Nul op de meter, certificaat?

[GeleFles]

We zitten momenteel in het traject voor een nieuwbouwwoning.

Voor eind januari moeten alle meerwerkopties doorgegeven worden, en de hypotheek rond zijn.

Onder de opties zijn een bodemwarmtepomp en nul op de meter.
Hiermee komen er dan 20 panelen op het dak.
Totaal komt dit op ongeveer 17.000 voor de panelen en de warmtepomp.

Onze hypotheekadviseur vraagt om een certifcaat voor nul op de meter, omdat anders de hypotheekverstrekkers geen €25.000 extra willen verstrekken.

Navraag gedaan bij de aannemer, maar deze geeft aan dat er geen certificaat uitgegeven wordt omdat het een optie betreft en dit dus niet voor het gehele project berekent kan worden.

Na wat doorzeuren blijkt dat er wel een certificaat gemaakt kan worden, maar dit moet €11.000 kosten.

Ik kan helaas nergens terugvinden waar dit op gebaseerd is en of dit niet anders kan..
Heeft iemand al eens met dit bijltje gehakt?

[Jim423]

https://nomkeur.nl/behalen-van-het-keurmerk/

Hier al gekeken? Ik denk dat het daarop gebaseerd is. Heb je die 25k echt nodig? Anders zou ik het uit spaargeld doen. Dan maar iets minder dure keuken oid. Eigenlijk kost het je dan 36k+rente.

[Ernemmer]

Je kan ook een berekening laten maken door iemand anders dan de aannemer en dan kost het je waarschijnlijk iets van 300-500 euro.

https://www.epcberekening.nl/prijs-epc-berekening-woning/

[rolandmegens]

Er is ook een optie tot 15.000 extra hypotheek als je een nul op de meter woning neemt zonder certificaat (dus epc kleiner dan 0).
Dat certificaat voor de 25keuro hypotheek is inderdaad een ramp om te krijgen

[GeleFles]

Thnx @Jim423 , die had ik nog niet gezien! Morgen even op mijn gemak doornemen!

De EPC berekening is inderdaad niet zo duur en kan via meerdere partijen geregeld worden, maar de hypotheek heeft een speciaal certificaat nodig Als je aanspraak wil maken op die 25k extra...

Ik zal eens naar die optie kijken zonder garantie, dat word dan waarschijnlijk optie 2...

[Ernemmer]

@GeleFles Zo'n certificaat stelt niks voor en is gewoon een energieberekening die aantoont dat je net zoveel opwekt als dat je verbruikt.

https://www.nieuwbouw-baa...icaat-nul-op-de-meter.pdf

[GeleFles]

Mja, dat certificaat stelt inderdaad geen reet voor, maar moet blijkbaar wel door een bepaalde instantie gemaakt worden.
Daarom vind ik het belachelijk dat ze 11k vragen om zo'n certificaat te maken.

[Jim423]

Is het niet zo dat de aannemer dat keurmerk moet krijgen (duur) en dan pas het certificaat kan uitgeven?
Stel hij heeft geen keurmerk en moet dat speciaal voor jou doen berekend hij dat gewoon door aan je.
Als je iemand kan vinden die het keurmerk al heeft kan die een stuk goedkoper misschien het certificaat voor je uitgeven.

[Ernemmer]

GeleFles schreef op woensdag 18 december 2019 @ 11:50:
Mja, dat certificaat stelt inderdaad geen reet voor, maar moet blijkbaar wel door een bepaalde instantie gemaakt worden.
Daarom vind ik het belachelijk dat ze 11k vragen om zo'n certificaat te maken.

Bel die mensen van Timax even, dan weet je direct dat het geen 11k hoeft te kosten voor 1 woning.

Keurmerk is ook nergens goed voor, je hebt je EPC berekening en daaruit volgt de conclusie dan het een nul-op-de-meter woning is.

[ Voor 13% gewijzigd door Ernemmer op 18-12-2019 11:57 ]

[cryptapix]

Ernemmer schreef op woensdag 18 december 2019 @ 11:55:
[...]


Bel die mensen van Timax even, dan weet je direct dat het geen 11k hoeft te kosten voor 1 woning.

Keurmerk is ook nergens goed voor, je hebt je EPC berekening en daaruit volgt de conclusie dan het een nul-op-de-meter woning is.

