Hoe wordt een huurwoning getaxeerd bij verkoop?

[Anoniem: 1217850]

Hallo beste medetweakers,

Mijn woningcoöperatie heeft mij onlangs duidelijk gemaakt dat als ik mijn woning zou verlaten de woning verkocht zou worden, of, als ik zelf interesse heb, ik zelf de woning kan kopen.

Nu heb ik een vraag betreffende de taxatie van de woning. Ik heb zelf altijd gezegd dat ik dit huis nooit en te nimmer zou verlaten en ik hier zou blijven wonen tot aan mijn dood (jaik, klinkt nogal grimmig).

Met die gedachte in mijn achterhoofd heb ik in de afgelopen 7 jaar zelf allerlei verbeteringen aangebracht aan en rondom de woning. De woning betreft een vrijstaande woning met officieel F/G energieklasse. Boven was het zo verrekte koud, doordat er in het dak totaal geen isolatie zat (pannen, dak -en panlatten, dakbeschot, zachtboard en dat is alles), dat ik zelf de handen uit de mouwen heb getrokken en de gehele slaapkamer zelf heb vertimmerd en geïsoleerd. Niet alleen dat, maar ik heb ook een garage gebouwd van 8.20m bij 4.10m, heb 3 rolluiken laten plaatsen, 2 elektrische en 1 handmatige en heb in de bijkeuken/cq schuurtje zelf een vloer gelegd en ook daar een plafond gemaakt en geïsoleerd. Dat bijkeukentje/schuurtje heeft een plat dak en ik keek zo tegen de balken en het plaatwerk van het dak aan. Daarboven zit dakleer met losse steentjes. Ik heb dat volledig geïsoleerd met glaswol en afgetimmerd met een schroten dak, dit zijn in elkaar schuivende planken van ongeveer 2 cm dik.

Toen ik hier kwam voor de 1e keer heb ik ALLES gefilmd hoe het er uitzag. Ik verwacht binnenkort een contract te krijgen bij mijn werkgever en met de huidige hypotheekrente zou ik gek zijn dit huis niet te kopen. De huur is 470 euro en de hypotheek zou (tegen 1.5%) en op basis van de verkoopprijs van de woning hiernaast (€ 105.000) uit komen op grofweg 250-300 euro excl. hypotheekrente aftrek.

De vraag is nu alleen: Omdat het om een huurwoning gaat mag ik dan eisen dat de woning getaxeerd wordt zonder de door mij aangebrachte voorzieningen en extra's en een taxatie met deze extra's?
Want ik zit met een heel mooi idee in mijn hoofd te brainstormen, en dat is namelijk, als de waarde vermeerdering van dit huis voldoende is, kan ik namelijk zonnepanelen bij de hypotheek financieren en deze laten plaatsen, en dat is met de huidige rentes HEEL ERG voordelig. Niet alleen betaal ik dan minder 'huur', maar ook nog eens minder energiekosten, en het huis wordt volledig mijn eigendom. Win win win situatie.

Wie heeft ervaring met het kopen van zijn/haar huurwoning en hoe dit gaat met de taxatie?

[boyette]

mijn god.. je had beter dat huis eerst kunnen kopen voordat je er aan begon..
ik denk dat je weinig te eisen hebt
sterker nog

zij kunnen eisen dat je het terug brengt in de oorspronkelijke staat..
hoewel ze dat niet zullen doen waarschijnlijk..

ik zou eerst eens hun standpunt opvragen
wat hun beleid daar in is

dan kan je daar verder op borduren

[Grannd]

boyette schreef op maandag 6 januari 2020 @ 09:48:
mijn god.. je had beter dat huis eerst kunnen kopen voordat je er aan begon..
ik denk dat je weinig te eisen hebt
sterker nog

zij kunnen eisen dat je het terug brengt in de oorspronkelijke staat..
hoewel ze dat niet zullen doen waarschijnlijk..

ik zou eerst eens hun standpunt opvragen
wat hun beleid daar in is

dan kan je daar verder op borduren

Doorgaans is het van belang dat je dit soort grote aanpassingen van tevoren meld, zodat de corporatie hun toestemming kan verlenen. Als dat zo is kan je zelfs geld terug krijgen als je bijvoorbeeld verhuist terwijl je net een nieuwe keuken erin heb gezet.

[Anoniem: 93986]

Mijn ervaring is dat er is gekeken naar de WOZ waarde. Ik heb het appartement gekocht toen het uit de verhuur kwam waar ik nu in woon. Ik denk dat dat voor iedere corporatie anders zal zijn.


Waarom informeer je niet wat verder bij ze om de vraagprijs te achterhalen? Wellicht valt die wel erg mee en maak je je drukker als nodig is?

