Conflict om aanbouw aan privémuur garage

[HarmoniousVibe]

TL;DR; huis gekocht met berging als aanbouw tegen privémuur van de garage van de buurman. Moet dak vernieuwen, buurman doet moeilijk en ik mag niks op of aan zijn dak of muur bevestigen, wat kan en mag? Wat kan ik verhalen op verkoopster (verborgen gebrek)? Hoe krijg ik ook in de toekomst duidelijkheid?

Lang verhaal maar ik zal proberen het zo kort mogelijk te houden. Naar aanleiding van een conflict dit weekend met de buurman zou ik graag wat advies willen. Ik heb een half jaar geleden een rijtjeshuis gekocht met achter in de tuin een mooie bakstenen en betegelde berging welke tegen de garage/berging van de buurman aan staat gebouwd.

Een kleine tijd geleden had ik echter een lekkage in mijn dak. Hierop heb ik een bevriende dakdekker laten komen, die mij adviseerde het hele dak te vernieuwen omdat het in slechte staat was en bovendien slecht erop was gelegd. Prima.

Gisteren kwamen ze het oude dak eraf halen en het nieuwe erop leggen, komt mijn buurman 's ochtends meteen naar buiten om te vragen wat ze komen doen en hoe het zit met zijn garagedak. De grens tussen mijn dak en zijn was voorheen met een lap dakbedekking in de lengte van de "naad" er die lap op te branden, 10cm aan mijn kant en 10cm aan zijn kant. En dat mocht zo niet terug van de buurman, want het was zijn dak en hij wilde op termijn ook zijn dak gaan vervangen. Dus er mocht niks op zijn dak. Na wat over-en-weer is hij er toch mondeling mee akkoord gegaan dat wij het op de oude manier konden herstellen. Als hij dan zijn dak ging vervangen zou hij zelfs bereid zijn om zelf zo'n zelfde lap weer aan te brengen.

Wel wees hij erop dat de muur die zijn garage van mijn berging scheidt, eigenlijk zijn buitenmuur was. En dat mijn berging pas 4-5 jaar geleden er zonder vergunning zei hij tegenaan is gebouwd. Niet door de vorige bewoonster maar die van daarvoor.

Maar goed, wij dus toch maar aan de slag want voor het dak hadden we "toestemming". Tot het in de middag ging regenen en de werkzaamheden moesten worden afgebroken.

De volgende ochtend kwamen ze weer en was ook buurman er als de kippen bij om mede te delen dat hij zich had bedacht en dat we helemaal niks meer op zijn dak mochten plakken om te zorgen dat alles waterdicht is. Toen heeft de dakdekker voorgesteld om dan een zinken "kap" te maken die ongeveer 10cm overhangt, over zijn dak, dus technisch gezien over zijn erf. Maar dit was wel goed.

Echter heb ik in samenspraak met de dakdekker besloten om nu toch maar even een noodoplossing neer te leggen omdat de juridische situatie voor mij ineens volslagen onduidelijk is geworden. Graag wil ik me eerst inlezen en met rechtsbijstand spreken.

Dit is na enig uitzoekwerk wat ik heb kunnen vinden:

• ik heb geen reden om aan te nemen dat mijn dak op zijn garagemuur leunt en dat die muur niet mandelig is. De steen is namelijk ook hetzelfde als de rest van zijn garage
• bovengenoemde muur staat op de erfgrens voor zover ik kan zien.
• volgens omgevingsloket.nl zou ik voor mijn berging geen vergunning nodig hebben gehad als ik deze nu zou willen bouwen. Met name omdat deze meer dan een meter van de openbare ruimte is verwijderd.
• buurman had in beginsel niet hoeven tolereren dat de vorige vorige eigenaars een aanbouw maakten aan zijn privémuur

Daarom de volgende vragen:

• Kan buurman mij dwingen de berging af te breken, cq. een eigen muur tegen zijn muur aan te bouwen en daar het dak op te bevestigen? Of is de muur mandelig geworden omdat hij op de afscheiding staat en hij toentertijd heeft getolereerd dat er aanbouw aan vast is gemaakt?
• Zou ik de kosten voor bovenstaande kunnen verhalen op de verkoopster als zijnde verborgen gebrek? Ook al heeft ze zelf de aanbouw niet gedaan en wist wellicht ook niet van deze situatie, of ik dat in ieder geval niet kan bewijzen. Ik heb wel een bouwkundige keuring laten verrichten en daarmee imo voldaan aan mijn onderzoeksplicht als koper.
• Als buurman er niet in slaagt mij te dwingen om het zaakje af te breken of hiertoe geen poging onderneemt, in hoeverre ben in dan gerechtigd om de scheiding tussen de daken af te dichten door er een strook dakdekking op te laten plakken die 10cm op zijn dak wordt geplakt?
• Stel de buurman gedoogt mijn aanbouw (of wordt daartoe juridisch gedwongen). Wat als hij om legitieme redenen zijn garage wil renoveren/slopen, dan loop ik dus flink kosten op. Kan ik het dan alsnog verhalen als verborgen gebrek? Of moet ik dat nu al doen ook al hoef ik nu nog helemaal geen kosten te maken?

