Overwaarde huis vraag

[NoortjeSon]

Hallo allemaal,

Ik zal even mijn situatie schetsen en dan zou ik graag horen wat jullie willen adviseren of wat anderen in een soortgelijke situatie hebben gedaan.

Ik heb (in mijn eentje) een koopappartement gekocht die ik binnenkort ga verkopen (omdat ik een relatie heb en ga samenwonen met hem in zijn huurhuis)
Ik houd hiervan minimaal 25.000 overwaarde en maximaal 50.000 overwaarde over. Exacte bedrag weet ik over een maand maar hier tussen zit ik ergens. .

Nu willen wij over 1 a 2 jaar samen gaan kopen. We wachten bewust omdat de huizenmarkt mogelijk iets gaat dalen eind 2020/2021
We kunnen best een leuk bedrag aan samen, dus we kunnen best ver onder onze maximum hypotheek gaan zitten om alsnog een prima huis te vinden wat aan onze eisen voldoet. .

Nou moet ik ook een nieuwe auto en vroeg ik me af of het een idee zou kunnen zijn om van (een deel van) mijn overwaarde die auto aan te schaffen. Zodat ik vanaf augustus als ik mijn appartement verkocht heb een gedegen auto heb.

Ik begrijp dat je dan wat inlevert op je nieuwe hypotheek, anderzijds zitten wij toch niet aan onze maximale hypotheek als we een huis gaan kopen en vind ik het niet erg om bijv een paar jaar langer af aan het lossen te zijn als ik daarvoor nu een auto heb.

Maar misschien zie ik dingen over het hoofd en denk ik te makkelijk, dan hoor ik het ook graag van jullie.
Alvast bedankt voor jullie reacties!

[ Voor 3% gewijzigd door NoortjeSon op 10-06-2020 17:46 ]

[coop]

Bij verkoop van een woning met overwaarde creeer je 'eigenwoningreserve' (Belastingdienst: Eigenwoning reserve). Dit houdt in dat je in de toekomst dit bedrag in een huis 'moet' stoppen, als je dat niet doet mag je dit deel van de hypotheekrente niet aftrekken van je inkomstenbelasting. Een eigenwoningreserve is tot 3 jaar na verkoop van de woning geldig.

edit:

Stel je houdt een overwaarde van €25.000 over en je besteedt dit volledig aan een auto. Dan mag je dus de rente over deze €25.000 niet aftrekken van je belasting. Je nieuwe hypotheek van €250.000, zonder eigen inleg, zou dan voor €225.000 aftrekbaar zijn van de belasting wat betreft de rente.

Natuurlijk houdt de Belastingdienst niet bij welk geld je voor welke uitgave gebruikt. Mocht je nu een nieuwe auto kopen van €10.000, maar voordat je een nieuwe woning koopt heb je weer €10.000 kunnen sparen die je inlegt, dan is dat prima.

Tevens is daar het punt van vermogensbelasting (waar Fanman het over heeft). Indien je door je overwaarde op je rekening te krijgen, meer vermogen krijgen dan de vrijstelling, dan ga je daar in 2021 vermogenbelasting over betalen. Dit is over het deel boven de grens (€30.846 in 2021 volgens mi)

[ Voor 42% gewijzigd door coop op 10-06-2020 17:58 . Reden: Rekenvoorbeeld en extra informatie ]

[Fanman]

Tussen de verkoop van ons oude huis en nieuwe huis zat een half jaar, waarbij wij net in boekjaren overgingen.
Hel en aarde moeten bewegen om geen belastingaanslag te krijgen.

Verdiep je dus eerst in de regels van de belastingdienst, anders ga je veel inleveren van je overwaarde.

[NoortjeSon]

Fanman schreef op woensdag 10 juni 2020 @ 17:51:
Tussen de verkoop van ons oude huis en nieuwe huis zat een half jaar, waarbij wij net in boekjaren overgingen.
Hel en aarde moeten bewegen om geen belastingaanslag te krijgen.