[Anoniem: 472287]

Contact opnemen, dat is de enige manier om een deftig antwoord te krijgen. Dit hele topic komt alleen maar vol met giswerk.

[naitsoezn]

Als het om de taxatie van de woning gaat heb je natuurlijk niets te eisen over hoe die taxatie uitgevoerd wordt en op welke gronden .

Wel hebben jij en de eigenaar een soort-van gezamenlijk belang, namelijk dat de woning van eigenaar verwisselt. Maar de woningwaarde is gewoon wat ie is, en is voor jou niet (veel) lager dan voor iemand die de woning zou kopen wanneer jij de huur opzegt. De huidige eigenaar heeft daar namelijk maar beperkte speling op, want als het (veel) te goedkoop van de hand gaat dan vindt de belastingdienst daar doorgaans wel wat van. Het beste kun je dus gewoon in overleg gaan met de eigenaar.

[ Voor 4% gewijzigd door naitsoezn op 06-01-2020 09:56 ]

[The_Ghost16]

Wij hebben ook ons huurhuis gekocht (als enige in de straat). Heb geen taxateur gezien. Volgens mij heeft de woning corporatie gewoon een lijst met huizen en wat de waarde is. Onderhandelen over de prijs is ook niet mogelijk tenzij ze iets gaan vervangen. Wij zouden namelijk een nieuwe keuken krijgen. Die laten annuleren en 2000 euro van de vraagprijs af. Daarna voor de hypotheek zelf een taxatie rapport op laten stellen (dit is verplicht) en die kwam met een hogere waarde uit, zeker na verbouwing.

[Anoniem: 63072]

Is er wel een vaste regel voor? Ik weet dat bij het ouderlijk huis de woningbouw alleen keek naar hetgeen ze zelf gelever hadden, verbeteringen door de bewoners werden niet meegenomen. Daarnaast was er zelfs korting die hoger was voor mensen die al langer huurden (en ene lagere huur hadden).

[Anoniem: 1217850]

naitsoezn schreef op maandag 6 januari 2020 @ 09:56:
Maar de woningwaarde is gewoon wat ie is, en is voor jou niet (veel) lager dan voor iemand die de woning zou kopen wanneer jij de huur opzegt. De huidige eigenaar heeft daar namelijk maar beperkte speling op, want als het (veel) te goedkoop van de hand gaat dan vindt de belastingdienst daar doorgaans wel wat van. Het beste kun je dus gewoon in overleg gaan met de eigenaar.

De woning is al relatief oud en is waarschijnlijk allang 'afbetaald' door de corporatie. Bij de taxatie kan men toch moeilijk zaken mee taxeren die niet van corporatie zijn, ook al zitten die toevallig aan het huis vast. Net wat gezegd wordt hierboven eerder: Als ik zou gaan verhuizen zou ik ALLES gewoon meenemen en/of weer terugzetten in originele staat.

Maar idd ik zal ze wel eens bellen en informeren.

The_Ghost16 schreef op maandag 6 januari 2020 @ 09:57:
Wij hebben ook ons huurhuis gekocht (als enige in de straat). Heb geen taxateur gezien. Volgens mij heeft de woning corporatie gewoon een lijst met huizen en wat de waarde is. Onderhandelen over de prijs is ook niet mogelijk tenzij ze iets gaan vervangen. Wij zouden namelijk een nieuwe keuken krijgen. Die laten annuleren en 2000 euro van de vraagprijs af. Daarna voor de hypotheek zelf een taxatie rapport op laten stellen (dit is verplicht) en die kwam met een hogere waarde uit, zeker na verbouwing.

Dat klinkt ongeveer in de richting zoals ik het zou verwachten. Overigens zelf die taxatie rapport laten uitvoeren is sowieso wel aan te bevelen om er zeker van te zijn dat die hoop stenen ook zoveel waard is als de woningcorporatie er voor vraagt.

[ Voor 32% gewijzigd door Anoniem: 1217850 op 06-01-2020 10:03 ]

[Felyrion]

Sommige wooncorporaties hebben wel regelingen (vergoedingen) als het gaat om woningverbeterende aanpassingen. Hiervoor moet over het algemeen wel toestemming zijn gevraagd en verleend.

Dit moet je overigens sowieso los zien van de taxatie en verkoop. Taxatie zal worden uitgevoerd door een onafhankelijke partij, dus zal de huidige staat getaxeerd worden.
Het zal niet anders gaan dan als het aan een derde partij verkocht zou worden.

