdaad ook dat het er bij Trudo volkomen vanaf hangt wie de taxateur is (en hij weet dat inderdaad bij naam), zoals iemand anders in dit topic zei. Ik vind het daarom wel leuk om ook weer in dit topic te lezen - net als een jaar of 2 geleden een Tweaker in een ander topic - dat @exponential dus positief verrast waren door de taxatie van Trudo en het dus niet per definitie kommer en kwel is. Maar het loont dus wel om altijd een derde partij in te schakelen om de taxatie van Trudo voor de zekerheid even tegen het licht te houden.

Echter doet Trudo deze taxaties (los van of ze fair of niet uitpakken) wel duidelijk als 'lopende-band-werk'. Er zijn geen grondige bouwtechnische keuringen, en (@Meessen) het is inderdaad een take it or leave it prijs als je wordt ingeloot. Het is dus aan jou om een bouwtechnische keuring te doen, en als de uitkomst niet bevalt - de extra kosten op je nemen of van de koop afzien. Daar valt met Trudo geen discussie over te voeren. Ik heb destijds _geen_ bouwtechnische keuring laten doen, en de 'nieuwe badkamer' die in mijn huis zat, bleek dus achteraf extreem slecht DIY gemaakt te zijn, en stortte na een half jaar al deels in. Daar heb ik Trudo nog over gebeld, onder opmerking verborgen gebreken, maar dat werd meteen afgeschoten (en is als ik het me goed kan herinneren ook afgedekt in het contract dat je daar geen aanspraak op kunt maken). Dus dat is wel goed om rekening mee te houden... Te onderhandelen valt erover dus niet met ze.

[Harvely]

Gilraen schreef op woensdag 31 maart 2021 @ 21:48:
Deze 3e partij-makelaar zei inderdaad ook dat het er bij Trudo volkomen vanaf hangt wie de taxateur is (en hij weet dat inderdaad bij naam), zoals iemand anders in dit topic zei.

@Gilraen Ik ben wel benieuwd om te weten welke 3e partij makelaar je toen hebt ingeschakeld? Ik ben op zoek naar iemand, en zou mooi zijn om iemand te benaderen waar anderen goede ervaringen mee hebben gehad met een (tegen)taxatie bij een Slimmer Kopen woning.

Heeft iemand anders ook nog goede ervaringen?

Heeft er daarnaast ook iemand namen van de taxateurs waar Trudo mee werkt? Ze mogen allemaal geen openheid van zaken geven, maar ik wil niet iemand inschakelen die ook in opdracht van Trudo werkt.

Persoonlijk bericht sturen met info mag ook en wordt zeer gewaardeerd! Thanks!

[Gilraen]

Harvely schreef op vrijdag 18 juni 2021 @ 11:26:
[...]


@Gilraen Ik ben wel benieuwd om te weten welke 3e partij makelaar je toen hebt ingeschakeld? Ik ben op zoek naar iemand, en zou mooi zijn om iemand te benaderen waar anderen goede ervaringen mee hebben gehad met een (tegen)taxatie bij een Slimmer Kopen woning.

Heeft iemand anders ook nog goede ervaringen?

Heeft er daarnaast ook iemand namen van de taxateurs waar Trudo mee werkt? Ze mogen allemaal geen openheid van zaken geven, maar ik wil niet iemand inschakelen die ook in opdracht van Trudo werkt.

Persoonlijk bericht sturen met info mag ook en wordt zeer gewaardeerd! Thanks!

Heb jij geen goede taxatie ontvangen dan? (Ik zie dat je nieuw bent op dit forum, welkom)

[ Voor 5% gewijzigd door Gilraen op 21-06-2021 10:14 ]

[Yulliah]

Ik kom er zojuist achter dat de taxatie van Trudo van mijn woning is gedaan door een voormalig mede-eigenaar van vb&t (tot 5 jaar geleden). Dat klinkt niet echt als onafhankelijk en onpartijdig.

[Xantria]

Yulliah schreef op woensdag 4 mei 2022 @ 01:22:
Ik kom er zojuist achter dat de taxatie van Trudo van mijn woning is gedaan door een voormalig mede-eigenaar van vb&t (tot 5 jaar geleden). Dat klinkt niet echt als onafhankelijk en onpartijdig.

Hoi, ik vroeg mij af hoe u hier verder mee om bent gegaan? dit is bij ons momenteel ook het geval.

[Gilraen]

Ha allemaal,

Een tijd geleden sinds er een update was in dit topic, maar even ervan uitgaande dat mensen nog steeds geïnteresseerd zijn in ervaringen met Slimmerkopen...

Wij hebben zojuist het proces opgestart om ons Slimmerkopen huis terug te verkopen aan Trudo, dus ik zal jullie meenemen in onze ervaring.

