Wanneer bezwaar/info en hoe?

[MantaMaartuh]

Mijn vraag

Naast onze tuin is een tijdje geleden een grote boerderij gesloopt, het betreft hier een dorpsstraat waar een klein zijstraatje aan is, vanuit de dorpsstraat gezien ligt ons huis achter het stuk grond van de gesloopte boerderij.
We hoorden al wat verhalen her en der en nu lezen we in de krant dat de eigenaar de grond in 3en heeft verdeeld of wil verdelen en dat daar 3 huizen op moeten gaan komen in plaats van 1 boerderij. Relevant in het artikel is dat er expliciet genoemd wordt dat er voor het ladelijke karakter van de straat de bebouwing verder naar achter geplaatst wordt. Meer richting ons/onze tuin dus

Ik hou altijd trouw de vergunningmeldingen in de gaten en hier is nooit wat van langs gekomen. ook is er bij ons niets in de bus gedaan. We waren dus nogal verbaast het zo uit de krant te vernemen.

Via via heb ik contactgegevens van de eigenaar weten te bemachtigen en hem gevraagd wat er precies de plannen zijn. Ik heb daarop een tekening ontvangen. Het was nog niet bekend wat er gebouwd gaat worden, blijkbaar verkopen zij de grond en zal de koper zelf gaan bouwen.

We zijn ongerust dat hier straks erg hoge huizen gaan komen. in het bestemmingsplan las ik zelfs iets va 7-11mtr hoogte toegestaan hier in de omgeving
We hebben op zich geen moeite met 3 normale huizen van bijvoorbeeld 2 woonlagen (bovenste onder de kap) lijkt me maar hoger zouden ze direct de tuin in kijken terwijl het nu heel prive is.

----
Ik heb al een en ander opgezocht maar kom als ik zoek op verkaveling vooral belgische zaken tegen.
Wat ik me concreet afvraag:
-We zijn directe "achterburen", hadden we niet veel eerder bericht moeten krijgen van een bestemmingsplan wijziging? Ik snap dat als je plannen hebt en deze wilt uitvoeren dat je niet 100 man mee laat beslissen maar je zou als directe buren toch iets van inspraak moeten hebben lijkt me, klopt dat?
Degene die de tekening had doorgestuurd vertelde dat ze bij de buren en overburen blijkbaar wel contact hadden gehad en dat dat voldoende zou zijn geweest.
-Op welke manier zou dit alsnog kunnen?
-Wat zou de beste manier zijn om te voorkomen dat het hoge huizen worden: nu al bezwaar tegen opdeling of straks als kopers willen bouwen? We willen niet mensen dwars zitten met hun pensioenopbrengst van de grond maar ook niet ons woongenot laten verminderen.

Ik heb hier totaal geen ervaring mee en vraag me af of ik naar de gemeente zou moeten, meteen een advocaat in de hand moet nemen (ook al willen we niet meteen lastig zijn) of anders zou moeten doen. Omdat we de inspraakbrief nooit gekregen hebben heb ik er een slecht gevoel over en het gevoel dat er express zaken stil worden gehouden als besef ik me ook dat dat niet zo hoeft te zijn

[kabeltjekabel]

Een "normaal" huis is 3 lagen, geen 2. Inkijk vanaf de bovenste laag kun je tegengaan door een zijgevel of dakvlak wat op de 2e verdieping geen raam heeft.

[cryptapix]

Als het bestemmingsplan gewijzigd is (om bijv bouw mogelijk te maken) is dat als het goed is door de gemeente aangekondigd. Bijv in een huis aan huis krant of de website van de gemeente. Een brief aan de omwonende is voor zover ik weer niet verplicht. Je kon bezwaar maken in de bezwaarperiode (of zienswijze indienen, weet de exacte details niet). Denk niet dat je daar achteraf nog wat aan kan doen. Normaal gesproken is de bezwaartermijn een fatale termijn.

Dat is anders wat betreft de bouwvergunningen. Die zijn als ik je verhaal zo lees nog niet afgegeven. Dat moet je in de gaten houden.

Of je wat tegen de splitsing van het perceel kan of had kunnen doen weet ik niet.

