Ervaringen hypotheek als zzper met weinig bruto inkomen?

[walkstyle]

Ik ben 27 jaar, en heb al 8 jaar een eigen bedrijf (als ZZPer) nu ben ik ooit is bij de Hypotheker langs geweest en die zei dat ik maximaal voor 250-300 per maand kon lenen (wat gek is want ik betaal nu 850 per maand aan huur)


Heeft iemand misschien tips of je in zo een situatie toch een hypotheek kan krijgen.
Ik wil trouwens een hypotheek van €150,000+ en kan wel €5000 zelf inleggen (weet niet of dat genoeg is?)

Hopelijk heeft iemand wat ervaringen hiermee, zelf dacht ik bij en kennis in loondienst te gaan tot dat je een hypotheek krijgt, maar dat lijkt me denk niet heel handig en eerlijk?

Bedankt alvast!

[Richh]

Dat kan heel goed. Vrijwel niemand mag aan hypotheeklasten dragen wat hij nu aan kale huur betaalt, zelfs niet in loondienst. Dit wordt niet meegenomen.
en dat is maar goed ook, want als iedereen via zo'n constructie meer kon lenen, dan stegen de prijzen alleen maar

De Hypotheker kijkt naar jouw jaarcijfers, daar valt zo natuurlijk niet zoveel over te zeggen. Als je om ervaringen vraagt is dat pas nuttig als je de nodige cijfers erbij vermeld; wie veel geld verdient als ZZP'er kan natuurlijk makkelijker een hogere hypotheek afsluiten, dan iemand die minder verdient.

Daarnaast wordt er in Corona-tijden extra streng gekeken naar ZZP'ers, zo begrijp ik uit de laatste nieuwsberichten.

Voor 5000 euro krijg je de kosten koper waarschijnlijk niet betaald. De overdrachtsbelasting is 2%, bij een woning van 150k is dat 3000 euro. Daarnaast komen er nog allerlei andere kosten overheen, zoals de kosten van de Hypotheker zelf (snel 1500 euro), taxatiekosten, notariskosten, NHG-premie.

Laat staan dat je er waarschijnlijk ook nog wat meubels in wil zetten en een muurtje wil verven. Ik denk dat dat in deze prijsklasse wel vaak gewenst is.

Tijdelijk in loondienst gaan kan in theorie wel, de bank kijkt alleen naar jouw inkomen op het moment dat je de hypotheek wil afsluiten. Als die kennis jou een voldoende bruto salaris wil toekennen én hierop een intentieverklaring af wil geven (waarmee hij eigenlijk dan beweert jou in dienst te houden, terwijl jullie dat waarschijnlijk niet doen, maar verder is een intentieverklaring sowieso al weinig rechtsgeldig) - dan is er wellicht wel meer mogelijk.

Tegelijkertijd moet er ook gezegd worden dat je met enkel de hypotheeklasten geen huis hebt; onderhoud kost ook geld en zeker in de prijsklasse die je noemt. Teken ook even het scenario uit wat er gebeurt als je als ZZP'er even wat minder opdrachten hebt én de huizenprijzen dalen terwijl je groter wil wonen. Dan zit je in je huurwoning toch wat zekerder naar mijn mening.

[ Voor 5% gewijzigd door Richh op 16-06-2020 00:42 ]

[xmen]

Ik ben als belg niet helemaal mee met het ZZP statuut.
Maar ga er van uit dat dit grofweg overeenkomt met een eenmanszaak bij ons.

Waar je dan als bedijf ook nog voor afgerekend wordt zijn uitstaande schulden. Dit kan gewoon een lening op afbetaling van je wagen zijn. Ooit ook eens meegemaakt voor het verkrijgen van een investeringskrediet.

Sindsdien wordt een wagen steeds met renting (off-books) gekocht. Bruto lijkt dit iets duurder (wel meer aftrek), maar de auto staat niets als schuld in de boeken.

[Citroentjuh]

Je hebt als zelfstandige die al 8 jaar zelfstandig werkt maar 5000 beschikbaar? Dat lijkt me wel heel erg weinig marge.
Verder is het zoals hierboven vermeld niet genoeg om de kosten koper mee te dragen en dan hebben we het nog niet eens over verhuiskosten en dergelijke. Klinkt alsof je echt totaal niet klaar bent voor het kopen van een woning. Verder kun je de huurprijs die je betaalt per maand niet zomaar vergelijken met hoeveel je zou kunnen lenen. Voor de verhuurder ben je een klein risico, kun je het niet betalen vlieg je eruit en heeft hij volgende maand een nieuwe huurder die hij ook nog even mooi een verhoogde huur kan geven. Maar voor een bank is het risico op het niet terugbetalen van de lening een veel groter punt.

