Monumentaal pand kopen/verbouwen

[Meloenen]

tl;dr, ik denk er over om een monumentaal pand te kopen en ben opzoek naar tips/advies hierbij.

Goedenavond,

Twee jaar geleden hebben mijn toenmalige vriendin en ik een huis gekocht. Nieuwbouw, dus we wonen er nu krap meer dan een jaar in. We hebben nu besloten dat het samen niet meer werkt dus we gaan uit elkaar. Gelukkig geen kinderen en ook niet getrouwd, dus de enige hobbel die we nog moeten nemen is het huis verkopen. Ons geluk is dat we waarschijnlijk een goede winst kunnen maken met de verkoop. (ik verwacht 50k totaal, waarschijnlijk meer). Nu zal ik zelf opzoek moeten naar een nieuw huis, aangezien mijn verdiensten niet zo hoog zijn dat ik de huidige hypotheek zelf kan dragen en m'n vriendin hierbij uit te kopen.

Ik ben een beetje gaan rondkijken waar en wat voor huis ik dan zou willen. Het liefst een huis met een beetje karakter. Ik heb nu een huis (pakhuis) gevonden in Dordrecht wat gebouwd is in 1800. Daarnaast heeft het een inpandige garage met plek voor twee (volgens de advertentie) auto's, wat voor mij ideaal is met een hobbyauto. Het is op dit moment bewoonbaar, al zal het wel even wennen zijn nu ik een nieuwbouwhuis gewend ben. Uiteindelijk moet hier wel verandering in komen en daar komt het stuk waar ik advies/tips bij nodig heb.

Het gaat om dit huis;
https://www.funda.nl/koop...0517-hoge-nieuwstraat-15/

Het huis wil ik aanpassen naar mijn wensen aan gezien bijvoorbeeld de keuken en badkamer best gedateerd (en klein) zijn. Er zijn best een aantal dingen die ik er aan zou willen doen, om te beginnen;

- Nieuwe vloer, hout
- Vloerverwarming
- Nieuwe CV-ketel
- Badkamer naar de bovenste verdieping zodat die wat groter kan
- Als de badkamer op de huidige plek weg is kan de keuken vernieuwd/vervangen worden
- Een deur boven aan de trap van de eerste verdieping

Nu vraag ik me af hoe moeilijk dit gaat worden omdat het een monumentaal pand is. Moeten er voor aanpassingen aan de binnenkant van het huis ook vergunningen aangevraagd worden? En hoe groot is de kant dat zo een vergunning verstrekt wordt? Zie ik dingen over het hoofd in het huis, dingen die ik als leek niet zie?

Al het advies is welkom. Waarom ik dingen wel/niet zou moeten doen, waar ik rekening mee moet houden.

[bombadil]

Leuk huis met karakter, fijne locatie al is het met de auto wat onhandig naar de snelweg.

Ik zou wel even begroten wat het opknappen gaat kosten. Doe eens een schatting van tijd en euro's?

[ Voor 22% gewijzigd door bombadil op 21-01-2020 22:04 ]

[-DarkShadow-]

marvinvanloenen schreef op dinsdag 21 januari 2020 @ 21:46:

- Nieuwe vloer, hout
- Vloerverwarming
- Nieuwe CV-ketel
- Badkamer naar de bovenste verdieping zodat die wat groter kan
- Als de badkamer op de huidige plek weg is kan de keuken vernieuwd/vervangen worden
- Een deur boven aan de trap van de eerste verdieping

Je zal een stapje fundamenteler moeten denken over dit pand. Hoe zorg je er voor dat je het warm krijgt zonder dat je gasrekening €200 of meer bedraagt in de toekomst? Zou er dubbel glas in de kozijnen gezet kunnen worden? Zo nee, wat zijn dan de opties? Hoe kun je het dak isoleren? De goedkope DIY-optie is onderzijde dak, maar dat is eeuwig zonde bij dit huis. Mogen dakranden opgehoogd worden om buitenkant dak te isoleren? Vloerverwarming, goed idee, waar plaats je de verdeler(s)? Radiatoren dan maar weghalen, dus hele installatie vervangen. Waar laat je modern leidingwerk? Mag je het infrezen?

Simpel rekensommetje om een hele ruwe indicatie te geven:
- Nieuwe badkamer incl. aanleg leidingen: 20k
- Nieuwe keuken met zeer beperkt leidingwerk: 10k
- Grote update verwarmingsinstallatie: 8k
- Grote update elektriciteit: 5k
- Nieuwe wandjes en deuren plaatsen: 4k
- Stucadoor: 8k (alles strak)
- Schilder hele interieur: 5k
- 2 nieuwe parketvloeren: 4k

Daar komt nog bij:
- Interieurafwerking
- Isoleren ramen en gevels
- Inhalen achterstallig onderhoud
- Isoleren dak?

Maarja, misschien mag niks, gezien de monumentale status. Dat is wel goedkoper

Ik kan de foto's van de binnenzijde en plattegronden overigens niet rijmen met de foto van de buitenzijde

[ Voor 25% gewijzigd door -DarkShadow- op 21-01-2020 22:25 ]

[kabeltjekabel]

Advies; doe het niet. Aan de ene kant wordt je genaaid met wat allemaal niet mag, maar aan de andere kant geen korting op de gasrekening natuurlijk.

[_Piwi_]

Je kan altijd eens een afspraak maken bij de gemeente Ligt ook eraan hoe monumentaal het pand is. Is het alleen "dorpsgezicht" of gaat het ook om de binnenkant, de kap bijvoorbeeld.

[Ernemmer]

Aan de binnenkant zitten maar weinig authentieke dingen dus ik denk dat je binnen zonder vergunning wel mag bebouwen. De plafondbalken en dan kunnen nog wel een probleem geven, maar die zijn op zich niet lelijk. Wel moet je voor zo'n project altijd wat extra geld uittrekken omdat alles scheef is een niks past zoals jij wilt.

Ook zoals hierboven aangegeven zal je flinke stookkosten hebben.
Persoonlijk zou ik niet zo'n oud pand kopen of je moet een diehard klusser zijn.

[ollie1965]

Dordrecht > oud pand > denk aan volledige inspectie van fundering en neem dit in prijs en begroting mee.
Lees je in in deze materie voor bod en koop.
Je zult niet de eerste zijn die 40.000 plus rekening ziet voorbij komen.
Kijk naar het leunen van de andere panden tegen jouw pand of andersom.

Verder, veel klusplezier de komende 5 jaar.

[Vistuig]

-DarkShadow- schreef op dinsdag 21 januari 2020 @ 22:06:
[...]


Ik kan de foto's van de binnenzijde en plattegronden overigens niet rijmen met de foto van de buitenzijde

Veel panden in Dordrecht hebben aan de straat een lijstgevel met daarachter gewoon een hellend dak. Misschien dat je het daardoor niet thuis kan brengen.

[Vistuig]

Mijn advies is gewoon kopen, natuurlijk ben je wel even zoet.
Pand is een Rijksmonument, dus voor alles moet je toestemming vragen aan de Welstand en erfgoed commissie. Je kan deze voor dat je een vergunning aanvraagt ook spreken en eens je plannen doorspreken om te kijken of het mogelijk is.
Voordeel is wel dat je tegen 1% geld kan lenen en je subsidie kan krijgen op het verduurzamen.
Vergeleken met een nieuwbouwhuis label A zal je flink stoken maar kijk eens naar de andere panden in de binnenstad. Daar staan grotere panden tussen die ook soms nog op de hoek staan. Gewoon voorzet glas of monumenten glas erin zetten.

[franssie]

Fundering is bij mij in de buurt vaak wel een groot risico. \Voor de rest, eigen grond, geen stadsverwarming etc dus wat je koopt heb je ook. Met dit soort panden toch wel raadzaam om een aankoopkeuring te doen. Voor de rest, leuk pand met veel mogelijkheden. Als de parkeer tarieven daar ooit zo stijgen als in Amsterdam kan je daar je vaste lasten van betalen als je ze verhuurt.
edit: op 1 hoog wonen betekent wel dat je steeds een trap op moet lopen met je boodschappen. Voor de rest. maak er een een 5 jaren plan van als je durft. Misschien kan je een een Jup drinken met @Jellabie want hij is op Tweakers wel de ervaringsdeskundige over langzaam maar zeker vastgoed te ontwikkelen.

