Nieuwbouw garagebox kopen om te verhuren?

[Martinussss]

Zijn er hier lezers die ervaring hebben met de (nieuwbouw) garageboxen van BoxcompIex of garagepark.nl ? Deze complexen met garageboxen zijn de laatste jaren op diverse locaties in Nederland gebouwd.

Een standaard box (6x3x2,5m) kost bijv €23000,- ex BTW v.o.n. daarnaast rekenen ze totaal zo'n €25,- (€12 eigenaar, €13 gebruiker)aan vaste lasten p/m voor o.a. VVE, opstalverzekering, groot onderhoud, terreinbeheer, camerabewaking etc.

De box kan worden aangekocht als een belegging waarbij bijv BoxcompIex de verhuur verzorgt en een rendement uitkeert. De box kan ook aangekocht worden voor eigen 'gebruik' waarbij de eigenaar ook de mogelijkheid heeft om deze zelf te verhuren. Mijn voorkeur gaat uit naar het laatste omdat ik naar mijn gevoel meer grip op de zaak heb en bovendien zal er anders bij de tussenpartij ook wat aan de strijkstok blijven hangen.

BoxcomIex adverteert (namens de beleggers) met huur €155,- ex BTW p/m voor de box uit bovenstaand voorbeeld, de huurder moet daarbij nog de €13,0 gebruikskosten betalen. Obv dit huurbedrag blijft er voor de verhuurder dus €155-€12 = €143,- /mnd over. Dat is een rendement van zo'n 7,5 procent nog buiten enige waardestijging (of daling).

Op lange termijn lijkt de investering redelijk solide maar het zal met name afhankelijk zijn van de verhuurbaarheid. €155 + €13 p/m lijkt me mogelijk een optimistisch bedrag om vanuit te gaan (ruim 200 inc BTW voor de particulier). Als ik op Marktplaats kijk zijn de meeste garageboxen die aangeboden worden meer in de range van €80 - €130 p/m maar dat zijn dan meestal boxen zonder afgesloten terrein, beheer, niet geschikt voor bedrijf, etc. Van het type duurdere boxen op afgesloten terrein vind ik nauwelijks aanbod (dat lijkt positief). Aan de andere kant verwacht ik op korte termijn wanneer een nieuw complex is opgeleverd veel concurrentie van eigenaren van boxen in hetzelfde complex die ook zoeken naar huurders.

Minder optimistisch scenario: verhuur voor €100,- / maand en 10 maanden p/jaar levert nog een krappe 4% op, stuk meer dan op de bank.

Ervaringen?

[Outerspace]

Ik heb je post afgesplitst naar een nieuw topic, daar komt het beter tot zijn recht

[De Rikster]

Bedenk jezelf eens waarom boxcomplex of garagepark.nl de units niet zelf verhuurt. 7,5% rendement is namelijk nog steeds redelijk rendabel als ze alles zouden financieren.

[3x3]

Ga eens naar de locatie toe, en bekijk de leegstand bij die garage, en garageboxen in de buurt. Onderzoek het parkeerbeleid en behoefte van de wijk.

[ Voor 21% gewijzigd door 3x3 op 03-03-2020 20:02 ]

[Rukapul]

Het business model van de exploitanten snap ik in elk geval prima

De casus voor een investeerder niet echt.

Bedenk goed dat de waarde van een garagebox voornamelijk volgt uit locatie en schaarste. Beide zijn in dit geval waarschijnlijk beroerd.

[Polycom]

Als je dan zo graag iets met vastgoed wil doen, spaar dan nog even door en koop een (klein) appartement en verhuur dat.

p.s dit triggert bij menig tweaker het ethiek alarm

[3x3]

Polycom schreef op dinsdag 3 maart 2020 @ 20:55:
Als je dan zo graag iets met vastgoed wil doen, spaar dan nog even door en koop een (klein) appartement en verhuur dat.

p.s dit triggert bij menig tweaker het ethiek alarm

Moreel is er niets mis met beleggen in een woning voor een ander. Op veel vlakken is het socialer dan een huis puur voor jezelf kopen.

