Uitbouw nieuwbouwwoning en erfdienstbaarheid

[Epoxus]

Goedemiddag allemaal,

Ik vroeg mij of hoe jullie tegen de volgende situatie aankijken:

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Nico Klus]

Wat staat hierover in je koopcontract?
Alleen iets over erfdienstbaarheid naar de ene buren? Dan zal dat dus niet automatisch voor de andere buren gelden.

[Dacuuu]

Ik heb recentelijk een nieuwbouw contract getekend, en daar stond in dat de buren nog 5 jaar na oplevering de tijd hadden om gebruik te maken van de erfdienstbaarheidclausule.

Bekijk je oorspronkelijk koopcontract even.

Edit:

Zo staat het in mijn contract:

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Voor 70% gewijzigd door Dacuuu op 30-05-2020 16:01]

[Ikke_niet]

Jaaa Bel de rijdende rechter...

Veel factoren om rekening mee te houden. In principe is het jouw grond en jij bepaald wat daarmee gebeurd. idem de grond van de buren als die de schutting willen vervangen door een een muur dan kan dat (op eigen kosten). In de stukken van de notaris kun je eventuele erfdienstbaarheden terug vinden. Wat is de exacte tekst hiervan?

De zachte kant.

Dat je nu geen aanbouw wilt is duidelijk houd wel rekening met toekomstige bewonerswensen en woningwaarde. Daarnaast wat is de verstandhouding met de buren en hoe zie je dit in de toekomst (je hoeft niet over je heen te laten lopen. (je kunt bv de grond ook verkopen) maar ik kan mij zo voorstellen dat het geen net afgewerkte muur gaat worden als de situatie verzuurd.

[Epoxus]

Bedankt voor jullie reacties. Dit is de tekst uit de koopovereenkomst waar ze zich op baseren.
Ik heb een aantal passages dikgedrukt waaruit ik zou opmaken dat het alleen van toepassing zou zijn op de bouwsituatie tot aan oplevering.

Deze aannemingsovereenkomst is overigens niet notarieel vastgelegd. Ook is dit slechts een overeenkomst tussen mij en de bouwer, niet tussen mij en de buren? De nieuwe uitbouw zal door een andere aannemer worden gebouwd.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[lothar]

Ik snap de 30 cm niet helemaal. Gaat het niet alleen om ‘jou’ muur die op jou kant staat + de isolatie die dan gedeeld is? Misschien kan je vragen of ze het met pir isolatie afwerken en stuc ipv metselwerk waardoor het lang niet zo ver jou kant op komt.

[Epoxus]

lothar schreef op zaterdag 30 mei 2020 @ 18:03:
Ik snap de 30 cm niet helemaal. Gaat het niet alleen om ‘jou’ muur die op jou kant staat + de isolatie die dan gedeeld is? Misschien kan je vragen of ze het met pir isolatie afwerken en stuc ipv metselwerk waardoor het lang niet zo ver jou kant op komt.

100mm binnenmuur van beton die voor de helft wordt gedeeld (=50mm). 140mm spouw/isolatie en dan nog 100mm gemetselde muur (beiden op mijn grond). Wellicht dat het kleiner kan met dunne isolatie.

Echter wil ik eerst weten in hoeverre ik in mijn recht sta en niet bereid ben tot compromis.

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

[Voor 13% gewijzigd door Epoxus op 31-05-2020 09:26]

[kabeltjekabel]

Epoxus schreef op zaterdag 30 mei 2020 @ 18:36:
[...]


100mm binnenmuur van beton die voor de helft wordt gedeeld (=50mm). 140mm spouw/isolatie en dan nog 100mm gemetselde muur (beiden op mijn grond). Wellicht dat het kleiner kan met dunne isolatie.

Echter wil ik eerst weten in hoeverre ik in mijn recht sta en niet bereid ben tot compromis.

***members only***

Huh? Wat voor rare constructie is dat dan? Is je woningscheidende muur nu 100mm? Zo'n muur is eerder totaal 300mm, waarvan je buren dan de helft op jouw terrein willen bouwen.

