Offerte verdubbeld tussen 2017 en 2020

[Joba]

We gaan binnenkort flink verbouwen: zijaanbouw van 32 m2 met daarop een zadeldak en dus een extra kamer op de eerste verdieping. Onze aannemer waar we al eerder positieve ervaringen mee hadden heeft in het voortraject een indicatief bedrag afgegeven. Dat leek ons toen marktconform. Nu twee jaar later hebben we eindelijk de grond kunnen kopen en de bouwvergunning rond gekregen. In november hebben we onze aannemer gevraagd om met een definitieve offerte te komen. Die valt nu 2 keer hoger uit dan de eerste raming. En nu twijfelen we dus of de nieuwe offerte wel marktconform is. Aannemer geeft als uitleg dat zowel materiaal als uurlonen duurder zijn geworden, en dat onze eisen gewijzigd zijn. (laatste is wel waar is maar kan het verschil maar voor een heel klein deel verklaren).

Aannemer vraagt voor bovenstaande klus (geheel ingericht dus zo bewoonbaar) ongeveer 100 kEuro. Eerste raming was 57 kEuro.

We willen nu bij andere aannemers ook offertes opvragen, maar die hebben het te druk.... Komende week doen we nog een paar pogingen, maar misschien dat iemand hier op het forum een goed gevoel heeft van wat normale prijzen zijn voor een dergelijke uitbouw? Valt dit bedrag inderdaad binnen de marges van wat je voor zo'n verbouwing mag verwachten of wijkt het (veel) af?

[JukeboxBill]

Zonder aanvullende gegevens/tekening e.d. is daar op afstand geen zinnig woord over te zeggen.
Misschien heb je hier wat aan:
https://www.itx-bouwconsu...iddelde-bouwkosten-per-m2

[MikeyMan]

Joba schreef op zondag 1 maart 2020 @ 18:13:

We willen nu bij andere aannemers ook offertes opvragen, maar die hebben het te druk....

En daar zit de crux... Als de orderboeken vol genoeg zijn, kunnen ze in feite vragen wat ze willen.

[Torac]

Misschien even wachten totdat de andere aannemers het minder druk hebben? Of is er per se haast bij?

[immetjes]

Frappant met dat NOx gedoe zou je verwachten dat aannemers niets te doen hebben.

[MAX3400]

Torac schreef op zondag 1 maart 2020 @ 18:28:
Misschien even wachten totdat de andere aannemers het minder druk hebben? Of is er per se haast bij?

Niet echt zo te zien; 2 offertes vergelijken, eentje uit eind 2017 en nu eind 2019, is blijkbaar marktcoform vergelijken?

@Joba een offerte is niet alleen een bedrag; loonkosten zijn per bedrijf misschien anders maar 16 kuub bakstenen (bijvoorbeeld), kan je zelf ook opvragen / opzoeken wat dat kost.

En ja, dat heet marktwerking dus ze kunnen vragen wat ze willen. Trouwens, "mag" er wel gebouwd worden bij jou ivm de "help help demonsteren" pfas-normen" voor bepaalde grond / projecten?

[Biohazzard21]

Ervan uitgaande dat je een vrij standaard ontwerp en materialen gebruikt klinkt het alsof het zeker goedkoper kan. Maar goed je geeft te weinig informatie van de bestaande situatie en de precieze wensen die je hebt.

[Aziraphale]

Het hangt er inderdaad vanaf hoe het er precies uit komt te zien, maar kijkend naar wat ik afgelopen jaar kwijt was voor een aanbouw van 20m2 dan sta ik hier niet heel raar van te kijken.

[CeesKees]

Kijk eens wat een vergelijkbare woning (met oppervlakte na verbouwing) kost in de buurt.

Is dat 50k of 100k meer dan de waarde van je huidige huis?

[skai21]

Joba schreef op zondag 1 maart 2020 @ 18:13:
Aannemer geeft als uitleg dat zowel materiaal als uurlonen duurder zijn geworden, en dat onze eisen gewijzigd zijn. (laatste is wel waar is maar kan het verschil maar voor een heel klein deel verklaren).