Verdiep je dus eerst in de regels van de belastingdienst, anders ga je veel inleveren van je overwaarde.

Ja dat laatste was ik dus ook al bang voor. Dat was ook 1 van mijn overwegingen om het geld dan maar te 'spenderen' ipv op mijn rekening laten staan zo lang. Hoe hebben jullie dat uiteindelijk geregeld?

[De Cheetah]

coop schreef op woensdag 10 juni 2020 @ 17:50:
Bij verkoop van een woning met overwaarde creeer je 'eigenwoningreserve' (Belastingdienst: Eigenwoning reserve). Dit houdt in dat je in de toekomst dit bedrag in een huis 'moet' stoppen, als je dat niet doet mag je dit deel van de hypotheekrente niet aftrekken van je inkomstenbelasting. Een eigenwoningreserve is tot 3 jaar na verkoop van de woning geldig.

Inderdaad, klopt als een bus. Dat betekent dus dat van het deel van die 25-50k dat je niet als eigen geld in je nieuwe huis stopt je over dat deel geen hypotheekrenteaftrek kan krijgen. Gezien de lage rente is dat effect nu echter beperkt. Bij 50k (max) en 2,5% (nu hoog, later???) rente betaal je ongeveer 100 eur per maand aan rente, dus voor het gemak 50 eur pm aftrek die je dus niet geniet.

Edit: coop heeft het voorbeeld zelf al toegevoegd

Laat onverlet dat uitgeven aan een auto heel snel heel ver kan oplopen, zeker met de gedachte ‘ik heb 25-50k overwaarde, laat ik daar deels een auto van kopen’. Mijn advies, doe niet te gek!

[NoortjeSon]

coop schreef op woensdag 10 juni 2020 @ 17:50:
Bij verkoop van een woning met overwaarde creeer je 'eigenwoningreserve' (Belastingdienst: Eigenwoning reserve). Dit houdt in dat je in de toekomst dit bedrag in een huis 'moet' stoppen, als je dat niet doet mag je dit deel van de hypotheekrente niet aftrekken van je inkomstenbelasting. Een eigenwoningreserve is tot 3 jaar na verkoop van de woning geldig.

Maar wat houd dat dan precies in, als de de hypotheekrente niet mag aftrekken? Dat betekend toch alleen maar dat je een x aantal bedrag minder per maand of per jaar terug krijgt van de belastingdienst? Dus dan krijg je bijv ipv 100euro maar 70 euro per maand terug bijv of zie ik het dan verkeerd ?

[Fanman]

NoortjeSon schreef op woensdag 10 juni 2020 @ 17:57:
[...]


Ja dat laatste was ik dus ook al bang voor. Dat was ook 1 van mijn overwegingen om het geld dan maar te 'spenderen' ipv op mijn rekening laten staan zo lang. Hoe hebben jullie dat uiteindelijk geregeld?

Heel veel bellen, belastingconsulent, en uitstel gekregen.
Let wel dat was zo'n vier jaar geleden nu, dus hoe de regels nu zijn en de vlag erbij hangt weet ik niet.

[coop]

NoortjeSon schreef op woensdag 10 juni 2020 @ 17:57:
[...]


Ja dat laatste was ik dus ook al bang voor. Dat was ook 1 van mijn overwegingen om het geld dan maar te 'spenderen' ipv op mijn rekening laten staan zo lang. Hoe hebben jullie dat uiteindelijk geregeld?

Naar mijn mening is spenderen omdat je belasting zou moeten betalen een beetje vreemde gedachte. Over het gedeelte van je vermogen boven de €30.846 (tot €103.643) zou je 0.54% belasting betalen in 2021. Dit is €0.005 per €1.

