Huis kopen na bouwtechnische keuring

[HansAnders07]

Hoi allemaal,

Ik weet niet of dit de juiste plek is voor deze vraag, maar ik ben opzoek naar wat advies over de situatie.

Mijn vriendin en ik hebben onlangs na een lange zoektocht een leuk huisje gevonden, bod gedaan, onderhandeld en akkoord. Koop contract is inmiddels getekend, wel onder voorbehoud van bouwtechnische keuring en financiering. Vorige week de bouwtechnische keuring uit laten voeren, vandaag de rapportage ontvangen.

Wat info over de woning. Het huis is gebouwd in 1970, ligt in Noord-Holland, omgeving Heerhugowaard. Uit de keuring zijn een aantal gebreken gekomen, een aantal waar we al van wisten: oude keuken, CV, elektra en nog wat kleine dingen die voor ons acceptabel zijn.

Nieuw voor ons was het feit dat er een laag water in de kruipruimte staat. In de vragenlijst over de woning en staat van de woning etc zeggen de verkopers het volgende over de fundering kruipruimte en kelder:
- geen gebreken aan fundering
- geen vocht of water in de kruipruimte
- toegang ja, toegankelijk ja
- geen vocht doorslag
- geen wijzingen grondwater peil afgelopen jaren

Uit het bouwkundige rapport blijkt dat er dus weldegelijk water staat in de kruipruimte en deze daardoor niet toegankelijk is. Hierdoor kan de persoon die de keuring heeft uitgevoerd niets zeggen over de staat en weten wij dus niet wat we daar aantreffen. Het huis is verder recht, niet verzakt ofzo. Ander advies was om ventilatie aan te brengen in de gevels voor en achter omdat de kruipruimte zo beter geventileerd wordt.

Nu zijn mijn vragen:
- Valt de verkopende partij iets aan te merken op het feit dat ze aangeven dat er niets met de kruipruimte is, geen water en ook al jaren geen wijzigingen in het waterpeil? Zeker nu blijkt dat er wel gewoon water in staat en hij niet eens toegankelijk is. Het koopcontract is al getekend, staat een ouderdoms clausule in, maar dus ook die vragenlijst die ze misschien niet juist hebben ingevuld, of het echt gewoon niet hebben geweten.

- Wat zou je daar in de kruipruimte aan kunnen treffen? Ik kan me niet voorstellen dat zo'n ruimte alleen volloopt door gebrek aan ventilatie, dus dat moet haast wel iets anders zijn?

- Wat zijn logische stappen om te nemen? We hebben een voorbehoud van bouwtechnische keuring, boven €5000 kunnen we onder de koop uit maar dat is niet wat we willen. Moeten we aangeven bij de verkopers dat we dit ontdekt hebben? Moet dit in het koopcontract? Moeten we vervolgonderzoek laten doen voor we verder gaan?

Eerste huis wat we kopen, weinig mensen in de omgeving die ons van goed advies kunnen voorzien, vandaar dat ik het hier plaats. Hoop dat iemand raad weet.. Lastige keuzes allemaal.

Dank en groet!

[Cyriel85]

Denk dat je eigenlijk opzoek moet naar iemand die verstand heeft van funderingen en kruipruimtes... Die een prijs op laten maken wat herstel kost als ventilatie niet voldoende is.

Blijft dit met de andere kleine gebreken onder de 5k, niets aan de hand.

Komt totaal boven de 5k, opnieuw onderhandelen, kijken of je blij bent met die uitkomst.

Of de verkopers wel of niet wisten dat er water in de kruipruimte stond, kan je van alles van vinden, maar maakt eigenlijk niet uit nu het gevonden is door de keurder.

[Jan-man]

Als het een houten vloer is kan het water zeker een probleem zijn. Maar zoiezo is water onder de vloer nooit lekker want dat kan echt meuren.

Maar hoeveel water is er aangetroffen ? Maw was het 10cm of is het druppels aan de onderkant vloer ?

[HansAnders07]

Jan-man schreef op maandag 27 april 2020 @ 20:35:
Als het een houten vloer is kan het water zeker een probleem zijn. Maar zoiezo is water onder de vloer nooit lekker want dat kan echt meuren.