Het kan zo zijn dat de taxatie (en dus verkoopprijs) hoger uitvalt dan zonder jouw wijzigingen. Onder bepaalde voorwaarden zou je in aanmerking kunnen komen voor vergoeding hiervoor.

Deels toepasselijk:
https://www.advocaten-ams...caat-huurrecht-vergoeding

[Ivow85]

Toen mijn ouders hun sociale huurwoning enkele jaren terug mochten kopen van de woningcorporatie, werd de woning getaxeerd zonder de zogenaamde zelf aangebrachte voorzieningen.

Dus eigenlijk werd het huis getaxeerd als zijnde een kale huurwoning met standaard aanrecht en basic badkamer. Zaken als de dakkapel, luxere keuken en badkamer, vloerverwarming waren immers al hun 'eigendom'.

[Felyrion]

Ivow85 schreef op maandag 6 januari 2020 @ 10:02:
Toen mijn ouders hun sociale huurwoning enkele jaren terug mochten kopen van de woningcorporatie, werd de woning getaxeerd zonder de zogenaamde zelf aangebrachte voorzieningen.

Dus eigenlijk werd het huis getaxeerd als zijnde een kale huurwoning met standaard aanrecht en basic badkamer. Zaken als de dakkapel, luxere keuken en badkamer, vloerverwarming waren immers al hun 'eigendom'.

Hm, inderdaad, ik zie nu bij een willekeurig andere partij dat er inderdaad ook getaxeerd kan worden als "standaardwoning".

Dat kan dan wel nuttig zijn.

2. Taxatie

Als blijkt dat koop financieel haalbaar zou moeten zijn, dan laten wij de woning taxeren. Een NVM makelaar voert de taxatie uit. Hij maakt hiervoor rechtstreeks met u een afspraak. De kosten van de taxatie nemen wij voor onze rekening.We taxeren uw huis als standaardwoning. Dit houdt in dat we zelf aangebrachte verbeteringen niet meenemen in de waardebepaling. Denk hierbij bijvoorbeeld aan een door uzelf geplaatste luxe keuken. Veranderingen aan uw huis die door ons zijn goedgekeurd en vergoed (ZAV), nemen we wel mee in de bepaling van de taxatiewaarde.

edit: quote gaar

[ Voor 27% gewijzigd door Felyrion op 06-01-2020 10:10 ]

[naitsoezn]

Anoniem: 1217850 schreef op maandag 6 januari 2020 @ 10:00:
Bij de taxatie kan men toch moeilijk zaken mee taxeren die niet van corporatie zijn, ook al zitten die toevallig aan het huis vast.

Hoe ze zouden taxeren is (grotendeels) speculeren; ik zeg alleen dat je als huidige huurder qua taxatie helemaal niets te eisen hebt.

Maar idd ik zal ze wel eens bellen en informeren.

Lijkt me het beste

[Ikke_niet]

Ik had destijds een huurhuis met wat aangebrachte verbeteringen, zoals aangebouwd hok, isolatie in de bijkeuken tweede toilet boven. De woningwaarde werd vastgesteld door een taxatie.
officieel op basis van de 'kale' woningbouw woning.

In ons geval leverde dat een waarde op die 20k hoger lag dan andere vergelijkbare woningen in de zelfde straat. Zelf een contra taxatie laten doen die op de door ons geschatte waarde lag in de lijn van de rest van de straat. woningbouw hiermee geconfronteerd, antwoord "take it or leave it"

Laatste gedaan, groter huis verderop in de straat gekocht van diezelfde woningbouw voor een logische prijs. Alles uit en van het huis gesloopt wat niet van de woningbouw was. Daarna is het huis alsnog in de verkoop gegaan voor -jawel- de prijs die wij er voor wilden betalen..

[ Voor 10% gewijzigd door Ikke_niet op 06-01-2020 10:11 ]

[Anoniem: 1217850]

Ik heb ze gebeld en ik word binnenkort door iemand geïnformeerd over de gang van zaken, maar afgaande op bovenstaande lijkt een 'standaard' waardebepaling zoals de woning bekend is bij de stichting voor de hand liggend.

[vso]

@Anoniem: 1217850 inderdaad bellen ..


99% kans dat je 10 tot 15% minimaal al van de prijs af hebt omdat jij de bewoner bent .. versus de prijs op "funda"

tja de woningbouw weet echt wel wat ze er inhebben gestoken, en vaak gaat het in de gehele staat v.d woning dus niet wat jij zelf "verbeterd' hebt .. meer buiten aanzicht ..

