Hypotheek verlengen/oversluiten

[Ronald Koeman]

De rentevaste periode van mijn hypotheek loopt binnenkort af. Ik ben aan het kijken wat het meest voordelig is qua voortzetting. Mijn situatie is als volgt:

Totaal hypotheekbedrag 180k
2/3 spaar, 1/3 aflossingsvrij
Verstreken looptijd hypotheek: 15 jaar
Hypotheekrente ca. 5%
Opgebouwd kapitaal (in spaardeel): 30k
Huidig bruto maandbedrag ca 900 EUR (650 netto)

Een hypotheekadviseur heeft mij vertelt dat als ik de hypotheek verleng deze per saldo waarschijnlijk ongeveer even duur zou blijven, want de rente daalt flink, maar ook de kapitaalopbouw in het spaardeel neemt af, waardoor een hogere maandinleg nodig is om op hetzelfde eindbedrag uit te komen. Dus dit zou elkaar ongeveer opheffen.

Stel nu dat ik de hypotheek zou oversluiten, en omzetten naar een lineaire hypotheek (omdat deze hypotheekvorm per saldo goedkoper is dan annuitair aflossen).

Nieuwe situatie (in geval van oversluiten):
Totale hypotheek bedrag 150k (er is immers 30k beschikbaar gekomen om af te lossen)
Looptijd 15 jaar, 1% rente (is misschien optimistisch, maar even voor een makkelijk rekenvoorbeeld)
Stel het einddoel is hetzelfde als de huidige hypotheek, dwz 60k restschuld na 15 jaar.
Dan is de aflossing 90k/15=6k per jaar, ofwel 500 eur per maand
De rente bedraagt 150k* 1%=1500EUR per jaar, ofwel 125 eur per maand.

Totaal bruto 625 per maand.
Netto zal dit zo'n 575 per maand zijn.

Per saldo scheelt dit dus zo'n 75 euro per maand. Het valt mij eerlijk gezegd wat tegen, gezien het grote verschil in rente tussen toen en nu. Klopt mijn berekening, of zie ik iets over het hoofd?

[Rubbergrover1]

Je ziet twee dingen over het hoofd. Het eerste is het eigenwoningforfait. Ik ken de woningwaarde niet, maar als de woning bijvoorbeeld rond de 2 ton waard is, dan mag je na aftrek van het eigenwoningforfait nog maar 300 euro aftrekken, wat je aan netto voordeel misschien een tientje per maand oplevert. Verschil tussen bruto en netto is dus veel kleiner. Als de woningwaarde hoger is, dan wordt de aftrek nog kleiner. Tweede punt is dat de schuld iedere maand daalt en dus ook de rente. Die begint bij 125 per maand, maar daalt in 15 jaar maar 50 euro. Met als gevolg dat ook de renteaftrek na een paar jaar geen voordeel met oplevert.

In 15 jaar betaal je dan ongeveer 15.750 bruto rente plus 90.000 aflossing en je krijgt waarschijnlijk in totaal max 300 van de belasting terug. Totale lasten ongeveer 105.450

Bij een bankspaarhypotheek betaal je zo'n 435 aan spaargeld per maand, plus bruto 150 rente. Na aftrek van het eigenwoningforfait blijft er dan per jaar 600 aftrek over, wat je bv 2 tientjes voordeel geeft per maand. Maar dat wel 15 jaar lang. Dat wordt dan in 180 maanden toch wel een leuk bedragje. Uiteindelijk betaal je dan in 15 jaar in totaal netto ongeveer een kleine 97.000 euro aan rente en aflossing/sparen.

[_JGC_]

Houd er rekening mee dat je bij oversluiten ook weer kosten moet maken voor advies en notaris. Verder ben je dan de HRA over je banksparen kwijt.