Maar hoeveel water is er aangetroffen ? Maw was het 10cm of is het druppels aan de onderkant vloer ?

Het is een betonnen vloer, geen hout. In het rapport staat:
"De kruipruimte is vochtig en er staat een flinke laag water in de kruipruimte De ventilatie van de kruipruimte is slecht. Ik adviseer u om meerdere ventilatieopeningen in de voorgevel en achtergevel te laten aanbrengen. 2
ventilatieopeningen in de voorgevel en 2 ventilatieopeningen in de achtergevel met een doorsnede van 100mm. Laat de ventilatieopeningen aanbrengen door een betonboorbedrijf. Goede ventilatie in de kruipruimte is bevorderlijk voor het leefklimaat in huis. In dit huis wordt ook nog eens
minimaal tot niet geventileerd dat is duidelijk te zien door alle schimmelplekken in huis.

De kruipruimte was maar gedeeltelijk inspecteerbaar. Ik kan niet uitsluiten dat staalconstructies of betonnen constructies zijn aangetast door de hoge relatieve luchtvochtigheid in de kruipruimte.

Ik kan ook niet uitsluiten dat er iets mis is met het installatiewerk in de kruipruimte.
Mijn advies is om de kruipruimte droog te maken en te inspecteren op eventuele fouten. De kruipruimte is
namelijk alleen goed en veilig te inspecteren wanneer deze droog is. In de huidige situatie is het te riskant om
deze te betreden. Er lopen namelijk elektra leidingen en krachtstroom door de kruipruimte.
Ik begroot de herstelkosten op min € 1200"

Ik heb het zelf niet gezien omdat ik vanwege de corona maatregelen niet mee mocht lopen met de keuring. Kan dit misschien nog opvragen.

[Sport_Life]

Wat zegt je aankoopmakelaar? Een goede (!) aankoopmakelaar heeft vaker dergelijke gebreken (?) gezien en kan je een prima advies geven.

[Aurum]

Misschien een kleine en schrale troost,

Wij zelf wonen in een rijtjeswoning in Schagen, uit 1971. Omdat we op een plek wonen waar het grondwater heel hoog staat, staat er standaard water bij ons in de kruipruimte. helaas hebben de buurten rondom hier ook last van en als je je kruipruimte wilt leegpompen ben je tegelijkertijd bezig voor de hele buurt (of in ieder geval je buren )
Een van de buren hebben het wel tijdelijk gedaan omdat ze wat leidingen wouden verleggen en zijn denk ik 1,5 week non stop bezig geweest met een dompelpomp.

Wat betrefd de overlast van het water, daar hebben wij weinig last van, en bij ons is er verder ook niks aan de hand. Alleen is het lastig als je leidingen etc wilt verleggen.
Het is natuurlijk geen wenselijke situatie dat wel.

[NiGeLaToR]

@HansAnders07 veel woningen uit de periode 1970-1980 zijn van voor huidige begrippen matige bouwkwaliteit. De isolatie was af bouw niet top, ventilatie deed je door alle ramen op te zetten ook als het vriest en vocht hoorde er gewoon bij in de natte seizoenen.

Van vloer- spouwmuur en dakisolatie, tot dubbelglas en impregneren van wanden, het kan allemaal. Wel verstoor je dan de vochtbalans nog meer en heb je risico op een warmer, maar slechter geventileerd huis (slechte isolatie is vaak goede ventilatie ).

Dus qua ventilatie van zowel kruipruimte als de woning zelf is er werk aan de winkel als je het gezonder wilt krijgen.

Water in kruipruimtes zijn woningen oud mee geworden, vaak is een dompelpomp, laag schelpen en ventilatie genoeg om dit te verhelpen. Ik ben geboren en getogen in zo'n woning en we hadden in de zomer tot dit verholpen was ook enorme wolken muggen binnen. Die waren superblij met zo'n kraam-kelder.

Dus laat je goed informeren, maar denk ook in oplossingen. Dompelpomp en een paar ventilatiegaten kosten je de kop niet, kun je daarna altijd nog een laag schelpen erin aanbrengen bijvoorbeeld. Ook isolatie is prettig tegen opkruipend vocht. En vergeet de rest van de woning niet qua ventilatie/vochtbalans.