NoortjeSon schreef op woensdag 10 juni 2020 @ 17:59:
[...]
Maar wat houd dat dan precies in, als de de hypotheekrente niet mag aftrekken? Dat betekend toch alleen maar dat je een x aantal bedrag minder per maand of per jaar terug krijgt van de belastingdienst? Dus dan krijg je bijv ipv 100euro maar 70 euro per maand terug bijv of zie ik het dan verkeerd ?

Ja, correct. Stel je geeft die €25.000 uit en leent het opnieuw voor 2% rente bij aanschaf nieuwe woning. Dan is de rente over die €25.000 €500 per jaar (uiteraard lager want je gaat iedere maand een klein deel aflossen). Deze mag je dan niet aftrekken van de belasting. Dat zou je maximaal (afhankelijk van je inkomen) 43% van dit bedrag kunnen schelen in 2021, of ongeveer €215 in een jaar.

/edit

Excuus, het scheelt niet echt €215. Want met een eigenwoningreserve is er geen situatie waar je dit deel wél zou mogen aftrekken. Als je de overwaarde wel in je nieuwe huis zou stoppen zou je geen rente betalen, dus ook geen aftrek krijgen. Dus die vergelijking is niet terecht.

Eigenlijk betaal je dus die 2% rente over het deel van je overwaarde dat je niet in je nieuwe huis stopt als rente voor de aankoop die je nu doet met de overwaarde, maar dan in een hypotheek die 20-30 jaar loopt.

[ Voor 15% gewijzigd door coop op 10-06-2020 18:12 . Reden: Correctie van gebruik termen. ]

[Rukapul]

De aftrek wordt al rap afgebouwd naar 37%. In combinatie met de lage rente maakt het steeds minder uit om met of zonder aftrek te lenen. Voor enkele tienduizenden euro's zeker niet.

Dat maakt het overigens nog geen verstandige beslissing om dan maar (meer) geld in een auto te stoppen. Dat geld is gewoon weg terwijl harde cash bij aankoop van een woning een flink voordeel kan bieden.

[Togi]

[


Natuurlijk houdt de Belastingdienst niet bij welk geld je voor welke uitgave gebruikt. Mocht je nu een nieuwe auto kopen van €10.000, maar voordat je een nieuwe woning koopt heb je weer €10.000 kunnen sparen die je inlegt, dan is dat prima.

Geldt dit andersom ook?
In onze situatie hebben we een ander huis gekocht obv hypotheek + deel overwaarde + deel eigen geld.
Echter omdat onze huidige woning nog niet verkocht is hebben we gerekend met een veilige overwaarde (50k terwijl als we naar de huidige markt kijken is dat tussen 80 en 90k maar ivm Corona en voorspelde crisis zijn we safe gaan zitten).
De kans is dus dat we 30k meer overwaarde hebben. Deze komt natuurlijk pas vrij na overdracht huidige woning (dus ivm verhuizen 1 a 2 maanden na overdracht nieuwe woning). Kan ik die 30k dan aftrekken van het totale eigen geld wat ik al betaald heb zodat dat spaargeld weer vrij te besteden is?
(Sleutel nieuwe woning krijgen een pas december/januari dus tijd genoeg om huidige woning kwijt te raken)

[Señor Sjon]

WVB >>> PFSL

[Anoniem: 677216]

Togi schreef op donderdag 11 juni 2020 @ 21:06:
Kan ik die 30k dan aftrekken van het totale eigen geld wat ik al betaald heb zodat dat spaargeld weer vrij te besteden is?

Bedoel je het volgende?
Je koopt een huis van 350k. Je rekent met een overwaarde van 50k en legt zelf 50k spaargeld in. Je neemt dus een hypotheek van 250.
Nu blijkt je overwaarde 80k te zijn. Je wil i.p.v. 50k nog maar 20k zelf in leggen en houdt nog steeds 250k hypotheek.

Ja dit mag, want het gaat erom dat je de overwaarde aan het huis besteedt. Voor de hoeveelheid eigen inleg zijn geen regels.