Vaak kan je best wel onderhandelen, zeker als je vraagt waarom ze de prijs te hoog hebben ..je kan ook voorstellen een technisch onderzoek (onafhankelijk) in te laten schakelen als je gebreken vermoed .. het zijn niet robots die er werken .. dus met gestaafde gesprekken en "bewijs" kom je best een eind..

een keuken die je zelf erin hebt gezet, versus een 20 jaar oude keuken die al 5 jaar gerenoveerd had moeten worden (zie hun eigen renovatie voorwaarden .) zijn mogelijke bijkomende prijs onderhandel punten ..

maar wees redelijk verwacht niet van 200.000 huis naar 125.000 te krijgen .. wees blij met 10 a 20% en alles extra is spekkoper

Ikke_niet schreef op maandag 6 januari 2020 @ 10:10:
Ik had destijds een huurhuis met wat aangebrachte verbeteringen, zoals aangebouwd hok, isolatie in de bijkeuken tweede toilet boven. De woningwaarde werd vastgesteld door een taxatie.
officieel op basis van de 'kale' woningbouw woning.

In ons geval leverde dat een waarde op die 20k hoger lag dan andere vergelijkbare woningen in de zelfde straat. Zelf een contra taxatie laten doen die op de door ons geschatte waarde lag in de lijn van de rest van de straat. woningbouw hiermee geconfronteerd, antwoord "take it or leave it"

Laatste gedaan, groter huis verderop in de straat gekocht van diezelfde woningbouw voor een logische prijs. Alles uit en van het huis gesloopt wat niet van de woningbouw was. Daarna is het huis alsnog in de verkoop gegaan voor -jawel- de prijs die wij er voor wilden betalen..

Dus je les geleerd, niet veel geld in een huurpand stoppen .. (sarcastisch gezegd) .. erger nog je kan beter gaatjes vullen met tandpasta dan met muurvuller .. (niet mijn stijl maar goed)

Als je soms ziet wat huurders doen en verhuurders pfff bakken geld worden verkwist .. door dit soort gedrag.

ik heb geluk gehad, ik kon veel van mijn oude huurwoning meenemen naar mijn huidige koopwoning (elektrisch zonnescherm, schutting en andere zaken die de volgende bewoner wel "gratis" wou overnemen .. (lees dat mocht ik laten zitten) ..
De woningbouw "onderhouds monteurs, die klauwen rustig alles leeg (of wisselen om) als het ze uitkomt ..

of je betaald 300,- voor het verwijderen van een vloer en je hoort van je ex-buren dat de vloer er nog steeds inzit bij de volgende bewoner ..

Maar goed, nooit geschoten is altijd mis ..

[ Voor 47% gewijzigd door vso op 06-01-2020 10:27 ]

[Hackus]

Het kan echt verschillen. de ene wooncorporatie wil marktwaarde, de ander doet in die 1e brief al een indicatie van hun prijs. Vaak ligt het verschil ook in net overgenomen/samengaan en hoe zij er financieel tegenaan kijken. wbt de vernieuwingen zit ook verschil in. de één zal je niets vermelden met 'tijd voor nieuwe keuken' de ander schrijft je aan dat je over aantal maand het recht hebt op keuken/douche renovatie. dit topic betreft dan veel speculatie waar je eigenlijk weinig aan hebt. wij kennen jou situatie niet en weten niet hoe of wat het bij 'jullie' corporatie gaat.

[Anoniem: 1217850]

Ik ben zojuist teruggebeld door een medewerker van de woningcorporatie en hieruit kwam naar voren dat in principe de door de bewoner zelf aangebrachte verbetering NIET worden meegenomen in de taxatie. Wel is de woningcorporatie verplicht van de gemeente om de woning minimaal Energieklasse C te maken. En dat is ook exact wat ze gedaan hebben met de woning hiernaast. Die (identieke) woning hebben ze voorzien van spouwmuurisolatie, vloerisolatie, gevelisolatie en 8 zonnepanelen. Ik heb een tikkeltje brutaal gevraagd voor welke prijs die woning is verkocht, en dat is 109.000 euro. Dat is inclusief de verbeteringen die de woningcorporatie heeft aangebracht. Van mij mogen ze die verbetering ook aanbrengen en als ik dit huis voor dat bedrag dan ook kan kopen is het zeker niet duur, als je ook 8 zonnepanelen er nog bij krijgt, plus de nodige extra isolatie, dan is het echt een win-win situatie als het gaat om financieel gewin.

[Anoniem: 93986]

Check het kadaster als je wilt weten voor welke prijs een woning is verkocht. Dat is gewoon openbare info.