[HansAnders07]

Sport_Life schreef op maandag 27 april 2020 @ 20:49:
Wat zegt je aankoopmakelaar? Een goede (!) aankoopmakelaar heeft vaker dergelijke gebreken (?) gezien en kan je een prima advies geven.

Hebben helaas geen aankoopmakelaar, vandaar dat ik hier wat advies probeer in te winnen.

Aurum schreef op maandag 27 april 2020 @ 20:56:
Misschien een kleine en schrale troost,

Wij zelf wonen in een rijtjeswoning in Schagen, uit 1971. Omdat we op een plek wonen waar het grondwater heel hoog staat, staat er standaard water bij ons in de kruipruimte. helaas hebben de buurten rondom hier ook last van en als je je kruipruimte wilt leegpompen ben je tegelijkertijd bezig voor de hele buurt (of in ieder geval je buren )
Een van de buren hebben het wel tijdelijk gedaan omdat ze wat leidingen wouden verleggen en zijn denk ik 1,5 week non stop bezig geweest met een dompelpomp.

Wat betrefd de overlast van het water, daar hebben wij weinig last van, en bij ons is er verder ook niks aan de hand. Alleen is het lastig als je leidingen etc wilt verleggen.
Het is natuurlijk geen wenselijke situatie dat wel.

NiGeLaToR schreef op maandag 27 april 2020 @ 20:56:
@HansAnders07 veel woningen uit de periode 1970-1980 zijn van voor huidige begrippen matige bouwkwaliteit. De isolatie was af bouw niet top, ventilatie deed je door alle ramen op te zetten ook als het vriest en vocht hoorde er gewoon bij in de natte seizoenen.

Van vloer- spouwmuur en dakisolatie, tot dubbelglas en impregneren van wanden, het kan allemaal. Wel verstoor je dan de vochtbalans nog meer en heb je risico op een warmer, maar slechter geventileerd huis (slechte isolatie is vaak goede ventilatie ).

Dus qua ventilatie van zowel kruipruimte als de woning zelf is er werk aan de winkel als je het gezonder wilt krijgen.

Water in kruipruimtes zijn woningen oud mee geworden, vaak is een dompelpomp, laag schelpen en ventilatie genoeg om dit te verhelpen. Ik ben geboren en getogen in zo'n woning en we hadden in de zomer tot dit verholpen was ook enorme wolken muggen binnen. Die waren superblij met zo'n kraam-kelder.

Dus laat je goed informeren, maar denk ook in oplossingen. Dompelpomp en een paar ventilatiegaten kosten je de kop niet, kun je daarna altijd nog een laag schelpen erin aanbrengen bijvoorbeeld. Ook isolatie is prettig tegen opkruipend vocht. En vergeet de rest van de woning niet qua ventilatie/vochtbalans.

Deze twee reacties stellen me dan wel iets gerust. Misschien is mijn eigen reactie op het rapport wel gewoon heel erg overdreven maar ben totaal niet bekend met dit soort zaken en zie alleen maar euro's uit m'n portemonnee vliegen.

[President]

Aurum schreef op maandag 27 april 2020 @ 20:56:
Misschien een kleine en schrale troost,

Wij zelf wonen in een rijtjeswoning in Schagen, uit 1971. Omdat we op een plek wonen waar het grondwater heel hoog staat, staat er standaard water bij ons in de kruipruimte. helaas hebben de buurten rondom hier ook last van en als je je kruipruimte wilt leegpompen ben je tegelijkertijd bezig voor de hele buurt (of in ieder geval je buren )
Een van de buren hebben het wel tijdelijk gedaan omdat ze wat leidingen wouden verleggen en zijn denk ik 1,5 week non stop bezig geweest met een dompelpomp.

Wat betrefd de overlast van het water, daar hebben wij weinig last van, en bij ons is er verder ook niks aan de hand. Alleen is het lastig als je leidingen etc wilt verleggen.
Het is natuurlijk geen wenselijke situatie dat wel.

Hier woning uit 2004. Ook in een wijk van kleigrond, met bij veel regen ook een natte kruipruimte. Is hier normaal in de wijk en kan 0,0 kwaad. Zitten al ventilatie roostertjes en is vandaag gewoon een droge kruipruimte.

