Aanvraag vergunning voor verbouwing

Pagina: 1
Acties:

Vraag


Acties:
  • 0 Henk 'm!

  • Jorconmgn
  • Registratie: Juni 2011
  • Laatst online: 25-06 00:28
Goedemiddag,

Ik heb sinds april een nieuwe woning in het prachtige Batenburg, maar ik wil hier graag wat verbouwen.
Omdat het een bescherm stadsgezicht is, moet hier een vergunning voor aangevraagd worden waarmee ik dus bezig ben.

Nu heb ik antwoord van de gemeente gehad, maar ik snap eigenlijk niet zo heel goed waar het fout gaat en dacht dat hier misschien wel wat hulp te vinden is. Natuurlijk ga ik even bellen met de gemeente, maal al wat beter geinformeerd op de stoep staan kan vast geen kwaad.

Afbeeldingslocatie: https://i.imgur.com/tuEfvjC.jpg
Dit is mijn woning met de geplande uitbouw.


Afbeeldingslocatie: https://i.imgur.com/j8iMnKA.jpg
Hier een ander aanzicht, boven op de stenen berging wil ik graag zonnepanelen plaatsen.

Dit is het plan wat we hebben en wat als eerste opzet richting de gemeente gestuurd is:

Hierbij wat foto's van de huidige woning en ruwe schetsen van de plannen.
Zoals je op foto 5 kunt zien is er vanaf de openbare weg weinig tot niets te zien van de aanpassing.
Het enige wat zichtbaar gaat zijn is een (grotendeels) glazen pui die de woning met de stenen berging gaat verbinden. In deze pui komt een uitgang richting beide kanten van de tuin.
Op foto 1 zie je het plan vanuit onze tuin gezien. Vanuit onze achterdeur willen we een doorgang naar de stenen berging maken. De "uitbouw" zal een meter of 3 vanuit de deur naar achteren gaan en dan loodrecht op de berging aansluiten zodat we voldoende ruimte hebben om hier vrij door te bewegen en hier aan beide kanten een doorgang naar de tuin te maken.
De stenen berging willen we gaan restaureren. Het geheel is nu wat instabiel en omdat dit grenst aan de kerk en de oude kerkmuur willen we dit opknappen zodat het huidige beeld behouden blijft. Hiervoor gaan we van binnenuit een houten constructie maken om de muren te ondersteunen zodat ze geen dragende functie meer hebben, maar puur voor het beeld gaan zorgen.
Hierbij willen we ook het dak vervangen, er liggen nu golfplaten op, en we willen hier dakpannen op gaan leggen.
Aan de kant van onze tuin willen we tevens zonnepanelen aanleggen zodat we dit niet op het dak van de woning aan hoeven te brengen. Het dak van de woning is namelijk zichtbaar vanaf de openbare weg (en vanaf de kerk), ons dak van de berging niet.
Aan de kant van de kerk zullen alleen dakpannen geplaatst worden.
Aan de tuinzijde van onze berging willen we graag meer licht naar binnen halen door openslaande deuren te plaatsen en eventueel 1 of 2 ramen (ook dit is vanaf de openbare weg niet zichtbaar.

Al met al zal het aangezicht van onze woning niet of nauwelijks wijzigen. Vanaf de straatkant zal alles er hetzelfde uitzien, vanaf de kant van de kerk ook.
Alleen tussen ons huis en berging zal een glazen pui beperkt zichtbaar zijn. Het huidige zicht is op foto 6 zichtbaar (met een rood streepje waar het dak van onze pui zal komen).


En nu is dit het antwoord:
Ik heb uw plannen bekeken en getoetst aan het bestemmingsplan Batenburg. Hierin is opgenomen:

12.2. Bouwen
12.2.1. Bouwen is uitsluitend toegestaan ten dienste van de in artikel 12.1 omschreven doeleinden met dien verstande dat:
12.2.2. Voor hoofdgebouwen geldt dat:
a. deze uitsluitend binnen het bouwvlak mogen worden gebouwd; met dien verstande dat ondergeschikte bouwdelen tevens buiten het bouwvlak zijn toegestaan;

b. de goothoogte, (nok)hoogte en kaprichting niet mogen afwijken van de bestaande goothoogte, de (nok)hoogte en kaprichting.