[ Voor 28% gewijzigd door franssie op 22-01-2020 02:24 ]

[desmond]

- Nieuwe vloer, hout
- Vloerverwarming
- Nieuwe CV-ketel
- Badkamer naar de bovenste verdieping zodat die wat groter kan
- Als de badkamer op de huidige plek weg is kan de keuken vernieuwd/vervangen worden
- Een deur boven aan de trap van de eerste verdieping

Allereerst vind ik het een geweldig idee! Naar mijn mening heb je twee opties.
1. Voordat je het pand betrekt een aantal structurele zaken aanpakken, misschien na consult van een architect voor het intekenen en bepalen haalbaarheid. Deze optie is duur en hte risico bestaat dat je fouten begaat in het maken van je plannen. (bijvoorbeeld: vloerverwarming zou gezien je soort vloer zeer veel duurder kunnen zijn, bestaan misschien wel effectievere opties)
2. Tijd winnen. De woning betrekken en met beperkte middelen naar de zin maken. De mogelijkheden en onmogelijkheden van het pand en omgeving gedetailleerd leren kennen. Je eisen en wensen afstemmen op wat realistisch mogelijk is. En dan, eventueel gefaseerd, een aantal structurele aanpassingen doen.


https://cms.dordrecht.nl/...n_en_verbouwen/Monumenten

[Ivow85]

Allereerst zul je moeten achterhalen welke delen precies als monumentaal zijn aangemerkt en welke delen niet.

Als ik het zo bekijk, gaat het monumentale hoofdzakelijk om het aanzicht van de voorgevel. Mogelijk vallen de vloerbalken en dakconstructie er ook nog onder. Dat geeft al heel wat meer mogelijkheden dan wanneer zo'n beetje alles monumentaal is.

De begane grondvloer zijn gewoon betontegels, dus waardeloos. De verdiepingsvloeren zijn bedekt met tapijt(?), dus als daar geen bijzondere parket oid onder ligt, zal dat ook niet monumentaal zijn. Je kan dan een dubbele vloer creëren, en nieuw leidingwerk in de vloer wegwerken, terwijl balklagen in zicht blijven. Wanneer de benedenverdieping garage blijft, kun je op deze manier ook meteen de vloer van de woonverdieping isoleren.

Gevels kun je wellicht isoleren met een voorzetwand.

Ramen zijn een punt van aandacht. Mogen er vergelijkbare kozijnen in gezet worden met dubbel glas? Of gaat men daar moeilijk over doen? In geval van originele kozijnen waarschijnlijk dat laatste. Zijn er bij de renovatie in 1993 al nieuwe kozijnen in gekomen, dan heb je kans dat dubbel glas wordt toegestaan zolang het originele uiterlijk behouden blijft.

Ten aanzien van het dak kun je wellicht van buitenaf isoleren. Aan de straatzijde zijn geen dakranden zichtbaar, dus mogelijk is het niet zo'n probleem om de dakranden een cm of 8 op te hogen en daarop weer de bestaande (of nieuwe) 'oude' dakpannen te leggen.

Hoe dan ook: reken er op dat je niet voor alles wat je wilt toestemming zult krijgen, je veel geduld nodig hebt voor overleg met instanties en dat zaken (veel) meer geld gaan kosten dan bij een regulier huis.

[invine]

Is het een monument of is het monumentaal? Nogal een verschil.

Zoek eerst even uit wat er precies monumentaal is. Soms wordt de binnenkant omschreven, maar meestal gaat het alleen om de buitenkant.

Uit ervaring kan ik zeggen dat het inhuren van een specialist (architect, bouwkundige of aannemer met ervaring hierin) geen kwaad kan en het kost je ook niet zoveel.

Eerst kijken wat er monumentaal is en vanuit daar je plan maken. Kan je nu al vertellen dat het vervangen van je kozijnen er niet in gaat zitten. Je zou kunnen kijken naar monumentenglas, maar dit kost wel aanzienlijk veel en zelfs hier kan bezwaar tegen gemaakt worden. Dit kan namelijk de schaduw in de roedes veranderen waardoor het aanzicht anders wordt. Aangezien glas het grootste gedeelte van je (voor)gevel is, is dit nogal een verlies qua warmte. Een achterzetraam zou je kunnen overwegen (het goedkoopst, maar wel het lelijkst).

Het pand ziet er leuk uit met veel potentie en als je zelf je handen vuil wilt maken zou ik het gewoon kopen! Als architect zijnde zie ik een leuk en apart huis dat vraagt om een gave indeling!

[Part]

Even naast het monumentale:
-De breedte van het pand is 3 meter.

Dat is best krap voor een hobby auto. Helemaal omdat het tevens de doorgang is voor de leefruimte, Dus je wil eigenlijk ten aller tijden en ruime doorgang houden i.v.m brandveiligheid

Het is niet onmogelijk maar zet maar eens 3 meter uit in je huidige woning en probeer je een voorstelling te maken dat je hele huis 3 meter breed is en kijk of dit een showstopper is of niet.

Wat ik mij ook afvraag is of je het wel als garage mag gebruiken? Alle rookgassen gaan direct de woonkamer in. Bij een nieuwe woning zou dit niet toegestaan zijn maar om dat dit monumentaal is misschien wel?

Wel een mooi pand. Daar is zeker wel iets bizonders van te maken.

[Ivow85]

invine schreef op woensdag 22 januari 2020 @ 09:19:
Kan je nu al vertellen dat het vervangen van je kozijnen er niet in gaat zitten. Je zou kunnen kijken naar monumentenglas, maar dit kost wel aanzienlijk veel en zelfs hier kan bezwaar tegen gemaakt worden. Dit kan namelijk de schaduw in de roedes veranderen waardoor het aanzicht anders wordt. Aangezien glas het grootste gedeelte van je (voor)gevel is, is dit nogal een verlies qua warmte. Een achterzetraam zou je kunnen overwegen (het goedkoopst, maar wel het lelijkst).

Die achterlijke redenering van monumentenzorg snap ik nooit. Je mag geen 'modern' dubbel glas omdat je dan van buiten de afstandhouders tussen zou kunnen zien, maar omdat het interieur niet monumentaal is, mag je 2cm achter het authentieke kozijn wel spuuglelijke achterzetramen monteren. Die van buiten nog véél meer opvallen.

[SeatRider]

Gaaf project. Hoop dat je het doorzet, leuk om te volgen!

[Wilke]

De beschrijving op funda zegt dat het een rijksmonument is en *daarnaast* nog eens beschermd stadszicht. Dus ik zou daar rekenen op problemen/heel goed uitzoeken wat er zou mogen.

Daarnaast, de begane grond is bergruimte, maar wel meegeteld in het woonoppervlak. Effectief heb je 30 + 20 m2, waar nog een paar meter aan binnenmuurtjes en trapgaten vanaf moet, laten we het optimistisch 47 m2 noemen. Da's in je eentje op zich best te doen, maar het gaat wel (minstens) een halvering zijn t.o.v. wat je nu hebt. Denk daar wel even goed over na.

Denk ook langere termijn. Stel je komt over een tijd een ander leuk persoon tegen en over 2-3 jaar wil je samen gaan wonen. Gaat dat hier werken?

Misschien denk ik te praktisch maar je kunt ook een garagebox huren (of kopen).

Dat gezegd hebbende, de lokatie is wel erg mooi en karakter heeft het zeker.

De begane grond gaat steenkoud zijn en stoken voor de buitenlucht (die deuren gaan tochten als ik weet niet wat). Aangezien er ook nul isolatie is naar erboven, denk ik dat je het met die 200/maand aan gas misschien nog niet eens gaat redden als het eens echt vriest. Staat of valt dus met hoeveel je daar aan zou kunnen/mogen doen.

Eigenlijk ben ik het met kabeltjekabel eens dus, ik zou er zelf ook niet aan beginnen. Maar, uitzoeken is natuurlijk altijd leuk, en de rijksoverheid blijkt dit gewoon online te hebben staan, hier is de "jouwe":

https://www.monumenten.nl/monument/12856

Staat niet heel specifiek bij wat er dan beschermd is, maar klik eens rond of bel de rijksmonumentendienst eens, werkt allicht verhelderend. Hier een stappenplan restaureren monumenten:

https://www.restauratiefo...auratiewijzer-stappenplan

Het staat er niet met zoveel woorden maar reken er op dat alles 3x meer kost dan normaal (en dat laatste is momenteel ook al 2x meer dan het een paar jaar terug was, dus tel uit je "winst").

[ Voor 100% gewijzigd door Wilke op 22-01-2020 09:54 ]

[Illusion]

Bedenk je ook of je je wel elke dag met je boodschappen tussen de muur en klusauto door wil wringen om achter te komen en daar de trap op.
Als je een opel corsa strak tegen de wand parkeert, hou je een pad van 2.99-1.77=1.22m over. Dat lijkt breed, maar dan valt er dus niks meer te klussen, en heb je in die 5 meter ook 0,0 bergruimte aan beide wanden.

De 2 auto's zullen mogelijk best passen, maar dan gaan ze er vast vanuit dat je de trap opklapt.... Ook niet echt praktisch lijkt me.