[kabeltjekabel]

Als je betonnen vloeren hebt is het meestal niet zo erg. De vraag is wel, als ze hier al niet de waarheid over spreken, wat er nog meer voor verborgen en verzwegen gebreken zijn.

Als er binnen allemaal schimmel is klopt het qua ventilatie dus ook niet. Sommige huizen uit die tijd hebben nog geen MV box, maar soms wel kanalen. Als dat het geval is zou ik absoluut een MV box kopen.

[HansAnders07]

kabeltjekabel schreef op maandag 27 april 2020 @ 21:52:
Als je betonnen vloeren hebt is het meestal niet zo erg. De vraag is wel, als ze hier al niet de waarheid over spreken, wat er nog meer voor verborgen en verzwegen gebreken zijn.

Als er binnen allemaal schimmel is klopt het qua ventilatie dus ook niet. Sommige huizen uit die tijd hebben nog geen MV box, maar soms wel kanalen. Als dat het geval is zou ik absoluut een MV box kopen.

Ik hoop natuurlijk weinig, de bouwtechnische keuring is redelijk grondig uitgevoerd dus die heeft het meest wel ontdekt ga ik vanuit. Die heeft niets open gemaakt natuurlijk maar goed.

Het ging vooral om schimmel bij de randen van de ramen, van condens wat niet weg trekt. We willen een uitbouw doen en daar sowieso ventilatie roosters laten plaatsen, zo'n MV box klinkt daarnaast dan ook nog als een goede extra aanvulling.

[FRANQ]

HansAnders07 schreef op maandag 27 april 2020 @ 22:37:
[...]

Ik hoop natuurlijk weinig, de bouwtechnische keuring is redelijk grondig uitgevoerd dus die heeft het meest wel ontdekt ga ik vanuit. Die heeft niets open gemaakt natuurlijk maar goed.

Het ging vooral om schimmel bij de randen van de ramen, van condens wat niet weg trekt. We willen een uitbouw doen en daar sowieso ventilatie roosters laten plaatsen, zo'n MV box klinkt daarnaast dan ook nog als een goede extra aanvulling.

Als je gewoon 24-7 afzuigt op je badkamer keuken en wc op standje medium/2 ventileer je voldoende.
Als je het optimaal wil moet je het even uitrekenen naar de ruimte oppervlaktes.
Verse lucht komt binnen via roosters en openstaande ramen.

Eerste wat de verkoopmakelaar doet is het kruipluik open trekken, dus ze weten het zeker wel.

Maar het hoeft geen probleem te zijn.

Als je een zandbed hebt kun je nog drainage aanleggen en aansluiten op het riool.

Mogelijk ligt er zelfs drainage onder het huizenblok, maar is deze nooit onderhouden.

Droogpompen en onderzoek doen heeft wel zin, kan ook een geknapt riool van de hemelwater afvoer zijn.

[_JGC_]

kabeltjekabel schreef op maandag 27 april 2020 @ 21:52:
Als je betonnen vloeren hebt is het meestal niet zo erg. De vraag is wel, als ze hier al niet de waarheid over spreken, wat er nog meer voor verborgen en verzwegen gebreken zijn.

Als er binnen allemaal schimmel is klopt het qua ventilatie dus ook niet. Sommige huizen uit die tijd hebben nog geen MV box, maar soms wel kanalen. Als dat het geval is zou ik absoluut een MV box kopen.

Ik heb zo'n huis waar na een natte herfst of natte winter gewoon 10cm water in de kruipruimte ligt. Hebben alle buren hier. Bij aankoop stond er "soms" bij vraag of er water in de kruipruimte staat.
Ik heb er geen last van, folie over de bodem en vloer geisoleerd, meterkast bodem dichtgemaakt. Bij buren die dat laatste niet hebben gedaan is de stank uit de meterkast niet te harden.

Punt is, als je nooit onder de vloer kijkt weet je er niks van. Als ik afgelopen najaar mijn huis te koop zet en ik zou van niks weten, luikje open, even kijken, droog, noteer dat op het formulier. Maandje verder, week in week uit dikke plensbuien en er staat 10cm water. Aan de afvoeren ligt het niet, want die lekkages zijn opgelost. Wel een kruipruimte van 80cm diep, paar cm dieper en je zit bij het grondwater.

