Twee hypotheken

[Oysterhoys]

Mijn vriendin en ik hebben ieder een appartement boven elkaat in bezit dat circa 4 ton waard is met ieder een eigen hypotheek erop, bij verschillende geldverstrekkers.
Wij willen fiscaal partner worden en vragen ons af of we onze hypotheken zouden kunnen optimaliseren, om de totale woonlasten naar neneden te brengen.

Op het ene appartement zit namelijk nog maar een schuld van een 1 ton in een lineaire hypotheek, maandlasten ca. 500,-
Op het andere appartement zit nog een hoge schuld van 2,7 ton in een annuiteiten hypotheek, maandlasten ca. 1000,-

Als we die hypotheek van 1 ton zouden kunnen verhogen met 0,7 ton, en daarmee die van 2,7 ton verlagen, zouden we van die annuiteiten hypotheek een aflossingsvrije hypotheek kunnen maken.
De som van de maandlasten zou per saldo dan een stuk lager kunnen zijn.

Zou zo'n 'verschuiving' mogelijk zijn ?

[Sport_Life]

Als je het bij elkaar veegt verdwijnt 1 van de 2 appartementen naar box 3 (tweede woning), met alle fiscale gevolgen van dien. Afaik.

[t_captain]

Wat zou het moeten opleveren? De hoge hypotheek is ook slechts 70% LTV.

De boeterente van die extra inlossing plus de kosten van het ophogen van de hypotheek ga je nooit terugverdienen.

Willen jullie twee woningen aanhouden?

[Rukapul]

En als de relatie misloopt dan zit je met een enorme financiele afhankelijkheid onderling.

Technisch kan het natuurlijk prima. Ene hypotheek hoog je op (box 3 lening) en de andere los je jaarlijks het maximum boetevrij op af of het hele stuk bij einde rentevaste periode.

Naar aflossingsvrij omklussen om de 'maandlasten' klinkt als een zwak argument. Blijkbaar is dat voor die persoon juist de manier om vermogen op te bouwen.

[Oysterhoys]

Sport_Life schreef op zondag 10 mei 2020 @ 21:06:
Als je het bij elkaar veegt verdwijnt 1 van de 2 appartementen naar box 3 (tweede woning), met alle fiscale gevolgen van dien. Afaik.

Negatieve fiscale gevolgen bedoel je ?

[Oysterhoys]

t_captain schreef op zondag 10 mei 2020 @ 21:41:
Wat zou het moeten opleveren? De hoge hypotheek is ook slechts 70% LTV.

De boeterente van die extra inlossing plus de kosten van het ophogen van de hypotheek ga je nooit terugverdienen.

Willen jullie twee woningen aanhouden?

Wij willen inderdaad beide aanhouden, als op het ene huis 170 mille zit lineair en op de ander 200 mille aflossingsvrij, leek me, al krijg je een boete, dat toch nog een stuj voordeliger, dan de huidige situatie.
De 70 mille extra kost dacht ik veel minder extra, dan het voordeel om naar aflossingsvrij te gaan op de andere.

[Oysterhoys]

Rukapul schreef op zondag 10 mei 2020 @ 21:49:
En als de relatie misloopt dan zit je met een enorme financiele afhankelijkheid onderling.

Technisch kan het natuurlijk prima. Ene hypotheek hoog je op (box 3 lening) en de andere los je jaarlijks het maximum boetevrij op af of het hele stuk bij einde rentevaste periode.

Naar aflossingsvrij omklussen om de 'maandlasten' klinkt als een zwak argument. Blijkbaar is dat voor die persoon juist de manier om vermogen op te bouwen.

Nee het gaat niet om vermogen, overwaarde genoeg, puur om de maandlasten.
Die zijn t.o.v. onze inkomens nogal aan de hoge kant (komt ook 2x VVE bijdrage bij op)

"en de andere los je jaarlijks het maximum boetevrij op af of het hele stuk bij einde rentevaste periode."
Dat kan ik helaas niet volgen, ik dacht gewoon bedragen over te kunnen hevelen.

[fonsoy]

Wat wil je nu echt?
Gaat het enkel om een paar honderd verschil in maandlasten?

Wat moet je met twee appartementen als je fiscaal partner bent?

Ik zou zeggen, verkoop er eentje. Met het verschil kan je het andere appartement hypotheekvrij krijgen.

[Oysterhoys]

fonsoy schreef op zondag 10 mei 2020 @ 22:36:
Wat wil je nu echt?
Gaat het enkel om een paar honderd verschil in maandlasten?

Wat moet je met twee appartementen als je fiscaal partner bent?

Ik zou zeggen, verkoop er eentje. Met het verschil kan je het andere appartement hypotheekvrij krijgen.

