Begroting voor verbouwing

[Onzer]

Beste Tweakers,

1 juli krijgen wij (ik, vrouw, dochter 1,5jaar) de sleutel van onze nieuwe woning (gebouwd 1974). Na een lange zoektocht met veel bezichtigingen op de woningmarkt hebben we toch voor een klushuis gekozen. Ik heb geen ervaring en verstand van verbouwingen en renovaties dus ik ben van plan om een aannemer (een kennis) in te schakelen. Voor het opstellen van de begroting heb ik, naar mijn idee, de gemiddelde prijzen al ruim naar boven afgerond. Graag hoor ik wat jullie vinden van onderstaande begroting. Sloopwerkzaamheden doe ik zo veel als mogelijk zelf.

Daarnaast hoor ik graag of het volgens jullie reëel is om te zeggen dat het huis bewoonbaar is op 1oktober 2020. Ik hoor van vrienden dat het een uitdaging zal worden om tijdig de juiste vakmensen te vinden. Wat denken jullie?

Het volgende gaan we aanpakken, in volgorde van prioriteit (hoog - laag):
- Nieuw dak (huidige dak zit asbest) inclusief zonnepanelen (minimaal 10)
- Aanbouw 5m2
- Vloer woonkamer volledig verwijderen inclusief betonlaag, goed isoleren en opnieuw leggen (tegels of parket) inclusief vloerverwarming
- Stuccen
- Nieuwe keuken (indeling ongewijzigd)
- Nieuwe badkamer
- Dubbel glas plaatsen

Onderstaand de begroting die ik voor ogen heb:

Dak vervangen 60m2
5000
Dak isoleren
3000
Zonnepanelen plaatsen
7500
Aanbouw 5 m2
20000
Stucwerk 115m2
3000
Vloer hout of steen 85m2
7500
Vloerverwarming 85 m2
3500
Nieuwe keuken
20000
Leidingen en Elektra
5000
Dubbel glas 15m2 HR++
1200
Badkamer 5m2
12.500
Overige (gereedschap, afval etc)
5000
Onvoorzien
10.000

Totaal 103.200


Vast bedankt!!

[Señor Sjon]

2 maanden hiervoor? Tenzij je fulltime de tijd hebt kan je dat denk ik vergeten met een zomervakantie van 4 weken ertussen, waarin veel bouwpersoneel er niet is.

[YoGi_Berra]

Het is sowieso eventjes regio-afhankelijk. Maar vraag je nou of je tijdlijn klopt of de prijsindicatie?
Tegenwoordig zijn veel klusbedrijven hot. Dus die kunnen vragen wat ze willen. Als ze tijd hebben. Dus ik zou qua tijdlijn het iets ruimer nemen, maar zoals ik al eerder zei; regio-afhankelijk.

[Martinusz]

Aanbouw 5m2??
Wat zijn hier exact de afmetingen van?

Voor 15m2 (5x3m) zaten wij jaren geleden op 30K (niks bijzonders, geen lichtstraat, plat dak, deur en 2 ramen.

[dj_dysaster]

Met je dak ga je er voor 5000 euro niet zijn verwacht ik. Recentelijk het met een dakdekker over zoiets gehad (niet voor mijn huis, die is asbest vrij), die gaf aan dat je alleen voor het asbest verwijderen al zo richting 75 euro m2 gaat op een dak. Dan moet er weer een nieuw dakbeschot op, stof en pan latten en pannen. Dan nog wat loodwerk, aanpassen goten als je van buiten isoleert, eventueel nog een dakraam herplaatsen mocht die er inzitten, dan gaat het hard hoor...

Op dat vlak kan ik je van harte aanraden eens een echte offerte op te laten stellen.

[ Voor 15% gewijzigd door dj_dysaster op 10-03-2020 16:09 ]

[I-King]

Mijn dak (2-kapper), wordt samen met de buurman vervangen. Ook ongeveer 65m2. Inclusief saneren van asbest komt dit uit op 16k. Andere offerte zat zelfs op 22k. Is dan wel inclusief al het werk en afvoeren en isolatie Rc6.
Zonnepanelen (18), zitten op ongeveer 5500 ex btw (1 euro per Wp)

Nieuwe keuken kan dan weer een stuk goedkoper, maar hangt ook weer af van wat je in die kostenpost bekeken had.

[Jellabie]

dj_dysaster schreef op dinsdag 10 maart 2020 @ 16:07:
Met je dak ga je er voor 5000 euro niet zijn verwacht ik. Recentelijk het met een dakdekker over zoiets gehad (niet voor mijn huis, die is asbest vrij), die gaf aan dat je alleen voor het asbest verwijderen al zo richting 75 euro m2 gaat op een dak. Dan moet er weer een nieuw dakbeschot op, stof en pan latten en pannen. Dan nog wat loodwerk, aanpassen goten als je van buiten isoleert, eventueel nog een dakraam herplaatsen mocht die er inzitten, dan gaat het hard hoor...

Op dat vlak kan ik je van harte aanraden eens een echte offerte op te laten stellen.

Mwoa, ik zat op 10k voor 135m2 maar geen asbest.

Maar wat ik nergens lees, ga je in het huis wonen tijdens de klussen?

[ Voor 4% gewijzigd door Jellabie op 10-03-2020 16:16 ]

[DonJunior]

Onzer schreef op dinsdag 10 maart 2020 @ 15:38:
[..]