[Ivow85]

Of het water in de kruipruimte problematisch is, is moeilijk te zeggen zonder te weten waar het water vandaan komt. In polders komt het vaak voor dat de bodem van de kruipruimte net boven het gemiddelde grondwaterpeil ligt. Echter, in het voorjaar houden waterschappen, zeker na de droogte van afgelopen twee jaar, als het even kan tijdelijk een hoger waterstand aan. 10-20cm hogere waterstanden in het voorjaar, biedt immers een leuk voorraadje om al te veel uitdroging in de zomer te voorkomen. Zo'n hogere waterstand in sloten werkt in een polder al snel door op de grondwaterstand. En dat kan dus water in kruipruimtes als gevolg hebben. In zo'n geval kun je zelf de oorzaak nauwelijks wegnemen. Eén mogelijke oplossing zou kunnen zijn om de bodem van de kruipruimte op te hogen met zand en daaroverheen folie te leggen, maar dan moet de kruipruimte nu wel voldoende diep zijn. Om nog bruikbaar te zijn, moet er na ophoging minimaal nog zo'n 40-50 cm vrije hoogte in de kruipruimte over blijven.
Maar het kan ook zijn dat het water afkomstig is uit een lekke leiding of afvoer. De oorzaak wegnemen is dan waarschijnlijk eenvoudiger, al moet je in dat geval wel heel kritisch zijn op de staat van de overige leidingen.

Waar je in elk geval rekening mee moet houden, is dat koperen en stalen leidingen (gas, water, centrale verwarming) een aanzienlijk kortere levensduur hebben in een vochtige (kruip)ruimte dan in een droge kruipruimte. In een vochtige ruimte moeten de leidingen dan ook regelmatig gecontroleerd worden. Niet alleen nu bij aanschaf, maar ook straks als je er woont. Bij houten balklaag/vloeren of bij betonnen constructies met te weinig dekking over de wapening zal een vochtige kruipruimte op langere termijn leiden tot hout- respectievelijk betonrot.

Even kijken bij de buren kan je uitsluitsel geven of de oorzaak van het water in je specifieke woning zit, of dat het te maken heeft met het grondwaterpeil.

[Aganim]

HansAnders07 schreef op maandag 27 april 2020 @ 22:37:
[...]
Het ging vooral om schimmel bij de randen van de ramen, van condens wat niet weg trekt. We willen een uitbouw doen en daar sowieso ventilatie roosters laten plaatsen, zo'n MV box klinkt daarnaast dan ook nog als een goede extra aanvulling.

Een MV box scheelt aanzienlijk, in onze woning uit '74 was deze defect (en de luchtkanalen nog nooit schoongemaakt, kwam 45 jaar ranzigheid uit ), na vervanging blijven de ramen en badkamer een stuk droger. Echter let wel op: als er condens op de ramen staat, dan is de kans groot dat de isolatiewaarde (indien ooit aanwezig geweest) naar huidige maatstaven 3x niks is. Het kan ook geen kwaad om te kijken of het vervangen van ramen/kozijnen wellicht ook aan de orde is. Voordeel is dat je dan meteen ventilatieroosters kunt laten plaatsen, wat ook helpt om 24/7 te kunnen ventileren.

[MzKzM73]

Grondwaterstand zou op te vragen moeten zijn voor jouw lokatie (gemeente, hoogheemraadschap). Kan natuurlijk ook gewoon een lekkende leiding zijn.

Hier (Purmerend, 1985) stond ook een laag water onder het huis in de natte seizoenen. Bleek dat de drainageleiding die onder het huis ligt verzakt was en in een "dal" lag waardoor het water niet weg kon lopen (waar het de fundering doorgaat was het nog wel de juiste hoogte uiteraard) Deze opgegraven en op juiste hoogte gelegd. Hierna tonzon folie over de grond en sindsdien is het kurkdroog. Ook nog de hemelwater afvoer leiding van het terras die onder het huis doorloopt geisoleerd anders condenseert hier weer vocht tegen en krijg je alsnog plassen op de folie. Ging van 100%RH naar 50%RH in de winter.