Je kan het gewoon opvragen voor een postcode gebied. Kost je een paar euro.

https://www.kadaster.nl/situaties/woning/kopen

[vso]

Anoniem: 1217850 schreef op maandag 6 januari 2020 @ 10:44:
Ik ben zojuist teruggebeld door een medewerker van de woningcorporatie en hieruit kwam naar voren dat in principe de door de bewoner zelf aangebrachte verbetering NIET worden meegenomen in de taxatie. Wel is de woningcorporatie verplicht van de gemeente om de woning minimaal Energieklasse C te maken. En dat is ook exact wat ze gedaan hebben met de woning hiernaast. Die (identieke) woning hebben ze voorzien van spouwmuurisolatie, vloerisolatie, gevelisolatie en 8 zonnepanelen. Ik heb een tikkeltje brutaal gevraagd voor welke prijs die woning is verkocht, en dat is 109.000 euro. Dat is inclusief de verbeteringen die de woningcorporatie heeft aangebracht. Van mij mogen ze die verbetering ook aanbrengen en als ik dit huis voor dat bedrag dan ook kan kopen is het zeker niet duur, als je ook 8 zonnepanelen er nog bij krijgt, plus de nodige extra isolatie, dan is het echt een win-win situatie als het gaat om financieel gewin.

je kan ook vragen of je via de notaris de afspraak kan vastleggen dat je zelf het doel hebt naar energie klasse C te brengen (niet B of A dat is aan jezelf ) en dus voor een lagere prijs kan kopen .. oftewel jij neemt zelf het risico en zal de woning pas verkopen als dit C is .. bla bla bla ..


Voordeel is dat je huis minder prijzig is .. ? ff uitrekenen zelf klussen is immers "goedkoper" of dat je zelf bij mag betalen bij de werkzaamheden ..

[ Voor 3% gewijzigd door vso op 06-01-2020 10:54 ]

[Tommie12]

Zelf een hoop werken doen in een huurwoning is altijd een risico.

Mijn neef heeft ooit een nieuwe badkamer geplaatst in zijn huurwoning na mondeling akkoord met de verhuurder. Die ging wel iets regelen...
Uiteindelijk heeft hij een fles champagne gekregen, en een jaar later werd de huur verhoogd.

Als je woningcorporatie geen taxateur stuurt en gewoon taxeert volgens de buitenkant, dan heb je enorm geluk. In principe kunnen ze vragen wat ze willen, en zeker als je als huurder zelf wil kopen, dan voelt een verkoper zich sterker in de onderhandeling. Die weet ook dat je verhuiskosten uit spaart.
En een badkamer of keuken weg slopen en een oudere in de plaats zetten, dat komt uiterst zelden voor. Integendeel, met een plaatsbeschrijving trek je dan dikwijls aan het kortste eind.

Als je een goede prijs krijgt kopen hé, maar ik zou in een huurhuis nooit zelf ingrijpende investeringen doen. Voor je het weet wordt je uitgezet, of gaat de huur omhoog.

[Señor Sjon]

Kijk anders even in het WOZ-waardeloket voor een eerste inschatting.

Waar is het? Afhankelijk daarvan is de WOZ-afwijking groot of klein.

[RM-rf]

vso schreef op maandag 6 januari 2020 @ 10:54:
[...]

je kan ook vragen of je via de notaris de afspraak kan vastleggen dat je zelf het doel hebt naar energie klasse C te brengen (niet B of A dat is aan jezelf ) en dus voor een lagere prijs kan kopen .. oftewel jij neemt zelf het risico en zal de woning pas verkopen als dit C is .. bla bla bla ..


Voordeel is dat je huis minder prijzig is .. ? ff uitrekenen zelf klussen is immers "goedkoper" of dat je zelf bij mag betalen bij de werkzaamheden ..

ik vermoed dat de woningcooperatie dat helemaal niet _mag_ doen..
(en dat is eigenlijk maar goed ook dat men zoiets niet toestaat).

De gemeente verplicht hen immers woningen pas te verkopen vanaf energieklasse C met een bepaald logisch en begrijpbaar doel (nl. te voorkomen dat er vooral een groot aantal lage kwaliteits woningen op de markt komen, wat vaak vooral een verdere verslechtering van buurten oplevert, lage kwaliteit goed kope woningen die vaak ook bewoners aantrekken die voor weinig willen wonen).

Een eventuele 'afspraak' die natuurlijk boterzacht is, zal heel makkelijk misbruikt kunnen worden als spaar-deal tussen woningcoporatie en kopers (die beide erop kunnen sparen) en dan uitmonden in een probleem voor de gemeente van een te groot aantal laag kwalitatieve woningen die helemaal niet gerenoveerd worden na verkoop.

De Gemeente zal er alles aan gelegen zijn absoluut te voorkomen dat de woningcorportaties slechte energie-onvriendelijke woningen op de markt brengen, die daarna dan eigendomswoningen zijn en mogelijk snel nog verder zouden gaan 'vervallen' en meer waardeverval hebben.