[Martinussss]

De locatie ken ik, het is vlak bij en ik ben uitgenodigd om a.s. vrijdag een kijkje te komen nemen. Het is niet in een woonwijk maar meer op/tegen een industrieterrein op een nette locatie. De doelgroep lijkt niet op particulieren die snachts hun auto willen stallen, maar meer op ZZP'ers of serieuze hobbyisten die bijv ook wat lichte werkzaamheden uitvoeren of anders het stallen van duurder materiaal. Dat alles wordt ook gefaciliteerd door stroom/sanitair en afgesloten terrein met camerabewaking.

Rukapul schreef op dinsdag 3 maart 2020 @ 20:07:

Bedenk goed dat de waarde van een garagebox voornamelijk volgt uit locatie en schaarste. Beide zijn in dit geval waarschijnlijk beroerd.

Ja dat is de vraag. Aan de ene kant constateer ik al lange tijd toenemende bedrijvigheid en groei in deze regio, en ik weet nog van een aantal jaar terug toen ik voor mezelf werkte dat met name kleine bedrijfruimtes zeer schaars waren. Aan de andere kant komt het bouwenvan 50 nieuwe units ineens de schaarste niet echt ten goede

Wat me met name opvalt is dat ik op marktplaats, funda, etc. nauwelijks aanbod vind van de ruimtes van deze aanbieders, niet voor huur en ook niet voor koop. Dat wekt de indruk dat er weinig particuliere investeerders zijn die met een niet verhuurde box opgescheept zitten of zie ik iets over het hoofd? Telefonisch werd me verteld dat er geen clausules zijn die bijv de vrijheid om te adverteren met welke huur prijs dan ook beperken.

Polycom schreef op dinsdag 3 maart 2020 @ 20:55:
Als je dan zo graag iets met vastgoed wil doen, spaar dan nog even door en koop een (klein) appartement en verhuur dat.

p.s dit triggert bij menig tweaker het ethiek alarm

Ethiek alarm , maar ook het investeren in één object (weinig appartementen te vinden <€120.000) brengt veel risico met zich mee, zit je met een hardnekkige (beschermde) huurder die slecht betaald veroorzaakt wel een grote deuk in je rendement. Mocht ik 4 of 5 ton te investeren hebben zou dit financieel interessant zijn, dan blijft alleen het ethisch verhaal over

[Ikke_niet]

Even een paar dingen die mij te binnen schieten:

Waarschijnlijk moet je wat kosten maken aan commissie of advertenties om aan huurders te komen.
Hoe veel bedrijfjes kunnen uit de voeten met 18m². Hoe groot is die markt?
Hou houd je de "plantjes" buiten de deur?
Als alles schoon, netjes en nieuw is zal de verhuur wel los lopen. Wat als het in de loop der tijd verpaupert en de beheerder investeren niet bovenaan zijn lijstje heeft staan.

[Rukapul]

Martinussss schreef op dinsdag 3 maart 2020 @ 21:34:
Wat me met name opvalt is dat ik op marktplaats, funda, etc. nauwelijks aanbod vind van de ruimtes van deze aanbieders, niet voor huur en ook niet voor koop. Dat wekt de indruk dat er weinig particuliere investeerders zijn die met een niet verhuurde box opgescheept zitten of zie ik iets over het hoofd?

Garageboxen worden vaak op de plek waar ze staan aangeboden. In mijn buurt plakt men gewoon een briefje op de garagebox. Eventueel flyert men in de aanliggende straten. Omdat het een woonwijk is is er continu schaarste.

Mijn gok is dat de boxen bij deze aanbieders van eigenaar / huurder wisselen (tegen een forse provisie).

[ Voor 3% gewijzigd door Rukapul op 03-03-2020 21:50 ]

[Anatidae]

Rukapul schreef op dinsdag 3 maart 2020 @ 21:49:
[...]


Garageboxen worden vaak op de plek waar ze staan aangeboden. In mijn buurt plakt men gewoon een briefje op de garagebox. Eventueel flyert men in de aanliggende straten. Omdat het een woonwijk is is er continu schaarste.