Tot zover:

Trudo is star in haar processen over 'hoe ze het doen', maar dat hadden we verwacht. Ten eerste verwachten ze dat je naar kantoor komt, puur om in <30 minuten je handtekening op het aanbiedingsformulier te zetten en om meer over het terugkoopproces te horen. Ik heb hier pushback op gegeven en na veel hangen en wurgen waren ze bereid om dit telefonisch te doen (nadruk leggen op dat het 2022 is en je zeker na corona iets meer flexibiliteit verwacht qua virtuele afspraken...). De makelaar die contact met ons opnam was verder vriendelijk.

Na het terug mailen van dit formulier gaat het rap. We ontvingen meteen:
1) een lange vragenlijst over het huis die je moet invullen over bouwkundige staat/gebreken/recht van bewoning, etc.
2) een belletje om een bouwkundige keuring in te plannen
3) een belletje voor de taxatie

Beide afspraken konden meteen a.s. week gepland worden. Dus hopelijk hebben we eind volgende week informatie over wat Trudo gaat bieden. Nadeel was dat wij dachten dat marktwaarde stijging uit 'alle' zelf-aangebrachte verbeteringen aan het huis 100% voor ons waren, maar blijkbaar geldt dit enkel voor aanbouw/keuken/sanitair/energiezuinige maatregelen. De verbouwing die wij hebben gedaan (doorbraak muren, nieuwe houten vloer, spots, inrit bij gemeente laten aanleggen, etc) moeten we dus wel voor 30% met Trudo delen. Blijkbaar stond dit reeds in de kleine lettertjes, maar dat waren we vergeten... Dus dat voelt wel een beetje zuur. Echter sterkt dit ons wel in de keuze om te verhuizen naar een niet-slimmerkopen koopwoning, ook al wordt de hypotheek 2x zoveel... Want verder verbouwen in dit huis voelt als counterproductive en het 'weggeven van geld' aan Trudo.

Een vergelijkbaar huis hier in de straat ging een jaar geleden voor vraagprijs 370K weg (+50k overbieding), maar deze was wel beter onderhouden met ruimere tuin & een extra slaapkamer. Een jaar geleden werd ons huis door een onafhankelijke taxateur op 330k getaxeerd... inmiddels zal het weer iets hoger zijn. Ik ben benieuwd of het bod van Trudo hierop aansluit.



To be continued...

EDIT 22 Sept 22:

Afgelopen maandag zijn er 2 verschillende bedrijven langs geweest voor een separate bouwkundige keuring + taxatie. Dit is dus binnen een week geregeld na het terug aanbieden van de woning.

Vandaag hebben we al het terugkoop aanbod ontvangen (we hadden dit pas volgende week verwacht), dus dit kan zeer snel gaan.

In 2017 is onze woning getaxeerd op 215.000 euro (onze aankoopprijs dus). Trudo kwam nu terug met een taxatie op 385.000 euro. Dit is dus nog beter dan onze verwachting agv de onafhankelijke/informele taxatie die we vorig jaar ontvingen. Zouden we het op de (kantelende maar nog steeds oververhitte) vrije markt nog steeds voor meer verkocht kunnen hebben....? Sure, vast wel. Maar extreem veel meer niet, en qua taxatie voelt het meer dan fair.

In ons geval dus geen negatieve ervaring met Slimmerkopen - we zijn juist heel erg aangenaam verrast. We hoeven geen betwisting aan te gaan & gaan akkoord met eerste aanbod.

De periode om de woning terug te leveren is trouwens minimaal 5 weken - max 6 maanden. Wij gaan er eind januari uit.

[ Voor 30% gewijzigd door Gilraen op 11-01-2023 09:47 ]

[Guzza01]

@Gilraen @Harvely
Ik ben ook benieuwd welke 3e partij makelaar jullie destijds hebben ingeschakeld?

Een persoonlijk bericht sturen met info mag ook en wordt zeer gewaardeerd! Thanks!

[Schoenend00s]

Ik heb mijn slimmer kopen appartement 3 jaar geleden gekocht. Ik ben voornemens dit tegen het einde van volgend jaar te gaan verkopen. Ik heb geen korting genomen en hoef dus ook niet met Trudo te delen over de winst.

Nu sprak ik een makelaar die me belde, omdat ik online wat bij ze had ingevuld. Ze gaven aan een taxatie te willen toen op het moment dat ik zou gaan verkopen. De persoon aan de lijn zei 'mee te willen denken', wat te verstaan valt als een hogere taxatie te geven dan Trudo zelf. Mits het allemaal waar is, fijn voor mij, maar wel een beetje shady om dit vooraf te zeggen. Ze willen natuurlijk rapportjes verkopen.