Als koper moet je ook niet willen zo te kopen, het kan 'goedkoop' lijken, maar kan snel duurkoop blijken te zijn als je enkel in een enorme achterstandsbuurt terechtkomt, die een snel verval kent.
(beter een woning kopen die minimaal zn prijs ook enigszins kan behouden dan de waarde van je huis te zien vallen als de buurt ook ongeliefd is en een slechte naam heeft van goedkope slecht onderhoud energie-onvriendelijke woningen)

[ Voor 5% gewijzigd door RM-rf op 06-01-2020 11:15 ]

[DiedX]

Tenzij je in Den Helder woont zou ik blind tekenen voor 109k. Er vanuit gaande dat je de rest van je leven er wil blijven zitten.

Hoogstwaarschijnlijk ga je er op vooruit, hypotheek VS huur.

[Den_S85]

Mijn vorige woning heb ik van de woningbouw vereniging gekocht, deze woningen werden destijds aangeboden tegen de WOZ waarde. Een paar woningen zijn daarna nog verkocht en ook steeds tegen de WOZ waarde.

Dus als TS geluk heeft, dan kan hij lekker goedkoop "zijn" huis overnemen.

[vso]

RM-rf schreef op maandag 6 januari 2020 @ 11:12:
[...]


ik vermoed dat de woningcooperatie dat helemaal niet _mag_ doen..
(en dat is eigenlijk maar goed ook dat men zoiets niet toestaat).

De gemeente verplicht hen immers woningen pas te verkopen vanaf energieklasse C met een bepaald logisch en begrijpbaar doel (nl. te voorkomen dat er vooral een groot aantal lage kwaliteits woningen op de markt komen, wat vaak vooral een verdere verslechtering van buurten oplevert, lage kwaliteit goed kope woningen die vaak ook bewoners aantrekken die voor weinig willen wonen).

Een eventuele 'afspraak' die natuurlijk boterzacht is, zal heel makkelijk misbruikt kunnen worden als spaar-deal tussen woningcoporatie en kopers (die beide erop kunnen sparen) en dan uitmonden in een probleem voor de gemeente van een te groot aantal laag kwalitatieve woningen die helemaal niet gerenoveerd worden na verkoop.

De Gemeente zal er alles aan gelegen zijn absoluut te voorkomen dat de woningcorportaties slechte energie-onvriendelijke woningen op de markt brengen, die daarna dan eigendomswoningen zijn en mogelijk snel nog verder zouden gaan 'vervallen' en meer waardeverval hebben.

Als koper moet je ook niet willen zo te kopen, het kan 'goedkoop' lijken, maar kan snel duurkoop blijken te zijn als je enkel in een enorme achterstandsbuurt terechtkomt, die een snel verval kent.
(beter een woning kopen die minimaal zn prijs ook enigszins kan behouden dan de waarde van je huis te zien vallen als de buurt ook ongeliefd is en een slechte naam heeft van goedkope slecht onderhoud energie-onvriendelijke woningen)

Zou het altijd proberen, anders is het altijd mis .. maar je punt is niet geheel onduidelijk, of onwaar ..

[weertenaar]

Als je aangeeft dat je alles in originele staat terugbrengt, kan het bij de taxatie toch ook niet meegenomen worden. Daar zou ik me niet druk om maken.

[indigo79]

RM-rf schreef op maandag 6 januari 2020 @ 11:12:
[...]

ik vermoed dat de woningcooperatie dat helemaal niet _mag_ doen..
(en dat is eigenlijk maar goed ook dat men zoiets niet toestaat).

De woningcorporatie zal het minimale doen dat nodig is voor energieklasse C. Als TS effectief in de woning wil blijven wonen, zou het best kunnen dat hij liever een wat grotere inspanning doet. Het probleem is dat een energieklasse A of B niet bereikt wordt door te doen wat je voor C zou gedaan hebben en dan nog iets anders extra, maar door alles wat je voor C zou doen net iets beter te doen. Wil de TS toch naar B of A, dan kan hij eigenlijk alleen alles nog eens over doen.

De woningcorporatie verplichten om sowieso tot C te renoveren voor verkoop lijkt mij vanuit het beleid wel de makkelijkste manier om die C toch te garanderen, maar absoluut niet de beste manier om zo zuinig mogelijke woningen te realiseren. We gaan het hier uiteraard niet veranderen, maar je zou ook perfect de koper een bepaalde tijd kunnen geven om tenminste C te bereiken en hem zwaarder te belasten als hij binnen die tijd zijn woning niet tot tenminste C verbeterd heeft.