[ Voor 16% gewijzigd door Illusion op 22-01-2020 09:55 ]

[Kaasplank]

Pff. ruim 2 ton neerleggen om te wonen op een postzegel. Geen noemenswaardige tuin, entree of parkeerplaats en dan ook nog te maken krijgen met die mafkezen die over de monumenten gaan en elke spijker het behouden waard vinden. Dan mag je ook nog eens achterlijk veel geld investeren om het ding woonbaar te maken en je niet arm te stoken.

Heb vaak zat te maken gehad met mensen die vol goede moed een monument kopen, vol goede moed gaan slopen en er dan achter komen dat veel oude details allang verdwenen zijn en dan in paniek bij ons op kantoor komen omdat ze er niet meer uit komen nadat het plezier van de sloopfase geweest is en ze weer moeten opbouwen met iemand van monumenten die over de schouder meekijkt.

Ik heb het idee dat je meer waarde hecht aan de sleutelplek voor je auto en de rest er maar bij neemt.

Persoonlijk zou ik het pand nog niet aanraken met een 10 meter lange stok.

[invine]

Ivow85 schreef op woensdag 22 januari 2020 @ 09:28:
[...]


Die achterlijke redenering van monumentenzorg snap ik nooit. Je mag geen 'modern' dubbel glas omdat je dan van buiten de afstandhouders tussen zou kunnen zien, maar omdat het interieur niet monumentaal is, mag je 2cm achter het authentieke kozijn wel spuuglelijke achterzetramen monteren. Die van buiten nog véél meer opvallen.

Gedeeltelijk ben ik het met je eens. Bij een woning vind ik achterzetramen ook functioneel nog eens verschrikkelijk, dan moet je maar accepteren dat je in een monument woont en goede gordijnen nemen of een dikke trui aantrekken in de winter.

Dat je geen modern glas erin mag zetten ben ik het met monumentenzorg eens. De weerspiegel die modern (float)glas heeft zorgt voor een platte uitstraling van een pand. Het getrokken glas, wat meestal in monumenten te vinden is, heeft een ribbel wat de reflectie veranderd en het juist dat monumentale sfeertje heeft.

Wat monumentenglas doet is een plaat met getrokkenglas aan de buitenkant (ribbeleffect is aanwezig dus de reflectie is "historisch" correct). En binnenkant is (goedkoper) floatglas en hiertussen zit een isolerende folie. Echter is dat glas dikker dan alleen een plaat getrokken glas en kan de hoek van de stopverf veranderen waardoor het een gekke verhouding heeft en hierdoor kan het algehele beeld van het kozijn vlakker worden (minder schaduw = vlakker).

Ik probeer het uit te leggen zonder afbeeldingen wat een beetje lastig is Mijn expertise ligt voornamelijk bij renovatie / restauratie.

[OverSoft]

Als ik er zo snel doorheen kijk, schat ik de renovatie kosten op MINIMAAL 60k om het enigszins de 21ste eeuw in te tillen.
Ze vertellen er trots bij dat het in 1993 is gerenoveerd, maar dat is ondertussen 27 jaar geleden.
De CV ketel is een 23 jaar oude Ferroli...
Alle ruiten zijn enkel glas, behalve het dakraam.
Er is GEEN isolatie, op dak isolatie na, waarvan maar de vraag is wat de staat daarvan is.
De grond is 41m, dat is net iets meer als een standaard garage...
Het pand is 10.14 meter lang. De trap staat op ongeveer 3 meter van de achtergevel af.
Dus tenzij je 2 auto's hebt die beide korter zijn dan 3.5meter, ga je daar ECHT geen 2 auto's in kwijt kunnen...
/edit: En dan heb ik het nog niet eens over het feit gehad dat het een monumentaal pand is... Och man, never nooit niet.

Daarnaast is het wel HEEL krap, feitelijk is het iets meer dan een studio, maar dan met garage.

Ik zou er zelfs voor 75k minder niet aan beginnen, dit pand gaat iemand heel veel kopzorgen bezorgen.

[ Voor 6% gewijzigd door OverSoft op 22-01-2020 10:44 ]

[Ivow85]

@invine Ik begrijp wat je probeert te zeggen. Maar willen we monumenten voor de toekomst behouden, dan zullen we aanpassingen aan de tijd moeten toestaan.

Als dit huis in de loop van de 20e eeuw niet aangepast mocht worden met bijvoorbeeld gas, water, elektra, riolering, tv, telefoon dan had het pand er al niet meer gestaan. Want dan was het rond 1920 al waardeloos geweest als 'woonhuis' en te duur als opslagruimte.

Als we anno 2020 significante verduurzaming van monumenten met regeltjes zo goed als onmogelijk maken, dan worden de monumenten te duur om warm te stoken en daarmee ook waardeloos als woon- of werkruimte en te duur als opslagruimte. En zullen ze op lange termijn verloederen en uiteindelijk verdwijnen. Of de overheid moet de panden opkopen en dan worden binnensteden één groot openluchtmuseum van panden die in stand gehouden maar niet meer nuttig gebruikt worden.

Zet er dikkere kozijnen in met aan de buitenkant getrokken glas en daarachter in hetzelfde kozijn HR++ glas. Optisch weinig verschil in aanzicht (3 cm dikker kozijn, naar binnen toe 'opgedikt' dus valt van buiten alleen voor de kenners op), praktisch gezien een U-waarde die bij deze tijd past.

[invine]

OverSoft schreef op woensdag 22 januari 2020 @ 10:42:
Als ik er zo snel doorheen kijk, schat ik de renovatie kosten op MINIMAAL 60k om het enigszins de 21ste eeuw in te tillen.
Ze vertellen er trots bij dat het in 1993 is gerenoveerd, maar dat is ondertussen 27 jaar geleden.
De CV ketel is een 23 jaar oude Ferroli...
Alle ruiten zijn enkel glas, behalve het dakraam.
Er is GEEN isolatie, op dak isolatie na, waarvan maar de vraag is wat de staat daarvan is.
De grond is 41m, dat is net iets meer als een standaard garage...
Het pand is 10.14 meter lang. De trap staat op ongeveer 3 meter van de achtergevel af.
Dus tenzij je 2 auto's hebt die beide korter zijn dan 3.5meter, ga je daar ECHT geen 2 auto's in kwijt kunnen...
/edit: En dan heb ik het nog niet eens over het feit gehad dat het een monumentaal pand is... Och man, never nooit niet.

Daarnaast is het wel HEEL krap, feitelijk is het iets meer dan een studio, maar dan met garage.

Ik zou er zelfs voor 75k minder niet aan beginnen, dit pand gaat iemand heel veel kopzorgen bezorgen.

Je moet wel wat geld meenemen ja om het goed te krijgen. Twee auto's wordt lastig, maar je kan er wel 1 mooie garage van maken waar je kan klussen.

Als je iets bijzonders wil en niet bang bent extra uit te geven dan is dit wel echt een gaaf project. Heb je een budget dan moet je nadenken of je dit wel wil of je moet het niet erg vinden om een aantal jaar in een bouwput te wonen.

Ivow85 schreef op woensdag 22 januari 2020 @ 11:13:
@invine Ik begrijp wat je probeert te zeggen. Maar willen we monumenten voor de toekomst behouden, dan zullen we aanpassingen aan de tijd moeten toestaan.

Als dit huis in de loop van de 20e eeuw niet aangepast mocht worden met bijvoorbeeld gas, water, elektra, riolering, tv, telefoon dan had het pand er al niet meer gestaan. Want dan was het rond 1920 al waardeloos geweest als 'woonhuis' en te duur als opslagruimte.

Als we anno 2020 significante verduurzaming van monumenten met regeltjes zo goed als onmogelijk maken, dan worden de monumenten te duur om warm te stoken en daarmee ook waardeloos als woon- of werkruimte en te duur als opslagruimte. En zullen ze op lange termijn verloederen en uiteindelijk verdwijnen. Of de overheid moet de panden opkopen en dan worden binnensteden één groot openluchtmuseum van panden die in stand gehouden maar niet meer nuttig gebruikt worden.

Zet er dikkere kozijnen in met aan de buitenkant getrokken glas en daarachter in hetzelfde kozijn HR++ glas. Optisch weinig verschil in aanzicht (3 cm dikker kozijn, naar binnen toe 'opgedikt' dus valt van buiten alleen voor de kenners op), praktisch gezien een U-waarde die bij deze tijd past.

Helemaal mee eens, ik vind ook niet dat we stijf vast moeten houden aan het behoudt van monumenten. En soms doen we er goed aan om monumenten te slopen en opnieuw te bouwen met de look en feel van een monument, maar de eigenschappen van een 21e eeuwse woning.

In dit geval zie ik de waarde van het pand niet echt verder dan de voorgevel, die is bepalend. Wat daarachter gebeurd heeft weinig tot geen waarde.

