Hypotheek: tussentijdse rentewijziging?

[DOK]

Hi all,

Omdat de hypotheekrente momenteel een stuk lager staat dan een paar jaar terug, ben ik aan het onderzoeken of het verstandig is om bij mijn eigen hypotheekverstrekker te kiezen voor een tussentijdse rentewijziging. Je krijgt dan een boete, maar je maandlasten gaan omlaag.

Nu heb ik vanuit mijn hypotheekverstrekker een voorstel ontvangen, wat ik niet helemaal begrijp. Hierbij gaat mijn hypotheekrente van ca 3% naar ca 1,6% met de onderstaande (afgeronde) specificatie van de nieuwe maandlasten:

Situatie	Rente 3%	Rente 1,6%
Maandlasten:	1250	1100
Waarvan rente:	700	400
Waarvan aflossing:	550	700

De rentedaling van 700 naar 400 euro snap ik, maar waarom gaat opeens mijn aflossing per maand per direct omhoog als de rente daalt? Dan heb ik de woning toch ook niet meer afgelost in 30jr, maar al eerder? Of mis ik iets? Rentevastperiode is overigens ook hetzelfde gebleven.

[Sabelhout]

Zit de aflossing van de boete niet verrekend in het nieuwe voorstel?

[Malt007]

Misschien even inlezen wat een annuiteitenhypotheek is?

[DOK]

Sabelhout schreef op donderdag 13 februari 2020 @ 13:29:
Zit de aflossing van de boete niet verrekend in het nieuwe voorstel?

Dat zou een goede kunnen zijn, maar de boete is apart van bovenstaande (geen rentemiddeling)

[DOK]

Malt007 schreef op donderdag 13 februari 2020 @ 13:31:
Misschien even inlezen wat een annuiteitenhypotheek is?

Ik weet hoe een annuïteit werkt, d.w.z. altijd zelfde maandbedrag met een dalende rentecomponent en een toenemende aflossing. Maar wat loopt er dan de komende 30jr anders waardoor de toename in aflossing nu in de toekomst weer 'weg loopt'?

[SinergyX]

Heb je een annuïtaire hypotheek? Dan klopt het dat je maandelijks omlaag gaat, maar je aflossing gaat daarmee niet sneller of langzamer, de verhouding rente/aflossing veranderd enkel.

Reken alles maar weer helemaal terug, zal je op hetzelfde bedrag uitkomen (ze hebben wel heel strak de 300->150/150 genomen, maar klopt aardig).

[Malt007]

DOK schreef op donderdag 13 februari 2020 @ 13:32:
[...]


Ik weet hoe een annuïteit werkt, d.w.z. altijd zelfde maandbedrag met een dalende rentecomponent en een toenemende aflossing. Maar wat loopt er dan de komende 30jr anders waardoor de toename in aflossing nu in de toekomst weer 'weg loopt'?

Heel simpel, in je oude situatie kom je op een punt waarbij de aflossingscomponent groter is dan in de nieuwe.

[Gebanned]

Malt007 schreef op donderdag 13 februari 2020 @ 13:31:
Misschien even inlezen wat een annuiteitenhypotheek is?

Dit dus: de constante is het bruto maandbedrag over de resterende looptijd. De verhouding aflossing/rente wijzigt daarom van periode op periode, tot je de laatste periode praktisch alleen maar aflossing betaald en geen rente.

[PROnline]

En bij een spaarhypotheek hakt het er nog harder in. Want je rendement op je spaardeel gaat omlaag, omdat de rente op je spaardeel gekoppeld is aan de rente die je betaald op de lening. Gaat die rente omlaag, moet je meer inleggen/aflossen om tot de aflossom te komen.

[Malt007]

Maak anders even een excelletje waarin je de annuiteit berekent en eronder een aflossingsschema per maand voor de gehele looptijd. Daarmee is alles zo ingezichtelijk.

Als je mijn excelletje wil moet je je emailadres ff dm'en.

[ Voor 15% gewijzigd door Malt007 op 13-02-2020 13:38 ]

[Verwijderd]

DOK schreef op donderdag 13 februari 2020 @ 13:32:
[...]


Ik weet hoe een annuïteit werkt, d.w.z. altijd zelfde maandbedrag met een dalende rentecomponent en een toenemende aflossing. Maar wat loopt er dan de komende 30jr anders waardoor de toename in aflossing nu in de toekomst weer 'weg loopt'?