Ik ga uiteraard echt juridisch advies inwinnen, maar wellicht zijn er hier tweakers die dit al eens mee hebben gemaakt.

edit: foto

Forum

De oude situatie was dus zo dat de dakbedekking er nu half op licht, aan beide zeiden was vastgemaakt aan het dak.

[ Voor 6% gewijzigd door HarmoniousVibe op 19-04-2020 16:46 . Reden: foto toegevoegd ]

[I_IBlackI_I]

Het is belangrijk om te weten of de muur echt op de erfgrens staat en dus gedeeld is, of dat hij binnen de kavel van de buurman staat, en dus alleen zijn eigendom is. Staat er iets over de bering in de koopovereenkomst?

Het makkelijkste is toch gewoon een goed gesprek met de buurman.

[ Voor 13% gewijzigd door I_IBlackI_I op 19-04-2020 16:45 ]

[naitsoezn]

als zijnde verborgen gebrek

Het is pas een verborgen gebrek als OF:
1) Het normaal gebruik van het huis in de weg staat;
2) als de verkoper wist van het bestaan ervan, maar niets heeft gezegd. In dat geval is de mededelingsplicht geschonden.
(zie bv: https://www.eigenhuis.nl/...ken-bij-koop-en-verkoop#/)

1) lijkt me niet aan de orde, bij 2) ligt de bewijsplicht van 'ervan weten' bij jou. Qua vorige eigenaren aansprakelijk stellen, zou ik m'n energie in andere zaken steken

Achteraf kijk je een koe in de..... maar zou het niet beter zijn geweest om sowieso even bij buurman te gaan buurten om het dak te bespreken voordat je mensen aan het werk ging zetten?

[ Voor 31% gewijzigd door naitsoezn op 19-04-2020 17:03 ]

[HarmoniousVibe]

I_IBlackI_I schreef op zondag 19 april 2020 @ 16:39:
Het is belangrijk om te weten of de muur echt op de erfgrens staat en dus gedeeld is, of dat hij binnen de kavel van de buurman staat, en dus alleen zijn eigendom is. Staat er iets over de bering in de koopovereenkomst?

Het makkelijkste is toch gewoon een goed gesprek met de buurman.

Er staat niks in de koopovereenkomst over een berging. De "zaak" is enkel beschreven met kavelnummer en adres enzo. Wel is de woning explicteit aangeprezen met berging op Funda en tijdens overige bezoeken.

Is het echt zo dat als een muur op de erfgrens staat, hier aanbouw tegenaan mag worden bevestigd? Hoe kom ik hierachter? Moet ik dat door het kadaster uit laten meten? Op de kadastrale kaart heeft zijn kavel in ieder geval wel precies de vorm die de garage ook heeft. Of hij echt precies op de erfgrens staat durf ik zo niet te zeggen, maar heel veel zal het sowieso niet afwijken. Wat wel zou kunnen is dat buurman de de muur precies zo heeft laten zetten dat hij precies aan zijn kant van de grens staan, maar dat weet ik zo natuurlijk niet.

[hansie_k]

Beetje good-will kweken, aanbieden om voor een vrienden prijsje zijn dak ook op te knappen?
Is je aansluiting ook meteen netjes...

En volgens mij is alles wat OP de erfgrens staat, van beide bewoners...?

[FRANQ]

Tijdelijk gewoon opbranden van die lap.
Is voor hem ook beter dat het niet tossen de daken gaat lekken.

Dan eens nagaan bij de buurman hoe het nou zit, dat jullie een huis met berging hebben gekocht en dat het bij jullie weten gewoon legaal is.

Zou even bij de gemeente nagaan of het inderdaad een niet vergunde berging is. Of mogelijk vergunningvrij.
Dan eventueel een legalisatie procedure starten.
Ben je voor altijd van het gezeik af.

Maar een met vergunning gebouwde berging mag je het gewoon waterdicht maken, ook zonder zijn toestemming.

[PcDealer]

Is de oplosssing niet het simpelst om een eigen muur voor je berging te plaatsen?

[Deleon78]

.

[ Voor 98% gewijzigd door Deleon78 op 20-04-2020 01:35 ]

[graceful]

Vond het punt van samen het dak vervangen de beste. Is dat een besproken optie die hij geweigerd heeft? Ik weet uit er ervaring dat als je eenmaal de buur tegen hebt ze nooit meer echt bijdraaien (iets met paaltje die blijkbaar op zijn erf staat en mijn indraai op de laan lastig maken, maar het is zijn favoriet paaltje geworden ofzoiets hahahahha) Heb geen buur nodig, maar bij een dergelijk huis als die van jou is het wel de moeite waard de beste optie te vinden. Dat gaat je long term het minste kosten.

