Hypotheek, 3 delen, structureel aflossen, wat is slim?

[BreiTech]

Door al het zoeken zie ik door de bomen het bos niet meer.

We hebben nu een dusdanige (luxe) situatie dat we elk jaar wat geld opzij kunnen zetten om versneld af te lossen. Op weg naar FO . Echter door alle info weet ik niet meer waar we het meest slim aan doen op welk hypotheekdeel.

Situatie:

WOZ huis € 376.000,-

Totale lening: € 338.300,-

Bestaande uit:

Aflossingsvrij: € 78.000,- (3,4% tot 2037)
Banksparen: € 90.000,- > nu op spaarrekening: € 28.402,- (3,4% tot 2040)
Lineair: € 170.300,- -> nu op € 151.850,- (3,1% tot 2047)

[Joenino]

Persoonlijk zou ik je aflossingsvrije zo snel mogelijk aflossen tenzij je van plan bent om binnen een paar jaar weer te verhuizen naar een andere woning en je dat deel nodig hebt om de hogere hypotheek te behalen.

Als 2e de lineaire als je de aflossingsvrije wilt houden en dan onderstaand verhaal.

Het bankspaar deel zou ik zo lekker houden en opbouwen als spaarpotje. Mocht je de woning verkopen is dat toch weer een leuk extra centje nadat je de resterende hypotheek heb afgetikt.

Stel dat je hem nu zou verkopen voor de WOZ waarde heb je 376000 - 338300 = 37700 "winst" maar daarbij mag je dan optellen die 28402 van je spaar deel zit je al op 66102 euro "winst" daar komt dan nog het reeds afgeloste deel bij van je lineair wat dus ook 170300 - 151850 = 18450 is kom je toch op een leuke 84552 euro "winst"uit. Hier gaan dan nog wel de kosten voor verkoop etc af.

Hoe langer je woont des te hoger de spaarpot van de bankspaar wordt en des te lager het reststand van de lineair = meer "winst".

[bazzzzzz]

BreiTech schreef op woensdag 20 mei 2020 @ 10:38:
WOZ huis € 376.000,-

Totale lening: € 338.300,-

Heb je überhaupt je WOZ waarde al eens gemeld bij je hypotheek verstrekker? Je zit nu op 89% LTV. Vaak heb je bij 90% en/of 85% LTV een leuke verlaging in rente te pakken.

[kpg]

BreiTech schreef op woensdag 20 mei 2020 @ 10:38:
Door al het zoeken zie ik door de bomen het bos niet meer.

We hebben nu een dusdanige (luxe) situatie dat we elk jaar wat geld opzij kunnen zetten om versneld af te lossen. Op weg naar FO . Echter door alle info weet ik niet meer waar we het meest slim aan doen op welk hypotheekdeel.

Situatie:

WOZ huis € 376.000,-

Totale lening: € 338.300,-

Bestaande uit:

Aflossingsvrij: € 78.000,- (3,4%)
Banksparen: € 90.000,- > nu op spaarrekening: € 28.402,- (3,4%)
Lineair: € 170.300,- -> nu op € 151.850,- (3,1%)

Als eerste de aflossingsvrije hypotheek om twee redenen: het heeft de hoogste rente (dus meeste rendement op je aflossing) en je lost het niet automatisch af (i.t.t. het lineaire deel).
De bankspaarhypotheek als laatste vanwege de fiscale voordelen, ook al is de rente iets hoger dan het lineaire deel.

[BreiTech]

Bedankt voor jullie reacties.

bazzzzzz schreef op woensdag 20 mei 2020 @ 11:01:
[...]

Heb je überhaupt je WOZ waarde al eens gemeld bij je hypotheek verstrekker? Je zit nu op 89% LTV. Vaak heb je bij 90% en/of 85% LTV een leuke verlaging in rente te pakken.

Ja, is daar bekend heeft al 0.1% van de rente afgehaald.

[Tazzios]

Om te weten op welke het handig is om af te lossen is het ook handig om te weten hoelang elke nog loopt.

Indien je bijvoorbeeld binnenkort de aflossingsvrije rente kunt aanpassen kun je beter op lineara aflossen omdat de rente op de lossingsvrij binnenkort een een stuk lager wordt.