Gedurende de tijd is een steeds groter deel van het maandbedrag aflossing. Het laatste termijnbedrag is vrijwel volledig aflossing.
In de oude situatie neemt de aflossing toe van 550/maand tot 1250/maand.
In de nieuwe situatie neemt de aflossing toe van 700/maand tot 1100/maand.

Onder de streep dus net zoveel aflossing

[SinergyX]

Malt007 schreef op donderdag 13 februari 2020 @ 13:37:
Maak anders even een excelletje waarin je de annuiteit berekent en eronder een aflossingsschema per maand voor de gehele looptijd. Daarmee is alles zo ingezichtelijk.

Als je mijn excelletje wil moet je je emailadres ff dm'en.

Heb je gewoon prefabs voor, deze maakt het goed inzichtelijk.
https://excel-spreadsheet.nl/hypotheek-berekeningen/

[Malt007]

SinergyX schreef op donderdag 13 februari 2020 @ 13:39:
[...]

Heb je gewoon prefabs voor, deze maakt het goed inzichtelijk.
https://excel-spreadsheet.nl/hypotheek-berekeningen/

Toen ik mijn modelletje maakte bestond die site waarschijnlijk nog niet Maar thx, denk dat de ts er wel wat aan heeft.

[DOK]

Dank voor de snelle reactie allemaal. Ik snap hem
Zag al wel dat van de 150 euro bruto/maand verschil van dit moment niet zo veel over blijft door hypotheekrente aftrek effect, maar dit wijzigt natuurlijk naar mate de rentecomponent daalt.

[ Voor 14% gewijzigd door DOK op 13-02-2020 13:52 ]

[BennyV]

https://www.hypotheeklast...nl/berekenen/annuiteiten/

Zelf vind ik deze site erg handig… Je vult in warin je bent begonnen; en kunt onderin de tabellen netjes de nieuwe situatie invullen.
Je ziet dus vrij makkelijk bij een rentemiddeling;of extra aflossing; wat er veranderd.

[bie100]

PROnline schreef op donderdag 13 februari 2020 @ 13:37:
En bij een spaarhypotheek hakt het er nog harder in. Want je rendement op je spaardeel gaat omlaag, omdat de rente op je spaardeel gekoppeld is aan de rente die je betaald op de lening. Gaat die rente omlaag, moet je meer inleggen/aflossen om tot de aflossom te komen.

en toch kan je dan als nog goedkoper uit zijn dan met een annuiteitenhypotheek

[de Peer]

DOK schreef op donderdag 13 februari 2020 @ 13:27:
Hi all,

Omdat de hypotheekrente momenteel een stuk lager staat dan een paar jaar terug, ben ik aan het onderzoeken of het verstandig is om bij mijn eigen hypotheekverstrekker te kiezen voor een tussentijdse rentewijziging. Je krijgt dan een boete, maar je maandlasten gaan omlaag.

En schat je in dat het verstandig is? Of wil je dat verder in dit topic niet bespreken?
Meestal moet je bij een dergelijk voorstel de rente opnieuw en nóg langer vast zetten toch? Ik zou het in de meeste gevallen niet zo aantrekkelijk vinden.

[DOK]

de Peer schreef op donderdag 13 februari 2020 @ 18:33:
[...]


En schat je in dat het verstandig is? Of wil je dat verder in dit topic niet bespreken?
Meestal moet je bij een dergelijk voorstel de rente opnieuw en nóg langer vast zetten toch? Ik zou het in de meeste gevallen niet zo aantrekkelijk vinden.

Ik overweeg het wel inderdaad. Bij mijn hypotheekverstrekker (Nationale Nederlanden) kan ik zelf kiezen hoe lang ik de rente vervolgens vast zet, van 1 t/m 30 jaar. Als je de boete maar voldoet

Als ik zo eens uitreken wat netto het verschil is over alleen de resterende renteperiode die ik nu heb (ca 15 jaar) dan kom ik op ca. 30k netto besparing. De boete is rond de 25k, maar aftrekbaar dus (afhankelijk van inkomen) circa 12,5k. Daarmee levert het ca 17,5k op volgens mij, dus wel het overwegen waard Andere optie is natuurlijk direct 12,5k aflossen in plaats van de rente wijzigen, nog even uitrekenen of dit meer/minder gunstig is.