[ Voor 17% gewijzigd door graceful op 20-04-2020 02:08 ]

[Insert12]

Waarom niet vragen of de buurman z'n dak ook meteen wil laten doen? Op termijn wil hij het toch al laten doen, als het nu kan heb je het sowieso netjes.

Het was wellicht ook handig om dit van te voren met de buurman te bespreken. Zeker als een dakdekker aangeeft dat het er slecht op ligt.

[sorted.bits]

hansie_k schreef op zondag 19 april 2020 @ 23:18:
Beetje good-will kweken, aanbieden om voor een vrienden prijsje zijn dak ook op te knappen?
Is je aansluiting ook meteen netjes...

En volgens mij is alles wat OP de erfgrens staat, van beide bewoners...?

Dit dus, als het een bevriende dakdekker was had je dit direct moeten doen. Nu is het voordeel wel een beetje weg natuurlijk, omdat dat van jou er al op ligt, maar hier had je veel goodwill mee kunnen kweken.

Je hebt nu echter een voorstel gedaan voor een zinken kap, dus ik gok dat je daar aan vast zit. Aangezien meneer nu al een beetje begint te gooien met uitspraken dat die schuur er zonder vergunning staat (is misschien niet nodig, want achterkant van het huis) zou ik wel een beetje oppassen.

[rimave]

Ik had het inderdaad van tevoren even bij de buurman gemeld. Dan had hij misschien ook kunnen aanhaken en had het gehele dak in 1 keer vervangen kunnen worden. Had misschien nog wat in de kosten gescheeld.

[JackBol]

Je hebt de formele en de informele route. Beide hebben voor en nadelen.

Probeer eerst eens uit te zoeken waar de weerstand van je buurman vandaan komt. Niemand heeft moreel bezwaar tegen het vast branden van een lap op het dak. Er is bij hem iets anders aan de hand. Probeer dat te achterhalen.

De formele route? Kadaster laten komen en de erfscheiding laten opmeten. Als de muur op de erfgrens staat mag je er tegenaan bouwen en zijn de kosten van de erfscheiding gedeeld. Als de muur niet op de erfscheiding staat maar op zijn grond, kan je er een muurtje tegenaan metselen op je eigen grond. Als de muur op jouw grond staat kan je het dwingen zijn schuur af te breken.


Ook al stond zijn schuur er eerder, dat betekent niet automatisch dat deze helemaal op zijn land staat.


Ik zou echter de eerste optie kiezen. Ga een keer met je buurman om tafel.

[LucyLG]

het lijkt erop dat je op de erfgrens zit en tegen zijn schuur en er net overheen gaat. Je mag niet aan zn schuur komen omdat je dan over de grens gaat.

Blijkbaar was dit al door vorige bewoner gedaan? Dat is door vorige bewoner ook onjuist en mocht ook niet. De schuur moet formeel los staan eigenlijk en op eigen terrein.

Indien dat al hele lange tijd zo is kan er verjaring zijn maar dat lijkt me niet na paar jaar. Je zit denk ik fout. Schuur verplaatsen kost geld en kan hij eisen.

Verborgen gebrek, ligt aande koopovk tussen jou en de vorige bewoner. Meestal is dat geen verborgen gebrek denk ik maar geheel afhankelijk van de afspraken.

Maar nu wijzigen kan in nadeel zijn van beide partijen want die paar centimeter is niet echt een win win situatie.

Dus overleggen dat jij ook beargumenteert waarom dit een voordeel is. Bouwkundig kan je zeggen dat aanelkaar beter is?

[_Anvil_]

"Sorry buurman, ik had het van te voren even met je moeten bespreken."

Als je op die wijze een goed gesprek begint, loopt het 9 vd 10 keer prima af voor beide partijen. Je moet nog jaren naast die man wonen, ik zou zeggen gewoon ff doen

[Gwoon Joep]

Voor dit soort problemen heb je volgens mij het kopje burenrecht, bijvoorbeeld jij plaatst een hek en de buren willen niet mee betalen, of je laat elk half jaar weten dat het jouw hek is en dat hij daar gebruik van mag maken of je doet het niet en dan is het na een half jaar beiden eigendom.....zo ook met een gemetselde muur en ook een dak wat op elkaar aansluit. Zoek eens op burenrecht.
De vraag is of je buurman dat zo wil zien....succes.

[HarmoniousVibe]

Ik had inderdaad kunnen overleggen of het misschien een goed idee was om het dak samen te laten vernieuwen. Echter zat ik met een lek dak, dus ik kon niet heel lang wachten.

Dat goede gesprek heb ik ook echt geprobeerd en tot op heden was onze relatie ook prima. Heb me een half jaar geleden toen ik er kwam wonen netjes voorgesteld en even koffie gedronken Regelmatig even een praatje gemaakt etc. Ook aangegeven dat als er iets was dat hij niet moest aarzelen het er mij over te hebben. Toen ik dat zei gaf hij aan dat zijn vrouw, die heel vroeg naar bed gaat soms wakker werd van dat ik mijn metalen rolluik te hard dicht deed. Ik verontschuldigen en sindsdien voorzichtig geweest met het rolluik.