12.2.3. Voor aan- en/of uitbouwen alsmede bijgebouwen geldt dat;
a. deze tevens mogen worden opgericht binnen de zone aan- en/of uitbouwen alsmede bijgebouwen;

b. de goothoogte maximaal 2,5 m bedraagt;

c. de (nok)hoogte maximaal 5 m bedraagt;

d. de dakhelling minimaal 15° bedraagt;

e. per perceel maximaal 40 m² aan aan- en/of uitbouwen alsmede bijgebouwen mag worden gerealiseerd;

f. de oppervlakte van een vrijstaand bijgebouw maximaal 25 m² mag bedragen.


Uw bouwplan is niet in overeenstemming hiermee. De vraag is of medewerking aan een afwijking van deze regels mogelijk is. Hiervoor zullen we de betrokken afdelingen om advies moeten vragen.
De woning is ook gelegen binnen het beschermd dorspgezicht. Ook daarvoor is een nadere advies nodig van de monumentdeskundige.

Ik kan u op voorhand niet aangegeven of het plan vergunbaar is. Om de haalbaarheid van het plan te onderzoeken zou een zogeheten 'vooroverlegverzoek' kunnen indienen. Dit is feitelijke een schriftelijk verzoek van uw kant dat wij ter advisering uitzetten.


Natuurlijk snap ik dat het lastig is om hier een pasklaar antwoord te geven, maar wat zou ik zelf alvast na kunnen kijken voordat ik weer bij de gemeente langs ga om de plannen te bespreken?

Alvast bedankt voor de hulp :)

// Joris

Alle reacties


Acties:
  • 0 Henk 'm!

  • Creesch
  • Registratie: Februari 2002
  • Laatst online: 21:46

Creesch

bla bla!

Het bouwvlak heeft betrekking op het bestemmingsplan rondom je woning. Wellicht helpt het als je daar achter kan komen (die data is of wellicht al inzichtelijk of opvraagbaar). De rest heeft betrekking op de dimensies van aanbouw waar aan de hand van je foto's en verhaal weinig over te zeggen valt.

Acties:
  • 0 Henk 'm!

  • Jorconmgn
  • Registratie: Juni 2011
  • Laatst online: 25-06 00:28
De grootte van de aanbouw is het probleem niet. (nouja, dat kan ik me nauwelijks voorstellen).
Het bouwvlak heb ik bekeken, maar dat is alleen de woning. De rest van mijn kavel mag ik gebruiken voor de aanbouw en uitbouw alsmede bijgebouwen (aldus de plankaart van het bestemmingsplan).

Acties:
  • 0 Henk 'm!

  • Djordjo
  • Registratie: Mei 2007
  • Niet online
Creesch schreef op donderdag 5 maart 2020 @ 17:53:
Het bouwvlak heeft betrekking op het bestemmingsplan rondom je woning. Wellicht helpt het als je daar achter kan komen (die data is of wellicht al inzichtelijk of opvraagbaar).
https://www.ruimtelijkeplannen.nl/viewer

[ Voor 15% gewijzigd door Djordjo op 05-03-2020 18:12 ]


Acties:
  • +1 Henk 'm!

  • htca
  • Registratie: November 2001
  • Laatst online: 16:39
Het helpt als je wat aanzichten maakt, kan/mag simpel. Ik kan me voorstellen dat een beoordelend ambtenaar op basis van deze foto's er weinig chocola van kan maken (ruwe schetsen dekt de lading niet echt....). Als je die schetsen/tekeningen (op schaal) hebt gemaakt, zou ik een afspraak maken met de betreffende ambtenaar (het voorovrlegverzoek zoals hij dat noemt). Vooraf zou ik checken of je voldoet aan de regels die hij hier aanhaalt.
Hij herhaalt in zijn antwoord de regels uit het bestemmingsplan, niet waar het afwijkt. Daarnaast moet je voorstel worden beoordeeld door de monumenten deskundige.

Acties:
  • 0 Henk 'm!

  • Jorconmgn
  • Registratie: Juni 2011
  • Laatst online: 25-06 00:28
Creesch schreef op donderdag 5 maart 2020 @ 17:53:
De rest heeft betrekking op de dimensies van aanbouw waar aan de hand van je foto's en verhaal weinig over te zeggen valt.
Aan de woning 130 m2 komt een uitbouw van ongeveer 8 m2 die de stenen berging (30 m2) verbindt met de woning.
De hoogte van het bouwwerk is nog niet precies bepaald, maar dit blijft zeker onder de gewenste nokhoogte en goothoogte.

Acties:
  • 0 Henk 'm!