Het vervangen van riolering, waterleidingen en elektra voor iets hedendaags is altijd een must en zal zelden tot nooit worden geweigerd door een monumentencommissie. Zoals ik al zei: de gevel is het belangrijkst samen met de vorm van het pand.

Ook al vervang je het glas en isoleer je de rest van het pand, je komt nooit aan de waarde van een hedendaagse woning en dat wil je vaak ook niet want dat kan voor allerlei andere problemen zorgen.

Zo zie je maar weer dat iedereen anders kijkt naar een monument en er een andere mening over heeft. Vandaar dat een monumentencommissie gewoon ergens een lijn trekt en daar moet je het maar mee doen. Die mensen zijn net zoals bij welstand, mensen met verstand van zaken en weten waar ze het over hebben en weten heus wel dat je monument in zijn waarde kan laten en toch dicht bij de 21e eeuw kan brengen

[ Voor 46% gewijzigd door invine op 22-01-2020 11:20 ]

[JesseAMD]

Leuk pand!

Weet niet wat voor hobbyauto je hebt maar 3 meter is krap idd.

Ik heb zelf nu twee rijksmonumenten opgeknapt en had ook alle doemverhalen gehoord maar het viel mij alles mee.

Aan de binnenkant zie ik eigenlijk niets authentieks dus leeg halen en opnieuw indelen. Balken en vloeren moeten natuurlijk wel in orde zijn en zo blijven. Mocht je hier iets moeten herstellen dan moet dit wel met dezelfde houtsoort gedaan worden. Verder zou ik overal voorzetwanden maken en hier al het leidingwerk achter verwerken. Misschien een glasplaat in de verdiepingsvloer zodat je vanuit de woonkamer naar je auto kan kijken

Kijk voor isolatie ook eens naar bijv. schapenwol. Zeker met zo'n houtconstructie is dit fijner omdat het ook vocht kan opnemen en weer langzaam afgeeft.

Bij mijn huidige woning (rijksmonument Rietveld stijl) heb ik stalen kozijnen. Hier mocht ik gewoon HR++ glas in plaatsen. Wel speciaal met aan de buitenzijde getrokken glas en moest het voorzien zijn van een zwarte spacer. Ze gaan tegenwoordig echt wel een stuk meer mee. Ik heb toen ook een soort voorinspectie aangevraagd voordat ik de vergunning ging aanvragen. Ze komen dan naar je huis toe en je kan zo alles bespreken.

Tot vorig jaar kon je de onderhoudskosten nog aftrekken van je belastbaar inkomen voor een monument. Dit jaar wordt dat een soort subsidie. Kijk hier ook eens naar.


Een oud pand wordt nooit zoals een nieuw huis en dat is maar goed ook. Ik zou zelf bijv. nooit in een suffe nieuwbouwwijk gaan zitten waar iedereen hetzelfde huis heeft met ook nog een dezelfde inrichting. Een berg accessoires nodig om het sfeer te geven. Zo'n pand als dit heeft al sfeer zat en is dan met een minimalistische inrichting al enorm tof.

[ Voor 15% gewijzigd door JesseAMD op 22-01-2020 11:39 ]

[Vanoverdegrens]

marvinvanloenen schreef op dinsdag 21 januari 2020 @ 21:46:
...dus de enige hobbel die we nog moeten nemen is het huis verkopen. Ons geluk is dat we waarschijnlijk een goede winst kunnen maken met de verkoop. (ik verwacht 50k totaal, waarschijnlijk meer). Nu zal ik zelf opzoek moeten naar een nieuw huis, aangezien mijn verdiensten niet zo hoog zijn dat ik de huidige hypotheek zelf kan dragen en m'n vriendin hierbij uit te kopen.

Tenzij dat een heel duur nieuwbouwhuis is, gaat je het plan met dat oude pandje niet minder kosten.
Kortom, je kunt de koop + verbouwing + onvoorziene stroppen financieel waarschijnlijk helemaal niet dragen.
Conclusie: next one, please! (ga verder kijken naar iets "normalers", want dit gaat je evt. een persoonlijk faillissement opleveren)

De makelleugenaar benoemt hier overigens ~28m² "overige inpandige ruimte" als "woonruimte"!!!
Omdat de houten deuren die min of meer de voorgevel BG zijn, niet behoorlijk geisoleerd kunnen worden, blijft de BG een ijskoude ruimte in de winter. En wordt dus nooit behoorlijke woonruimte.
De woonruimte boven is dan (met goede wil) 54m², wat een m²-prijs van >4000€ voor een kluspand betekent. Dat is gewoon veel te duur. Typisch object waar in een oververhitte markt iemand mee genaaid gaat worden (althans, dat is de bedoeling), zoals @kabeltjekabel al schreef.
Verder ben ik het volledig met @Kaasplank eens. Bijna dan: ook met een 50m lange stok raak ik dit pand niet aan. (voor ~125k€ wordt het een ander verhaal. Dan is het wellicht een leuk kluspandje voor de liefhebber met veel kluservaring)

@JesseAMD Leuke "pro monument" reactie van je, maar hadden jouw panden dezelfde idiote m²-prijs? En dezelfde afmetingen (3 x 10m!! met 2 "vlizotrappen") als dit exemplaar?
Ik verwacht 2x nee!

Wie dit koopt voor de vraagprijs (of in de buurt daarvan), heeft a) geld teveel, of b) een gaatje in z'n hoofd.

[ Voor 12% gewijzigd door Vanoverdegrens op 22-01-2020 12:57 ]

[BlueSS50]

Ik heb onlangs een gemeentelijk monument gekocht en mogen er pas vanaf augustus in.
dus wij zijn nu alles aan het uitzoeken. het is iets meer dan 500m2 in hokjes. wij moeten dus nog wel heel veel slopen. ik heb de monumentaanvraag uit de jaren tachtig opgevraagd bij de gemeente. ik mag binnen alles, buiten enkel in overleg met de gemeente.

Ik heb al wel toestemming voor zonnepanelen.

Ik ben zelf bouwkundig en heb ook al diverse aankoopkeuringen gedaan voor de meer gewone woningen.

Omdat je een soort van blind bent voor gebreken in een woning waar je verliefd op bent heb ik een afspraak gemaakt met de Monumentenwacht Gelderland (iedere provincie heeft een eigen monumentenwacht).
Ik heb samen met deze mannen ieder hoekje van de woning van binnen en buiten gezien voor een kleine 300,- zonder rapport.

Ze weten precies waar ze op moeten letten, een woning van 1840 is wezenlijk anders dan een naoorlogse woning.
Ik raad je dit dus zeker aan!

[Verwijderd]

Leuk pand. Kijkend naar de prijs, woonoppervlak, perceeloppervlak en de kennelijke staat is het alleen financieel wel een grote no-go. Maar.... het is wat een gek er voor over heeft. Als jij verliefd bent op dit huis en dat er allemaal voor over hebt, waarom niet?

Bereid je wel alvast voor, want je gaat zeer waarschijnlijk een langlopend traject in met de gemeente en monumenten instanties. En de uitkomst daarvan gaat je ook nog eens extra geld kosten, want je zult veel dingen omslachtig moeten aanpakken vanwege de monument status.

Wij overwegen een verhuizing in de toekomst en het lijkt mij bijvoorbeeld heel gaaf om een compleet uitgewoond jaren 30 herenhuis te kopen en dat dan compleet te renoveren naar gasloos. Ik schat daarvoor toch wel een kleine ton nodig te hebben om tot een "af" gerenoveerd casco met keuken en sanitair te komen. Maar dan heb je natuurlijk wel wat.... hoog plafond beneden, ensuite deuren tussen de woonkamers, veel woonoppervlak en een grote rommelzolder.

[ Voor 30% gewijzigd door Verwijderd op 22-01-2020 11:55 ]

[Meloenen]

Bedankt allen voor de reacties!
Ik begrijp natuurlijk goed dat ik dit huis niet met 25k niet naar de helemaal tip/top in orde heb. Hier gaat veel meer tijd en geld in zitten om het enigzins fatsoenlijk te krijgen. Maar ik zie het wel als een uitdaging om het te proberen en aan de binnenkant aan te passen naar mijn smaak, waar de monumentenzorg dit toelaat.
Ik ben er intussen achter dat het een rijksmonument is en niet een gemeentelijk monument. Betekend dit dat ik eventuele vergunningen dan ook ergens anders zal moeten aanvragen?

https://monumentenregiste...fgoed.nl/monumenten/13456

De reactie die ik vaak zie is isolatie van het dak, maar dit zou volgende de beschrijving zijn meegenomen tijdens de renovatie in 1993. Alhoewel dit ook al weer 27 jaar geleden is. Daarom leek het me een plan om een inspectie uit te laten voeren voor ik over zou gaan op het doen van een bod. Zijn hier speciale instanties voor die advies kunnen geven ofwel uitvoeren van een inspectie op een oud pand?