[GeeMoney]

@Epoxus heb je geen rechtsbijstand toevallig? Zoals ik het lees hebben zij nu geen recht om de uitbouw deels op jouw grond te zetten.
Voornamelijk omdat er “tijdens het bouwplan” benoemd wordt en eindigd op “in zijn perceel is aangebracht”.
Dat laatste is nu niet het geval dus heb je het ook toekomstig niet te dulden.
Maar met juridische taal weet je het nooit, ik zou in ieder geval bij de buren even aangeven dat je de papieren laat controleren en dat de bouw tot nader order niet kan plaats vinden.

[lothar]

Epoxus schreef op zaterdag 30 mei 2020 @ 18:36:
[...]


100mm binnenmuur van beton die voor de helft wordt gedeeld (=50mm). 140mm spouw/isolatie en dan nog 100mm gemetselde muur (beiden op mijn grond). Wellicht dat het kleiner kan met dunne isolatie.

Echter wil ik eerst weten in hoeverre ik in mijn recht sta en niet bereid ben tot compromis.

***members only***

Kan niet kloppen totale isolatie is toch geen 2x140.

[Fable]

Hoogstwaarschijnlijk is de woningscheidende wand 240-280mm totaal, 100-120mm beton 40 mm spouw en dan weer 100-120 mm beton.
De erfgrens ligt in het midden op 20mm vanaf hun binnenblad.

Op jouw grond komt dan 100mm metselwerk 39mm spouw en 131mm isolatie, = 270mm - 20mm = 250mm

Ik zou dit persoonlijk niet willen en de buren lekker op hun eigen grond laten bouwen.

[Voor 12% gewijzigd door Fable op 30-05-2020 20:07]

[BCC]

Zou je niet eerst met de buren praten? Mijn nieuwe buurman vroeg dit ook, ik zei nee, en hij komt nog steeds gezellig bbqen hoor.

[StevenK]

De eerste vraag is wat er nu aan erfdienstbaarheden is vastgelegd in de notariële akte. Die koop/aannemingsovereenkomst doet er niet toe.

[Roos79]

Hier wel laten doen heb een keurig gemetselde muur.
Tevens is de schutting onderheid toen ze toch palen aan het heien waren.
Andere hebben lelijke trespa platen op hun erf afscheiding.
Die wilde dat ook niet en hebben daardoor echt een veel lelijkere zichtmuur want stenen zouten over de erf af scheiding komen.

[Guldan]

In kan ook niet in je portemonnee kijken, maar een uitbouw werkt ook waardeverhogend voor je huis. Je zou een dealtje met de aannemer van de buurman kunnen sluiten.

Er lijkt wel duidelijk te staan dat het tijdens de bouw van de woning is. Heb je ook rechtsbijstand? Ik heb geen idee of die je kunnen helpen maar anders heb ik ook geen idee.

[Epoxus]

Geld is het probleem niet, maar ik vind de woonkamer groot genoeg en waardeer een ruime tuin ook.

Ik heb inderdaad een rechtsbijstandsverzekering en die zal ik gaan inzetten. We hebben al gepraat en en de buren blijven bij hun standpunt.

Wat betreft de constructie heb ik een bouwtekening opgevraagd van hun plan. Tot nu toe alleen een schetsje gehad met onduidelijke maatvoeringen van hun aannemer.

[aschja]

Epoxus schreef op zondag 31 mei 2020 @ 09:04:
Geld is het probleem niet, maar ik vind de woonkamer groot genoeg en waardeer een ruime tuin ook.

Ik heb inderdaad een rechtsbijstandsverzekering en die zal ik gaan inzetten. We hebben al gepraat en en de buren blijven bij hun standpunt.

Wat betreft de constructie heb ik een bouwtekening opgevraagd van hun plan. Tot nu toe alleen een schetsje gehad met onduidelijke maatvoeringen van hun aannemer.

Wat ik alleen niet zo goed begrijp is het volgende. Als jij nu naar je buurman loopt en zegt dat je na zorgvuldig overwegen ook besloten hebt om uit te bouwen, dan heb jij toch net zo veel recht om op zijn grond te bouwen?

Daarnaast snap ik sowieso niet dat er over de erfgrens gebouwd moet worden.