Het volgende gaan we aanpakken, in volgorde van prioriteit (hoog - laag):
- Nieuw dak (huidige dak zit asbest) inclusief zonnepanelen (minimaal 10)
- Aanbouw 5m2
- Vloer woonkamer volledig verwijderen inclusief betonlaag, goed isoleren en opnieuw leggen (tegels of parket) inclusief vloerverwarming
- Stuccen
- Nieuwe keuken (indeling ongewijzigd)
- Nieuwe badkamer
- Dubbel glas plaatsen

[..]

#totaalOfftopic
De hoogste prio in dit lijstje is eerst even contact leggen met de buren (en de buren daarvan wellicht ook)
Wij hebben ook klussende buren gehad die gelukkig wel zo sociaal waren om tijdens het middagslaapje van de jongste telg heel even te pauzeren (kwam gelukkig ook goed uit) dan begin je op een hele fijne voet met de buren.
Niets zo vervelend als twee maanden fulltime in de teringherie (sorry voor het taalgebruik) van de nieuwe buren te zitten.


Buiten dat.. onwijs veel succes met dit project.. en foto's zien we dan wel weer in een ander topic verschijnen toch?

[Viper®]

Vloerverwarming 85 m2
3500

Ik denk dat dit wat hoger uit zal vallen.

Je hebt 2 opties, invrezen in de huidige dekvloer of de dekvloer eruit bikkelen en vloerverwarming leggen en nieuwe vloer storten.

Grof geschat zaten wij op rond de 3000 voor invrezen vloer (40m2) en 5000 nieuwe vloer.

[htca]

Qua begroting:
Als ik naar je begroting kijk, dan zie ik wel prijzen die je zou kunnen vinden (ik heb alleen geen actuele). De aanbouw en dak zijn wat aan de lage kant, de zonnepanelen weer wat hoog, qua steen of hout op de vloer... daar zit ook wel eea aan variatie in.
Ik heb een aantal jaar geleden de hele beneden verdieping gedaan, vloer (inc vloerverwarming), wanden, deuren, keuken en een aanbouw van 15 meter en ik was 80k kwijt. toen was de markt nog niet zo overspannen als nu. Tegelijk had ik een hele luxe keuken (bijna 30k) een standaard keuken moet je wel voor minder kunnen hebben dan je nu begroot. Vwb badkamer; ook daar kun je het zo spannend en mooi maken als je zelf wilt. Standaard tegels en alleen een standaard douche... is iets anders dan een stoomcabine, bubbelbad etc. (you get the point)
Dubbelglas: kun je je huidige kozijnen behouden?
CV installatie/meterkast?
Verder is het huis 46 jaar oud, dus mogelijk zit er ook nog wel wat extra werk in zaken die je nu niet ziet (post onvoorzien heb je al opgenomen).

Qua planning;
Dat wordt een uitdaging denk ik in 3 maanden. Persoonlijk zou ik wat meer prioriteren als je er echt 1/10 wilt wonen.

Wel veel succes!

[com2,1ghz]

Vorig jaar juli ben ik 2 maanden bezig geweest voor een fractie van jouw lijstje.
Denk hierbij aan:
- Nieuwe keuken
- Nieuwe badkamer
- Nieuwe WC
- Zonnepanelen
- Dakkapel herstellen
- Voorzetwand plaatsen voor de gevels
- Zolder isolatie
- Sloopwerkzaamheden
- Stuucwerk
- Schilderwerk
- Plaatsen veranda
- Voor en achtertuin tegelen.
- Radiatoren vervangen

Na 2 maanden moest ik verhuizen en alsnog liep ik nog met een bouwlamp rond omdat ik de verlichting nog niet aangesloten had. Ik ben nog zelfs gisteren bezig geweest met het verven van de trapleuningen
Jouw lijstje gaat volgens mij minimaal 4 maanden duren.

Dan heb ik ook nog eens een hoop uitbesteed aan mn zwager die stucadoor is en waren er regelmatig 3 man aan de slag hier. Was rond de 65k kwijt.

[dj_dysaster]

Jellabie schreef op dinsdag 10 maart 2020 @ 16:15:
[...]

Mwoa, ik zat op 10k voor 135m2 maar geen asbest.

Maar wat ik nergens lees, ga je in het huis wonen tijdens de klussen?

Moet je er natuurlijk wel even bij vertellen dat dat in Belgie was (en tegen 6% btw, in NL betaal je keurig 21% hierover, behalve het isolatiewerk, dat mag tegen 9% ) Maargoed, asbest is in Nederland schreeuwend duur, de overheid wil er vanaf, bedrijven zijn schaars, afval is duur om vanaf te komen. Ook moet er dus een nieuw dakbeschot geplaatst worden, kost ook geld.

[vso]

kennis inschakelen --> Niet doen .. Wees zakelijk en maak goeie afspraken zwart op wit. betaal delen en pas bij volle tevredenheid wanneer alles opgeleverd is en gecontroleerd door jou betaal je volledig .. achteraf jurdisch gezeur is lastig als je 100% betaald hebt..

Kortom de kennis is niet erg maar wees duidelijk dat zakelijk je kwaliteit verwacht, en dus duidelijke afspraken verwacht wie waarvoor verantwoordelijk is ..

Als je de kosten kan drukken in goed overleg door arbeid te verrichten leg dit ook z/w vast .. dit kan je als "bewoner" die op aanwijzig van aannemer handelt .. ofzo

[Harrie_]

Wat @Señor Sjon zegt: 2 maanden ga je nooit redden met deze waslijst aan zaken.

Verder vind ik het ook wel erg ver gaan om dit een 'begroting' te noemen want het lijkt erop dat het een hele grove schatting is...

[Biohazzard21]

3 maanden doorlooptijd is mogelijk, zeker als je een goede aannemer hebt die bij wijze van spreken 2 juli begint. Je moet natuurlijk wel rekening houden met de bouwvak en en überhaupt de aannemer eerst vinden, maar met een beetje geluk zou het kunnen. Zou ik eerder uitgaan van 1 november.