De houding van de buurman kwam me dan ook echt koud op m'n dak vallen, pardon the pun. Ik heb ik de originele post eea aan "drama" weggelaten omdat het voor de feitelijke situatie niet relevant was, maar hij kwam echt enorm star en ronduit onbeleefd over. In plaats van dat hij het gesprek aanging over het probleem, zei hij meteen dat hij alles wat ik op zijn dak zou plakken weg zou snijden aan zijn kant. En dat de schuur zonder vergunning was gebouwd en dat hij ermee naar de gemeente ging. Hij "bedreigde" ook meteen de dakdekker die hier in het weekend aan het werk was. Hij was in de veronderstelling dat ze aan het moonlighten waren, maar hij heeft toestemming van z'n baas om bij te klussen als hij z'n materialen en gereedschappen maar bij WG kocht. Dus de dakdekker was niet onder de indruk, maar dat was wel de toon. Toen heb ik het op dat moment nog met een goed gesprek kunnen sussen zoals in de OP staat vermeld. De afspraak was toen dus dat hij als hij zijn dak ging vervangen hij prima het deel aan zijn kant weg kon snijden, als hij mij dan maar even informeerde zodat ik weer iets terug kon plakken. Op het eind gaf hij zelfs aan dat hij dat zelf ook wel wilde doen dan, terwijl ik prima die kosten en moeite op me wilde nemen.

Maar de volgende dag had hij zich dus bedacht en mocht er helemaal niks meer. En hij gaat dus definitief naar de gemeente om "iets" te doen. Ik zie dus niet echt in wat ik nou heb gedaan om zo te worden bejegend. Dat voorstel van die zinken kap was dus ook mondeling goedgekeurd, maar daar is geen bewijs van. Ik zie echt wel het nut in van een goede burenrelatie, maar ik kan niet zo'n ding laten bouwen, wat me al €500 kost om vervolgens van hem de eis te horen dat ik heel de spullenboel moet afbreken of toch een eigen muur moet gaan bouwen. Dus dat zou ik dan op schrift willen hebben maar dat zal vast ook niet goed zijn voor de relatie als ik daar nu met een contract voor de deur sta.

Verder denk ik dus dat de crux, in ieder geval juridisch, is om erachter te komen waar die muur precies staat. Precies op de erfgrens, er tegenaan, of zelfs op mijn grond. Het zal echt centimeterwerk zijn denk ik.

[ Voor 3% gewijzigd door HarmoniousVibe op 20-04-2020 10:42 ]

[Milo85]

Ik zou ook niet blij zijn als er werkzaamheden aan 'mijn' dak zouden gebeuren zonder even een korte kennisgeving. Wellicht dat hij iets te fanatiek reageerde maar dat kunnen de emoties op dat moment zijn geweest (wellicht van beide kanten).

Ik zou gewoon eens bij hem langsgaan en beginnen met een excuus en nogmaals met hem proberen te praten. Mocht je tot een oplossing komen zet het dan even op de mail en vraag of hij het wil bevestigen. Zo niet, kan je altijd nog tot andere acties overgaan.

[Señor Sjon]

Erm, jij had een lekkage, hij niet. Als ik de foto zie, is er gewoon over zijn daktrim heengeplakt?

Google Earth gaat terug tot ~2005. Je kan zo terugkijken wanneer e.e.a. geplaatst is. Dan nog is 15 jaar wel snel om te moeten vervangen. En dan ook gelijk het hele dak. Heb je ook foto's van de overgang naar de buurman (metselwerk)? Want een berging zoals dit dilateren ze niet zo snel als het garage + berging was.

[HarmoniousVibe]

Señor Sjon schreef op maandag 20 april 2020 @ 11:28:
Erm, jij had een lekkage, hij niet. Als ik de foto zie, is er gewoon over zijn daktrim heengeplakt?

Google Earth gaat terug tot ~2005. Je kan zo terugkijken wanneer e.e.a. geplaatst is. Dan nog is 15 jaar wel snel om te moeten vervangen. En dan ook gelijk het hele dak. Heb je ook foto's van de overgang naar de buurman (metselwerk)? Want een berging zoals dit dilateren ze niet zo snel als het garage + berging was.

Goed punt van Google Earth! Ga meteen kijken.

Er is inderdaad over zijn daktrim heengeplakt. Dat was zo gedaan door degene die het is opgebouwd en volgens de dakdekker was dat ook de enige manier om ervoor te zorgen dat het daar niet gaat lekken. Klopt dat niet denk je? Het zou natuurlijk ideaal zijn als dat zo is, voor iedereen.

[Señor Sjon]

Dat klopt alleen als je die hoogte wil. Normaliter kan je er ook met een kap overheen werken zonder veel aan de muur van de buurman te zitten. Of eronder, maar dan moet je inslijpen en dat vindt een buurman vaak ook niet zo tof, hij heeft geen belang bij jouw berging (of toen van de vorige bewoner).