Aannemer vraagt voor bovenstaande klus (geheel ingericht dus zo bewoonbaar) ongeveer 100 kEuro. Eerste raming was 57 kEuro.

Als je eerste vraag in 2017 was en je andere asnvraag nu. Verbaasd dit mij niks. De bouw is 3 keer over de kop gegaan. Personeel is veel duurder, als ze in Amsterdam gaan metselen krijgen ze nog 3 keer zo veel. 100k is niet het dubbele van 57k

[meermarco]

Sowieso een offerte aanvragen bij een betrouwbaar ander bedrijf. Ik weet niet waar je woont, maar ik zie in de omgeving Alkmaar/Haarlem ook vaak aannemers uit Friesland. Wellicht zijn die wat goedkoper dan de lokale bedrijven. Vraag altijd naar referenties en ga die ook zelf na. Door de krapte zitten er ook veel aannemers bij die helaas die titel niet waardig zijn.

[Pizza_Boom]

immetjes schreef op zondag 1 maart 2020 @ 18:32:
Frappant met dat NOx gedoe zou je verwachten dat aannemers niets te doen hebben.

Nog niet. De grote aannemers hebben de orderboeken nog teveel gevuld staan, de kleine aannemers hoeven over het algemeen geen plannen met NOx compensatie e.d. in te leveren. Vanaf 2e helft a eind dit jaar gaat de leegloop komen.

Verder valt dit waarschijnlijk onder gedeeltelijke nieuwbouw en daarmee in het hoge BTW tarief (6% in 2017, nu 9% lage tarief, tegen 21% nu).

skai21 schreef op maandag 2 maart 2020 @ 07:58:
Als je eerste vraag in 2017 was en je andere asnvraag nu. Verbaasd dit mij niks. De bouw is 3 keer over de kop gegaan. Personeel is veel duurder, als ze in Amsterdam gaan metselen krijgen ze nog 3 keer zo veel. 100k is niet het dubbele van 57k

Maar dat heeft ook te maken met de parkeerkosten. Die moeten uiteindelijk ook betaald worden. Klusje van 8 uur in het centrum? Dan krijg je er ook nog 8x 7,50 (meestal 9 of 10 uur overigens) bij.

[Joba]

Dank voor de reacties! Ik snap dat het lastig is zonder de details, maar het voert denk ik te ver om hier alle details te gaan delen. Ik probeer vooral een beetje gevoel te krijgen van of dit een redelijk bedrag is of niet. Aannemer kan al in april starten en zoals gezegd hebben we goede ervaringen met hem, dus het liefst gaan we met hem in zee, maar dat verandert wel als hij hier echt een onredelijk bedrag vraagt.

Uit de reacties van bijvoorbeeld @Aziraphale en @JukeboxBill (ca 1500 euro per m2 bouwkosten) leid ik wel af dat het niet een heel raar bedrag is.

MAX3400 schreef op zondag 1 maart 2020 @ 18:33:
[...]

Niet echt zo te zien; 2 offertes vergelijken, eentje uit eind 2017 en nu eind 2019, is blijkbaar marktcoform vergelijken?

@Joba een offerte is niet alleen een bedrag; loonkosten zijn per bedrijf misschien anders maar 16 kuub bakstenen (bijvoorbeeld), kan je zelf ook opvragen / opzoeken wat dat kost.

En ja, dat heet marktwerking dus ze kunnen vragen wat ze willen. Trouwens, "mag" er wel gebouwd worden bij jou ivm de "help help demonsteren" pfas-normen" voor bepaalde grond / projecten?

Ik snap de eerste zin niet helemaal. Ja, er zat lang tussen de eerste indicatie en de definitieve offerte, omdat zoals aangegeven de grond eerst van de gemeente aangekocht moest worden. En dat traject heeft bij de gemeente veel vertraging gehad. Nu is de omgevingsvergunning rond en kan de aannemer starten. Maar als naar verwachting de kosten flink lager (zeg 20 kEuro) zouden kunnen zijn bij een andere aannemer dan wachten we natuurlijk nog een (half) jaartje. Het eerste indicatieve bedrag vonden wij 'marktconform'. (57 kEuro met kap, 35 kEuro met platdak). Van de nieuwe offerte is nu dus de vraag in hoeverre dat marktconform is.