[Furion2000]

Volgens mij heb je 2 opties;
1. Meer bruto loon op papier hebben
2. Meer eigen geld hebben

Een hypotheekverstrekker heeft niet echt een boodschap aan wat je nu aan huur betaald. Het is ook een beetje raar dat je dit kan betalen en een bank het berekend op 1/3 daarvan.

Sommige zzp kennissen uit de bouw hebben een paar jaar het bruto loon opgeschroefd om de hypotheek te krijgen van een huis waaraan nog redelijk wat moest gebeuren, daarna schroeven ze het weer naar beneden en doen weer meer zwart en betalen daarmee zwart de verbouwing. Dit is officieel natuurlijk 'not done', maar zo gebeurd het vaak wel.

@Citroentjuh In dit soort situaties krijg ik altijd sterk het vermoeden dat er 5k wit is en er nog een gevuld matras is.

[ Voor 13% gewijzigd door Furion2000 op 16-06-2020 08:33 ]

[Citroentjuh]

Furion2000 schreef op dinsdag 16 juni 2020 @ 08:31:

@Citroentjuh In dit soort situaties krijg ik altijd sterk het vermoeden dat er 5k wit is en er nog een gevuld matras is.

Ik mag het hopen voor TS want als zelfstandige moet je toch een fatsoenlijke buffer hebben en dat is 5k natuurlijk zeker niet

[geekeep]

Citroentjuh schreef op dinsdag 16 juni 2020 @ 08:33:
[...]


Ik mag het hopen voor TS want als zelfstandige moet je toch een fatsoenlijke buffer hebben en dat is 5k natuurlijk zeker niet

Daarbij, met (klaarblijkelijk) zo'n laag zzp inkomen én minimale buffer moet je niet eens een huis willen kopen.

@walkstyle Lekker doorsparen tot 20k en ondertussen je inkomen opkrikken. Dan kun je je huis ook daadwerkelijk nog inrichten en verven.

[The Eagle]

Je zegt "ooit eens bij een hypotheker langs geweest". Hoe recent is dat en wat zei zijn concurrent toen je navraag deed?

[Sluw]

Ik heb als ZZPer een hypotheek gekregen maar uiteindelijk zijn er geen trucs of tips om toch een (hogere) hypotheek te krijgen. Het gaat uiteindelijk gewoon om stabiel inkomen, vermogen en schulden. Als je al een aantal jaar als ZZPer werkt is het bij de juiste hypotheekverstrekker niet anders dan bij een baan. Welke verstrekkers dat zijn kan een hypotheekadviseur je vertellen (of google voor een globalere indicatie).

[Ernemmer]

ABN Amro heeft een hele goede calculator voor ZZP-er's.
Heel misschien zou je 5-10% meer kunnen lenen nadat ze het helemaal persoonlijk gemaakt hebben, maar dit geeft wel een hele goede indicatie van wat je max kan lenen.

https://www.abnamro.nl/nl...-hypotheek-berekenen.html

[ Voor 38% gewijzigd door Ernemmer op 16-06-2020 09:06 ]

[walkstyle]

@The Eagle dat is denk 3 jaar geleden, in tussentijd is me winst wel iets beter geworden, maar was bij de Hypotheker enkel nam ze 3 jaar gemiddelde waardoor door een slecht jaar het beetje nadelig uitkwam.

@Ernemmer Bedankt ik kwam echter uit op 100K en wil een simpele flat huren van 150K+ maar klinkt al beter dan wat de hypotheker 3 jaar geleden aangaf dat was geloof 50K of zo iets. (kan je wel een garage van kopen, maar beetje donker )

5K was een voorbeeld, maar ik denk dat ik echt richting 10-30K moet gaan sparen ja.
Ik heb weinig winst omdat ik vaak investeer, en de winst bewust laag houd.

Ik ben nu alleen nog 27 jaar en als huur misschien al bijna 10 jaar (ok iets minder) maar ik wil binnen 2-4 jaar echt een huis kopen zodat ik ga beginnen met aflossen, ipv dat je iedere maand geld kwijt bent.