[Roozzz]

Je kan de stand van zaken qua bestemmingsplannen hier vinden: https://www.ruimtelijkeplannen.nl/

Ook kan de gemeente je verdere duidelijkheid over de plannen en status geven. Kan je meteen even je zorgen delen en de verdere procedurele stappen checken.

[MantaMaartuh]

cryptapix schreef op donderdag 16 januari 2020 @ 21:51:
Als het bestemmingsplan gewijzigd is (om bijv bouw mogelijk te maken) is dat als het goed is door de gemeente aangekondigd. Bijv in een huis aan huis krant of de website van de gemeente. Een brief aan de omwonende is voor zover ik weer niet verplicht. Je kon bezwaar maken in de bezwaarperiode (of zienswijze indienen, weet de exacte details niet). Denk niet dat je daar achteraf nog wat aan kan doen. Normaal gesproken is de bezwaartermijn een fatale termijn.

Dat is anders wat betreft de bouwvergunningen. Die zijn als ik je verhaal zo lees nog niet afgegeven. Dat moet je in de gaten houden.

Of je wat tegen de splitsing van het perceel kan of had kunnen doen weet ik niet.

Bedankt, door je bericht ben ik nogmaals gaan kijken, ik zie nu dat er vandaag een 3tal bestemmingsplanwijzigingen ter inzage zijn gekomen waar eventueel bezwaar op kan worden gemaakt.
Zouden ze hier het topic hebben gezien
De mailtjes komen altijd pas een dag later dus morgen de notificatie.

Raar, in de krant stond het alsof het al zeker was en dat er niets meer mogelijk was

[MantaMaartuh]

Roozzz schreef op donderdag 16 januari 2020 @ 21:58:
Je kan de stand van zaken qua bestemmingsplannen hier vinden: https://www.ruimtelijkeplannen.nl/

Ook kan de gemeente je verdere duidelijkheid over de plannen en status geven. Kan je meteen even je zorgen delen en de verdere procedurele stappen checken.

Jij ook bedankt, daar houd ik het in de gaten en eerder stond daar niets op,
nu sinds net ineens wel (sinds vandaag)
Voortaan eerst nog eens checken voordat ik een topic start....

MantaMaartuh wijzigde deze reactie 16-01-2020 22:01 (9%)

[Roozzz]

MantaMaartuh schreef op donderdag 16 januari 2020 @ 22:00:
[...]

Jij ook bedankt, eerder stond daar niets op, nu sinds net ineens wel (sinds vandaag)

Dat zegt dus dat de officiële aanvraag net binnen is gekomen en nu in behandeling genomen wordt. Dan publiceert de gemeente namelijk. Maar zo te horen ben je nog precies op tijd om actie te ondernemen dus.
Potentieel wel interessant om daar ook even te informeren naar het voortraject. In hoeverre de gemeente ed daarin al meegenomen zijn.

[cryptapix]

MantaMaartuh schreef op donderdag 16 januari 2020 @ 21:58:
[...]


Bedankt, door je bericht ben ik nogmaals gaan kijken, ik zie nu dat er vandaag een 3tal bestemmingsplanwijzigingen ter inzage zijn gekomen waar eventueel bezwaar op kan worden gemaakt.
Zouden ze hier het topic hebben gezien
De mailtjes komen altijd pas een dag later dus morgen de notificatie.

Raar, in de krant stond het alsof het al zeker was en dat er niets meer mogelijk was

Een gemiddelde journalist snapt niets van juridische procedures Maar goed te horen dat je er nog op tijd bij lijkt te zijn. Het kan wel goed zijn om ook een jurist te raadplegen en hem/haar eventueel te laten meekijken. Ik heb geen ervaring met dit soort bezwaarprocedures, maar volgens mij is er in het bestuursrecht zoiets dat je al je bezwaren direct moet inbrengen en je later geen nieuwe bezwaren kan inbrengen.

[Mach]

Don’t get your hopes up too high.

Volgens vaste rechtspraak heeft een gemeente een zeer ruime regelingsbevoegdheid wat betreft de ruimtelijke ordening van het gemeentelijk grondgebied. Bezwaren tegen bestemmingswijzigingen worden zelden gehonoreerd. Zeker als het gaat om de transformatie van een agrarische bestemming naar een reguliere woonbestemming (niet gestapelde woonbebouwing) binnen de bebouwde kom.