Kijk of je de leningdelen kunt ontkoppelen. Ik heb net aflossingsvrij verlengd voor 10 jaar 1,33% en banksparen voor 2 jaar 1,28%. Waarom 2 jaar? Netto is het verschil op dat deel tientjeswerk. Wel leg je met een lagere rente nog meer in en bouw je sneller op, zodat het bedrag hoger is als de rente weer gaat stijgen. Ik zit nu aan 95 opbouw per maand en 60 ontvangen rente, dat wordt straks 225 opbouw en 15 rente. Mocht over 2 jaar de rente stijgen betaal ik dan minder inleg.

[Question Mark]

Ronald Koeman schreef op maandag 23 maart 2020 @ 23:46:
Stel nu dat ik de hypotheek zou oversluiten, en omzetten naar een lineaire hypotheek (omdat deze hypotheekvorm per saldo goedkoper is dan annuitair aflossen).

Waarom niet annuitair, en dan met eigen discipline een lineair aflossingsschema aanhouden? Dat levert exact hetzelfde op, maar je bent net wat flexibeler...

[Ronald Koeman]

Rubbergrover1 schreef op dinsdag 24 maart 2020 @ 03:44:
Je ziet twee dingen over het hoofd. Het eerste is het eigenwoningforfait. Ik ken de woningwaarde niet, maar als de woning bijvoorbeeld rond de 2 ton waard is, dan mag je na aftrek van het eigenwoningforfait nog maar 300 euro aftrekken, wat je aan netto voordeel misschien een tientje per maand oplevert. Verschil tussen bruto en netto is dus veel kleiner. Als de woningwaarde hoger is, dan wordt de aftrek nog kleiner. Tweede punt is dat de schuld iedere maand daalt en dus ook de rente. Die begint bij 125 per maand, maar daalt in 15 jaar maar 50 euro. Met als gevolg dat ook de renteaftrek na een paar jaar geen voordeel met oplevert.

In 15 jaar betaal je dan ongeveer 15.750 bruto rente plus 90.000 aflossing en je krijgt waarschijnlijk in totaal max 300 van de belasting terug. Totale lasten ongeveer 105.450

Bij een bankspaarhypotheek betaal je zo'n 435 aan spaargeld per maand, plus bruto 150 rente. Na aftrek van het eigenwoningforfait blijft er dan per jaar 600 aftrek over, wat je bv 2 tientjes voordeel geeft per maand. Maar dat wel 15 jaar lang. Dat wordt dan in 180 maanden toch wel een leuk bedragje. Uiteindelijk betaal je dan in 15 jaar in totaal netto ongeveer een kleine 97.000 euro aan rente en aflossing/sparen.

Woningwaarde ligt rond de 175k.
Ik begrijp niet wat het eigenwoningforfait hiermee te maken heeft, kun je dit uitleggen? Ik dacht namelijk dat deze pas verschil gaat maken in deze berekeningen als je hyptheek (bijna) is afgelost?
Wat betreft de renteaftrek die steeds lager wordt, heb je zeker een punt, maar de rente is al vrij laag dus dit gaat om een relatief klein bedrag. Over 15 jaar kan het cumulatief toch wel aardig aantikken nog.

_JGC_ schreef op dinsdag 24 maart 2020 @ 08:07:
Houd er rekening mee dat je bij oversluiten ook weer kosten moet maken voor advies en notaris. Verder ben je dan de HRA over je banksparen kwijt.

Kijk of je de leningdelen kunt ontkoppelen. Ik heb net aflossingsvrij verlengd voor 10 jaar 1,33% en banksparen voor 2 jaar 1,28%. Waarom 2 jaar? Netto is het verschil op dat deel tientjeswerk. Wel leg je met een lagere rente nog meer in en bouw je sneller op, zodat het bedrag hoger is als de rente weer gaat stijgen. Ik zit nu aan 95 opbouw per maand en 60 ontvangen rente, dat wordt straks 225 opbouw en 15 rente. Mocht over 2 jaar de rente stijgen betaal ik dan minder inleg.