Maar bedankt voor alle reacties,

[Highfive95]

Furion2000 schreef op dinsdag 16 juni 2020 @ 08:31:
Volgens mij heb je 2 opties;
1. Meer bruto loon op papier hebben
2. Meer eigen geld hebben

Even uitgaande dat de TS een eenmanszaak is heeft hij geen loon, maar winst uit de onderneming. Je kunt dus als eenmanszaak niet zeggen in verdien €5K bruto. Er wordt naar fiscale winst gekeken en niet wat jij jezelf uitkeert per maand.

Uit ervaring weet ik dat veel banken puur en alleen naar de fiscale winst kijken. En niet naar de rest van de cijfers. Dan wordt het al snel lastig om een hypotheek te krijgen.

@walkstyle
Ik neem aan dat je beschikt over de volledige jaarcijfers van de afgelopen 3 jaar? Dan zou je gewoon vrijblijvend eens wat gesprekken kunnen aangaan. Dan weet je in ieder geval wat er mogelijk zou moeten zijn.

Mocht het resultaat van de gesprekken niet naar tevredenheid zijn kun je ook een adviseur inschakelen die gespecialiseerd is in ondernemershypotheken. Die kunnen de cijfers op een andere manier presenteren aan de hypotheekverstrekker waardoor soms meer mogelijk is. Uiteraard zijn deze adviseurs niet gratis!

Zoals al eerder gezegd is moet je je ook afvragen of die 5k spaargeld wel genoeg is om een huis te kopen. Je hebt namelijk ook met kosten koper te maken. Je hebt toch al snel zo'n 4-5% extra nodig. Dat redt je niet met 5K spaargeld en dan heb je nog geen euro uitgegeven aan wat opknappen aan je huis/appartement.

[armageddon_2k1]

[knip]Ik ben spuit 11[/knip]

[ Voor 90% gewijzigd door armageddon_2k1 op 16-06-2020 09:26 ]

[Freeaqingme]

Ik zou niet naar De Hypotheker gaan, maar naar een hypotheekadviseur die zich specialiseert in ondernemers. Bij De Hypotheker hebben ze vooral standaardpakketten, en als je daar niet in valt dan houdt het al snel op.

Daarnaast heb je aan die 5K niet super veel. Voor een woning van 150K betaal je 3K overdrachtsbelasting, vervolgens heb je 1500-3000 euro aan hypotheekadvies/-bemiddeling. Dan is je potje al weer op, terwijl je ongetwijfeld nog veel meer kosten maakt.

[Rukapul]

walkstyle schreef op dinsdag 16 juni 2020 @ 09:22:
5K was een voorbeeld, maar ik denk dat ik echt richting 10-30K moet gaan sparen ja.
Ik heb weinig winst omdat ik vaak investeer, en de winst bewust laag houd.

Je bent dus al meer dan 6 jaar bezig en hebt zowel geen spaargeld/buffer/vermogen en geen (uitzicht op) flinke kasstromen uit die zogenaamde investeringen.

Dat klinkt niet als (zelfstandig) ondernemen.

In plaats van focus op hypotheek lijkt een focus op een hoger inkomen verstandiger.

[Sluw]

Freeaqingme schreef op dinsdag 16 juni 2020 @ 09:34:
Ik zou niet naar De Hypotheker gaan, maar naar een hypotheekadviseur die zich specialiseert in ondernemers. Bij De Hypotheker hebben ze vooral standaardpakketten, en als je daar niet in valt dan houdt het al snel op.

Daarnaast heb je aan die 5K niet super veel. Voor een woning van 150K betaal je 3K overdrachtsbelasting, vervolgens heb je 1500-3000 euro aan hypotheekadvies/-bemiddeling. Dan is je potje al weer op, terwijl je ongetwijfeld nog veel meer kosten maakt.

Ook bij de hypotheker hebben ze goeie ZZP support hoor, er zijn binnen de organisatie medewerkers die daar meer vanaf weten. Ik heb verschillende gesprekken gehad en ben uiteindelijk daarmee in zee gegaan.

[Ernemmer]

Ik heb zelf eens de hypotheekfabriek gebeld en die konden het ook heel goed uitleggen en hebben het voor mij persoonlijk helemaal berekend zonder iets te factureren.

www.dehypotheekfabriek.nl

[ Voor 10% gewijzigd door Ernemmer op 16-06-2020 09:47 ]

[Xanaroth]

walkstyle schreef op dinsdag 16 juni 2020 @ 09:22:
Ik heb weinig winst omdat ik vaak investeer, en de winst bewust laag houd.