Ventilatieroosters zijn uiteraard een must en je moet wel voldoende ruimte hebben om er uberhaupt bij te komen.

[BlueSS50]

Bij betonnen vloer is het geen probleem (mits het geen kwaaitaalvloer is) ik zou lekker een flinke laag PUR aan de onderkant van de vloer spuiten en dan extra kruipruimteventilatie aanbrengen middels renovatiekokers.

Dit scheelt je heel veel kou en vocht in huis.

[ Voor 10% gewijzigd door BlueSS50 op 28-04-2020 09:05 ]

[jeroen3]

Ik zou mij meer zorgen maken over die schimmel, volgens mij zie je dan te kijken naar nieuwe kozijnen met goede koudebrug zodat je geen condens meer krijgt.
Water in de kruipruimte is in nederland volgens mij best normaal, het huis staat er ook al 50 jaar mee. Nadeel van op de zeebodem wonen denk ik.

[HansAnders07]

Dank voor jullie reacties!

Contact gehad met de verkopende makelaar, de verkopers zijn gelijk in de kruipruimte gaan kijken.
Foto 1: van de bouwkundige keuring


Foto 2 van de verkopers van zojuist


Alles droog.. Dat is dan ook weer vreemd..
In nog geen week tijd kan er niet een 'flinke laag water' weg zijn toch?

[ Voor 3% gewijzigd door HansAnders07 op 28-04-2020 20:51 ]

[bazzzzzz]

Even andere optie: door gebreken aan elektra, cv, dak en nog wat zaten wij op €6000 aan gebreken. De verkopers waren vonden dit ook meer dan verwacht dus er is nog even €2500 van de vraagprijs af gegaan.

[Nemean]

Vrij recent een woning gekocht met veel vocht in de kruipruimte. De woning bleek op een oude boomgaard/sloot te zijn gebouwd waarbij er geregeld water naar boven kwam. Maar nooit tegen de broodjes aan.

Doordat onze woning een kwaaitaalvloer had waren we al direct bang voor mogelijke betonrot. We hebben daarom een partij opgezocht en zij hebben voor €300 +/- (uit mijn hoofd) de fundering gecontroleerd, te samen met de de leidingen, ventilatie en mogelijke elektra die daar liep. Je krijgt hier ook een net rapport met foto's van.

De enige problemen die ze tegen gekomen zijn was mechanische schade en geen betonrot. Wat voor ons een opluchting was. De reparatie aan de fundering hebben we mee genomen in een bouwdepot (op advies van onze adviseur). Na betaling direct een bewijs van controle/reparatie en garantie. (Overigens werd het bedrag voor de controle van de uiteindelijke reparaties afgetrokken).

Kijk wel direct naar een goede vloer-/kruipruimte isolatie.

Mocht je verdere vragen hebben kun je mij altijd een PM sturen.

[Ivow85]

HansAnders07 schreef op dinsdag 28 april 2020 @ 20:51:
Dank voor jullie reacties!

Contact gehad met de verkopende makelaar, de verkopers zijn gelijk in de kruipruimte gaan kijken.
Foto 1: van de bouwkundige keuring
[Afbeelding]

Foto 2 van de verkopers van zojuist
[Afbeelding]

Alles droog.. Dat is dan ook weer vreemd..
In nog geen week tijd kan er niet een 'flinke laag water' weg zijn toch?

Afhankelijk van de oorzaak en ondergrond, kan water heel snel komen en ook heel snel weer weg zijn. We hebben tot aan gisteren een maand lang een kurkdroge periode gehad.

[Elahkneh]

Ik zou niet bang worden van een beetje water mits voldoende ventilatie.
Wij hebben een huis gekocht uit 1907 , hier heeft zeker 100 jaar water onder de vloer gestaan. (Zeekleigebied) afgelopen maanden de originele vloer eruit getrokken , geen rotte balken gevonden.
Schuimbeton erin gedaan en weg was het water

[harry899]

Reeds genoemd.

Loop even naar 1 of 2 buren met vergelijkbare huizen en vraag eens naar hun ervaringen qua water in de kruipruimtes. Mogelijk kun je daarop baseren of en wat je moet met het probleem waar je tegen aanloopt.