  • Jorconmgn
  • Registratie: Juni 2011
  • Laatst online: 25-06 00:28
htca schreef op donderdag 5 maart 2020 @ 18:12:
Het helpt als je wat aanzichten maakt, kan/mag simpel. Ik kan me voorstellen dat een beoordelend ambtenaar op basis van deze foto's er weinig chocola van kan maken (ruwe schetsen dekt de lading niet echt....). Als je die schetsen/tekeningen (op schaal) hebt gemaakt, zou ik een afspraak maken met de betreffende ambtenaar (het voorovrlegverzoek zoals hij dat noemt). Vooraf zou ik checken of je voldoet aan de regels die hij hier aanhaalt.
Hij herhaalt in zijn antwoord de regels uit het bestemmingsplan, niet waar het afwijkt. Daarnaast moet je voorstel worden beoordeeld door de monumenten deskundige.
Ik heb een afspraak aangevaagd, maar toen kreeg ik te horen dat ik eerst moest omschrijven wat de plannen waren.
Toen dit ingestuurd en kreeg dus alleen een kopie van het plan terug.

En natuurlijk wil ik best tekeningen laten maken, maar liever niet als het verkrijgen van een vergunning niet gaat lukken.
Zover ik kan zien voldoe ik aan alle regels die hier staan, maar heb daar onvoldoende kennis van (vandaar ook mijn vraag hier).

Ik ga in ieder geval zelf wel even wat tekeningen maken, komt mijn propedeuse bouwkunde toch van pas.
Nog tips waar ik dan even goed naar moet kijken?

Acties:
  • 0 Henk 'm!

  • Jorconmgn
  • Registratie: Juni 2011
  • Laatst online: 25-06 00:28
thx, die inderdaad bekeken :)

Afbeeldingslocatie: https://i.imgur.com/wx9mOM8.png

De puntjes zijn de woning (nr 5), de horizontale streepjes zone aan/uitbouwen alsmede bijgebouwen.
Linksachter het huis zie je de stenen berging staan.

Acties:
  • +1 Henk 'm!

  • FRANQ
  • Registratie: Juli 2017
  • Laatst online: 22:51
Je zal toch echt tekeningen met tenminste alle aanzichten en een plattegrond moeten laten maken anders wordt het een kip en ei verhaal.

Zij kunnen geen ja zeggen zonder tekeningen en jij wil niet tekenen zonder toestemming.

Dus je kunt een vooroverleg aanvragen, waar je alle eisen kunt vragen.

Maar ze hebben al wat eisen gedeeld.

12.2.3. Voor aan- en/of uitbouwen alsmede bijgebouwen geldt dat;
a. deze tevens mogen worden opgericht binnen de zone aan- en/of uitbouwen alsmede bijgebouwen;

b. de goothoogte maximaal 2,5 m bedraagt;

c. de (nok)hoogte maximaal 5 m bedraagt;

d. de dakhelling minimaal 15° bedraagt;

e. per perceel maximaal 40 m² aan aan- en/of uitbouwen alsmede bijgebouwen mag worden gerealiseerd;

Hieraan worden je tekeningen getoetst.
Dus je kunt al gaan zitten met een bouwkundig tekenaar of architect om een eerste opzet te maken.
(Mijn tekeningen zijn geloof ik wel 8 keer heen en weer gegaan met steeds een wijziging)

Overigens zou ik de bestaande muur van het bijgebouw wel laten opknappen.
Je wil ook niet dat deze afbrokkelt.
Maar hierin kan je architect ook adviseren.

Acties:
  • 0 Henk 'm!

  • Jorconmgn
  • Registratie: Juni 2011
  • Laatst online: 25-06 00:28
FRANQ schreef op donderdag 5 maart 2020 @ 19:05:
Je zal toch echt tekeningen met tenminste alle aanzichten en een plattegrond moeten laten maken anders wordt het een kip en ei verhaal.

Zij kunnen geen ja zeggen zonder tekeningen en jij wil niet tekenen zonder toestemming.

Dus je kunt een vooroverleg aanvragen, waar je alle eisen kunt vragen.

Maar ze hebben al wat eisen gedeeld.