@CeesKees woensdag wordt ons huis getaxeerd. Dan weten we dus ook wat de waarde van het huis na verbouwing is. Dat geeft voor ons inderdaad meer duidelijkheid of de verbouwing een goede investering is maar niet of de aannemer hier een eerlijk en redelijk bedrag vraagt. Lage hypotheekrente maakt het natuurlijk wel wat makkelijker om de offerte te accepteren.

[Aziraphale]

Joba schreef op maandag 2 maart 2020 @ 09:29:

Uit de reacties van bijvoorbeeld @Aziraphale en @JukeboxBill (ca 1500 euro per m2 bouwkosten) leid ik wel af dat het niet een heel raar bedrag is.

Klopt. Ik was voor mijn aanbouw al meer kwijt dan jouw oorspronkelijke 57000.

[Pizza_Boom]

Joba schreef op maandag 2 maart 2020 @ 09:29:
Ik snap de eerste zin niet helemaal. Ja, er zat lang tussen de eerste indicatie en de definitieve offerte, omdat zoals aangegeven de grond eerst van de gemeente aangekocht moest worden. En dat traject heeft bij de gemeente veel vertraging gehad. Nu is de omgevingsvergunning rond en kan de aannemer starten. Maar als naar verwachting de kosten flink lager (zeg 20 kEuro) zouden kunnen zijn bij een andere aannemer dan wachten we natuurlijk nog een (half) jaartje. Het eerste indicatieve bedrag vonden wij 'marktconform'. (57 kEuro met kap, 35 kEuro met platdak). Van de nieuwe offerte is nu dus de vraag in hoeverre dat marktconform is.

Ik ben ook bezig met een uitbouw, flink kleiner en eenlaags. Voor ca. 5m² afgewerkt heb ik een offerte van 24k liggen. 35k voor 32m² tweelaags vind ik ronduit goedkoop, als ik even heel eerlijk ben.

[FRANQ]

Wij hebben afgelopen jaar voor onze dakopbouw bovenop de uitbouw beneden 75K betaald aan de aannemer.
Dit was zonder elektra a 5K dat hebben we laten doen door een andere installateur.
Dit was dan stuc klaar opgeleverd. Dus zelf nog laten stukken en vloer gelegd etc.

Stukken was ruim 3K, mede omdat onze familiestukker niet kon ivm operatie en we binnen twee weken een man nodig hadden, terwijl iedereen aangaf over een half jaar ben je de eerste.

Totaal met vloer, schilderwerken plinten gordijnen ventilatiesysteem en dergelijke toch nog wel een 90K kwijt.

Voor 27m2 extra (2 slaapkamers), een ingewikkelde mansarde-kap, en het opvangen van de mansarde-kap van het bestaande huis (2 van de 5 spanten zijn eronderuit gezaagd)


Nu is dat natuurlijk wel extreem ingewikkeld en dus prijzig.

Maar jij hebt dus een fundering (met palen?) die erbij komt.
Beneden extra ruimte, boven extra ruimte kap constructie.
Ik denk dat het prima markt conform is.

Mijn aannemer gaf trouwens een uitgebreide specificatie met de kostenberekening tot aan de prijs van de balken onderaannemers en personeelskosten aan toe. Zelfs zijn winst stond erbij.
Gaf een vertrouwd gevoel ondanks we in eerste instantie dachten dat het er per ongeluk bij zat.
Maar hij gaf aan dat hij dat altijd deed omdat mensen dat vertrouwen geeft.

[Joba]

Pizza_Boom schreef op maandag 2 maart 2020 @ 10:06:
[...]
Ik ben ook bezig met een uitbouw, flink kleiner en eenlaags. Voor ca. 5m² afgewerkt heb ik een offerte van 24k liggen. 35k voor 32m² tweelaags vind ik ronduit goedkoop, als ik even heel eerlijk ben.