[HarmoniousVibe]

Señor Sjon schreef op maandag 20 april 2020 @ 11:48:
Dat klopt alleen als je die hoogte wil. Normaliter kan je er ook met een kap overheen werken zonder veel aan de muur van de buurman te zitten. Of eronder, maar dan moet je inslijpen en dat vindt een buurman vaak ook niet zo tof, hij heeft geen belang bij jouw berging (of toen van de vorige bewoner).

Ok, de hoogte maakt me niet uit, maar mijn dak is schijnbaar wel iets lager dan dat van de buurman. Zo'n kap, moet die ook niet overhangen op het perceel van de buurman?

Google Earth heeft op mijn adres een gat tussen 2005 en 2013. In 2013 staat hij er al wel, maar in 2005 zo te zien nog niet.

[FRANQ]

Señor Sjon schreef op maandag 20 april 2020 @ 11:48:
Normaliter kan je er ook met een kap overheen werken zonder veel aan de muur van de buurman te zitten

Wat jij bedoelt hebben wij denk ik.

Mijn berging/aanbouw moest hoger zijn dan die van de buren vanwege brandoverslag ter hoogte van de balklaag. Ons hele dakpakket komt boven hun daktrim uit, wij hebben boeidelen aan de kant van de buren waarvoor ik op hun dak moet om ze te onderhouden. Aan de onderzijde zit een loodslab die over hun dakrand valt.

Persoonlijk vind ik dit wel een praktische oplossing, maar vanaf straat zie je hoogteverschil.
Nu zijn het gelukkig 2 verschillende type woningen, waardoor het verschil minimaal is.

Maar denk dat bij de buurman van @HarmoniousVibe oud zeer is, het niet gunnen van de uitbouw aan de oude buren. Of overlast tijdens de bouw. Hier heeft @HarmoniousVibe natuurlijks niks aan kunnen doen.
De buurman moet dat ook begrijpen, en het is een kans om overnieuw te beginnen als goede buur in plaats van altijd ruzie maken.
De berging gaat niet plat, ook al zou deze illegaal gebouwd zijn, daar staat hij te lang voor.

[Señor Sjon]

Hij is niet zozeer illegaal. Maar meer dat hij niet geheel zijn eigen constructie gebruikt.

[HarmoniousVibe]

@FRANQ heb je daar toevallig een foto van?

@Señor Sjon is het niet zo dat als de muur op de erfgrens staat, dat het dan een mandelige muur is?

[ Voor 54% gewijzigd door HarmoniousVibe op 20-04-2020 12:08 ]

[EJlol]

HarmoniousVibe schreef op maandag 20 april 2020 @ 12:00:
[...]

Ok, de hoogte maakt me niet uit, maar mijn dak is schijnbaar wel iets lager dan dat van de buurman. Zo'n kap, moet die ook niet overhangen op het perceel van de buurman?

Google Earth heeft op mijn adres een gat tussen 2005 en 2013. In 2013 staat hij er al wel, maar in 2005 zo te zien nog niet.

Als je preciezer wilt weten wanneer het gebeurt is kan je ook op https://www.satellietdataportaal.nl/ kijken. Je kan rechtsboven Superview December 2019 50cm uitzetten, en dan een andere luchtfoto kiezen.

[FRANQ]

HarmoniousVibe schreef op maandag 20 april 2020 @ 12:07:
@FRANQ heb je daar toevallig een foto van?

@Señor Sjon is het niet zo dat als de muur op de erfgrens staat, dat het dan een mandelige muur is?

De foto is niet voor die rand genomen dus heel duidelijk is het niet.
Maar het is zichtbaar onderaan.
De witte rand is het boeideel, bovenop een zinken afwerklijst met kraalrand.
Onderaan een loodslab.

[HarmoniousVibe]

@FRANQ thanks! Maar die hangt technisch gezien dus wel een aantal centimeter over dan of niet?

[FRANQ]

@HarmoniousVibe Ja dat klopt.
Hiervoor hing zijn boeideel bij mij over de tuin, maar ook dit is 3 cm.

Uiteindelijk gaat het erom waterdicht te zijn.
Die lap dakleer die je nu over de naad heen hebt liggen is gewoon vanaf de helft van je buurman.
Dus je hangt helemaal niet over, juist omdat je niet overhangt moet het op die manier dicht.
Dat is ook in zijn voordeel, want zijn randafwerking is waarschijnlijk ook weg, dus zonder die lap is hij zelf ook niet waterdicht. Alleen zal dat bij hem pas later zichtbaar zijn.

Zink zou ik niet doen, daar kan naar mijn idee water ( bij een verstopte afvoer) of stuifsneeuw onderdoor.
Daarnaast als de buurman dat weghaald kost dat veel geld.