12.2.3. Voor aan- en/of uitbouwen alsmede bijgebouwen geldt dat;
a. deze tevens mogen worden opgericht binnen de zone aan- en/of uitbouwen alsmede bijgebouwen;

b. de goothoogte maximaal 2,5 m bedraagt;

c. de (nok)hoogte maximaal 5 m bedraagt;

d. de dakhelling minimaal 15° bedraagt;

e. per perceel maximaal 40 m² aan aan- en/of uitbouwen alsmede bijgebouwen mag worden gerealiseerd;

Hieraan worden je tekeningen getoetst.
Dus je kunt al gaan zitten met een bouwkundig tekenaar of architect om een eerste opzet te maken.
(Mijn tekeningen zijn geloof ik wel 8 keer heen en weer gegaan met steeds een wijziging)

Overigens zou ik de bestaande muur van het bijgebouw wel laten opknappen.
Je wil ook niet dat deze afbrokkelt.
Maar hierin kan je architect ook adviseren.
toon volledige bericht
Tot die conclusie ben ik ook aan het komen.
Ga even bellen en vragen of het geen kansloze onderneming aan het worden is, lijkt mij namelijk dat het voldoet aan alle richtlijnen..
En ja, gaan de berging volledig restaureren (buitenkant) en een dragende constructie aan de binnenkant maken zodat de muren puur voor de show overblijven. Om maar het beschermd stadsgezicht intact te houden.

Acties:
  • 0 Henk 'm!

  • FRANQ
  • Registratie: Juli 2017
  • Laatst online: 22:51
Wij zitten ook in een beschermd dorpsgezicht.
Er staat op de site van de gemeente erg duidelijk omschreven wat daar wel en niet onder valt.

Het zou zomaar kunnen dat de kerkmuur en je huis er wel onder valt maar het schuurtje niet.

Bij ons is het voornamelijk het vooraanzicht van het huis aan de straatzijde. Ook liggen kleuren vast (al houden de buren zich daar niet aan, donkergrijs in plaats van rijtuigen groen) en een aantal bomen. In de straat.

Kan vrij ver gaan.
Een paar straten verderop bij ons staat zelfs de voortuin beschreven, daar mag je dan ook niet zomaar tegels in leggen.

Vaak mag je wel herbouwen.
Dus je kan ook aangegeven dat je de schuur die je bij je uitbouw wil betrekken sloopt.
En dan herbouwd volgens de huidige normen met hetzelfde aanzicht vanaf de straat. Wat je extra kan aandikken door aan te geven dat je eenzelfde soort gevelsteen en voeg zult toepassen. Of zelfs de bestaande gevelsteen hergebruiken (maar dat is arbeidsintensief)

Er zijn ook mogelijkheden om de hele aanbouw in houtskeletbouw te doen en een gevelbekleding van steenstrips welke gewoon gevoegd worden.

Voordeel van slopen is dat je de vloer dak en muurisolatie maar ook de hele elektrische installatie en vloerverwarming naar de huidige maatstaven kunt toepassen zonder dat je concessies moet doen.

[ Voor 37% gewijzigd door FRANQ op 05-03-2020 20:04 ]


Acties:
  • +1 Henk 'm!

  • htca
  • Registratie: November 2001
  • Laatst online: 16:39
Jorconmgn schreef op donderdag 5 maart 2020 @ 18:17:
[...]
Ik ga in ieder geval zelf wel even wat tekeningen maken, komt mijn propedeuse bouwkunde toch van pas.
Nog tips waar ik dan even goed naar moet kijken?
De foto's en de tekst waren niet goed genoeg om een gesprek te kunnen hebben. Allerlei verwarring, duidelijkheid voor alles... Een goede schets zegt meer dan 4 kantjes tekst. Bouwkundige tekeningen zijn natuurlijk fantastisch, maar voor een gesprek is dat niet direct nodig verwacht ik (wel voor je aanvraag, hoewel dat misschien ook wel meevalt). Ik zou even bellen en vragen of het voldoende is als je de volgende zaken duidelijk maakt aan de hand van geschaalde gemaatvoerde schetsen:
- huidige situatie bovenaanzicht
- huidige situatie zijaanzicht 1
- huidige situatie zijaanzicht 2
- nieuwe situatie bovenaanzicht
- nieuwe situatie zijaanzicht 1
- nieuwe situatie zijaanzicht 2
(misschien heb je maar 1 zij aanzicht nodig)
De fotos zonder paint kun je als ondersteuning gebruiken

In de praktijk: Maak wat A3 kopietjes van de plattegrond die je hier al van ruimtelijke plannen hebt gehaald (of print op A4 en schaal dat naar A3). Je hebt je P bouwkunde, haal wat overtrek papier of misschien heb je nog een schetsrol en schets wat je wilt doen in de platte grond (is het ook meteen op schaal). De aanzichten doe je ook op schaal schetsen (een mm verkeerd is niet erg, wel duidelijk de maten aangeven).