Mijn gok is dat de boxen bij deze aanbieders van eigenaar / huurder wisselen (tegen een forse provisie).

Inderdaad, in meerdere plaatsen op het prikbord van de Albert Heijn zien hangen. Gisteren nog in mn huidige woonplaats

[NotSoSteady]

Tja, alles staat met de vraag naar dat soort boxen in de buurt. Je kan wel zeggen dan vang ik 10 jaar lang iedere maand 100 euro, maar wie zegt mij dat die box niet een jaar leegstaat? Klinkt mij nog niet bepaald als een geweldige investering in de oren.

[5pë©ïàál_Tèkén]

Ik ken een aantal garagebox boeren. Zoals de benaming suggereert - die hebben er een reeks (minimaal 10).
Een enkele box aankopen en verhuren maakt dat je relatief veel tijd kwijt bent. Bij 10 boxen of meer heb je niet 10x zo veel werk. Eens in de zoveel tijd ronde doen, betalingen in een keer regelen etc.
Verhuren is gewoon werken, of je nou fietsen verhuurd, vastgoed, personeel - de bedragen dusdanig dat er te vaak sjacheraars langs komen en gedoe meebrengen. Zeker als kleine speler ben je doelwit voor plantenkweek 'want die doet dit er toch maar bij en doet niet moeilijk'.
Mijn advies - doe het goed of doe het niet. Hou rekening met leegstand, concurrentie en zwarte verhuur. Lege stallen/loodsen uit de omgeving die onderhands worden verhuurd - je komt het allemaal tegen.
Kijk eens in je regionale folders/supermarkt brievenborden wat je daar tegenkomt aan garagebox verhuur. Dan proef je de markt een beetje.

[Orion84]

Misschien mis ik iets, maar ik neem aan dat je als verhuurder ook belasting moet betalen over de inkomsten uit de verhuur? Dan is het rendement dus ineens een stuk lager.

[GioStyle]

Orion84 schreef op woensdag 4 maart 2020 @ 01:09:
Misschien mis ik iets, maar ik neem aan dat je als verhuurder ook belasting moet betalen over de inkomsten uit de verhuur? Dan is het rendement dus ineens een stuk lager.

Valt in box 3 lijkt me. Dus geen belasting over de inkomsten, maar over de waarde van het object.

[bombadil]

Martinussss schreef op dinsdag 3 maart 2020 @ 14:13:
daarnaast rekenen ze totaal zo'n €25,- (€12 eigenaar, €13 gebruiker)aan vaste lasten p/m voor o.a. VVE, opstalverzekering, groot onderhoud, terreinbeheer, camerabewaking etc.

Welke garantie heb je dat dit bedrag zo blijft (ex inflatie)?

Krijg er verder een beetje vakantiehuisjes park gevoel bij. Die spiegelen ook met fraai rendement maar lukt in de praktijk niet altijd. Zeker als de boel wat ouder wordt.

[ Voor 19% gewijzigd door bombadil op 04-03-2020 07:39 ]

[Rukapul]

Het vakantiehuisjesverhaal is een goede analogie. Als je afhankelijk bent van een ander dan moet je het eigenlijk gewoon niet doen.

Op het pleintje waar ik 2 boxen bezit, is ook een eigenaar die al decennia een tiental boxen op rij in bezit heeft en verhuurt. Loopt prima volgens mij. Maar dan doe je dus alles in eigen beheer.

Orion84 schreef op woensdag 4 maart 2020 @ 01:09:
Misschien mis ik iets, maar ik neem aan dat je als verhuurder ook belasting moet betalen over de inkomsten uit de verhuur? Dan is het rendement dus ineens een stuk lager.

Nee, dat heb ik uitgezocht voor een normale garagebox (met name BTW was in het verleden een vraag maar daar is duidelijkheid over inmiddels, is puur Box3).

[Divak]

Garagepark heeft een enorme lading aan boxen vlak bij mijn werk neergezet, en ze hebben dit park al in een paar fases uitgebreid, dus de zaken gaan wel goed.