Extra inleg op spaarbank algedaan, dat is het aller interresanst kan alleen niet zoveel elk jaar.

[BreiTech]

Tazzios schreef op woensdag 20 mei 2020 @ 11:07:
Om te weten op welke het handig is om af te lossen is het ook handig om te weten hoelang elke nog loopt.

Indien je bijvoorbeeld binnenkort de aflossingsvrije rente kunt aanpassen kun je beter op lineara aflossen omdat de rente op de lossingsvrij binnenkort een een stuk lager wordt.

Extra inleg op spaarbank algedaan, dat is het aller interresanst kan alleen niet zoveel elk jaar.

Openingspost aangepast.

[Tazzios]

Gezien ze nog zolang lopen maakt het niet uit, of in 2037 de rente hoger of lager dan 3,4% weet niemand.
En tegen die tijd heb je als FO`er natuurlijk al zo goed als alles afgelost.

[Maasluip]

Je moet voor elk deel berekenen wat het je opbrengt om een x bedrag af te lossen, extra te storten. Veel kun je zelf berekenen (€ 10.000 euro minder op de aflossingsvrije hypotheek bij 3,4% is € 340 euro bruto, € 10.000 in de spaarhypotheek levert over 20 jaar tijd € 19.516 op), maar je kunt ook je hypotheekverstrekker vragen om dat voor je te berekenen.

In het algemeen is het voordeliger om in een spaarhypotheek in te leggen dan de aflossingsvrije hypotheek af te lossen.

[Honesty]

Heb je alle rentes zolang vastgezet?
Heb je hypotheekrenteaftrek op die aflossingvrije hypotheek?
Geen verstand van bankspaarhypotheek maar bij twijfel is het altijd fijn om aflossingvrije stukje te hebben voor flexibiliteit. Maar daar betaal je ook voor.

Zal zeker eerst ook eens kijken naar ltv, als inderdaad de taxatie hoger is dan de lopende hypotheek krijg je rentekorting, kijk naar de voorwaarden van die aflossingvrije want daar zijn de voorwaarden vaak anders.

[Rubbergrover1]

Als je mag bijstorten op de bankspaarrekening, dan kun je daar het beste een paar keer jaarlijks op bijstorten, binnen de fiscale ruimte.

Daarnaast hangt het van je wensen af of je op het aflossingsvrije deel of op het lineaire deel zou 'moeten' aflossen. Als je de hypotheek helemaal wilt aflossen, dan zou ik op het aflossingsvrije deel aflossen. Als je dat deel juist 'altijd' zou willen aanhouden, dan zou ik daar niet op aflossen...

Verder kun je bij extra aflossingen vaak kiezen of je de looptijd wilt inkorten of de maandelijkse lasten verlagen. Gezien je FO wens, Derbi ik dat je zou willen inkorten? In dat geval kun je ook overwegen om bij het banksparen de looptijd ook in te korten (een dus hogere maandelijkse stortingen te houden)

[Wilke]

Nog een puntje: bijna altijd is er een maximum aan hoeveel % van het originele bedrag je per jaar extra mag aflossen zonder boeterente te hoeven betalen.

Dit maximum geldt per hypotheekdeel.

Sommige van je hypotheekdelen zijn "klein" genoeg dat dit een reële beperking zou kunnen geven.

[Resdogg]

BreiTech schreef op woensdag 20 mei 2020 @ 10:38:
Door al het zoeken zie ik door de bomen het bos niet meer.

We hebben nu een dusdanige (luxe) situatie dat we elk jaar wat geld opzij kunnen zetten om versneld af te lossen. Op weg naar FO . Echter door alle info weet ik niet meer waar we het meest slim aan doen op welk hypotheekdeel.

Situatie:

WOZ huis € 376.000,-

Totale lening: € 338.300,-

Bestaande uit:

Aflossingsvrij: € 78.000,- (3,4% tot 2037)
Banksparen: € 90.000,- > nu op spaarrekening: € 28.402,- (3,4% tot 2040)
Lineair: € 170.300,- -> nu op € 151.850,- (3,1% tot 2047)

Dit is een no-brainer. De aflossingsvrije hypotheek kost jullie het meeste geld: de hoogste rente en geen fiscaal voordeel van bv. banksparen. Dit leningdeel moet je willen aflossen als je hiervoor ruimte hebt. Wees je wel bewust dat je de aflossingssommen niet zomaar weer kan opnemen, je doet het dus echt met geld dat jullie niet nodig hebben.

