VvE kwestie

[Sunri5e]

Ik heb een vraag voor een vriend van mij die een appartement in een kleine VvE heeft gekocht. De casus is als volgt:

[ Voor 84% gewijzigd door Sunri5e op 22-05-2020 13:40 ]

[Juup]

Klinkt alsof je vriend gewoon een incorrecte aanname heeft gedaan.
Kan gebeuren.

[Sunri5e]

Juup schreef op woensdag 20 mei 2020 @ 19:24:
Klinkt alsof je vriend gewoon een incorrecte aanname heeft gedaan.
Kan gebeuren.

Zeker. Dat zou een mogelijkheid kunnen zijn. Echter is de vraag of door het niet ter hand stellen van die akte (die niet ingeschreven is) de verkoper aangerekend kan worden. In feite heeft kan hij geen gebruik maken van zijn 1/6e aandeel in het geheel.

[thunder7]

Als die overeenkomst in de koopovereenkomst niet meegenomen is, kan hij er dan aan gehouden worden?
Hij is er immers geen partij in?

Het zou dan toch ook kunnen dat de 3 mensen die denken dat de parkeerplaatsen nu van hun zijn een claim moeten neerlegen bij de vorige eigenaar, die kennelijk hun rechten niet gehonoreerd heeft bij de verkoop?

[bombadil]

Sunri5e schreef op woensdag 20 mei 2020 @ 19:18:
een jaar of 10 geleden een akte is opgesteld door de notaris (die niet ingeschreven was bij het kadaster dus de verkopend makelaar had dit ook niet kunnen weten) dat er maar 3 aangewezen mensen gebruik mogen maken van die parkeerplaats.

Dit is opgemaakt voor de VVE? De VVE heeft de parkeerplaatsen toegewezen aan enkele eigenaren? Is dat dan verkoop of een soort gebruiksrecht?

[MeTooPV]

Nergens in de verkoop is hem een parkeerplaats toegezegd. Hij heeft het ook niet zelf onderzocht. Er is 10 jaar geleden een overeenkomst tussen alle eigenaren opgesteld waarbij 3 bewoners gebruik mogen maken van de parkeerplaatsen. Daar is volgens mij geen speld tussen te krijgen. Als de splitsingsakte verder niet is aangepast is er zelfs een kans dat hij 1/6 van de kosten onderhoud parkeerplaats mag meebetalen zonder aanspraak op een parkeerplaats te kunnen maken.

[nokiaan958GB]

Het lijkt mij belangrijk wat de inhoud van die onderhandse actie exact is. De koper moet die ter hand zijn gesteld want zoals TS het schrijft tast het zijn rechten aan.

Ik ben geen jurist maar het lijkt mij sterk dat een onderhandse akte de afspraken in de splitsingsakte ongedaan kan maken. Kan mij daar althans geen voorbeeld van bedenken.
Wel kan bijvoorbeeld een huishoudelijk reglement van de VvE een aanvulling op de splitsingsakte zijn maar NOOIT strijdig zijn.

[Sunri5e]

bombadil schreef op woensdag 20 mei 2020 @ 19:57:
[...]
Dit is opgemaakt voor de VVE? De VVE heeft de parkeerplaatsen toegewezen aan enkele eigenaren? Is dat dan verkoop of een soort gebruiksrecht?

Ze zijn niet verkocht. Er staat ook geen bedrag in die akte. Dat is een gebruiksrecht dat 3 appartementseigenaren er gebruik van mogen maken.

MeTooPV schreef op woensdag 20 mei 2020 @ 22:08:
Nergens in de verkoop is hem een parkeerplaats toegezegd. Hij heeft het ook niet zelf onderzocht. Er is 10 jaar geleden een overeenkomst tussen alle eigenaren opgesteld waarbij 3 bewoners gebruik mogen maken van de parkeerplaatsen. Daar is volgens mij geen speld tussen te krijgen. Als de splitsingsakte verder niet is aangepast is er zelfs een kans dat hij 1/6 van de kosten onderhoud parkeerplaats mag meebetalen zonder aanspraak op een parkeerplaats te kunnen maken.

Dat denk ik dus ook dat het geval is.

[ Voor 56% gewijzigd door Sunri5e op 20-05-2020 22:24 ]

[Beanie]

nokiaan958GB schreef op woensdag 20 mei 2020 @ 22:09:
Het lijkt mij belangrijk wat de inhoud van die onderhandse actie exact is. De koper moet die ter hand zijn gesteld want zoals TS het schrijft tast het zijn rechten aan.

Ik ben geen jurist maar het lijkt mij sterk dat een onderhandse akte de afspraken in de splitsingsakte ongedaan kan maken. Kan mij daar althans geen voorbeeld van bedenken.
Wel kan bijvoorbeeld een huishoudelijk reglement van de VvE een aanvulling op de splitsingsakte zijn maar NOOIT strijdig zijn.