[t_captain]

Fanman schreef op woensdag 10 juni 2020 @ 17:51:
Tussen de verkoop van ons oude huis en nieuwe huis zat een half jaar, waarbij wij net in boekjaren overgingen.
Hel en aarde moeten bewegen om geen belastingaanslag te krijgen.

Verdiep je dus eerst in de regels van de belastingdienst, anders ga je veel inleveren van je overwaarde.

Op grond waarvan werd je aangeslagen? Overwaarde bij verkoop eigen woning is geen belastbaar inkomen, het voegst slechts toe aan de eigenwoningreserve waardoor je bij volledige financiering van een nieuw huis een stukje renteaftrek mist.

Als je in november een huis verkoopt met een ton overwaarde en in januari een nieuw huis koopt waarbij je een ton eigen geld inbrengt, zero effect op je belastingaanslag. Alleen zit het geld op 1-1 in box 3, maar dat is een logische consequentie van dit handelen.

[Togi]

Anoniem: 677216 schreef op zondag 14 juni 2020 @ 10:51:
[...]

Bedoel je het volgende?
Je koopt een huis van 350k. Je rekent met een overwaarde van 50k en legt zelf 50k spaargeld in. Je neemt dus een hypotheek van 250.
Nu blijkt je overwaarde 80k te zijn. Je wil i.p.v. 50k nog maar 20k zelf in leggen en houdt nog steeds 250k hypotheek.

Ja dit mag, want het gaat erom dat je de overwaarde aan het huis besteedt. Voor de hoeveelheid eigen inleg zijn geen regels.

Idd.
Onze adviseur maakte alleen de opmerking dat we die extra 30k evt in de hypotheek konden stoppen of in bijv een verbouwing .
Alleen bij de verbouwing zit je met die periode dat je het binnen een aantal jaar moet besteden. Echter de verbouwing die we willen doen (dakopbouw/kamer op de garage met verbouwing badkamer en dakkapellen) zal iets meer worden dan die 30k dus ik weet niet zeker of dat binnen het termijn gaat lukken.
Dus als dat extra geld uit de overwaarde mijn spaargeld inleg vervangt dan heb ik niets meer met het termijn te maken wat me wat meer tijd gunt on de verbouwing rond te krijgen.

[NoortjeSon]

coop schreef op woensdag 10 juni 2020 @ 18:06:
[...]


Naar mijn mening is spenderen omdat je belasting zou moeten betalen een beetje vreemde gedachte. Over het gedeelte van je vermogen boven de €30.846 (tot €103.643) zou je 0.54% belasting betalen in 2021. Dit is €0.005 per €1.


[...]


Ja, correct. Stel je geeft die €25.000 uit en leent het opnieuw voor 2% rente bij aanschaf nieuwe woning. Dan is de rente over die €25.000 €500 per jaar (uiteraard lager want je gaat iedere maand een klein deel aflossen). Deze mag je dan niet aftrekken van de belasting. Dat zou je maximaal (afhankelijk van je inkomen) 43% van dit bedrag kunnen schelen in 2021, of ongeveer €215 in een jaar.

/edit

Excuus, het scheelt niet echt €215. Want met een eigenwoningreserve is er geen situatie waar je dit deel wél zou mogen aftrekken. Als je de overwaarde wel in je nieuwe huis zou stoppen zou je geen rente betalen, dus ook geen aftrek krijgen. Dus die vergelijking is niet terecht.

Eigenlijk betaal je dus die 2% rente over het deel van je overwaarde dat je niet in je nieuwe huis stopt als rente voor de aankoop die je nu doet met de overwaarde, maar dan in een hypotheek die 20-30 jaar loopt.