5m2 uitbouw? wat moet ik me daar bij voorstellen?

Wat betreft je kosteninschatting kom je denk ik redelijk in de buurt

[Evert134]

vloerverwarming plaatsen kan nog wel duurder uitvallen ik was voor 40m2 3800 Euro kwijt voor het verwijderen en opnieuw storten van de dekvloer en leggen van vloerverwarming. ik heb dit via werkspot laten doen dan heb je zzpers die reageeren en dan zijn het over het algemeen wel vaklui die niet veel kosten.

[barry86]

Onzer schreef op dinsdag 10 maart 2020 @ 15:38:
Beste Tweakers,


Vast bedankt!!

Je hebt een klus huis gekocht zonder enige kennis of ervaring van een grote verbouwing.
Aan je vragen stelling te merken heb je daar van te voren ook niet genoeg in verdiept.
Een kennis (aannemer) zou moeten gaan helpen.
Je vraag om een inschatting te maken van jou begroting, waarbij we geen oppervlaktes of gekozen/vervangen materialen weten.
Foto's zouden al veel meer helpen.
Waarschijnlijk wil je a.d.h.v dit topic keuzes gaan maken op budget en tijsplanning en mogelijk zelf de rol van hoofdaannemer op je nemen.

Dit wordt een catastrofe voor tijdsplanning en budget.
Ik wil echt niet vervelend zijn of je enthousiasme omlaag halen, maar om een relatie/gezins crises te voorkomen, raad ik je aan zo snel mogelijk 3 aannemers (geen kennissen!) in te schakelen en hun te laten offeren.
Je weet dan precies waar je aan toe bent.


Enkele voorbeelden:
Dak vervangen €5000,- 60m2. Is dit dakleer van een platdak, of een zadeldak met dakpannen?
Zijn het materiaal prijzen of zitten er ook werkuren bij in?
Weet je uberhaupt of de dragen constructie nog wel goed is?

15m2 aan dubbelglas voor 1500,-
Hoe is het kozijn werk? Kan het uberhaupt wel gewisseld worden?
Als je je woning zo grondig renoveert, zou je dan niet aan 3 laags glas denken?
Je zit nu met 'verouderde' bouwnormen.

-Vloer en dak geisoleerd, maar de muren/spouw ?
-Beton verwijderen en vloer opnieuw isoleren en leggen mist in de begroting?
-'isoleren'. Tot wat voor een waarde dan? welke materialen? Daar zit een grote variatie in.
- Isoleren = ventileren, mechanische ventilatie in huis?
- Voor de vloerverwarming al een warmtepomp overwogen?
- Of stoken we op gas. Hoe is de gasketel installatie?
- Zonwering?
- Kosten voor de afwerking van het huis/inboedel?
- Zijn de prijzen met of zonder manuren?
- Zijn de prijzen A of C kwaliteit materialen.
etcetcetc

shitman, ik wou maar 2 punten als v.b. opschrijven
Nogmaals, contacteer zsm 3 aannemers.
Houd je ons op de hoogte? Uiteraard zijn we ter leer-ring benieuwd wat hier uit voort vloeit.

[Bezulba]

Ik zou een belletje plegen naar "help mijn man is klusser" en je aanmelden voor het seizoen van volgend jaar. Ik denk dat je daar prima in gaat passen met je planning.

[Onzer]

Bedankt voor de vele hulpzame reacties!!

YoGi_Berra schreef op dinsdag 10 maart 2020 @ 16:05:
Het is sowieso eventjes regio-afhankelijk. Maar vraag je nou of je tijdlijn klopt of de prijsindicatie?
Tegenwoordig zijn veel klusbedrijven hot. Dus die kunnen vragen wat ze willen. Als ze tijd hebben. Dus ik zou qua tijdlijn het iets ruimer nemen, maar zoals ik al eerder zei; regio-afhankelijk.

Regio is Noord-Brabant. Ik ben zowel benieuwd naar jullie idee over de tijdlijn EN de prijsindicatie.

Martinusz schreef op dinsdag 10 maart 2020 @ 16:07:
Aanbouw 5m2??
Wat zijn hier exact de afmetingen van?

Voor 15m2 (5x3m) zaten wij jaren geleden op 30K (niks bijzonders, geen lichtstraat, plat dak, deur en 2 ramen.

Afmetingen zijn 2,80m bij 2,20m. Plat dak ook, 2 grote ramen.

Jellabie schreef op dinsdag 10 maart 2020 @ 16:15:
[...]

Mwoa, ik zat op 10k voor 135m2 maar geen asbest.

Maar wat ik nergens lees, ga je in het huis wonen tijdens de klussen?

Het plan was om mijn huidige huis 2 maanden aan te houden en vervolgens een maand bij familie in te trekken. Na de reacties te hebben gelezen overweeg ik om een maand extra in mijn huidige huis te blijven (moet nog worden verkocht). De bovenverdieping is prima leefbaar te maken als tijdelijke woonruimte maar dit is uiteraard niet ideaal.

DonJunior schreef op dinsdag 10 maart 2020 @ 16:19:
[...]


#totaalOfftopic
De hoogste prio in dit lijstje is eerst even contact leggen met de buren (en de buren daarvan wellicht ook)
Wij hebben ook klussende buren gehad die gelukkig wel zo sociaal waren om tijdens het middagslaapje van de jongste telg heel even te pauzeren (kwam gelukkig ook goed uit) dan begin je op een hele fijne voet met de buren.
Niets zo vervelend als twee maanden fulltime in de teringherie (sorry voor het taalgebruik) van de nieuwe buren te zitten.