[ Voor 8% gewijzigd door DOK op 13-02-2020 20:51 ]

[de Peer]

@DOK Is het niet zo dat er een heel groot risico aan zit als je bijvoorbeeld gaat verhuizen of bij een scheiding oid?

[naitsoezn]

Neem wel in overweging dat de boeterente tegen de huidige hypotheekrenteafrek-regels van dit jaar afgetrokken kan worden, terwijl je bij uitstaande hypotheekrente nog maar moet afwachten hoe die regels zich ontvouwen, nog afgezien van de afbouw die al bekend is. Vaak wordt daar geen rekening mee gehouden.

Edit: Is de looptijd van de hypotheek wel gelijk gebleven?

[ Voor 9% gewijzigd door naitsoezn op 13-02-2020 21:08 ]

[DOK]

de Peer schreef op donderdag 13 februari 2020 @ 20:57:
@DOK Is het niet zo dat er een heel groot risico aan zit als je bijvoorbeeld gaat verhuizen of bij een scheiding oid?

Ik heb een hypotheek die je mee mag nemen bij verhuizen. Of dat ook mag bij scheiding ed weet ik niet, nog wel handig om op te zoeken.

[DOK]

naitsoezn schreef op donderdag 13 februari 2020 @ 21:03:
Neem wel in overweging dat de boeterente tegen de huidige hypotheekrenteafrek-regels van dit jaar afgetrokken kan worden, terwijl je bij uitstaande hypotheekrente nog maar moet afwachten hoe die regels zich ontvouwen, nog afgezien van de afbouw die al bekend is. Vaak wordt daar geen rekening mee gehouden.

Edit: Is de looptijd van de hypotheek wel gelijk gebleven?

Inderdaad ook meenemen in de afweging, zekerheid nu versus meer onzekerheid in de toekomst.

Looptijd is hetzelfde gebleven (30 jaar), in mijn bovenstaande vergelijking blijft zelfs de rentevast periode hetzelfde (20 jaar, waarvan inmiddels 4/5 jaar voorbij, dus dan zou ik bij rentewijziging nog 15jr vastzetten vanaf nu)

[ Voor 4% gewijzigd door DOK op 13-02-2020 21:16 ]

[de Peer]

DOK schreef op donderdag 13 februari 2020 @ 21:06:
[...]


Ik heb een hypotheek die je mee mag nemen bij verhuizen. Of dat ook mag bij scheiding ed weet ik niet, nog wel handig om op te zoeken.

Ja ik bedoel eigenlijk meer: áls je gaat verhuizen (wie weet onverwacht door omstandigheden) dan had je dus zonder boete een lagere rente kunnen krijgen. En zo zijn er meer 'life events' waarbij jij de nadelen hebt en de bank voordeel (want die heeft zijn geld binnen).

Of stel je wilt over 3 jaar wéér de rente laten verlagen, dat kán dan niet meer omdat je de huidige boete al hebt opgelopen.

Er zitten best wat nadelen aan volgens mij.

Misschien ook het scenario '15 jaar uitzitten met huidige rente' eens door rekenen en bijvoorbeeld 4% jaarlijks rendement rekenen met het boetebedrag dat je dan niet hoeft te betalen.

[ Voor 25% gewijzigd door de Peer op 13-02-2020 21:21 ]

[Tom-Z]

Reken je niet rijk met die 17,5k "besparing". Dat is namelijk 17,5k waar je pas over 15 jaar over kunt beschikken. Je moet die toekomstige 17,5k contant maken; dat doet de bank ook om de boete te berekenen. De bank heeft de boete zo uitgerekend dat het onder de streep nul komma niks scheelt.

Even als (vrij extreem) voorbeeld: als je die 12,5k nu wegzet op een beleggingsrekening en daar gemiddeld 5% rendement per jaar over haalt, is dat over 15 jaar uitgegroeid naar 26k; je loopt dus 13,5k rendement mis door het geld te gebruiken voor het aflossen van de boete. Bovendien kun je in noodgevallen niet meer beschikken over die 12,5k als je het in de aflossing van de hypotheek stopt, en als je binnen pak 'm beet 10 jaar gaat verhuizen is al je voordeel weg omdat je dan toch gratis de lagere rente had kunnen krijgen.

De hypotheekrenteaftrek is in 2020 nog maar maximaal 46%. 25k boete is dus minimaal 13,5k netto.

[DOK]

de Peer schreef op donderdag 13 februari 2020 @ 21:17:
[...]