Wat @Señor Sjon zegt dat je zijn constructie gebruikt, is alleen van toepassing als jouw balklaag in zijn buitenmuur vast zit.
Maar mag aannemen dat je een eigen binnenmuur (bijvoorbeeld HSB of kalkzandsteen)hebt waarop je balklaag ligt? Dan gaat dat niet op namelijk. Balklaag aan zijn muur bevestigd lijkt me zeer onwenselijk.

Zal wel niet, maar heb je toevallig tekeningen van de uitbouw?

[ Voor 3% gewijzigd door FRANQ op 20-04-2020 13:26 ]

[Señor Sjon]

HarmoniousVibe schreef op maandag 20 april 2020 @ 12:07:
@FRANQ heb je daar toevallig een foto van?

@Señor Sjon is het niet zo dat als de muur op de erfgrens staat, dat het dan een mandelige muur is?

Nee, dat is zeker niet zo. De eigenaar van de muur, blijft de eigenaar. Bv als de buurman een uitbouw heeft en jij niet, dan is niet opeen zijn buitenmuur van jou, enkel omdat je ertegenaan kijkt of omdat ie op of tegen de erfgrens staat.

[perspectivebass]

Señor Sjon schreef op maandag 20 april 2020 @ 13:50:
[...]

Nee, dat is zeker niet zo. De eigenaar van de muur, blijft de eigenaar. Bv als de buurman een uitbouw heeft en jij niet, dan is niet opeen zijn buitenmuur van jou, enkel omdat je ertegenaan kijkt of omdat ie op of tegen de erfgrens staat.

Zonder topic willen te kapen. Hoe zit dit dan met uitbouw van nieuwbouw? Wanneer deze met de bouw mee gaat. dan staat de buitenmuur vaak op de erfgrens en een stuk op de grond van de woning zonder aanbouw. Mag je die dan zomaar gebruiken voor een uitbouw?

Mag verwijderd worden als teveel offtopic is

[Señor Sjon]

Dat is bij het tekenen van de aannemingsovereenkomst al geregeld. Wij zetten in ieder geval een clausule erin dat kadastraal e.e.a. meeverhuisd bij uitbouwen of dat je toe moet staan dat de gevel op jouw grond terecht komt.

[pennywiser]

_Anvil_ schreef op maandag 20 april 2020 @ 09:01:
"Sorry buurman, ik had het van te voren even met je moeten bespreken."

Als je op die wijze een goed gesprek begint, loopt het 9 vd 10 keer prima af voor beide partijen. Je moet nog jaren naast die man wonen, ik zou zeggen gewoon ff doen

Dit is 9 van de 10x het beginprobleem in dit soort topics. Bijna iedereen gaat aan de slag met zijn gezamenlijke dit of dat zonder deze buren even mee te nemen in de plannen. Met name betreft dit mensen die recent ergens zijn komen wonen.

[ Voor 5% gewijzigd door pennywiser op 20-04-2020 14:18 ]

[HarmoniousVibe]

@FRANQ volgens mij heb ik dus geen eigen draagmuur, en dat is ook meteen het probleem. De personen die het gebouwd hebben die hebben dat op de muur van de garage van de buurman gedaan. Dat wil de buurman nu rechtgezet hebben, wat ik wel snap, maar ik wist dit ook niet en dit is ook bij de bouwkundige keuring niet vermeld geweest. Vandaag dus ook mijn vragen omtrent verborgen gebreken. Want het geforceerd moeten afbreken, cq hoge kosten moeten maken om het niet af te hoeven breken voelen voor mij wel aan als een verborgen gebrek, maar dat is puur gevoelgsmatig en ik ben natuurlijk biased

Ik heb helaas geen tekeningen.

[42erik]

Is stap 1 niet naar de buurman lopen en je excuses aanbieden dat je zomaar begonnen bent met werkzaamheden die ook met zijn dak te maken hebben? Ik zou ook wat verbaasd staan te kijken als er opeens zomaar lappen op mijn dak geplakt werden zonder communicatie.

En nog verbaasder als ik daarna hoor dat blijkbaar ook mijn dak slecht is, maar er niet de moeite gedaan is om even te overleggen over een volledige vernieuwing van beide stukken in 1x.

[Gwoon Joep]

Rechtsbijstandverzekering inschakelen, misschien gaan die achter de laatste eigenaar aan om het recht te zetten.
in ieder geval succes met dit

[Anoniem: 310408]

Gwoon Joep schreef op maandag 20 april 2020 @ 19:14:
Rechtsbijstandverzekering inschakelen, misschien gaan die achter de laatste eigenaar aan om het recht te zetten.
in ieder geval succes met dit

En je denkt niet dat dat de sfeer met de buurman voor altijd zal verzieken? Dat dat zal betekenen dat de ts zelf een nieuwe muur zal moeten metselen?

Ik hoop niet dat jij ooit mijn buurman word.