Het is voor mij vooral zoals @JesseAMD het omschrijft, ik zie mezelf niet meer in een nieuwbouwwijk wonen. Dat heb ik hiervoor al gedaan, maar alles is hetzelfde, alles is gelijk. Een huis als dit heeft echt karakter wat mij aanspreekt. Daarnaast helpt het ook wel dat ik zelf een beetje handig ben, dus wat klussen ook zelf aan kan pakken. Anders zou het nog een hele slok duurder uitvallen ook.

[BlueSS50]

marvinvanloenen schreef op woensdag 22 januari 2020 @ 11:53:


De reactie die ik vaak zie is isolatie van het dak, maar dit zou volgende de beschrijving zijn meegenomen tijdens de renovatie in 1993. Alhoewel dit ook al weer 27 jaar geleden is. Daarom leek het me een plan om een inspectie uit te laten voeren voor ik over zou gaan op het doen van een bod. Zijn hier speciale instanties voor die advies kunnen geven ofwel uitvoeren van een inspectie op een oud pand?

Zie mijn bericht van zojuist. Monumentewacht zijn jongens die weten waar ze het over hebben. dit zijn echte technische mensen met veel praktijkervaring en niet zomaar adviseurs die bang zijn om vies te worden!

[invine]

marvinvanloenen schreef op woensdag 22 januari 2020 @ 11:53:

Ik ben er intussen achter dat het een rijksmonument is en niet een gemeentelijk monument. Betekend dit dat ik eventuele vergunningen dan ook ergens anders zal moeten aanvragen?

Aanvraag is op dezelfde plek. Je moet dan aanvinken dat het een monument is, of dat rijks of gemeentelijk is maakt dan niks uit. Rijks is vaak wat kritischer.

Je zou ook in het archief kunnen kijken. Misschien vind je iets over het pand wat een bepaalde verbouwing kan verantwoorden.

[Meloenen]

BlueSS50 schreef op woensdag 22 januari 2020 @ 12:01:
[...]


Zie mijn bericht van zojuist. Monumentewacht zijn jongens die weten waar ze het over hebben. dit zijn echte technische mensen met veel praktijkervaring en niet zomaar adviseurs die bang zijn om vies te worden!

Ik zie inderdaad net je bericht, maar ik was al m'n reactie aan het typen. Bedankt!

[ollie1965]

@marvinvanloenen
Ik zie in je reactie hierboven niet het funderingsprobleem benoemen.
Maar zoek eens "Dordrecht Paalrot", niet om je bang te maken, want ga er gewoon voor als je dit wilt maar ben wel geïnformeerd

[Vistuig]

https://cms.dordrecht.nl/...n/Restauratiecriteria.pdf

Hier alle info over wat je mag doen in Dordrecht bij een Rijksmonument.

En hier de pagina van de Welstand/monumenten commissie.

https://cms.dordrecht.nl/...wen_en_verbouwen/Welstand

ollie1965 schreef op woensdag 22 januari 2020 @ 12:04:
@marvinvanloenen
Ik zie in je reactie hierboven niet het funderingsprobleem benoemen.
Maar zoek eens "Dordrecht Paalrot", niet om je bang te maken, want ga er gewoon voor als je dit wilt maar ben wel geïnformeerd

Ik verwacht dat het huis op staal gebouwd is en anders staat het ook nog buitendijks.

[ Voor 45% gewijzigd door Vistuig op 22-01-2020 12:15 ]

[Ivow85]

@Vanoverdegrens Afhankelijk van de wens voor één of twee auto's binnen, zie ik hier nog wel mogelijkheid om een kleine leefkeuken aan de achterzijde te creëren, grenzend aan het tuintje. Achterzijde, zeker BG, zie ik weinig monumentaals aan.

Denk aan 5 a 6 meter schuur/garage aan de voorzijde met daarachter 4 5 meter keuken. Verdieping met zitkamer en nog een eet- werk- of slaapgedeelte. Verdieping er boven een slaapkamer, badkamer en eventueel werkgedeelte.

Een toilet buiten de badkamer, op de BG of 1e verdieping raad ik aan.

[Meloenen]

Vistuig schreef op woensdag 22 januari 2020 @ 12:14:
https://cms.dordrecht.nl/...n/Restauratiecriteria.pdf

Hier alle info over wat je mag doen in Dordrecht bij een Rijksmonument.

En hier de pagina van de Welstand/monumenten commissie.

https://cms.dordrecht.nl/...wen_en_verbouwen/Welstand


[...]


Ik verwacht dat het huis op staal gebouwd is en anders staat het ook nog buitendijks.

Waar baseer je die verwachting op? In mijn herinnering stond het ook zo in de beschrijving, maar na het nogmaals doorgelezen te hebben kan ik het niet meer vinden. Waarschijnlijk te veel advertenties bekeken de afgelopen tijd en daar wat door elkaar gehaald

[ollie1965]

Vistuig schreef op woensdag 22 januari 2020 @ 12:14:

Ik verwacht dat het huis op staal gebouwd is en anders staat het ook nog buitendijks.

Ik weet niet wat je leeftijd is maar de renovatie datum lijkt mij wel verdacht veel te maken te hebben met wat er in NL daarvoor met een waterstand is gebeurd (iets met evacuatie van 250.000 mensen)
En als het al op staal gebouwd is dan zeker niet op het zand daar als ik het goed heb. Dus mogelijk zweeft de boel daar. Wie weet wat er gebeurd als je dan een nieuwe renovatie doorvoerd met extra gewicht.

[Vanoverdegrens]

@Ivow85 Keuken naar de BG is idd een optie. Met 6x3m garage (1 auto!!) heb je dan met aftrek van de trap zo'n 10m² voor een keuken. Ruim is anders. En de badkamer kan dan op de 1e blijven ipv naar de 2e, wat veel kosten voor leidingwerk bespaart. Verder laat het schuine dak daar sowieso nauwelijks het plaatsen van een douchecel toe.
Boven op de 2e verdieping valt nog ruimte af door het schuine dak. Op stahoogte is de breedte daar geschat ~2m ipv de 3m op BG en 1e verdieping. Ik zie nergens een kast voor kleding op de 1e en 2e verdieping. Is ook eigenlijk geen plek voor. Dit pand is erg voordelig gefotografeerd, als je werkelijk binnen bent, krijg je last van claustrofobie.

En voor de deur parkeren (tenzij kort met kleine auto) gaat niet vanwege de garagebox tegenover. Daar kan geen auto meer in/uit, als er voor het pand geparkeerd is.
Blijft dus 1 plek in het pand + 2e auto elders in de straat/buurt parkeren. Het hele kernpunt om dit pand aantrekkelijk te vinden is een illusie.
Als het allemaal af is, heb je een monumentaal-tiny-house met ~55m² woonopp. + 18m² inpandige garage voor dik 300k€. Simpelweg te duur.
Daar @marvinvanloenen nog met geen enkel woord op mijn kritiek (en die van anderen) is ingegaan, vermoed ik dat ie er doof voor is, de beslissing te kopen eigenlijk al heeft genomen, en nu volgas op het ravijn af gaat rijden.
Ik lees om deze reden wel verder, maar zie van verdere zinvolle reacties af.
Veel succes met het avontuur!

[ Voor 50% gewijzigd door Vanoverdegrens op 22-01-2020 13:32 ]

[Ivow85]

@Vanoverdegrens Riante ruimtes worden het inderdaad nooit met deze buitenmaten. Maar dat betekent niet dat er geen mogelijkheden zouden zijn.

De trappen zelf lijken niet monumentaal. De hellingshoek van het dak is dusdanig, dat het mogelijk moet zijn om de trappen boven elkaar te plaatsen, met in elk geval in de bovenste trap een draai. Dat maakt de ruimtes al praktischer. De trap komt dan tussen de achterste twee spanten. Tegen de achtergevel een werk/slaapkamertje. Middendeel trap en in het verlengde van de trap een kleine doucheruimte met wastafel en evt. toilet over de halve breedte. Tegenover de trap en douche, tegen de schuine wand kun je een kastenwand creëren. Je hebt dan een lange overloop. Aan de voorzijde heb je dan een tweede (slaap)kamer.

Een bergvliering boven de trap/overloop/doucheruimte lijkt qua ruimte tot de mogelijkheden te behoren.

Op de woonverdieping zijn meerdere mogelijkheden: Wel/geen tussenhal voor de trappen en toilet. Keuken hier laten, of toch op de BG. Zitten, eten, koken?