Dat volgt daar kennelijk niet uit. Ik weet het fijne niet, maar dit vond ik:
https://stroomversnelling...aag-bij-epc0-om-garantie/

Nul-op-de-meter
Voor nul-op-de-meter woningen kan in 2019 een bedrag van € 25.000 buiten beschouwing worden gelaten bij de berekening van de financieringslast. Voor deze woningen moet uiteraard wél een energieprestatiegarantie worden afgegeven, voor een periode van ten minste tien jaar.

Die energieprestatiegarantie is kennelijk een verzekering:
https://www.bouwgarant.nl/garantie/energieprestatiegarantie/
Lijkt erop dat die EPG alleen door de opdrachtnemer kan worden afgegeven. De kosten lijken echter niet in de buurt te komen van 11k.

[Ernemmer]

cryptapix schreef op woensdag 18 december 2019 @ 13:21:
[...]

Dat volgt daar kennelijk niet uit. Ik weet het fijne niet, maar dit vond ik:
https://stroomversnelling...aag-bij-epc0-om-garantie/


[...]


Die energieprestatiegarantie is kennelijk een verzekering:
https://www.bouwgarant.nl/garantie/energieprestatiegarantie/
Lijkt erop dat die EPG alleen door de opdrachtnemer kan worden afgegeven. De kosten lijken echter niet in de buurt te komen van 11k.

Het was een beetje naïef van mij om te denken dat hypotheekverstrekkers logisch handelen. Er zijn dus wat meer haken en ogen aan het krijgen van de extra hoge hypotheek.

[GeleFles]

Inmiddels meer duidelijk vanuit de hypotheekadviseur; ze hebben de energieprestatiegarantie nodig (van bouwgarant dus).

Ga ik daarmee eens bij de aannemer navraag doen waar die 11k vandaan komt...
Volgens de site van bouwgarant gaat dat om een paar honderd euros.

[Erasmo]

Dat is aardig aan de prijs voor het meerwerk, aannemers willen nog wel eens bijna het dubbele vragen voor panelen dan de marktprijs. Wat zou je in plaats van een bodempomp krijgen, een lucht/water warmtepomp?

Panelen kun je natuurlijk ook makkelijk achteraf leggen.

[GeleFles]

Normaal is een lucht/water warmtepomp inderdaad.
Standaard is slechts 5 panelen.
Bij de nul op meter optie word dan de warmtepomp vervangen voor een bodem warmtepomp en worden er 20 panelen gelegd ipv 5.

Het certificaat laten we voor wat het is, het garantiecertificaat is niet goedkoper te regelen..
dat word normaal gesproken op project basis gedaan, voor slechts 1 of 2 huizen komen de kosten dan niet uit.
Dus gaan we voor een negatieve EPC, zodat we 15k extra kunnen lenen zonder garantiecertificaat.

Heb nog zitten denken om de 15 extra panelen er later zelf op te (laten) leggen, maar dan is het maar de vraag of ik hetzelfde type panelen voor een goede prijs kan vinden en of de indeling dan nog past (als de bestaande 5 weer anders gelegd moeten worden, is dat weer extra werk)

[ Voor 9% gewijzigd door GeleFles op 26-12-2019 21:25 ]

[Erasmo]

Dan zou ik zeker gewoon voor een l/w warmtepomp gaan, die houdt een nieuwbouwwoning warm met twee vingers in z'n neus.

Die vijf panelen zetten niet zoveel zoden aan de dijk, dat is puur een snelle maatregel om de epc lekker laag te houden. Ik zou vragen wat de minderkosten zijn voor geen PV(wel extra groep en loze leiding naar zolder aan laten leggen) en vervolgens het hele dak lekker zelf vol laten leggen als je er woont.

[cryptapix]

Erasmo schreef op vrijdag 27 december 2019 @ 13:08:
Dan zou ik zeker gewoon voor een l/w warmtepomp gaan, die houdt een nieuwbouwwoning warm met twee vingers in z'n neus.

Die vijf panelen zetten niet zoveel zoden aan de dijk, dat is puur een snelle maatregel om de epc lekker laag te houden. Ik zou vragen wat de minderkosten zijn voor geen PV(wel extra groep en loze leiding naar zolder aan laten leggen) en vervolgens het hele dak lekker zelf vol laten leggen als je er woont.

Moet TS daarvoor wel genoeg geld op de plank hebben liggen. Dat vraag ik me af, want het doel van dit topic was extra ruimte binnen de hypotheek krijgen (voor energiebesparende voorzieningen?).