[pennywiser]

HarmoniousVibe schreef op maandag 20 april 2020 @ 18:00:
@FRANQ volgens mij heb ik dus geen eigen draagmuur, en dat is ook meteen het probleem. De personen die het gebouwd hebben die hebben dat op de muur van de garage van de buurman gedaan. Dat wil de buurman nu rechtgezet hebben, wat ik wel snap, maar ik wist dit ook niet en dit is ook bij de bouwkundige keuring niet vermeld geweest. Vandaag dus ook mijn vragen omtrent verborgen gebreken. Want het geforceerd moeten afbreken, cq hoge kosten moeten maken om het niet af te hoeven breken voelen voor mij wel aan als een verborgen gebrek, maar dat is puur gevoelgsmatig en ik ben natuurlijk biased

Ik heb helaas geen tekeningen.

Wat heeft makelaar hier eigenlijk wel of liever gezegd, niet over gezegd? Feitelijk heb je nu iets gekocht, wat mogelijk zonder vergunning is gebouwd. Mogelijk is er helemaal geen vergunning nodig, en mogelijk komt dat weer doordat er gebruik is gemaakt van de muur van je buurman.

[ Voor 11% gewijzigd door pennywiser op 20-04-2020 19:33 ]

[HarmoniousVibe]

42erik schreef op maandag 20 april 2020 @ 19:14:
Is stap 1 niet naar de buurman lopen en je excuses aanbieden dat je zomaar begonnen bent met werkzaamheden die ook met zijn dak te maken hebben? Ik zou ook wat verbaasd staan te kijken als er opeens zomaar lappen op mijn dak geplakt werden zonder communicatie.

En nog verbaasder als ik daarna hoor dat blijkbaar ook mijn dak slecht is, maar er niet de moeite gedaan is om even te overleggen over een volledige vernieuwing van beide stukken in 1x.

Had ik moeten doen, maar ik dacht dat het echt helemaal mijn eigen berging met eigen dak was. Dat ik geen eigen "buitenmuur" tegen zijn buitenmuur had was volslagen nieuws voor mij. Ook de manier waarop de daken aan elkaar zaten was nieuws voor mij. Ik was echt nog nooit op dat dak geweest. Ik had tot voor kort niet eens een ladder, maar alleen een huishoudtrapje waarmee ik met gestrekte armen wat bladeren uit de afvoer heb lopen vissen toen ik een lek had. Bij de bouwkundige keuring was alleen gezegd dat de dakrand (op de muur) slecht was.

Maar ik snap je punt hoor en ik moet er in algemene zin in de toekomst gewoon beter op letten.

[HarmoniousVibe]

pennywiser schreef op maandag 20 april 2020 @ 19:31:
[...]

Wat heeft makelaar hier eigenlijk wel of liever gezegd, niet over gezegd?

Ja niks dus. Daarom ook mijn vragen over of dit een verborgen gebrek is als buurman echt dingen gaat lopen eisen en hij blijkt in zijn recht te staan.

[pennywiser]

HarmoniousVibe schreef op maandag 20 april 2020 @ 19:33:
[...]

Ja niks dus. Daarom ook mijn vragen over of dit een verborgen gebrek is als buurman echt dingen gaat lopen eisen en hij blijkt in zijn recht te staan.

Verborgen gebrek niet, wel mogelijk een onrechtmatig geplaatst bouwwerk. En als deze weg moet heb je schade welke je kan verhalen op de makelaar. Die hebben een plicht om na te gaan of alles kadastraal en planologisch klopt wat er verkocht wordt.

[HarmoniousVibe]

De makelaar? Die kende ik niet (in de zin dat hij jegens mij aansprakelijk zou kunnen zijn). Ik heb immers geen formele rechtsrelatie met de verkopende makelaar. Maar goed, misschien denk ik teveel vanuit verbintenissenrecht. Ik zal er eens naar kijken.

edit: reactie op je edit over vergunningen: een check op het omgevingsloket zegt dat het vergunningsvrij zou zijn, omdat het zich meer dan een meter van de openbare ruimte bevindt. De garage van mijn buurman staat er namelijk tussen . En achterlangs loopt wel een pad met recht van overpad voor andere buren maar die hoef ik volgens de check niet mee te rekenen. Maar dat het illegaal is gezet zou dus wel kunnen, omdat ze de muur van de buurman niet zonder toestemming hadden mogen gebruiken. Al vraag ik me wel af in hoeverre het dan misbruik van recht / willekeur wordt als buurman nu ineens afbraak eist. Is dat nog proportioneel?

[ Voor 55% gewijzigd door HarmoniousVibe op 20-04-2020 19:42 ]

[pennywiser]

Nee inderdaad, ik verwar het met je eigen makelaar. Hoewel de verkopende makelaar ook zijn plichten heeft naar jou toe.

https://www.verborgen-geb...dakkapel-verborgen-gebrek

Uit de rechtspraak ( o.a. Hoge Raad ECLI:NL:HR:2005:AR5383 inzake Fabels/Meenderink) blijkt dat een koper van een woning er vanuit mag gaan dat de bouw van de woning of een verbouwing aan de woning is geschied volgens de geldende bouwvoorschriften. Verkoper is ‘in beginsel’ daarom aansprakelijk bij (ver)bouw in strijd met de bouwvoorschriften of zonder vergunning.