Buiten dat.. onwijs veel succes met dit project.. en foto's zien we dan wel weer in een ander topic verschijnen toch?

Hele fijne tip, dank!

htca schreef op dinsdag 10 maart 2020 @ 16:22:
Qua begroting:
Als ik naar je begroting kijk, dan zie ik wel prijzen die je zou kunnen vinden (ik heb alleen geen actuele). De aanbouw en dak zijn wat aan de lage kant, de zonnepanelen weer wat hoog, qua steen of hout op de vloer... daar zit ook wel eea aan variatie in.
Ik heb een aantal jaar geleden de hele beneden verdieping gedaan, vloer (inc vloerverwarming), wanden, deuren, keuken en een aanbouw van 15 meter en ik was 80k kwijt. toen was de markt nog niet zo overspannen als nu. Tegelijk had ik een hele luxe keuken (bijna 30k) een standaard keuken moet je wel voor minder kunnen hebben dan je nu begroot. Vwb badkamer; ook daar kun je het zo spannend en mooi maken als je zelf wilt. Standaard tegels en alleen een standaard douche... is iets anders dan een stoomcabine, bubbelbad etc. (you get the point)
Dubbelglas: kun je je huidige kozijnen behouden?
CV installatie/meterkast?
Verder is het huis 46 jaar oud, dus mogelijk zit er ook nog wel wat extra werk in zaken die je nu niet ziet (post onvoorzien heb je al opgenomen).

Qua planning;
Dat wordt een uitdaging denk ik in 3 maanden. Persoonlijk zou ik wat meer prioriteren als je er echt 1/10 wilt wonen.

Wel veel succes!

Kozijnen (hout) zijn nog in prima staat.
CV is van 2017. Meterkast heb ik meegenomen in elektronica á 5000euro.

[BB-One]

Bezig met de afronding van een vergelijkbaar (maar iets groter project). Totale duur bijna een jaar, waarbij de aannemer het grootste gedeelte heeft gedaan.
Mijn inschatting voor het eerste item op je lijst: Dak vervangen:
- Asbestplaten, reken op € 3.000 om die te verwijderen waarbij je zelf de dakpannen etc er al afhaalt. Men zal waarschijnlijk de asbestplaten van buitenaf willen verwijderen. Inschatting kosten is als ze er makkelijk bij kunnen en geen hoogwerker o.i.d nodig hebben.
- Dakpannen; zul je allemaal moeten gaan vernieuwen (vergeet het maar dat je de oude kunt hergebruiken), kosten nieuwe dakpannen minimaal € 3.000
- Isolatie dak (isolatiewaarde?) € 1000
- Panlatten en ander 'klein spul' € 1.500 - € 2.000
En dat is inkoop van de spullen en dan moet het allemaal nog geplaatst worden, ben je zo wat uren mee kwijt.

Wat dacht je van een steiger? Ga je die huren?

[De Rikster]

Ik mis de basis: Tekeningen en berekeningen aanbouw, aanvraag omgevingsvergunning indien van toepassing, asbestrapportage en sloopmelding indien van toepassing.

Daarnaast is het afgaan op de prijs van een bevriende aannemer niks waard zonder vergelijkende offertes.

Ik denk dat je planning niet realistisch is tav start- en opleverdatum en daarmee vanzelfsprekend je begroting ook niet.

Even de makkelijkste gepakt: Bij het HR++ glas houdt je de prijs aan voor levering, dit is zonder montage en afwerkende werkzaamheden (schilderen bijvoorbeeld). Past het glas in de huidige sponningen?

[ Voor 20% gewijzigd door De Rikster op 11-03-2020 10:10 ]

[Onzer]

Bezulba schreef op woensdag 11 maart 2020 @ 09:25:
Ik zou een belletje plegen naar "help mijn man is klusser" en je aanmelden voor het seizoen van volgend jaar. Ik denk dat je daar prima in gaat passen met je planning.

Die mannen uit dat programma komen niet naar Tweakers om advies te vragen en daar ook daadwerkelijk wat mee te doen. Dus nee.

barry86 schreef op woensdag 11 maart 2020 @ 09:23:
[...]


Je hebt een klus huis gekocht zonder enige kennis of ervaring van een grote verbouwing.
Aan je vragen stelling te merken heb je daar van te voren ook niet genoeg in verdiept.
Een kennis (aannemer) zou moeten gaan helpen.
Je vraag om een inschatting te maken van jou begroting, waarbij we geen oppervlaktes of gekozen/vervangen materialen weten.
Foto's zouden al veel meer helpen.
Waarschijnlijk wil je a.d.h.v dit topic keuzes gaan maken op budget en tijsplanning en mogelijk zelf de rol van hoofdaannemer op je nemen.

Dit wordt een catastrofe voor tijdsplanning en budget.
Ik wil echt niet vervelend zijn of je enthousiasme omlaag halen, maar om een relatie/gezins crises te voorkomen, raad ik je aan zo snel mogelijk 3 aannemers (geen kennissen!) in te schakelen en hun te laten offeren.
Je weet dan precies waar je aan toe bent.

Bedankt, ik ga meerdere aannemers benaderen. Ik snap dat het op dit moment moeilijk is om een inschatting te maken van de totale kosten maar door de reacties hier krijg ik al een beter beeld van wat ik mag verwachten. Daar gaat het mij ook om! De aannemers zullen dit bevestigen. Het ziet er naar uit dat ik mijn begroting (lees: hele grove schatting) en planning bij ga stellen. En die relatiecrises heb ik al meegenomen in de begroting .

