Huis verkopen, hypotheek volledig aflossen, nieuw huis kopen

[Windows95]

-

[ Voor 111% gewijzigd door Windows95 op 02-02-2021 12:27 ]

[Honesty]

Overwaarde van je eerste woning is ook wel belangrijk om in te leggen.

[Jeroenneman]

Wil je je in deze situatie in bochten gaan wringen voor een maximale hypotheek?

Red je dat ook nog als je bijvoorbeeld een dertiende maand kwijtraakt, als je uren worden gekort, of als je je baan kwijtraakt? Ik zou nu vooral risico's mijden, en ze niet opzoeken.

[Windows95]

-

[ Voor 100% gewijzigd door Windows95 op 02-02-2021 12:27 ]

[RocketKoen]

De rente staat nu lager. Dus sowieso helemaal die hypotheek aflossen bij verkoop.
Omdat je maandlasten dan lager zijn, kun je dan ook meer lenen.

Overigens is het niet mogelijk om een huis te verkopen waar een hypotheek op zit. Dus bij de verkoop moet je of een nieuw huis hebben gekocht en de hypotheek meenemen, of de hypotheek direct aflossen met de opbrengt van de verkoop. Dit doet de notaris op het moment dat je de overdracht doet.

Ik zou je ook aanraden om eerst het nieuwe huis te kopen en dan pas je eigen huis te verkopen. Een collega woont nu al 2 jaar bij zijn schoonouders omdat hij bij zijn droomhuis werd overboden, maar ondertussen zijn eigen huis al had verkocht.

Je kan op het moment dat je een bod gaat doen op je droomhuis alvast wel een makelaar zoeken, zodat je eigen huis meteen op funda kan zodra je het koopcontract van het nieuwe huis in handen hebt.

Overigens is het wel een risicovolle tijd om een huis te gaan kopen. Een eventuele lock-down betekent dat je je eigen huis niet kan verkopen (niemand kan komen kijken). En naar de notaris gaan wordt dan ook lastig.

[Windows95]

-

[ Voor 99% gewijzigd door Windows95 op 02-02-2021 12:28 ]

[RocketKoen]

Windows95 schreef op vrijdag 27 maart 2020 @ 21:27:
[...]


***members only***

Je kan gewoon een koopcontract tekenen voor het nieuwe huis.
Voor de hypotheekaanvraag van dat nieuwe huis is het het makkelijkst als het oude huis al verkocht is op het moment dat je aanvraagt. Dan weet je namelijk precies hoeveel het oplevert. Als het niet verkocht is dan doet je bank een conservatieve schatting (kan zo 10-20% lager zijn).

Verkocht betekent in dit geval dat je een koper hebt. Die heeft een koopcontract getekend. En er zijn geen ontbindende voorwaarden meer van toepassing*.
*)Dat laatste is niet bij iedere hypotheekverstrekker een eis.

Waar je op moet letten is de datum van overdracht. Je wilt als het even kan je nieuwe huis in kunnen, voordat je je oude huis uit moet. Je zit dan bijvoorbeeld 1 maand met 2 huizen, maar dan hoef je ook niet 2x te verhuizen (en tijdelijk onderkomen te zoeken).
Omdat je je nieuwe huis dan al wel moet betalen voordat je de overwaarde van je oude huis kan innen, is de overbruggingshypotheek bedacht. Dit is een korte termijn hypotheek voor de overwaarde van je oude huis, die je in 1 keer aflost zodra je de overdracht hebt van je oude huis.

Maar aangezien hypotheekadvies toch verplicht is, zou ik als ik jou was eens een afspraak maken bij een hypotheekadviseur. Als die nog open zijn... Anders zijn er ook online adviseurs (ik ben zelf bij hypotheek24 geweest)

[Windows95]

-

[ Voor 100% gewijzigd door Windows95 op 02-02-2021 12:28 ]

[Devil]

Het daadwerkelijk aflossen van de oude hypotheek is geen eis, het is voldoende als je oude huis ‘op papier’ verkocht is en de ontbindende voorwaarden verlopen zijn.

[BastaRhymez]

Aangezien je een huis binnen de familie koopt, ben je wellicht wat flexibeler met opleveren en overdracht (geen idee hoe goed de band is). Onderstaand twee (extreme) gevallen die je kan overkomen:

Geval 1: Alles zit mee
Jullie weten een flexibele overdracht met elkaar af te spreken.
Jij verkoopt eerst je huis (weet niet of dat in deze tijd met Corona nog heel vlot verloopt en of de "hoge huizenprijzen" nog steeds zo graag worden betaald) tegen de prijs die je nu in gedachte hebt en misschien nog wel een beetje meer.
Gelijktijdig met de verkoop, bereid je alvast alle documenten voor die je nodig hebt voor een hypotheekaanvraag. Zodra je huis is verkocht (op papier), vraag je een nieuwe hypotheek aan.
Je hebt al een gegarandeerde "overwaarde" en datum van overdracht, dus de bank zal al een stuk minder moeilijk gaan doen (je hebt immers geld en geen huidige hypotheek die nog een blok aan je been kan zijn).