[pennywiser]

HarmoniousVibe schreef op maandag 20 april 2020 @ 19:37:
edit: reactie op je edit over vergunningen: een check op het omgevingsloket zegt dat het vergunningsvrij zou zijn, omdat het zich meer dan een meter van de openbare ruimte bevindt. De garage van mijn buurman staat er namelijk tussen . En achterlangs loopt wel een pad met recht van overpad voor andere buren maar die hoef ik volgens de check niet mee te rekenen. Maar dat het illegaal is gezet zou dus wel kunnen, omdat ze de muur van de buurman niet zonder toestemming hadden mogen gebruiken. Al vraag ik me wel af in hoeverre het dan misbruik van recht / willekeur wordt als buurman nu ineens afbraak eist. Is dat nog proportioneel?

Dat ligt er voor een groot deel aan hoe jij dit nu verder aanpakt met hem. Het zou wel selectief vorderen van hem zijn, omdat 2 eerdere bewoners met rust zijn gelaten. Een rechter zou dan wel vragen waarom nu pas, en en wat zit hier achter. Maar ja kan dat hij wel gelijk krijgt. Probeer het nu gewoon goed met hem te regelen, je bent zelf op verkeerde voet begonnen hiermee.

[ Voor 10% gewijzigd door pennywiser op 20-04-2020 19:51 ]

[Gwoon Joep]

Anoniem: 310408 schreef op maandag 20 april 2020 @ 19:28:
[...]


En je denkt niet dat dat de sfeer met de buurman voor altijd zal verzieken? Dat dat zal betekenen dat de ts zelf een nieuwe muur zal moeten metselen?

Ik hoop niet dat jij ooit mijn buurman word.

ik denk dat de buurman toch wel de situatie aangepast wil hebben, ik noemde de RBV voor de eventuele kosten die voor een nieuwe muur komen die eventueel verhalen onder de noemer verborgen gebreken.

heb het misschien niet duidelijk verwoord.....sorry

ben best wel een aardige buur hoor

[42erik]

HarmoniousVibe schreef op maandag 20 april 2020 @ 19:32:
[...]

Had ik moeten doen, maar ik dacht dat het echt helemaal mijn eigen berging met eigen dak was. Dat ik geen eigen "buitenmuur" tegen zijn buitenmuur had was volslagen nieuws voor mij. Ook de manier waarop de daken aan elkaar zaten was nieuws voor mij. Ik was echt nog nooit op dat dak geweest. Ik had tot voor kort niet eens een ladder, maar alleen een huishoudtrapje waarmee ik met gestrekte armen wat bladeren uit de afvoer heb lopen vissen toen ik een lek had. Bij de bouwkundige keuring was alleen gezegd dat de dakrand (op de muur) slecht was.

Maar ik snap je punt hoor en ik moet er in algemene zin in de toekomst gewoon beter op letten.

Nee, ik heb het niet over toekomst beter kijken, ik heb het over nu naar de buurman lopen. Dat kan nog steeds. Juridisch is leuk een aardig, maar zo wil je niet met je buren om hoeven gaan. Daar wil je op de buurt-bbq een drankje mee kunnen drinken, dat wordt erg lastig als je met wetsartikelen gaat gooien.

[PcDealer]

Ts wilde gewoon een lek gerepareerd hebben op zijn dak. Nu moeten we niet doen alsof @HarmoniousVibe een lul is omdat hij zijn belang zo snel mogelijk wilde oplossen in de veronderstelling dat alles netjes was.

[MLLL]

Dit voegt niks toe

[ Voor 86% gewijzigd door Outerspace op 20-04-2020 20:37 ]

[42erik]

PcDealer schreef op maandag 20 april 2020 @ 20:24:
Ts wilde gewoon een lek gerepareerd hebben op zijn dak. Nu moeten we niet doen alsof @HarmoniousVibe een lul is omdat hij zijn belang zo snel mogelijk wilde oplossen in de veronderstelling dat alles netjes was.

Een lul zei ik niet, ik zeg alleen wel dat het handig had geweest om eerst te overleggen, maar dat is achteraf praten.

En ik raad aan nu alsnog te gaan praten ipv wetsartikelen te gaan zitten zoeken.

[PcDealer]

42erik schreef op dinsdag 21 april 2020 @ 12:53:
[...]

Een lul zei ik niet, ik zeg alleen wel dat het handig had geweest om eerst te overleggen, maar dat is achteraf praten.

En ik raad aan nu alsnog te gaan praten ipv wetsartikelen te gaan zitten zoeken.

Ik wees jou niet aan

Nou het lijkt mij wel degelijk van belang om te weten of wat er neer is gezet wel of niet legaal is. Voor beide partijen.