Goothoogten van 6 meter (2 bouwlagen) en een bouwhoogte van 9 of 10 meter (voor de schuine kap) zijn vervolgens tamelijk gebruikelijk.

Maar goed, niet geschoten is altijd mis.

Let goed op je termijnen. Deze zijn zeer hard.

Zoals hierboven al is aangegeven. Ruimtelijkeplannen.nl is je vriend om informatie over het huidige bestemmingsplan te krijgen en over de voorgenomen wijzigingen.

[Tsurany]

Hier ga je weinig kans maken. De gemeente realiseert hier extra woningen mee en dat belang weegt erg sterk mee. Ze moeten wel heel dicht op jouw tuin geplaatst worden wil bezwaar echt kans maken.

[Hsb-3]

Als het gaat om een bestemmingsplanwijziging, zou je eens kunnen kijken of je recht hebt op planschade.
Dat is een vergoeding omdat je huis minder waard wordt.
Maar, als het vorige bestemmingsplan die hogere hoogte al toestond terwijl er lager was gebouwd, is de kans op succes wel een stukje kleiner.

Neem vooral contact op met de gemeente over deze bouwplannen en de procedure.

[Thijsmans]

Als er iets ter inzage ligt, kun je een zienswijze indienen. Doe je dat niet, dan kun je niet in beroep (tenzij onverwijtbaar).

Als de planprocedure erdoor komt, kun je een verzoek om vergoeding van planschade indienen als je meent dat je huis in waarde is gedaald. Als er vroeger een huis mocht worden gebouwd, en nu drie, ligt zulke schade wel voor de hand. Maar het is ook van belang of de schadeoorzaak een normale maatschappelijke ontwikkeling is. Hier zou wel eens sprake kunnen zijn van de NMO "inbreiding".

Je zou de buurman en de gemeente er natuurlijk wel op kunnen wijzen dat je je planschade vergoed wil zien als dit doorgaat. Zie artikel 6.1 e.v. van de Wet ruimtelijke ordening

[Señor Sjon]

Tsurany schreef op donderdag 16 januari 2020 @ 22:39:
Hier ga je weinig kans maken. De gemeente realiseert hier extra woningen mee en dat belang weegt erg sterk mee. Ze moeten wel heel dicht op jouw tuin geplaatst worden wil bezwaar echt kans maken.

Het zal je verbazen. Extra woningen toevoegen betekent dat de gemeente de eigenaar zomaar 100k/kavel geeft. Dat gebeurt echt niet zomaar.

---

In principe kan je alleen bezwaar maken tegen wijzigingen op het voorgaande bestemmingsplan. Zonder het plan te kennen.
De huidige bestemming zal Wonen, Gemengd of Centrumdoeleinden zijn (aangezien het een 'Dorpsstraat' is wat meestal een centrum van een dorp is) met in de regel een bouwvlak ter grootte van het bestaande bouwwerk en voorgeschreven goot/bouwhoogtes, oppervlaktes, eventueel nog met voorschriften hellend dak en bijgebouwen. Je moet de bestemming wijzigingen om bv het bouwvlak te veranderen, in de regel kan binnen een bestaande bestemming al heel wat. De extra kavels dichter op je tuin zijn afhankelijk van het vigerende plan. Als het al toegestaan was om daar bouwwerken op te richten, maak je weinig kans.

In een bestemmingsprocedure wordt gekeken naar wat er mogelijk was in het vigerende plan, niet wat er nu staat en er ruimte onbenut is gebleven.

-We zijn directe "achterburen", hadden we niet veel eerder bericht moeten krijgen van een bestemmingsplan wijziging? Ik snap dat als je plannen hebt en deze wilt uitvoeren dat je niet 100 man mee laat beslissen maar je zou als directe buren toch iets van inspraak moeten hebben lijkt me, klopt dat?

Je hebt als belanghebbende inspraak. Maar briefjes rondsturen hoeft niet. Je kan je abonneren op de staatscourant voor je postcode en je hebt de gemeentepagina in het lokale sufferdje. Er wordt van de burger enig pro-activiteit verwacht.