[Dennism]

@Epoxus Ik zou het advies van StevenK even opvolgen en goed kijken naar de daadwerkelijke notariële akte.

[MeTooPV]

De acte is leidend. Daar kan een termijn in staan. Als die er niet instaat, dan is de erfgrens de erfgrens. En een goede verhouding met de buren is belangrijk, maar het is niet normaal om op de grond van de buren te bouwen.

Nog 1 opm : als je besluit het wel toe te laten, dan zou ik wel eisen dat een eventuele aanbouw van jouw op hun fundering kan rusten. Dat ze dus nu al rekening houden met die extra last.

[Rubbergrover1]

Ik heb uit nieuwsgierigheid mijn eigen notarispapieren er even bij gepakt. In mijn papieren staat niet dat het alleen om de standaard meerwerkopties gaat, dus bij mijn situatie zou je achteraf inderdaad nog op de grond van de buren mogen bouwen.

Aan de ene kant vervelend omdat je je tuin hebt ingericht op een afscheiding zonder die uitbouw. Maar aan de andere kant ook wel prettig voor als je zelf zo'n uitbouw zou willen hebben.

Als in jouw notariële stukken het recht om op grond van de buren te bouwen ook zonder einddatum staat aangegeven, dan denk ik dat ze gewoon in hun recht staan. Ze zijn dan natuurlijk wel een beetje laat met het melden. Maar als ze in hun recht staan, dan zou ik er geen ruzie om zoeken... Ik zou dan eerder op een constructieve manier meedenken en kijken of er ook voor jou nog iets positiefs uit te halen is.

[Yucon]

Je hebt nu weliswaar geen uitbouwplannen. Maar het betekent wel dat mocht jij of toekomstige bewoners dat toch ooit willen je een flinke rand in je binnenmuur krijgt, feitelijk vooral omdat er op die plek dan onnodige isolatie zit. Mocht je toch instemmen zou ik er toch iets over laten opnemen dat die situatie tzt ongedaan gemaakt mag worden.

Ik kan me zo voorstellen dat dit anders wel als een nadeel gezien zal worden als je toekomstige kopers hebt die bij aankoop al uitbouwplannen hebben.

[FRANQ]

Meedenken en er wat positiefs uit proberen te halen? Wat dan?

Je had een schutting van 1m80 hoog en dat wordt nu een stenen muur van 2m70.
Hij raakt tuin kwijt.
Moet zijn terras laten herstellen.
Waardevermindering voor zijn huis etc.

Enige wat ik kan bedenken wat een positief zou kunnen zijn is dat als de aannemer bereid is tegen een laag prijsje alvast palen en de fundering bij de ts doortrekt naar de andere buren, zodat je dat bij een eventuele uitbouw niet meer hebt.
En dat je dat dus bij verkoop kan vermelden.

[Rubbergrover1]

Als notarieel vastgelegd is dat de buren dat gewoon mogen doen, dan kun je daar weinig tegen doen. Dan kun je boos worden en gaan mokken over waardevermindering, maar daar schiet je niets mee op. Je krijgt er alleen maar een slechte verstandhouding met de buren van.

Dan kun je dus beter, afhankelijk van je wensen, kijken of er 'iets voor jou in zit'. Dat de muurafwerking met naar jouw smaak wordt bijvoorbeeld. En terras herstellen zullen ze sowieso moeten doen, maar hóe ze dat doen kan wel verschillen. Maar misschien dat je juist liever een strik ruimte voor (klim-) planten wil, dat dit wordt aangelegd. Of dat de mooie dat al geschikt voor wordt (bv al nette klimroosters gemonteerd). Zo kun je van alles bedenken aan zaken die de buren formeel niet verplicht zijn om te doen, maar waarmee je wel het beste ervan kunt maken.

Of je zet de banen in het zand en je eindigt met een lelijke Trespa muur en een slechte relatie met de buren.

[Morpheusk]

Volgens mij heb je hier bij je eigen verbouwing toch geen last van? Want ik neem dat dan de buitenmuur van de aanbouw wordt weggehaald en het e.e.a. netjes op elkaar aansluit.