Ja ik bedoel eigenlijk meer: áls je gaat verhuizen (wie weet onverwacht door omstandigheden) dan had je dus zonder boete een lagere rente kunnen krijgen. En zo zijn er meer 'life events' waarbij jij de nadelen hebt en de bank voordeel (want die heeft zijn geld binnen).

Of stel je wilt over 3 jaar wéér de rente laten verlagen, dat kán dan niet meer omdat je de huidige boete al hebt opgelopen.

Er zitten best wat nadelen aan volgens mij.

Misschien ook het scenario '15 jaar uitzitten met huidige rente' eens door rekenen en bijvoorbeeld 4% jaarlijks rendement rekenen met het boetebedrag dat je dan niet hoeft te betalen.

Ah, goed punt. Ja, we hebben eerder al besloten dat we hier nog wel minimaal 10 jaar blijven wonen. Maar als je daar niet zeker over bent dan krijg je wel een andere conclusie ja.

[DOK]

Tom-Z schreef op donderdag 13 februari 2020 @ 21:21:
Reken je niet rijk met die 17,5k "besparing". Dat is namelijk 17,5k waar je pas over 15 jaar over kunt beschikken. Je moet die toekomstige 17,5k contant maken; dat doet de bank ook om de boete te berekenen. De bank heeft de boete zo uitgerekend dat het onder de streep nul komma niks scheelt.

Even als (vrij extreem) voorbeeld: als je die 12,5k nu wegzet op een beleggingsrekening en daar gemiddeld 5% rendement per jaar over haalt, is dat over 15 jaar uitgegroeid naar 26k; je loopt dus 13,5k rendement mis door het geld te gebruiken voor het aflossen van de boete. Bovendien kun je in noodgevallen niet meer beschikken over die 12,5k als je het in de aflossing van de hypotheek stopt, en als je binnen pak 'm beet 10 jaar gaat verhuizen is al je voordeel weg omdat je dan toch gratis de lagere rente had kunnen krijgen.

De hypotheekrenteaftrek is in 2020 nog maar maximaal 46%. 25k boete is dus minimaal 13,5k netto.

Klopt, ik had het al eens met 4% uitgerekend, maar daarmee kom je lager uit. Het ligt allemaal niet heel ver uit elkaar, ben er ook nog niet helemaal uit.

[Tom-Z]

Hoe kom je aan de bedragen in je startpost? Die kloppen niet met een annuïtaire lening die over 15 jaar afgelost moet zijn.

Als je maandelijks €700 rente betaalt is dat in een jaar €8400, dus is de hypotheekschuld zo ongeveer €280000 (want 3% van €280000 is €8400). Maar dat krijg je op dat tempo binnen 15 jaar nooit afgelost.

[Marzman]

Tom-Z schreef op donderdag 13 februari 2020 @ 21:59:
Hoe kom je aan de bedragen in je startpost? Die kloppen niet met een annuïtaire lening die over 15 jaar afgelost moet zijn.

Als je maandelijks €700 rente betaalt is dat in een jaar €8400, dus is de hypotheekschuld zo ongeveer €280000 (want 3% van €280000 is €8400). Maar dat krijg je op dat tempo binnen 15 jaar nooit afgelost.

30 jaar.

[Tom-Z]

Marzman schreef op donderdag 13 februari 2020 @ 22:02:
[...]

30 jaar.

Ik las ergens in het topic iets over 15 jaar, maar dat ging over de resterende renteperiode, niet over de resterende looptijd. Duidelijk!

[DOK]

Tom-Z schreef op donderdag 13 februari 2020 @ 21:59:
Hoe kom je aan de bedragen in je startpost? Die kloppen niet met een annuïtaire lening die over 15 jaar afgelost moet zijn.

Als je maandelijks €700 rente betaalt is dat in een jaar €8400, dus is de hypotheekschuld zo ongeveer €280000 (want 3% van €280000 is €8400). Maar dat krijg je op dat tempo binnen 15 jaar nooit afgelost.

30 jaar inderdaad, rentevast periode is 20 jaar, waarvan ongeveer 15 jaar resterend.

[Tom-Z]

Als ik dan even voor het gemak reken met een HRA van 37% (dat is het maximum vanaf 2023), en aanneem dat je maandelijks €1250 reserveert en alles wat je niet gebruikt of terugkrijgt van de belasting wegzet op een beleggingsrekening, dan heb je, zonder rendement, over 15 jaar €50,0k gespaard. Als je de boete (€12,5k netto) betaalt dan heb je over 15 jaar €55,0k gespaard. Dus €5000 verschil.