Bij dat gesprek moet duidelijk zijn wat je van plan bent, dat is op basis van de fotos en de bijgeschreven teksten niet het geval. Zij kunnen dan aangeven:
- dit is wel of niet kansrijk als indicatie
- kun je dit niet beter zo of zo doen

Verder zou je kunnen vragen of ze een voorbeeld hebben van een goedgekeurde vergunningsaanvraag (of misschien ligt er wel een omgevingsvergunning ter inzage....)

Als je niet te gek doet (lees in dezelfde stijl blijft van de huidige bebouwing) en binnen de maten blijft van het bestemmingsplan, ben je al een heel eind.

Tenslotte; check even de forumregels... het not-done om drie keer achter elkaar te posten, schuif je "quotes" in een reactie bij elkaar.

Acties:
  • 0 Henk 'm!

  • Djordjo
  • Registratie: Mei 2007
  • Niet online
Jorconmgn schreef op donderdag 5 maart 2020 @ 18:12:
[...] komt een uitbouw van ongeveer 8 m2 die de stenen berging (30 m2) verbindt met de woning.
Dit lijkt me toch essentiële informatie die je ook met de gemeente moet communiceren, aangezien er maximaal 40 m2 bebouwd mag worden?!
f. de oppervlakte van een vrijstaand bijgebouw maximaal 25 m² mag bedragen.
Apart, dus eigenlijk voldoet de huidige situatie niet aan het bestemmingsplan.

[ Voor 19% gewijzigd door Djordjo op 06-03-2020 09:58 ]


Acties:
  • 0 Henk 'm!

  • htca
  • Registratie: November 2001
  • Laatst online: 16:39
Djordjo schreef op vrijdag 6 maart 2020 @ 09:55:
[...]
Apart, dus eigenlijk voldoet de huidige situatie niet aan het bestemmingsplan.
Nee dat kan, als het gebouwd is in tijden dat het bestemmingsplan anders was of zelfs nog geen bestemmingsplan was. Je kunt met een bestemmingsplan nooit een huidige situatie te niet doen als die rechtmatig tot stand is gekomen (iets met betrouwbare overheid). Sterker als je vandaag een bouwplan indient geldt het bouwplan van dat moment, als het bestemmingsplan wijzigt tijdens de procedure, dan blijft het oude bestemmingsplan in principe op jouw bouwplan van toepassing.

Acties:
  • +1 Henk 'm!

  • Jorconmgn
  • Registratie: Juni 2011
  • Laatst online: 25-06 00:28
Even een update.

De aannemer gaat de tekeningen maken, zit bij zijn service inbegrepen, dan kunnen we weer alles richting gemeente sturen.
Houd jullie natuurlijk verder op de hoogte.

Acties:
  • 0 Henk 'm!

  • Basszje
  • Registratie: Augustus 2000
  • Laatst online: 26-06 17:07

Basszje

Reisvaap!]

Je wilt een uitbouw. Als ik zo snel lees op de internets dan moet een 'ondergeschikt bouwdeel' ergens gedefinieerd staan in het bestemmingsplan. Dat kan je zo opvragen dus.

Voorbeeld van een rechtbankinterpretatie hier :
“bouwdeel van beperkte afmetingen, dat buiten de gevel of het dakvlak van een bouwwerk uitsteekt en niet gericht is op vergroting van het oppervlakte, zoals dakgoten, dakoverstekken, regenafvoerpijpen, rookgasafvoeren, schoorstenen, plinten, pilasters, kozijnen, gevelversieringen, ventilatiekanalen, liftopbouwen, lichtkappen, gevel- en kroonlijsten, luifels en balkons (Cuijk)”.
Een uitbouw lijkt mij een vergroting van het oppervlakte en is dat dus niet.
-edit Ah mag dat kan dus idd wel binnen die zone bijgebouwen.

Hoe oud is dat bestemmingsplan overigens? Als het al meer dan 10 jaar niet vastgesteld is heb je geloof ik wat rechten ( weet niet helemaal hoe dat precies zit, maar heeft te maken met de omgevingsvergunning en het recht om iets op te nemen in de bestemming bij vaststelling. ). Sowieso handig om daar' s in te duiken en kijken of je niet onder een of andere uitzondering valt.

Ik zou met tekening gaan praten met de gemeente en kijken wat je daar in de pap hebt. Zeker als je gratis wat oude muren gaat renoveren kan het zijn dat ze daar welwillend mee omgaan en hoe je het in kan passen. Anderszijds als je pennenlikkers hebt, merk je het snel genoeg :P

[ Voor 18% gewijzigd door Basszje op 11-03-2020 12:33 ]

Beware of listening to the imposter; you are undone if you once forget that the fruits of the earth belong to us all, and the earth itself to nobody.

Pagina: 1