Op de BG kun je de ruimte onder de trap mogelijk nuttig gebruiken. Draai de looprichting om, en je kunt er bijvoorbeeld een keukenblok kwijt. Dan blijft er ca. 2m3 over. Genoeg voor een tafel in de lengte van de ruimte, wanneer je aan één kant een bank tegen de muur maakt. Andersom kan ook. Een wat kortere tafel onder de trap (nadat deze is omgekeerd), met tegen de vrije wand een lang keukenblok met voldoende ruimte voor alle gewenste apparatuur.

Van claustrofobie wil ik dan ook niet spreken (zegt hij, die drie jaar 'geleefd' heeft in verschillende onderkomens van 35m2 en minder)

De indeling zal hoe dan ook nooit standaard worden. Maar voldoende leefruimte voor een of twee personen is er zeker.

[Meloenen]

Vanoverdegrens schreef op woensdag 22 januari 2020 @ 12:55:
Daar @marvinvanloenen nog met geen enkel woord op mijn kritiek (en die van anderen) is ingegaan, vermoed ik dat ie er doof voor is, de beslissing te kopen eigenlijk al heeft genomen, en nu volgas op het ravijn af gaat rijden.
Ik lees om deze reden wel verder, maar zie van verdere zinvolle reacties af.
Veel succes met het avontuur!

Ik ben er zeker niet doof voor, alleen had ik zoveel reactie niet verwacht dus ik wilde dit na thuiskomen van het werk allemaal in detail door gaan lezen. De beslissing om te kopen is er zeker nog niet gemaakt, ik zal eerst nog mijn huidige woning moeten verkopen. Daarnaast heb ik deze vraag hier niet voor niks hier gesteld.
Zoals aangegeven in de openingspost is alle reactie/advies en tips meer dan welkom en dan zeker ook de kritische noot.

[Vanoverdegrens]

@marvinvanloenen ok, dan heb ik niets gezegd. Wat is het budget/zijn de financiele mogelijkheden?
En blijf iig ver van de vraagprijs weg.

[Meloenen]

@Vanoverdegrens de vraagprijs leek mij ook flink positief, maar überhaupt zonder er te gaan kijken lijkt het me redelijk lastig om in te schatten wat de daadwerkelijke waarde is. Ook omdat ik helemaal geen ervaring o.i.d. heb met zulke oude huizen.
Ik had zelf een schatting gemaakt van 200k voor de aankoop, al vraag ik me af of de waarde niet lager ligt. Misschien dat iemand hier daar een iets zinniger antwoord op zou kunnen geven. Dan zou er 50k overblijven aan budget voor verbouwen, maar dat is wel echt het plafond.

Het was ook niet de bedoeling om alles in een keer te doen, maar meer als een meerjarenplan.

[Vistuig]

marvinvanloenen schreef op woensdag 22 januari 2020 @ 12:20:
[...]


Waar baseer je die verwachting op? In mijn herinnering stond het ook zo in de beschrijving, maar na het nogmaals doorgelezen te hebben kan ik het niet meer vinden. Waarschijnlijk te veel advertenties bekeken de afgelopen tijd en daar wat door elkaar gehaald

Ik zag in het archief zag ik andere huizen in de Hoge Nieuwstraat die op staal waren gebouwd. Dus ik weet het ook niet zeker zoals ik schreef. Wel ligt de straat buitendijks, de straat was vroeger een zandbank waar later huizen op gebouwd zijn. Het heet dan ook het nieuwe werck, de eerste stadsuitbreiding.

[Vanoverdegrens]

marvinvanloenen schreef op woensdag 22 januari 2020 @ 14:59:
... zonder er te gaan kijken lijkt het me redelijk lastig om in te schatten wat de daadwerkelijke waarde is.

Ik had zelf een schatting gemaakt van 200k voor de aankoop, al vraag ik me af of de waarde niet lager ligt.
.... Dan zou er 50k overblijven aan budget voor verbouwen, maar dat is wel echt het plafond.

Het was ook niet de bedoeling om alles in een keer te doen, maar meer als een meerjarenplan.

Kijken, zou ik zo snel mogelijk gaan doen. Je zult verrast zijn hoe de ruimte, vooral op de 2e etage tegenvalt. Zeker als je een wat langer/groter persoon bent, ga je van die verdieping niet gelukkig worden.

200k incl alle kk + 50k verbouwingsbudget...
Lijkt me krap. En in zo'n klein huis, wil je ook niet jaren in de rommel zitten. Daar doe je alles beter meteen in één keer. Je zult er elk metertje nodig hebben om normaal te leven, dus tijdelijk onbewoonde ruimte vanwege het verbouwen wordt lastig.
Het is vooral de onhandige en kleine 10x3m die me aan dit pand stoort.
Deze bijv. https://www.funda.nl/koop...-87901928-voorstraat-425/ is op veel punten vergelijkbaar. Winkel ipv garage op de BG. Kavel en m³ zijn vrijwel identiek. Wel is dit pand meteen goed bewoonbaar en de ruimte van 8x4m ipv 10x3m is duidelijk praktischer. Dat is op de foto's al goed zichtbaar.
Hoe het waardeverschil "winkel <--> garage" is, kan ik niet beoordelen. Gevoeld is de vraagprijs van dit pand realistischer. (waarbij ik ook deze te hoog vind)

[fishman]

Wij hebben hetzelfde gedaan vorige jaar, hier een paar tips:

- Het maakt een groot verschil of het een rijks monument is, of een gemeentelijk monument. Een rijksmonument biedt je belastingvoordelen! Een gemeentelijk monument is per gemeente anders geregeld. Ons monument staat in Wageningen, daar is geen enkele subsidie verkrijgbaar.
- Een vergunning is verplicht bij elke aanpassingen die je doet. Houdt rekening met de tijd die nodig is voor dit proces. En de extra kosten, want vaak heb je een architect of in ieder geval een technische tekenaar nodig om de bouwtekeningen aan te leveren. Dit moet al als je een extra raam, dakkapel, etc. wilt plaatsen.
Bij onze gemeenten moesten we zelfs de leges voor de vergunning betalen, nog een extra kostenpost. Dit is ook per gemeente geregeld. Soms zijn er geen leges voor monumenten.
- Vraag de monument beschrijving op. Die is leidend. Als daarin beschreven staat dat het huis een mooi balken plafond heeft, een typische lambrisering, etc. dan zijn al die elementen beschermt. Dus ook de binnenkant kan wel degelijk beschermt zijn.

Even uit mijn hoofd zijn dit de belangrijkste zaken om rekening mee te houden specifiek wat betreft een monument. Voor ons was er financieel alleen maar extra kosten, nergens een subsidie. Maar we waren verliefd op het huis en de binnenkant, dus was het voor ons geen enkel offer. Ik zou je dan ook adviseren om er alleen aan te beginnen als je het leuk vind om een stuk historie te bewonen en te bewaren. Denk niet dat het goedkoper is dan nieuwbouw, want zelfs met alle subsidies die je mogelijk kunt krijgen ben je nog steeds duurder uit. Zeker omdat je tergkerend onderhoudt hebt aan oude huizen.

Als je wilt verduurzamen zijn er trouwens twee subsidies beschikbaar momenteel: SEEH en ISDE, Google maar eens.

[kabeltjekabel]

JesseAMD schreef op woensdag 22 januari 2020 @ 11:34:
Leuk pand!

Weet niet wat voor hobbyauto je hebt maar 3 meter is krap idd.

En dat wrodt dan dus 2,8m door de voorzetwanden

JesseAMD schreef op woensdag 22 januari 2020 @ 11:34:
Kijk voor isolatie ook eens naar bijv. schapenwol. Zeker met zo'n houtconstructie is dit fijner omdat het ook vocht kan opnemen en weer langzaam afgeeft.

En kost nog meer ruimte voor dezelfde R waarde.

JesseAMD schreef op woensdag 22 januari 2020 @ 11:34:
Een oud pand wordt nooit zoals een nieuw huis en dat is maar goed ook. Ik zou zelf bijv. nooit in een suffe nieuwbouwwijk gaan zitten waar iedereen hetzelfde huis heeft met ook nog een dezelfde inrichting. Een berg accessoires nodig om het sfeer te geven. Zo'n pand als dit heeft al sfeer zat en is dan met een minimalistische inrichting al enorm tof.

Ach, dat geld voor die accessoires is er dan ook als je geen grootgasverbruiker bent.

Laten we wel wezen; dit pand is gewoon een studentenstudio (~30 m²) bovenop een garagebox onder een soort bergzolder. Maar dan met slechtere isolatie, slechter uitzicht, geen fietsnietjes buiten en meer geluidsoverlast van de buren.

Zodra je de zolder gaat isoleren blijft er van dat mooie houtwerk niks meer te zien en als je van buitenaf wilt isoleren krijg je waarschijnlijk weer een of andere ambtenaar in je nek die dat niet goedkeurt.