Oke bedankt voor je duidelijke reactie.
dus kort door de bocht samengevat, we zouden bij besteding 30k overwaarde aan de auto uiteindelijk 6000€ meer betalen over 30 jaar verspreid vanwege de auto die we zouden aanschaffen.. kom je uit op 16,6 euro per maand aan 'extra kosten' om nu iets te hebben wat ik al heel lang wil (specifieke auto, nu roadtrippen we lekker veel etc). Voor mij is dat dan iets waarvoor ik 'de rest van mijn leven' die 16 - 20 € per maand extra wel voor over heb

[Honesty]

Als je 30k besteed aan de auto ipv aan het nieuwe huis dan dan betaal je 30k aflossing en de rente, dus 80 euro aflossing per maand en de rente, daarnaast als je buiten nhg koopt kan die 30k ook zorgen dat je onder een percentage waarde woning zit waardoor je weer korting krijgt over de gehele hypotheek. Dus die auto kan op die manier snel euro's per maand kosten.
Maar een nieuwe auto is ook fijn jullie moeten zelf de keuze maken.

[Sport_Life]

Ik zou er niet zomaar vanuit gaan dat prijzen gaan zakken binnen 1-2 jaar. Als prijzen gaan zakken duurt het toch minimaal 3-5 jaar voordat de daling harder gaat dan de kosten van een huurwoning. Dat is langer dan de termijn van de hra, dus koop gewoon een woning die je mooi vindt en ga niet denken dat je meer woning krijgt als je een jaar wacht.

Dat betekent dat als je voor 30k een auto koopt, je strikt genomen 30k minder huis hebt, ofwel je lening is 30k hoger. Dan betaal je dus eigenlijk die auto in 30 jaar af, dus zodra de auto over 10 jaar niets waard is betaal je nog 20 jaar lang aflossing + rente.

Mijn advies zou zijn, doe het alleen als je sowieso een nieuwe auto nodig hebt en daarvoor een consumptief crediet wil afsluiten met 6% rente.

In alle andere gevallen wordt het een hele dure auto: echter merk je dat niet omdat de kosten over 30 jaar verdeeld worden.

Wij hebben momenteel een overwaarde van >300k, maar toch een nieuwe auto gekocht van spaargeld. Dat is op de lange termijn goedkoper dan 20 jaar rente + aflossing (resterende looptijd hypotheek).

[ Voor 29% gewijzigd door Sport_Life op 15-07-2020 17:56 ]

[De Rikster]

NoortjeSon schreef op woensdag 10 juni 2020 @ 17:45:
Nu willen wij over 1 a 2 jaar samen gaan kopen. We wachten bewust omdat de huizenmarkt mogelijk iets gaat dalen eind 2020/2021

En de rente?
En de inflatie?
En jullie inkomen?

Al je fiches op dalende prijzen zetten is een gok waarbij alleen achteraf te bepalen is of je de juiste gok hebt genomen.

[NoortjeSon]

Sport_Life schreef op woensdag 15 juli 2020 @ 17:48:
Ik zou er niet zomaar vanuit gaan dat prijzen gaan zakken binnen 1-2 jaar. Als prijzen gaan zakken duurt het toch minimaal 3-5 jaar voordat de daling harder gaat dan de kosten van een huurwoning. Dat is langer dan de termijn van de hra, dus koop gewoon een woning die je mooi vindt en ga niet denken dat je meer woning krijgt als je een jaar wacht.

Dat betekent dat als je voor 30k een auto koopt, je strikt genomen 30k minder huis hebt, ofwel je lening is 30k hoger. Dan betaal je dus eigenlijk die auto in 30 jaar af, dus zodra de auto over 10 jaar niets waard is betaal je nog 20 jaar lang aflossing + rente.

Mijn advies zou zijn, doe het alleen als je sowieso een nieuwe auto nodig hebt en daarvoor een consumptief crediet wil afsluiten met 6% rente.

In alle andere gevallen wordt het een hele dure auto: echter merk je dat niet omdat de kosten over 30 jaar verdeeld worden.