Ik ben benieuwd naar meer ervaringen. Als huidige bewoner ben ik vooralsnog tevreden, we zullen het gaan zien bij de verkoop.

[boyette]

Schoenend00s schreef op maandag 22 juli 2024 @ 21:15:
Ik heb mijn slimmer kopen appartement 3 jaar geleden gekocht. Ik ben voornemens dit tegen het einde van volgend jaar te gaan verkopen. Ik heb geen korting genomen en hoef dus ook niet met Trudo te delen over de winst.

Nu sprak ik een makelaar die me belde, omdat ik online wat bij ze had ingevuld. Ze gaven aan een taxatie te willen toen op het moment dat ik zou gaan verkopen. De persoon aan de lijn zei 'mee te willen denken', wat te verstaan valt als een hogere taxatie te geven dan Trudo zelf. Mits het allemaal waar is, fijn voor mij, maar wel een beetje shady om dit vooraf te zeggen. Ze willen natuurlijk rapportjes verkopen.

Ik ben benieuwd naar meer ervaringen. Als huidige bewoner ben ik vooralsnog tevreden, we zullen het gaan zien bij de verkoop.

maar je moet dus wel gewoon terugverkopen aan trudo als ik het goed begrijp?

[maartenvana]

Schoenend00s schreef op maandag 22 juli 2024 @ 21:15:
Ik heb mijn slimmer kopen appartement 3 jaar geleden gekocht. Ik ben voornemens dit tegen het einde van volgend jaar te gaan verkopen. Ik heb geen korting genomen en hoef dus ook niet met Trudo te delen over de winst.

Nu sprak ik een makelaar die me belde, omdat ik online wat bij ze had ingevuld. Ze gaven aan een taxatie te willen toen op het moment dat ik zou gaan verkopen. De persoon aan de lijn zei 'mee te willen denken', wat te verstaan valt als een hogere taxatie te geven dan Trudo zelf. Mits het allemaal waar is, fijn voor mij, maar wel een beetje shady om dit vooraf te zeggen. Ze willen natuurlijk rapportjes verkopen.

Ik ben benieuwd naar meer ervaringen. Als huidige bewoner ben ik vooralsnog tevreden, we zullen het gaan zien bij de verkoop.

Ik heb een paar maanden terug mijn appartement verkocht. De taxatie die daarvoor van Trudo kwam was ik het niet helemaal mee eens. (referentiepanden veel verder buiten het centrum etc.). Via mijn onderburen in contact gekomen met een makelaar die zich 'specialiseerde' in hertaxaties en het bij hen had getaxeerd.

De beste man gaf aan langs te komen om te kijken of er een hogere taxatie in zat, met als deal dat hij 10% van het bedrag wat ik er netto meer aan over zou houden zou krijgen. Bovenop de gewone taxatiekosten. Over shady gang van zaken gesproken...

Puntje bij paaltje heeft dit me wel een 5% hogere taxatie opgeleverd en een verhoging in het bedrag wat ze beschouwen als de waarde van mijn zelfaangebrachte voorzieningen. Bijna 10k netto...

[Schoenend00s]

boyette schreef op dinsdag 23 juli 2024 @ 23:58:
[...]

maar je moet dus wel gewoon terugverkopen aan trudo als ik het goed begrijp?

Doe optie hebben ze, maar Trudo kan hier vanaf zien.

maartenvana schreef op vrijdag 26 juli 2024 @ 16:49:
[...]


Ik heb een paar maanden terug mijn appartement verkocht. De taxatie die daarvoor van Trudo kwam was ik het niet helemaal mee eens. (referentiepanden veel verder buiten het centrum etc.). Via mijn onderburen in contact gekomen met een makelaar die zich 'specialiseerde' in hertaxaties en het bij hen had getaxeerd.

De beste man gaf aan langs te komen om te kijken of er een hogere taxatie in zat, met als deal dat hij 10% van het bedrag wat ik er netto meer aan over zou houden zou krijgen. Bovenop de gewone taxatiekosten. Over shady gang van zaken gesproken...

Puntje bij paaltje heeft dit me wel een 5% hogere taxatie opgeleverd en een verhoging in het bedrag wat ze beschouwen als de waarde van mijn zelfaangebrachte voorzieningen. Bijna 10k netto...

Dat is inderdaad echt bijzonder.

[boyette]

Schoenend00s schreef op woensdag 31 juli 2024 @ 18:54:
[...]

Doe optie hebben ze, maar Trudo kan hier vanaf zien.


[...]

Dat is inderdaad echt bijzonder.

Dat hertaxatie verhaal is gewoon een schoolvoorbeeld van onze zieke wereld

Maakt er gewoon business van .. of te wel het is puur business of tewel commercie