Nee, wacht even!:

Eerste indicatie (2017): 35 kEuro 32 m2 eenlaags, 57 kEuro 32m2 tweelaags (dus 64 m2 extra woonopp)
Definitieve offerte (2020): 100 kEuro tweelaags

[Señor Sjon]

Ik heb je titel even aangepast.

Tsja, er is een wereld van verschil tussen een generieke indicatie en een offerte waarin wel alle kosten zijn meegenomen. Misschien doet ie nu ook meer? Prijzen zijn hard gestegen en mensen zijn moeizaam beschikbaar.

[MikeyMan]

Joba schreef op maandag 2 maart 2020 @ 10:31:
[...]


Nee, wacht even!:

Eerste indicatie (2017): 35 kEuro 32 m2 eenlaags, 57 kEuro 32m2 tweelaags (dus 64 m2 extra woonopp)
Definitieve offerte (2020): 100 kEuro tweelaags

Er is in de afgelopen drie jaar nogal wat veranderd in de huizenmarkt en de aannemersmarkt.

[matthewk]

Joba schreef op zondag 1 maart 2020 @ 18:13:
We gaan binnenkort flink verbouwen: zijaanbouw van 32 m2 met daarop een zadeldak en dus een extra kamer op de eerste verdieping. Onze aannemer waar we al eerder positieve ervaringen mee hadden heeft in het voortraject een indicatief bedrag afgegeven. Dat leek ons toen marktconform. Nu twee jaar later hebben we eindelijk de grond kunnen kopen en de bouwvergunning rond gekregen. In november hebben we onze aannemer gevraagd om met een definitieve offerte te komen. Die valt nu 2 keer hoger uit dan de eerste raming. En nu twijfelen we dus of de nieuwe offerte wel marktconform is. Aannemer geeft als uitleg dat zowel materiaal als uurlonen duurder zijn geworden, en dat onze eisen gewijzigd zijn. (laatste is wel waar is maar kan het verschil maar voor een heel klein deel verklaren).

Aannemer vraagt voor bovenstaande klus (geheel ingericht dus zo bewoonbaar) ongeveer 100 kEuro. Eerste raming was 57 kEuro.

We willen nu bij andere aannemers ook offertes opvragen, maar die hebben het te druk.... Komende week doen we nog een paar pogingen, maar misschien dat iemand hier op het forum een goed gevoel heeft van wat normale prijzen zijn voor een dergelijke uitbouw? Valt dit bedrag inderdaad binnen de marges van wat je voor zo'n verbouwing mag verwachten of wijkt het (veel) af?

Reken op 1100 euro ex btw per m2. Daar laten wij onze klanten rekening mee houden. Hebben we geen zin in een project, dan doen we er 30% bovenop. Zegt de klant ja, pakken we dikke winst. Zeggen de klant neen, dan zijn de orderboeken nog steeds vol.
Een extra verdieping - in hout constructie - is niet opeen een verdubbeling van de prijs. Los daarvan vind ik de 2017 offerte erg goedkoop. De echte prijs ligt rond de 80k.

LET OP: Dit is inclusief water, elektra, isolatie, stucwerk en vloeropbouw maar zonder de overige afwerking (verven, vloer,..)

Nog een tip: Bespaar aub niet op het zadeldak. Een plat dak repareren moeten we bijna dagelijks, en het komt ook wel voor dat er vocht langs de muren naar onder komt. Dat is rotzooi. Ik weet dat platte daken goedkoper zijn in aanschaf, maar qua onderhoud ben je uiteindelijk altijd duurder uit.

[ Voor 15% gewijzigd door matthewk op 02-03-2020 11:38 ]

[Gomez12]

Joba schreef op maandag 2 maart 2020 @ 09:29:
Ik probeer vooral een beetje gevoel te krijgen van of dit een redelijk bedrag is of niet. Aannemer kan al in april starten en zoals gezegd hebben we goede ervaringen met hem, dus het liefst gaan we met hem in zee, maar dat verandert wel als hij hier echt een onredelijk bedrag vraagt.