[Milmoor]

Aan de hand van de documenten van de bouwvergunning (opvraagbaar bij gemeente) heb ik mijn energieindex opnieuw laten bepalen. Ik ging van 0,49 naar -0,01. Prijs: zo'n 300 euro, maar betaald door Triodos i.v.m. onze hypotheek daar.

[TheDane]

In plaats van allemaal gedoe met een certificaat (wtf, €15k?!) is een andere hypotheekaanbieder geen optie?

Wij hebben onlangs een bestaande woning gekocht en aangegeven flink wat te moeten verbouwen & willen verduurzamen. We konden probleemloos bijlenen bij Obvion - zolang de uitgaven onderbouwd konden worden en waardeverhogend voor de woning zijn.

De taxateur heeft dit zelfs in een voor/na taxatie tbv de bank verwerkt.

[Erasmo]

cryptapix schreef op vrijdag 27 december 2019 @ 14:09:
[...]
Moet TS daarvoor wel genoeg geld op de plank hebben liggen. Dat vraag ik me af, want het doel van dit topic was extra ruimte binnen de hypotheek krijgen (voor energiebesparende voorzieningen?).

Ja dat ligt dus aan de bank. Van wat ik lees zijn helaas de meeste banken er niet zo happig op.

TheDane schreef op zaterdag 28 december 2019 @ 23:17:
In plaats van allemaal gedoe met een certificaat (wtf, €15k?!) is een andere hypotheekaanbieder geen optie?

Wij hebben onlangs een bestaande woning gekocht en aangegeven flink wat te moeten verbouwen & willen verduurzamen. We konden probleemloos bijlenen bij Obvion - zolang de uitgaven onderbouwd konden worden en waardeverhogend voor de woning zijn.

De taxateur heeft dit zelfs in een voor/na taxatie tbv de bank verwerkt.

Verder shoppen loont altijd, ik vermoed dat er bij Triodos/ASN ook wel wat mogelijk zou moeten kunnen zijn. En anders kun je de zonnepanelen vaak ook nog met bv. een gemeentelijke duurzaamheidslening oid financieren.

[cryptapix]

TheDane schreef op zaterdag 28 december 2019 @ 23:17:
In plaats van allemaal gedoe met een certificaat (wtf, €15k?!) is een andere hypotheekaanbieder geen optie?

Wij hebben onlangs een bestaande woning gekocht en aangegeven flink wat te moeten verbouwen & willen verduurzamen. We konden probleemloos bijlenen bij Obvion - zolang de uitgaven onderbouwd konden worden en waardeverhogend voor de woning zijn.

De taxateur heeft dit zelfs in een voor/na taxatie tbv de bank verwerkt.

en

Erasmo schreef op zaterdag 28 december 2019 @ 23:59:
[...]

Ja dat ligt dus aan de bank. Van wat ik lees zijn helaas de meeste banken er niet zo happig op.

[...]

Zijn gewoon landelijke (reken)regels:
https://www.eigenhuis.nl/...n-voor-energiebesparing#/

[Erasmo]

Er zijn wel rekenregels voor maar een hoop banken biedt het of niet aan of vraag doodleuk een renteopslag over het hele bedrag: https://hypotheekgids.net/nul-op-de-meter-hypotheek/

[GeleFles]

We hebben nog geen hypotheekaanbieder gekozen, we zijn met een (onafhankelijke) hypotheekadviseur bezig.
Voor de 25k extra lening is altijd een certificaat nodig, en omdat dat certificaat alleen projectmatig gemaakt kan worden, is dat financieel niet meer aantrekkelijk.

Daarom gaan we nu voor een EPC onder 0, waarmee we zonder certifcaat 15k extra kunnen lenen.
Die 10k die we dan 'mislopen' was geen vereiste, maar wel fijn meegenomen voor een wat luxere keuken en/of badkamer.

[cryptapix]

Erasmo schreef op zondag 29 december 2019 @ 13:34:
Er zijn wel rekenregels voor maar een hoop banken biedt het of niet aan of vraag doodleuk een renteopslag over het hele bedrag: https://hypotheekgids.net/nul-op-de-meter-hypotheek/

Maar daar gaat het hier helemaal niet om. Het gaat enkel om hoeveel TS maximaal kan lenen, niet om rentepercentage van een specifieke hypotheeknemer. @GeleFles zegt het hierboven wederom.