[RM-rf]

indigo79 schreef op maandag 6 januari 2020 @ 15:21:
[...]

Voor de gemeente heeft het gewoon te maken met garanties dat onderhoud gepleegd werkelijk wordt, ook bewust voor de verkoop.
Zodat de voormalige sociale huurwoningen niet snel tot 'achterstandsbuurt' verwordt, nadat deze zo goedkoop mogelijk verkocht is (wat ook al een bepaalde doelgroep zal aanlokken).

iets als een 'belofte' vastleggen in een koopcontract heeft geen enkele garantie of verplichting daadwerkelijk die nodige verbetering uit te voeren. (de truc bij eigendom is nu eenmaal dat als een woning iemands eigendom is, je geen dwangmiddel hebt om achteraf renovering of onderhoud af te dwingen... bv dat te regelen via een VVE gaat ook andere eigenaars extra belasten)
Dan kun je wel hele mooie theorieen hebben over de kopers die dat met eigen middelen véél beter gaan doen, maar de realiteit zal omgekeerd zijn... Het overgrote deel van de kopers steekt dat voordeel enkel in hun eigen zak en denkt er een voordeel aan te hebben.

Het resultaat is vooral een wegzakken van de huizenprijzen in dat woongebied waar de sociale huurwoningen zo makkelijk naar koopwoningen omgezet zijn, en men regels halfhartig naleeft.
Dat trekt vooral mensen uit de onderkant van de koopmarkt aan, die zo goedkoop mogelijk willen wonen en niet teveel kunnen lenen.

Zelfs als jij bv wel extra eigen geld erin gaat steken, wat je vermoedelijk meer zal kosten als wanneer een woningbouwcorporatie dat grootschalig doet, loop je nog de kans dat in dat woongebied waar je nu je koopwoning hebt, al snel mensen liever wegtrekken dan er kopen.
Dan drukt ook een eventuele verkoopprijs van jouw woning, ook als jij wel extra gerenoveerd hebt.

Juist als koper heb jij er meer voordeel bij dat die woningcorporatie consequent is in de renovatie van _alle_ voormalige sociale huurwoningen die ze verkopen en dat ook de gemeente dat strengt controleert en de regels naleeft

[ Voor 7% gewijzigd door RM-rf op 06-01-2020 16:02 ]

[NNCi]

We wonen al bijna 10 jaar in een oud-huurwoning, die we toentertijd gemoderniseerd hebben. We hebben een MVE- constructie waarbij de corporatie de woning later dit jaar van ons terugkoopt.

We hebben bewust anderhalf jaar geleden een eengezins nieuwbouwwoning gekocht.

Groot onderhoud, gevels en een aantal andere zaken vallen onder de verantwoording van de corporatie. Onze VVE-bijdrage is daardoor vrij fors en ondoorzichtig. Wees je bewust van de addertjes onder het gras en verdiep je goed betreft onderhoud, eventuele terugverkoop en andere verplichtingen richting de corporatie.

Tot slot, de huizenprijzen in Rotterdam is in die periode verdubbeld. Zonder twijfel beste investering ooit.

[ro3lie]

Mbt je zonnepanelen ed.
Weet dat je altijd extra mag lenen tbv energie besparende voorzieningen.
Altijd -> stel je zit aan de max. mag je alsnog 6% extra lenen voor EBV.

Bij sommige banken is dit meer. En bij sommige banken is het geen EBV maar een Energie Bespaar Budget.
Dit is exact hetzelfde maar minder streng qua aantal voorzieningen die je minimaal moet treffen en goedkeuring

[kabeltjekabel]

RM-rf schreef op maandag 6 januari 2020 @ 15:33:
[...]


Voor de gemeente heeft het gewoon te maken met garanties dat onderhoud gepleegd werkelijk wordt, ook bewust voor de verkoop.
Zodat de voormalige sociale huurwoningen niet snel tot 'achterstandsbuurt' verwordt, nadat deze zo goedkoop mogelijk verkocht is (wat ook al een bepaalde doelgroep zal aanlokken).

iets als een 'belofte' vastleggen in een koopcontract heeft geen enkele garantie of verplichting daadwerkelijk die nodige verbetering uit te voeren. (de truc bij eigendom is nu eenmaal dat als een woning iemands eigendom is, je geen dwangmiddel hebt om achteraf renovering of onderhoud af te dwingen... bv dat te regelen via een VVE gaat ook andere eigenaars extra belasten)

Waarom niet? Exact hetzelfde kan bij nieuwbouw ook, waarbij de koper dan verplicht is op eigen houtje een bepaalde EPC te halen (bij weglaten PV) of zelf een berging "conform bouwbesluit" aan te brengen (bij weglaten van dat houten krotje).