[Martinusz]

Dus voor 1 oktober wil je een aannemer aan het werk gaan zetten?
Ik weet niet hoe het in jouw regio is, maar afgelopen jaar waren er al zat aannemers die tot 2021 al vol zaten Het is nu maart en je moet nog beginnen met offertes etc. ik acht de kans niet heel groot dat je een aannemer vindt die tijd heeft of die ook nog een schappelijke prijs heeft.

2 maanden lijkt mij sowieso onhaalbaar, maar je startdatum zal ook nog wel een dingetje worden ben ik bang.

[Harrie_]

@Onzer Je kunt natuurlijk ook overwegen om alle klussen individueel uit te besteden i.p.v. alles via één aannemer te laten lopen...

[Naiki]

Wat @Harrie_ voorsteld is juist hetgene wat bij mij gaat gebeuren.
In april ga ik ook starten met een verbouwing, waarbij zaken zoals een nieuw dakkapel en nieuwe vaste trap steeds door een ander persoon wordt gedaan.
Aannemer vinden in mijn regio is voor mijn gevoel onmogelijk, of ze hebben geen tijd of ze laten niks meer van zich horen. afwerking (tegelen, houten skelet wanden etc) zal ik zelf gaan doen.. en ik verwacht fouten te maken en er van te leren. Het grote voordeel is dat wij bij mijn ouders kunnen wonen. het is wat krapjes dan maar nog wel te doen.

[-DarkShadow-]

Zoals door velen al gezegd, is je begroting veel te laag. Daarnaast ontbreken er flink wat posten. Schilderwerk kozijnen, nieuwe binnendeuren, timmerwerk, riool, nieuwe WC, nieuw lood waarschijnlijk, nieuwe boeidelen voor je nieuwe dak. Ook mis ik vernieuwingen op het gebied van klimaat en ventilatie in je lijstje.

Daarnaast moet je niet onderschatten hoeveel tijd het kost om alles goed uit te zoeken. Bij veel verbouwingen zie je dat hier te weinig tijd voor wordt genomen en mensen daardoor matige keuzes maken. Je moet echt heel veel uitzoeken en je moet zeker niet afgaan op hetgeen de bouwers voorstellen (zo doen we het al 20 jaar, dus zo is het goed). Als je eenmaal bent begonnen heb je echt geen tijd meer om zaken grondig uit te zoeken.

[Wilke]

Onzer schreef op dinsdag 10 maart 2020 @ 15:38:
Daarnaast hoor ik graag of het volgens jullie reëel is om te zeggen dat het huis bewoonbaar is op 1oktober 2020. Ik hoor van vrienden dat het een uitdaging zal worden om tijdig de juiste vakmensen te vinden. Wat denken jullie?

Over die tijdslijn, ik denk dat je keuzes moet gaan maken wat echt nu moet en wat later kan.

Stel dat je schatting van 2 maanden realistisch zou zijn (dat is hij trouwens niet). Dan moet je op 1 augustus beginnen met klussen. Dat is echter midden in de bouwvak (in Zuid vanaf 25 juli tot 15 augustus). Maar OK, sleutel vanaf 1 juli, dus meteen dan beginnen, bouwvak er middenin (is bepaald niet ideaal)? Moet je wel voordat je de sleutel hebt alle details uitgewerkt hebben. Dat lijkt me nogal een uitdaging bij deze schaal van werkzaamheden.

Maar neem de proef eens op de som. Schrijf 10 aannemers aan of bel of ze binnenkort langs willen komen om werkzaamheden op te nemen (hoop dat de verkoper daaraan meewerkt) en kijk hoeveel reacties je krijgt. Mijn voorspelling: de helft reageert uberhaupt niet, 3 zeggen "sorry voor oktober (of nog veel langer) kan ik niks" en misschien 1 of 2 die willen komen. Ik ben benieuwd of je voor half april een offerte in huis hebt als je nu gaat bellen.

Dit alles nog buiten coronavirussen gerekend - oh wacht, Noord-Brabant zei je?

Ik zou met de kennis van dit moment het verkopen van je oude huis nog even uitstellen, of in elk geval de overdracht pas na de kerstvakantie plannen. Serieus.

Tijdelijk op de bovenverdieping wonen: je badkamer zit daar neem ik aan ook? En die moet vervangen. Dan is die verdieping zolang als dat gaande is niet bewoonbaar. Enorme stofbende, nieuwe spullen moet je even stallen tijdens het klussen, is het makkelijkst in een kamer ernaast (waar anders?), alles zit in dozen en neemt 2x meer plek dan als het eenmaal geinstalleerd is. Tegels in dozen (zwaar). De hal elke dag een stofbende die je overal heenloopt. En dan met een kind van 1,5.

Toevallig ken ik de situatie redelijk goed omdat wij dat exact een jaar geleden ook hebben gedaan (inclusief met het kind van vergelijkbare leeftijd). Maar dan wel voordat we er woonden, en dat was al erg genoeg! En geen klushuis, maar moest wel wat aan gebeuren.

Ik zou je lijstje dus verdelen in zaken die echt moeten voordat je er woont, en zaken die ook prima later kunnen, zonder dat het huis er onbewoonbaar van raakt of alles weer open moet wat je net dicht hebt zitten.

Mijn gok:

Vloeren en badkamer nu doen, wordt je echt niet blij van om te doen terwijl je er woont. Aanbouw idem, of je moet het een paar jaar kunnen uitstellen (vermoeden: je gaat achterover vallen van de offerte die je daarvoor krijgt). Keuken is handig als het kan voor je er woont, maar dan moet je gehaast alles uitzoeken zonder de details van het huis al echt te kennen; wij hebben het uitgesteld, plaatsing is nu over enkele weken als het coronavirus daar geen stokje voor steekt (waar ik wel een beetje bang voor ben, fingers crossed).