Heel simpel, gewoon jaartje even geen grote investeringen, zodat je werk+investeringen van de afgelopen jaren eens voor de volle 100% op de rekening verschijnen en rendement op papier verschijnt.

Dan ben je misschien gelijk klaar als je middelt over 3 jaar zonder dat je allemaal trucs moet gaan verzorgen. Want met zoveel jaar aan werk en investeringen zit je nu natuurlijk dik in de slappe was.

Dan kun je met die dikke winst jezelf ook mooi dit jaar 20+k winst uitkeren bovenop je salaris, zodat je de k.k. en dergelijke kunt betalen.

[ Voor 19% gewijzigd door Xanaroth op 16-06-2020 10:13 ]

[walkstyle]

@Rukapul .Ik had beter kunnen sparen dan had ik nu 10-20K maar door investeringen een besparing van 2K per maand vanaf dit jaar, dus ga wel meer winst maken vanaf nu. (maar ik wil er geen ondernemers discussie van maken)

@Ernemmer Bedankt ik ga binnenkort eens langs bij meerdere hypotheek verstrekkers (ook weer bij de Hypotheker)

@Xanaroth Klopt op zich stel ik telkens dat moment een beetje uit, maar zal komende jaren even rustig aan doen.

Ik weet nu dankzij berekeningen in ieder geval hoeveel winst ik moet maken, en moet dan maar voor lief nemen dat iets meer belasting ga betalen.

[ Voor 10% gewijzigd door walkstyle op 16-06-2020 10:15 ]

[Highfive95]

Xanaroth schreef op dinsdag 16 juni 2020 @ 10:12:
[...]
Dan kun je met die dikke winst jezelf ook mooi dit jaar 20+k winst uitkeren bovenop je salaris, zodat je de k.k. en dergelijke kunt betalen.

Die 20K extra winst moet er natuurlijk wel zijn

Als je maar 5K spaargeld hebt na 8 jaar dan kan ik mij niet voorstellen dat je zo maar even 20K extra winst kan uitkeren. En als dat wel kan dan moet er wel heel veel geïnvesteerd zijn de afgelopen jaren.

Of het uitgave patroon privé klopt van geen kanten. Want als je die 20K extra wel kan uitkeren dan had je waarschijnlijk na 8 jaar heel wat meer moeten hebben. Of het is een keuze dat je privé zoveel uitgeeft. Dan kan natuurlijk ook.

[Twam]

Op zich wel wat ervaring mee, al was het wel beetje andere situatie. Ik wilde een te kleine hypotheek voor de meeste verstrekkers, vonden ze volslagen niet interessant, meeste wilden pas vanaf 50k of zelfs 75k beetje mee gaan denken

Wat ik toen wel positieve ervaring vond was het gratis adviesgesprek van de Vereniging Eigen Huis. Die namen echt de tijd om even wat verder in de cijfers te duiken en wilden ook gerust meedenken over mogelijke oplossingen om kansen te vergroten.

[Anoniem: 258387]

Deze topics zijn altijd heerlijk om te lezen. Een paar figuren weten meteen er weer iets specifieks uit te trekken en TS daar aan op te hangen (te weinig vermogen)

Het hele punt is dat we helemaal niets weten waarom TS geen buffer heeft. MIsschien behoorlijke investeringen gedaan die een langere terugverdientijd kennen. Misschien een moeilijke periode gehad en daardoor de buffer helemaal op moeten eten. MIsschien gewoon lekker geleefd en zijn omzet er doorheen gejaagd.

Voor TS is er maar 1 ding belangrijk en dat is je winst zo hoog mogelijk houden. Dat is niet leuk, dat kost een hoop belasting maar het bedrag wat je kunt lenen gaat ook met sprongen omhoog. Ik heb het zelf ook op deze manier gedaan toen ik een huis wilde kopen.

Het alternatief is een lening via een partculier krijgen. Dan betaal je misschien 3,5% tot 4% rente maar kun je wel veel flexibeler aflossen als je dat zou willen (bijvoorbeeld in 15 jaar je huis aflossen in plaats van 30)
Er zijn genoeg mensen met een spaarpotje die op deze manier wat extra rendement willen halen.

Mogelijkheden genoeg, maar vooral belangrijk om goed inzichtelijk te hebben wat je omzet is, wat de aftrekposten zijn, waar je kosten liggen en waar je dus mee kunt schuiven.