RM-rf schreef op maandag 6 januari 2020 @ 15:33:
Dan kun je wel hele mooie theorieen hebben over de kopers die dat met eigen middelen véél beter gaan doen, maar de realiteit zal omgekeerd zijn... Het overgrote deel van de kopers steekt dat voordeel enkel in hun eigen zak en denkt er een voordeel aan te hebben.

Kwestie van handhaven he.

RM-rf schreef op maandag 6 januari 2020 @ 15:33:
[...]

Zelfs als jij bv wel extra eigen geld erin gaat steken, wat je vermoedelijk meer zal kosten als wanneer een woningbouwcorporatie dat grootschalig doet, loop je nog de kans dat in dat woongebied waar je nu je koopwoning hebt, al snel mensen liever wegtrekken dan er kopen.
Dan drukt ook een eventuele verkoopprijs van jouw woning, ook als jij wel extra gerenoveerd hebt.

Dus als een huis van betere isolatie wordt voorzien willen de buren vertrekken

RM-rf schreef op maandag 6 januari 2020 @ 15:33:
Juist als koper heb jij er meer voordeel bij dat die woningcorporatie consequent is in de renovatie van _alle_ voormalige sociale huurwoningen die ze verkopen en dat ook de gemeente dat strengt controleert en de regels naleeft

Als de gemeente daar streng in is kunnen ze ook een kettingbeding van "C-label voor 1-1-2021" handhaven.

C-label stelt echt geen fluit voor trouwens. Als de woco toch van dat huis afwil zullen ze wellicht inderdaad het minimale doen. Dan krijg je wat wol voor een Rc van 2,0 (minimum conform bouwbesluit voor renovatie) onder je dak. Als je het zelf doet kun je natuurlijk ook prima voor een Rc van 6 de boel met PIR doen.

Spul uit de jaren '80 met HR ketel erbij is al C-label trouwens...

[targaryanwolf]

Oom en Tante hebben het zelfde gehad, hebben ook redelijk wat geld in hun huurhuis gestoken, betaalde wel altijd maar een appel en een ei aan huur, paar jaar geleden werd het tekoop aangeboden. Toen kwam er een taxatie, die natuurlijk oneerlijk was. Hierop hebben zijn bezwaar gemaakt bij de woningbouw, toen is er een 2e taxatie gekomen, deze taxateur vroeg naar de facturen van de verbouwingen en verbeteringen, hierop heeft hij toen de prijs op aangepast.

[synx6]

Zonder het gehele topic door te lezen. Beleid is meestal de leegwaarde. Marktwaarde verhuurde staat is lager. Woz is onzin. Ze noemen dit uitponden.

Vaak krijg je wat korting op de leegwaarde of de woco brengt de woning naar standaarden van nu maar wil de leegwaarde van de onverbouwde VHE als prijs.

De standaard waarderingen zijn grof (mvs basis). Waarschijnlijk is er ooit eens getaxeerd in de afgelopen 3 jaar. Zo nee, dan doen ze dat vooraf aan verkoop als ze slim zijn.

[bombadil]

ZAV is term. Zelf Aangebrachte Voorzieningen tellen meestal niet mee.

Korting zittende huurder mag tegenwoordig nog maar 10% op de taxatie zijn.

[ Voor 9% gewijzigd door bombadil op 22-01-2020 20:18 ]

[ASW1]

bombadil schreef op woensdag 22 januari 2020 @ 20:17:
ZAV is term. Zelf Aangebrachte Voorzieningen tellen meestal niet mee.

Korting zittende huurder mag tegenwoordig nog maar 10% op de taxatie zijn.

Mij is verteld dat er sinds enkele jaren helemaal geen korting meer gegeven mag worden.

[CM-Centurion]

Kan het te maken hebben met wat hier word uitgelegd?

https://radar.avrotros.nl...mp-het-huurpuntensysteem/

[Divak]

Vrijstaand?

Garage?

Schuur?

Bijkeuken?

Zolder?

€ 470 per maand?

Weet je zeker dat je in Nederland woont?


Of je het huis nu blijft huren of gaat kopen, je hebt sowieso een deal waar veel mensen jaloers op zouden zijn. Voor het huren van de woning had de woningcorporatie wel zelf wat verbeteringen moeten/kunnen aanbrengen, maar voor iets meer dan een ton zou ik dit direct kopen. Als dat met extra verbeteringen van de woningbouw is, nog beter! Die 100.000 kun je met een jaarinkomen van 23.000 al voor elkaar hebben, dat is maar een poepje meer dan het minimumloon Succes en geniet ervan.