De vraag is, was de grond een onderdeel van het complex of is dit later aangekocht? In het laatste geval heeft de splitsingsakte van de woningen er niks mee te maken en zal er een separate akte zijn voor de parkeerplaatsen.

Was de grond vanaf de bouw al een onderdeel van het appartementencomplex dan zal er iets over gezegd zijn in de originele akte van levering of in de initiële splitsingsakte. Echter zal er dan iets van een kettingbeding in de akte van levering van de vriend van TS moeten staan.

Vind het toekennen van een gebruiksrecht aan bepaalde eigenaren een vreemde gang van zaken en riekt naar bevoorrechte VVE leden destijds. Soit, hoe is het opgenomen in die akte? Staan er letterlijke namen in of is het toegekend aan een appartementsrecht.Denk dat belangrijk is om na te zoeken hoe de latere aanleg ooit bekostigd is. Als het door de 3 gebruikers is betaald dan is redelijkerwijs aan te nemen dat zij ook het gebruiksrecht hebben gekregen. Heeft de VVE volledig betaald en stond er geen tegenprestatie tegenover van de gebruikende partijen dan vraag ik mij de houdbaarheid van het gebruiksrecht sterk af.

Anyway, moeilijk verhaal zonder de feitelijke akte te zien natuurlijk.

[MoshiMoshi84]

MeTooPV schreef op woensdag 20 mei 2020 @ 22:08:
Nergens in de verkoop is hem een parkeerplaats toegezegd. Hij heeft het ook niet zelf onderzocht. Er is 10 jaar geleden een overeenkomst tussen alle eigenaren opgesteld waarbij 3 bewoners gebruik mogen maken van de parkeerplaatsen. Daar is volgens mij geen speld tussen te krijgen.

Als het een overeenkomst was tussen de bewoners die niet is gevestigd op het perceel dan heeft een koper daar niets mee te maken. De enige mogelijke constructie om het wel op het perceel betrekking te laten hebben lijkt me hier toch een wijziging van de splitsingsakte en dat is kennelijk niet gebeurd. Is ook vaak lastig omdat de hypotheekhouders daar mee akkoord moeten gaan en daarom is misschien voor de juridisch niet waterdichte oplossing van een extra overeenkomst tussen de bewoners gekozen. Het zou bepaald niet de eerste keer zijn dat een niet professionele VvE iets doet wat juridisch niet door de beugel kan.

Als de splitsingsakte verder niet is aangepast is er zelfs een kans dat hij 1/6 van de kosten onderhoud parkeerplaats mag meebetalen zonder aanspraak op een parkeerplaats te kunnen maken.

Vaak is er in de splitsingsakte aan tekst als deze opgenomen:

“De schulden en kosten verbonden aan (…) en gemeenschappelijke zaken die slechts dienstbaar zijn aan één eigenaar of een bepaalde groep van eigenaars worden gedragen en betaald door die eigenaar voor het geheel, dan wel door die groep van eigenaars in de onderlinge verhouding

Dan hoeft hij dus NIET mee te betalen ook als er verder niets is aangepast. Dit is wel de moeite om te checken als er ooit door de VvE geld aan de parkeerplaatsen wordt uitgegeven.

Er is niet echt iets zinnigs over te zeggen omdat er nauwelijks informatie is. Wil je een zinnig antwoord dan zijn nodig:
- de splitsingsakte;
- akte over die parkeerplaats;
- artikel 6 van de koopovereenkomst.

[ Voor 10% gewijzigd door MoshiMoshi84 op 21-05-2020 05:48 ]

[Sunri5e]

@MoshiMoshi84

De splitsingsakte is idd niet aangepast en deze lijkt mij leidend te blijven in dit geval. Echter staat er in die splitsingsakte ook niets over die parkeerplaatsen want die waren er toen der tijd nog niet. Deze zijn later gerealiseerd op de grond die al wel in de splitsing was opgenomen. In artikel 6 van de koopovereenkomst staat dat hij een appartementsrecht heeft gekocht gelegen op de eerste verdieping en een inpandige berging gelegen op de begane grond.

[President]

Sunri5e schreef op donderdag 21 mei 2020 @ 08:44:
@MoshiMoshi84
In artikel 6 van de koopovereenkomst staat dat hij een appartementsrecht heeft gekocht gelegen op de eerste verdieping en een inpandige berging gelegen op de begane grond.

Hoe komt hij er dan bij dat hij recht zou hebben op een parkeerplaats?

Maargoed, zelfs als hij dat al had en er drie buren standaard hun auto op de drie plekken zouden neerzetten; zal niet zo best zijn voor de verhoudingen als hij dan ineens zijn auto of auto's daar wil parkeren..

Zijn er geen plekken in de buurt? Of is het puur principe kwestie?