Dak vervangen en isoleren kan prima terwijl je er woont lijkt me. Zonnepanelen is helemaal een no-brainer: later. Glas vervangen is niet heel spannend, kan prima op elk willekeurig moment als je er woont, heb je geen last van. Houd er rekening mee dat als het in houten kozijnen is, je die daarna weer moet (laten) schilderen. Zijn allemaal best klussen hoor.

Oh ja, hebben jij en je partner tijdens dit hele gebeuren oneindige vakantiedagen en kinder-oppas beschikbaar? Want anders ben je ook vrij snel klaar qua wat je zelf kunt doen, al is dat maar met de aannemer overleggen en dagelijks checken dat ze aan het doen zijn wat het plan is.

[MLLL]

Harrie_ schreef op woensdag 11 maart 2020 @ 11:28:
@Onzer Je kunt natuurlijk ook overwegen om alle klussen individueel uit te besteden i.p.v. alles via één aannemer te laten lopen...

Als je gek wilt worden moet je dat vooral doen.
Beetje aannemer heeft zijn vaste onderaannemers en dan volgen de werkzaamheden elkaar goed op, planningtechnisch is dat lekker want dan heb je een korte bouwtijd. En tijdgebrek is er al als de openingspost mag geloven.

[Boeryepes]

ik heb grosso modo dezelfde verbouwing gehad (ex dak, aanbouw, maar wel weghalen draagmuur, openhaardverbouw, verbouwing van schuur + asbest + schilder- en sauswerk). Huis uit 79

Op de schuur na waren we in 2,5 mnd klaar waarbij ik zelf het schilderwerk heb gedaan (sauswerk uitbesteed a 15euro/mtr ex materiaal).

Is het dus haalbaar? Ja, mits je alle benodigde bedrijven, mensen en zo bevestigd heb. Dat zou ik niet onderschatten. Al het restwerk heeft ook nog maanden geduurd.

Kostentechnisch zat ik aardig in de buurt van jouw budget met wat opvallende verschillen:

Stucwerk 115m2/3.000 --> ca. 450m2 voor 5.500 (filmlaag ca 12euro/mtr. smeerlaag ca 22euro/meter)
Dubbel glas 15m2 HR++/1.200 --> 25m2 (25 ramen) voor 6.000
Onvoorzien/10.000 --> vind ik op 100K best krap. Bijkomende wensen, nieuwe inzichten. Verf is duur, hang en schakelwerk, al die kleine dingetjes samen. Ik zou op 20K inzetten. En met een 45jaar oud huis, loop je ook tegen verassingen aan. Ik had 2 rotte kozijnen, 1 lek kozijn en dus ook asbest. Daarnaast was het verwijderen van de dekvloer funest voor in de vloer ingegoten elektrakabels.

Een goed overzicht (excel) zou ik zeker aanbevelen.

Succes ermee!

[barry86]

MLLL schreef op woensdag 11 maart 2020 @ 17:46:
[...]


Als je gek wilt worden moet je dat vooral doen.
Beetje aannemer heeft zijn vaste onderaannemers en dan volgen de werkzaamheden elkaar goed op, planningtechnisch is dat lekker want dan heb je een korte bouwtijd. En tijdgebrek is er al als de openingspost mag geloven.

Klopt voor 100%

En wat dacht je van prutswerk van de stucadoor waardoor de tegelaar niet verder kan.
Of prutswerk van de elektromonteur waardoor de keukenboer monteur alles niet goed kan aansluiten.
Dan ben jij de huilende 3e partij die ook nog eens mag betalen.
Dat gebekvecht over het goed opleveren van een klus moet je echt een aannemer laten doen, tenzij je zelf genoeg inzich hebt om te kunnen controleren en delegeren.

[PB-powell]

Wij zitten momenteel middenin het proces van de aanschaf van een nieuwe keuken, maar alleen al het uitzoeken, offertes laten maken, terug komen voor aanpassingen, inmeten etc ben je zo 2 maanden verder. En een badkamer uitzoeken kost bijna net zoveel tijd. Dus tenzij je de komende maanden alle weekenden vrij hebt om alles uit te zoeken of alles al geregeld hebt is de start van 1 juli al krap.
Daarnaast kost het verwijderen van de oude keuken, plaatsten van een nieuw muurtje met stucwerk, verleggen leidingwerk (water en elektra) plus plaatsen nieuwe keuken zo'n 1,5 ~ 2 weken doorlooptijd. Badkamer zou idem zijn, dan ben je daaraan alleen al zo 3 weken verder (van de 9 die je hebt). Tenzij je een aannemer kan vinden die 6 man personeel fulltime kan inzetten is de planning van 2 maanden rijkelijk te weinig. Ik zou eerder 4~5 maanden aanhouden als alles achter elkaar door gaat, en langer als je er tussentijds gaat wonen. Qua kosten kan ik alleen zeggen dan 20k voor een keuken een aardige schatting is (inclusief plaatsen en randwerkzaamheden).

[Harrie_]

@MLLL @barry86

Jullie hebben helemaal gelijk
Ik redeneerde teveel vanuit het feit dat TS een klushuis koopt en ga er dan eigenlijk bijna automatisch vanuit dat TS zelf ook goed op de hoogte is van dit soort zaken... Maar dat is dus niet zo

[colvano]

Viper® schreef op dinsdag 10 maart 2020 @ 16:21:
[...]

Ik denk dat dit wat hoger uit zal vallen.