Je gaat de molen door en je krijgt groen licht op de hypotheekaanvraag. Nu neem je weer contact op met je familie (tussentijds ook blijven doen natuurlijk) en geeft aan wanneer de hypotheek rond is.
Datum afspreken en klaar.

Tussentijds ben je wellicht een tijdje "huisloos", maar dat kon je overbruggen gaf je aan.

Geval 2: Alles zit tegen
Je zet je huis te koop en weet het voor een redelijk bedrag te verkopen. Misschien wat minder dan dat je had gehoopt, maar dat is misschien het gevolg van de Corona crisis.
Maar dan breekt hier de pleuris uit! Nederland gaat in lock down. Maar je huis is verkocht en je moet er straks uit. De nieuwe bewoners willen niet dat jij in de woning blijft (want zij hebben immers ook al de huur opgezegd). Helaas kan jij zo 1-2-3 niks anders vinden, want Nederland zit in lock down.
Je tijdelijke onderdak die je gedacht had te regelen, blijkt je toch geen onderdak te kunnen bieden.

Nadat de lockdown over is, blijkt je familie tot inkeer te zijn gekomen. Het huis bevalt toch wel en ze willen toch niet meer verhuizen.

Sta je dan met een verkocht huis, geen onderdak en geen nieuw huis...


Tuurlijk is geval 2 niet zo voor de hand liggend, maar er zit ook nog een wereld tussen geval 1 en 2.
Zo kan het zijn, dat je huis minder waard is dan wat jij nu verwacht en dat het nieuwe huis van de familie toch wat duurder wat getaxeerd (en daardoor alles toch onhaalbaar blijkt te zijn).

[Rubbergrover1]

Windows95 schreef op vrijdag 27 maart 2020 @ 21:52:
Met hypotheek adviseur had ik al contact gehad, alleen kwamen ze ermee dat ik het beste mijn huidige hypotheek deel mee kon nemen vanwege de renteaftrek. Maar dan kom ik of geld te kort, of ik moet de komende jaren krapper leven dan dat ik gewoon een nieuwe hypotheek neem. Bij een nieuwe hypotheek ben ik nog ruim voor mijn pensioen hypotheekvrij, wat ik overigens ook belangrijk vind.

Wat bedoel je precies met 'huidige hypotheekdeel meenemen'? Ik denk dat hier een spraakverwarring kan zijn, tussen jou en adviseur en/of hier op het forum.

Voor de nieuwe woning of om in aanmerking te komen voor aftrek hoef je je huidige hypotheek niet mee te nemen. Wel 'moet' je een aantal eigenschappen meenemen. Belangrijk is dat je sinds een aantal jaar voor het recht op renteaftrek minstens annuïtair moet aflossen binnen 30 jaar na de originele begindatum. Je moet voor het bedrag van je huisdier hypotheek dus een annuïteitenhypotheek met looptijd van maximaal 25 jaar nemen, anders heb je helemaal geen aftrek daarvoor. De lasten zullen overigens niet heel veel hoger zijn dan bij 30 jaar. En dit kan dus gewoon bij een andere geldverstrekker.

Ook geldt dat je de overwaarde van de huidige woning 'moet' gebruiken voor de nieuwe woning. Doe je dat niet, dan heb je over dat deel van je nieuwe hypotheek geen aftrek.

Als je niet aan die voorwaarden voldoet, dan betekent dat niet alleen dat je een deel van de aftrek verliest, maar ook dat je maximale lening behoorlijk daalt.

Overigens, even een zijspoor, je geeft aan dat je van familie koopt. Ik ken de familiesituatie niet, maar je kunt eventueel ook een deel van de hypotheek (of de hele hypotheek) binnen de familie lenen. Zo'n familiebank kan voor beide partijen voordelig zijn.

[Windows95]

-

[ Voor 100% gewijzigd door Windows95 op 02-02-2021 12:30 ]

[DutchKel]

Ga eens met een hypotheekadviseur in gesprek. Die kan je alles heel goed uitleggen over het hoe en wat. Mogelijk heb je zelfs niet eens de maximale hypotheek nodig.

[Windows95]

-

[ Voor 100% gewijzigd door Windows95 op 02-02-2021 12:34 ]

[Dido]

Windows95 schreef op vrijdag 27 maart 2020 @ 21:52:
Met hypotheek adviseur had ik al contact gehad, alleen kwamen ze ermee dat ik het beste mijn huidige hypotheek deel mee kon nemen vanwege de renteaftrek. Maar dan kom ik of geld te kort, of ik moet de komende jaren krapper leven dan dat ik gewoon een nieuwe hypotheek neem. Bij een nieuwe hypotheek ben ik nog ruim voor mijn pensioen hypotheekvrij, wat ik overigens ook belangrijk vind.