[bangkirai]

Je moet het eigenlijk bij de aannemer omdraaien.
Hij bied tegen optie nul op de meter aan.
Laat hem dan ook maar met certificaat aantonen, dat het juist is?
Hoe wil hij het anders aantonen, dat wat hij levert klopt?

[cryptapix]

bangkirai schreef op zondag 29 december 2019 @ 17:03:
Je moet het eigenlijk bij de aannemer omdraaien.
Hij bied tegen optie nul op de meter aan.
Laat hem dan ook maar met certificaat aantonen, dat het juist is?
Hoe wil hij het anders aantonen, dat wat hij levert klopt?

NOM is geen vaste definitie. In het geval van TS gaat het om NOM zoals hypotheeknemers dat hanteren:

Definitie volgens Tijdelijke regeling hypothecair krediet, artikel 1c

Een nul-op-de-meter-woning is een woning waarvan de ingaande en uitgaande energiestromen voor gebouwgebonden energie bij een normaal leefpatroon op jaarbasis gelijk zijn aan of lager zijn dan nul en met een additionele energieopwekkingscapaciteit voor gebruikersgebonden energie van ten minste

3.150 kWh indien het een vrijstaande of half vrijstaande woning betreft;
2.700 kWh indien het een rijwoning betreft; of
1.780 kWh indien het een appartement betreft.

_{Bron: https://www.rvo.nl/onderw...gecertificeerde-begrippen}

Dat, maar ook elke andere definitie van NOM, kan de aannemer/bouwer simpelweg als garantie opnemen in de overeenkomst (al dan niet gekoppeld aan bijv. een boete bij het niet halen), dat hoeft niet per se met een certificaat/NOM-keur. Dat de hypotheeknemer wel een certificaat eist, is niet het probleem van de aannemer/bouwer. De aannemer/bouwer heeft (zover ik weet) immers niet gegarandeerd dat je 25k extra kan lenen oid.

[kabeltjekabel]

Die garantie is natuurlijk ook boterzacht. Wat is dan weer een "normaal leefpatroon"?

[cryptapix]

kabeltjekabel schreef op zondag 29 december 2019 @ 19:16:
Die garantie is natuurlijk ook boterzacht. Wat is dan weer een "normaal leefpatroon"?

Dat heeft alleen betrekking op gebouwgebonden energieverbruik en dat zal niet je grootste verbruikspost zijn. Denk dat ze vrij eenvoudig gemiddelden kunnen bepalen van gebouwgebonden energieverbruik. Het is dan niet relevant of je meer of minder verbruikt, maar enkel of je woning meer energie opwekt dan er gemiddeld genomen aan gebouwgebonden energie verbruikt wordt.

[kabeltjekabel]

Dus als je te veel verbruikt voor verwarming zeggen ze; "we verwachten dat je zo'n elektrische verwarming van de Ziggo 24/7 hebt staan en een Plasma TV die 400W vreet a 6 uur per dag"?

[cryptapix]

kabeltjekabel schreef op zondag 29 december 2019 @ 20:06:
Dus als je te veel verbruikt voor verwarming zeggen ze; "we verwachten dat je zo'n elektrische verwarming van de Ziggo 24/7 hebt staan en een Plasma TV die 400W vreet a 6 uur per dag"?

Nee, want dat is gebruikersgebonden energieverbruik. Gebouwgebonden zijn dingen als de (mechanische) ventilatie, stroomverbruik van cv ketel, etc. Dat gebouwgebonden kun je redelijk goed met gemiddelden bepalen. Om NOM te halen moet je gebouwgebonden verbruik na aftrek van opgewekte energie nul zijn (maar dat is dus in theorie obv gemiddelden, dat standaard leefpatroon) plus daarbovenop moet je een bepaalde mate van gebruikersgebonden energie opwekken. De begrippen lopen uiteen, maar de norm die hypotheeknemers gebruiken is dus een bepaalde minimum energie-opwekking afhankelijk van het type woning.

NOM betekent niet dat je per definitie ook 0 electra verbruikt. Als je woning aan de norm voldoet, maar jij bouwt een wietkwekerij op zolder zul je meer verbruiken dan opwekken (maar die kosten compenseer je dan met de opbrengst van de planten ).

[kabeltjekabel]

Verwarming valt ook onder 'gebouwgebonden' naar mijn weten. En dat daalt dus naarmate je meer TV's etc. aan hebt staan.