Je hebt 2 opties, invrezen in de huidige dekvloer of de dekvloer eruit bikkelen en vloerverwarming leggen en nieuwe vloer storten.

Grof geschat zaten wij op rond de 3000 voor invrezen vloer (40m2) en 5000 nieuwe vloer.

Ik heb vloerverwarming laten invrezen en aanleggen voor €1800, 70m2. Dit was inclusief het dichtsmeren van de sleuven. Mocht er interesse zijn kan ik naam wel doorgeven. Is erg netjes gedaan.

[stuffer]

Viper® schreef op dinsdag 10 maart 2020 @ 16:21:
[...]

Ik denk dat dit wat hoger uit zal vallen.

Je hebt 2 opties, invrezen in de huidige dekvloer of de dekvloer eruit bikkelen en vloerverwarming leggen en nieuwe vloer storten.

Grof geschat zaten wij op rond de 3000 voor invrezen vloer (40m2) en 5000 nieuwe vloer.

Yup, Wij gaan niet voor de goedkoopste maar wel 1 waar ook de vloerenwinkel van zegt dat die de vloer na het infrezen egaal kan opleveren.

50m2 voor €4500,- Dat is inclusief egaliseren om er pvc op te leggen.

Ander type huis hier in de buurt heeft ook nog asbest en die gaan ze collectief vervangen. Bijna de hele buurt tegelijkertijd. Ik weet niet exact het oppervlakte per dak maar daar komen de kosten voor 10.000 per woning uit.

Inclusief afvoeren en opnieuw bedekken met isolatie.

Zelf heb ik afgelopen jaar de complete zolder laten doen. Eerst naar slopershoogte daarna 2 dakkapellen warmtepomp met boiler en volledig laten afwerken inclusief stucadoor en functionele vliering. (op schilderwerk na). Heeft me een jaar aan voorbereiden gekost om iedereen op de zelfde tijd de zaken voorelkaar te laten krijgen. Dus ik denk dat je met je planning wat te krap zit.

Wat ook al eerder is gezegd, hou rekening met vakanties. Timmermannen gaan ook met vakantie.

colvano schreef op zondag 22 maart 2020 @ 08:52:
[...]


Ik heb vloerverwarming laten invrezen en aanleggen voor €1800, 70m2. Dit was inclusief het dichtsmeren van de sleuven. Mocht er interesse zijn kan ik naam wel doorgeven. Is erg netjes gedaan.

Maar is het dan ook 100% egaal. Ben al meerdere malen gewaarschuwd door verschillende vloerenwinkels dat dichtsmeren niet een egale vloer oplevert. Dat zal met een dikke houten vloer niet erg zijn maar met bv PVC bv weer wel.

[ Voor 0% gewijzigd door stuffer op 22-03-2020 09:17 . Reden: typo ]

[colvano]

stuffer schreef op zondag 22 maart 2020 @ 09:15:
[...]


Yup, Wij gaan niet voor de goedkoopste maar wel 1 waar ook de vloerenwinkel van zegt dat die de vloer na het infrezen egaal kan opleveren.

50m2 voor €4500,- Dat is inclusief egaliseren om er pvc op te leggen.

Ander type huis hier in de buurt heeft ook nog asbest en die gaan ze collectief vervangen. Bijna de hele buurt tegelijkertijd. Ik weet niet exact het oppervlakte per dak maar daar komen de kosten voor 10.000 per woning uit.

Inclusief afvoeren en opnieuw bedekken met isolatie.

Zelf heb ik afgelopen jaar de complete zolder laten doen. Eerst naar slopershoogte daarna 2 dakkapellen warmtepomp met boiler en volledig laten afwerken inclusief stucadoor en functionele vliering. (op schilderwerk na). Heeft me een jaar aan voorbereiden gekost om iedereen op de zelfde tijd de zaken voorelkaar te laten krijgen. Dus ik denk dat je met je planning wat te krap zit.

Wat ook al eerder is gezegd, hou rekening met vakanties. Timmermannen gaan ook met vakantie.


[...]


Maar is het dan ook 100% egaal. Ben al meerdere malen gewaarschuwd door verschillende vloerenwinkels dat dichtsmeren niet een egale vloer oplevert. Dat zal met een dikke houten vloer niet erg zijn maar met bv PVC bv weer wel.

Nee dat is niet egaal. Maar als je bijvoorbeeld PVC laat leggen moet er sowieso geëgaliseerd worden. Voor €20/m2 kan je de vloer laten egaliseren, dan ben je in totaal €2800,- kwijt in plaats van €4500, ik zou het wel weten.

Edit: €10/m2 3mm egalisatie, dat €2300 in dat geval.

[stuffer]

colvano schreef op zondag 22 maart 2020 @ 08:52:
[...]


Ik heb vloerverwarming laten invrezen en aanleggen voor €1800, 70m2. Dit was inclusief het dichtsmeren van de sleuven. Mocht er interesse zijn kan ik naam wel doorgeven. Is erg netjes gedaan.

colvano schreef op zondag 22 maart 2020 @ 09:47:
[...]


Nee dat is niet egaal. Maar als je bijvoorbeeld PVC laat leggen moet er sowieso geëgaliseerd worden. Voor €20/m2 kan je de vloer laten egaliseren, dan ben je in totaal €2800,- kwijt in plaats van €4500, ik zou het wel weten.

Edit: €10/m2 3mm egalisatie, dat €2300 in dat geval.

Is dat inclusief manuren? Ben oprecht benieuwd omdat de prijzen geen 1000,- uitelkaar liepen maar minder.