Gek dat je me niet gelooft, het zijn twee relatief kleine appartementen boven elkaar, tezamen een leuke ruime woning, maar apart te klein voor ons twee en mijn dochter.
Zijn als stel bijna 2000,- euro in de maand kwijt aan wonen alleen.
Ik dacht dat het wel meer dan een paar honderd zou uitmaken, gezien het enorme voordeel van aflossingsvrij lenen.

[3x3]

Je wilt de woningen samenvoegen?

[Rukapul]

Oysterhoys schreef op zondag 10 mei 2020 @ 22:35:
"en de andere los je jaarlijks het maximum boetevrij op af of het hele stuk bij einde rentevaste periode."
Dat kan ik helaas niet volgen, ik dacht gewoon bedragen over te kunnen hevelen.

Je kunt niet zomaar aflossen op een hypotheek. Vaak mag je 10% of 20% (Rabobank plusvoorwaarden) aflossen op een hypotheek, soms meer mits uit eigen middelen, zonder boeterente. Over het meerdere betaal je boeterente wat neerkomt op de renteinkomsten die de bank misloopt. Dat laatste kan overigens ook meevallen, maar moet je dus opvragen/berekenen.

Wat je dus sowieso zonder boete kunt doen is om in delen jaarlijks af te lossen.
Wat je ook kunt doen is op het moment dat de rentevaste period afloopt een willekeurig bedrag af te lossen.

Beide kun je doen met het bedrag wat je bij de andere hypotheek hebt opgenomen.

Het stellen van de vraag is mogelijk een indicator om je niet te wagen aan dit soort financial engineering. Je moet het namelijk zelf regelen, want de bank(en) zullen niet heel erg genegen zijn om hier actief aan mee te werken.

Deze actie gaat vrijwel zeker fiscale consequenties hebben (opgenomen lening gaat vrijwel zeker naar box 3, geen HRA, etc.). Dat hoeft ook niet erg te zijn, maar je moet het wel zelf actief uitrekenen.

[Oysterhoys]

3x3 schreef op zondag 10 mei 2020 @ 22:45:
Je wilt de woningen samenvoegen?

In de praktij hebben we dat al gedaan, maar zijn losse appartementen nog.
Had ik nog niet eens aan gedacht, zijn onderdeel van een VVE van, BG, 1 hoog (vriendin) , 2 hoog ( mij) en 3 hoog.
Wellicht voordeliger optie, geen 2e huis dan ( al weet ik nog steeds niet wat daar de consequenties van zijn )

[Oysterhoys]

Oysterhoys schreef op zondag 10 mei 2020 @ 22:49:
[...]

In de praktij hebben we dat al gedaan, maar zijn losse appartementen nog.
Had ik nog niet eens aan gedacht, zijn onderdeel van een VVE van, BG, 1 hoog (vriendin) , 2 hoog ( mij) en 3 hoog.
Wellicht voordeliger optie, geen 2e huis dan ( al weet ik nog steeds niet wat daar de consequenties van zijn )

Al weet ik niet of de geldverstrekkers, daarmee akkoord zouden gaan ?

[fonsoy]

Oysterhoys schreef op zondag 10 mei 2020 @ 22:42:
[...]

Gek dat je me niet gelooft, het zijn twee relatief kleine appartementen boven elkaar, tezamen een leuke ruime woning, maar apart te klein voor ons twee en mijn dochter.
Zijn als stel bijna 2000,- euro in de maand kwijt aan wonen alleen.
Ik dacht dat het wel meer dan een paar honderd zou uitmaken, gezien het enorme voordeel van aflossingsvrij lenen.

Vreemde vraag misschien, maar de aanschaf van een nieuwe woning is niet in scope? Het lijkt me buitengewoon onhandig om steeds via het trappenhuis naar de "extra ruimte" te komen. Of wil je de appartementen samenvoegen? Daarvoor moet echter verbouwd worden, en dit kost ook flink geld.

Om je vraag te beantwoorden; je kunt de hypotheken niet zomaar openbreken, want je zit aan een rentevaste termijn vast. Om dat te beoordelen is het ook handig om te weten hoe lang die nog loopt. Aflossingsvrij is inderdaad wat goedkoper maar je lost er niet mee af. Per maand zal dit in een gunstig rekenvoorbeeld voor de 270k hypotheek niet veel meer dan 300-500 per maand bedragen. En dat is nog onder een aantal voorbehouden.

[ Voor 7% gewijzigd door fonsoy op 10-05-2020 22:55 ]

[Transportman]

Maar is er een reden dat jullie voor deze ingewikkelde constructie willen gaan in plaats van samen iets kopen dat echt 1 woning is?