Tja, zoals de rest ook al zegt, schaarste heeft de prijs opgedreven, oftewel je betaalt alleen al een stuk meer om het in april te laten beginnen.

Maar als naar verwachting de kosten flink lager (zeg 20 kEuro) zouden kunnen zijn bij een andere aannemer dan wachten we natuurlijk nog een (half) jaartje. Het eerste indicatieve bedrag vonden wij 'marktconform'. (57 kEuro met kap, 35 kEuro met platdak). Van de nieuwe offerte is nu dus de vraag in hoeverre dat marktconform is.

De nieuwe offerte is marktconform qua huidige markt waarin iedereen vol zit.
Je kan een gok doen en het erop wagen dat het over een half jaar rustiger is en dat dan marktconform weer 20k goedkoper uitkomt.
Alleen dat is toekomst kijken en bijv de uur-lonen gaan alleen maar omhoog en niet omlaag, dus over een half jaar kan het ook nog duurder worden.

[sapphire]

Ik zeg eigenlijk, wat fijn dat je een offerte krijgt

Wij zijn al ruim 2 jaar bezig met verbouwplannen maar vaak krijgen we gewoon niet eens een offerte terug als een aannemer al langs wil komen

[jadjong]

Liever een aannemer die niet eens langs komt dan eentje die er wel aan begint, twee dagen alles weg hakt en dan weer een half jaar op zich laat wachten.

[mierenfokker]

Goh apart. Op dit moment doen alle bedrijven dat die wat te maken hebben met huizen. Klusjesmannen, hoveniers, kleine bouwbedrijven. Waarom? Dat heet marktwerking en ja dat is in 2 jaar zo ontstaan. Als voorbeeld: Konden wij voor 1500 euro onze oprit 2 jaar geleden laten leggen. Nu kost dit 2500 euro bij eenzelfde huis een fase later opgeleverd (2019).

[MLLL]

Het verbaast mij eigenlijk dat het nog zo goed gaat ,elke beunhaas mag tegenwoordig een staalconstructie aanbrengen , volgens hebben die geen enkel benul van hoe een huis in elkaar steekt en weet waar ie moet onderstempelen.

[TheGhostInc]

Joba schreef op zondag 1 maart 2020 @ 18:13: Onze aannemer waar we al eerder positieve ervaringen mee hadden heeft in het voortraject een indicatief bedrag afgegeven. Dat leek ons toen marktconform.

Een indicatie is geen offerte, pas bij een calculatie heb je alles.

Joba schreef op zondag 1 maart 2020 @ 18:13:
Die valt nu 2 keer hoger uit dan de eerste raming. En nu twijfelen we dus of de nieuwe offerte wel marktconform is. Aannemer geeft als uitleg dat zowel materiaal als uurlonen duurder zijn geworden, en dat onze eisen gewijzigd zijn. (laatste is wel waar is maar kan het verschil maar voor een heel klein deel verklaren).

Eisen kunnen 'hard & zacht' zijn.

Bijvoorbeeld in plaats van openslaande tuindeuren een kamerbrede schuifdeur.
Je kunt denken dat dat een kwestie is van een ander kozijn bestellen en klaar.
Maar als jij 'even' uitlegt waarom je dat wilt, want je wilt drempelloos binnen en buiten verbinden, dan verandert er ineens veel meer:
De vloer binnen & buiten moeten exact op de juiste hoogte uitkomen, afwatering buiten moet perfect en misschien moet het plafond ook nog aansluiten en is de draagconstructie iets anders.
Dus waar de marge eerst overal cm's was, ga je nu ineens naar mm's.

In de IT zie je dat vaak. Iemand wil alleen maar 'een knopje'. Maar dat knopje verandert wel de hele architectuur.

Los daarvan:
Hoe lang is de aannemer al bezig?
Calculaties zijn vaak optimistisch in de begin jaren.
Hoe veel risico zit er in het project?
Iedereen wil 'fixed price' terwijl je dan altijd de risico opslag betaald.
Stel de fundering is een groot risico, dan kun je dat onderdeel ook als stelpost op nacalculatie doen. Vooral als er een specialist moet komen kun je soms beter die factuur zelf betalen. De aannemer zet 'zijn marge & risico' erop.