Wat ik niet helemaal snap is dat bestemmingsplannen vaak vereisen om op of 2,5 meter vanaf de erfgrens te bouwen. Hoe kan een notariële akte dat overrulen?

[marowi]

Als jij erg blij bent met je tuin, en het koopcontract staat alleen wat in over de standaardopties die bij bouw worden uitgevoerd zou ik ook nee zeggen.

Dat de halve wereld fan is van een postzegeltuin met mega uitbouw betekent niet dat je daarin mee hoeft te gaan.

Wat dit doet met de relatie met je buren moge duidelijk zijn. Maar de buren hadden ook in de tijd van de bouw kunnen kiezen voor een uitbouw.

Ik ken een situatie waarbij iemand niet heeft uitgebouwd en beide buren wel, je levert dan dus in totaal zo’n 60cm in over de lengte van de uitbouw. Ik zou er ook geen fan van zijn.

[jannus66]

Wat ik niet begrijp, Jij hebt dus aan de ene kant 30 cm tuin minder en krijgt dat aan de andere kant ook. Dan heb jij toch gewoon 60 cm tuin minder? en als jij dan een uitbouw wil plaatsten, heb jij toch aan beide kanten een knik? dus wie het eerst beslist krijgt de mooiste uitbouw?
Hoe was het gegaan als jullie allemaal bij de bouw een uitbouw hadden geplaatst? dan had niemand toch een knik gehad?

[marowi]

jannus66 schreef op zondag 31 mei 2020 @ 10:23:
Wat ik niet begrijp, Jij hebt dus aan de ene kant 30 cm tuin minder en krijgt dat aan de andere kant ook. Dan heb jij toch gewoon 60 cm tuin minder? en als jij dan een uitbouw wil plaatsten, heb jij toch aan beide kanten een knik? dus wie het eerst beslist krijgt de mooiste uitbouw?
Hoe was het gegaan als jullie allemaal bij de bouw een uitbouw hadden geplaatst? dan had niemand toch een knik gehad?

Dan heb je geen dubbele muur / isolatie nodig. Als hij achteraf ene uitbouw wil kun je de buitenmuur met isolatie weghalen

Rubbergrover1 schreef op zondag 31 mei 2020 @ 09:40:
Ik heb uit nieuwsgierigheid mijn eigen notarispapieren er even bij gepakt. In mijn papieren staat niet dat het alleen om de standaard meerwerkopties gaat, dus bij mijn situatie zou je achteraf inderdaad nog op de grond van de buren mogen bouwen.

Lijkt me dus even niet, standaard hebben de buren geen recht om op jouw grond te bouwen. Er moet dus juist in je contract staan dat het mag voor een X periode / afstand!

[Voor 30% gewijzigd door marowi op 31-05-2020 10:26]

[Rubbergrover1]

marowi schreef op zondag 31 mei 2020 @ 10:24:
Lijkt me dus even niet, standaard hebben de buren geen recht om op jouw grond te bouwen. Er moet dus juist in je contract staan dat het mag voor een X periode / afstand!

Waarom moeten die periode en afstand in de notariële papieren staan? Kun je me aangeven waarom dat zou moeten?

Er staan wel meer zaken in de papieren die 'oneindig' geldig zijn, dus waarom zou dat hierbij niet kunnen gelden?

[Hoijong]

Rubbergrover1 schreef op zondag 31 mei 2020 @ 10:32:
[...]

Waarom moeten die periode en afstand in de notariële papieren staan? Kun je me aangeven waarom dat zou moeten?

Er staan wel meer zaken in de papieren die 'oneindig' geldig zijn, dus waarom zou dat hierbij niet kunnen gelden?

Kettingbeding is vrij lastig te bewijzen als het niet in de notariële aktes staat.

[marowi]

Rubbergrover1 schreef op zondag 31 mei 2020 @ 10:32:
[...]

Waarom moeten die periode en afstand in de notariële papieren staan? Kun je me aangeven waarom dat zou moeten?

Er staan wel meer zaken in de papieren die 'oneindig' geldig zijn, dus waarom zou dat hierbij niet kunnen gelden?