Ze zeggen wel dat ze bijna alle boxen verkopen en weinig zelf verhuren. Ik denk dat dit ook door groot-opkoper wordt gedaan of voor zzp'ers/klusjesmannen die hem voor zichzelf kopen. Ik denk dat er niemand bij zit die een enkele box koopt en deze vervolgens gaat proberen te verhuren (inderdaad; kost relatief veel tijd).

[Orange_Dirk]

GioStyle schreef op woensdag 4 maart 2020 @ 06:10:
[...]


Valt in box 3 lijkt me. Dus geen belasting over de inkomsten, maar over de waarde van het object.

Let wel op dat je drastisch meer gaat betalen in het nieuwe belastingstelsel wat gepland staat per 2022. Er wordt dan standaard uitgegaan van 5,33% rendement en als je boven de drempel zit ga je over heel je vermogen belasting betalen.

[Barrycade]

Ik zou dus geen 200 per maand gaan betalen aan je om mijn bootje bij je te stallen. Zeker niet als ik het om de hoek voor 80-130 per maand kan doen. Zelfs bij de boer waar ik dus mijn bootje heb hebben ze camera bewaking en kan ik er 24/7 terecht (hek met pasje). Enige nadeel is dat het niet om de hoek is.

Dus ik denk dat alles afhangt van het (gebrek) aan opslag in de buurt. En wat boxen in de woonwijken doen.

[Martinussss]

Bedankt voor de tips. Ik ga van de week kijken, ik zet de voorwaarden nog eens goed op een rijtje en ga dan beslissen.

Ergens is het een luxeprobleem maar hoe anders ga je geld nu nuttig investeren/stallen?

-Bank: 0% rente of lange termijn vastzetten 0,x% rente
-Hypotheek (extra) aflossen levert me momenteel netto ongeveer 0,7% op, niet echt de moeite
-Aandelen/obligaties: doe ik al, maar wil de risico's graag spreiden

-Andere suggesties?

[Rukapul]

Martinussss schreef op woensdag 4 maart 2020 @ 21:59:
Bedankt voor de tips. Ik ga van de week kijken, ik zet de voorwaarden nog eens goed op een rijtje en ga dan beslissen.

Ergens is het een luxeprobleem maar hoe anders ga je geld nu nuttig investeren/stallen?

Dat laatste is een heel slecht argument. Beleg nooit vanuit een negatieve argumentatie!

-Andere suggesties?

Zoek van een paar andere locaties eens de oude verkoopprijzen op. En bel met de vestigingen of er toevallig nog wat te koop staat en voor welke prijzen. Idem voor huur.

Een vraag die je jezelf ook kunt stellen is waarom je geen box koopt waar je alles in eigen hand hebt.

[ Voor 11% gewijzigd door Rukapul op 04-03-2020 22:48 ]

[t_captain]

Die 23.500 von ex btw lijkt mij erg fors. Moet een box meer kosten dan pakweg 15?

[Rukapul]

t_captain schreef op woensdag 4 maart 2020 @ 23:22:
Die 23.500 von ex btw lijkt mij erg fors. Moet een box meer kosten dan pakweg 15?

Iets meer kan wel afhankelijk van de grondprijs (locatie) en facilliteiten, maar 23k is wel fors.

Ter vergelijk: mijn garageboxen van ca 18m2 (even groot als topicstart, maar zonder facilliteiten) hebben een WOZ-waarde van 17k en zullen op de markt iets van 19k waard zijn.

[franssie]

lokatie lokatie lokatie. In ons complex staat deze te huur:
https://www.fundainbusine...60939-xenonstraat-168-27/

WOZ waarde 45k. Is wel fors groter dan 18m2, namelijk 46m2 wat meer mogelijkheden biedt. Ze zijn ook redelijk hoog waardoor je er een soort halve etage in kan maken.