Kun je dit met wat getallen toelichten? Het zou namelijk echt niet veel uit mogen maken of je je hypotheek meeneemt of een nieuwe afsluit, tenzij je jezelf rijk rekent met die nieuwe hypotheek.

Het idee dat je met een nieuwe hypotheek veel sneller hypotheekvrij bent doet vermoeden dat er informatie ontbreekt over hoe jij die nieuwe hypotheek ziet (of het meenenmen van de oude).

[Windows95]

-

[ Voor 100% gewijzigd door Windows95 op 02-02-2021 12:32 ]

[JesseAMD]

Wanneer je kiest voor optie 2 en je hebt geen hypotheekrenteaftrek dan wordt je Max leencapaciteit ook lager.

[Sethro]

Windows95 schreef op vrijdag 27 maart 2020 @ 21:52:
Bedankt voor je reactie, maand of 2 maanden zonder huis is allemaal geen probleem. Ik heb opslagruimte en kan tijdelijk onderdak vinden.

Ik denk dat ik het beste dus mijn huis kan verkopen, hypotheek aflossen en nieuw huis kopen met volledige nieuwe hypotheek.

Met hypotheek adviseur had ik al contact gehad, alleen kwamen ze ermee dat ik het beste mijn huidige hypotheek deel mee kon nemen vanwege de renteaftrek. Maar dan kom ik of geld te kort, of ik moet de komende jaren krapper leven dan dat ik gewoon een nieuwe hypotheek neem. Bij een nieuwe hypotheek ben ik nog ruim voor mijn pensioen hypotheekvrij, wat ik overigens ook belangrijk vind.

Hiermee bedoelen ze je huidige hypotheek fiscaal meenemen (Fiscale voortzetting). Dat heeft alleen zin als de originele hypotheek is afgesloten in/voor 2012. Is volgens mij hier geen sprake van.

Een hypotheek echt meenemen is zeer ongebruikelijk omdat deze verbonden is aan het onderpand en de huidige voorwaarden/rente veel gunstiger zijn.

[Rubbergrover1]

Heb je optie 2 door de adviseur laten berekenen? Ik kan mij namelijk niet voorstellen dat je met een niet-aftrekbare 30 jaars hypotheek meer zou kunnen lenen dan met een wel aftrekbare 25-jaar hypotheek.

[ASS-Ware]

Voor de nieuwe woning of om in aanmerking te komen voor aftrek hoef je je huidige hypotheek niet mee te nemen. Wel 'moet' je een aantal eigenschappen meenemen. Belangrijk is dat je sinds een aantal jaar voor het recht op renteaftrek minstens annuïtair moet aflossen binnen 30 jaar na de originele begindatum. Je moet voor het bedrag van je huisdier hypotheek dus een annuïteitenhypotheek met looptijd van maximaal 25 jaar nemen, anders heb je helemaal geen aftrek daarvoor. De lasten zullen overigens niet heel veel hoger zijn dan bij 30 jaar. En dit kan dus gewoon bij een andere geldverstrekker.

Dat klopt niet.

Even simpele cijfers, kosten koper daargelaten.

Stel je koopt je eerste huis voor 100K met een hypotheek van 100K.
Het huis wordt in 5 jaar 20K meer waard en je lost 10K af.
De hypotheek is dan nog maar 90K en bij verkoop van het huis heb je 30K extra op je rekening.
Het recht op de aftrek van 90K aan hypotheekrente is nog 25 jaar geldig als je je overwaarde maar in je nieuwe huis stopt.

Nu koop je een huis van 200K.
Daar moet je je 30K overwaarde in stoppen.
Je neemt dan een hypotheek van 170K, waarvan de rente over 90K nog 25 jaar aftrekbaar is en de rente over de resterende 80K krijgt een nieuwe periode van 30 jaar.

[ASS-Ware]

Een hypotheek echt meenemen is zeer ongebruikelijk omdat deze verbonden is aan het onderpand en de huidige voorwaarden/rente veel gunstiger zijn.

Nee hoor, dat heb ik ook gedaan met mijn spaarhypotheek, van huis 1 meegenomen naar huis 2.
Eerst huis 2 betrokken, spaarhypotheek meegenomen en een stukje annuitair bijgenomen, de hypotheek op het oude huis werd direct omgezet naar aflossingsvrij met dezelfde rente en deze werd afgelost bij verkoop.

[Dido]

ASS-Ware schreef op zaterdag 28 maart 2020 @ 16:27:
Nee hoor, dat heb ik ook gedaan met mijn spaarhypotheek, van huis 1 meegenomen naar huis 2.
Eerst huis 2 betrokken, spaarhypotheek meegenomen en een stukje annuitair bijgenomen, de hypotheek op het oude huis werd direct omgezet naar aflossingsvrij met dezelfde rente en deze werd afgelost bij verkoop.

Maar dat was dus een oude hypotheek (want een moderne spaarhypotheek is niet aftrekbaar). Dus precies wat degene die je quote ook zegt.