Ik kan weinig vinden over het verlengen van afzonderlijke leningdelen, heeft iemand hier ervaring mee? Het idee om het spaarhypotheek deel voor korte tijd vast te zetten ivm de lage rente, vind ik zo gek nog niet. Maar het zou mij niet verbazen als de hypotheekverstrekker zegt, aflossingvrije en bankspaar delen moeten met dezelfde periode verlengt worden.

Question Mark schreef op dinsdag 24 maart 2020 @ 11:27:
[...]

Waarom niet annuitair, en dan met eigen discipline een lineair aflossingsschema aanhouden? Dat levert exact hetzelfde op, maar je bent net wat flexibeler...

Dat is zeker een optie, waar ik nog niet over had nagedacht. Bedankt voor de tip.

[Rubbergrover1]

Ronald Koeman schreef op zondag 5 april 2020 @ 11:38:
[...]

Woningwaarde ligt rond de 175k.
Ik begrijp niet wat het eigenwoningforfait hiermee te maken heeft, kun je dit uitleggen? Ik dacht namelijk dat deze pas verschil gaat maken in deze berekeningen als je hyptheek (bijna) is afgelost?
Wat betreft de renteaftrek die steeds lager wordt, heb je zeker een punt, maar de rente is al vrij laag dus dit gaat om een relatief klein bedrag. Over 15 jaar kan het cumulatief toch wel aardig aantikken nog.

Je hebt geen renteaftrek over de volledige rente, maar over de rente mijn het eigenwoningforfait. Bij een woningwaarde van ongeveer 175k is het eigenwoningforfait ongeveer 1050 euro. Over de eerste 1050 euro rente die je moet betalen krijgt je dus niets terug. Als je jaarlijkse rente 1500 is, krijg je dus maar aftrek over 1500-1050=450 euro. Bij 40% IB tarief krijg je dan dus maar 180 euro per jaar terug. Verschil tussen bruto en netto is dan per maand dus maar 15 euro en geen 50 euro, waar jij vanuit gaat. Bovendien daalt dit snel, als je jaarlijkse aflost en de betaalde rente afneemt.


Voordeel van banksparen vergeleken met annuïteiten is dat de bruto lasten precies gelijk zijn (bij zelfde looptijd en rentepercentage), maar de netto lasten van banksparen lager. Je betaalt namelijk meer rente, maar omdat je spaarpot met rente op rente groeit, hoef je minder inleg te betalen. Iedere 100 euro extra te betalen rente, betekent op je spaarpot ook 100 euro extra rente ontvangen. En dus heb je 100 euro minder inleg/aflossing nodig.

Als je bij banksparen bijvoorbeeld 100 euro meer rente moet betalen dan bij annuïteiten, kost je dat netto maar 60 euro. Maar aan storing/aflossing ben je dan ook 100 euro minder kwijt. Netto is banksparen onder de streep dan dus 40 euro goedkoper. En omdat bij annuïteiten het aftrekbare rentedeel afneemt, neemt het netto verschil alleen maar toe.

[_JGC_]

@Ronald Koeman Hangt van je bank af, vraag het ze eens... Bij mijn Delta Lloyd hypotheek kon ik het gewoon afzonderlijke aanvinken per leningdeel.

[Anoniem: 677216]

@Ronald Koeman Het verschil is zo klein doordat je de voordelen van de spaarhypotheek nu gaat mislopen. De lage rente kun je ongeveer wegstrepen tegen de rente op het spaardeel en de HRA over de volledige lening.

Dat neemt niet weg dat je in de nieuwe situatie goedkoper uit bent. Daarbij vergeet je nog iets: bij een hypotheek die je maandelijks aflost wordt het rentebedrag ook steeds lager. Nu 125 per maand, over 15 jaar 50 per maand. Daar tussenin neemt het lineair af (in het geval van de lineaire hypotheek).

[Señor Sjon]

WVB >>> PFSL