Oysterhoys schreef op zondag 10 mei 2020 @ 22:49:
[...]

In de praktij hebben we dat al gedaan, maar zijn losse appartementen nog.
Had ik nog niet eens aan gedacht, zijn onderdeel van een VVE van, BG, 1 hoog (vriendin) , 2 hoog ( mij) en 3 hoog.
Wellicht voordeliger optie, geen 2e huis dan ( al weet ik nog steeds niet wat daar de consequenties van zijn )

Dat zal netto weinig uitmaken, want VvE-kosten zijn meestal per oppervlak voor een groot deel en niet per woning.

Daarnaast zullen hypotheekverstrekkers niet echt happig zijn op samenvoegen (en andersom weer splitsen) van woningen, en daar zal je de VvE ook in mee moeten krijgen om die aanpassingen door te voeren in alle papieren (en toe te staan om de aanpassingen te maken zodat het ook 1 appartement wordt).

[Oysterhoys]

We hebben ook gekeken naar een gemeenschappelijk ander huis, maar iets wat in de buurt komt qua kwaliteit kost (in Amsterdam) zo krankzinnig veel. Ik zit ook binnen 10 jr van mijn pensioen (dat ook niet zo geweldig is), dus met de huidige overwaarde(n) plus een nieuwe lening (ca. 6 ton ) kunnen we niet makkelijk andere kopers wegbieden. In Adam gaan huizen die op Funda staan voor 550,- uiteindelijk voor 6 ton van de hand of meer. Is best nog veel concurrentie in dat segment. Pas boven de 6 ton vraagprijs kom je er makkelijk tussen.

[Oysterhoys]

Bedant i.i.g. voor jullie reacties tot nu toe, ik moet offline nu.

[Transportman]

En moet zo een nieuwe woning dan per se in Amsterdam zijn? Lijkt mij dat er ook genoeg is in de omgeving van Amsterdam dat een stuk goedkoper is en dan waarschijnlijk ook nog eens een stuk beter.

[Morpheusk]

Transportman schreef op zondag 10 mei 2020 @ 23:33:
En moet zo een nieuwe woning dan per se in Amsterdam zijn? Lijkt mij dat er ook genoeg is in de omgeving van Amsterdam dat een stuk goedkoper is en dan waarschijnlijk ook nog eens een stuk beter.

Zullen ze vast zelf ook wel over nagedacht hebben lijkt mij, maar kan mij goed voorstellen dat locatie voor sommigen zwaarder weegt.

[Sport_Life]

Oysterhoys schreef op zondag 10 mei 2020 @ 22:35:
[...]

Nee het gaat niet om vermogen, overwaarde genoeg, puur om de maandlasten.
Die zijn t.o.v. onze inkomens nogal aan de hoge kant (komt ook 2x VVE bijdrage bij op)

"en de andere los je jaarlijks het maximum boetevrij op af of het hele stuk bij einde rentevaste periode."
Dat kan ik helaas niet volgen, ik dacht gewoon bedragen over te kunnen hevelen.

Ik begrijp dat je middels de wijziging van een annuïtaire naar aflossingsvrije hypotheek lasten wilt besparen. Daar zou ik in jouw geval niet aan beginnen (ondanks dat ik zelf wel deels aflossingsvrij heb) . Ten eerste vanwege de vraag die je stelt geef je aan vrij weinig kennis te hebben van de risico's die daarmee samenhangen, tweede punt is jullie hoge lasten tov inkomen en belangrijkste punt is dat je aangeeft 10 jaar voor je pensioen te zitten.
Uiteindelijk moet de aflossingsvrije hypotheek ook worden afbetaald, doorgaans is de pensioen uitkering lager dan inkomen uit loondienst.

Zoals hierboven gesuggereert zou ik eens kijken voor een goedkopere woning buiten Amsterdam . Voor 6ton kun je denk ik prima slagen buiten Amsterdam. En dan heb je woonlasten die veel beter aansluiten bij jullie inkomens .

Overigens vind ik de overwaarde van het appartement met 2,7ton lening wel erg laag, gezien jullie leeftijd. Waar baseer je eigenlijk de waarde van 4 ton op? Is dat de woz of een recente transactie van iets vergelijkbaars? Mogelijk rekenen jullie jezelf te arm.

[ Voor 9% gewijzigd door Sport_Life op 11-05-2020 00:03 ]

[DutchKel]

Praat eens met een hypotheekadviseur. Die kan je vast verschillende opties laten zien wat je kunt doen.

Mogelijk kun je misschien “verhuizen” naar het andere appartement waardoor je geen boete betaald. Een hypotheekadviseur kan je dat allemaal veel beter uitleggen.

[ Voor 45% gewijzigd door DutchKel op 11-05-2020 06:52 ]