Wij hebben momenteel een overwaarde van >300k, maar toch een nieuwe auto gekocht van spaargeld. Dat is op de lange termijn goedkoper dan 20 jaar rente + aflossing (resterende looptijd hypotheek).

Bedankt voor je reactie!
Ja gelukkig is een ander voordeel ook dat ik nu bijna 1200€ per maand kan sparen.. Dus dat geld kan ik gewoon (voor n groot deel) weer bij mijn overwaarde 'rekening' storten begreep ik v/d belasting dienst. Dus ik kan alvast een groot deel zelf aanvullen van de 30k die ik nu pak, dus het verschil zal waarschijnlijk straks als we een huis kopen wat minder groot zijn. Scheelt dan ook weer iets in de maandlasten/meer lening die we moeten nemen.

[NoortjeSon]

Honesty schreef op woensdag 15 juli 2020 @ 15:54:
Als je 30k besteed aan de auto ipv aan het nieuwe huis dan dan betaal je 30k aflossing en de rente, dus 80 euro aflossing per maand en de rente, daarnaast als je buiten nhg koopt kan die 30k ook zorgen dat je onder een percentage waarde woning zit waardoor je weer korting krijgt over de gehele hypotheek. Dus die auto kan op die manier snel euro's per maand kosten.
Maar een nieuwe auto is ook fijn jullie moeten zelf de keuze maken.

Oh klopt inderdaad ik snap wat je bedoeld, nou dat bedrag is voor mij eigenlijk ook goed te doen. Het kost wat meer maar moet zeggen dat ik normaal ook niks deed met de HRA, het was voor mij altijd een 'extraatje' welke ik niet zou missen al zou ik minder krijgen. Of als de maandlasten wat hoger liggen.. Ik ga ook elk jaar omhoog in salaris dus denk dat dat zich wel recht trekt uiteindelijk. Afweging die ik inderdaad moet maken, maar dan ben ik er wel uit nu

Nog een vraagje: Wat bedoel je precies met korting krijgen over de gehele hypotheek?

[coop]

NoortjeSon schreef op donderdag 16 juli 2020 @ 13:42:
[...]


Oh klopt inderdaad ik snap wat je bedoeld, nou dat bedrag is voor mij eigenlijk ook goed te doen. Het kost wat meer maar moet zeggen dat ik normaal ook niks deed met de HRA, het was voor mij altijd een 'extraatje' welke ik niet zou missen al zou ik minder krijgen. Of als de maandlasten wat hoger liggen.. Ik ga ook elk jaar omhoog in salaris dus denk dat dat zich wel recht trekt uiteindelijk. Afweging die ik inderdaad moet maken, maar dan ben ik er wel uit nu

Nog een vraagje: Wat bedoel je precies met korting krijgen over de gehele hypotheek?

Als je niet een NHG hypotheek afsluit, dan kijkt de hypotheekverstrekker naar de lening-waarde ratio. De rente is hoger voor de hele lening des te hoger die ratio is. Dit scheelt zo 0,15-0,30% per jaar.

Stel dat je een huis van €200.000 zou willen kopen. Daarvoor zou je €200.000 (ratio is 100%) kunnen lenen (ik weet dat dit nog binnen NHG grens valt, even als voorbeeld), of €170.000 (ratio is 85%) als je geen auto zou kopen.

Bij ABN zou je dan 0,25% rente minder betalen als je de rente 12 jaar of langer vast zet. De rente is 2,09% zonder korting bij 12 jaar vast.

Je betaalt 2,09% "extra" voor de €30.000 (€627 p/j) die je voor de auto hebt gebruikt, plus inderdaad de aflossing. En voor de andere €170.000 betaal je 0.25% (€425 p/j) extra aangezien je zonder auto een korting op de rente had gekregen.

Indien je een huis koopt dat onder de NHG grens valt en een NHG hypotheek afsluit, dan krijg je wegens de zekerheid die daarbij komt altijd al een lagere rente. Hier betaal je wel eenmalig voor.