Je wilt daarnaast 'turn key', dat is natuurlijk de duurste optie. Zelf schilderen of ergens een vloertje leggen kan ook.

En als laatste kun je de huizenprijzen als indicatie van de bouwkosten gebruiken. Is je huis 20% meer waard, reken dan ook maar 20% meer bouwkosten.

[invine]

100k voor 32m2 lijkt mij vrij marktconform nu. Heb een half jaar geleden een ontwerp gemaakt voor een uitbouw van 32m2 en die kwam uit op 85k ex btw. Was geen extreem bijzonder ontwerp.

[Stinger_Ventura]

Het kan altijd goedkoper, in dan wel materiaal of bouwkwaliteit. Uiteindelijk is goedkoop duurkoop bij een huis.

Ook is een goede betrouwbare aannemer goud waard. Tussentijds veranderen er altijd dingen door voortschrijdend inzicht van beide partijen.
Is het dan “geen probleem, we bestellen dit en rekenen de materiaalkosten en een paar uurtjes werkt” of “ tja, dat gaat u dan meteen X meer kosten als in de hoofdprijs”

Heb je dus goede ervaringen met een aannemer, dan is dat zeker veel waard. Ik betaal rustig 10% meer als in weet dat de relatie goed is en de werkzaamheden kwalitatief hoog tov een onzekerdere keus.

Mijn gevoel is dat je redelijk met je rug tegen de muur staat. Zoals iedereen hier al zegt is het al moeilijk genoeg om een aannemer te vinden, laat staan dat je iemand vindt die in april al kan beginnen en waar je een goed gevoel over hebt.
Wat je kan doen is hem vragen of er nog iets aan de offerte is de doen, aangezien die toch wel erg afwijkt van zijn initiële (en achterhaalde) offerte. Maar dag zal in de marge zijn van enkele procenten of concessies doen aan je wensen pakket.

[Ivow85]

Uurloon in de bouw en de prijzen van toeleveranciers zijn de laatste paar jaar fors gestegen. Er zijn tijdens de crisis heel veel bouwbedrijven en toeleveranciers failliet gegaan. Daardoor zijn veel van de medewerkers ander werk gaan doen. Nu zijn er weer hoogtijdagen voor bouwbedrijven, met als gevolg tekort aan personeel bij zowel bouwbedrijven als toeleveranciers. Dat zorgt voor schaarste. En schaarste drijft de prijzen op.

Tegen het einde van de laatste crisis kon je prima vakmensen inhuren voor ca 30 euro per uur ex btw. Nu mag je blij zijn wanneer je op redelijk korte termijn mensen kunt vinden die hetzelfde werk voor 45 euro per uur willen doen. Bedragen van 50+ euro zijn geen uitzondering meer.

Wil je verbouwen tegen het prijsniveau van 2017, dan zul je waarschijnlijk een volgende crisis moeten afwachten.

[Vanoverdegrens]

Ivow85 schreef op zondag 8 maart 2020 @ 12:28:

Wil je verbouwen tegen het prijsniveau van 2017, dan zul je waarschijnlijk een volgende crisis moeten afwachten.

Nou, die lijkt in de maak. De beurscrash en oliecrash hebben we nu, dan komt de bouw ook wel.

[Joba]

Dank voor alle reacties! Ik heb veel bevestigingen gelezen dat de prijzen inderdaad omhoog gegaan zijn en dat de prijs zo op het eerste oog best marktconform zou kunnen zijn. Deze week komt nog een andere aannemer langs en dan met een tweede offerte ernaast moeten we wel keuzes kunnen maken. Daarnaast kreeg ik van de taxateur wel de indruk dat ons huis na verbouwing ruim voldoende waard is om de verbouwing te kunnen financieren. Taxatierapport krijgen we deze week. Dat helpt ook een handje mee bij deze lage rentestanden. Wat mij betreft mag deze topic gesloten worden.

[ Voor 3% gewijzigd door Joba op 09-03-2020 11:33 ]