Zie jij ergens staan “en in de toekomst” cq “voor onbepaalde tijd”?

Members only:

Alleen zichtbaar voor ingelogde gebruikers. Inloggen

Dit zat niet in het originele bouwplan. Daarnaast gaat erfdienstbaarheid over bestaande / oude situaties, niet over nieuw (te creëren) situaties.

De wet schrijft voor dat je alleen op je eigen perceel mag bouwen. Elke uitzondering daarop zal dus contractueel / notarieel vastgelegd moeten worden.

[Voor 6% gewijzigd door marowi op 31-05-2020 10:49]

[DeKever]

Beste TS, ik zou een deskundige raadplegen. Misschien even de gemeente bellen?

Verder snap ik jouw gevoel helemaal. Als ik je een tip mag geven dan zou ik je adviseren jouw gevoel bij de buren neer te leggen. Dat je je overvallen voelt, dat je graag overlegd had en dat je je afvraag of dit wel de bedoeling was.

Niet makkelijk, maar misschien wel het beste mits je relatie met de buren niet verzuurd is.

[Dennism]

marowi schreef op zondag 31 mei 2020 @ 10:48:
[...]


Zie jij ergens staan “en in de toekomst” cq “voor onbepaalde tijd”?


***members only***


Dit zat niet in het originele bouwplan. Daarnaast gaat erfdienstbaarheid over bestaande / oude situaties, niet over nieuw (te creëren) situaties.

De wet schrijft voor dat je alleen op je eigen perceel mag bouwen. Elke uitzondering daarop zal dus contractueel / notarieel vastgelegd moeten worden.

Als ik de post van TS echter goed begrijp komt dat citaat uit de overeenkomt met de aannemer en niet uit zijn notariële akte. De vraag is dus mogelijk wat er daadwerkelijk in de van toepassing zijnde akte's staat. Voor zover ik weet wordt tegenwoordig juist bij redelijk wat nieuwbouw projecten vast gelegd in de akte dat er ook achteraf aangebouwd mag worden, juist om dit soort problemen te voorkomen.

[jannus66]

marowi schreef op zondag 31 mei 2020 @ 10:24:
[...]

Dan heb je geen dubbele muur / isolatie nodig. Als hij achteraf ene uitbouw wil kun je de buitenmuur met isolatie weghalen

Aha, duidelijk!

[Rubbergrover1]

marowi schreef op zondag 31 mei 2020 @ 10:48:
[...]


Zie jij ergens staan “en in de toekomst” cq “voor onbepaalde tijd”?


***members only***

Nee, maar mijn vraag is dus juist waarom dat er in zou moeten staan. Omdat jij zo stellig beweert:

marowi schreef op zondag 31 mei 2020 @ 10:24:
[...]
Lijkt me dus even niet, standaard hebben de buren geen recht om op jouw grond te bouwen. Er moet dus juist in je contract staan dat het mag voor een X periode / afstand!

Ik geef aan dat in mijn notariële papieren er geen tijdsgrens aan zit. In de koopaanneemovereenkomst van de bouwer kan van alles staan, wat vooral voor de bouw van belang is. Maar voor de toekomst (als de woningen er al staan) is vooral van belang wat er in de akte van levering van de grond bij de notaris staat.

In mijn akte van levering is die erfdienstbaarheid net zo 'tijdloos' als bijvoorbeeld de erfdienstbaarheid wat betreft, als voorbeeld, de afwatering en riolering. Die erfdienstbaarheden houden ook niet op bij oplevering van de woning. In die situatie heb je als buren dus weinig recht van spreken.

[marowi]

Rubbergrover1 schreef op zondag 31 mei 2020 @ 11:41:
[...]

Nee, maar mijn vraag is dus juist waarom dat er in zou moeten staan. Omdat jij zo stellig beweert:


[...]

Ik geef aan dat in mijn notariële papieren er geen tijdsgrens aan zit. In de koopaanneemovereenkomst van de bouwer kan van alles staan, wat vooral voor de bouw van belang is. Maar voor de toekomst (als de woningen er al staan) is vooral van belang wat er in de akte van levering van de grond bij de notaris staat.