Naja, ieder z'n hobby en klussen kan best leuk zijn. Maar laat dan een familielid zo'n huis kopen. Dan kun je altijd een keer langsgaan om te klussen en daarna gewoon terug naar een comfortabel huis

[ Voor 13% gewijzigd door kabeltjekabel op 22-01-2020 16:14 ]

[Ivow85]

@kabeltjekabel voorzetwanden tegen de zijmuur heeft weinig nut thermisch gezien. Ik neem tenminste aan dat de buren ''s winters niet in de vrieskou op de bank zitten.

[Kaasplank]

Heb je gezien hoe scheef de wanden zijn? Kijk maar eens bij de tegels in het keukentje. Als je daar een tv op wil hangen moet je d'r 1 kopen met een hele goede kijkhoek

[kabeltjekabel]

Ivow85 schreef op woensdag 22 januari 2020 @ 16:16:
@kabeltjekabel voorzetwanden tegen de zijmuur heeft weinig nut thermisch gezien. Ik neem tenminste aan dat de buren ''s winters niet in de vrieskou op de bank zitten.

Dat weet je van te voren neit. En als het een enkele buitenmuur is met een tochtgat er tussen..

En als het een steens woningscheidende muur is heb je weer geluidoverlast.

marvinvanloenen schreef op woensdag 22 januari 2020 @ 11:53:
Bedankt allen voor de reacties!
Ik begrijp natuurlijk goed dat ik dit huis niet met 25k niet naar de helemaal tip/top in orde heb. Hier gaat veel meer tijd en geld in zitten om het enigzins fatsoenlijk te krijgen. Maar ik zie het wel als een uitdaging om het te proberen en aan de binnenkant aan te passen naar mijn smaak, waar de monumentenzorg dit toelaat.
Ik ben er intussen achter dat het een rijksmonument is en niet een gemeentelijk monument. Betekend dit dat ik eventuele vergunningen dan ook ergens anders zal moeten aanvragen?

https://monumentenregiste...fgoed.nl/monumenten/13456

De reactie die ik vaak zie is isolatie van het dak, maar dit zou volgende de beschrijving zijn meegenomen tijdens de renovatie in 1993. Alhoewel dit ook al weer 27 jaar geleden is. Daarom leek het me een plan om een inspectie uit te laten voeren voor ik over zou gaan op het doen van een bod. Zijn hier speciale instanties voor die advies kunnen geven ofwel uitvoeren van een inspectie op een oud pand?

Het is voor mij vooral zoals @JesseAMD het omschrijft, ik zie mezelf niet meer in een nieuwbouwwijk wonen. Dat heb ik hiervoor al gedaan, maar alles is hetzelfde, alles is gelijk. Een huis als dit heeft echt karakter wat mij aanspreekt. Daarnaast helpt het ook wel dat ik zelf een beetje handig ben, dus wat klussen ook zelf aan kan pakken. Anders zou het nog een hele slok duurder uitvallen ook.

Dakisolatie als renovatie in 1993 zal wel een paar cm piepschuim zijn geweest. R waarde <1. (Nieuwbouw; 6)

[ Voor 64% gewijzigd door kabeltjekabel op 22-01-2020 17:32 ]

[Fazer013]

Toevallig afgelopen weekend in binnenstad van Dordrecht geweest en heeft ons verrast. Lijkt me leuk wonen, maar niet tegen elke prijs.

Die hobby auto heb je komende jaren geen tijd voor en je hebt ook geen 65 inch tv nodig, dus de tweaker houdt tijd over voor klussen :-)

Zijn al hoop goede tips gegeven. Zou me wel afvragen hoe lang je er wilt gaan wonen en wat bij verkoop in de toekomst je doelgroep is voor 300k?

[Meloenen]

Ik moet eerlijk bekennen dat ik mezelf een beetje heb blind gestaard op de karakteristieke eigenschappen van de woning. Vooral gekeken hoe ik de woning leefbaar kon maken en hoe ik die zou aanpassen naar wooncomfort zonder te realiseren wat de impact heeft.
Toch wil ik de woning wel gaan bezichtigen om een duidelijk beeld te hebben. Hoewel ik denk dat een huis als dit te kiezen als eerste 'klushuis' wellicht wat ambitieus is. Wanneer ik het huis bezichtigd heb, zal ik uiteraard mijn bevindingen hier ook delen!

[BlueSS50]

Vanoverdegrens schreef op woensdag 22 januari 2020 @ 15:21:
[...]


Kijken, zou ik zo snel mogelijk gaan doen. Je zult verrast zijn hoe de ruimte, vooral op de 2e etage tegenvalt. Zeker als je een wat langer/groter persoon bent, ga je van die verdieping niet gelukkig worden.

200k incl alle kk + 50k verbouwingsbudget...
Lijkt me krap. En in zo'n klein huis, wil je ook niet jaren in de rommel zitten. Daar doe je alles beter meteen in één keer. Je zult er elk metertje nodig hebben om normaal te leven, dus tijdelijk onbewoonde ruimte vanwege het verbouwen wordt lastig.
Het is vooral de onhandige en kleine 10x3m die me aan dit pand stoort.
Deze bijv. https://www.funda.nl/koop...-87901928-voorstraat-425/ is op veel punten vergelijkbaar. Winkel ipv garage op de BG. Kavel en m³ zijn vrijwel identiek. Wel is dit pand meteen goed bewoonbaar en de ruimte van 8x4m ipv 10x3m is duidelijk praktischer. Dat is op de foto's al goed zichtbaar.
Hoe het waardeverschil "winkel <--> garage" is, kan ik niet beoordelen. Gevoeld is de vraagprijs van dit pand realistischer. (waarbij ik ook deze te hoog vind)

vreemd dat ze geen foto's van de winkelruimte erbij doen....

let er hier wel op dat als de bestemming niet wonen is (bijvoorbeeld horeca of bedrijven) dat je dan over het waarde deel van de winkel 6% overdrachtsbelasting betaald ipv 2%.
Ook kan de financierder hier moeilijk over doen, of extra opslagen rekenen.

[SeatRider]

marvinvanloenen schreef op woensdag 22 januari 2020 @ 21:55:
Ik moet eerlijk bekennen dat ik mezelf een beetje heb blind gestaard op de karakteristieke eigenschappen van de woning. Vooral gekeken hoe ik de woning leefbaar kon maken en hoe ik die zou aanpassen naar wooncomfort zonder te realiseren wat de impact heeft.
Toch wil ik de woning wel gaan bezichtigen om een duidelijk beeld te hebben. Hoewel ik denk dat een huis als dit te kiezen als eerste 'klushuis' wellicht wat ambitieus is. Wanneer ik het huis bezichtigd heb, zal ik uiteraard mijn bevindingen hier ook delen!

Mwah. Als je niet bang bent je handen vies te maken zul je versteld staan wat je jezelf allemaal kunt aanleren, zeker bij een overzichtelijk pand als dit. Ik heb dit meerdere malen meegemaakt met mensen om mij heen, die ik voorheen nog geen schroef in een stuk hout durfde te laten draaien, die uiteindelijk complete verbouwingen in goede banen wisten te leiden (of zelfs zelf uit te voeren). Je moet vooral niet bang zijn en gewoon beginnen.

[Vanoverdegrens]

SeatRider schreef op donderdag 23 januari 2020 @ 08:29:
[...]

Je moet vooral niet bang zijn en gewoon beginnen.

Mee eens. Heb ook een casco-nieuwbouwhuis (houtskelet, vrijstaand + kelder) zelf afgemaakt en veel "al doende" geleerd. Desondanks blijf ik dit pand niet de juiste keus vinden, om wat leuks van te maken. 3m blijft 3m en dat is gewoon irritant smal. (en 2e verdieping nog erger, want <2m "breed" op stahoogte. De loopwegen slokken teveel ruimte op bij dit soort pijpenlahuisjes. Je kunt het niet behoorlijk inrichten/meubileren.

[ Voor 7% gewijzigd door Vanoverdegrens op 23-01-2020 10:36 ]

[twain4me]

Vanoverdegrens schreef op donderdag 23 januari 2020 @ 10:27:
[...]


Mee eens. Heb ook een casco-nieuwbouwhuis (houtskelet, vrijstaand + kelder) zelf afgemaakt en veel "al doende" geleerd. Desondanks blijf ik dit pand niet de juiste keus vinden, om wat leuks van te maken. 3m blijft 3m en dat is gewoon irritant smal. (en 2e verdieping nog erger, want <2m "breed" op stahoogte. De loopwegen slokken teveel ruimte op bij dit soort pijpenlahuisjes. Je kunt het niet behoorlijk inrichten/meubileren.