Verhuur is mogelijk (ik gebruik de mijne zelf) maar als je per maand verhuurt krijg je mensen die in de winter hun auto of camper of boot willen stallen maar in de zomer niet. Dus het aflsuiten van jaar-huurcontracten is ook wel een punt van aandacht.

[Stoney3K]

Polycom schreef op dinsdag 3 maart 2020 @ 20:55:
p.s dit triggert bij menig tweaker het ethiek alarm

Je kan ook prima woningen verhuren zonder een hebberige huisjesmelker te zijn.

[Dark Angel]

ik heb zelf ook jaren geleden een aantal garageboxen gekocht. Met verschillende grote's en locaties.
Tot nu toe verhuur ik ze zelf. Maar ik heb nog nooit lang op een huurder hoeven wachten. Vaak kreeg ik al briefjes in de bus mocht er 1 leeg komen is hij binnen een week weer verhuurd.

Zelf vindt ik het een prettige investering .

1) Kon zelf thuis wonend nog aardig sparen, dat ik soms een box gewoon kon kopen.
2) Boxen in de regio Rotterdam zijn echt goed waardevast en stijgen eigenlijk alleen nog maar. (heb 2 boxen gekocht voor 19 p.s en taxatie is nu 31K.
3) Mijn boxen bevinden zich allemaal onder flats daardoor gratis verwarming van de huizen er boven, Dit vinden mensen ook prettig dat het eigenlijk nooit onder de 14 graden komt. Bijna allemaal hebben ze vaste stroom kosten op de rekeningen zonder eigen meter.

Alleen waar ik zelf op moet letten dat ik af en toe moet vechten met de VVE want b.v. een flat met 200 appartementen en 20 garages Als er kosten worden gemaakt voor de flat tellen de 20 eigenaren van de boxen niet echt mee. Moet wel mondig zijn voor onderhoud, deuren verven ,nieuwe lampen, of verzakkingen in de straat waardoor de garages issues hebben met inrijden.

[Anoniem: 258387]

Koop aandelen Shell voor 23k, dat levert door divident bijna meer op dan de verhuur (en bijkomende kosten) van een garagebox.

Ik zou investeren in vastgoed vanaf 40-50k. Regiogebonden ben je daarvoor in principe niet, dus je kunt overal wel iets aanschaffen. Houd er wel rekening mee dat sommige verzekeraars een VVE eisen (kost geld)

[Martinussss]

Anoniem: 258387 schreef op maandag 9 maart 2020 @ 05:00:
Koop aandelen Shell voor 23k

Goed advies, had ik dat een jaar geleden gedaan was op dit moment plusminus de helft verdampt dat maak je niet goed met zo'n 6% dividend.

Uiteindelijk zal dat wel weer wat bijtrekken ik wil risico's spreiden. Een deel van mijn geld zit al in aandelen (o.a. Shell), daar wil ik graag een andere investering tegenover zetten.`

[Madju_Saus]

Ik ben benieuwd of je het hebt gedaan. Ik wil het namelijk ook doen.

[Martinussss]

Madju_Saus schreef op maandag 11 januari 2021 @ 22:11:
Ik ben benieuwd of je het hebt gedaan. Ik wil het namelijk ook doen.

Nee, niet gedaan. Destijds toch even getwijfeld hoe de verhuurbaarheid zou zijn nadat er in eens 50 nieuwe boxen in de regio beschikbaar komen. Uiteraard gaf de verkoper aan dat bijna alles al verkocht en/of verhuurd was, maar wat zou de verkoper verklaren als de helft nog leeg stond?

Nu een jaar later staat echter op de site dat alles verkocht is, en er is nu een enkele box beschikbaar voor verhuur. Dat wekt in ieder geval de indruk dat er weinig leegstand is en dat het achteraf wel een prima investering had kunnen zijn.

Ik ben er niet rouwig om, ik heb nog net voor het eind van 2020 (ivm overdrachtsbelasting) in de stad een mooi klein appartementje dat al verhuurd was 'op de kop kunnen tikken'. Het netto rendement daarvan is zeker niet hoger maar absoluut gezien levert het natuurlijk een stuk meer op.