In mijn akte van levering is die erfdienstbaarheid net zo 'tijdloos' als bijvoorbeeld de erfdienstbaarheid wat betreft, als voorbeeld, de afwatering en riolering. Die erfdienstbaarheden houden ook niet op bij oplevering van de woning. In die situatie heb je als buren dus weinig recht van spreken.

Ik denk dat we hetzelfde bedoelden. Erfdienstbaarheid gaat over bestaande situaties. Jij hoeft geen _nieuwe_ situaties te verwachten (een 2e riolering dwars door je tuin). Onderhoud (vervanging) is wel mogelijk.

Deze buren hebben nu geen aanbouw, en tenzij de akte specificeert dat TS ook toekomstige bouwwerken volgens specificatie van de mogelijkheden in het originele bouwplan (voor zover dat mogelijk is?) moet toestaan is de standaard situatie dat TS geen bouwwerken op zijn grond hoeft toe te staan.
Lijkt me erg sterk dat zo’n beding zonder tijdslimiet wordt opgenomen.
Ik vond de bovengenoemde van 5 jaar al bijzonder ruim.

[D-e-n]

Dennism schreef op zondag 31 mei 2020 @ 11:03:
[...]

Voor zover ik weet wordt tegenwoordig juist bij redelijk wat nieuwbouw projecten vast gelegd in de akte dat er ook achteraf aangebouwd mag worden, juist om dit soort problemen te voorkomen.

Problemen vind ik een groot woord. Het is ook als je de uitbouw gelijk meeneemt geen noodzaak om over de erfgrens te bouwen.

[Rubbergrover1]

marowi schreef op zondag 31 mei 2020 @ 11:50:
[...]


Ik denk dat we hetzelfde bedoelden. Erfdienstbaarheid gaat over bestaande situaties. Jij hoeft geen _nieuwe_ situaties te verwachten (een 2e riolering dwars door je tuin). Onderhoud (vervanging) is wel mogelijk.

Deze buren hebben nu geen aanbouw, en tenzij de akte specificeert dat TS ook toekomstige bouwwerken volgens specificatie van de mogelijkheden in het originele bouwplan (voor zover dat mogelijk is?) moet toestaan is de standaard situatie dat TS geen bouwwerken op zijn grond hoeft toe te staan.
Lijkt me erg sterk dat zo’n beding zonder tijdslimiet wordt opgenomen.
Ik vond de bovengenoemde van 5 jaar al bijzonder ruim.

Bij mij gaat het niet alleen om onderhoud en instandhouding, maar wordt in de notariële akte ook het oprichten ervan benoemd. En zonder termijn. Vandaar dat ik verbaasd was over de stelligheid waarmee je beweerde dat er een termijn in zou moeten staan.

[Jan-man]

Als het nieuwbouw is kunnen ze gewoon de muren doortrekken toch ? Dan krijg je maar ~15 cm op jouw grond (10cm muur / 10cm spouw / 10 cm muur). Als jij of een volgende bewoner wil uitbouwen kan je de buiten muur en fundering als binnenmuur gebruiken ?

Kan me namelijk niet voorstellen dat jullie tussenmuur 60 cm dik is en dus 30 cm op jouw grond moet staan. En vermoed dat de muur van de bestaande uitbouw ook gewoon strak met jullie binnenmuur staat.

Zo heb ik dat met mijn buren ook geregeld. Die staat gelijk met hun binnen muur. Als hun dan willen uitbouwen hebben deze de eerste muur al staan. Alleen heb ik in de bestaande bouw geen spouw muur dus heb alsnog een knik maar nu maar 10 cm ipv ~15cm (tussenmuur is 20 cm beton).

*Edit

Tenzij het gelijmde en dragende tussen muren zijn dan zou 60 cm wel kloppen. Maar dan nog kunnen ze 10 cm lijm blokken + 10/15 cm spouw en 10 cm buitenmuur en volledig voldoen aan de eisen. Dan zou het 'maar' 5 cm op jouw terrein liggen muv de fundering naar dat ligt toch onder de grond.

[Voor 68% gewijzigd door Jan-man op 31-05-2020 19:09]