[Beanie]

Sunri5e schreef op donderdag 21 mei 2020 @ 08:44:
@MoshiMoshi84

De splitsingsakte is idd niet aangepast en deze lijkt mij leidend te blijven in dit geval. Echter staat er in die splitsingsakte ook niets over die parkeerplaatsen want die waren er toen der tijd nog niet. Deze zijn later gerealiseerd op de grond die al wel in de splitsing was opgenomen. In artikel 6 van de koopovereenkomst staat dat hij een appartementsrecht heeft gekocht gelegen op de eerste verdieping en een inpandige berging gelegen op de begane grond.

Recht op een plaats zal hij waarschijnlijk niet gaan krijgen, maar zou het wel uitzoeken hoe het juridisch ligt zodat hij niet opdraait voor kosten. ZIjn er notulen van de periode dat de plaatsen zijn aangelegd? Besluitdocumenten waar in is vastgelegd hoe de plaatsen zijn bekostigd etc.

Overigens verwacht ik dat kosten voor de plaatsen die door de VVE betaald worden niet een effect zouden moeten hebben op de algemene reserve. Eigenlijk zou de VVE inleg van de PP gebruikende leden hoger moeten zijn zodat zij de reservering kosten onderhoud volledig op zich nemen middels die hogere bijdrage.

Zou dat eens checken, betalen de gebruikende VVE leden meer inleg per maand dan die vriend van je?

[Ivow85]

President schreef op donderdag 21 mei 2020 @ 08:49:
[...]

Hoe komt hij er dan bij dat hij recht zou hebben op een parkeerplaats?

Maargoed, zelfs als hij dat al had en er drie buren standaard hun auto op de drie plekken zouden neerzetten; zal niet zo best zijn voor de verhoudingen als hij dan ineens zijn auto of auto's daar wil parkeren..

Zijn er geen plekken in de buurt? Of is het puur principe kwestie?

Recht op een eigen plaats zal er niet zijn inderdaad. Maar wanneer er iets in de splitsingsakte staat over gemeenschappelijk gebruik van de buitenruimte, mag wel verondersteld worden door een koper dat aanwezige parkeervakken op het terrein van de VVE ter beschikking staan voor algemeen gebruik, tenzij aan de parkeervakken een afzonderlijk appartementsrecht is toegepast of de vakken benoemd worden als 'behoorde bij appartementsrecht X, Y en Z'.

Nu uit de splitsingsakte niets blijkt over specifieke rechten voor de parkeervakken en er ook geen kettingbeding is toegevoegd aan de koopakte waaruit de 'afspraken' zouden blijken, kan een koper simpelweg veronderstellen dat de parkeervakken tot de algemene (buiten)ruimte behoren en daarmee gebruikt mogen worden als algemene buitenruimte.

[MoshiMoshi84]

Sunri5e schreef op donderdag 21 mei 2020 @ 08:44:
@MoshiMoshi84

De splitsingsakte is idd niet aangepast en deze lijkt mij leidend te blijven in dit geval. Echter staat er in die splitsingsakte ook niets over die parkeerplaatsen want die waren er toen der tijd nog niet. Deze zijn later gerealiseerd op de grond die al wel in de splitsing was opgenomen. In artikel 6 van de koopovereenkomst staat dat hij een appartementsrecht heeft gekocht gelegen op de eerste verdieping en een inpandige berging gelegen op de begane grond.

Even gezocht en deze situatie is in een mooi boekje besproken. https://books.google.nl/b...esc=y#v=onepage&q&f=false Pagina 110.

Lang verhaal kort: tijdelijk in gebruik geven of verhuren had gemogen met instemming van de algemene vergadering van de VvE (dus niet via een onderlinge akte, dat is sowieso onzinnig en ben ook heel benieuwd hoe die in elkaar steekt en welke notaris daaraan heeft meegewerkt). Maar voor een onbepaalde periode feitelijk het eigendom anders verdelen mag niet zonder wijziging van de splitsingsakte.

De akte over het gebruik van de parkeerplaatsen waar hij niet van wist is dus waardeloos en hij heeft net zoveel recht op de parkeerplaatsen als de andere bewoners. Dus is er ook geen schade ontstaan door eventueel onjuist handelen van makelaar/verkoper.


*Neem bij belangrijke beslissingen die grote consequenties kunnen hebben contact op met een juridisch adviseur. Vind ik nogal vanzelfsprekend maar er zijn bepaalde forumleden die op de kast springen op het moment dat er hier iets wordt geschreven wat op juridisch advies lijkt. Ik ben niet jouw advocaat en niet aansprakelijk

[Roenie]

Misschien iets om op de volgende VVE vergadering op de agenda te laten zetten?

[tweakduke]

Modbreak:

@Sunri5e de TS leeghalen wordt niet op prijs gesteld. Dit topic heeft daardoor geen inhoud meer om de discussie voort te zetten en gaat daarvoor op slot. Mocht je hem weer open willen, stuur mij een DM.