[jadjong]

Veel investeren is mooi(mits de investeringen nuttig zijn) omdat je dan minder inkomstenbelasting betaalt. Keerzijde is dat het aanvragen van een hypotheek erg teleurstellend is, voor de aankoop van een huis zal je vier jaartjes de groei van het bedrijf moeten pauze moeten zetten en daarnaast een flinke som geld op tafel leggen om het risico van de bank af te kopen.
Huis: 300K
Executiewaarde bij niet betalen van maandelijks bedrag: 250K
Eigen inleg: 50K
= blije bank
_{in de praktijk is de berekening iets ingewikkelder}

[dlmh]

Ik heb recentelijk een huis gekocht na 1,5 jaar ondernemerschap. Omdat elke hypotheekverstrekker wisselende rekenmethodes hanteert voor ondernemersinkomen is het heel belangrijk om een adviseur in de arm te nemen die bekend is met deze rekenmethodes en op zoek gaat naar een partij die gunstig is voor jouw situatie.

De meeste hypotheekverstrekkers vereisen bovendien een inkomensverklaring van een onafhankelijke partij (zoals Raadhuys) die een verklaring afgeeft voor die specifieke hypotheekverstrekker met de voor hen geldende rekenregels. Deze verklaring kost geld en mag slechts eenmalig kosteloos gewijzigd worden voor een andere hypotheekverstrekker.

Overigens onderneem ik vanuit een b.v. en de uitkomst van de inkomensverklaring was dat alleen mijn uitgekeerde salaris mee werd genomen als inkomen en de overwinst niet omdat ik een beginnend ondernemer ben.

Als je zelfs met de juiste hypotheekverstrekker niet voldoende kunt lenen om een huis te kopen, dan kun je overwegen een (part-time) baan ernaast aan te houden. Houd er rekening mee dat een intentieverklaring meestal pas na 6 maanden dienstverband "serieus" wordt genomen.

Overigens sluit ik me wel aan bij bovenstaande reacties: je moet je afvragen of je echt een huis wilt kopen als het allemaal zo nauw komt en je na aankoop geen reserves meer overhoudt voor je onderneming.

[Citroentjuh]

Anoniem: 258387 schreef op dinsdag 16 juni 2020 @ 10:43:
Deze topics zijn altijd heerlijk om te lezen. Een paar figuren weten meteen er weer iets specifieks uit te trekken en TS daar aan op te hangen (te weinig vermogen)

Het hele punt is dat we helemaal niets weten waarom TS geen buffer heeft.

Ja, ligt dat aan de mensen die moeite steken in een reactie ook al is de informatie summier, of aan de gebrekkige topicstart?

[Sluw]

dlmh schreef op dinsdag 16 juni 2020 @ 15:37:
Ik heb recentelijk een huis gekocht na 1,5 jaar ondernemerschap. Omdat elke hypotheekverstrekker wisselende rekenmethodes hanteert voor ondernemersinkomen is het heel belangrijk om een adviseur in de arm te nemen die bekend is met deze rekenmethodes en op zoek gaat naar een partij die gunstig is voor jouw situatie.

De meeste hypotheekverstrekkers vereisen bovendien een inkomensverklaring van een onafhankelijke partij (zoals Raadhuys) die een verklaring afgeeft voor die specifieke hypotheekverstrekker met de voor hen geldende rekenregels. Deze verklaring kost geld en mag slechts eenmalig kosteloos gewijzigd worden voor een andere hypotheekverstrekker.

Overigens onderneem ik vanuit een b.v. en de uitkomst van de inkomensverklaring was dat alleen mijn uitgekeerde salaris mee werd genomen als inkomen en de overwinst niet omdat ik een beginnend ondernemer ben.

Als je zelfs met de juiste hypotheekverstrekker niet voldoende kunt lenen om een huis te kopen, dan kun je overwegen een (part-time) baan ernaast aan te houden. Houd er rekening mee dat een intentieverklaring meestal pas na 6 maanden dienstverband "serieus" wordt genomen.

Overigens sluit ik me wel aan bij bovenstaande reacties: je moet je afvragen of je echt een huis wilt kopen als het allemaal zo nauw komt en je na aankoop geen reserves meer overhoudt voor je onderneming.

Inderdaad, zorg dat wel dat je geld achter de hand houdt. Woningen in die prijsklasse moeten ook vaak verwacht of onverwacht opgeknapt en onderhouden worden en je weet niet met wat voor tegenslagen de wereld volgend jaar aan komt zetten .