Als het verschil voor 2 a 3 dagen werk een paar €100,- duurder is maar bedrijf heeft wel meerdere aanbevelingen (bij verschillende vloeren winkels) dan ga ik liever niet voor goedkoop.

Dan zou ik het ook wel weten.


(btw, zijn dat BE of NL prijzen?)


--extra edit--

Blijft ook wel appels met peren vergelijken. Heb net de offertes erbij gepakt.
Helft van de freezers doet alle werkzaamheden in 1 dag max.
Het bedrijf die wat duurder uitvalt in 2 a 3 dagen.

[ Voor 9% gewijzigd door stuffer op 22-03-2020 10:01 ]

[colvano]

stuffer schreef op zondag 22 maart 2020 @ 09:56:
[...]


[...]


Is dat inclusief manuren? Ben oprecht benieuwd omdat de prijzen geen 1000,- uitelkaar liepen maar minder.

Als het verschil voor 2 a 3 dagen werk een paar €100,- duurder is maar bedrijf heeft wel meerdere aanbevelingen (bij verschillende vloeren winkels) dan ga ik liever niet voor goedkoop.

Dan zou ik het ook wel weten.


(btw, zijn dat BE of NL prijzen?)


--extra edit--

Blijft ook wel appels met peren vergelijken. Heb net de offertes erbij gepakt.
Helft van de freezers doet alle werkzaamheden in 1 dag max.
Het bedrijf die wat duurder uitvalt in 2 a 3 dagen.

Dit is NL. Het was bij mij een dag werk. Ik zie overigens dat het 2200 euro was met dichtsmeren sleuven, maar wel voor 68m2. Dit betreft vloerverwarming als hoofdverwarming en het verwijderen van 4 radiatoren. Dit was de tekst van mijn uitvoerder:

Prijs voor de vloerverwarming komt op incl. 21 % b.t.w. € 1845,=
Wij gebruiken een 5 lagen buis waarvan de diffusie dichte laag in het midden zit.
De verdeler is van Nederlands fabricaat merk Therminon.
Verdeler is voorzien van een Energie Besparende Pomp.
Bij de verdeler moet een aanvoer en retour zitten, en een stopcontact.
Voor het 1 X dichten van de sleuven zijn de kosten incl. b.t.w. € 390,=

De werkzaamheden zijn echt keurig uitgevoerd. Foto's:

[absurdsmash]

Harrie_ schreef op woensdag 11 maart 2020 @ 11:28:
@Onzer Je kunt natuurlijk ook overwegen om alle klussen individueel uit te besteden i.p.v. alles via één aannemer te laten lopen...

Ja precies. Of eventueel een bouw begeleider

[Onzer]

Ik heb ondertussen 3 (van de 7) aannemers gevonden die hebben aangegeven tijd te hebben na de bouwvak. Door de Corona crisis hebben we de sleuteloverdracht met twee maanden uit kunnen stellen dus we kunnen mooi na de bouwvak gaan beginnen (eind augustus). Komende donderdag spreek ik de eerste aannemer. Ik ben zeer nieuwsgierig naar de offertes.

colvano schreef op zondag 22 maart 2020 @ 08:52:
[...]


Ik heb vloerverwarming laten invrezen en aanleggen voor €1800, 70m2. Dit was inclusief het dichtsmeren van de sleuven. Mocht er interesse zijn kan ik naam wel doorgeven. Is erg netjes gedaan.

Als de kosten voor invrezen en aanleggen veel hoger uitvallen kom ik hier nog even op terug. Sowieso zal ik hier verder terugkoppelen hoe de offertes eruit zien.

[Wilke]

Spannende tijden. Ik hoop voor jullie dat alles gewoon door kan gaan. Er valt niet echt op te plannen momenteel, dus het beste wat je denk ik kunt doen is gewoon in gang zetten, naar wel over een plan B nadenken voor belangrijke mijlpalen, mochten die ineens onhaalbaar blijken.

Mooi dat je 3 aannemers hebt weten te vinden, dan valt er nog wat te vergelijken, qua aanpak en prijs.

[Widow]

Op zich een mooie lijst met taken maar dat is maar een deel van het totale plaatje.

Ik mis bijvoorbeeld de risico's in het project. Wat als je een vergunning niet krijgt, of niet op tijd? Dan wordt het huis misschien niet gerealiseerd zoals jij wilt. Wie gaat er achter die vergunningen aan, waar ligt de verantwoordelijkheid? Doe jij dat, of doet de aannemer dat?

Of wat dacht je van uitlopende werkzaamheden. Ik las dat je tijdelijk ergens anders gaat wonen. Als de bouw uitloopt moet je daar langer blijven wonen. Heb je daar dan extra kosten aan? Neem dan een clausule met opleverdatum op.

En zo zijn er meer onderwerpen zoals kwaliteit, afhankelijkheden, communicatie etc... ik vind het heel gevaarlijk dat je schrijft dat je niks weet van verbouwen en vervolgens vertrouwt op een bevriende aannemer. Voor een klus van 200 euro is dat prima, maar niet voor een klus van 100k. Wat als het mis gaat en het wordt ineens 140k? Ik zou je willen aanraden om je te verdiepen in bijvoorbeeld projectmanagement in de bouw, daar zullen vast boeken over zijn. Zo'n boek kost misschien 50 euro, maar stel je voor dat het je behoed voor 40k extra uitgaven? Zie jezelf als een opdrachtgever en de aannemer als een projectmanager en maak eerst een projectaanpak. Aannemers zullen dat vast niet even leuk vinden maar je kan beter nú een discussie hebben over "what-if" scenario's dan wanneer het echt zover is en je beide geen kant meer op kan. Als ze pas in augustus kunnen beginnen heb je daar ruim de tijd voor.