Dat men iets niet kan, wil niet zeggen dat het niet mogelijk is, gelukkig kan je het leren
link boek

Er zijn genoeg architecten en inrichters die om weten te gaan met smalle huizen. Het bewijs staat ongeveer overal in tokyo. dichterbij huis in de standaard jaren 70 rijtjeshuisplattegrond is er nergens een ruimte breder dan 3 meter. Het is een kwestie van de benodigde ruimtes op een andere manier schakelen en het huis hoeft dan dus ook niet breder te zijn dan 3 meter.
Het is een geweldig pand, en zou het met liefde hier volgen, echter denk ik niet dat het zover zal komen, het verbouw budget is wat laag.

[Vanoverdegrens]

@twain4me "een geweldig pand": overdrijven is ook een vak. In een niet compleet knotsgekke markt, raak je zoiets aan de straatstenen niet kwijt. Tenzij je er voor vraagt wat het in de huidige staat waard is: bijna niks.
Dat dit soort ellende voor de hoofdprijs te koop komt, is wmb een teken dat de piek vwb de prijzen nadert.
Je kunt er een hippe tiny-house met monument-look en tal van praktische nadelen van maken, en daar gaat veel geld in zitten. Leuk voor de liefhebber met teveel geld, maar de TS is dat niet. Ik verwacht niet, dat het snel verkocht is. Het staat al 2 weken te koop, en er is nog geen speculant/flipper die geboden heeft...

Vind het straatje ook niet veel soeps. Allergaartje van verschillende stijlen en flink wat lelijke vernieuwingen. Het enige pand met een echt mooie voorgevel vind ik nr.31 (als ik goed geraden heb). Nee sorry, een lelijke straat. (maar goed, wat moet je als R'dammer aan Dordt mooi vinden?! )

[ Voor 18% gewijzigd door Vanoverdegrens op 23-01-2020 13:40 ]

[Vistuig]

Vanoverdegrens schreef op donderdag 23 januari 2020 @ 13:18:
@twain4me

Vind het straatje ook niet veel soeps. Allergaartje van verschillende stijlen en flink wat lelijke vernieuwingen. Het enige pand met een echt mooie voorgevel vind ik nr.31 (als ik goed geraden heb). Nee sorry, een lelijke straat. (maar goed, wat moet je als R'dammer aan Dordt mooi vinden?! )

Als Rotterdammert niks natuurlijk, maar waarschijnlijk wel jaloers zijn op alle oude gebouwen.

[Vanoverdegrens]

@Vistuig Er is iig meer blijven staan na wo2, dat zal ik niet ontkennen. De Wolwevershaven of Wijnstraat vind ik heel aardig bijv. Ik heb niks tegen Dordt, maar tussen het mooie oud, zitten helaas nogal wat rotte appels. En dan niet alleen de fundering. (en R'dam heb ik de rug toegekeerd, dus geen echte liefde)

[ Voor 47% gewijzigd door Vanoverdegrens op 23-01-2020 14:22 ]

[Meloenen]

Vanoverdegrens schreef op donderdag 23 januari 2020 @ 10:27:
[...]


Mee eens. Heb ook een casco-nieuwbouwhuis (houtskelet, vrijstaand + kelder) zelf afgemaakt en veel "al doende" geleerd. Desondanks blijf ik dit pand niet de juiste keus vinden, om wat leuks van te maken. 3m blijft 3m en dat is gewoon irritant smal. (en 2e verdieping nog erger, want <2m "breed" op stahoogte. De loopwegen slokken teveel ruimte op bij dit soort pijpenlahuisjes. Je kunt het niet behoorlijk inrichten/meubileren.

Dat heb ik met het huis waar ik nu in woon ook zelf gedaan, casco (op de badkamer na) opgeleverd. veel dingen voor de eerste keer gedaan en dat ging me goed af (al zeg ik het zelf).

[Meloenen]

Vandaag contact gehad met de makelaar om een bezichtiging in te plannen, maar het huis is al verkocht!
Dan ga ik mijn zoektocht maar doorzetten en proberen een iets realistischer huis zoeken

[twain4me]

Vanoverdegrens schreef op donderdag 23 januari 2020 @ 13:18:
@twain4me "een geweldig pand": overdrijven is ook een vak. In een niet compleet knotsgekke markt, raak je zoiets aan de straatstenen niet kwijt. Tenzij je er voor vraagt wat het in de huidige staat waard is: bijna niks.
Dat dit soort ellende voor de hoofdprijs te koop komt, is wmb een teken dat de piek vwb de prijzen nadert.
Je kunt er een hippe tiny-house met monument-look en tal van praktische nadelen van maken, en daar gaat veel geld in zitten. Leuk voor de liefhebber met teveel geld, maar de TS is dat niet. Ik verwacht niet, dat het snel verkocht is.

Ik wist niet dat sinds vandaag het hebben van een mening overdrijven is.
De een vindt een groot nep jaren dertig nieuwbouw woning met rode bakstenen in een vinex wijk geweldig de andere een klein oud huis in de binnenstad. Alle argumenten over geld doen natuurlijk niets af aan het punt, hoe mooi, leuk, lelijk, stom, geweldig ik of iemand anders het pand zou vinden. En ja, het is voor liefhebbers en ja het is meer met gevoel dan verstand. Maar dat alles doet echt niets af aan wat ik of wie dan ook vind van een pand. Dan gaan we het hebben over wat men vindt van de prijs voor dat al dan niet mooie, leuke, lelijke, stomme of geweldige pand. persoonlijk vind ik 10.000 euro voor een vinex woning al veel, laat staan de bedragen waar ze voor worden verkocht.
Dan komt de vraagprijs van dit pand een stuk dichterbij wat ik er voor zou geven. En uiteindelijk gaat het daar om, het gaat er niet om wat het waard was, is of wordt. Het gaat erom wat je er nu voor wil geven, voor de een is dat 10.000 voor de andere 200.000.
Of dit het onverkoopbare huis wordt in de toekomst, dat denk ik niet.het is een grond gebonden woning midden in het centrum, die zijn zeldzaam. dat soort woningen daalde de vorige crisis helemaal niet zo hard als bv een bovenwoning. in een vooroorlogse stadsuitbreidingswijk. of een rijtjeshuis in een dorp.

en er is nog geen speculant/flipper die geboden heeft.

Hoe kan je dat nu weten, bieden is toch iets anders dan kopen? En waarom is dat een graadmeter? een speculant/flipper heeft marge nodig en moet rente betalen die van zijn winst afgaat, een particulier zal zo niet te rekenen. Tussen wat een flipper kan betalen voor een huis en wat een particulier zonder overbieden kan betalen zitten gewoon procenten. Flippers blijven overegens van monumenten af vanwege het onzekerdere tijdspad en het moeilijker kunnen splitsen. Speculanten kopen doorgaans in een dalende markt. dus nee ik verwacht niet dat ze er de deur platlopen.

Ik verwacht niet, dat het snel verkocht is.

Ik denk dat het wel mee zal vallen, of er moet iets mis zijn met de fundering.

edit: hey een update van @marvinvanloenen lolz.

Vistuig schreef op donderdag 23 januari 2020 @ 14:13:
[...]


Als Rotterdammert niks natuurlijk, maar waarschijnlijk wel jaloers zijn op alle oude gebouwen.

Hey, niet generaliseren

[Vanoverdegrens]

marvinvanloenen schreef op donderdag 23 januari 2020 @ 16:32:
Vandaag contact gehad met de makelaar om een bezichtiging in te plannen, maar het huis is al verkocht!

Nederland is knettergek!

En dit is het aanbod tot 250k€, garage, bouwjaar 1944 of eerder:
https://www.funda.nl/kaar...0951%2C5.2000000000000455
Nog geen 800 panden, waarvan het merendeel in het noorden, Zeeland en Limburg.
Kortom, Nederland is uitverkocht. (met deze kenmerken)

[ Voor 39% gewijzigd door Vanoverdegrens op 23-01-2020 17:01 ]

[twain4me]

Vanoverdegrens schreef op donderdag 23 januari 2020 @ 16:55:
[...]



Nederland is knettergek!

Kom je daar nu pas achter?

[sypie]

Hier kun je ook nog lering uit trekken denk ik: bouwleges 'reguliere onderhoudswerkzaamheden' monument

[twain4me]

sypie schreef op donderdag 23 januari 2020 @ 17:19:
Hier kun je ook nog lering uit trekken denk ik: bouwleges 'reguliere onderhoudswerkzaamheden' monument

Een rijksmonument en een gemeentelijkmonument zijn erg verschillend.
Bij de een heb je subsidies, belasting voordeel etc. bij de andere krijg je vooral hoofdpijn.

[Grove den]

marvinvanloenen schreef op donderdag 23 januari 2020 @ 16:32:
Vandaag contact gehad met de makelaar om een bezichtiging in te plannen, maar het huis is al verkocht!
Dan ga ik mijn zoektocht maar doorzetten en proberen een iets realistischer huis zoeken

Jammer, hopelijk vind je iets anders leuks!