Degene die de tekening had doorgestuurd vertelde dat ze bij de buren en overburen blijkbaar wel contact hadden gehad en dat dat voldoende zou zijn geweest.
-Op welke manier zou dit alsnog kunnen?

Bellen naar de eigenaar? Wellicht komt er helemaal niks bij jou in de buurt?

-Wat zou de beste manier zijn om te voorkomen dat het hoge huizen worden: nu al bezwaar tegen opdeling of straks als kopers willen bouwen? We willen niet mensen dwars zitten met hun pensioenopbrengst van de grond maar ook niet ons woongenot laten verminderen.

Elke stap bezwaar maken. Tot slot kan je nog planschade indienen bij de gemeente.

@cryptapix Splitsing kan je niks tegen doen. Als je je perceel op wil delen in vakjes van 1x1 meter mag dat gewoon. Je wordt alleen niet zo blij van de kadastrale kosten.

Señor Sjon wijzigde deze reactie 17-01-2020 10:49 (3%)

[dennisvalk]

Mijn ervaring mbt bezwaar maken tegen (ver)bouwingen is dat je het proces kunt vertragen, maar niet tegenhouden. De gemeente zei letterlijk 'Overal waar ge/verbouwd wordt, hebben mensen bezwaar tegen. Als je naar al deze mensen zou luisteren, wordt er nooit wat ge/verbouwd.' Het hoogste haalbare is dat je compensatie kunt krijgen voor eventuele aantoonbare waardedaling van je woning. Plus de verhouding met de (toekomstige) eigenaren begint al niet lekker en zullen zeker niet hun best gaan doen het voor jou zo plezierig mogelijk te maken.

[PcDealer]

Bij ons aan het begin van de straat wordt een laag appartementencomplex gebouwd. De grond wordt nu bouwrijp gemaakt. Twee jaar geleden is de buurt uitgenodigd door de aannemer en gemeente oviir een informatiesessie. Hetzelfde voor nieuwe huizen aan het einde van de straat. De door ons aangedragen punten zijn meegenomen in de plannen.

[LankHoar]

Planschade claimen, mocht het zo ver komen, is een bijzonder iets. Het bedrijf naast mijn ouders huis besloten om 4 huizen naast hun (dus aan de andere kant van het bedrijf waar mijn ouders naast wonsn) op te kopen, te slopen en er een relatief gigantisch industrie gebied van te maken. Zoiets doet de waarde van je eigendom niet goed. Dus mijn ouders met een advocaat planschade proberen te claimen. Hoorzitting gehad, en dat werd gewoon van tafel geveegd onder het mom "jullie zaten al naast een bedrijf, dat is nu niet veranderd".

[Hoijong]

LankHoar schreef op vrijdag 17 januari 2020 @ 11:14:
Planschade claimen, mocht het zo ver komen, is een bijzonder iets. Het bedrijf naast mijn ouders huis besloten om 4 huizen naast hun (dus aan de andere kant van het bedrijf waar mijn ouders naast wonsn) op te kopen, te slopen en er een relatief gigantisch industrie gebied van te maken. Zoiets doet de waarde van je eigendom niet goed. Dus mijn ouders met een advocaat planschade proberen te claimen. Hoorzitting gehad, en dat werd gewoon van tafel geveegd onder het mom "jullie zaten al naast een bedrijf, dat is nu niet veranderd".

Nou ben ik benieuwd hoeveel meer je huis in waarde daalt als een bedrijf wat er al zit het perceel (4 huizen groot, nogal vaag) vergroot. Zoveel verandert er dan niet ten opzicht van je woning zou ik ook beredeneren als jurist van de gemeente.

Datzelfde geldt voor dit verhaal. Zonder concrete feiten, tekeningen en meer details is planschade claimen een leuk advies, maar planschade krijgen is heel wat anders.

[Señor Sjon]

Planschade komt op het eind en kan je claimen tot vijf jaar na het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan. Let wel dat de datum van onherroepelijk worden ook de peildatum is voor waardedaling. Je hoeft je dus niet rijk te rekenen met de prijzen van nu als je gelijk krijgt. Een deel van de planschade is sowieso al aanvaard maatschappelijk risico van een paar procent die je nooit vergoed krijgt.