Als je verder kijkt dan alleen aflossen, dan is bijstorten op de bankspaarrekening zeker een optie binnen de fiscale bandbreedite van 1:10. Jullie hypotheekverstrekker kan daar meer over vertellen en jullie meenemen in de bv. maandelijkse besparing. een plan kan zijn om die maandelijkse besparing vervolgens in te zetten voor aflossing van de aflossingsvrije hypotheek.

[Resdogg]

Wilke schreef op vrijdag 22 mei 2020 @ 12:53:


Sommige van je hypotheekdelen zijn "klein" genoeg dat dit een reële beperking zou kunnen geven.

Welke beperking?

[Resdogg]

Maasluip schreef op vrijdag 22 mei 2020 @ 09:06:
Je moet voor elk deel berekenen wat het je opbrengt om een x bedrag af te lossen, extra te storten. Veel kun je zelf berekenen (€ 10.000 euro minder op de aflossingsvrije hypotheek bij 3,4% is € 340 euro bruto, € 10.000 in de spaarhypotheek levert over 20 jaar tijd € 19.516 op), maar je kunt ook je hypotheekverstrekker vragen om dat voor je te berekenen.

In het algemeen is het voordeliger om in een spaarhypotheek in te leggen dan de aflossingsvrije hypotheek af te lossen.

Door in te leggen op banksparen los je niet extra af... je kan immers het op te bouwen bedrag niet verhogen. Het kan wel interessant zijn om meer rendement te behalen.

[Wilke]

Resdogg schreef op vrijdag 22 mei 2020 @ 12:58:
[...]

Welke beperking?

Dat je meer zou willen aflossen dan zonder boete kan.

Bv. als het op dat aflossingsvrije deel 10% is, kun je niet meer dan 7800 per jaar (extra) aflossen. Of je moet een boete gaan betalen, maar dat is zelden voordelig als je gewoon aan het aflossen bent "omdat het kan".

[Resdogg]

Wilke schreef op vrijdag 22 mei 2020 @ 13:02:
[...]


Dat je meer zou willen aflossen dan zonder boete kan.

Bv. als het op dat aflossingsvrije deel 10% is, kun je niet meer dan 7800 per jaar (extra) aflossen. Of je moet een boete gaan betalen, maar dat is zelden voordelig als je gewoon aan het aflossen bent "omdat het kan".

Ah, zo bedoel je. Zeker.

[Dido]

Wilke schreef op vrijdag 22 mei 2020 @ 13:02:
Dat je meer zou willen aflossen dan zonder boete kan.

Bv. als het op dat aflossingsvrije deel 10% is, kun je niet meer dan 7800 per jaar (extra) aflossen. Of je moet een boete gaan betalen, maar dat is zelden voordelig als je gewoon aan het aflossen bent "omdat het kan".

Je hebt gelijk dat dit iets is om rekening mee te houden, maar dan moet de TS zelf even goed zijn hypotheekcontract controleren. Je stelt dat de limiet per deel geldt, maar ik heb zelf een beperking van 20% van de totale oorspronkelijke hypotheeksom. Die 20% is in veel contracten 10%, maar ik heb zelf nog nooit een beperking per deel gezien, eerlijk gezegd.

[Resdogg]

Dido schreef op vrijdag 22 mei 2020 @ 13:20:
[...]

Je hebt gelijk dat dit iets is om rekening mee te houden, maar dan moet de TS zelf even goed zijn hypotheekcontract controleren. Je stelt dat de limiet per deel geldt, maar ik heb zelf een beperking van 20% van de totale oorspronkelijke hypotheeksom. Die 20% is in veel contracten 10%, maar ik heb zelf nog nooit een beperking per deel gezien, eerlijk gezegd.

Dat zijn voorwaarden van hypotheekverstrekkers, die verschillen inderdaad op dit vlak.

[Krisp]

Volgens mij is dit absoluut geen no-brainer, en hangt veel af van de vraag of je het hoogste rendement wil, of de beste cashflow.