Als ik nu heel conservatief 3% beleggingsrendement aanneem dan kom ik uit op respectievelijk €67,8k en €69,9k. Dus €2100 verschil. Als je 4% haalt kom je gelijk uit.

M.a.w. je kan als de beurs het heel slecht doet pak 'm beet een tientje per maand besparen, maar daarvoor moet je wel €12500 spaargeld inleveren én jezelf vastleggen om voorlopig niet te verhuizen, te scheiden of dood te gaan.

Mijn excelletje staat hier als je het wil narekenen: https://www.dropbox.com/s/qluv0793f7gk7kk/tweakers.xlsx?dl=0

[Marzman]

Drie procent op wat? Je kan toch niet beleggen wat je nog niet hebt?

[Tom-Z]

Marzman schreef op donderdag 13 februari 2020 @ 22:45:
Drie procent op wat? Je kan toch niet beleggen wat je nog niet hebt?

Iedere maand zet je een bedrag opzij (het deel van die €1250 die je niet gebruikt voor de hypotheek) en daar krijg je steeds dat rendement over. In het ene geval begin je met €0, in het andere geval met €12500 (de boete die je niet hoeft te betalen) en komt er steeds een beetje bij.

[_JGC_]

PROnline schreef op donderdag 13 februari 2020 @ 13:37:
En bij een spaarhypotheek hakt het er nog harder in. Want je rendement op je spaardeel gaat omlaag, omdat de rente op je spaardeel gekoppeld is aan de rente die je betaald op de lening. Gaat die rente omlaag, moet je meer inleggen/aflossen om tot de aflossom te komen.

Nee, dat harder erin hakken is gelijk aan een annuïteitenhypotheek.

Je betaalt een deel inleg en een deel rente. Die bedragen zijn bij een spaarhypotheek de hele rentevast periode gelijk. De inleg wordt aangevuld met rente over het gespaarde bedrag.
Bij annuïteitenhypotheek betaal je de hele rentevaste periode hetzelfde bedrag. Je rente wordt na elke aflossing lager, het verschil schuift naar de aflossing. Daalt je rente, daalt ook het bedrag dat je na aflossing niet meer aan rente hoeft te betalen, dus moet je meer aflossen.

Spaarhypotheek en annuïteitenhypotheek hebben 1 verschil: bij de een krijg je HRA over een rentecomponent dat gelijk blijft, bij de ander krijg je HRA over een rentecomponent dat gedurende de looptijd daalt.

[Marzman]

In Belgie ligt de boeterente volgens mij veel lager (max drie maanden rente). Er zijn schijnbaar ook Europese regels over
https://www.hypotheek-ren...gels-reguleren-boeterente

[BastaRhymez]

@DOK Ik zit in het zelfde schuitje (overweging om boeterente te betalen en nieuwe rentevaste periode te kiezen), zie ander topic.
Wij hebben nog 4 (van de 10) jaar te gaan en de boeterente is 16.200 euro bruto. Dit verdiend zich ook pas rondom de 4 jaar zich terug, daarna "bespaar" ik ten opzichte van mijn huidige maandlasten.
Echter, ik koop hiermee een stuk zekerheid in, door al 4 jaar eerder de lagere maandlasten te nemen. Maar de markt kan de komende 4 jaar nog steeds veranderen (rente kan nog verder dalen). Vraag is dan wat uiteindelijk goedkoper is.

Maar zoals ik het bij jou lees:
je betaald 25k (bruto) boete en je bespaard daarmee 150 (bruto). Dat zijn 166,67 maanden (ofwel 13,88 jaar). Waarschijnlijk de periode die je nu nog zou moeten uitzitten. Pas daarna, ga je pas wat "verdienen".

Zou je bedragen netto maken (met even een schatting,aangezien ik niet alles voor je ga doorrekenen ), dan betaal je 13,5k (max 46% aftrek) netto boeterente. Met de lagere rentelast, bespaar je (met de 2023 regeling) zo'n 188 euro per maand. Dat zijn zo'n 72 maanden, zo'n 6 jaar.

In jouw case lijkt het mij niet zo rendabel. Maar soms doe je dingen, die je niet doet om rendement te behalen. Soms is het idee, dat je eerder klaar bent met je hypotheek (ook al kan dat duurder zijn) toch een goed gevoel zijn