Wanneer je het hoogste rendement wil, is krijgen naar de rente de meest logische optie. Dat zou ervoor pleiten om voor de bankspaarhypotheek of de aflossingsvrije hypotheek te gaan.

Wanneer je voor de beste cashflow wilt gaan, is het logischer om af te lossen van de lineaire hypotheek of de bankspaarhypotheek. Volgens mij ontloopt dat elkaar in verminderde maandlasten niet zo veel.

Per saldo komt de bankspaarhypotheek er het beste uit. Bij banksparen heb je doorgaan twee opties: aflossen op de hypotheek of inleggen in de spaarpolis. Die laatste is het leukst, omdat je daar wel de hypotheekrenteaftrek krijgt, maar niet meer de vermogensrendementsheffing betaalt. Echter, deze is wel gebonden aan regels. Belangrijk is dat je maximaal 10 keer de minimale inleg mag inleggen. Daardoor is deze richting niet altijd mogelijk. Je kunt er eventueel voor kiezen om de looptijd van de bankspaarhypotheek te verkorten. Op deze blog vind je daar meer over.

Mocht je toch één van de andere hypotheken 'moeten' kiezen, dan is de keuze wat mij betreft er één gebaseerd op persoonlijke voorkeur. Het renteverschil is niet zodanig dat je daar een wedstrijd mee gaat winnen.

[T-Infinity]

Bij de meeste (volgens mij) mensen die FO nastreven hoort aflossen juist niet tot de primaire strategie, omdat het relatief weinig oplevert, of zelfs verliesgevend is na aftrek inflatie. Dat terwijl het juist de factor 'tijd' is die schaars is en die je optimaal dient te benutten als je passieve inkomsten wilt genereren.

Persoonlijk los ik dus zo min mogelijk af, en beleg alles.

Maar áls ik af zou moeten lossen, zou ik dat juist absoluut niet doen op mijn aflossingsvrije deel, want die heb ik niet voor niets afgesloten natuurlijk: ik wil zo min mogelijk aflossen, en heb daar dus zelfs een iets hogere rente voor over. Dat is een bewuste keuze geweest.

Door het annuïtaire deel af te lossen, dalen je maandelijkse lasten en houd je meer geld over voor investeringen die wel rendement opleveren.

Just my 2 cents :-)

[Voor 8% gewijzigd door T-Infinity op 22-05-2020 17:44]

[Rubbergrover1]

T-Infinity schreef op vrijdag 22 mei 2020 @ 17:34:
Bij de meeste (volgens mij) mensen die FO nastreven hoort aflossen juist niet tot de primaire strategie, omdat het relatief weinig oplevert, of zelfs verliesgevend is na aftrek inflatie. Dat terwijl het juist de factor 'tijd' is die schaars is en die je optimaal dient te benutten als je passieve inkomsten wilt genereren.

Persoonlijk los ik dus zo min mogelijk af, en beleg alles.

Ik zou in dit geval ook niet kiezen voor aflossen, maar ik zou wel de bankspaarrekening zo gunstig mogelijk 'volstorten'. Dat levert namelijk een zeker en belastingvrij rendement van 3,4% op. Met beleggen kun je wel meer rendement behalen, maar dat gaat ook gepaard met meer risico. De verhouding rendement-risico ligt bij de bankspaarrekening zodanig gunstig, dat ik dus altijd een stuk daarin zou stoppen.

Daarnaast zou ik, wat er overblijft, beleggen. Maar ik denk dat dit voor TS geen optie is. Gezien de zeer risico-averse keuze van de hypotheekrentes.

[Voor 5% gewijzigd door Rubbergrover1 op 23-05-2020 07:35]

[_JGC_]

Als het kan: banksparen bijstorten, geeft meeste rendement en je hoeft daarna minder in te leggen. Je kunt dan evt ook looptijd verkorten maar is niet aantrekkelijk.

Verder is het afhankelijk van wat je wilt, aflossingsvrij zal je ooit een keer moeten aflossen. Wil je tot die tijd de vrijheid hebben, laat je die met rust. Wil je meer zekerheid, los je die tussentijds af. Het aflossingsvrije deel is je duurste deel: hoogste rente en omdat je niet aflost blijf je die ook altijd betalen.